《宏觀深度研究：房地產市場新變化-250113（17頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《宏觀深度研究：房地產市場新變化-250113（17頁）.pdf（17頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、國海證券研究所請務必閱讀正文后免責條款部分2025 年年 01 月月 13 日日宏觀深度研究宏觀深度研究研究所：證券分析師：夏磊STable_Title房地產市場新變化房地產市場新變化宏觀深度研究宏觀深度研究最近一年走勢相關報告專項債的新變化*夏磊2025-1-72025 年房地產展望*夏磊2024-12-22中央經濟工作會議體現六大重要政策內涵*夏磊2024-12-13轉折點下 的中 國經 濟 新平 衡*夏 磊 2024-12-04近期宏觀政策解讀：拐點之際*夏磊2024-09-30房屋養老金的國際經驗新加坡視角*夏磊2024-09-12房屋養老金的國際經驗日本視角*夏磊2024-09-05

2、新起點下 的宏 觀經 濟 新平 衡*夏 磊 2024-08-29歷史回顧：美聯儲降息初期居民房地產配置規律*夏磊2024-08-257 月 PMI 數據點評：PMI 指數季節性回落*夏磊2024-08-02三中全會哪些經濟領域改革值得期待？*夏磊2024-07-23如何衡量房地產對經濟的貢獻？*夏磊2024-07-03尋找房價周期之錨一個日本視角*夏磊2024-06-25房地產與新質生產力*夏磊2024-04-25開年看地產系列：一線城市房地產市場怎么走*夏磊2024-03-182024 年 12 月中央經濟工作會議強調“要持續用力推動房地產市場止跌回穩”。2024 年 10 月以來房地產市場

3、開始出現積極的回溫跡象。本文基于近期市場調研，并通過新房和二手房的成交量、價等指標來反映房地產市場的變化情況。新變化一：樓市成交顯著增加新變化一：樓市成交顯著增加通過新房、二手房成交數據，來觀察房地產市場的成交熱度。文中的新房成交套數與二手房成交套數均為各地房管局的網簽值。新房市場表現如何？新房市場表現如何？一線城市中深圳房地產市場升溫較快。一線城市中深圳房地產市場升溫較快。2024 年 10 月深圳新房成交套數環比增長 146%，11 月環比仍保持 94%的增長幅度，12 月成交量小幅下降環比減少 16%。深圳市場呈現三個現象，一是放開限購深圳市場呈現三個現象，一是放開限購的區域市場熱度顯著

4、增加的區域市場熱度顯著增加。深圳自 9 月 29 日優化限購區域以來，共誕生 4 個日光盤，均位于放開限購的區域。其中兩項目位于龍華區，龍華區因近深圳北站，且往來深圳核心區交通便利，所以吸引外地客戶相對較多，受益較大。二是二是適用設計新規適用設計新規項目受購房者認可。項目受購房者認可。2024 版深圳市建筑設計規則，修訂了包括避難層、機房等公共空間不再計入公攤；計一半面積的陽臺進深可超過 2.4 米；凸窗進深從 0.6 米增加到 0.8 米等內容，使得住宅的使用率有了提升空間。根據調研，按照新規設計的項目具有銷售優勢，受購房者認可。三是三是新房銷售折扣陸續收回新房銷售折扣陸續收回。根據調研，盡

5、管 12 月后新房項目到訪量有一定下滑，但新房折扣已經逐漸減少。北京北京 2024 年四季度新房成交量較前三季度增長明顯。年四季度新房成交量較前三季度增長明顯。2024 年 10月新房成交套數環比增幅 53%（9 月為-39%），11 月環比小幅下降1%，12 月環比增長 9%。其中改善型住房成交增加更為明顯其中改善型住房成交增加更為明顯，四季度新房銷售面積增幅大于銷售套數增幅，新房的套均面積由 2023 年10 月的 114 增長至 2024 年 12 月的 128。上海新房成交增加，外環外成交居多。上海新房成交增加，外環外成交居多。2024 年 10 月新房成交套數環比增幅 38%（9 月

