貝殼研究院：2022我國長租房商業模式梳理：三種模式探索創新及其挑戰（15頁）.pdf

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1、我國長租房商業模式梳理我國長租房商業模式梳理三種模式探索創新及其挑戰黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。當年中央經濟工作會議要求，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。2021 年政府工作報告提出，規范發展長租房市場。十九大以來，在中央和地方政府的引導下，市場機構積極探索適合我國的租賃發展模式，其中有很多創新，也發現了一些困難。本文系統梳理近年來長租房商業模式，以期為下一階段發展租賃市場提供有益的幫助。一、分散式長租房的模式探索一、分散式長租房的模式探索基于我國住房發展的現狀，分

2、散式租賃是我國長租房的主流供給模式。據估計，我國租賃房源中分散式個人、散租房源占比為 90%，集中式、機構化房源約占 10%。分散式租賃占絕對多數，這決定著未來我國的租賃供給的基本結構。分散的私人租賃市場存在很多問題，最突出的問題是租賃市場交易不規范、租賃關系不穩定，政府監管成本高。要構建長期穩定的租賃市場，就必須通過專業化租賃運營機構將散亂差的租賃房源整合起來。專業機構的介入使租賃交易由分散的 C2C 變成了 C2B2C，租賃權利義務關系從個人與個人轉移到了機構和租客之間，便于政府監管。另外，分散式長租房能夠利用已有存量資源，不需要再增加資源投入，更有利于城市職住平衡，提升城市運營效率。（一

3、）分散式長租房的主要模式（一）分散式長租房的主要模式分散式住房租賃運營模式主要有托管模式與包租模式兩種。托管模式是房東與機構簽訂住房租賃委托管理合同，委托機構幫助其管理房屋出租事宜，托管方為房東提供營銷、收取租金和保潔維修等管理工作，企業收取房屋委托管理服務費。通常托管服務費按照租金的比例計算。托管模式中房東與租客直接簽訂住房租賃合同，租客向房東支付租金，所以房東獲得的是全部的租金收入。托管方對于房屋是否租出去以及空置期不承擔責任，房源空置期沒有租金剛性兌付。托管模式下房東端可以提升閑置房屋的出租效率。托管機構為房東提供保潔、維修、出租、收取租金等服務，為房屋財產安全上保險，讓房屋更快出租出去

4、，讓部分房東不愿意打理而閑置的房源釋放出來。另一種模式為包租模式。包租模式下，房東將房屋出租給包租機構，包租機構在包租期限向房東支付約定的租金，對房屋進行一定程度的裝修美化之后出租收取租客租金，一些機構向租客提供租后保潔、維修等服務收取服務費。與托管模式最大的區別是包租機構向房東支付房租，無論房子是否出租，房東都能夠得到穩定的租金收入。包租模式里，企業主要的盈利來源為租金差，租金差的來源一般有三類：（1）分租合租帶來的房源坪效增加：企業整套收房，以分租、合租為主，通過增加房屋居住和出租的間數增加租金收入；（2）裝修帶來的房屋品質升級租金溢價：企業對房屋進行重新裝修維修，對租客端的出房價高于從業

5、主端收房時價格而產生租金溢價收入；（3）提高出房效率獲得空置期租金收入：一般包租企業會與房東約定一定期限為裝修、保潔、招租、租客搬家等一系列租前事項保留時間，這段時期由于房屋并未出租因此不產生租金作為空置期處理，約定空置期內若企業可以提前出租，便可以獲得一部分空置期的租金收入。在實踐中，包租模式根據裝修的程度又可以分為中資產和輕資產兩種。包租企業為了提高租金差，通常會對出租房源進行重新裝修美化，差別在于，中資產是租賃企業出錢做較重的裝修，裝修需要改造房屋的基礎設施，如廚房、衛生間管道、地面、墻面等，還要配置家具家電等設施。輕資產只是做一些輕美化，主要以房東自行配置為主，基本維持原狀，只做一些簡

