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1、克而瑞副總裁 張兆娟中國物業管理上市公司中國物業管理上市公司中國物業管理上市公司中國物業管理上市公司2023年5月此文件僅供內部使用，未經克而瑞信息技術有限公司的書面許可，其他任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制CONTENRTS目 錄目 錄資本市場表現資本市場表現運營規模運營規模分析分析運營質量運營質量分析分析增長曲線增長曲線分析分析社會責任社會責任分析分析3 3注：企業名稱為上市公司在各交易所的企業簡稱；本表企業以拼音首字母縱向排序；未發年報指截至2023年5月15日仍未披露2022年財務數據的企業；數據來源：克而瑞物管整理在港上市在港上市5151家家滬深上市滬深上市5 5家家寶龍商業佳

2、兆業美好融創服務燁星集團南都物業保利物業建發物業融信服務銀城生活服務特發服務碧桂園服務建業新生活潤華服務遠洋服務新大正濱江服務金科服務時代鄰里越秀服務招商積余德商產投服務金茂服務世茂服務正榮服務中天服務德信服務集團金融街物業宋都服務中奧到家第一服務控股京城佳業蘇新服務中海物業東原仁知服務朗詩綠色生活萬物云中駿商管方圓生活服務領悅服務集團新城悅服務卓越商企服務合景悠活魯商服務新希望服務和泓服務綠城服務星盛商業弘陽服務浦江中國興業物聯華發物業服務祈福生活服務旭輝永升服務華潤萬象生活榮萬家雅生活服務4 4物業服務企業上市公司研究體系資本市場表現資本市場表現企業規模企業規模經營質量經營質量成長能力成長

3、能力社會責任社會責任指數變動股價變動估值變動市值變動在管面積合約面積營業收入利潤情況資產負債率營業現金比率凈資產收益率全員勞動生產率研發投入強度管理面積增速營業收入增速利潤增速創新業務布局納稅總額吸納就業人數數據來源：1.納入研究的上市公司的年報、半年報、季報和各項公告；2.CPIC中國物業管理行業決策咨詢系統數據庫的市場跟蹤數據；3.CRIC中國房地產決策咨詢系統數據庫的市場跟蹤數據；4.其他國家官方部門、行業協會發布的公開數據、統計年鑒等經交叉證實的公開渠道信息資源；5.1港幣=0.8933人民幣，涉及匯率換算均以此計算。階段性止跌回升，央國企韌性猶在6 6注：企業名稱為上市公司在各交易所

4、的企業簡稱；本表企業以拼音首字母縱向排序；未發年報指截至2023年5月20日仍未披露2022年財務數據的企業；數據來源：克而瑞物管整理0 050005000100001000015000150002000020000250002500030000300000 01,0001,0002,0002,0003,0003,0004,0004,0005,0005,0006,0006,0007,0007,0002022-01-032022-01-032022-02-032022-02-032022-03-032022-03-032022-04-032022-04-032022-05-032022-05-0

5、32022-06-032022-06-032022-07-032022-07-032022-08-032022-08-032022-09-032022-09-032022-10-032022-10-032022-11-032022-11-032022-12-032022-12-0320222022年物業板塊相關指數與大盤、地產板塊指數對比年物業板塊相關指數與大盤、地產板塊指數對比恒生物業服務及管理指數恒生物業服務及管理指數克而瑞內房股領先指數克而瑞內房股領先指數恒生指數（右軸）恒生指數（右軸）1,7771,7773,2963,2961,5001,5002,0002,0002,5002,5003

6、,0003,0003,5003,5004,0004,0002022-10-312022-10-312022-11-072022-11-072022-11-142022-11-142022-11-212022-11-212022-11-282022-11-282022-12-052022-12-052022-12-122022-12-122022-12-192022-12-192022-12-262022-12-26圖：物業板塊止跌回升圖：物業板塊止跌回升注：數據截至2022年12月31日；數據來源：克而瑞物管整理截至2022年底，恒生物業服務及管理指數較最低點止跌反彈較最低點止跌反彈85.5%

7、85.5%，同期克而瑞內房股領先指數回升38.5%恒生物業服務及管理指數最低點出現在2022年10月31日，較較20222022年年初下跌年年初下跌65.2%65.2%。同期，克而瑞內房股領先指數下跌54.6%7 7注：企業名稱為上市公司在各交易所的企業簡稱；本表企業以拼音首字母縱向排序；未發年報指截至2023年5月20日仍未披露2022年財務數據的企業；數據來源：克而瑞物管整理數據來源：克而瑞物管整理-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%2021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-0

8、42021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-042021-2022年物業板塊股價漲跌幅變動情況（按企業屬性）股價漲跌幅：央國企股價漲跌幅：民企類別類別20212021年股價平均漲跌幅年股價平均漲跌幅20222022年股價平均漲跌幅年股價平均漲跌幅央國企-2.9%-8.3%民企-21.1

