【研報】房地產行業重視當前地產行業投資機會：重啟征途當看藍籌-20200623[25頁].pdf

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1、 2020年年6月月23日日 重啟征途，當看藍籌重啟征途，當看藍籌 重視當前地產行業投資機會重視當前地產行業投資機會 證券研究報告證券研究報告 （優于大市，維持）（優于大市，維持） 涂力磊（房地產行業首席分析師涂力磊（房地產行業首席分析師 ） SAC執業證書編號：執業證書編號：S0850510120001 金晶（房地產行業分析師）金晶（房地產行業分析師） SAC執業證書編號：執業證書編號：S0850518120002 謝鹽（房地產行業分析師謝鹽（房地產行業分析師 ） SAC執業證書編號：執業證書編號：S0850511010019 楊凡（房地產行業分析師楊凡（房地產行業分析師 ） SAC執業證書

2、編號：執業證書編號：S0850518070003 概要概要 1.回顧行業三次政策寬松階段回顧行業三次政策寬松階段 2.疫情沖擊下當前所處市場環境疫情沖擊下當前所處市場環境 3.重啟征途：兩會信息解讀重啟征途：兩會信息解讀 4.板塊板塊2H投資邏輯主線更加清晰投資邏輯主線更加清晰 5.建議關注重點個股和投資建議建議關注重點個股和投資建議 6.風險提示風險提示 2 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 qRqPtNwOmMrOoOsNoQtNoNaQ8Q8OpNoOsQrRlOoOqOeRnPsO6MqQzRwMoNsPuOmNsR1.回顧行業三次政策寬松階

3、段回顧行業三次政策寬松階段 圖圖 經濟、地產銷售和價格、調控政策與上市公司業績的變動關系經濟、地產銷售和價格、調控政策與上市公司業績的變動關系 我們認為，我國地產行業周期變動的主要要素有：我們認為，我國地產行業周期變動的主要要素有：1）經濟、）經濟、2）地產銷售和價）地產銷售和價格、格、3）調控政策、）調控政策、4）公司業績的交互作用關系。）公司業績的交互作用關系。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：海通證券研究所 3 1.回顧行業三次政策寬松階段回顧行業三次政策寬松階段 圖圖 從地產投資和從地產投資和GDP增速看我國房地產政策寬松的三個階

4、段增速看我國房地產政策寬松的三個階段 我國地產行業的三次寬松周期：我國地產行業的三次寬松周期： 1）階段一（階段一（1998-1999年）：年）：1997年亞洲金融危機爆發年亞洲金融危機爆發； 2）階段二（階段二（2008-2009年）：年）：2007年美國次貸危機爆發年美國次貸危機爆發； 3）階段三（階段三（2014-2015年）：年）：2014年我國經濟進入新常態年我國經濟進入新常態。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 4 1.回顧行業三次政策寬松階段回顧行業三次政策寬松階段 在上述地產政策寬松的三個階段，我國

5、商品房銷售的表現也與地產投資增速類在上述地產政策寬松的三個階段，我國商品房銷售的表現也與地產投資增速類似：似： 1）階段一（）階段一（1998-1999年）：年）：1998年啟動的住宅商品化歷程；年啟動的住宅商品化歷程； 2）階段二（）階段二（2008-2009年）：地產政策全面寬松；年）：地產政策全面寬松； 3）階段三（）階段三（2014-2015年）：地產去庫存相關政策出臺。年）：地產去庫存相關政策出臺。 圖圖 從商品房銷售面積增速看我國房地產政策寬松的三個階段從商品房銷售面積增速看我國房地產政策寬松的三個階段 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明

6、資料來源：WIND，海通證券研究所 5 根據前述不同階段的地產政策寬松前后經濟和地產市場表現，我們根據前述不同階段的地產政策寬松前后經濟和地產市場表現，我們認為：認為：當我國的當我國的GDP增速，地產投資，銷售，價格四個指標同時出增速，地產投資，銷售，價格四個指標同時出現下跌時，政策即將寬松的可能性上升?，F下跌時，政策即將寬松的可能性上升。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 1.回顧行業三次政策寬松階段回顧行業三次政策寬松階段 6 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 2015-032015-062015-092015-122016-03201