6、單的修理維護。中資產前期投入的裝修成本更高，由此可能產生租金溢價更高。輕美化的優勢是改造成本較低，但租金增值空間低。圖：分散式包租商業模式資料來源：貝殼研究院中資產比較適合于老舊小區、毛坯房，將這些原本不太適合直接入住的產品通過改造與合理的分割，提高出租坪效，優化供需配置。但中資產包租模式的前期投入裝修成本高，需要大量的啟動資金，面對市場租金波動的抗風險能力較低。2020 年疫情導致租賃市場陷入寒冬，租金下滑的同時房屋空置期增加，部分包租機構無力向房東支付房租，出現了資金鏈斷裂。在此背景下，不少中資產包租模式轉向更輕的輕資產包租模式。一種輕包租的方式是，包租企業幫助房東提供裝修服務，裝修配置成

7、本由房東承擔。包租企業向業主支付保底租金，裝修后出租溢價帶來的租金差與業主進行分成，業主不用提供空置免租期。另一種做法是，包租企業向業主支付租金并提供托管服務，業主向包租企業提供一定期限的免租期，租金差收益歸包租企業。輕資產包租的運營成本低，不涉及重度裝修成本，無需大量融資需求，因而對市場波動的抗風險能力更高，若遇到租賃市場下行，雙方可解約賠償違約金，不會影響到租客。近年來，分散式住房租賃出現了一種新的模式“租賃置換”模式?！白赓U置換”是針對工作集聚地周邊區位好、租賃需求高的一類老舊小區實施的一種“改造+運營”相結合的城市更新模式。該模式下企業租下房東自有住房，并提前支付 10 年租金給房東，

8、讓其在市場上其他地區租房。對于老年家庭，企業可以幫助老年家庭提供找房、搬家等服務。企業將這些房屋改造后出租，賺取租金差，彌補改造的成本。租賃置換模式的優勢在于：一是與老舊小區改造產生聯動，不僅房屋內部改造升級、小區公共環境也整體提升；二是整合小區內部的分散式房源，管理效率更高。三是有利于房屋和需求的優化配置，為年輕租客提供靠近工作地的品質化住房，也可以滿足老年人多樣化養老居住需求，是一種多方受益的創新型商業模式。圖：老舊小區“租賃置換”模式資料來源：貝殼研究院（二）分散式長租房模式的主要挑戰與對策（二）分散式長租房模式的主要挑戰與對策第一第一，房源來源合法性問題房源來源合法性問題。分散式長租房

9、主要面臨的挑戰是起居室改造對外出租的合法性問題與裝修帶來的甲醛污染問題。當前住建部頒發的租賃行業相關管理條例和指導意見中，對于是否允許在滿足安全標準的前提下改造起居室為出租單間沒有明確規定，各地在執行時也存在很大差異。第二，行業長期存在大量從業不規范的職業第二，行業長期存在大量從業不規范的職業“二房東二房東”。分散式長租房行業內長期普遍存在 30-40%左右的職業“二房東”，其身份難以識別、違法成本低、監管難度大，容易出現發布虛假房源、私自轉租、欺騙承租人、抬高租金亂吃差價等擾亂市場秩序與不規范競爭行為，不利于行業健康發展。第三第三，租客權益保障長期缺乏租客權益保障長期缺乏，房東不重視租后義務

10、的履行房東不重視租后義務的履行，進而進而對托管服務的認可對托管服務的認可程度不高程度不高。我國沒有專門針對租客的保障法律，在現行的法律要求和習慣中，大多數房東并不會認真履行房東的責任，租客即使權益遭受損失也由于自身處境弱勢沒有明確法律保障往往投訴無門，導致房東購買托管服務的意愿不高，分散式托管商業模式的成長空間有限。根據以上分散式長租房模式發展遇到的主要問題與挑戰，我們認為可以從以下幾個方面進行改善。第一，明確分散式長租房房源出租的合法標準。嚴格規定裝修應使用的建材的安全標準，裝修完成之后的驗收標準，裝修污染的治理辦法及后續相應的配套措施等，使企業在運營過程中有據可依，租戶在維權上也有據可依。