9、%-34.2%8 811.017.30.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0特發服務華潤萬象生活招商積余萬物云新大正中海物業建發物業融信服務綠城服務保利物業德信服務集團和泓服務新城悅服務南都物業德商產投服務朗詩綠色生活力高健康生活中駿商管碧桂園服務濱江服務金茂服務蘇新服務中天服務越秀服務星盛商業旭輝永升服務世茂服務金科服務浦江中國寶龍商業華發物業服務正榮服務金融街物業卓越商企服務康橋悅生活銀城生活服務燁星集團興業物聯弘陽服務遠洋服務雅生活服務建業新生活時代鄰里祈福生活服務新希望服務合景悠活京城佳業宋都服務中奧到家奧園健康鑫苑服務魯商服務東原仁知服務佳源服務榮

10、萬家方圓生活服務領悅服務集團彩生活2022年末上市物企市盈率情況（TTM）市盈率（TTM）均值：2022/12/31均值：2021/12/31高市盈率企業特征：高市盈率企業特征：央國企背景央國企背景聚焦非住賽道聚焦非住賽道注：市盈率（TTM）為2021年12月31日和2022年12月31日數據，剔除異常值；數據來源：克而瑞物管整理9 9注：企業名稱為上市公司在各交易所的企業簡稱；本表企業以拼音首字母縱向排序；未發年報指截至2023年5月20日仍未披露2022年財務數據的企業；數據來源：克而瑞物管整理2022年末，港股物業板塊每股收益中位數約0.210.21元元，同比下降下降24.1%24.1%

11、；滬深物業板塊每股收益中位數約0.670.67元，元，同比下降下降22.5%22.5%。港股和滬深物業板塊每股收益中位數較地產開發板塊分別高高0.190.19元和元和0.600.60元。元。0.260.270.211.030.860.670.120.110.010.290.180.070.000.200.400.600.801.001.202020年2021年2022年2020年-2022年上市物企每股收益中位數與地產開發板塊對比港股:物業A股：物業港股:地產A股：地產注：港股地產企業以港交所分類統計，A股地產企業以證監會分類統計，為避免異常值干擾，選取中位數比較；數據來源：克而瑞物管整理10

12、10數據來源：克而瑞物管整理5.5%10.9%27.3%56.4%上市物企市值分布（2022/12/31)500億以上100500億30億100億30億以下4.0%18.0%30.0%48.0%上市物企市值分布（2021/12/31)500億以上100500億30億100億30億以下平均市值：71.7億元平均市值：94.2億元當前上市物企平均市值同比下降當前上市物企平均市值同比下降23.9%23.9%截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6 6成成，占比較2022年年初增加增加8 8.4 4個百分點。個百分點。百億市值以上的物企有9 9家，家，數量較2022年年初減少減少2

13、2家家，百億市值以上企業分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云、中海物業、保利物業、招商積余、綠城服務、雅生活服務和融創服務。分化加深，格局已定；增速放緩、市拓提升12122022年56家上市物企營收總額2475.32475.3億億元元，同比提升19.4%19.4%。營業收入均值和中位數分別為44.244.2億元和億元和17.517.5億元億元，同比分別提升19.4%19.4%和和20.0%20.0%。均值和中位數的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.726.7億億元元。梯隊梯隊TOP3TOP3梯隊均值梯隊均值梯隊中位數梯隊中位數碧桂園服務萬物云雅生活服務絕對值同比絕對值同比

14、413.7億元301.1億元153.8億元189.7億元13.2%142.7億元7.1%梯隊梯隊TOP3TOP3梯隊均值梯隊均值梯隊中位數梯隊中位數世茂服務融創服務旭輝永升服務絕對值同比絕對值同比86.4億元71.3億元62.8億元64.4億元-17.0%62.8億元-20.6%梯隊梯隊TOP3TOP3梯隊均值梯隊均值梯隊中位數梯隊中位數合景悠活卓越商企服務遠洋服務絕對值同比絕對值同比40.3億元35.3億元32.7億元20.2億元-5.2%18.5億元9.2%梯隊梯隊TOP3TOP3梯隊均值梯隊均值梯隊中位數梯隊中位數德信服務集團浦江中國朗詩綠色生活絕對值同比絕對值同比9.6億元9.2億元8

15、.9億元5.6億元-2.4%5.4億元-5.2%數據來源：企業年報，克而瑞物管整理大型物企：50-100億中型物企：10-50億小型物企：10億以下圖：2022年上市物企梯隊圖（按營收計）8 8家企業家企業5 5家企業家企業2727家企業家企業1616家企業家企業頭部物企：百億以上1313注：企業名稱為上市公司在各交易所的企業簡稱；本表企業以拼音首字母縱向排序；未發年報指截至2023年5月20日仍未披露2022年財務數據的企業；數據來源：克而瑞物管整理數據來源：企業年報，克而瑞物管整理梯隊梯隊企業名稱企業名稱20222022年排序年排序20212021年排序年排序頭部物企碧桂園服務1 1萬物云