7、6-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-03GDP累計同比（%）2.疫情沖擊下當前所處市場環境疫情沖擊下當前所處市場環境 我們認為，當前我們所處的經濟形勢：房地產開發投資增速觸底后較快回升。我們認為，當前我們所處的經濟形勢：房地產開發投資增速觸底后較快回升。 1）2020年年1-5月全國房地產累計開發投資為月全國房地產累計開發投資為45920億元，同比下滑億元，同比下滑0.3%。一季。一季度度GDP增速在增速在-6.8%，

8、處于快速下探階段。，處于快速下探階段。 圖圖 GDP增速仍在震蕩下行增速仍在震蕩下行 圖圖 房地產投資增速觸底回升房地產投資增速觸底回升 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 -20-15-10-50510150 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05房地產開發投資累計完成額(億元，左軸)房地產開發投資累計完成額同比(%，右軸)7 我們認為，當

9、前我們所處的經濟形勢：銷售面積增速觸底回升后仍負增長。我們認為，當前我們所處的經濟形勢：銷售面積增速觸底回升后仍負增長。 2）1-5月房屋新開工面積月房屋新開工面積6.95億平方米，同比下滑億平方米，同比下滑12.8%。 1-5月商品房銷售月商品房銷售面積面積4.87億平方米，同比下滑億平方米，同比下滑12.3%。 2.疫情沖擊下當前所處市場環境疫情沖擊下當前所處市場環境 圖圖 全國商品房新開工面積全國商品房新開工面積 圖全國商品房銷售面積圖全國商品房銷售面積 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 -50-40-30-

10、20-1001020300 50000 100000 150000 200000 250000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05房屋新開工面積累計值（萬平，左軸）房屋新開工面積累計同比(%，右軸)-45-40-35-30-25-20-15-10-505100 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2

11、020-05商品房銷售面積累計值（萬平，左軸）商品房銷售面積累計同比(%，右軸)8 -50 -45 -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-05房屋新開工面積累計同比（%）房屋施工面積累計同比（%）我們認為，當前我們所處的經濟形勢：數據扭曲的現象更

12、加嚴重。我們認為，當前我們所處的經濟形勢：數據扭曲的現象更加嚴重。 3）新開工增速快速下行對投資增速產生一定的影響，但同時必須考慮土地購臵）新開工增速快速下行對投資增速產生一定的影響，但同時必須考慮土地購臵增速和施工增速的影響，其中較為穩定的施工增速對投資增速的影響更大。增速和施工增速的影響，其中較為穩定的施工增速對投資增速的影響更大。 2.疫情沖擊下當前所處市場環境疫情沖擊下當前所處市場環境 圖圖 新開工大減，但施工較為穩定，剪刀差擴大新開工大減，但施工較為穩定，剪刀差擴大 圖圖 竣工增速探底回升竣工增速探底回升 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明

13、資料來源：WIND，海通證券研究所 -25-20-15-10-5050 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05房屋竣工面積累計值（萬平，左軸）房屋竣工面積累計同比(%，右軸)9 我們認為，當前我們所處的經濟形勢：流動性充裕下，地價先上升。我們認為，當前我們所處的經濟形勢：流動性充裕下，地價先上升。 4）1-5月全國土地購臵面積累計同比下滑月全國土地購臵面積累計同比下滑8.1%，土地購臵費累計同比增加，土地購臵費累計同比增加5.4%。

14、由此可知，當前流動性充裕環境下，全國土地出讓均價處于上升趨勢。由此可知，當前流動性充裕環境下，全國土地出讓均價處于上升趨勢。 2.疫情沖擊下當前所處市場環境疫情沖擊下當前所處市場環境 圖圖 全國土地購臵面積情況全國土地購臵面積情況 圖圖 全國土地購臵費情況全國土地購臵費情況 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 -50-40-30-20-1001020300 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07

