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1、研究部2023年12月產業與產業空間，“向上突破”之路深圳市產業園白皮書作為粵港澳大灣區的創新中心，深圳具備強大的科技研發和產業創新能力，以及充滿活力的各類創新主體。同時，深圳還擁有完整成熟的金融支撐體系，這些優勢使得深圳在建設大灣區國際科技創新中心的過程中發揮著重要的引領作用。然而，深圳長期以來都面臨著地域面積較小、發展空間和土地供給緊絀等問題。因此，深圳在產業發展中注重產業用地的集約化利用，以拓展產業發展空間。深圳的產業升級和科技創新，促進了各類新興產業快速發展，也對產業載體的迭代升級產生了新需求。新一代產業園應根據不同產業的需求提供適配的空間和服務，實現功能多樣化、復合化和專業化，這有望

2、成為未來產業園的主要特征。新興產業的發展需要創新要素的支撐，而深圳新型產業園依托本地優異的研發創新能力和知識網絡，帶動新興產業集聚發展，并將不同產業上下游整合為一體化的產業生態圈。這將顯著降低產業鏈上下游企業共享、交流和交換知識與技術的難度與成本，促進和便利科學技術創新成果應用化和商業化的進程。從集約化到集聚化和集群化、從單一化到復合化和多樣化、從分散化到規?；蛯I化，通過新一代產業園項目引導新興產業走向集群式發展的理念，可為其他地區或城市產業空間與產業實現協同發展提供寶貴的參考與借鑒。當提及“產業園”時，其定義有廣義和狹義之分。廣義上，產業園可以涵蓋政策性開發區、主題特色小鎮、產業園區和城

3、市功能型產業新城等四類產業空間載體。狹義上的“產業園”則更多地指向專門為制造業企業及其上下游進行生產、辦公、研發實驗提供空間的建筑物業，其主要形態包括標準廠房、多層廠房。仲量聯行本次發布的深圳產業園白皮書，基于深圳的產業以及地產的特質，將側重于對狹義定義下的深圳市產業園進行深入研究。前言深圳產業與產業園發展沿革深圳產業從勞動密集型、資本密集型向以科技創新為核心發展轉型的過程，也是深圳產業空間載體從要素集聚、產業主導向創新與產業鏈協同驅動迭代發展的過程。產業空間載體在迭代發展中，形成了不同形態的產品。從初期的主要服務于輕工業生產的產業園區，衍生出更注重研發、辦公功能的產業辦公項目，另外也催生了具

4、備研發、辦公、試驗、生產等多項功能于一身的、主要服務于高新技術產業的新型產業園產品。013產業與產業空間，“向上突破”之路深圳產業發展歷程 1979年 20世紀90年代中期1979年，深圳蛇口誕生了中國第一家產業園蛇口工業園，深圳憑借臨近港澳和廉價勞動力、土地優勢，“三來一補”的加工貿易產業快速集聚。八十年代中期，隨著特區發展模式的調整和宏觀政策的指導，深圳工業制造的方向發生變化，以電子和計算機為龍頭的企業開始快速發展，逐步奠定了深圳之后產業發展的基礎。深圳在最初的產業起步階段“以外商投資為主、生產以加工裝配為主、產品以出口為主”，重點發展勞動密集型產業，逐步形成了以電子、輕工業為主的外向型經

5、濟發展模式。三來一補加工貿易奠定產業基礎隨著改革開放的深入和1995年部分特區優惠政策取消、港深穗高速公路通車，原有的大量深圳關內“三來一補”企業開始轉移至關外甚至遷至東莞等地。在此背景下，深圳經濟從加工貿易轉向模仿性創新時代，憑借模仿形成了大規模生產能力的初級工業化過程，逐步走向模仿性創新的生產制造。這一時期，深圳的企業開始加大資本投入，逐漸改變了過去以加工裝配為主的低附加值生產模式，自主生產能力得以提升。模仿創新的生產制造伴隨著勞動力的持續不斷分工，以電子信息制造業為代表的獨特產業供應鏈在深圳開始形成。模仿創新促使產業供應鏈形成進入21世紀，深圳開始面臨勞動力價格上漲和土地資源緊缺的挑戰，