16、2 2雅生活服務3 3綠城服務4 4保利物業5 5招商積余6 6華潤萬象生活7 7中海物業8 10大型物企世茂服務9 8融創服務10 9旭輝永升服務11 12新城悅服務12 13金科服務13 11大型物企：50-100億中型物企：10-50億小型物企：10億以下圖：2022年上市物企梯隊圖（按營收計）8 8家企業家企業5 5家企業家企業2727家企業家企業1616家企業家企業頭部物企：百億以上小型物企名次變動率為68.8%，近六成企業名次保持持平或有所上升頭部物企名次變動率為12.5%，整體保持穩定不變大型物企名次均發生變動，絕大部分企業名次下滑中型物企名次變動率為88.9%，近六成企業名次下

17、滑14142022年披露營收總額的56家上市物企營收總額約2475.3億元，同比增長增長19.4%19.4%，增速較去年同期下滑下滑25.225.2個百分點個百分點。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為29.5%29.5%、3.1%3.1%、8.8%8.8%和和3.6%3.6%，增速同比分別下滑下滑11.911.9、61.661.6、34.734.7和和28.828.8個百分點。個百分點。數據來源：企業年報，克而瑞物管整理37.9%41.4%29.5%64.5%64.6%3.1%32.0%43.4%8.8%26.6%32.5%3.6%0%10%20%30%40%50%60%70%2

18、020202120222020年-2022年上市物企營收增速情況（分梯隊）頭部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速1433.52072.62475.338.8%44.6%19.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%0500100015002000250030002020202120222020年-2022年上市物企營收及增速情況（億元）營收總額（億元）整體增速1515注：企業名稱為上市公司在各交易所的企業簡稱；本表企業以拼音首字母縱向排序；未發年報指截至2023年5月20日仍未披露2022年財務數據的企業；數據來源

19、：克而瑞物管整理數據來源：企業年報，克而瑞物管整理35.1 53.9 64.2 40.4%53.5%19.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0102030405060702020202120222020年-2022年上市物企在管面積及增速情況（億）總在管面積（億）整體增速32.7%45.2%21.1%74.5%58.9%14.8%39.7%71.2%18.6%28.7%32.9%20.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2020202120222020年-2022年上市物企在管面積增速情況（分梯隊）頭部物企增速大型物企增速中型物企增速小

20、型物企增速2022年披露在管面積的51家上市物企總在管面積約64.3億，同比增長增長19.2%19.2%，增速較去年同期下滑下滑3434.3 3個百分點個百分點。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為2 21 1.1 1%、14.814.8%、18.618.6%和和2020.0 0%，增速同比分別下滑2424.1 1、4444.1 1、52.652.6和和1212.9 9個百分點。個百分點。1616注：企業名稱為上市公司在各交易所的企業簡稱；本表企業以拼音首字母縱向排序；未發年報指截至2023年5月20日仍未披露2022年財務數據的企業；數據來源：克而瑞物管整理數據來源：企業年報，克

21、而瑞物管整理52.64 73.52 84.92 35.2%39.7%15.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%01020304050607080902020202120222020年-2022年上市物企合約面積情況（億）總合約面積（億）整體增速2022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億，同比增長增長15.5%15.5%，增速較去年同期下滑下滑2424.2 2個百分點個百分點。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為1717.7 7%、8.58.5%、17.617.6%和和1010.9 9%，增速同比分別下

22、滑下滑2020.3 3、3131.4 4、26.326.3和和1919.8 8個百分點。個百分點。26.8%38.0%17.7%46.2%39.9%8.5%39.7%43.9%17.6%83.8%30.7%10.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2020202120222020年-2022年上市物企合約面積增速情況（分梯隊）頭部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速17178.47.64.18.15.31.401234567892020202120222020-2022年百強房企操盤面積/新增土地建面（億平方米）操盤面積新增土地建面數據來源：2022年1-12

23、月中國房地產企業新增貨值TOP100；2022年中國房地產企業銷售TOP200排行榜；企業年報，克而瑞物管整理50.5%40.6%39.8%50.9%41.5%40.6%47.7%39.9%39.4%52.6%37.9%37.0%51.4%52.51.2%35%37%39%41%43%45%47%49%51%53%55%2020202120222020年-2022年上市物企關聯方在管面積占比情況（分梯隊）整體關聯方占比頭部物企關聯方占比大型物企關聯方占比中型物企關聯方占比小型物企關聯方占比2022年百強房企操盤面積和新增土地面積大幅下降，其中新增土儲約1.4億，同比下降近八成；受此影響，披露完

