資管新規的出臺，使得影子銀行大幅受限。2018 年出臺的資管新規對房地產行業直接影響的政策有兩條，一個是消除多層嵌套和通道業務，一個是實行穿透監管禁止非自有資金拿地。因此使得高風險偏好的融資渠道出現缺位，同時土地融資受限，使得行業加杠桿和擴表能力受限。通道業務在早年間實現高速增長，尤其是證券私募資管計劃的通道業務在2016 年規模達到頂峰。從通道業務看，銀信合作類的信托資產余額在2014-2016 年維持高速增長，年均復合增速為 23.9%，2016 年末余額達到 4.8 萬億元；單一資金信托資產年均復合增速實現 7.6%，余額為 10.1萬億元。同時，證券經營機構 2的私募資管計劃也實現高速增長，2014-2016 年間年均復合增速為 20.9%，2016 年末余額約 21.4 萬億元，達到頂峰。單一資金信托與證券資管計劃通道業務合計規模在 2016 年末達到 31.6 萬億元。