臻量：2023年第一季度京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽報告（21頁）.pdf

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1、京津冀2023年4月研究報告京津冀區域非保稅高標物流地產市場概覽2023年第一季度報告01京津冀宏觀經濟綜述02京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽03京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理京 津 冀 區 域 物 流 市 場 概 覽北 京 市河北省天 津 市2023年一季度經濟總量約占全國8.3%2022年年底常住人口約占全國7.8%2023年一季度進出口總額約占全國15.6%2023年一季度社零總額約占全國7.3%Q1同比名義增長率+5.3%增速較22Q12019Q1-2023Q1復合增長率+6.2%增速較22Q1一季度京津冀區域經濟持續

2、較快增長2019年-2023年一季度京津冀城市群全域GDP總量(億元人民幣)04京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理18,614 17,747 21,070 22,512 23,704 20,706 21,155 24,206 24,285 21,529 22,757 24,955 25,617 23,631 24,734 26,125 27,879 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀區域社零總額快速增長Q1同比名義增長率+4.2%增速較22Q12019Q1-2023Q1復合增長率+1.0

3、%增速較22Q12019年-2023年一季度京津冀城市群全域社零總額(億元人民幣)05京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理8,096 6,141 7,893 8,078 8,416 8,334 8,028 8,038 7,745 8,822 7,868 8,036 7,829 10,319 9,692 9,501 7,435 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀區域第二產業增加值有所下跌Q1同比名義增長率-1.3%增速較22Q12019Q1-2023Q1復合增長率+0.8%增速較22Q120

4、19年-2023年一季度京津冀城市群全域第二產業增加值(億元人民幣)06京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理6,177 4,526 5,732 6,472 6,386 6,915 6,204 7,369 7,179 6,223 6,402 7,756 7,866 4,920 6,985 8,630 8,178 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀區域貨運周轉量大幅回升Q1同比增長率+11.2%增速較22Q12019Q1-2023Q1復合增長率+2.4%增速較22Q12019年-2023年一季

5、度京津冀城市群全域貨運周轉量(億噸公里)07京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2,379 1,724 2,486 2,349 2,613 2,958 2,897 3,240 2,887 3,003 3,284 3,068 3,045 3,019 3,201 2,977 2,764 20192020202120222023第一季度第二季度第三季度第四季度一季度京津冀一省兩市重點指標對比08京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理北京9,948(+3.1%)8,992(+11.6%)3,5

6、58(-0.7%)河北10,041(+5.1%)1,431(+17.0%)3,507(+8.7%)天津3,715(+5.5%)4,981(+24.0%)1,352(+6.5%)圖例GDP(億元)及同比實際增長率貨物進出口總額(億元)及同比名義增長率社零總額(億元)及同比名義增長率北京進出口總額占京津冀總量60%北京作為區域內的核心引擎，經濟體量和零售消費規模均占區域總量的四成以上，與河北全省規模相當，其進出口總額更是占到了京津冀總量的60%左右。天津2023年一季度貨物進出口總額+24%天津進出口總額同比增速為24%，位居全國首位，進出口、出口、進口規模均創歷史同期新高。七普期間京津冀城市群整

7、體人口吸引力逐漸減弱09京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及京津冀各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2005-2010京津冀地區跨省人口流動示意圖京津冀城市群與全國大部分地區之間呈現人口凈流入，僅與少部分省區市呈現人口凈流出。2015-2020京津冀地區跨省人口流動示意圖大量京津冀地區人口正不斷流出，主要流出方向為長三角、珠三角等東南沿海地區，這說明京津冀城市群近十年的經濟發展正處于承壓階段，其相應的城市群吸引力也隨之減弱。人口凈流入人口凈流出2021年京津冀城市群人口吸引力進一步減弱10京津冀地區非保稅物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理10京津冀地區非保稅高標