24、整數據的32家上市物企來自關聯方在管面積占比下降下降0.80.8個百分點至個百分點至39.8%39.8%；分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企關聯方在管面積占比分別為分別為40.6%40.6%、39.4%39.4%、37.0%37.0%和和51.2%51.2%，同比分別下滑下滑0 0.9.9、0.50.5、0.90.9和和1.01.0個個百分點。百分點。18182022年，物業資本市場回歸理性，上市物企收并購擴張趨向謹慎。全年上市物企錄得6666宗收并購事項，總交易對價約宗收并購事項，總交易對價約119.3119.3億億元，元，與2021年的53宗、355.9億元相比，在數量上有所增加，但總

25、交易金額下滑約總交易金額下滑約2/32/3。12.6 64.0 94.3 355.9 119.3 1735545366010203040506070050100150200250300350400201820192020202120222018年-2022年上市物企披露的并購交易金額、數量情況交易金額（億元）交易數量數據來源：企業公告，企業年報，克而瑞物管整理企業簡稱企業簡稱標的企業標的企業收購權益占比收購權益占比收購對價收購對價（億元）（億元）華潤萬象生活禹洲物業100%10.58 華潤萬象生活中南服務100%24.85 招商積余新中物業67%5.36 招商積余匯勤物業65%4.36 南都物

26、業惠普物業80%1.26 碧桂園服務中梁百悅智佳93.76%31.29 雅生活服務天通苑社區服務集團100%4.00 合景悠活特麗潔環境50%1.65 旭輝永升服務鄭州錦藝物業100%1.45 世茂服務天津戎威保安服務100%0.87 新大正四川和翔100%1.04 金茂服務首置物業100%4.50 新希望服務明宇環球商管51%1.80 朗詩綠色生活朗潤商業100%2.02 第一服務控股世紀金源服務8%1.63 東原仁知服務浙江中都100%0.80表：表：20222022年年部分上市物企收并購部分上市物企收并購事項事項19192022年披露完整數據的31家上市物企共獲取獨立第三方項目約5.43

27、億，占其總新增在管面積的新增在管面積的64.2%64.2%。數據來源：企業年報，克而瑞物管整理114.4 73.7 50.2 33.4 30.7 29.9 28.9 19.7 19.3 17.9 16.6 15.1 14.6 9.8 8.7 8.6 7.9 7.9 6.2 6.2 6.0 4.2 3.9 2.6 1.8 1.7 1.0 1.0 0.5 0.4 0.3 84.5%66.6%88.2%55.5%29.7%66.9%74.3%72.0%91.5%79.8%95.1%72.6%48.0%33.8%72.1%51.8%60.1%84.4%94.9%73.1%47.8%32.0%73.5%

28、26.5%53.8%39.3%71.3%23.5%12.0%14.5%49.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%020406080100120140華潤萬象生活保利物業雅生活服務中海物業碧桂園服務新城悅服務旭輝永升服務遠洋服務世茂服務東原仁知服務和泓服務建業新生活招商積余融創服務濱江服務金科服務時代鄰里合景悠活銀城生活服務弘陽服務新希望服務建發物業京城佳業朗詩綠色生活德信服務集團佳兆業美好金融街物業華發物業服務榮萬家領悅服務集團燁星集團2022年上市物企新增市拓面積及占比情況（百萬）盈利能力下滑、經營風險增加2121

29、數據來源：企業年報，克而瑞物管整理22.2%22.1%19.1%30.1%30.0%22.1%27.5%28.1%24.3%32.4%28.9%25.4%18%20%22%24%26%28%30%32%34%2020202120222020年-2022年上市物企平均毛利率情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企11.5%11.4%7.6%15.3%15.7%-6.6%13.2%13.4%8.7%12.2%13.9%9.5%-10%-5%0%5%10%15%20%2020202120222020年-2022年上市物企平均凈利率情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上

30、市物企毛利潤均值毛利潤均值9.9.2 2億元，億元，同比微降微降0.4%0.4%；凈利潤均值凈利潤均值2.2.7 7億元，億元，同比下滑下滑42.9%42.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤和凈利潤均值分別為36.336.3億元、億元、14.214.2億元、億元、4.94.9億元、億元、1.41.4億元和億元和14.314.3億元、億元、-4.3-4.3億元、億元、1.81.8億元、億元、0.50.5億元億元。2022年56家上市物企平均毛利率20.9%20.9%，同比下降下降4.14.1個百分點；個百分點；凈利率6.0%，同比下降下降6.66.6個百分點。個百分點。頭部、大型、中型和小型

31、物企平均毛利率和平均凈利率分別為19.1%19.1%、22.1%22.1%、24.3%24.3%、25.4%25.4%和和7.67.6%、-6.6%-6.6%、8.7%8.7%、9.5%9.5%。2222數據來源：企業年報，克而瑞物管整理77.0%77.2%80.4%69.9%70.0%77.9%72.5%71.9%75.7%67.6%71.1%74.6%66%68%70%72%74%76%78%80%82%2020202120222020年-2022年上市物企平均營業成本率情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企90.0%28.8%388.2%458.2%448.3%597.9%46.