6、為-17%）。11 月新房成交套數環比增幅 11%，新房市場成交活躍度持續提升。12 月新房成交套數環比小幅下降3%。受限購政策放松的影響，外環外的新房成交占主力，四季度外證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分2構建“人房地錢”聯動的房地產發展新模式*夏磊2024-03-052024 年房地產市場怎么走（政策篇）*夏磊2023-12-252024 年房地產市場怎么走需求篇*夏磊2023-12-212024 年房地產市場怎么走（供給篇）*夏磊2023-12-19能生萬物是春風2024 年宏觀經濟形勢與政策展望*夏磊2023-12-17城中村改造對房地產銷售和投資的影響有多大？*夏磊2023-0

7、9-25城中村改 造的 四大 經 濟意 義*夏 磊 2023-08-27當前房地產如何破局？*夏磊2023-07-01地方政府如何破解債務難題財政專題研究報告之二*夏磊2023-06-26債務管理的國際經驗 財政專題研究報告之一*夏磊2023-06-10三四線房地產市場怎么走？開年看地產系列*夏磊2023-04-16 什 么 是 房 地 產 新 的 發 展 模 式*夏 磊 2023-04-03二線房地產市場怎么走？開年看地產系列*夏磊2023-03-17一線房地產市場怎么走？開年看地產系列*夏磊2023-02-16 2023 年房地產市場展望（政策篇）*夏磊2023-01-09 2023 年房

8、地產市場展望（需求篇）*夏磊2022-12-23 2023 年房地產市場展望（供給篇）*夏磊2022-12-21 曙光乍現2023 年中國宏觀經濟政策展望*夏磊2022-12-10 房地產這十年六普七普數據對比*夏磊2022-09-22下 半 年 房 地 產 政 策 展 望*夏 磊 2022-06-23再 論 房 地 產 的 八 大 行 業 價 值*夏 磊 2022-05-29 從 政 策 松 到 市 場 穩 要 多 久？*夏 磊 2022-03-13開年看地產：三四線城市房地產市場韌性如何*夏磊2022-02-14開年看地產：一線城市房地產市場韌性如何*夏環外新房成交量占比全市的 79%。廣

9、州因限購放開徹底，新房成交量提升明顯。廣州因限購放開徹底，新房成交量提升明顯。2024 年 9 月 30 日廣州取消限購，10 月新房成交套數同比增幅 59%（9 月為-24%），環比增幅 119%（9 月為 1%）。11 月優化戶籍遷入管理規定，擬增加購房落戶，新房成交套數同比增幅 72%，環比增幅-26%，12 月同比、環比分別為 82%、44%。環環深深的四線城市新房市場同步回溫，的四線城市新房市場同步回溫，樓市反彈力度遠低于深圳樓市反彈力度遠低于深圳。以調研的惠州大亞灣開發區板塊為例，該板塊主要客群為深圳外溢剛需群體。2024 年 10 月國慶期間，新房市場與深圳同步升溫，但 11月成

10、交與到訪情況同步下滑，樓市反彈力度遠低于深圳。二手房市場回溫更顯著。二手房市場回溫更顯著。深圳二手住宅成交量處于高位深圳二手住宅成交量處于高位。根據深房中協統計，深圳 2024 年四季度月均成交超 8000 套，12 月成交量創近 47 個月以來新高，回到深圳 2020 年 7 月限購前水平。根據調研，12 月實時成交已有所下滑，但仍高于 5000 套/月的榮枯線水平，表明經歷需求集中釋放后，市場逐步回歸到一個健康且穩定的狀態。北京北京二手住宅網簽量連續三個月創年內新高。二手住宅網簽量連續三個月創年內新高。2024 年 10 月二手住宅網簽量 17367 套，同比增幅 63%（9 月為-6%）