8、物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理珠三角城市群肇慶惠州東莞廣州佛山江門深圳中山成渝城市群成都眉山重慶一線城市衛星城市二線城市三線城市圖例2021年人口數量(萬人)及同比變化率2022年社零總額(億元)及同比名義變化率北京2,189(-0.02%)13,794(-7.2%)廊坊554(+0.95%)1,410(+0.5%)天津1,373(-0.98%)3,573(-5.2%)保定920(-0.51%)1,722(+1.3%)長三角城市群上海嘉興寧波南京紹興杭州南通合肥蘇州無錫2021年人口數量(萬人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0

9、,700)2022年社零總額(億元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02京津冀物流地產市場格局11京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽數據范圍為京津冀區域重點物流市場（即北京市、天津市、河北省廊坊市和保定市）天津787北京237廊坊198保定29保定29非保稅高標倉存量面積(萬平方米)500.00,1,000.00200.00,500.00)100.00,200.00)0.00,100.00)存量分布天津存量占京津冀區域總存量超60%天津存量占京津冀地區總存量的比重為63%天津非保稅高標倉存量超過700萬平方米是北京存量的3.

10、3倍700萬平方米3.3倍12京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺京津冀城市群租金環比下跌1.0%1.24元/平方米/天京津冀城市群的4個城市均面臨不同程度的租金環比下跌4/4 個城市租金表現京津冀區域主要物流城市均錄得環比下跌13京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺廊坊1.23-5.7%廊坊1.23-5.7%北京2.06-0.3%北京2.06-0.3%天津0.97-1.1%天津0.97-1.1%保定0.89-5.0%保定0.89-5.0%2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)及其環比變動1.50,2.501.20,1.50)1.00

11、,1.20)0.00,1.00)出租率表現京津冀區域主要物流城市均錄得環比上漲京津冀城市群出租率同比上漲4.0個百分點+4.0pp.京津冀城市群的4個主要物流市場中有4個城市面臨出租率環比上漲4/4 個城市14京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺天津77.4%+2.6pp天津77.4%+2.6pp保定78.5%+2.0pp保定78.5%+2.0pp廊坊64.1%+13.2pp廊坊64.1%+13.2pp北京90.5%+1.9pp北京90.5%+1.9pp2023年第一季度平均出租率及其環比變動90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.

12、0%,70.0%)資本化率表現京津冀區域主要物流市場均錄得環比下跌15京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺天津5.27%-7基點天津5.27%-7基點北京4.66%-6基點北京4.66%-6基點保定5.8%-6基點保定5.8%-6基點廊坊5.14%-6基點廊坊5.14%-6基點2023年第一季度資本化率及其環比變動4.50%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50%長三角城市群資本化率環比下跌眾數-6基點京津冀城市群的4個主要物流市場中有4個城市資本化率環比下跌4/4 個城市物流市場主要大宗成交隨著經濟穩步復蘇和疫情管控的逐步

13、放寬，市場的不確定性逐步減少，2023年一季度中國物流租賃需求開始逐漸復蘇。但由于業主方和租賃方仍在在租金的定價和走勢上持有不同的預期，使得租賃市場陷入僵持狀態，進而使得投資人仍持續采取觀望態度。2023年第一季度中國物流地產的大宗交易整體上呈現相對低迷的狀態，京津冀地區亦未錄得物流地產大宗交易。展望未來，短期內京津冀區域整體物流租賃市場將以去化為主題，尤其是天津和廊坊兩地，在較大存量以及新增供應的壓力下，租金增長承壓：北京由于其特殊的地位以及出色的租賃市場表現，相信未來仍將是投資人重點關注的城市。16京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理交易時間項目名稱位置資