15、2019-10 2020-02 2020-05本年購臵土地面積累計值（萬平，左軸）本年購臵土地面積累計同比(%，右軸)-20-10010203040506070800 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05土地購臵費累計額(億元，左軸)土地購臵費累計同比(%，右軸)10 我們認為，微觀產業政策：僅強調大基調、無明確細節更新我們認為，微觀產業政策：僅強調大基調、無明確細節更新 1）繼續強調房住不炒，因城施

16、策。）繼續強調房住不炒，因城施策。19年兩會中“落實城市主體責任”等話題年兩會中“落實城市主體責任”等話題均刪除。我們認為，以上表達有利淡化地產關注度，防止成為輿論焦點。均刪除。我們認為，以上表達有利淡化地產關注度，防止成為輿論焦點。 我們認為，微觀產業政策：繼續推動，新型城鎮化我們認為，微觀產業政策：繼續推動，新型城鎮化 2）兩會原文：“發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業）兩會原文：“發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業”、“賦予省級政府建設用地更大自主權。促進人才流動，培育技術和數據市”、“賦予省級政府建設用地更大自主權。促進人才流動，培育技術和數據市場，

17、激活各類要素潛能?！眻?，激活各類要素潛能?！?3.重啟征途：兩會信息解讀重啟征途：兩會信息解讀 圖圖 我國常住人口與戶籍人口城鎮化率水平我國常住人口與戶籍人口城鎮化率水平 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 10 20 30 40 50 60 70 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 00 03 06 09 12 15 18戶籍人口城鎮化率（%）總人口城鎮化率（%）11 從“城鎮化到市民化從“城鎮化到市民化”，”，300萬以下城市萬以下城市落戶放開落戶

18、放開。 2019年年12月，中共月，中共中央辦公廳、國務院中央辦公廳、國務院辦公廳印發關于促辦公廳印發關于促進勞動力和人才社會進勞動力和人才社會性流動體制機制改革性流動體制機制改革的意見。其中提到的意見。其中提到：“（四）以戶籍制：“（四）以戶籍制度和公共服務牽引區度和公共服務牽引區域流動。全面取消城域流動。全面取消城區常住人口區常住人口300萬以萬以下的城市落戶限制，下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人全面放寬城區常住人口口300萬至萬至500萬的萬的大城市落戶條件大城市落戶條件?！??！?3.重啟征途：兩會信息解讀重啟征途：兩會信息解讀 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之

19、后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 城市 人口（萬人） 城市 人口（萬人） 城市 人口（萬人） 韶關 299.76 西寧 237.11 池州 147.40 汕尾 299.36 安順 235.31 盤錦 143.90 眉山 298.41 晉城 234.31 吳忠 141.54 六盤水 293.73 馬鞍山 233.70 陽泉 141.44 日照 293.03 ?？?230.23 黃山 140.70 自貢 292.00 三門峽 227.29 天門 127.35 寧德 291.00 慶陽 226.66 固原 124.24 莆田 290.00 延安 225.94 攀枝花 123

20、.60 荊門 289.65 淮北 225.40 張掖 123.38 包頭 288.87 銀川 225.06 甘孜 119.60 黔西南 287.17 來賓 223.39 舟山 117.30 湘潭 286.50 隨州 221.67 中衛 116.84 威海 283.00 衢州 220.90 酒泉 112.70 定西 282.17 麗水 219.90 鄂州 107.77 楚雄 274.80 東營 217.21 潛江 96.60 南平 269.00 平涼 211.91 防城港 95.33 安康 266.89 崇左 209.94 阿壩 94.40 廣元 266.70 烏蘭察布 209.61 儋州 91

