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1、2024年11月 中國蘇州邁點研究院首席分析師 郭德榮2024年中國住房租賃項目運營分析報告目錄市場概況篇01項目運營篇02項目家電篇03項目配套篇0405發展建議篇市場概況篇01品牌數量情況：國資系市場份額逐步擴大數據來源：邁點研究院數據來源：邁點研究院01002003004005002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年2016-2023年住房租賃品牌監測數量0%5%10%15%20%25%01002003004005002019年2020年2021年2022年2023年2019-2023年國央企品牌數量占比情況創業系品牌數量房企系品

2、牌數量酒店系品牌數量央企系品牌數量中介系品牌數量國企系品牌數量國企系和央企系品牌數量占比國資系,37%地產系,22%品牌運營商,41%2024年細分類型品牌數量占比情況數據來源：邁點研究院2019年至今，以地方國企為代表的區域運營品牌，開始逐漸占領市場，“國進民退”下產業寡頭效應越來越突出。品牌指數分析：國資系與地產系“交替領先”為順應行業發展需要，2024年指數全面升級，整體來看，下半年品牌指數較上半年表現更加平穩，其中國資系與地產系交替領先。0 10 20 30 40 50 60 70 80 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2016-2023

3、年住房租賃品牌指數情況數據來源：邁點研究院數據來源：邁點研究院由于新生品牌不斷誕生，且多集中于尾部，導致品牌指數下滑03060901201502024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年1-9月住房租賃品牌指數情況地產系國資系品牌運營商各品牌在畢業季加大宣傳和優惠力度、開業速度加快，指數上升明顯企業規模概況：行業寡頭效應顯著，TOP10占比過半0%1%2%3%4%5%6%7%0 50 100 150 200 250 TOP10TOP30TOP502024年三季度集中式住房租賃企業規模情況開業規模（萬間）

4、管理規模（萬間）開業規模環比管理規模環比0%10%20%30%40%50%60%地產系國資系品牌運營商2024年三季度分類型住房租賃企業占比情況開業規模占比管理規模占比開業規模企業個數占比管理規模企業個數占比數據來源：邁點研究院數據來源：邁點研究院p TOP50住房租賃企業合計開業規模達140.01萬間，其中TOP10住房租賃企業合計開業規模77.04萬間，占比55。p TOP50住房租賃企業合計管理規模達204.75萬間，其中TOP10住房租賃企業合計管理規模111.52萬間，占比54.5。p 從企業數量來看，開業規模和管理規模榜單中國資系企業分別有26家、27家，占比分別為52、54。項目

5、運營篇02住房租賃項目產品概況：一居室戶型市場覆蓋范圍廣數據來源：邁點研究院調研數據數據來源：邁點研究院調研數據61%39%住房租賃項目水電性質情況民用水電商用水電0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一居兩居三居四居及以上住房租賃項目戶型情況水電性質項目戶型 邁點研究院調研數據顯示：61%的住房租賃項目使用的為民用水電，有助于降低租客的居住成本。戶型方面，93%的項目均設計了一居室戶型，表明目前租客仍以單身人士或未育家庭為主；兩居室戶型亦具有一定的市場需求，占比57%。一居室戶型面積和租金：高端產品線發展趨勢顯現數據來源：邁點研究院調研數據22%73%4%1%住房

6、租賃項目一居室戶型面積情況30平方米以下30-60平方米60-90平方米90平方米以上8.15%49.63%14.81%10.37%4.44%12.59%1000元以下1001-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001-5000元5000元以上住房租賃項目一居室戶型租金情況數據來源：邁點研究院調研數據近五成租金處于1001-2000元，還有13%租金在5000元以上，這類產品多數為服務式公寓，市場風向轉向高端產品線。租金分布30-60平方米占比73%，30平方米以下占比22%。30-60平方米的產品既能平衡居住需求、功能性和經濟性，同時實現高效的空間利用。面積分布兩居室

7、戶型面積和租金：高端消費需求集聚在一線城市數據來源：邁點研究院調研數據23%62%13%2%住房租賃項目兩居室戶型面積情況30-60平方米60-90平方米90-120平方米120平方米以上占比25.30%30.12%12.05%6.02%3.61%22.89%2000元以下2001-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上0%5%10%15%20%25%30%35%住房租賃項目兩居室戶型租金情況數據來源：邁點研究院調研數據兩居室戶型中，62%的產品面積位于60-90平方米，23%的產品面積位于30-60平方米。與一居室產品租金分布類似，兩居室產品租金

8、主要位于3000元以下（55%）；而6000元以上的占比接近23%，主要為服務式公寓，且項目集中在北上廣深一線城市。面積分布租金分布三居室戶型面積和租金：單位租金較兩居室更具競爭力數據來源：邁點研究院調研數據0%5%10%15%20%25%30%2000元以下2001-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6001-7000元7001-8000元8000元以上住房租賃項目三居室戶型租金情況22.50%60%17.50%0%10%20%30%40%50%60%70%60-90平方米90-120平方米120平方米以上住房租賃項目三居室戶型面積情況數據來源：邁點研究院