11、，環比增幅 30%（9 月為-7%），11 月為 18763 套，同比增幅 50%，環比增幅 8%，12 月為 21556 套，同比增幅 66%，環比增幅 15%，增幅遠高于新房市場。10-12 月新房與二手住宅成交量之比為 26%，是全國典型的存量市場城市。上海上海 12 月月二手二手房房網簽量網簽量創創 45 個月以來新高。個月以來新高。二手房網簽量 2024年 10 月為 24376 套，同比增幅 64%（9 月為 62%），環比增幅 53%（9 月為-11%），11 月為 27050 套，同比增幅 72%，環比增幅 11%，12 月為 29711 套，同比增幅 81%，環比增幅 10%

12、。10-12 月新房與二手房成交量之比為 41%，也是全國典型的存量市場城市之一。新變化二：一線城市房價有企穩趨勢新變化二：一線城市房價有企穩趨勢由于新房價格受實時推盤節奏等因素影響較大，我們主要以二手房價評估市場情況。依據為國家統計局的二手房價格指數、安居客二手房掛牌價格以及中原領先指數。一線城市一線城市房價出現房價出現企穩企穩趨勢趨勢。根據國家統計局的二手房價格指數，北京、上海、深圳 2024 年 10、11 月連續兩個月環比上漲。根據安居客二手房掛牌價格，深圳 12 月掛牌均價環比增長 0.42%，廣州掛牌均價在 12 月前兩周有小幅上漲。從中原領先指數看，11 月北京、廣州、深圳價格指

13、數均有小幅回升。hY8VhXtUlXoPoM6M8Q8OsQnNpNqNeRoOnMkPrQtP8OoOwPNZmQsQxNmQnR證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分3磊2022-02-12開年看地產：二線城市房地產市場韌性如何*夏磊2022-02-08新變化三：去庫存正在進行中新變化三：去庫存正在進行中新房、二手房庫存通過新房可售套數以及二手房掛牌量兩個指標來觀測市場變化。新房可售套數是各地房管局統計目前尚未正式簽訂商品房買賣合同并經備案的商品住宅數量，可以用以反映新房的庫存量。二手房掛牌量，取用鏈家外網公開數據，用以反映存量房市場的供給情況。一線城市新房一線城市新房可售套數可售套數下

14、降下降。受政策影響，深圳 2024 年新房去庫存速度分為三個階段，926 之前的緩慢去化期，10 月、11 月的快速去化期，以及 12 月的去化減速期。截至 12 月底，深圳，商品房可售套數 38225 套，是 21 個月以來最低值，較 2024 年 3 月高點下降29%。北京商品房可售套數 75362 套，是 63 個月以來最低值，較2022 年 9 月高點，下降 32%。上海商品房可售套數 65337 套，回到 2024 年 4 月前水平。廣州在一線城市中仍屬于高庫存，商品房可售套數 97433 套，是 40 個月以來最低值，較 2022 年 12 月高點下降 16%，但庫存絕對數量較高。

15、二手房掛牌量減少。二手房掛牌量減少。自 2024 年 10 月以來，一線城市二手房掛牌量不斷減少。北京掛牌量減少較多北京掛牌量減少較多，北京二手房掛牌量自 2023 年 9 月出臺認房不認貸政策之后迅速增加，在2024年4月到達掛牌量高點。2024 年 12 月鏈家掛牌量下降至 12.8 萬套，遠低于 2024 年 4 月的14.6 萬套，回到 2023 年 8 月水平。深圳在放松限購、降低首付比深圳在放松限購、降低首付比例等一系列政策后才迎來掛牌量高點，例等一系列政策后才迎來掛牌量高點，2024 年 12 月鏈家掛牌量小幅下降，低于 9 月末的 5 萬套。從掛牌量來看二手房供給情況，仍處于買

16、方賣方博弈時期。廣州二手房仍有較多掛牌，廣州二手房仍有較多掛牌，2024 年 12 月鏈家掛牌量為 14.4 萬套，較同年 9 月的 15 萬套有所下降，但仍在高位。風險提示風險提示房地產市場超預期下行風險。對政策解讀偏差。調研樣本有限，不足以反映市場主體。數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。貨幣政策或財政政策刺激不及預期。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分4內容目錄內容目錄1、新變化一：樓市成交放量明顯.61.1、新房市場表現如何？.61.2、二手房市場回溫更顯著.92、新變化二：一線城市房價有企穩趨勢.113、新變