11、第二，加強住房租賃管理行業生態管理，規范機構化租賃企業管理服務標準。個人轉租房源超過一定規模應當進行工商登記納入政府對于租賃管理機構的監管范圍。提高租賃機構的管理服務質量與能力，在租賃企業注冊備案上對營業范圍、注冊資金、專業服務人員等方面提高要求。建立租賃企業與從業人員的信用管理體系，建立失信懲戒機制。在從業人員管理上，要求租賃服務專業人員實名從業，定期接受租賃住房服務相關職業培訓，提高一線從業人員專業服務能力與職業道德培養。第三，加強租客權益保護，建立租房者租約保護機制。出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同

12、，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金等。管理部門暢通投訴舉報渠道，通過門戶網站開設專欄，并加強與 12345 市長熱線協同，及時調查處理投訴舉報。二、集中式住房租賃模式的創新實踐二、集中式住房租賃模式的創新實踐集中式租賃住房是相對于分散式租賃住房而出現的一種方式，更符合“長租公寓”的定義。根據住房和城鄉建設部發布關于集中式租賃住房建設適用標準的通知，集中式租賃住房是指具備一定規模、實行整體運營并集中管理、用于出租的居住性用房。集中的好處是租賃管理可以實現規模效應，租客集中在一起能夠形成社區社群。集中式租賃住房從物業來源可以分為新建和存量改造兩類，由于新建周期長，目前市場中的集中式長租公寓大部

13、分都是采用存量改造的方式，存量改造做長租公寓能夠盤活閑置物業，可以短時間內向市場投放新的租賃房源。（一）改造集中式租賃的主要模式（一）改造集中式租賃的主要模式存量資源改造集中式公寓本質上是通過對原有物業類型、物業用途做重新裝修、重新定位，通過長期運營的方式獲得更高的租金收益，實現盈利。商業模式中的主要參與者有物業原有產權人、改造方與長租公寓運營方，其中長租公寓租后運營方主要負責后續的租金定價策略、招租、出房、租客租后服務等。改造前原有物業的來源不同，目前改造比較多的是城中村、城市閑置商辦用酒店等。（1 1）農租房改造）農租房改造國內租賃市場中存在相當一部分房源來自非正式住房，其中占比較多的為城

14、中村農租房，以深圳市為例，深圳擁有全國城市中比例最高的非正式住房，城中村住房套數占比高達53%，城市內大部分租賃需求通過城中村租賃市場解決。圖：深圳市存量住房結構數據來源：深圳住建城中村的農租房改造長租房目前的主流做法是，企業與村股份公司合作，企業投入資金進行樓棟安全改造，在村里尋找符合改造標準的出租公寓進行統一收租改造為集中式長租公寓。村民可獲得租賃期內持續穩定的租金收入以及物業質量提高的資產增值收益。企業的收入包括租金差收入以及租賃社區運營收入，盈利點擴展至租客生活服務收費、社區商業運營、停車場運營等，獲得長期多元化的商業價值。隨著社區環境的改善與租客數量的增加，廣告商投放量增加、租客的生

15、活消費需求與社區商業運營的收入也在不斷增加。（2 2）非居住類房屋改造）非居住類房屋改造除了城中村之外，城市中有一些非居住房屋改造為租賃住房（簡稱“非改租”）也是一種模式。這種模式產生的背景主要是，城市商辦類供地供給過剩，商辦空置率偏高，資產利用效率不高，改造為集中式租賃住房能夠充分利用城市閑置物業與低效資源解決職住不平衡的問題，同時增加租賃房源供給。疫情之后，差旅需求大幅降低部分酒店也開始向長租模式轉型，進入集中式租賃住房供給市場。非改租項目較多采取包租模式。業主將原有物業長期出租給專業的租賃機構，機構對物業進行重新定位、申請建筑用途轉換報批申請，審批通過后進行施工、改造、裝修、竣工驗收，以

