什么是房地產投資信托基金？參與主體有哪些？

1 房地產信托基金是什么

房地產投資信托基金(REITs)最早起源于美國的馬薩諸塞商業信托，是指原始權益人和信托公司根據法律法規的規定設立資產專項計劃，然后以發行收益憑證的方式匯集投資者的資金，并由相應的基金管理機構進行房地產項目投資開發和運營管理，然后將由此獲得的投資收益分配給投資者的信托投資產品。

從房地產開發企業的角度出發，REITs 是一種良好的融資渠道。從投資者的角度考慮，REITs 是一個低風險的長期投資品種。從銀行的角度看，REITs 是一種可以有效分散信貸風險的金融工具。站在整個金融市場的角度來說，REITs 完善了證券市場的產品種類，為廣大投資者提供了一種風險和收益介于股票與債券之間的金融產品。

2 REITs 的參與主體

① 發起人

通常為房地產企業，其負責選定基礎資產，一般為多個房地產項目組成的資產池，然后與信托管理人共同成立 SPV(特殊目的載體)，并將資產池中的全部資產置入 SPV，同時取得發售對價的權利。REITs 正式上市發行之后，發起人取得相應的資金后就可以順利退出。

② 管理人

一般為私募基金公司或者信托公司，其主要職責是根據信托契約中的約定對資產進行監管和運營管理，包括制定募集資金的銷售策略及代銷事宜，選擇投資的房地產標的、進行專業化的管理、物業租金的收取，并將相應的股息收入分配給投資者。在 REITs 設立運作后，管理人的管理能力和專業化程度將會直接影響REITs 的運行效率。

③ 托管人

其主要職責為接受 REITs 的委托，設立單獨的 REITs 賬戶保管募集的資金，以信托的方式代份額持有人擁有不動產，并負責執行和監管投資信托基金運用的有關支付事宜。一般為商業銀行，且需要與管理人保持相對獨立性。

④ 物業管理人

通常是選定專門的房地產物業管理公司來負責，也可能是發起人自己的物業子公司。其主要職責是根據物業管理協議來進行物業資產的日常營運、管理以及修繕等工作。

⑤ 投資者

作為權益份額持有人，其既享有 REITs 資產的最終決定權，又對 REITs 產生的投資收益擁有收益權，并與管理人、托管人通過信托契約明確三方在信托設立、信托財產管理及其證券化過程中產生的基本權利和義務。傳統的證券投資基金投資者只享有收益權而沒有資產管理權利，但 REITs 投資者可以通過對房地產項目的投資參與經營管理并獲取一定的收益。

3 reits分類

按募集對象可分為公募型和私募型；按收益來源可分為權益性、抵押型和混合型；按資金期限可分為封閉型和開放型；按法律形式可分為公司型和契約型。

4 契約型 REITs和公司型 REITs的比較

契約型 REITs 是以管理人、托管人和投資者之間的信托契約為運作原則而成立的形式。三方按照信托契約中的約定各司其職，各負其責，其中投資者通過享有 REITs 資產而獲得最終的收益權，管理人負責房地產項目的運營管理工作，托管人則負責保管資產以及現金支付業務等。由于此種形式的 REITs 是基于信托關系而建立，沒有獨立的法人資格，所以原則上是由信托法來約束。我國目前發展REITs 基本是以信托計劃為依托的此種類型。 

公司型 REITs 是按照公司法而成立的具有獨立法人資格的實體形式。其本質是股份制公司，投資者作為公司股東對 REITs 資產享有所有權并可以選舉董事會，并具有重大事項的決策權，董事會則負責制定公司的投資方案和經營計劃，同時任命管理人進行公司的日常經營管理。公司型 REITs 可以借助其證券承銷商的優勢，進行股票的發售而獲取融資，同時又可申請銀行信貸資金來實現公司發展規模的擴大。但也正因為決策權集中在投資者身上，所以公司型 REITs 對于投資者的專業素質和管理能力要求較高，具有一定的決策風險。

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