17、化三：去庫存正在進行中.133.1、新房庫存下降.143.2、二手房掛牌量下降.144、風險提示.15證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分5圖表目錄圖表目錄圖 1：深圳新房周度網簽量小幅下滑，但同比仍為近 5 年最高.6圖 2：北京新房周度網簽熱度不減.7圖 3：上海新房周度網簽年底翹尾.8圖 4：12 月廣州新房成交熱度不減，最后一周網簽量仍為全年前 12%分位.8圖 5：一線城市新房成交在 2024 年 10 月-12 月維持在相對高位.9圖 6：深圳二手住宅周度網簽仍處于高位，回到 2020 年 7 月前水平.10圖 7：2024 年 10-12 月北京二手住宅周度網簽仍處于近 5

18、年同期高位.10圖 8：上海二手房周度網簽量仍處于高位，政策效果顯著.11圖 9：12 月深圳掛牌均價環比增長.12圖 10：11 月深圳中原領先指數環比小幅回升.12圖 11：北京掛牌均價降幅趨緩.12圖 12：11 月北京中原領先指數環比小幅回升.12圖 13：11 月上海中原領先指數環比持平.13圖 14：廣州掛牌均價降幅趨緩.13圖 15：11 月廣州中原領先指數環比小幅回升.13圖 16：深圳年內新房去庫存的三個階段.14表 1：北京、廣州、深圳鏈家掛牌情況.15證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分62024 年 12 月中央經濟工作會議強調“要持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

19、2024 年 10 月以來房地產市場開始出現積極的回溫跡象。本文基于近期市場調研，并通過新房和二手房的成交量、價等指標來反映房地產市場的變化情況。1、新變化一：樓市成交放量明顯新變化一：樓市成交放量明顯通過新房、二手房成交數據，來觀察房地產市場的成交熱度。文中的新房成交套數與二手房成交套數均為各地房管局的網簽值。1.1、新房市場表現如何？新房市場表現如何？一線城市中深圳房地產市場升溫較快一線城市中深圳房地產市場升溫較快。2024年10月新房成交套數同比增幅56%（9 月為-19%），環比增幅 146%（9 月為-34%），11 月新房成交套數同比增幅 191%，環比增幅 94%，12 月新房成

20、交套數同比增幅 228%，環比降幅 16%。從新房周度網簽量來看，深圳 11 月以來周度成交均為近五年最高值，12 月成交相較 11 月有小幅下降。圖圖 1：深圳新房周度網簽量小幅下滑，但同比仍為近深圳新房周度網簽量小幅下滑，但同比仍為近 5 年最高年最高資料來源：Wind，國海證券研究所注：單位，套根據調研，深圳市場有三個現象，一是放開限購區域市場熱度明顯增加。根據調研，深圳市場有三個現象，一是放開限購區域市場熱度明顯增加。深圳自 9 月 29 日優化限購區域以來，共誕生 4 個日光盤，均位于放開限購的區域。其中兩項目位于龍華區，龍華區因近深圳北站，且往來深圳核心區交通便利，所以吸引外地客戶

21、相對較多，受益較大。日光盤的共性除均位于非限購區外，還具有近地鐵、高折扣等特點。二是二是適用設計新規適用設計新規項目受購房者認可項目受購房者認可。深圳過去商品房多以塔樓為主，使用率較低，適用建筑新規后使用率可以達到 90%以上，增證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分7加了住戶的居住舒適度。特別說明，使用率是指房屋的實際使用面積與總使用面積之間的關系，而得房率是指套內面積與建筑面積之間的關系。2024年5月2024版深圳市建筑設計規則正式發布。修訂內容包括避難層、機房等公共空間不再計入公攤；計一半面積的陽臺進深可超過 2.4 米；凸窗進深從 0.6 米增加到0.8 米等，使得住宅的使用率有了