16、長租公寓的形式投入市場正式運營。閑置物業經過重新設計改造裝修后，配置洗衣機、空調、冰箱等品牌家電，可以實現簽約當日拎包入住。入住期間，租客可享受上網、保潔、維修等一系列日常服務。增加公共區域為租客提供便捷的生活服務，一般公共區域會配置健身房、讀書閱覽區、會議室等公共空間，定期組織公寓集體活動增加客戶粘性。圖：存量改造租賃住房項目的一般步驟資料來源：貝殼研究院（3 3）企業員工宿舍類改造）企業員工宿舍類改造針對解決一些產業園區配套宿舍不足，用人單位提供的宿舍居住條件比較差，不大適合新一代年輕工人的居住需求。部分藍領工人在城鄉結合部或三不管地區的簡易自建房、半地下室、群租合租、老舊小區等條件低端環

17、境很差的地方，也存在著很大的安全隱患，從吸引勞動力的角度，企業需要提升員工宿舍的居住條件。租賃運營企業在企業分布密集的產業園區附近租下閑置非住宅類物業，改造為多人間、上下鋪的床位型租賃產品，面向企業端客戶進行統一招租，為園區內企業提供安全、配套齊全、結構合理的宿舍型公寓（藍領宿舍）。（4 4）改造的適用場景）改造的適用場景存量改造集中式租賃住宅項目有其各自的適用場景，項目落地具有一些客觀條件限制，在項目物業來源、選址時考慮的因素、項目目標客群與配租方式上有明顯區別。城中村改造適合城市城中村待改造規模較大的城市，其次在改造意愿上適合村集體改造意愿強、配合度高的村集體，在項目的可實施性上適合城市有

18、完整的城中村城市更新規劃的城市。另外，集中式租賃住房項目的租賃人口居住密度與社區商業運營坪效直接相關，項目整體容積率達到4左右是支撐形成社區商業圈的關鍵因素?！胺歉淖狻奔惺阶赓U的主要項目來源為城市閑置商辦酒店等，選址為了確保租金水平與穩定的出租率多選擇核心商圈與交通樞紐，適合城市閑置商辦物業存量大，同時閑置物業位于城市中心或者交通樞紐，適合改造為集中式租賃住房。藍領宿舍的主要項目來源為產業園區閑置物業與土地或者村集體，選址多選擇靠近產業園區的地方，適合城市規劃產業園區較多，可供改造物業存量規模大、同時第三與第二產業聚集、企業大規模靈活用工需求量大的城市。（二）集中式長租公寓改造存在的困難與建

19、議（二）集中式長租公寓改造存在的困難與建議集中式租賃模式推廣的最大困難在于前期項目改造投入成本高、投資回報期過長，參與集中式項目存在一定的資金進入門檻，資金實力不夠的企業很難、也不愿參與其中。三類項目中投資回報周期最短的為產業園區企業員工宿舍類，一般改造的投資回報周期在 5-8年左右，城中村改造的投資回報周期起碼在 15 年以上。存量改造前期投入成本高存量改造前期投入成本高。根據我們測算，非改居的裝修改造成本通常占到項目總成本的 2 成左右。比如商業物業一般為“核心筒”格局，形態差異較大，挑高普遍較高，按現有的住房規范改造后得房率不高，空間利用率不足。與此同時，非改居項目涉及土地、規劃、消防等

20、多個監管部門，項目申請、審批條件、改建驗收等環節缺少細則和流程指引，從而存在審核標準不明確，審批時間較長的問題。根據最新政策，改建的集中式租賃住房項目適用的建設標準較高，原有商業辦公類物業在采光、通風、消防、建筑面積、容積率等方面存在諸多限制，物業驗收通過較難。融資成本高、融資渠道窄。融資成本高、融資渠道窄。目前住房租賃企業的融資渠道主要有五大類，股權融資、傳統債權融資、產業基金模式、資產證券化和房地產信托投資基金（REITs）。股權融資是住房租賃企業主流的外部融資模式。傳統債權融資主要包括銀行貸款及住房租賃專項公司債，融資門檻較高，從事存量改造長租公寓的企業一般不持有實物資產，只有包租的租賃

