【研報】房地產行業深度報告：物管行業專題報告一物管三重場景遠期估值在于業務邊界延展性-210131（30頁）.pdf

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1、房地產房地產 請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 1 / 32 房地產房地產 2021 年 01 月 31 日 投資評級：投資評級：看好看好（維持維持） 行業走勢圖行業走勢圖 數據來源：貝格數據 行業周報-全年需求景氣度高位，上 海房地產調控升級-2021.1.24 行業點評報告-開工、投資可圈可 點 ， 需 求 景 氣 度 持 續 超 預 期 -2021.1.19 行業周報-一二手成交有所分化，央 行持續房地產金融監管-2021.1.17 物管行業專題報告一：物管三重場景，遠期估值在于物管行業專題報告一：物管三重場景，遠期估值在于 業務邊界延展性業務邊界延展性 行業深度報告行業深度報告

2、市場空間大，進階版物管對技術、能力需求更為迫切市場空間大，進階版物管對技術、能力需求更為迫切 物管公司核心要素在于人， 其長期占據消費者心智的核心能力是品質和口碑， 中 短期成長驅動力在于地產平臺給予的支持。 隨著形態進階， 服務對象不再束縛于 小區住宅，物管公司開始切入非住宅領域。在業務平臺化、場景社會化趨勢下， 對物管公司技術、能力的要求將持續提升。物管市場遠期空間足夠大，可延伸的 業務類型足夠多，業務對象的流量潛力大，優秀的物管公司將歷久彌堅。重點推 薦行業龍頭標的碧桂園服務， 成長性標的金科服務、 新城悅服務、 永升生活服務； 受益標的包括寶龍商業、華潤萬象生活。 不同不同場景運營模式

3、各異，內在驅動力有所不同場景運營模式各異，內在驅動力有所不同 （1）住宅物管：目前仍處在跑馬圈地階段，呈現物管打通渠道，增值服務創利）住宅物管：目前仍處在跑馬圈地階段，呈現物管打通渠道，增值服務創利 局面。局面。在資本加持、行業整合提速階段，企業對規模訴求強于口碑打造；同時增 值服務仍在持續探索，目前呈現百花齊放態勢。 （2）商業物管：管理運營費與商）商業物管：管理運營費與商 場租金、零售額呈正相關性。場租金、零售額呈正相關性。商業整體呈現供大于求局面，優質商業運營能力較 為稀缺，商業物管具備提價邏輯順暢、進入門檻高、格局分散的優點，且其外部 性更強，運營的好壞對物業價值的影響更為密切。經預測，商管公司最終實現的 商管、運營收入可占純租金收入的 70%以上（包含開業前一次性收費） 。 （3）公）公 建物管：建物管：單項目規模大，項目訂單式，項目獲取較為依賴于運營能力及資源稟賦 優勢。 市場