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1、中國物業管理SPOTLIGHTSavills Research中國研究部 - 202123 3中國物業管理1981年， 中國大陸首家專物業管理公司在深圳成立， 對當地一商品住宅小區實施專業化管理， 這標志著中國物業管理行業的商業化進程就此開始。 隨后的十年里， 住宅物業管理不斷成熟， 期間見證了1985年深圳市房地產管理局的組建。 商業物業管理也逐漸起步。 1992年， 廣州世貿中心委托第一太平戴維斯和廣州珠江酒店管理公司共同管理， 屬于最早一批使用專業物業管理的甲級寫字樓。中國物業管理起步早期， 行業非常分散， 服務內容也僅限于最基本的物業管理服務。直到2000年中國物業管理協會成立、 20

2、03年首部全國性物業管理法規頒布， 物管行業才開始進入規范化發展階段。 地方政府開始制定市場標準， 要求物管企業獲得經營許可， 并設定了住宅物業管理費的上限。2014-2016年， 行業放開力度加大， 物業管理人員無需獲得注冊物業管理師職業資格許可， 商品房管理費上限也被取消， 改由市場自主定價。 近年來， 物業管理公司推出增值服務， 以期提高營業額和利潤率。 與此同時， 不少開發商將物業管理業務拆分并獨立上市， 通過并購來積極擴張市場份額。 物業管理公司服務的物業類型也在增加， 除傳統的商業、 住宅開發項目外， 已延伸至包括學校、 醫院、 機場、 體育場館、 公共設施等在內的多種類型物業。發

3、展背景目錄發展背景 3市場綜述 4市場整合 6技術 8股權市場 10可持續發展與房地產 12大宗物業管理合同 13展望 144Hainan RetailCRIC統計， 截至2020年底， 物業管理行業總營業額達到人民幣1.27萬億元， 管理總面積從五年前的193億平方米增至350億平方米。 其中， 規模最大的100家物業管理公司約占管理總面積的33% （115.5億平方米） ， 市場份額較2015年的18.1%顯著擴大。 行業快速增長的動力主要來自于中國快速的城鎮化進程以及持續的房地產開發投資。 行業整合繼續的同時持續有新增供應入市， 對物管公司而言意味著巨大的市場機遇。更換物業傳統而言， 很

4、少有住宅開發項目在完工后更換物業管理公司， 除住宅管理費本身較低的原因外， 更換過程也較為繁瑣， 須經過業主委員會簽字同意， 因此物業管理公司很難在現有項目中獲得業務增長空間。這一狀況或將發生改變。 疫情后CRIC的一項調查顯示， 由于健康、 安全和維護要求提高， 約三分之一的住宅小區考慮更換物業管理公司。 與此同時， 領先的物業管理公司繼續升級服務流程、 完善服務內容， 在打造差異化優勢的同時為租戶提供增值服務。此外， 更換物業管理公司的難度也有所降市場綜述圖1： 商品房新開工面積及竣工面積來源 國家統計局、 第一太平戴維斯研究部低。 2020年5月公布、 2021年1月1日實施的民法典 第

5、278條規定， 業主共同決定事項應由專有部分面積比三分之二以上的業主且人數比占三分之二以上的業主參與表決， 而選聘和解聘物業管理服務企業， 只需經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。0.00.51.01.52.02.52000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920205中國物業管理圖3： 物業管理品牌重要性調查36%48%15%1%來源 CRIC克而瑞、 第一太平戴維斯研究部母公司支持行業規模最大的10家物業管理公司合計約占11%的市場份額， 平均每

6、家公司管理3.87億平方米的物業面積。 這些行業巨頭還在繼續擴占市場份額。 上市物業管理公司2019年年報數據顯示， 三大物管領頭羊保利物業、 碧桂園服務和雅生活在2019年新增現有項目物業管理合同面積共計2.87億平方米， 市場占比約60%； 新增未來項目合同面積共計4.43億平方米， 占比約56%。在香港上市的30家物業管理公司中， 有27家屬于開發商分拆上市。 這些物業管理公司在業務拓展方面仍高度依賴母公司的業務網絡及市場影響力， 但也不排除其他途徑。例如， 碧桂園服務管理的物業面積中近三分之二為母公司開發項目， 而第一服務管理的面積中有64%與母公司當代置業有關。品牌吸引力領先物業管理