32、3%256.9%167.8%3.1%145.9%155.1%0%100%200%300%400%500%600%700%2020202120222020年-2022年上市物企平均資產減值計提增速情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上市物企平均營業成本率營業成本率78.6%78.6%，同比提升頭部、大型、中型和小型物企營業成本率分別為80.4%80.4%、77.9%77.9%、75.7%75.7%和和74.6%74.6%，同，同比分別提升比分別提升3.23.2、7.97.9、3.83.8和和3.53.5個百分點。個百分點。受商譽及其他無形資產、金融及合同資產減值影響，2

33、022年45家上市物企資產減值計提均值資產減值計提均值2.452.45億元億元，同比提升提升349.1%349.1%。頭部、大型、中型和小型物企資產減值計提均值分別為5.595.59億元、億元、10.9310.93億元、億元、0.910.91億元和億元和0.180.18億元億元，同比分別增長增長388.2%388.2%、597.9%597.9%、167.8%167.8%和和155.1%155.1%。2323注：凈資產收益率=歸屬母公司股東凈利潤/（期初歸屬母公司股東的權益期末歸屬母公司股東的權益)/2；數據來源：企業年報，克而瑞物管整理35.0%21.1%7.7%3.0%-3.8%-18.0%

34、-20%-10%0%10%20%30%40%2020202120222020年-2022年上市物企ROE均值及房地產企業平均ROE情況物業企業房地產企業20.0%18.0%14.5%21.9%18.1%-3.5%34.6%22.3%3.9%48.2%21.6%14.3%-10%0%10%20%30%40%50%60%2020202120222020年-2022年上市物企平均ROE情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上市物企ROEROE均值均值7.7%7.7%，較去年同期下降下降13.413.4個百分點；個百分點；房地產企業ROEROE均值均值-18.0%-18.0%，

35、較去年同期下降14.214.2個百分點。個百分點。房企ROE均值持續低于物企ROE均值，2022年低于物企低于物企25.825.8個百分點。個百分點。2022年頭部、大型、中型和小型物企ROEROE均值均值分別為14.5%14.5%、-3.5%-3.5%、3.9%3.9%、14.3%14.3%。四個梯隊的企業ROE均值均呈現下降趨勢，其中，小型企業從2022年48.2%48.2%下滑至2022年14.3%14.3%。2424數據來源：企業年報，克而瑞物管整理56.6%47.0%47.0%65.7%65.8%68.2%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%202020212

36、0222020年-2022年上市物企及房地產企業平均資產負債率情況物業企業房地產企業47.5%47.2%48.0%34.2%39.9%41.7%53.6%49.0%48.6%73.0%45.6%45.3%30%40%50%60%70%2020202120222020年-2022年上市物企平均資產負債率情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企2022年56家上市物企資產負債率均值資產負債率均值47.0%47.0%，較去年同期微升微升0.010.01個百分點；個百分點；房地產企業資產負債率均值資產負債率均值68.2%68.2%，較去年同期上升上升2.42.4個百分點個百分點。房企資產負債率均

37、值高于物企，2022年較物企高物企高21.321.3個百分點。個百分點。2022年頭部、大型、中型和小型物企資產負債率均值分別為資產負債率均值分別為48.0%48.0%、41.7%41.7%、48.6%48.6%、45.3%45.3%。四個梯隊的企業資產負債率均值整體較平穩，其中，頭部、大型物企分別較2021年微升微升0.90.9個百分點、個百分點、1.81.8個百分點；個百分點；中型和小型物企分別微降微降0.40.4個百分點、個百分點、0.30.3個百分點。個百分點。2525注：營業現金比率=經營性現金流量凈額/營業收入；數據來源：企業年報，克而瑞物管整理16.6%12.8%7.4%15.2

38、%6.5%-4.5%17.2%14.6%7.4%21.6%6.5%1.6%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2020202120222020年-2022年上市物企營業現金比率（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企2020年、2021年、2022年上市物企經營性現金流量凈額經營性現金流量凈額分別為240.9240.9億元、億元、248.7248.7億元、億元、140.2140.2億元，億元，同比增長率分別為56.1%、3.2%、-43.6%。2022年頭部、大型、中型和小型物企營業現金比率營業現金比率分別為7.4%7.4%、-4.5%-4.5%、7.47.4%、1.61.6%。四

39、個梯隊的營業現金流比率均值整體呈現下滑趨勢，其中，頭部、大型、中型和小型物企分別較2021年下降下降9.29.2個百分點、個百分點、19.719.7個百分點、個百分點、9.89.8個百分點和個百分點和20.020.0個百分點。個百分點。240.9248.7140.256.1%3.2%-43.6%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0 50 100 150 200 250 300 2020202120222020年-2022年上市物企經營性現金流量凈額及增速經營性現金流量凈額（億元）增速2626注：周轉天數統一根據 365/應收賬款周轉率計算；數據來源：企業年報，克而瑞物管整理3