9、調研數據u 從面積來看，三居室戶型60%的產品面積位于90-120平方米，60-90平方米、120平方米以上占比分別為22.5%、17.5%。u 從租金來看，分布趨勢與兩居室租金趨同，3000元以下占比45%，8000元以上占比20%。u 整體來看，三居室戶型面積較兩居室增加明顯，但除服務式公寓以外的產品租金上漲并不明顯，綜合而言單位租金較兩居室更具競爭力。四居室及以上戶型面積和租金：“弱需求”下彰顯“性價比”數據來源：邁點研究院調研數據0%10%20%30%40%50%60%90-120平方米120-150平方米150平方米以上住房租賃項目四居室戶型面積情況住房租賃項目四居室戶型租金情況30

10、00元以下3001-4000元4001-5000元5001-6000元10000元以上數據來源：邁點研究院調研數據面積分布 四居室戶型面積分布情況：90-120平方米（占比16.67%）、120-150平方米（占比50%）、150平方米以上（占比33.33%）。租金分布 超八成四居室戶型租金處在6000元以下，其中3000-4000元占比最高，為33.33%。項目出租情況：人才公寓位居前列，項目整體續租率良好數據來源：邁點研究院調研數據數據來源：邁點研究院調研數據76%80%84%88%92%96%人才公寓租賃社區白領公寓保障性租賃住房藍領公寓服務式公寓各類型項目出租率情況6.90%1.38%

11、2.76%7.59%17.93%20.69%15.86%13.10%7.59%6.21%0%5%10%15%20%25%0-10%10%-20%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90%-100%住房租賃項目續租率情況0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1個月以內1-3個月3-6個月6-9個月9-12個月12個月以上住房租賃項目爬坡期情況數據來源：邁點研究院調研數據p 出租率方面，人才公寓在國企背書下，出租率排名靠前、達到92%；其他類型項目出租率位于83%-88%之間。p 續租率方面，多數項目續租率為50%-6

12、0%（占比20.69%）、40%-50%（占比17.93%）、60%-70%（占比15.86%），整體表現良好。p 爬坡期方面，近八成項目爬坡期在6個月以下，體現出較好的運營能力。項目配套篇03項目周邊產業和配套情況：公交覆蓋面廣，地鐵可達性略低數據來源：邁點研究院調研數據0%10%20%30%40%50%60%貿易與零售互聯網服務及軟件技術文體娛樂電子信息制造人工智能傳統制造業新能源汽車物流運輸集成電路生命科學游戲其他住房租賃項目周邊產業分布情況0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%公交站餐飲店便利店商超藥店地鐵站醫院銀行其他住房租賃項目周邊配套情況（3km內）數

13、據來源：邁點研究院調研數據從產業分布來看，住房租賃項目周邊分布最廣泛的為貿易與零售、互聯網服務及軟件技術和文體娛樂。產業分布周邊配套從周邊配套來看，公交站和餐飲店比例超90%；藥店、超商、便利店占比在80%-88%之間；而地鐵站可達性略低，占比不足80%。項目公區和安全配置情況：閱讀區和健身房受承租人“青睞”數據來源：邁點研究院調研數據0%20%40%60%80%閱讀區健身房影音室瑜伽館籃球場親子中心寵物空間游泳池足球場其他住房租賃項目公區配置情況0%20%40%60%80%100%其他防盜窗鎖漏電保護器煙霧報警器火災報警器安全門鎖安全監控系統緊急逃生通道應急照明干粉滅火器樓道照明住房租賃項目

14、安全配置情況數據來源：邁點研究院調研數據公區配置情況安全配置情況u 閱讀區（占比74.48%）和 健 身 房（占比65.52%）是項目配備最多的公區；此外，部分項目還會配備影音室、瑜伽館、籃球場、親子中心、寵物空間等。u 幾乎所有的項目都配備了樓道照明、干粉滅火器、應急照明、緊急逃生通道、安全監控系統、安全門鎖、火災報警器和煙霧報警器。漏電保護器（84%）和防盜窗鎖（66%）配備比例相對較低。項目智能化應用和增值服務：智能門禁普及程度高，搬家保潔服務受歡迎0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%智能門禁24小時管家服務全屋WIFI人臉識別智能家居其他住房租賃項目智能化