21、合同，在沒有實物抵押物的情況下很難從銀行貸到足夠的資金；第二，長租公寓企業一般以民企居多，相比國企、資金成本也較高，由于租賃運營屬于微利行業，銀行貸款成本相比企業盈利水平導致資金成本的壓力更大；第三，目前房地產信托投資基金（REITs）剛在實踐中落地，對于底層資產的收益率要求較高，可適用的住房租賃項目較少，尚未成為融資的主要渠道。第四，受租賃企業暴雷事件影響，進一步加劇住房租賃企業融資渠道收窄、融資成本增加的問題。稅收成本高稅收成本高。集中式長租公寓若企業不申請納入保障性租賃住房管理的情況下，無法享受目前的保租房稅收優惠政策，租賃企業稅收負擔比較重。除此之外，租賃需求的多樣性、運營管理的復雜性

22、、租賃市場的波動性等也是制約集中式住房租賃模式發展的原因，由于租賃主營業務較難產生高盈利，投資回報率最好的藍領公寓項目也僅僅可以在主營業務收入上勉強做到盈虧平衡，各家企業都在從積極探索多元化的收益來源，以改善企業經營現狀。因此集中式住房租賃的發展迫切需要一些政策支持予以支持：一是擴大住房租賃房產稅和增值稅稅率優惠范圍一是擴大住房租賃房產稅和增值稅稅率優惠范圍，降低稅收負擔降低稅收負擔。住房租賃企業向企事業單位出租租賃住房的，建議享受稅收優惠政策。建議規定將增值稅和房產稅的優惠范圍，從住房租賃企業向個人出租住房，擴大到住房租賃企業向個人或企事業單位出租住房。即增值稅按照 5%的征收率減按 1.5

23、%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅，減按 4%的稅率征收房產稅。二是降融資成本二是降融資成本。鼓勵開發性金融等銀行業金融機構按照風險可控、商業可持續的原則加大對租賃住房項目的信貸支持力度，以住房租賃項目或企業為借款主體的貸款利率，原則上不得超過當期基準利率的 1.1 倍，鼓勵發放 20 年以上的長期貸款。三是拓寬住房租賃企業債權融資渠道三是拓寬住房租賃企業債權融資渠道。支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券（ABS），專門用于發展住房租賃業務。四是增加合規房源供給四是增加合規房源供給。建立適合商辦改造租賃住房的消防安全、建筑

24、容積率、采光排風等建筑標準。明確“非改居”項目的現行消防規范體系，統一裝修工程設計審核、消防驗收及營業前檢查的程序標準，建立項目合規“預審批”制度，地方上可以視本地情況適當放松對建筑容積率、采光通風標準的要求，以增加可供應房源規模。三、集體土地租賃住房模式的創新實踐三、集體土地租賃住房模式的創新實踐集體土地建設租賃住房（簡稱“集租房”）已經成為我國建立租購并舉住房體系的重要方式之一。2017 年住建部、原國土資源部發布 利用集體建設用地建設租賃住房試點方案，明確了第一批 13 個集租房試點城市之后，全國多個重點城市陸續開展了集租房項目建設工作。國務院在 2021 年 7 月發布的關于加快發展保

25、障性租賃住房的意見中，也明確提出了支持用集體土地建設保障性租賃住房的政策。集租房項目穩定性更強，擁有更完善的服務體系，集租房項目的運營成本更低。集租房建設能夠為鄉鎮居民提供固定收益及分紅，擴大鄉鎮居民的財產性收入來源，起到縮小城鄉收入差距的作用；集租房可以創造新的鄉鎮就業安置崗位，也有增加區域稅收的效果。集租房促進土地利用規?；?、集約化，能夠有效盤活農村集體用地，并改善項目周邊的市政配套和環境，帶動周邊鄉鎮地區整體發展。（一）項目建設的主要模式（一）項目建設的主要模式在建設主體上，第一，允許有能力、有資金實力的鄉鎮和村集體組織自行投資建設；第二，鼓勵集體經濟組織以土地使用權作價入股或者采取聯營

26、的方式與國有企業合作建設的方式；第三，鼓勵以項目經營權出租的方式與社會資本合作開發?，F階段，在集租房領域實踐中總結出了四種主要模式，分別是村集體自主開發、經營權合作、使用權入股合作、入市出讓等。村集體自主開發模式是由村集體全權負責項目立項、開發、運營，村集體可以獲得所有的經營利潤，但需要自籌項目資金。通常自籌資金有三種來源，包括：村集體自有資金；村集體以項目預期收益向政策性銀行抵押貸款；政府住房保障機構或者園區企業等預付租金。經營權合作模式，建設資金仍然多是村集體承擔，村集體自籌資金建設租賃住房后，與開發商合資成立公司，將租賃住房的經營權出租給合資公司，由合資公司負責運營并承擔盈虧。這種模式下

