【研報】房地產行業中期策略： 大浪淘沙退即是進-210608（50頁）.pdf

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1、“兩集中”政策暫時拖慢了全國土地供應節奏，尤其是二線城市 1-4 月受影響較大，直到 5月供應量才有所修復;三四線城市供應建面累計同比增速在 4-5 月快速下行。根據中指院的數據，2021 年 1-5 月 300 城土地供應建面累計同比增長 0.2%，較 2019 年同期下降 4%;住宅土地供應建面累計同比下降 4%，較 2019 年同期下降 8%。其中，一線、二線、三四線土地供應建面累計同比增長 34%、下降 2%、下降 1%?？紤]到多數集中供地城市 2021年宅地供應計劃高于去年，年內二線城市供應建面累計同比增速有望隨著第二、第三批次集中供地而逐步修復。供應放緩導致二線城市土地成交建面同比

2、收縮，三四線城市 4-5 月供應收縮或將導致成交建面累計同比增速在 6 月繼續下行。1-5 月 300 城土地成交建面累計同比增長 5%，較 2019年同期下降 5%;住宅土地成交建面累計同比下降 4%，較 2019 年同期下降 13%。其中，一線、二線、三四線土地成交建面累計同比增長 32%、下降 5%、增長 11%。300 城土地成交金額累計同比增長 19%，較 2019 年同期增長 25%;住宅土地成交金額累計同比增長19%，較 2019 年同期增長 26%。其中，一線、二線、三四線土地成交金額累計同比增長21%、增長 18%、增長 19%。年初房企旺盛的補庫需求使得土地成交溢價率在 4

3、 月達到階段峰值，未受“兩集中”政策影響的低能級城市成為“替代品”，疊加相對寬松的土拍政策，溢價率持續高于一二線城市，且在 4 月達到 2019 年以來的較高位置。300 城 1-4 月土地成交溢價率持續攀升，4 月達到28%的階段峰值，5 月回落至 17%。其中，5 月一線、二線、三四線土地成交溢價率分別為8%、18%、21%。政策：供給側改革升級，構建長效聯動機制基調：聯動調控，強化租賃十四個五年規劃和 2035 年遠景目標綱要提出“實施房地產市場平穩健康發展長效機制，促進房地產與實體經濟均衡發展”，“加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求”;202

4、1 年政府工作報告強調“房住不炒”和三穩預期;2020 年末全國住房和城鄉建設工作會議提出“三個新”(新發展階段、新發展理念和新發展格局)，強調高質量的城鎮協調發展，“全面落實長效機制”，“強化城市主體責任”，提出“完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管”。綜合十四五規劃和 2021 年重點工作任務，我們認為在延續“房住不炒”政策基調之下，監管層面更為強調高質量的協調發展，以及行政、金融、稅收等調控手段的聯動協調：1、金融、土地、行政端長效機制步入全面實施;2、政策調控強調聯動協調，注重預期管理;3、強化租賃市場建設，重點解決大城市住房突出問題;4、繼續加強金融調控，發揮住房稅收調節，房地產稅的試點和立法進展值得關注;5、社區治理成為城鄉高質量發展的重要一環。