22、提升空間。根據調研，按照新規設計的項目具有銷售優勢，受購房者認可。三是新房銷售折扣陸續減少三是新房銷售折扣陸續減少。根據調研，12 月后新房的到訪量有一定下滑，但新房折扣已經開始陸續收回。北京北京 2024 年四季度新房成交量較前三季度增長明顯年四季度新房成交量較前三季度增長明顯。2024 年 10 月新房成交套數同比-5%（9 月為-45%），環比增幅 53%（9 月為-39%）。11 月新房成交套數同比增幅 11%，環比增幅-1%，政策持續性較好。12 月新房成交套數同比下降 13%，環比增幅 9%。從新房周度網簽量來看，北京新房成交熱度不減。改善改善型住房成交增加明顯型住房成交增加明顯，

23、四季度新房銷售面積增幅大于銷售套數增幅，新房的套均面積由 2023 年 10 月的 114 增長至 2024 年 12 月的 128。圖圖 2：北京新房周度網簽熱度不減北京新房周度網簽熱度不減資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套上海新房成交增加上海新房成交增加，外環外成交居多外環外成交居多。2024 年 10 月新房成交套數同比增幅 23%（9 月為-32%），環比增幅 38%（9 月為-17%），新房月度成交套數再次突破1 萬套。11 月新房成交套數同比增幅 13%，環比增幅 11%，新房市場活躍度持續提升。12 月新房成交套數同比增幅 6%，環比下降 3%。從新房周度網簽量來看

24、，上海年底成交量翹尾。受限購政策放松的影響，外環外的新房成交占主力，四季度外環外新房成交量占比全市的 79%。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分8圖圖 3：上海新房周度網簽年底翹尾上海新房周度網簽年底翹尾資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套廣州因限購放開較徹底，新房成交量提升明顯。廣州因限購放開較徹底，新房成交量提升明顯。2024 年 9 月 30 日廣州取消限購，10 月新房成交套數同比增幅 59%（9 月為-24%），環比增幅 119%（9 月為 1%），11 月優化戶籍遷入管理規定，擬增加購房落戶，11 月新房成交套數同比增幅 72%，環比增幅-26%。12 月新房成交

25、套數同比增幅 82%，環比增幅44%。從新房周度網簽量來看，12 月廣州新房成交熱度不減，最后一周網簽量仍為全年前 12%分位。圖圖 4：12 月月廣州新房成交熱度不減，最后一周網簽量仍為全年前廣州新房成交熱度不減，最后一周網簽量仍為全年前 12%分位分位資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分9圖圖 5：一線城市新房成交在一線城市新房成交在 2024 年年 10 月月-12 月維持在相對高位月維持在相對高位資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套環環深深的四線城市新房市場同步回溫，的四線城市新房市場同步回溫，樓市反彈力度遠低于深圳樓市反

26、彈力度遠低于深圳。以調研的環深惠州惠陽區大亞灣開發區板塊為例，該板塊主要客群為深圳外溢剛需群體。根據調研，2024 年 10 月國慶期間，新房市場與深圳同步升溫，但 11 月成交與到訪情況同步下滑，樓市反彈力度遠低于深圳。1.2、二手房市場回溫更顯著二手房市場回溫更顯著深圳二手住宅成交量處于高位深圳二手住宅成交量處于高位，2024 年 10 月二手住宅網簽 6320 套，同比增幅125%（9 月為 35%），環比增幅 93%（9 月為-16%），遠高于 2024 年 1-9 月的月均 3740 套。11 月為 7356 套，同比增幅 129%，環比增幅 16%。12 月為8516 套，同比增幅

27、 191%，環比 16%。從二手住宅周度網簽量來看，成交仍處于高位，回到深圳 2020 年 7 月限購前水平。根據深房中協統計口徑，10 月、11 月、12 月成交為 8269、8770、9115 套，2024 年 12 月成交量創近 47 個月以來新高。網簽數據相較實時成交數據存在一定的滯后性，根據調研，12 月實時成交已有所下滑，但仍高于 5000 套/月的榮枯線水平，表明經歷需求集中釋放后，市場逐步回歸到一個健康且穩定的狀態。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分10圖圖 6：深圳二手住宅周度網簽仍處于高位，回到深圳二手住宅周度網簽仍處于高位，回到 2020 年年 7 月前水平月前水平