40、41.0634.4886.934.9%86.0%39.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2020202120222020年-2022年上市物企應收賬款總額及增速應收賬款總額(億元）增速56家上市物企應收賬款總額應收賬款總額2020年、2021年、2022年分別達341.0341.0億元、億元、634.4634.4億元、億元、886.9886.9億元；億元；應收賬款總額連續三年高速增長，三年分別同比增長34.9%34.9%、86.0%86.0%、39.8%39.8%。2022年56家上市物企應

41、收賬款周轉天數陡峭上升，2020年均值為2021年均值為85.9天，2022年均值為112.2112.2天天，同比增長30.6%30.6%。58.567.588.098.3101.6153.991.983.6111.469.775.0107.650 70 90 110 130 150 2020202120222020年-2022年上市物企應收賬款周轉天數（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企2727數據來源：企業年報，克而瑞物管整理51家上市物企人均管理面積人均管理面積2020年、2021年、2022年分別達5369.55369.5、6161.36161.3、6842.06842.0；人均

42、管理面積近三年表現平穩，2020年同比下降30.6%30.6%，2021年、2022年分別同比增長14.7%14.7%、11.0%11.0%。56家上市物企人均凈利潤人均凈利潤2020年、2021年、2022年分別達2.62.6萬元、萬元、2.92.9萬元、萬元、1.41.4萬元；萬元；人均凈利潤近三年呈現波動狀態，2020年同比下降22.9%22.9%，2021年同比增長10.2%10.2%，2022年同比下降52.152.1%。5369.56161.36842.0-30.6%14.7%11.0%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%5,000 5,

43、500 6,000 6,500 7,000 2020202120222020年-2022年上市物企人均管理面積及增速人均管理面積（）增速2.62.91.4-22.9%10.2%-52.1%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 2020202120222020年-2022年上市物企人均凈利潤及增速人均凈利潤（萬元）增速2828數據來源：企業年報，克而瑞物管整理2022年披露布局城市數量的37家上市物企單城市在管面積均值為1.531.53百萬，百萬，較去年同期的1.36百萬同比增長同比增長12.6%12.6%。3.0

44、 2.8 2.7 2.4 2.3 2.2 2.0 1.8 1.8 1.6 1.5 1.5 1.5 1.4 1.4 1.3 1.3 1.3 1.2 1.1 1.1 1.0 0.9 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6 6.1%-1.4%15.6%8.6%3.9%20.6%28.9%31.2%15.1%10.1%1.8%2.6%-6.6%8.2%-9.1%11.2%35.7%53.2%-23.0%-8.1%16.3%23.2%24.0%52.5%2.8%10.3%32.2%8.4%14.2%5.1%19.9%14.4%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%1

45、0.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%01234銀城生活服務京城佳業保利物業雅生活服務世茂服務中海物業華潤萬象生活旭輝永升服務綠城服務合景悠活中奧到家正榮服務佳兆業美好金科服務越秀服務時代鄰里和泓服務新城悅服務榮萬家新大正遠洋服務卓越商企服務新希望服務東原仁知服務德信服務集團金茂服務弘陽服務朗詩綠色生活建發物業燁星集團領悅服務集團華發物業服務2022年上市物企單城市在管面積及增速情況（百萬）2022年單城市管理面積（百萬）增速2929信息來源：企業年報，克而瑞物管整理萬物云萬物云完成更多業態方案的封裝及迭代，實現在多個新賽道中的落地，最終實現以科技驅動業務，改變空間服務效率

46、綠城服務綠城服務以“平臺+管家+共治”的縣域治理模式，打造了全國領先的新型城鎮化全域工作平臺；以“物業+科技”的服務運營模式，打造了省級城鄉風貌和未來社區建設的雙樣板項目服務平臺服務平臺打造打造01中海物業中海物業基于星啟物聯網中臺技術打造星啟端腦、星啟云屏等一系列軟硬體產品，以中臺技術為內核，助力實現建筑內智能設備的高效率部署，提升建筑運維效率和管理效能招商積余招商積余2022年，公司加大數字化投入，完成基礎“標配”功能建設，深入開展創新業務，數字化運營效果顯著運維設備運維設備升級升級02保利物業保利物業一是持續推動業務與信息化的充分融合，提高對客服務數智化水平；二是推動管理與信息化的充分融

47、合，實現項目全週期線上化管理雅生活雅生活服務服務持續建設組織共享平臺，包括上線與釘釘（中國）共同打造的組織在線溝通和協同平臺，覆蓋生產運營、市場管理、合同管理、線上辦公、資源管理、客戶服務等模塊系統，有效提升集團跨組織溝通協同管控效率和數字化運營能力運營管理運營管理提效提效03社區增值高潛能、商管服務高毛利、城市服務高增長3131數據來源：企業年報，克而瑞物管整理 2022年37家上市物管企業基礎物管服務營收總額基礎物管服務營收總額1117.71117.7億元，億元，同比增長34.9%。受外部疫情、地產等環境影響，基礎物管服務占營收的比重大幅提升，占營收的比重為61.3%61.3%，同比上升7