27、，村集體和開發商共同協商確定收益分配方式，一般村集體會獲得大部分收益，合作周期一般為 20 年。股權合作模式，建設資金多由開發商承擔，村集體承擔土地平整費用，并以集體土地使用權入股 51%以上，每年獲得保底分紅，開發商獲得剩下的股份和經營收入。由于開發商回收投資需要的時間較長，雙方合作期限一般為 50 年。第四種是入市出讓模式，村集體完成土地平整后，將集體土地使用權出讓給開發商，村集體一次性獲得土地出讓金，開發商負責后續所有建設運營環節，并獲得所有經營收入。對比以上四種模式，可以發現：村集體可獲得利潤空間最高的模式是村集體自主開發模式，這種模式對村集體所擁有的資金實力、運營能力的要求也較高，更

28、適合有資金實力、運營能力比較強的，想要獲得高風險、高收益的村集體。經營權合作模式下，村集體可以在規避運營虧損風險的同時，保留項目運營期間的決策權，但該模式對村集體的資金實力要求也比較高，而且村集體還需要向開發商讓渡小部分運營收益。這種模式適合有資金和運營能力但不想承擔運營風險的村集體，或者是有資金實力、沒有運營能力，期望最大程度獲取利潤的村集體。從開發商的角度來看，這種模式對開發商資金實力的要求不高，開發商承擔的投資信貸風險比較小，不過開發商的利潤率會較低，無法獲得資產性收益，因此比較適合資金實力較弱、只能提供運營服務的開發商或租賃企業。土地使用權入股合作模式，由于村集體不用出建設資金，對村集

29、體資金實力和運營能力都沒有要求，同時村集體不用承擔投資信貸風險、運營虧損風險，并且保留運營期間的決策權力，這種模式需要向開發商讓渡較多的運營收益。適用于資金實力較強，但是想降低投資風險、轉移經營風險的村集體；或者資金實力較強，希望獲得持續性收益的村集體；從開發商的角度來看，開發商可以獲得的利潤相對較高，并且可以獲得股份資產增值收益，相應的模式對開發商的資金實力要求較高，需要承擔較大的投資信貸風險。比較適合有資金實力，想獲得較高利潤收益和資產性收益，以及愿意承擔投資風險的開發商。集體土地使用權入市出讓開發模式下，村集體可一次性獲得大量資金收入，同時又能規避所有投資信貸，運營虧損風險，不過不能分享

30、運營期間的收益，運營期間村集體對項目也沒有決策權，適合希望在短時間內獲得大量資金，不想承擔風險的村集體。這種模式下，開發商能夠獲得的利潤最高，獲得的資產收益也最多，而且項目運營期間可以獨立決策，不受村集體干涉，運營的自由度比較高。這種開發形式對開發商的開發能力、資金實力要求都比較高，開發商需承擔較大投資信貸風險，適合資金實力較強、愿意承擔高風險以獲得高收益的企業?？偟膩砜?，目前集租房項目多是村集體與開發商以經營權合作與使用權入股的方式合作開發運營。（二）集租房建設面臨的挑戰與對策（二）集租房建設面臨的挑戰與對策集租房的建設主要面臨四大挑戰，包括供需關系匹配、規劃指標占用、市政設施配套、地上物拆

31、遷。首先，集租房供給與現狀需求比較難匹配。大多數農村集體建設用地都在郊區或部分城中村，要不因為太偏不符合租賃需求，要不也涉及到大量的城中村拆遷，不容易找到合適的項目用地。第二，集體土地入市是否占用土地指標。土地管理法并未明確入市土地是僅限于現有的集體經營性建設用地，還是也包括新增的集體經營性建設用地。若是新增土地也可以入市，則會面臨新增集體土地與新增國有建設用地規劃指標產生沖突。第三，集租房建設還受市政設施配套實施進度的影響。在已有的項目中，相當一部分反映周邊配套設施建設滯后于租賃住房建設，延緩了開工實施進程且極有可能影響未來運營效果。第四，集租房項目大多涉及地上物拆遷，而拆除工作不順利容易導

