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1、2023年，州寫字樓市場共錄得10個項落成，總計70.7萬平，供應量同增加28%。新增項集中在琶洲和融城，占全市體量80%以上。全市新項落成時平均出租率為30%，過往五年的均值40%有所下降。其中，業主以及關聯企業升級進駐總積超過10萬平，帶動全市吸納量在年內“低開穩”，年末共計27萬平，同增加41%，顯示市場需求有所恢復。新舊項之間及各區域之間的吸納表現分化。從全市來說，新項的租賃成果貢獻了超過九成的吸納量。分區域看，琶洲和融城的凈吸納量占全市接近90%，天河體育中區域和越秀商務區年內錄得負吸納，這兩個傳統商務區的寫字樓平均樓齡超過15年，臨著租戶流失的挑戰。珠江新城年內累計錄得3.6萬平的

2、凈吸納量，但如果撇除去年落成的次新樓宇的去化，區域市場仍出現負吸納。由此可，租戶對于品質升級的追求是影響租賃決策的重要因素?？v觀全年的新成交，搬遷需求占72%，為2018年以來的位。其中從周邊優質寫字樓升級搬遷的占穩定在30%左右，優質寫字樓之間的搬遷成交占較以往年份有提升。這反映出租戶的策略仍然保守，對擴張活動保持謹慎，偏向于商務區內甚是同區搬遷的溫和試。從業的成交表現來看，全年的主需求結構和去年致，前四位分別是TMT，融業，專業服務業和消費品制造業。其中TMT的例同提升了4個百分點32%，主要得益于線上游戲從周邊園區升級到融城，以及琶洲區域的平臺互聯、商軟件以及數據公司的擴張和升級；融業多

3、點開花，除了錄得基公司的積交易外，保險、期貨、證券和融科技類均錄得搬遷成交；專業服務業的成交積超過半數由律師事務所的積極活動帶來，新租、擴租和升級搬遷各有體現；消費品制造業中，年內以化妝品電商部的騰挪為主，去年較為活躍的品和汽類租戶暫未顯著成交。隨著新供應持續放量，州寫字樓市場空置率2020年持續上浮，2023年年內累計上升3.2個百分點，18.2%，是2008年以來的位。充裕的可租積和市場需求復蘇程度未如預期，引致租繼續向下波動。年內全市租累計下降4.7%每每平144.4元，租跌幅2022年加深個百分點。盡管國內經濟復蘇受國內外宏觀經濟環境，及國內產業結構調整的影響，但受惠于消費反彈，假經濟

4、及展會經濟所帶來的旅游及商務流的顯著增，2023年州餐飲旅游消費逐步復蘇。同時，州市及各區級政府發放了多輪消費券，也提振了本地零售消費。就具體的供需情況，2023年新開業優質項減少，吸納則顯著提速，帶來了全市空置率的改善。州優質零售物業市場全年錄得三個項，共18萬平的新增供應，同下跌45.9%。其中兩個項共12萬平優質商業積于第四季度開業。年內凈吸納量則達到22.2萬平，錄得100.2%的同上升。盡管受零星傳統型超市及百貨閉店的影響，2023年新增供應理想的開業平，部分商場調改的完成，以及商場積極的去化舉措帶動下，推升了整體的凈吸納量平?？罩寐蕪牡诩径绕疬B續三個季度下跌，按年下調了2.9個百分

5、點年末的8.3%。2023年商場業主積極的招租策略和靈活的讓利措施，帶來租的下調，但卻有地帶動了空置的去化。全年州層租下調2.8%，租降幅在下半年逐步收窄第四季度環下跌0.4%，年末報每每平24.9元。其中，核商圈全年下跌1.8%，降幅顯著低于核商圈全年4.0%的跌幅。這主要得益于部分核商圈都是州主要的旅游的地，受游客顯著增所帶動。核商圈需要付出更的租代價去獲得品牌的睞。核商圈的優勢還反映在空置率的下降幅度（3.8個百分點），顯著于核區（2.5個百分點）。從業態上看，州優質商業中餐飲業態的成交占持續攀升，占全年成交數量的44.6%，同上升5.6個百分點，五年來在數量占上次于零售業態（37.1%

6、）。從進步的業態細分顯示，2023年成交占前五位的業態分別為特餐飲、時尚服裝、茶飲咖啡甜品、娛樂運動體驗和快餐。其中，特餐飲和茶飲咖啡甜品的成交占顯著提升，分別同上升3.9及1.8個百分點。包括湘辣辣、薩莉亞和九九旗下的慫，在2023年都表現活躍，在州優質商業物業中，錄得11家、8家及7家的成交。新能源汽的拓展重點則由購物中轉向街鋪，在優質購物中的擴張顯著放緩，僅錄得1.9%的成交占，較2022年下降3.6個百分點。在進州的品牌，國際品牌集中于零售業態，國內新進及州本地初創品牌均以餐飲業態居多。2023年國際品牌的州店中，超過成品牌都是零售業態，且均位于天河區的購物中。OTB集團旗下MM和MM

