房地產市場概念、分類、特征及中國房地產市場現狀一覽

1、房地產市場概念

房地產市場有狹義和廣義之分

狹義的房地產市場是指進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的場所，如房地產交易所、不動產交易所等;

廣義的房地產市場則是指在房地產流轉過程中發生的一切經濟關系的總和，包括房地產市場的主體、客體、運行機制、房地產市場模式等要素。廣義的房地產市場涵蓋了房地產資金市場、房地產開發市場、房地產交易市場和房地產勞務市場在內的整個市場體系，是一國或地區市場體系中的一個相對獨立并具有明顯特征的專門化市場。房地產市場的交易活動表現為交易合同的實現以及權屬的轉移。

2、房地產市場分類

房地產市場按照不同的標準可以劃分為不同的類別。其中主要有以下幾種

(1)按房地產類型，可以劃分為住宅市場、商業房地產市場、工業房地產市場和其他房地產市場。每一類可以進一步細分，譬如住宅市場可細分為普通住宅市場、公寓市場、別壁市場等。

(2)按地域分類，可劃分為國際性房地產市場、全國性房地產市場、地區性房地產市場。由于房地產具有區域性特點，對房地產市場的研究較多集中于地區性市場。

(3)按生產要素，可分為土地市場、房地產金融市場、房地產勞動力市場等。除以上劃分方法外，還可以按照供貨時間將其分為現房市場和期房市場;按照房地產的權益讓渡方式分為買賣、租賃、抵押、典當、置換、股權交易等房地產市場類別等。

3、房地產市場的特征(基本特征)

房地產市場的核心功能是促進交易雙方就某宗特定房地產的價格達成一致并完成交易。房地產市場屬于整個市場體系的組成部分，受到市場供求規律等的影響。但房地產本身還有一些獨特屬性，這使得房地產市場產生了如下一些特征。

(1)具有較強的區域性

房地產的位置固定性和不可移動性使得房地產市場的區域性極強，不能將一個地方的房地產搬到另一個地方，所以房地產只能在其所在地方使用，產地和消費地合二為一。進入市場交易的是房地產的產權，房地產本身的空間位置并沒有發生變化。人們往往基于居住習慣、工作地點、基礎設施的完善情況、交通便利情況及個人偏好等因素而選擇特定區域和區位的房地產，其他區域和區位的房地產對其替代效果甚微。各地區的住房市場均有不同的特色，某一地區的住房管理方法不可以完全照搬到其他地區。

(2)具有不充分競爭性

廣義的完全競爭市場須滿足下列條件：可以得到充分且全面的市場信息;交易商品完全相同，能夠完全替代;市場完全開放，供需兩方都能自由進出;交易數量要足夠多等。但是，房地產市場屬于不充分競爭市場，表現在以下方面：市場信息不充分，信息主要掌握在供應者手中;房地產的區域性特征以及規劃、設計、施工質量、環境等方面的不同使其具有差異性，不完全同質、可替代性差。開發成本高昂等因素使得房地產市場存在進入壁壟;政府經常使用各種調控手段和干預政策來保證市場的平穩發展。充分競爭市場和房地產市場的具體比較參考下表。

(3)具有較強的投機性

土地是不可再生資源，供給數量有限。所以，可供銷售的房地產數量總體上變動較小，所以房價受制于購房者的需求力度。由于剛性需求數量大，同時信貸政策使得房地產投資具有杠桿效應，使得房地產市場具有較強的投機性。當房地產市場投機現象嚴重，房價非理性上漲，經濟出現虛假繁榮的時候，房地產市場就可能產生“泡沫”。

(4)政策影響大

房地產具有一定的公共產品屬性。而且房地產市場的不完全競爭性、外部性等特征較為明顯，導致市場偶爾會出現“失靈”，導致不能自動調節以適應所有人的需求，進而達到帕累托最優，所以，此時的資源配置不能達到最佳狀態。因此，政府必須對其進行有效的調控，以保障每個居民都有居住的權利。

(5)銀行及中介機構參與多

房地產商品一般價值量大，無論是房地產的直接使用者還是投資經營者都較難承擔全部投資額，往往需要有銀行參與資金融通才能順利完成交易。由于房地產具有保值增值性，價格下降的風險相對較小，這使得銀行也愿意辦理房地產抵押貸款、按揭貸款和開發信貸業務。房地產交易過程很復雜，專業性較強，市場信息又不充分，所以消費者往往不熟悉交易過程，而且對市場信息的了解程度不高。在這種情況下，房地產交易通常需要中介機構或經紀人參與，提供信息咨詢、價格評估、業務代理、法律仲裁等服務，最終才能使房地產交易順利進行。

(6)要表現為房地產權益的變更

房地產位置的不可移動性，決定了其市場交易不同于一般的商品貿易，只是將附著于每一宗具體房地產上的權益加以變更就可以了，不涉及土地或建筑物的實物狀態。作為變更對象的權益既可以是房地產的變更權，也可以是使用權等其他權益類型，在具體交易時必須有明確界定。房地產權益的變更還往往受到法律、法規以及事先約定條件的限制。

4、中國房地產市場現狀

《中指研究院：中國房地產市場2021總結&2022展望(17頁).pdf》，對2021年中國房地產市場形勢進行了以下總結歸納

2021年，中國房地產市場經歷了(H1)高熱到(H2)深度調整的轉變，規模依舊保持較高水平。9月底以來，中央及各部委連續釋放維穩信號，信貸環境邊際改善，房企融資環境逐步轉好，但信貸環境邊際改善傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間。

(一)價格水平：百城新房及二手房價格年度累計均小幅上漲， 11-12 月價格環比連續下跌

(二)成交規模：交易量“前高后低”，下半年市場活躍度驟降，重點城市全年銷售規模同比小幅增長

(三)需求結構：90-120 平米戶型仍為市場主流，多數代表城市 120-200 平米占比下

附件：《中指研究院：中國房地產市場2021總結&2022展望(17頁).pdf》

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