14、產數量總建筑面積平方米交易總價億RMB賣家買家資本化率2023年3月長三角區域優質物流工業資產組合長三角區域N/A450,00023.00境外知名開發企業高麓6.00%+2023年2月新創建收購蘇州工業園區一項物流物業90%股權蘇州1個75,000可租賃面積5.13上海眾集企業管理有限公司新創建N/A2022年7月ESR優質物流及 工業資產組合 減持交易東莞、武漢、長沙、重慶、南京、無錫、沈陽、天津9個873,000賬面價值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流資產包南通、太倉、嘉興3個210,7708.50SC Capit

15、al摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流資產包成都、武漢6個531,00022.90嘉民新創建NWS5.50%-6.00%2022年5月東百-領展物流資產包常熟、嘉興3個192,1449.47東百領展5.10%-5.50%2022年3月華南城合肥、鄭州 2個物流園合肥、鄭州2個405,70017.10華南城深國際N/A2022年2月DLJ上海及周邊11個物流項目資產包上海、蘇州、昆山、太倉、杭州11個558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%北京及廊坊全市非保稅高標庫子市場當季情況17京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺2023年第一季

16、度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)廊坊房山順義大興通州平谷2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)2.10,2.501.80,2.10)1.50,1.80)0.00,1.50)2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)廊坊房山順義大興通州平谷100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)非保稅高標倉存量面積(萬平方米)廊坊順義通州大興房山平谷天津非保稅高標庫子市場當季情況100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第一季度非保稅高標倉存量面積

17、(萬平方米)西青東麗津南濱海武清寶坻北辰寧河2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)1.20,1.501.00,1.20)0.80,1.00)0.00,0.80)18京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺濱海武清北辰東麗寧河寶坻津南西青2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)西青東麗津南濱海武清寶坻北辰寧河保定非保稅高標庫子市場當季情況2023年第一季度租金平均數(元/平方米/天)徐水涿州2023年第一季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,200.0030.00,100.

18、00)0.00,30.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)19京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺徐水涿州2023年第一季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)徐水涿州03展望總結1 宏觀經濟2023年一季度京津冀地區經濟恢復較快增長，總體實現良好開局。一季度京津冀地區消費市場實現較快恢復，社零總額增長至高于2019年同期水平；此外京津冀地區進出口總額較去年同期更是實現迅猛增長；然而京津冀地區實體經濟增長則有所放緩，一季度第二產業增加值錄得同比負增長。3

19、 租賃表現一季度京津冀城市群整體租金水平較上季度基本保持平穩，整體出租率則較上一季度上升4個百分點。由于目前物流地產租賃市場陷入膠著狀態，租賃需求尚未得到充分釋放，預計短期內隨著部分業主方租金定價策略趨于靈活，刺激擴租和新增租賃需求，同時租金水平或將小幅下行。2市場需求進入2023年以來，京津冀經濟的回暖特別是消費市場和進出口的較快增長從一定程度上促進了當地物流地產市場需求增長。但由于京津冀整體人口吸引力不及長三角、珠三角等其他重點城市群，其社零數據的恢復速度尚不及上述兩大城市群。此外由于大量新增供應的影響使得部分租賃方對租金抱有更低的預期，而業主方尚不愿意主動讓渡租金價格，京津冀物流地產市場

20、進入膠著狀態，擴租和新增租賃需求受到一定程度的抑制。4投資市場當季京津冀城市群各主要物流市場的資本化率均錄得小幅回落。在全國物流大宗交易市場低迷的情況下，京津冀也面臨著同樣的問題，2023年一季度京津冀地區未錄得物流地產大宗交易。展望未來，短期內京津冀區域整體物流租賃市場仍將以去化為主題，尤其是天津和廊坊兩地。但北京因其特殊的地位以及良好的租賃市場表現，預計仍將是投資人重點關注的城市。20京津冀地區非保稅高標物流地產市場概覽關注臻量微信公眾號即時獲取最新市場信息關于臻量臻量資產管理平臺由仲量聯行評估團隊自主研發，依托于30余年房地產評估實踐，超過300名自身評估師最新的研究成果及多年積累的行業

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