7、品牌有望獲得更多現有項目的青睞。 CRIC近期一項調查顯示， 72%的業主表示品牌聲譽是物業管理公司選聘決策的決定性因素， 36%的業主表示僅考慮領先物業管理公司。 花旗集團近期調查也顯示， 三分之二的家庭愿意支付更高的管理費， 而一線城市愿意接受更高管理費的家庭占比高達71%。政府支持政府積極鼓勵、 支持發展物業管理行業， 主動尋求降低企業成本。 例如， 在2019年10月1日至2021年12月31日期間， 生活性服務業納稅人可按照當期可抵扣進項稅額加計15%， 抵減應納稅額， 物業管理即屬于生活性服務業。 政府亦提倡建立行業標準、 提高透明度、 拓寬經營范圍及市場規模， 同時鼓勵推廣技術應

8、用， 實現可持續發展。未來機遇中國社會正面臨人口快速老齡化問題。 2019年中國約有1.76億65歲及以上人口， 近占全國總人口的12.6%； 預計到2050年， 這一人口將增至3.66億， 比例上升至26%。 這給國家養老系統帶來巨大挑戰， 給物業管理行業帶來的則是機遇。 政府鼓勵物業服務企業發揮服務優勢， 開展社區居圖2： 物業管理市場規模及增速0%5%10%15%20%25%30%35%40%0510152025303540201520162017201820192020來源 CRIC克而瑞、 第一太平戴維斯研究部家養老等延伸服務。 物業管理行業擁有大量勞動力， 在員工審核、 培訓、 動

9、員、 監管等方面擁有豐富經驗。 據上海物業管理行業協會報告顯示， 上海物業管理行業共有900萬員工， 相當于全市勞動人口的7%。 為吸引更多勞動力， 政府還在逐步落實養老服務從業人員培訓費補貼， 將符合條件的養老服務從業人員納入公租房或政策性租賃住房保障范圍。6市場整合中國物業管理2020年是物業管理行業的并購大年。 大型物業管理公司通過收購地方中小型企業積極擴大市場份額， 主要分為兩種模式： 收購管理同類物業資產的公司， 擴大業務規模；收購管理不同類物業資產的公司， 拓展業務寬度的同時打造專業化。2020年前已在香港上市的物業管理公司在2020年上半年共計支出人民幣9.78億元用于收購。 其

10、中， 彩生活服務集團、 時代鄰里、 奧園健康、 新城悅服務最為活躍， 合計占收購支出的88%。 收購以擴大業務規模及地域覆蓋范圍為主要目的， 因此收購對象多為物業管理公司。 上市物業管理公司還希望通過收購實現服務升級、 鞏固市場地位， 因此電梯工程、 安保、 清潔等服務企業也在收購之列。 2020年下半年收購動作更加頻繁。 例如， 碧桂園服務先后收購一家廣告公司、 一家食品科技公司和兩家環境衛生服務公司。住宅物業管理仍是物業管理公司的一項主要業務。 據CRIC統計， 500強物業管理公司中有95.4%提供住宅項目相關管理服務。 住宅管理面積共計80億平方米， 近占管理物業總面積的60%。 但由

11、于住宅物業管理費及收繳率均偏低， 物業管理公司積極尋求管理資產類別及服務內容的多元化， 以提升營業額及利潤空間。 繼寫字樓、 商場等商業物業之后， 城市綜合服務成為物業管理公司的新疆場。城市服務如道路維護、 河道維護、 垃圾清運、 景觀維護等， 一般是由對應部門按行政區劃分片進行， 很多情況下難以保證服務效率和質量。 物業管理公司業務雖然與公共服務屬于不同領域， 但服務內容大同小異， 且專業物管公司擁有非常豐富的服務經驗， 可在以往積累的基礎上， 借助技術應用、 流程創新等手段擴大經營規模， 滿足地圖5： 中國百強物業管理公司管理費收繳情況， 2020來源 花旗研究、 第一太平戴維斯研究部88