6、傳統產業發展模式逐漸“難以為繼”。2010年，深圳制定了更加嚴格的限制性產業發展目錄，實施更積極的集約性發展政策，加快本地產業結構的轉型升級。隨著資本要素邊際收益遞減，以科技為核心的研發與創新能力越發重要，深圳也進入了全面協同創新和高質量發展階段。依托過去模仿創新奠定的產業鏈分工體系和研發能力，深圳逐漸在新一代信息技術、新能源汽車、裝備制造、基因測序分析、新材料、顯示技術等領域形成了較強的自主創新能力。向以科技為核心的全面協同創新轉變4產業與產業空間，“向上突破”之路20世紀90年代中期21世紀初2010年至今1根據 深圳市高新技術企業認定管理辦法 第六條規定，高新技術產品是指屬于 深圳市高新

7、技術產品目錄 并符合相關標準、質量合格且達到國內先進水平的產品。如圖1所示，深圳規模以上工業企業研發（R&D）經費支出穩步增長，已逐漸占據規模以上工業企業總產值的近三成，說明深圳企業越來越重視科技創新的投入。此外，深圳高新技術產品產值逐年增長，占規模以上工業總產值的比重常年保持在60%以上。近年來，高新技術產品1已經成為深圳工業的代表性產品。圖 1.深圳高新技術產品產值與工業企業R&D經費支出0%10%20%30%40%50%60%70%80%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002010201120122013201420

8、1520162017201820192020億元（人民幣）高新技術產品產值規模以上工業總產值規上企業 R&D 經費支出高新技術產值占規上工業總產值比重R&D 支出占規上工業總產值比重數據來源：廣東省科學技術廳，深圳市統計局，深圳市高新技術產品協會 5產業與產業空間，“向上突破”之路深圳產業園市場發展情況產業園1.0產業園2.0產業園2.5定義20世紀80年代，改革開放之后，工業化在全國各地迅速鋪開，“三來一補”產業在深圳經濟特區內快速發展。容積率有所提升，但一般不超過3.0；高樓層具備辦公的功能，但生產及生產配套功能仍主要布置于硬件條件更高的低樓層；具備更強的“多功能”屬性，可以適配更多行業的

9、使用需求。20世紀90年代末，深圳產業發展重心逐步向自主生產、創新傾斜，企業愈發重視科研人才的引領作用。硬件設計標準、功能分區與產業園2.0項目基本相同；功能配套更為完善，具備商務、休閑、會展覽等更多功能；注重營造園區內部景觀環境，更匹配高端人才、研發人員對工作環境的訴求。進入21世紀以來，深圳加快邁向研發、創新驅動的高質量發展階段，產業自主創新能力與核心競爭力快速提升。產業園3.0 一般為容積率2.5-4.0、樓層數8層以上的產業建筑；重視中高樓層的使用率，著重提升這些樓層的硬件標準，使之具備測試、研發、實驗甚至中試生產等功能；是深圳“工業上樓”的雛形。發展背景類型主要服務產業主要功能中試生

10、產、研發、辦公及社區化生產、生活配套生產、研發、辦公及部分生活配套 以容積率1.0-2.0的產業建筑為主，首層空間一般為5.4米左右，可以滿足布置生產器械的需求；二層以上空間因負荷、層高、垂直交通等硬件條件不足以滿足生產的要求，主要用作倉儲、裝配等生產配套。生產、辦公及部分生活配套生產及生產配套技術密集型制造業，如生物醫藥、機器人等。資本密集型制造業，以電子信息制造業為主導。資本密集型制造業，以電子信息制造業為主導。輕工業加工制造為主，包括服裝、自行車、電子產品生產制造等。20世紀90年代，深圳制造業由加工貿易逐漸走向“模仿創新”，并逐漸具備較大規模的生產制造能力。深圳產業空間發展歷程圖 2.