7、6進州；天河路也積極引了國際知名薰品牌的獨店。在餐飲，國內及本地餐飲集團也在新領域進嘗試，包括呷哺呷哺旗下的式燒烤品牌趁燒，州本地餐品牌卡朋開設粵菜館悅東，以及茶飲茶理宜世在粵式糖上的新嘗試。展望2024年，優質項供應有限，州將迎來三個共26萬平的新增優質商業項的開業，分別位于番禺區、海珠區和埔區。經過2023年的較快去化后，州整體租平有望在2024年保持企穩。但商圈及商場間將出現分化。受惠于旅游流的核商圈、實運營商的成熟項，以及位于新興住宅區且周邊供應稀缺的項將更受品牌睞并獲得租增的機會。競爭激烈的核區，和處于消費者培育期的項，恐怕將只有其中的佼佼者才能獲得品牌的積極進駐。州倉儲物流市場在2

8、023年的空置平跌宕起伏，年供應及吸納量均創歷史新。全年供應量達到107.2萬平，近五倍于2022年的數值，使空置率在上半年曾度被推升到于20%的平。幸得第三季度跨境電商成交的爆發，惠及包括保稅及保稅在內的標倉市場。該需求趨勢在第四季度延續，花都新增供應43,000平的保稅倉被跨境電商整租，第四季度空置率從第三季度的低位進步下跌3.4個百分點年末的2.5%，較2022年末下降了7.4個百分點，更較2023年第季度的空置率位下降了19.4個百分點之多，全年凈吸納量達130萬平。州倉儲物流空置去化的優異表現，得益于跨境電商的快速擴張，這也令珠三倉儲物流市場出了波區別于國內其他區域的情。型跨境電商平

9、臺為配合海外拓展計劃，避免重現2023年年初的爆倉困境，積極在珠三承租倉庫，打造全球供應鏈基地。按照CBRE統計，年內主要跨境電商平臺在州錄得15宗，共117萬平的標倉庫新成交及擴租。在珠江岸鄰近州的城市，合共錄得33宗約295萬平的成交，其中75%的園區是以整租（包園）的式承租?？缇畴娚痰恼馄?，尤其利好具有積空置或整棟空置的物業。相較于跨境電商，其他積的標倉需求則沒有在疫情結束后完全恢復，影響了租表現。除跨境電商以外，年內僅錄得相對較少的成交，如第三物流和汽零部件制造商等的成交。積空置的去化周期普遍較。并且，國內型物流倉儲運營商普遍采取更積極進取的租賃策略，因此年內租有所松動，全年租同下

10、跌2.3%。尤其在第季度，受當季空置率企影響，租錄得年內單季最的環跌幅（-1.8%）。隨著下半年空置率重回個位數平，租跌幅顯著收窄并于第四季度維穩，錄得0.1%的環跌幅年末的每每平39.1元。與此同時，位于增城的“東部公鐵聯運樞紐”年內出讓多宗物流地，顯示該特型物流樞紐的建設正在快速推進中。2023年州出讓的業地中，共20宗地塊174萬平的建設地積帶有倉儲途，其中63%的地積位于增城區，20%位于南沙區，另外12%位于花都區。增城區“東部公鐵聯運樞紐”有望在未來年快速崛起為州重要的物流倉儲設施核區。佛標倉儲物流設施的租賃表現與州市場相似，同樣是跨境電商睞的城市，尤其是佛北部的三區和南海區。20

11、23年，佛僅個項共13.5萬平的倉庫落成，年內凈吸納量則達35.7萬平，舉扭轉2022年負吸納的頹勢，并且空置率還度在第三季度末低2.8%。盡管年末有所上調7.0%，但仍2022年末減少了8.2個百分點。租表現，與州不同的是，佛由于供應稀缺，標倉空置率年內保持在個位數平，去化壓主要在某些區，租季度下探幅度最的第季度為-0.7%，下半年租下放緩，全年錄得-1.1%的同租下跌。2023年，州投資市場錄得22宗成交，成交額總計154.7億元，同減少4.3%。成交資產類別涵蓋寫字樓、零售物業、酒店和房等，以成交額計算，寫字樓的占最，達到79%。近年來房地產企業出于增加資流動性的的加速處置資產，使開發商

12、出售持有物業成為主要的標的來源，本年的成交延續了這特點。按宗數統計，開發商類企業在賣家構成中占接近九成。從買家類型來看，州和周邊城市的買家本化特點明顯，包括私投資者、企業和本地國資企業。相較于機構投資者，私投資者更睞于總成交額五億元以下的物業，因此他們更容易把握良機快速完成交易。另，型企業買家是需求主，成交額占接近40%，同增15個百分點。年內錄得銀、保險公司、科技企業和消費品制造業等多家企業購新建寫字樓作辦公，區域覆蓋融城、珠、科學城和州南站等新興商務區。從交易式看，本年度司法拍賣成交增多，年內錄得四宗，涵蓋寫字樓、裙樓商業和業房等類型。其中南沙區的業房罕地以54%溢價成交。另外，其他區域還錄得其他另類資產成交，如太平壽收購番禺的棉家養社區，本地國資平臺公司收購海珠區商務園區?？尚陆洕禺a物業持續受到關注。明