28、資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套北京北京二手住宅網簽量連續三個月創年內新高。二手住宅網簽量連續三個月創年內新高。2024 年 10 月二手住宅網簽量為17367 套，同比增幅 63%（9 月為-6%），環比增幅 30%（9 月為-7%），11月為 18763 套，同比增幅 50%，環比增幅 8%，12 月為 21556 套，同比增幅66%，環比增幅 15%，增幅遠高于新房市場。12 月二手住宅網簽量超 2 萬套存在政策影響，12 月 1 日起北京市取消普通住房和非普通住房標準政策落地，部分二手房業主的交易契稅和增值稅有所減少，會導致有成交的網簽時間后移。但四季度北京二手房市場火

29、熱的整體趨勢十分明顯，從二手住宅周度網簽量來看，北京二手住宅成交量處于近 5 年同期高位。從新房市場與存量房市場成交規模來看，北京四季度新房與二手房成交量之比為 26%，是全國典型的存量市場城市。圖圖 7：2024 年年 10-12 月北京二手住宅周度網簽仍處于近月北京二手住宅周度網簽仍處于近 5 年同期高位年同期高位資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分11上海上海 12 月月二手二手房房網簽量網簽量創創 45 個月以來新高。個月以來新高。2024 年 10 月二手房網簽量為24376 套，同比增幅 64%（9 月為 62%），環比增幅 53

30、%（9 月為-11%），11月為 27050 套，同比增幅 72%，環比增幅 11%，12 月為 29711 套，同比增幅81%，環比增幅 10%。上海二手房周度網簽量仍處于高位，政策效果持續性好。從新房市場與存量房市場成交規模來看，上海 10-12 月新房與二手房成交量之比為 41%，也是全國典型的存量市場城市之一。圖圖 8：上海二手房周度網簽量仍處于高位，政策效果顯著上海二手房周度網簽量仍處于高位，政策效果顯著資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套2、新變化二：新變化二：一線城市房價有一線城市房價有企穩企穩趨勢趨勢由于新房價格受實時推盤節奏等因素影響較大，我們主要以二手房價評估市

31、場情況。依據數據為國家統計局的二手房價格指數、安居客二手房掛牌價格以及中原領先指數。深圳房價出現企穩趨勢，2024 年 10、11 月深圳的國家統計局的二手房價格指數環比上漲，11 月中原領先指數環比小幅回升，12 月安居客掛牌均價環比增長0.42%。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分12圖圖 9：12 月深圳月深圳掛牌均價掛牌均價環比增長環比增長圖圖 10：11 月深圳月深圳中原領先指數中原領先指數環比環比小幅回升小幅回升資料來源：安居客，國海證券研究所資料來源：Wind，國海證券研究所注：中原領先指數是指以中原實際成交數據和監測數據為基礎，反映房地產市場價格走勢的指數體系。該指標采用

32、的是二手住宅價格指數。北京的國家統計局二手房價格指數在 2024 年 10、11 月連續兩個月環比上漲，11 月中原領先指數環比小幅回升，12 月安居客掛牌均價環比仍為負值。圖圖 11：北京北京掛牌均價掛牌均價降幅趨緩降幅趨緩圖圖 12：11 月北京月北京中原領先指數中原領先指數環比環比小幅回升小幅回升資料來源：安居客，國海證券研究所資料來源：Wind，國海證券研究所上海的國家統計局二手房價格指數同樣在 2024 年 10、11 月連續兩個月環比上漲，中原領先指數仍處于低位，11 月指數環比持平。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分13圖圖 13：11 月上海月上海中原領先指數中原領先指數