11、深圳市產業園各類型迭代發展歷程一覽資料來源：仲量聯行研究部整理深圳產業和產業結構的不斷發展與迭代，對本地產業載體產生了深遠影響。早期的產業園區主要滿足本地企業勞動密集型傳統制造業的生產需求，此類項目一般占地面積較大、土地容積率較低。而隨著深圳制造業自主生產、自主研發的能力不斷躍升，以新一代電子信息為代表的一批新興產業逐漸成為了市內產業載體的主要用戶，此類產業除了要求產業載體具備生產、組裝的條件以外，亦產生了研發、實驗、測試、辦公等需求，而早期的工業載體已經不足以滿足此類需求。為滿足企業愈發多樣化的要求，深圳的產業載體除了在低樓層滿足企業生產需求以外，逐步垂直向上延伸發展，即在載體的中、高層區域

12、提供更多功能。在此背景下，深圳市的產業載體也逐漸由單一的生產型產業園演化出產業園區與產業辦公兩條發展路線。6產業與產業空間，“向上突破”之路產業園1.0產業園2.0產業園2.5產業園3.0鋼筋混凝土結構4-5層1.0-2.0首層5.4m，標準層3.9-4.2m一般不低于0.35t/鋼筋混凝土結構一般4-12層1.0-3.0首層5.4-6m，標準層3.9-4.2m一般不低于0.5t/鋼筋混凝土結構一般4-12層1.0-3.0首層5.4-6m，標準層3.9-4.2m一般不低于0.5t/鋼筋混凝土結構普遍4層以上，部分高于12層2.5-4.0首層6-8m，標準層4.5-5.4m類型結構形式層數容積率

13、層高二層以上樓板荷載*以生產效率最大化為導向，配備部分倉儲空間等生產配套，生活配套一般較為欠缺。生產辦公為主，結合少量園區生活配套設施，如小型商業、園區食堂等。在產業園2.0基礎上，加入商務、休閑、會議、展覽等配套，注重功能組團之間的連接和營造園區內部景觀環境。強調產業園區的社區化，具備一站式的生產、生活、商務、休閑等配套設施，且建設標準更高。項目配套園區平面圖*2-3層一般不低于0.8t/，4層以上一般不低于0.5t/瓷磚貼面和水刷石立面為主。以瓷磚貼面或金屬板立面為主。以瓷磚貼面或金屬板立面為主，部分采用玻璃幕墻。以石材、玻璃、金屬板三種立面材料為主，部分建筑采用全玻璃幕墻。外立面形態無客

14、梯，部分建筑配置貨梯和卸貨平臺，平面端部布置貨梯。多層建筑一般配備1臺貨梯、1臺客梯；高層建筑一般配備2臺中型貨梯，1臺消防電梯，所有樓層共同使用。多層建筑一般配備1臺中型貨梯、1臺客梯；高層建筑一般配備2臺中型貨梯，1臺消防電梯，所有樓層共同使用。一般配備2臺或以上大型貨梯，并設有卸貨平臺或專用卸貨通道。垂直貨運生產空間居住空間辦公空間景觀空間配套空間圖 3.深圳市各類產業園項目硬件及園區配套情況一覽 注：*中型貨梯載重量一般在2,000kg3,000kg之間，大型貨梯載重量一般在3,000kg以上；*各色塊大小代表各功能分區比例。資料來源：仲量聯行研究部整理7產業與產業空間，“向上突破”之

15、路圖 4.深圳市各類產業園典型平面及截面圖一覽輕型生產輕型生產輕型生產生產配套重型生產二層以上3.9-4.2m首層層高5.4-6.0m輕型生產輕型生產辦公辦公生產配套生產配套重型生產首層層高5.4-6.5m二層以上4.2-4.5m辦公研發辦公研發重型生產中試生產中試生產中試研發中試研發辦公研發辦公研發辦公研發二到三層6.0m首層層高中試研發四層以上4.5m6.0-8.0m類型截面圖平面圖產業園1.06000-8400mm標準層面積：1000-1500貨梯輔助空間8400-9000mm貨梯輔助空間貨梯輔助空間產業園2.0及2.58400-9000mm8400-11000mm輔助空間標準層面積：2

