2022我國長租公寓行業分析，發展歷程及現狀一覽

1.長租公寓

長租公寓是指公司將現存的物業進行收集整合進行改造裝修，通過統一的管理服務進行運營維護，提供標準化服務的租賃型公寓。相較于酒店式服務，長租公寓通常租期較長，適合相對長期的租賃。

2.長租公寓行業發展歷程

2012年~2014年

公寓進入融資高峰期，培育出來大批長租公寓企業，標志事件便是 2014 年底雷軍投資 You+，魔方、蘑菇、水滴、優客逸家等品牌公寓也在此時涌現。

2014年~2016年

品牌公寓依靠融資—高價包租—快速擴張規?！偃谫Y的方式快速擴張。

2015年1月，住建部下發《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出建立多種渠道發展租賃市場，支持房地產開發企業將自持房源向社會出租，并開始推進 REITs 試點。

2017年7月，廣州政府發布《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，該《工作方案》首次提出“租購同權”。隨后各級地方政府也紛紛出臺租賃新政，培育租賃市場和機構房東，鼓勵租賃市場向前發展。房企入局長租成為開發商轉型共識。

2017-2018年，招商壹間、萬科泊寓、龍湖冠寓、金地草莓社區、旭輝領寓等 Top30 的房企，超三分之一都已布局長租公寓。

2018-2019年，2018年政府報告提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。租金貸暴雷，包括蛋殼在內的一大批長租公寓品牌退場;2019年底 中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”。

2021年，第十三屆全國人民代表大會第四次會議政府工作報告中提到：“解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！?/p>

住宅用地供應分類調控要求，重點城市在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。住建部4月9日召開6城市保障性租賃住房工作座談會。會議指出需要落實年度建設計劃，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。

3.長租公寓行業發展現狀

(1)市場集中度較低

我國長租公寓市場集中度較低，特別是在二三線城市，市場規模小、集中度水平低的問題更為突出。較低的市場集中度體現了目前我國長租公寓市場中企業數量多、單個企業規模較小、市場競爭激烈的現實情況，市場中的資源配置較為分散，企業難以提高競爭力，同時還容易引發惡性競爭。

(2)產品同質化程度高

雖然我國長租公寓產品線逐漸豐富，但整體來看同質化問題較為明顯。各長租公寓企業還是以開拓白領公寓產品線為主，主要依靠房源的地理位置、價格水平、硬件配置來進行差異化競爭，但是此類差異化在市場競爭中很容易被效仿，導致同質化問題。擴大服務顧客群體并提供多樣化的產品與多樣化、高水平的服務管理是提高差異化水平、提高市場競爭力的關鍵，目前長租公寓企業在該方面的差異化競爭不足。

(3)市場總體規模小

我國住房租賃市場需求量大，住房租賃供給主體已經初步呈現出多樣化格局，但與我國規模龐大的住房租賃市場相比，長租公寓市場規模太小，在租賃住房市場中所占份額太低，遠不及美國35%和日本80%的市場占有率。市場總體規模較小而市場中企業數量較多，因此長租公寓市場競爭較為激烈。

(4)市場發展空間大

長租公寓浪潮催生龐大家裝市場。2016年12月鏈家研究院院長楊現領發布的《租賃崛起》行業研究報告中估測，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。假設長租公寓平均5年裝修1次，每次裝修的價格約為1年租金，可以大致估算當前每年裝修市場超2000億規模，到2030年將達到8000億規模，市場前景可期。

4.行業前景

2017-2025年間長租公寓為B端家裝市場帶來1.8-2.1萬億元：

(1)政策助推下，長租公寓發展前景巨大，現階段長租公寓供求缺口較大為家裝公司創造巨大增量需求;

(2)假設2020年我國長租公寓新開工面積可滿足10%的租房人口的需求，參考社科院的《中國經濟體制改革報告2013》預計到2020年我國城市人均住宅面積達35平米，保守預計租客人均住宅面積約30平米;

(3)假設2025年我國長租公寓新開工面積可滿足30%的租房人口的需求，預計租客人均住宅面積約35平米;

(4)考慮長租公寓裝修以全裝修/精裝修為主，精裝修價格更高，下面我們按照全裝修價格預估長租公寓為裝飾市場貢獻市場空間，假設全裝修每平米裝修價格在1000-1200元，預計2017-2020年間長租公寓為B端家裝市場帶來4290-5148億元市場空間，預計2017-2025年間長租公寓為B端家裝市場帶來17517-21020億元。

以上梳理了長租公寓行業發展現狀，希望對你有所幫助，如果你想了解更多相關內容，敬請關注三個皮匠報告的行業分析欄目。

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