48、.17.1個百分點個百分點。頭部、大型、中型和小型物企基礎物管服務收入均值分別為107.3 107.3 億元、億元、42.642.6億元、億元、12.212.2億元和億元和4.24.2億元億元，占各梯隊營收的比重分別為59.2%59.2%、66.1%66.1%、61.9%61.9%和和70.1%70.1%，同比分別提升提升3.73.7、13.813.8、9.69.6和和11.511.5個百分點個百分點 。579.4828.81117.757.1%54.2%61.3%50%52%54%56%58%60%62%0 200 400 600 800 1,000 1,200 20202021202220

49、20年-2022年上市物企基礎物管服務收入及占營收的比重基礎物管收入（億元）占營收比重59.7%55.6%59.2%55.4%52.3%66.1%52.0%52.3%61.9%58.6%58.6%70.1%40%45%50%55%60%65%70%75%2020202120222020年-2022年上市物企基礎物管服務收入占營收比重（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企3232數據來源：企業年報，克而瑞物管整理 2022年37家上市物企非業主增值服務營收總額非業主增值服務營收總額220.4220.4億元，同比下降億元，同比下降18.218.2%，占營收的比重為12.1%，同比下降5.5.5

50、 5個百分點個百分點。頭部、大型、中型和小型物企基礎物管服務收入均值分別為19.5 19.5 億元、億元、7.07.0億元、億元、3.23.2億元和億元和1.21.2億元，億元，占各梯隊營收的比重分別為10.8%10.8%、10.8%10.8%、16.1%16.1%和和19.9%19.9%，同比分別下降下降3.23.2、9.29.2、6.86.8和和10.010.0個百分點個百分點 。196.7269.6220.419.4%17.6%12.1%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0 50 100 150 200 250 300 2020202120222020年-2022年

51、上市物企非業主增值服務收入及占營收的比重非業主增值收入（億元）占營收比重14.7%14.0%10.8%23.9%20.0%10.8%25.3%22.8%16.1%31.2%29.8%19.9%10%15%20%25%30%2020202120222020年-2022年上市物企非業主增值服務收入占營收比重（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企3333數據來源：企業年報，克而瑞物管整理 2022年37家上市物企社區增值服務營收總額，同比上漲4.3%，占營收的比重為14.1%，同比下降2.0個百分點。其中，社區增值服務排名前五的企業分別為：對應社區增值服務收入分別為 頭部、大型、中型和小型物企社

52、區增值服務收入均值分別為占各梯隊營收的比重分別為同比分別下降145.5246.9257.614.3%16.1%14.1%13%14%14%15%15%16%16%17%0 50 100 150 200 250 300 2020202120222020年-2022年上市物企社區增值服務收入及占營收的比重社區增值收入（億元）占營收比重13.4%13.9%13.1%17.3%20.9%15.2%14.8%17.9%16.6%9.7%11.1%9.7%6%8%10%12%14%16%18%20%22%2020202120222020年-2022年上市物企社區增值服務收入占營收比重（分梯隊）頭部物企大型

53、物企中型物企小型物企3434數據來源：企業年報，克而瑞物管整理26.40 41.58 47.97 33.7%36.8%35.5%32.0%32.5%33.0%33.5%34.0%34.5%35.0%35.5%36.0%36.5%37.0%051015202530354045502020202120222020年-2022年上市物企非住物業管理均值及占比情況非住物業管理均值（百萬）占比102.94 140.65 164.22 29.11 54.83 67.76 9.22 19.87 21.07 3.01 3.04 3.36 41.1%43.0%40.4%27.0%26.9%29.0%27.9%3

54、6.1%33.2%25.2%21.5%19.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2020202120222020年-2022年上市物企非住物業管理均值及占比情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企頭部物企占比大型物企占比中型物企占比小型物企占比2022年披露完整數據的36家上市物企非住物業在管面積均值為48.0百萬，同比在總在管面積占比為分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企非住物業在管面積均值分別為占比分別為3535數據來源：企業年報，克而瑞物管整理就單獨

55、披露商管服務營收和毛利率的8家上市物企而言，2022年商管服務營收92.2億元，同比增長12.7%，其中碧桂園服務、華潤萬象生活、越秀服務增速最快，分別為96.5%、18.2%和10.5%。商管服務2022年，整體商管物業的毛利率為47.5%，其中建業新生活、融創服務和華潤萬象生活毛利率最高，分別為77.3%、68.9%和50.7%。42.1 20.6 12.9 5.5 4.7 4.0 1.5 0.8 50.7%34.5%35.5%32.7%41.6%38.9%68.9%77.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0510152025303