16、200-3000貨梯輔助空間貨梯產業園3.0注：輔助空間一般包括強電和弱電井、送風排風井、排煙豎井、樓梯間、電梯間及衛生間等設施。資料來源：仲量聯行研究部整理輔助空間8400-9000mm8400-9000mm標準層面積：1800-2200貨 梯輔助空間客 梯客 梯貨 梯8400-9000mm8400-9000mm標準層面積：1800-2200輔助空間貨梯客梯貨梯輔助空間辦公研發重型生產中試生產中試生產辦公研發中試研發辦公研發辦公研發辦公研發二到四層6.0m中試研發五層以上4.5m中試生產首層層高6.0-8.0m8產業與產業空間，“向上突破”之路深圳市內產業園在逐步演變發展的過程中，其層高、承

17、重、垂直貨運等建筑硬件標準逐步提高，項目內的生產、商務、生活配套也越發完善；得益于此，產業園項目的“多功能”屬性愈發突出。從2015年至今，深圳市內的產業園3.0項目逐步竣工入市，此類項目的核心優勢在于其二樓以上的載體空間也具備較高的硬件標準。即除了最基礎的層高、承重指標以外，此類項目還會提供如大型貨梯、多回路供電、冷凍水和蒸汽供應、污物儲存中轉等一系列設施配套，確保新一代電子信息、生物醫藥、高端裝備制造等具有研發實驗、中試生產等需求的企業，其設備在項目的低、中、高區均可以正常的安裝、使用和維護。除了較高標準的研發生產硬件優勢，此類項目在商務服務、物業管理、生活設施配套等方面也努力向高標準看齊

18、，從而改善園區營商環境、提升生活質量，幫助園區企業留住人才。當然，其他各類因素，例如企業在行業中的職能定位，也會影響企業的選址。以生物醫藥為例，該行業在研發、實驗、中試生產等上游及中游環節，對載體的層高、荷載、電力供應、通風排污等硬件設施有一定要求，因此相關企業更傾向于進駐產業園區。但處于該行業下游的流通環節的企業，如零售、經銷商等，因大多不涉及產品的生產與研發，未必會選擇入駐產業園項目。產業與產業空間，“向上突破”之路9深圳產業辦公市場發展情況除了產業園項目外，產業辦公項目也是深圳市產業載體的一個重要分支。目前，深圳產業辦公項目主要分布在市區中的南山，與龍崗、龍華、寶安、光明等市郊區域。20

19、世紀末規劃成立的南山高新技術產業園區，是早期產業辦公項目的重要集聚地。在支持性政策、龍頭企業入駐、優秀科研機構加入等一系列有利因素支撐下，高新園的軟件與信息技術服務行業產業鏈迅速發揮集聚效應，吸引、孵化眾多中小型企業。TCL科學園國際E城、同方信息港、科興科學園等為中小企業提供產業空間的產業辦公產品應運而生。此后，隨著留仙洞總部基地、深圳灣科技生態園等片區的建設發展，南山區始終為產業辦公樓宇供應的重要增量市場。近十年，由于支持新型產業用地（M0）發展政策的出臺，大量近郊區域的老舊工業園區被改造為M0用地項目，其中不乏一些產業辦公項目。與此同時，產業發展與土地供應的“強區放權”促使深圳市郊地區紛

