商品住宅買賣的貸款政策

1、動。
“多元化+存量市場+市占率提升”為海外普遍趨勢：隨著城鎮化率的完成，海外樓市均呈現新房市場的萎縮、二手房存量市場的崛起；同時市場的調整及成熟加速了行業集中度提升及帶來房企的多元化布局。
美英二手房成交占比超過80%；英國TOP10市占率達到近60%。
盡管各國房企均開啟多元化布局，但從收入結構來看，美英房企傳統開發類收入占比90%以上，日本隨著租賃、商管等業務崛起，物業開發類收入占比已不到40%。
“中期需求穩定+多元化+區域分化”為國內中期趨勢：隨著城鎮化率持續提升，改善及更新需求釋放，中期國內住宅需求規模仍有望維持年均12.5億平左右，同時在穩地價穩房價背景下，行業盈利中樞將逐步回歸至市場平均水平。
龍頭房企憑借融資、拿地等優勢，有望持續擴大市場份額，且積極開展多元化試水，但住宅開發中期仍將是傳統房企的主要收入來源。
區域布局上，一二線城市盡管兼具人口及產業支撐，但面臨競爭激烈、地價高企、供應少等問題，而大多數三四線城市人口凈流出、產業基礎較為薄弱，缺乏中長期支撐，未來以一二線為中心的城市圈將成為房企爭奪的主戰場。

2、度地方政策分析中央發布中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二零三五年遠景目標的建議、中共中央政治局召開會議等材料。
地方政策：2020上半年：疫情期間各地政府扶持穩定市場發展、通過出臺人才政策、公積金政策等措施，有限放寬調控。
2020下半年：疫情影響逐漸減退，調控出現分化，部分過熱區域開始收緊調控，主要集中在珠三角、長三角。
具體地方政策如圖1所示。
二、金融貨幣政策全年寬松，增速收窄圖2 金融貨幣資金分析2020年1月6日，降準0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元;2020年3月16日實施普惠金融定向降準0.5至1個百分點，共釋放長期資金5500億元。
2020年公開市場操作，凈投放為-1680億元。
合計約1.3萬億元。
三、流動性新政降企業、銀行杠桿，收緊企業、個人貸款圖3 商品住宅流動性新政：房地產貸款要求2020年12月31日，央行與銀保監會發布關于建立銀行業金融機構房地產 貸款集中度管理制度的通知，將根據銀行 業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。
第一檔為中資大型銀行，第二檔為中資中型銀行，第三檔為中資小型銀行和非縣城農合機構，第四檔是縣城農合機構，最后一檔為村鎮銀行。
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數據來源：世聯行：粵港澳大灣區商品住宅市場年度報告(101頁)。

3、灣區的整體銷售情況為求大于供，形成價格上行整體格局。
2020年，灣區9城住宅供應面積7601萬平米，成交面積共計7814萬平米，分別同比增2%、8%;成交金額共計14994億元，同比20%; 成交價格19188元/平米，同比11%。
直接對沖了全年M2的增速。
圖2 大灣區9城住宅供應與銷售面積及銷售金額與銷售均價分析2020年，市場供求面積過1000萬平米的城市有廣州、佛山、惠州;市場供求低于500萬平米的城市有深圳、珠海;2020年供應增長較快 的城市廣州、東莞、深圳、江門、惠州;銷售增長較快的城市有廣州、東莞、深圳。
總的來說廣佛惠成為供應主體，廣州供銷兩端突出。
圖3 大灣區9城住宅銷售金額與銷售均價分析大灣區銷售排名前15的房企有9家在廣州銷售占比過24%，有5家在佛山銷售占比過30%，有5家在深圳銷售占比過20%，有5家在東莞 銷售占比過20%，有4家在惠州銷售占比過20%。
大灣區9城，銷售金額過2000億的有廣州、佛山、深圳、惠州第一梯隊;銷售金額1000-2000的有東莞、珠海;銷售在1000億以下 的有中山、江門、肇慶。
2020年銷售金額增長較快的城市有東莞、廣州、深圳、惠州、江門、珠海、佛山;銷售價格增長較快的城市有東莞、珠海、佛山、惠州。
綜上， 廣佛深莞，是房企主要出貨城市，銷售金額廣州深圳依舊領先。
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4、p總量政策對實體經濟的市場化傳導效果有限。
1年初寬松總量政策下出現資金空轉的現象。
34 月天量社融的去向主要是國企與基建；M2M1 剪刀差提升，結構性存款高增；上市公司的籌資經營投資現金流的錯位都說明資金出現空轉現象，資金在有政府隱形擔保的。

5、五大新城3月2日，上海印發了關于本市十四五加快推進新城規劃建設工作的實施意見的通知，在嘉定青浦松江奉賢南匯等五個新城探索出臺與中心城區差異化的購房政策，涉及放寬落戶，五大新城再迎重磅利好，未來新落戶人群將向五大新城遷移，中心城區產業人口壓力。

6、從區域市場分析。
2021Q3精裝修市場壁掛爐配套中，華東市場為主力。
精裝項目有101個，規模達到6.39萬套,市場份額在73.0;在增速方面，華南區增速較快，同比增長為100.0，華北下降較多，同比下降100.從區域市場分析，2021Q。

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