56、54045華潤萬象生活寶龍商業碧桂園服務越秀服務招商積余中駿商管融創服務建業新生活2022年上市物企商管業務營收及毛利率情況營收毛利率3636注：保利物業統計項為“公共及其他物業”，萬物云統計項為“城市空間綜合服務”，招商積余統計項為“城市空間及其他”，浦江中國統計項為“城鎮環衛服務”，時代鄰里統計項為“城市公共服務項目”；數據來源：企業年報，克而瑞物管整理2022年約有13家上市物企單獨披露城市服務收入，營收總額首次大關，達到其中位列前三。增速方面，2022年13家上市物企城市服務收入同比其中增速位列前三。表：部分上市物企城市服務營收情況企業名稱2022年城市服務營收（億元）2021年城市服

57、務營收（億元）營收同比增長（%）碧桂園服務48.445.36.8%保利物業20.614.641.0%世茂服務13.88.661.6%雅生活服務13.2788.3%萬物云6.63.495.5%招商積余5.52.4129.6%浦江中國2.62.7-2.2%蘇新服務2.51.7 46.5%金科服務1.40.7104.7%新大正0.90.599.9%時代鄰里0.80.5 60.3%銀城生活服務0.40.1 293.4%朗詩綠色生活0.20.1 101.3%合計合計116.9 116.9 87.6 87.6 33.5%33.5%大力穩崗就業顯成效，積極探索可持續發展3838數據來源：企業年報，克而瑞物管

58、整理63.2%4.9%27.5%4.3%2022年上市物企納稅額分布（按梯隊)頭部物企大型物企中型物企小型物企60.3%5.5%29.3%4.9%2021年上市物企納稅額分布（按梯隊)頭部物企大型物企中型物企小型物企2022年，49家上市物企納稅總額約，同比下降7.3%；納稅與去年同期基本持平（1.4億元）。其中，頭部物企納稅額占比同比大型和中型物企納稅額占比同比小型物企納稅額占比同比變動不大。3939數據來源：企業年報，克而瑞物管整理作為勞動密集型行業，物業服務企業一直是2022年，56家上市物企共吸納就業人數同比增長19.3%;平均每家企業吸納就業人數約同比增長。企業員工總數超過萬人的企業

59、有占總人數的比重為頭部物企和大型物企吸納大量就業人才，其中員工人數最多，為社會提供就業崗位超22萬個；萬物云、雅生活服務員工人數也在10萬左右，分別達到和人。67.690.0107.4143841698519174020004000600080001000012000140001600018000200000204060801001202020202120222020年-2022年上市物企員工總數及均值情況（人）員工總數（萬人）均值（人）5687174137819241686625854263827252821291021777216325430100002000030000400005000

60、0600007000080000900002020202120222020年-2022年上市物企員工均值情況（分梯隊）頭部物企大型物企中型物企小型物企4040信息來源：企業年報，克而瑞物管整理金茂服務金茂服務成立FORUS體系推進領導小組新城悅服務新城悅服務建立環境健康安全（EHS）體系，成立EHS委員會，設定EHS三年計劃朗詩綠色生活朗詩綠色生活建立綠色管理、防災韌性、污染控制、健康福祉、能耗管理、水資源管理、生態環境以及資源循環利用八大運維體系新城悅服務新城悅服務節能設備的更新和改造、高能耗設備的精細化管控融創服務融創服務推動辦公信息化建設、提升項目節能降耗管理水平合景悠活合景悠活加強空調

61、、電梯系統管理，在部分項目中試點光伏發電保利物業保利物業在2022年，共完成 183 個項目設備端的節能改造，合計更換超過70,000套LED燈具，改造項目能耗降低近40%金茂服務金茂服務茂lin里社群形成親子成長、健康運動、生活藝術、公益共建等板塊，覆蓋全國83個項目，12380位業主新城悅服務新城悅服務深化建設“全季全齡5級服務活動體系”，2022年新城悅舉辦的社區活動舉辦場次達15,500+場，覆蓋近百萬業主融創服務融創服務打造“歸心全生活服務”住宅服務體系，以客戶體驗為中心細化服務環節，提升服務質量綠城服務綠城服務“幸福里”共治模式全國共創建項目1,277個，園區志愿服務隊伍873支，打造紅色空間528個保利物業保利物業組建“青苗志愿者聯盟”，根據針對不同的服務人群，分設突擊志愿隊、綠色便民服務隊、愛心送暖服務隊及紅色教育服務隊四個主力戰隊，以紐帶作用在新形勢下推動城市基層治理綠色管理體系綠色管理體系01低碳低碳運營運營02服務服務品質品質03融入基層融入基層治理治理04提升物企價值提升物企價值提升物企價值提升物企價值此文件僅供內部使用，未經克而瑞信息技術有限公司的書面許可，其他任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制克而瑞物管共建美好共建美好生活生活共建美好共建美好生活生活