21、.00 漯河 266.53 鄂爾多斯 207.84 石嘴山 80.44 潮州 265.66 賀州 207.26 銅川 80.37 宣城 264.80 珠海 189.11 三亞 77.39 龍巖 264.00 遼陽 183.10 烏海 56.33 隴南 263.43 武威 182.78 海西 51.86 三明 258.00 朔州 178.12 金昌 46.86 陽江 255.56 白銀 173.42 玉樹 41.66 咸寧 254.33 巴彥淖爾 168.97 迪慶 41.40 呼倫貝爾 253.01 北海 168.00 海北 28.43 云浮 252.69 銅陵 162.90 黃南 27.68

22、 資陽 251.20 鶴壁 162.73 嘉峪關 25.20 黃石 247.07 興安盟 160.79 果洛 20.84 營口 243.30 雅安 154.00 神農架 7.67 丹東 238.20 張家界 153.79 商洛 238.02 海東 148.02 表表 2018年年常住人口常住人口300萬人以下的主要城市萬人以下的主要城市 12 3.重啟征途：兩會信息解讀重啟征途：兩會信息解讀 關于人口落戶的數量化分析，可參見海通地產報告關于人口落戶的數量化分析，可參見海通地產報告房地產行業專題報告：從房地產行業專題報告：從“城鎮化到市民化”系列研究“城鎮化到市民化”系列研究落戶放開到底能提升多

23、少地產需求？落戶放開到底能提升多少地產需求？。 我們對全國我們對全國258個城市進行測算。為保障數據可得性，我們采用個城市進行測算。為保障數據可得性，我們采用2017年各城市的年各城市的戶籍人口和常住人口。戶籍人口和常住人口。 此次測算的此次測算的258個城市的個城市的2017年常住人口總和為年常住人口總和為118295.3萬人，戶籍人口總和萬人，戶籍人口總和為為118241.0萬人。而萬人。而2017年全國戶籍人口總和為年全國戶籍人口總和為139008.0萬人，此次測算的城萬人，此次測算的城市占比市占比85.06%，因此數據具有代表性。同時我們發現，因此數據具有代表性。同時我們發現，258個

24、城市的個城市的2017年常年常住人口總和與戶籍人口總和之差僅為住人口總和與戶籍人口總和之差僅為54.39萬人，因此我們判斷，戶籍人口大致萬人，因此我們判斷，戶籍人口大致在不同城市間流動。在不同城市間流動。 在全國在全國258座城市中，存在落戶空間的城市（即座城市中，存在落戶空間的城市（即2017年常住人口多于戶籍人口的年常住人口多于戶籍人口的城市）共有城市）共有88個，總共落戶空間為個，總共落戶空間為9547.38萬人（與發改委此前提出，保證全面萬人（與發改委此前提出，保證全面完成完成1億人落戶目標基本對應）。億人落戶目標基本對應）。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的

25、信息披露和法律聲明 資料來源： 海通證券研究所 13 3.重啟征途：兩會信息解讀重啟征途：兩會信息解讀 關于農地問題，可參見海通地產報告關于農地問題，可參見海通地產報告土地管理權下放有利更大程度解放生產土地管理權下放有利更大程度解放生產力力最新農地政策解讀最新農地政策解讀。 我們認為，農用地轉讓授權政策將減弱土地對經濟掣肘。我們認為，農用地轉讓授權政策將減弱土地對經濟掣肘。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源： 2020年3月12日中華人民共和國中央人民政府網站發布國務院關于授權和委托用地審批權的決定 ，海通證券研究所 項目項目 政策概要政策

26、概要 將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準 自本決定發布之日起，按照中華人民共和國土地管理法第四十四條第三款規定，對國務院批準土地對國務院批準土地利用總體規劃的城市在建設用地規模范圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為利用總體規劃的城市在建設用地規模范圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準； 按照中華人民共和國土地管理法第四十四條第四款規定，對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設

27、用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。 試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準 自本決定發布之日起，對中華人民共和國土地管理法第四十四條第二款規定的永久基本農田轉為建永久基本農田轉為建設用地審批事項，以及第四十六條第一款規定的永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、設用地審批事項，以及第四十六條第一款規定的永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地征收審批事