12、%90%92%94%96%98%100%圖4： 物業管理費， 按物業類型及區域， 2019來源 中國指數研究院、 第一太平戴維斯研究部024681012147中國物業管理圖6： 物業管理業務增長前景來源 花旗研究、 第一太平戴維斯研究部方市政服務需求。 如服務未達到預期水平，政府部門可擇優重新外包， 間接推進良性競爭。 據華泰證券預計， 中國市政環衛第三方市場化可為物業管理行業帶來 10%-20%營收增量， 預計到2024 年第三方市場化規?？蛇_ 3,044 億元。 領先服務品牌如碧桂園、 萬科、 保利、 招商等已在該領域展開爭奪戰。2020年有17家物業管理企業在香港上市，數量創下年度新高，

13、 募資總額預計達到648億港元。 其中， 約三分之二的資金 （424億港元） 已被用于戰略收購。 在物業管理公司業務擴張、 投資及服務多元化的驅動下， 未來兩至三年行業或將迎來整合高峰期。來源 第一太平戴維斯研究部、 多個信息源8技術中國物業管理技術應用房地產科技對于物業管理領域的價值顯而易見。 基本物業管理工作中很多屬于重復性較高的勞動密集型工作， 技術解決方案的應用有望實現流程自動化和精簡化， 在提高透明度、 明確責任劃分的同時， 還可以提高勞動效率、 降低人力成本、 提升服務質量。 在監控能力及運營效率提升的前提下， 還可跟蹤評估項目運營的可持續性， 進行針對性的提升。 此外， 擁有成熟

14、技術業務的物業管理公司更可能獲得更高的股票估值， 有能力落實長期漸進業務升級， 加快新增項目整合進度， 縮短產品服務更新周期。疫情全球蔓延之下， 物業管理公司的重要性充分凸顯， 技術在挑戰性時期發揮的積極作用也備受關注， 比如各種非接觸式應用、 公共空間監控等等。 物業管理公司在香港首次公開募股籌集的資金中， 有26%被用于開發IT系統和房地產科技解決方案，用以提高生產力及運營效率， 或通過增值服務平臺為居民或租戶提供額外服務。人臉識別等智慧管理系統面向住宅小區推廣的同時， 引發了居民間關于個人信息收集合理性與合法性的討論。 由于未經廣泛征詢， 加之居民對個人信息安全的擔憂， 部分小區不得不拆

15、除已安裝的人臉識別門禁系統。 作為中國科技之都、 阿里巴巴總部大本營， 杭州率先在這一問題上做出回應。 杭州市物業管理條例 （修訂草案） 規定， 物業服務人不得強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備。 由此可見， 技術可行性不能等同于實際可行性， 應用落地之前需要廣泛征詢利益相關者的意見， 全面權衡成本和效益也同樣重要。增值服務物業管理增值服務的內容廣泛多樣， 活動策劃、 餐飲、 寵物看護、 蟲害防治、 家政、 洗衣等均屬于增值服務的范圍。 增值服務的要義在于以20%的成本創造80%的價值，如成功推廣可以顯著提升營業收入， 長遠而言還可提升利潤空間， 因此很多物業管理公司將之

16、作為重點業務。 可將物業管理增值服務理解為聯合辦公空間或服務式公寓配套服務的簡化版， 客戶可選擇全套服務或按具體需要靈活搭配。社區團購為物業管理增值服務提供了一個探索方向。 以快消品和生鮮食品為主的社區團購在疫情期間迎來需求暴漲。 過去幾年中， 食品百貨電商一直嘗試挖掘社區消費需求， 但難以與社區菜場、 獨立門店、 實體連鎖品牌等成熟模式競爭， 且消費者行為的轉變亦需時日。 新冠疫情爆發后， 線上購物得到加速滲透。 在此基礎上， 社區團購平臺憑借更高的性價比及便利性， 使得消費者一經體驗便產生粘性， 快速切換至新的消費模式。 2020年疫情防控最嚴格時期，社區生鮮團購電商平臺十薈團成為多省市指

17、定的生活必需服務提供商， 為社區供應食品和農產品。房地產科技是近幾年全球物業管理行業的熱詞。 概念火爆的同時， 落地速度卻顯溫吞， 因為業內人士對于調整商業模式、 整合新技術普遍持謹慎態度。 很多產品還處于概念論證階段， 以大型開發商與創新科技公司合作開發的定制產品為主。9中國物業管理以進出或高風險的環境完成人類難以完成的操作。 盡管目前存在局限性， 但未來隨著投資加碼、 技術進步， 機器人應用會更加廣泛、 深入， 為人類服務提供輔助與支持。社區團購與盒馬生鮮等電商超市的主要區別在于， 前者能夠批量采購生鮮食品 （通常由個人代理發起） ， 給消費者帶來更優惠商品的同時也能提高賣家的成本效益。