33、環比持平環比持平資料來源：Wind，國海證券研究所廣州的國家統計局二手房價格指數在 2024 年 10、11 月同比降幅收窄，11 月的中原領先指數環比小幅回升，安居客掛牌均價在 12 月前兩周有小幅上漲。圖圖 14：廣州廣州掛牌均價掛牌均價降幅趨緩降幅趨緩圖圖 15：11 月廣州月廣州中原領先指數中原領先指數環比環比小幅回升小幅回升資料來源：安居客，國海證券研究所資料來源：Wind，國海證券研究所3、新變化三：去庫存正在進行中新變化三：去庫存正在進行中新房、二手房庫存通過新房可售套數以及二手房掛牌量兩個指標來觀測市場變化。新房可售套數是各地房管局統計目前尚未正式簽訂 商品房買賣合同 并經備案

34、的商品住宅數量，可以用以反映新房的庫存量。二手房掛牌量，取用鏈家外網公開數據，用以反映存量房市場的供給情況。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分143.1、新房庫存下降新房庫存下降一線城市一線城市商品房可售套數商品房可售套數下降。下降。受政策影響，2024 年深圳新房去庫存速度分為三個階段，“926”政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩”之前的緩慢去化期，10 月、11 月的快速去化期，以及 12 月的去化減速期。截至 12 月底，深圳，商品房可售套數 38225 套，是 21 個月以來最低值，較 2024 年 3 月高點下降 29%。北京商品房可售套數 75362 套，是 63 個月以

35、來最低值，較 2022 年 9月高點，下降 32%。上海商品房可售套數 65337 套，回到 2024 年 4 月前水平。廣州，商品房可售套數 97433 套，是 40 個月以來最低值，較 2022 年 12 月高點下降 16%，但在一線城市中仍屬于高庫存。圖圖 16：深圳年內新房去庫存的三個階段深圳年內新房去庫存的三個階段資料來源：Wind，國海證券研究所 注：單位，套3.2、二手房掛牌量下降二手房掛牌量下降北京二手房掛牌量北京二手房掛牌量減少較多減少較多，北京市場的二手房掛牌量自 2023 年 9 月出臺認房不認貸政策之后迅速增加，主要原因是業主通過出售現有住房獲得首套房資格，為未來購房享

36、受低房貸利率和低首付提供便利。2024 年 4 月北京掛牌量達高點，12 月鏈家掛牌量下降至 12.8 萬套，遠低于 2024 年 4 月的 14.6 萬套，回到 2023年 8 月水平。深圳在放深圳在放松松限購限購、降低首付降低首付比例比例等一系列政策后才迎來掛牌量高點等一系列政策后才迎來掛牌量高點，2024 年 12月鏈家掛牌量小幅下降，低于 9 月末的 5 萬套。從掛牌量來看二手房供給情況，仍處于買方賣方博弈時期。廣州二手房仍有較多掛牌廣州二手房仍有較多掛牌，2024 年 12 月鏈家掛牌量為 14.4 萬套，較 2024 年 9月的 15 萬套有所下降，但仍在高位，掛牌小幅波動。證券研

37、究報告請務必閱讀正文后免責條款部分15表表 1：北京、廣州、深圳鏈家掛牌情況北京、廣州、深圳鏈家掛牌情況月份月份北京北京廣州廣州深圳深圳2023-06119579134800348592023-07123895134120344082023-08125909133443350122023-09138917140000399772023-10143566140810421762023-11144365142991422522023-12141160143000500002024-01140834141825400002024-02140306142000381722024-03145612145

38、085431292024-04146168146522481192024-05140777146187479562024-06137704148380482392024-07134720149920474402024-08134926149758483222024-09137320151166503252024-10131467147679500662024-11130134144010490072024-1212799014412348909資料來源：鏈家，國海證券研究所 注：單位，套4、風險提示風險提示1）房地產市場超預期下行風險。當前市場持續性有待觀察。2）對政策解讀偏差。房地產周期不同