28、項，其他土地超過七十公頃的土地征收審批事項，國務院委托部分試點省、自治區、直轄市人民政府批準。首批首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。 國務院將建立健全省級人民政府用地審批工作評價機制，根據各省、自治區、直轄市的土地管理水平綜合評估結果，對試點省份進行動態調整，對連續排名靠后或考核不合格的試點省份，國務院將收回委托。 有關要求 各省、自治區、直轄市人民政府要按照法律、行政法規和有關政策規定，嚴格審查把關，特別要嚴格審查涉及占用永久基本

29、農田、生態保護紅線、自然保護區的用地，切實保護耕地，節約集約用地，盤活存量土地，維護被征地農民合法權益，確保相關用地審批權“放得下、接得住、管得好”確保相關用地審批權“放得下、接得住、管得好”。 各省、自治區、直轄市人民政府不得將承接的用地審批權進一步授權或委托。 表表 國務院關于授權和委托用地審批權的決定主要內容國務院關于授權和委托用地審批權的決定主要內容 14 3.重啟征途：兩會信息解讀重啟征途：兩會信息解讀 圖圖國務院關于授權和委托用地審批權的決定國務院關于授權和委托用地審批權的決定的影響分析的影響分析 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來

30、源： 2020年3月12日中華人民共和國中央人民政府網站發布國務院關于授權和委托用地審批權的決定 ，海通證券研究所 15 3.重啟征途：兩會信息解讀重啟征途：兩會信息解讀 數據指標數據指標 土地購臵費土地購臵費 施工面積施工面積 新開工面積新開工面積 竣工面積竣工面積 房地產開發投資房地產開發投資 2018同比（%） 57% 6% 20% -8% 10% 2019同比（%） 16% 10% 10% -3% 10% 2020年1-5月（%） -5% 2% -13% -11% 0% 2020E（%） 2019年12月預測 悲觀 -5% 6% 5% 0% 5% 中性 3% 8% 7% 3% 7% 樂

31、觀 5% 10% 9% 5% 8% 表：對表：對2020年主要數據預測年主要數據預測 我們認為，我們認為，20204Q后半段，政策上繼續加大經濟拉動的概率在不斷加大。后半段，政策上繼續加大經濟拉動的概率在不斷加大。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 16 4.板塊板塊2H投資邏輯主線更加清晰投資邏輯主線更加清晰 PE（未來預期） EPS 海通地產觀點 產業政策和宏觀政策是否持續支持 產業政策轉變但基本面未體現 主題投資行情，觀察業績趨勢 是否是行業基本面頂點 分紅能力和行業比較分紅能力和行業比較 基本面轉差基本面轉

32、差 是否是行業基本面頂點，通常無超額收益 基本面是否會轉差 產業政策和宏觀政策是否有轉向可能 我們認為，宏觀背景決定產業持續殺估值概率不大，后續核心關鍵是業績兌現我們認為，宏觀背景決定產業持續殺估值概率不大，后續核心關鍵是業績兌現程度。程度。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：海通證券研究所 17 4.板塊板塊2H投資邏輯主線更加清晰投資邏輯主線更加清晰 我們認為，房地產板塊低估值、高分紅、高業績鎖定性的特點，有望成為長期價我們認為，房地產板塊低估值、高分紅、高業績鎖定性的特點，有望成為長期價值投資優質選擇。值投資優質選擇。 請務必閱讀正文

33、之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 0 5 10 15 20 25 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 Dec/15 Jun/16 Dec/16 Jun/17 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19溢價率(%，左軸)A股龍頭地產公司市盈率（倍，右軸）港股龍頭地產公司市盈率（倍，右軸）圖圖 A股和股和H股龍頭公司股龍頭公司2015-2020年靜態年靜態PE 0 1 1 2 2 3 3 4 -40 -20 0 20 40 60 80 100 Dec/15 Jun/1

