第一太平戴維斯：中國高密度核心區城市更新白皮書(2021)（66頁）.pdf

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1、天河 CBD 主要由三個部分構成，包括珠江新城、天河北以及廣州國際金融城。珠江新城的地標建筑匯聚，寫字樓物業存量 283.5 萬平方米，以超甲級、甲級為主，目前為廣州寫字樓平均租金水平最高的板塊，產業集聚總部經濟、金融與高端商務服務。天河北發展早于珠江新城，是天河CBD 第一代載體，物業以甲級寫字樓為主，寫字樓存量 89.6 萬平方米，產業以現代商貿、傳統金融、商業服務為主要類型。廣州國際金融城目前仍處于起步發展階段，寫字樓以乙級或以下標準為主，優質寫字樓物業稀缺，其位置靠近科韻路，產業方面在信息技術服務、科技研究服務等方面表現出較強的集聚程度。作為大灣區的經濟名片，相信未來的較長時間，天河

2、CBD 都會作為廣州經濟發展的晴雨表，對于任何想要打開大灣區乃至中國市場的跨國集團和大型企業機構來說，天河 CBD 無疑是城市核心資產集聚的最優選擇之一。隨著廣州市城市更新、產業政策及城市交通一體化的持續建設與推進，天河 CBD 在新機遇的另一面同樣面臨著新挑戰 ：1. 新興產業節點網絡下的空間維度挑戰廣州市正圍繞推進城市更新打造 “1+3+N” 政策體系，其中廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引(下述簡稱產城指引)是近期的討論熱點。產城指引對城市更新開發項目的產業建設量作出明確規定，而在政策指導下，項目的產業發展方向成為了重要的策劃研究課題。在眾多策劃方案中，海珠赤沙提出發展會展互聯

3、網產業、番禺羅邊村規劃打造數字文創產業、蔡邊一村提出發展數字動漫產業、天河吉山村提出以IAC 產業為導向發展電競文創，同時還有更多的產業方案在深化推進。在天河 CBD 的 15 分鐘交通圈內，未來城市更新所帶動的眾多新興產業節點可能在租金定價、細分靶向客群方面具有一定優勢。2. 新增市場供應高峰的時間維度挑戰時間維度上，結合廣州城市更新推進情況和地區發展經驗，推測城市更新項目在接下來的 10 年左右時間內達到高峰。一方面，近期進入動工階段的城市更新項目較多，根據開發經驗初步預計未來五年將會迎來產業項目在物業市場上的集中入市。另一方面，發展培育周期將逐步縮短，以珠江新城為例，從早期的富力中心項目入市(2007 年)到企業數量突破 1 萬家