39、，分線城市基本面差異，導致政策解讀判斷時存在局限性。3）調研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區域有分化現象，報告僅反映了可觀測樣本情況。分析師調研采用的方式方法具有局限性，調研結果與實際存在一定偏差。4）數據可得性局限。數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。5）歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。房地產市場的運行具有一定的歷史規律，但過度追求歷史經驗的適用性可能忽視當下市場的特殊情況和制度環境的變化，導致政策推斷存在偏差。投資者應注重對市場現狀的獨立分析，輔以歷史經驗和市場研究成果，以更準確地預測未來的市場走勢和政策影響。6）貨幣政策或財政政策刺激不及預期

40、。國海證券股份有限公司國海證券研究所請務必閱讀正文后免責條款部分【政策研究小組介紹】【政策研究小組介紹】夏磊，國海證券首席經濟學家易煒林，國海政策&地產分析師龐欣，國海政策&地產分析師【分析師承諾】【分析師承諾】夏磊,本報告中的分析師均具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并注冊為證券分析師，以勤勉的職業態度，獨立，客觀的出具本報告。本報告清晰準確的反映了分析師本人的研究觀點。分析師本人不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收取到任何形式的補償?！緡ＷC券投資評級標準】【國海證券投資評級標準】行業投資評級推薦：行業基本面向好，行業指數領先滬深 300 指數；中性

41、：行業基本面穩定，行業指數跟隨滬深 300 指數；回避：行業基本面向淡，行業指數落后滬深 300 指數。股票投資評級買入：相對滬深 300 指數漲幅 20%以上；增持：相對滬深 300 指數漲幅介于 10%20%之間；中性：相對滬深 300 指數漲幅介于-10%10%之間；賣出：相對滬深 300 指數跌幅 10%以上?！久庳熉暶鳌俊久庳熉暶鳌勘緢蟾娴娘L險等級定級為 R2，僅供符合國海證券股份有限公司（簡稱“本公司”）投資者適當性管理要求的客戶（簡稱“客戶”）使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶?？蛻艏?或投資者應當認識到有關本報告的短信提示、電話推薦等只是研究觀點的簡要溝通，需以本公

42、司的完整報告為準，本公司接受客戶的后續問詢。本公司具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告中的信息均來源于公開資料及合法獲得的相關內部外部報告資料，本公司對這些信息的準確性及完整性不作任何保證，不保證其中的信息已做最新變更，也不保證相關的建議不會發生任何變更。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。報告中的內容和意見僅供參考，在任何情況下，本報告中所表達的意見并不構成對所述證券買賣的出價和征價。本公司及其本公司員工對使用本報告及其內容所引

43、發的任何直接或間接損失概不負責。本公司或關聯機構可能會持有報告中所提到的公司所發行的證券頭寸并進行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問或者金融產品等服務。本公司在知曉范圍內依法合規地履行披露義務?！撅L險提示】【風險提示】市場有風險，投資需謹慎。投資者不應將本報告視為作出投資決策的唯一參考因素，亦不應認為本報告可以取代自己的判斷。在決定投資前，如有需要，投資者務必向本公司或其他專業人士咨詢并謹慎決策。在任何情況下，國海證券股份有限公司國海證券研究所請務必閱讀正文后免責條款部分本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。投資者務必注意，其據此做出的任何投資決策與本公司

44、、本公司員工或者關聯機構無關。若本公司以外的其他機構（以下簡稱“該機構”）發送本報告，則由該機構獨自為此發送行為負責。通過此途徑獲得本報告的投資者應自行聯系該機構以要求獲悉更詳細信息。本報告不構成本公司向該機構之客戶提供的投資建議。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。本公司、本公司員工或者關聯機構亦不為該機構之客戶因使用本報告或報告所載內容引起的任何損失承擔任何責任?！距嵵芈暶鳌俊距嵵芈暶鳌勘緢蟾姘鏅鄽w國海證券所有。未經本公司的明確書面特別授權或協議約定，除法律規定的情況外，任何人不得對本報告的任何內容進行發布、復制、編輯、改編、轉載、播放、展示或以其他任何方式非法使用本報告的部分或者全部內容，否則均構成對本公司版權的侵害，本公司有權依法追究其法律責任。