34、6 Dec/16 Jun/17 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19溢價率(%，左軸)A股龍頭地產公司市凈率（倍，右軸）港股龍頭地產公司市凈率（倍，右軸）圖圖 A股和股和H股龍頭公司股龍頭公司2015-2020年靜態年靜態PB 18 5.323.843.373.102.932.762.702.442.37 2.362.13 2.122.081.48 1.481.371.29 1.281.211.121.040.940.87 0.860.800.700.46 0.430.001.002.003.004.005.006.004.板塊板塊2H投資邏輯主線更加清晰投資邏

35、輯主線更加清晰 2019年年A股上市房企平均股息率為股上市房企平均股息率為3.10%，在，在A股股28個行業中，房地產行業的年個行業中，房地產行業的年度股息率排行第四，處于較高水平。度股息率排行第四，處于較高水平。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 圖圖 2019年市場年度股息率（年市場年度股息率（%） 19 我們認為，從房企我們認為，從房企2020Q1賬面預收賬面預收賬款賬款/2019年營業收入比值看，年營業收入比值看， 房企賬面可結轉收入充足，鎖定未房企賬面可結轉收入充足，鎖定未來營收增長。來營收增長。 預收賬

36、款（合同負債）主要為房企預收賬款（合同負債）主要為房企預售房屋受到的定金和房款，后續預售房屋受到的定金和房款，后續期房交付后會結轉成為營業收入。期房交付后會結轉成為營業收入。 我們認為，房企前期高周轉、銷售我們認為，房企前期高周轉、銷售規?？焖僭鲩L后，會進入業績持續規?？焖僭鲩L后，會進入業績持續釋放期，營收和利潤增速提前鎖定，釋放期，營收和利潤增速提前鎖定，推動后期業績增長。推動后期業績增長。 4.板塊板塊2H投資邏輯主線更加清晰投資邏輯主線更加清晰 20201Q上市公司業績鎖定度良好。我們認為，上市公司業績鎖定度良好。我們認為，20203Q銷售成為當前市場主要擔銷售成為當前市場主要擔憂因素。

37、因此，如果屆時藍籌企業銷售情況良好，將有助于打開估值上行空間。憂因素。因此，如果屆時藍籌企業銷售情況良好，將有助于打開估值上行空間。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 圖圖 房企房企2020Q1賬面預收賬款賬面預收賬款/2019年營業收入（倍）年營業收入（倍） 20 1.621.340.942.530.201.631.401.761.721.031.161.261.802.392.201.641.161.491.031.440.000.501.001.502.002.503.00建議關注高分紅公司，建議關注高分紅公

38、司，與股東共享與股東共享收益。收益。 房企分紅比例較高，股息率基本穩定在房企分紅比例較高，股息率基本穩定在4%4%以上，屬于高分紅以上，屬于高分紅優質選擇。從股息率角度來看，優質選擇。從股息率角度來看，A A股中華夏幸福、世茂股份、股中華夏幸福、世茂股份、首開股份、榮盛發展、金科股份、新城控股、保利地產、藍首開股份、榮盛發展、金科股份、新城控股、保利地產、藍光發展、金地集團股息率均超過光發展、金地集團股息率均超過5%5%。 5.建議關注重點個股和投資建議建議關注重點個股和投資建議 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 注：港幣匯率為0.91484元人民幣

39、/港幣。 資料來源：WIND，海通證券研究所 21 A股 證券簡稱 最新收盤價（元） 2019年年度現金分紅比例（%） 2018年年度現金分紅比例（%） 2019年股息率（%） 000002.SZ 萬科A 25.69 30.38 34.97 4.07 600048.SH 保利地產 14.44 35.00 31.46 5.68 601155.SH 新城控股 31.65 30.30 32.10 5.37 600823.SH 世茂股份 4.32 40.14 40.57 6.02 600383.SH 金地集團 13.08 30.02 33.45 5.12 000671.SZ 陽光城 6.48 20.0

40、0 7.52 3.09 000961.SZ 中南建設 8.44 25.30 20.30 3.32 000656.SZ 金科股份 7.81 42.85 50.82 5.76 001979.SZ 招商蛇口 16.54 65.01 40.06 5.02 600340.SH 華夏幸福 22.90 30.93 30.68 6.55 002146.SZ 榮盛發展 7.98 22.88 25.87 6.02 600466.SH 藍光發展 5.35 25.03 34.89 5.36 002244.SZ 濱江集團 4.25 25.18 15.34 3.11 000732.SZ 泰禾集團 5.26 10.72 0