18、社區團購不僅是一種對物業管理業務的補充，更有望發展成為物業管理公司與業主/租戶展開日?；拥年P鍵服務。 食品百貨電商也會樂意與物業管理公司合作， 因為與個人代理相比， 經過專業培訓的物業管理人員可提供更好的終端配送體驗和售后服務。增值服務平臺可為物業管理公司帶來額外營收， 增進其與租戶之間的對話與溝通，提高用戶信任度， 強化專業物業管理公司的價值主張。 互動的加強和價值的增長也有助于改善物業管理費收繳情況， 尤其是收繳率通常不到80%的住宅物業項目。 花旗研究一項調查顯示， 全國半數以上的居民愿意支付更高物業管理費來換取更優質服務。機器人/無人機房地產科技解決方案已開始嶄露頭角， 而機器人技術

19、與物業管理場景的結合還需要一定時間的探索。 這并不是否認機器人技術在物業管理領域的價值， 而是目前的實際應用案例及適用場景非常有限， 抑或是為了配合營銷策略。服務類機器人/無人機在疫情防控期間得到更多關注。 疫情發生前， “無人餐廳” 服務機器人、 酒店智能機器人等即已進入大眾視野。 疫情期間， 大量服務機器人被投放至醫院、 隔離酒店、 機場、 商場等公共場所，支援一線服務人員， 降低病毒傳播概率。5G智能巡邏機器人/無人機通過紅外攝像頭可同時測量5米之內10人的體溫， 并將數據反饋給相關部門進行集中管理。 醫院智能機器人可用于隔離病房消毒， 分發食物藥物等。 此外還有各種微型機器人， 在人類

20、難10股權市場2020年共有17家內地物業管理公司在港交所上市， 首次公開募股募集資金總額合計約648億港元。 另有八家物業管理公司通過配股融資， 募得95.5億港元。股票投資者很看好物業管理行業的前景。據中國指數研究院統計， 截至2020年底， 港交所和上交所上市的38家物業服務企業的市盈率平均值為38倍， 略高于科技企業市盈率平均值 （35倍） 。 花旗研究預測， 未來兩年內物業服務公司的市盈率將維持在高位，平均值在21-29倍區間； 而開發商的市盈率平均值預期在5-6倍。 物業服務公司的強勁估值系源于幾大趨勢的推動， 包括政府繼續大力支持物業管理行業的擴張及整合， 未來新增項目體量巨大

21、（很多已簽訂物業管理合約） ， 2020年至2022年間平均復合增長率達到32%； 增值服務創造利潤的年度增幅預計可達50%以上。 多家物業管理公司已發布2021年第一季度正面盈利預告。去年1月中至2月底是疫情防控隔離措施最嚴時期， 物業管理公司的表現贏得廣泛認可及稱贊。 香港股票市場估值可以看出， 2020年恒生指數下跌5%， 同期物業管理公司股價平均上漲22%。 物業管理公司屬于輕資產運營模式， 因此受房地產市場波動及周期的影響要小于母公司， 且物業管理合同期限較長 （通常為三年） ， 營業收入更有保障。新項目一般會提前簽訂物業管理合同。 一般來說， 營業收入與管理面積呈正比例關系，因此至

22、少在中短期內， 營業收入會保持穩步增長。 如今租戶對于專業物業管理帶給社區的價值已有更深刻的認識， 而實際上， 物業管理公司本身的品牌價值亦能轉化為物業價值的增長。 中國指數研究院在疫情前進行的一項調查顯示， 百強物業管理公司管理的二手住宅價格要比周邊區域同類物業高出4.21%， 租金亦比后者高出4.81%。中國物業管理表3： 市值100億港元以上的上市物業管理公司， 2021年2月24日來源 第一太平戴維斯研究部、 多個信息源物業管理公司上市時間上市至今股價變化2020年變化股票市值（十億港元）市盈率碧桂園服務2018年6月424%101%196.570.2恒大物業2020年12月1%166