20、紛以新興產業園區為抓手培育戰略新興產業，產業辦公項目也作為產業園配套逐步落地。兩方因素影響下，龍崗、龍華、寶安、光明等市郊區域逐步成為產業辦公供應主流市場。2013年前建成項目2013年及此后建成項目圖 5.深圳主要產業辦公項目分布圖數據來源：睿見數據從容積率、層高、承重、外立面形態等條件來看，產業辦公項目與一般的商業辦公樓宇類似，其功能屬性也因此相對單一，即更偏向于滿足企業辦公、輕研發的需求。不過，產業辦公項目因其對土地更有效的利用，往往廣泛分布于城市相對核心的區位，更有利于企業開展商務活動、提升形象。10產業與產業空間，“向上突破”之路圖 6.深圳主要產業辦公項目建筑面積分布（按行政區）注

21、：上述信息基于抽樣調研的約1,605萬平方米產業辦公面積樣本數據來源：睿見數據整體來看，盡管深圳產業辦公項目承接了一部分來自高端裝備制造、生物與健康等非傳統的辦公樓宇企業租戶的空間需求，但其最主要租戶客群仍與深圳商業辦公樓宇有明顯重疊。如圖7所示，據仲量聯行統計的抽樣調研的446萬平方米產業辦公面積樣本，數字與時尚產業、新一代信息技術產業、商貿服務業、商務服務業與金融業五個行業合計貢獻約75%的深圳產業辦公面積。與此同時，產業辦公項目的租戶群體亦與深圳整體產業發展進程息息相關。對比市區產業辦公項目，市郊項目普遍樓齡較新且靠近新型制造業生產基地，因此承接了更多以半導體與集成電路為代表的新一代信息

22、技術產業，及以環保與新能源為代表的綠色低碳產業的企業租戶。而在市區內部，2013年及此后建成的項目內軟件與信息技術服務行業租戶比例顯著提升，與其在該時期的迅猛發展密不可分。南山41.1%寶安9.4%龍崗34.8%龍華6.9%光明5.3%羅湖1.7%福田0.7%南山30.7%科技園16.6%龍崗其他9.2%西麗10.8%龍崗中心城1.2%南山其他7.3%坂田龍崗寶安龍華光明羅湖福田11產業與產業空間，“向上突破”之路圖 7.深圳優質產業辦公項目產業結構注：上述信息基于抽樣調研的約446萬平方米產業辦公面積樣本數據來源：睿見數據隨著技術變革、產業升級，制造業與服務業業務關聯的深化趨勢愈發明顯。當下

23、，深圳步入產業發展新階段，為制造服務業這一面向制造業的生產性服務業提供了可觀的成長空間，其辦公物業需求也處于顯著上升期。憑借臨近上下游產業鏈的優勢，軌道交通通達性較高、商業配套較為齊全的優質產業辦公項目，將有望承接來自制造服務業企業日益擴張的辦公空間需求。近期深圳某二手電子產品平臺便因擴張需求于龍華區產業辦公項目內租賃超30,000平方米辦公空間。此外，產業辦公項目較商業辦公更具彈性的定價空間，也促使其受到一些具備不動產購置需求的實體企業的青睞。數字與時尚產業29%新一代 信息技術 14%商貿服務業13%商務服務業10%其他10%金融業9%綠色低碳產業6%生物與健康產業5%科技服務業4%26%

24、軟件與信息技術服務現代時尚數字創意智能終端半導體與集成電路商貿服務業商務服務業其他金融業安全應急與節能環保智能網聯汽車新能源大健康高端醫療器械生物醫藥科技服務業2%1%11%13%10%10%9%4%1%1%2%2%1%4%0%5%10%15%20%25%30%3%12產業與產業空間，“向上突破”之路根據仲量聯行統計數據，如圖8所示，深圳市主要產業平臺2內產業園總體量約為8,605萬平方米。其中，產業園1.0類型的項目規模達5,339萬平方米，占全市總量約62%；而產業園2.0項目總體量則超過2,300萬平方米，占全市總量的28%。值得注意的是，深圳市內上述兩類硬件設施標準相對較低的產業園項目