41、.00 600325.SH 華發股份 6.83 30.41 13.91 5.86 000069.SZ 華僑城A 6.01 19.94 23.24 4.99 600376.SH 首開股份 5.86 37.41 32.59 6.83 000031.SZ 大悅城 5.15 30.64 31.10 3.30 600565.SH 迪馬股份 2.82 10.21 67.15 2.13 均值 4.61 港股 證券簡稱 最新收盤價（元人民幣） 2019年年度現金分紅比例（%） 2018年年度現金分紅比例（%） 2019年股息率（%） 02007.HK 碧桂園 9.08 29.36 30.57 3.77 033

42、33.HK 中國恒大 18.28 44.77 48.51 3.57 01918.HK 融創中國 31.52 18.88 21.95 3.91 00337.HK 綠地香港 2.50 25.27 28.18 8.94 00688.HK 中國海外發展 22.92 24.05 21.96 2.22 01030.HK 新城發展 6.49 20.97 32.12 4.78 00813.HK 世茂房地產 30.01 39.35 39.72 2.53 01109.HK 華潤臵地 27.95 25.98 31.12 3.28 03900.HK 綠城中國 7.21 23.52 43.56 4.16 00960.H

43、K 龍湖集團 33.99 36.23 36.16 2.47 00884.HK 旭輝控股集團 5.68 41.63 37.64 4.40 00817.HK 中國金茂 5.04 37.28 42.79 1.95 02777.HK 富力地產 8.47 41.81 47.31 10.15 02772.HK 中梁控股 5.12 27.49 5.72 03377.HK 遠洋集團 1.74 34.93 39.77 1.34 03883.HK 中國奧園 8.90 34.48 40.91 6.03 03301.HK 融信中國 6.37 29.23 23.82 8.42 00832.HK 建業地產 3.38 56

44、.69 44.12 8.18 01638.HK 佳兆業集團 2.80 15.43 23.21 3.19 03380.HK 龍光地產 12.75 36.24 43.54 3.15 03990.HK 美的臵業 17.99 40.97 39.82 7.95 03383.HK 雅居樂集團 8.42 46.71 48.17 4.25 06158.HK 正榮地產 4.48 15.61 25.55 1.99 01233.HK 時代中國控股 13.74 28.18 28.63 6.15 01908.HK 建發國際集團 11.34 38.90 54.40 6.46 02103.HK 新力控股集團 3.94 21

45、.24 3.30 01813.HK 合景泰富集團 11.55 22.46 43.93 3.64 00123.HK 越秀地產 1.32 40.61 37.04 3.32 01238.HK 寶龍地產 4.22 36.45 37.04 6.57 01098.HK 路勁 9.68 29.20 29.59 8.12 01966.HK 中駿集團控股 3.27 25.47 21.74 3.83 01628.HK 禹洲地產 3.18 50.37 36.12 7.02 01528.HK 紅星美凱龍 4.74 21.61 21.61 0.00 均值 4.69 表表 A股房企股息率情況（日期：股房企股息率情況（日期

46、：2020.6.22） 表表 H股房企股息率情況（日期：股房企股息率情況（日期：2020.6.22） 疫情之后，建議關注物業公司。疫情之后，建議關注物業公司。 公公司司 收盤收盤價價 （港元）港元） EPS（元人民幣（元人民幣/股）股） PE（倍）（倍） 20E 21E 20E 21E 彩生活 3.84 0.39 0.43 8.81 7.97 綠城服務 9.64 0.19 0.26 44.81 33.95 中海物業 8.24 0.21 0.28 35.26 26.44 雅生活服務 43.10 1.29 1.67 30.03 23.15 碧桂園服務 36.65 0.82 1.13 40.28 2