23、.582.9華潤萬象生活2020年12月29%100.5157.8融創服務2020年11月22%71.7127.0金科智慧服務2020年11月39%50.381.5雅生活2018年2月264%27%43.024.7永升生活服務2018年12月854%227%33.785.2世貿服務2020年10月-28%32.944.4保利物業服務2019年12月34%31%28.336.8綠城服務2016年7月334%14%26.031.0合景悠活2020年10月4%17.865.8中海地產2015年10月282%-19%16.128.3寶龍商業2019年12月146%153%15.841.9新城悅服務20

24、18年11月485%44%15.135.5卓越商企服務2020年10月-7%11.540.111中國物業管理圖9： 開盤價格與開盤當日收盤價格的比較來源 第一太平戴維斯研究部、 多個信息源-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%20202020圖8： 物業管理公司股票市值， 截至2021年2月24日來源 第一太平戴維斯研究部、 多個信息源050100150200250圖7： 赴港上市的中國物業管理企業數量來源 第一太平戴維斯研究部、 多個信息源024681012141618201420152016201720182019202012中國物業管理大宗物業管理合同表1： 領先物業

25、管理公司， 按物業管理合同面積， 2020年來源 第一太平戴維斯研究部、 多個信息源物業管理公司項目數量建筑面積 （百萬平方米）新力物業577.8新城悅服務325.1中鐵第一太平92.7朗詩綠色生活82.2中南服務152.2表2： 百萬平方米以上物業管理成交案例， 2020年來源 第一太平戴維斯研究部、 多個信息源物業管理公司城市項目名稱簽約方物業類型建筑面積（百萬平方米）國瑞物業深圳鐵崗社區江門鶴山市共和鎮鐵崗社區黨委綜合體2.0高地城市服務杭州吉利汽車杭州灣廠區寧波杭州灣新區吉研酒店管理有限公司寫字樓1.9新城悅服務蘇州蘇州荷塘月色公園蘇州市相城綠聯物業管理有限公司寫字樓1.3龍光服務深圳

26、柏亞產業城柏亞國際綜合體1.2中鐵第一太平雄安新區 容東A組團安置房及配套設施中鐵置業集團有限公司綜合體1.0金地物業東莞黃金小鎮產業園東莞市九和投資有限公司綜合體1.013中國物業管理可持續發展與房地產政府目標近年來中國政府不斷加大環保減碳力度。 2017年住建部發布的建筑業 “十三五”計劃明確提出， 到2020年城鎮綠色建筑占新建建筑面積的比重達到50%。 去年公布的 綠色建筑創建行動方案 將目標進一步提高， 要求到2022年城鎮新建建筑中綠色建筑面積占比達到70%。 中國還將采取更有力措施， 力爭二氧化碳排放量在2030年前達到峰值， 2060年前實現碳中和。 在這一系列目標的鞭策下，

27、未來幾年應會有更多可持續發展措施出臺。建筑認證綠色建筑評價標識是中國本土的可持續建筑認證， 由住房和城鄉建設部指導并管理， 通過政府組織和開發商自愿參與的形式進行的一類國家評級體系。 截至2019年底， 累計認證項目約19,800個， 總建筑面積50億平方米。 綠色建筑評價標識是中國市場的主導綠建認證體系， 多數綠色建筑相關法規政策以及政府補貼項目都參照這一標準。 源于美國的LEED認證和來自英國的BREEAM認證也受到日益關注。 據統計， 2016年至2020年間國內有2,714棟建筑獲得LEED認證， 與2010年至2015年間相比增加了62%。 所有綠色建筑認證旨在通過評估建筑生命周期，

28、 選址和結構設計效率， 能源、 水和材料效率， 室內環境質量以及運營和維護優化， 將建筑對環境的影響降到最低。 雖然綠色建筑前期投入會因為資產類別、 氣候條件、 項目規模等因素而有所不同， 但市場基本達成這樣的共識： 在建筑設計和施工階段增加少量投資， 就可顯著降低運營成本，提高項目入住率并提升資產價值。 據美國綠色建筑委員會估計， 綠色建筑只會增加2-3%的成本， 獲得LEED認證的建筑入住率可提升4%。 世界綠色建筑趨勢2018年度報告 稱， 中國的新建及改造綠色建筑運營成本首年下降8-9%， 五年下降13-14%， 同時資產價值提高5-7%。建筑不僅僅對環境有影響， 對用戶及周圍社區同樣

