宏觀深度報告：美國房地產市場的“理性”繁榮-20210604（22頁）.pdf

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1、值得指出的是，“拜登新政”對美國房地產市場的影響將是雙面的。有利的方面是，相關政策如若成功落實，將利好中低收入家庭購買首套房和租房。3月 31日，拜登在“鋼鐵之城”匹茲堡宣布了美國就業計劃(The American Jobs Plan)第一部分，總投資超過 2.3萬億美元，其中基建投資占比高達 57%，住房投資占比 9.3%(圖表 19)?？韶摀》?Affordable Housing)是拜登新政的重要組成部分，拜登計劃 10年內籌資 6400億美元來改善美國房地產市場的現狀，力求實現“居者有其屋”。也就是說，還有額外的 4270 億美元可能落地。另外，稅收優惠曾在以提高住房自有率為目標的“

2、美國夢”中扮演了重要角色，其在拜登政府的規劃中亦不可或缺。拜登將為首次購房者提供高達 15000美元的首付減免政策(實施方式為稅務減免)，并投入 1000億美元的基金用于興建可負擔住房，這無疑對低收入家庭提供了強有力的保障。拜登還將修改房東和租客的權利法案，盡量保證每月支付的房租少于個人收入的 30%，而對租金超過收入 30%的租客實行減稅政策。不利的方面是，相關政策也可能削弱高收入家庭或個人投資房地產的熱情。在拜登提出的房地產相關政策中，“取消或限制 1031交換(1031 Exchange)”飽受爭議?！?031交換”是指一套投資房產與另一套投資房產的互換，允許資本利得稅延期繳納。具體來說

3、，房產持有者可以選擇將賣出房屋后的本金和利潤再投資，購買等價于或高于本金的房產，之前所得利潤不會被課稅，直到最后賣出房產，不再投資為止。而“取消或限制 1031交換”則意味著投資者每次再投資時都需要繳稅。因此，該項政策對于想要依靠買賣房產獲益的投資者來講或是不太樂觀的消息。另外，拜登擬向美國富人開啟“歷史性”的增稅行動，例如，對于年收入超過 100萬美元的人，資本利得稅率將提高近一倍，達到 39.6%，若再加上現有 3.8%的投資收益附加稅，意味著聯邦資本利得稅率最高將達 43.4%。而富人是美國房地產市場的重要參與群體，若該增稅政策最終落地，也將側面打擊富人對房地產市場的投資熱情。四、 美國

4、房地產是否存在泡沫?在財政貨幣“雙松”政策的助推下，美國房地產市場釋放了自次貸危機以來被壓抑或新近被激發的需求。但房市的持續火熱和房價的日漸高企也引發了市場疑慮。對此，我們傾向于認為，美國房地產市場有泡沫 化傾向，但可能最終不會以崩盤、而是以降溫結束。原因之一是，疫情期間美國居民杠桿率輕微抬升，這直接反映在房市的量價齊升上，但拉長時間線會看到美國居民杠桿率仍位于次貸危機以來的低位。次貸危機后，美國政府和非金融企業的杠桿率均明顯攀升，唯獨居民杠桿率逐步下降(當然后續伴隨著極其漫長和痛苦的居民部門資產負債表修復過程)。新冠疫情爆發后，在低利率的刺激下，美國居民開始主動加杠桿，這和房地產市場的繁榮彼此呼應。截至 2020年三季度，美國居民杠桿率由一季度的 74.6%升至 78%，而政府和非金融企業部門杠桿率則由 100.8%和 79.1%，升至 118.9%和83.5%(圖表 20)。一般來說，居民杠桿率高到何種程度會導致房地產泡沫破裂，很難說有一個絕對的臨界值，瑞士、挪威、丹麥居民杠桿率都超過 110%，但并未出現房地產危機的跡象。但居民杠桿率快速提高卻往往伴隨房地產的泡沫化，且房價高點通常領先于居民杠桿率的高點。以當前美國居民杠桿率仍在歷史低位來判斷，美國房地產市場仍有上行空間。