47、9.17 新城悅 19.96 0.50 0.72 35.80 24.82 永升生活服務 12.68 0.22 0.34 51.98 33.33 保利物業 79.75 1.32 1.82 54.14 39.43 均值 35.28 25.55 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 資料來源：WIND，海通證券研究所 表表 主要物業管理公司的估值情況（日期：主要物業管理公司的估值情況（日期：2020.6.22；EPS預測值為預測值為Wind一致預期一致預期） 22 5.建議關注重點個股和投資建議建議關注重點個股和投資建議 6.風險提示風險提示 風險提示：風險提

48、示：行業面臨行業面臨疫情嚴重以及疫情嚴重以及政策調控兩大風險政策調控兩大風險。 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 23 分析師聲明分析師聲明 涂力磊、謝鹽、金晶、楊凡涂力磊、謝鹽、金晶、楊凡 本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，以勤勉的職業態度，獨立、客觀地出具本報告。本報告所采用的數據和信息均來自市場公開信息，本人不保證該等信息的準確性或完整性。分析邏輯基于作者的職業理解，清晰準確地反映了作者的研究觀點，結論不受任何第三方的授意或影響，特此聲明。 房地產研究團隊：房地產研究團隊： 房地產行業首席分析師房地產行業首席分析師 涂力磊涂力磊

49、 SAC執業證書編號：執業證書編號：S0850510120001 電電 話：話：021-23219747 Email： 房地產行業分析師房地產行業分析師 金晶金晶 SAC執業證書編號：執業證書編號：S0850518120002 電電 話：話：021- 23154128 Email： 分析師聲明和研究團隊分析師聲明和研究團隊 房地產行業分析師房地產行業分析師 謝鹽謝鹽 SAC執業證書編號：執業證書編號：S0850511010019 電電 話：話：021-23219436 Email： 房地產行業分析師房地產行業分析師 楊凡楊凡 SAC執業證書編號：執業證書編號：S0850518070003 電

50、電 話：話：021-23219812 Email： 24 信息披露和法律聲明信息披露和法律聲明 投資評級說明投資評級說明 法律聲明法律聲明 本報告僅供海通證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。 本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。 市場有風

51、險，投資需謹慎。本報告所載的信息、材料及結論只提供特定客戶作參考，不構成投資建議，也沒有考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需要?？蛻魬紤]本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況。在法律許可的情況下，海通證券及其所屬關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供投資銀行服務或其他服務。 本報告僅向特定客戶傳送，未經海通證券研究所書面授權，本研究報告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷貝、復印件或復制品，或再次分發給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為本公司的商標、服務標記及標記。如欲引用或轉載

52、本文內容，務必聯絡海通證券研究所并獲得許可，并需注明出處為海通證券研究所，且不得對本文進行有悖原意的引用和刪改。 根據中國證監會核發的經營證券業務許可，海通證券股份有限公司的經營范圍包括證券投資咨詢業務。 1. 投資評級的比較和評級標準：投資評級的比較和評級標準： 以報告發布后的 6 個月內的市場表現為比較標準，報告發布日后 6 個月內的公司股價（或行業指數）的漲跌幅相對同期市場基準指數的漲跌幅； 2. 市場基準指數的比較標準：市場基準指數的比較標準： A 股市場以海通綜指為基準； 香港市場以恒生指數為基準；美國市場以標普 500或納斯達克綜合指數為基準。 類類 別別 評評 級級 說說 明明 股票投資評級 優于大市 預期個股相對基準指數漲幅在 10%以上； 中性 預期個股相對基準指數漲幅介于-10%與 10%之間； 弱于大市 預期個股相對基準指數漲幅低于-10%及以下； 無評級 對于個股未來 6 個月市場表現與基準指數相比無明確觀點。 行業投資評級行業投資評級 優于大市 預期行業整體回報高于基準指數整體水平 10%以上； 中性 預期行業整體回報介于基準指數整體水平-10%與 10%之間； 弱于大市 預期行業整體回報低于基準指數整體水平-10%以下。 25