29、有影響。 美國WELL健康建筑標是首個以人為本、 關注建筑環境中人的安全、健康及福祉的建筑評價標準， 提倡從空氣、水、 營養、 光、 健身、 熱舒適、 聲環境、 材料、 精神、 社區這10大指標全面改善建筑用戶的健康及福祉。多元認證體系很多建筑可持續認證體系在建立初期， 認證項目的范圍相對較窄， 以體量較大的優質商業物業項目為主。 這些項目在設計規范、 招商、 企業社會責任等方面已投入大量資金， 參與綠色建筑認證并不會顯著增加開發成本。 隨著可持續發展理念逐漸滲透， 綠色建筑領域日趨成熟， 加之監測技術不斷進步， 可認證的物業范圍不斷擴大， 同時認證成本不斷下降。 在此過程中， 政府自上而下的

30、宏觀目標引導及推動， 認證機構為擴大市場影響力所做的努力， 也起到了很重要的作用。ESG基金表現隨著越來越多的企業接受可持續發展目標， 租戶對更可持續建筑的需求只會持續增長。 這不僅可以幫助企業更好地履行企業社會責任， 也可以提高企業的市場估值，有助于吸引并留住人才。 平安數字研究中心2020年12月的一份報告顯示， ESG主題基金的投資表現超越中國市場平均水平。純ESG基金的年化收益率為47.07%， 環境主題基金為70.02%， 泛ESG概念基金為56.4%， 公司治理主題基金為47.91%， 均高于股票基金市場42.22%的平均年化收益率。挑戰及物業管理者角色建筑行業的二氧化碳排放量 （

31、占比40%） 主要發生在建筑施工階段 （12%） 和日常運行階段 （28%） 。 如今這兩個階段均在逐步落實環保降碳舉措： 使用新材料、 環保設計和新型施工方法減少施工階段的碳排放， 通過設計優化、 材料升級以及監測反饋閉環管理提高項目運營效率。 數據收集對新項目設計以及建筑翻新改造也能提供重要的參考價值。然而， 輔助系統只在人們充分了解其使用方法及目的時才能發揮作用， 而這就是物業管理公司的職責所在。 他們需要與自身員工、 租戶及其他利益相關者保持及時有效的溝通， 密切關注系統確保其有效運作。不僅要讓非政府組織、 研究人員、 政策制定者、 投資者、 開發商、 設計師、 建筑商、 材料制造商參

32、與進來， 也有必要讓租戶認識到行為對節能減排的影響。建筑使用全球約40%的能源、 25%的水和40%的資源， 溫室氣體排放量約為全球的三分之一。 通過提高能源效率、 使用更環保材料、 強化可持續意識， 切實降低房地產行業對環境的整體影響， 對于全世界而言至關重要。14中國物業管理展望中國的房地產市場前景廣闊， 物業管理行業尤其如此。 中國有14億人口， 若以人均住宅建筑面積45平方米計算， 則僅住宅板塊就有630億平方米的總建筑面積。 再加上過去25年中新增的18億平方米零售物業面積、 5.21億平方米辦公面積， 如此巨大的市場規模醞釀著驚人的機遇。根據CRIC數據， 目前專業管理的物業面積約350億平方米， 略高于全國房地產市場體量的一半。 這意味著物業管理行業規模還有近一倍的增長空間。 此外， 城鎮區域每年新增近2,000萬人口， 有近10億平方米商品房面積竣工， 市場潛在規模還將持續擴張。市場仍然高度分散， 但隨著行業標準、 政府法規、 融資渠道和技術網絡的持續完善， 這種局面不會持續很久。 擁有龐大客戶基礎的領先運營商可通過利潤率較高的增值服務及附加服務來提升銷售額， 市場規模有望在短短幾年內從1.27萬億元增長到10萬億元。 新技術的應用長遠來看可以降低運營成本， 而增值服務的引入以及行業準入門檻的提高將給老牌企業帶來進一步利好， 顯著提升利潤水平。