15、應用情況數據來源：邁點研究院調研數據0%10%20%30%40%50%60%搬家保潔社群平臺打造寵物友好服務無人超市租金分期服務社群電商健身私教其他住房租賃項目增值服務情況數據來源：邁點研究院調研數據智能化應用智能化應用中，智能門禁以90.34%的比例位居第一位；24小時管家服務和全屋WIFI分別以77.93%和76.55%的比例緊隨其后。增值服務增值服務中，搬家保潔以52.41%的比例成為最受歡迎的選擇；社群平臺打造和寵物友好服務分別占43.35%和31.03%。項目家電篇04項目空調和冰箱品牌使用情況：“美的”和“海爾”市場使用率高0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%5

16、0%美的海爾格力奧克斯科龍三菱松下其他住房租賃項目空調品牌使用情況數據來源：邁點研究院調研數據數據來源：邁點研究院調研數據44%1%3%4%7%24%36%其他松下西門子容聲美菱海爾美的住房租賃項目冰箱品牌使用情況空調品牌使用情況美的品牌以43.45%的比例居首位，海爾以27.59%的比例緊隨其后，格力以17.24%的比例排第三。冰箱品牌使用情況與空調品牌類似，美的（35.86%）和海爾（24.14%）具有較強的市場地位。此外，其他品牌占比達44%；具體來看，這些品牌有海信、創維、TCL等。洗衣機項目洗衣機和衛浴品牌使用情況：“九牧”市場占有率超1/40%5%10%15%20%25%30%35

17、%美的海爾TCL小天鵝西門子松下其他住房租賃項目洗衣機品牌使用情況數據來源：邁點研究院調研數據數據來源：邁點研究院調研數據0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%九牧TOTO箭牌恒潔科勒惠達卡貝其他住房租賃項目衛浴品牌使用情況美的、海爾、TCL、小天鵝為項目使用廣泛的洗衣機品牌，此外，海信、創維等也具有一定的市場份額。衛浴九牧以26.9%的比例居衛浴品牌首位，科勒、恒潔、箭牌、TOTO的使用率位于9%-15%之間。項目熱水器和油煙機品牌使用情況：“美的”和“海爾”持續霸榜0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%其他林內萬和萬家樂史密斯海爾美的住房租賃項目熱水器品

18、牌使用情況0%15%30%45%60%海爾老板方太華帝萬和帥康西門子其他住房租賃項目油煙機品牌使用情況數據來源：邁點研究院調研數據數據來源：邁點研究院調研數據油煙機品牌油煙機品牌市場分散程度高，海爾、老板、方太、華帝、萬和、美的、好太太海信等品牌的占比均不超過15%。熱水器品牌熱水器品牌中，“美的”和“海爾”持續上 榜，占 比 分 別 為40%、24%；史密斯、萬家樂、萬和、海信、榮事達等占比較低。發展建議篇05提升產品品質u 空間利用率：優化空間布局u 動靜分離：合理安排休息區和活動區u 采光通風：避免暗房合理規劃戶型設計精細化室內裝修材質選擇：使用高質量、環保的裝修材料色彩搭配：運用溫馨舒

19、適的色彩搭配細節處理：如插座位置的合理性等l智能家居系統：安裝智能家居控制系統l安全監控：配備智能門鎖、監控攝像頭等l節能環保：采用節能燈泡、節水器具等智能化家居配置優化租賃策略010302l 首月免租：對于新簽租約的租戶，提供首月免租或半價等優惠。l 長租優惠：對簽訂一年以上長租合同的租戶，提供租金折扣或額外的增值服務。l 節日促銷：在特定節日（如國慶節等）推出限時優惠活動。p 定期進行市場調研，了解周邊類似房源的租金水平，確保租金定價具有競爭力。p 根據市場供需變化、季節性因素和房屋狀況等因素，適時調整租金價格。支付方式 分期支付：允許租戶選擇按月支付、按季支付或按年支付。租金貸：云金融機

20、構合作，為租戶提供租金貸款服務，但需確保合規操作。靈活定價租金優惠強化租后服務高效的響應機制租客反饋機制提升維修效率n 設立24小時客服熱線，確保租客任何時候都能聯系到客服人員。n 開發或使用現有的在線服務平臺，方便租客提交維修請求、支付賬單等。定期檢查和維護 制定定期巡檢計劃，對設施設備進行檢查和維護。根據設備的使用情況和歷史記錄，進行預防性維護，減少故障率。建立租客反饋機制，定期進行滿意度調查，及時收集和處理租客的意見和建議。豐富社區活動 定期舉辦各類社交活動，如健身課程、文化交流等。成立興趣小組，如讀書會、運動俱樂部等。n 組建專業的維修團隊，定期進行技能培訓，確保維修人員具備高水平的專業技能。n 設定明確的響應時間標準，如緊急維修在2小時內達到現場。重塑傳播路徑0102新興渠道隨著租客行為的轉變，可以借助小紅書和抖音觸達租客。未來視角長期來看，需探索搭建自己的會員體系，實現用戶增長及留存。傳播路徑