32、致租賃合同中止。地上物拆遷（主要是各種非正規建筑開發）涉及到的歷史問題復雜。如何認定歷史上集體土地開發建筑的合法性，并且根據歷史資料制定合理的補償方案，是影響拆遷進度和集租房用地供應的關鍵因素之一。從企業的角度來說，參與集體土地租賃住房項目也面臨很多不確定性風險。首先，集體建設用地屬于村民集體所有，村委會或者村集體組織是一個代行組織，產權主體關系復雜導致村民意見比較難達成一致，即使暫時達成一致也還是存在一定意見反復的風險，項目的前期溝通與利益協商成本與不確定性都很大。第二，建設前期費用超出預期，由于集體建設用地涉及到比較多的歷史問題，再加上市政配套不完善等問題，建設前期投入資金具有很強的不確定

33、性，容易超出預期。前期費用的增加一方面會導致項目整體投入超預期增加，另一方面還會拉長單個項目資金占用周期，不利于企業整體財務效率的提升。第三，土地使用權出讓期屆滿后，續期及建筑物歸屬尚不明確，土地入市后能否通過被征用而轉為國有土地不明確，增加了參與建設運營的不確定性和風險，讓很多開發商“望而卻步”。根據當前集租房籌集建設、項目入市中面臨的挑戰和問題，我們認為現在以下幾個方面仍然有政策優化的空間：一是將面向中低收入群體的租賃住房定位為“準公共物品”屬性，與公共服務設施供給給予同等重視，在設置建筑規模指標時，與中低收入群體的人口指標相掛鉤，對于這部分中低收入群體規模較大的區域可以考慮給到適度的規劃

34、指標傾斜；二是要從法律上明確集體建設用地的法律定位，明確產權主體或者合規代表人。集體土地使用權證可按照項目整體核發，也可以分地塊核發，或者可以參照經濟適用房管理辦法，按每套房屋所占面積分割核發土地使用權證，明確賦予集體用地地上物業辦理抵押擔保盡快出臺關于集體用地使用權及地上物業的流轉交易管理辦法，盡快明確出讓期限屆滿后續期及建筑物的歸屬。三是改善集體土地建設租賃住房開發用地的條件，降低建設前期費用，對準備開發建設集租房社區的地塊條件進行完善，可以參考國有用地一級開發模式，進行集體土地的前期開發，實現“六通一平”，具備開發建設的條件后移交企業，從而降低企業開發的前期費用，提升企業參與集租房項目的

35、積極性。四是優化集體土地租賃住房供給流程，為了提升集體土地租賃住房的建設效率，建議疏通集體土地出讓流程、搭建管理平臺、完善設計建設標準、落實屬地政府主體責任、優化運營監管等。五是鼓勵城市與郊區住房換租，盤活郊區土地資源，對于地處六環以外的遠郊集租房可探索新型運營模式，鼓勵與中心城區和近郊區的有房家庭（主要針對退休老年家庭）進行換租，通過“換租”的創新性運營方式，可以更有效地盤活郊區集體土地資源，既滿足老年家庭在郊區養老的愿望，又滿足新市民在工作地就近居住的需求?！緟⒖嘉墨I】【參考文獻】1嚴雅琦,田莉.集體土地建設租賃住房的策略：基于“準公共物品”的視角J.北京規劃建設,2021(03):9-10.2田相偉.集體土地建設租賃住房的規劃建設與管理北京的實踐與挑戰J.北京規劃建設,2021(03):23-27.3陶紅兵.集體土地建設租賃住房的問題與思考基于愿景集團的實踐經驗J.北京規劃建設,2021(03):39-43.4李夢晗,陳宇琳,王崇烈.風險-收益視角下的北京集體土地租賃住房開發模式研究J.北京規劃建設,2021(03):44-49.