25、總體量超過7,700萬平方米，兩類項目占全市總量比例約90%，占據絕對多數。反觀硬件標準和配套設施更完善的產業園2.5和3.0項目，總體量則分別為798萬平方米和96萬平方米，僅分別占全市總量約9%和1%。其中，產業園3.0作為深圳“垂直工廠”（又稱“工業上樓”）項目的雛形，其體量在全市范圍內卻相對有限。從產業空間供給的角度分析，深圳產業園市場存在著總體量大但優質項目體量偏少的潛在問題，不利于市內產業的持續發展與轉型升級。2“主要產業平臺”指深圳國家高新區下屬的五個園區以及深圳市科技創新“十四五”規劃中定義的“創新聚集區”。全市各類產業園總體量圖 8.深圳市主要產業平臺內各類產業園總量（建筑面

26、積）8,605100%62%28%9%1%各類產業園總體量產業園1.0產業園2.0產業園2.5產業園3.0建筑面積，萬平方米占全市產業園總量比重5,3392,37279896數據來源：仲量聯行研究部整理 深圳產業園市場現狀分析0213產業與產業空間，“向上突破”之路圖 9.深圳市主要產業平臺內產業園項目全景地圖圖 10.深圳市各區主要產業平臺內產業園面積（建筑面積）占比各行政區產業園分布如圖9所示，從產業園項目點位分布來看，目前深圳存量產業園多分布于寶安、光明、龍崗、坪山、龍華等行政區，而圖10也進一步展示了這些行政區在深圳產業園市場中的重要地位。數據來源：仲量聯行研究部整理 數據來源：仲量聯

27、行研究部整理 產業園3.0項目產業園2.0項目產業園2.5項目產業園1.0項目0%寶安光明龍崗坪山龍華其他10%15%25%5%20%30%35%40%37%18%16%12%11%6%14產業與產業空間，“向上突破”之路圖 11.深圳市部分行政區主要產業平臺內產業園體量一覽進一步分析各行政區不同類別產業園的規模結構，如圖11所示，可以發現深圳市內產業園體量最大的三個行政區，即寶安、光明和龍崗區，其2.5與3.0項目的總體量占三區產業園總量不到5%，產業園存量大但高硬件標準項目比例較低的問題在此三個行政區內較為明顯。而其他行政區，如坪山、南山，區內各類產業園的規模結構更為合理，產業園2.5和3

28、.0項目總體量在行政區內占比相對可觀。資料來源：仲量聯行研究部整理 2,4037781571,1732581245寶安區光明區產業園1.0產業園2.0產業園2.5產業園3.071350112750019227958龍崗區坪山區產業園1.0產業園2.0產業園2.5產業園3.03734738677111216612龍華區南山區產業園1.0產業園2.0產業園2.5產業園3.0建筑面積，萬平方米15產業與產業空間，“向上突破”之路優質產業園項目分布0%坪山南山光明龍崗龍華其他10%15%25%5%20%30%35%40%38%20%15%14%10%3%圖 12.深圳市各區主要產業平臺內2.5和3.0

29、標準產業園面積（建筑面積）占比數據來源：仲量聯行研究部整理 如果僅關注產業園2.5及3.0項目，此類產業園在深圳市內的地理分布情況如圖12所示，過半數分布在坪山和南山兩區之內。其中，坪山區內2.5和3.0標準的產業園建筑面積占全市的38%；可見坪山作為深圳市內最“年輕”的行政區之一，在近年快速發展的歷程中，集中了一批深圳市內相對優質的產業空間載體。小結產業轉型和產業空間載體的轉型發展是相互促進的。制造業的升級和新型產業的興起，使多樣化的生產空間在地區集聚，不同的發展需求催生了不同形態的產業空間載體。與此同時，產業載體的變革也為新產業提供了發展基礎，優質的產業空間載體承擔了為創新企業提供高品質產

30、業生態運營載體的重要使命。深圳市產業園的迭代發展充分體現了產業與產業載體協同發展的特性。過去40年，深圳的產業重心經歷了加工制造、模仿創新、自主生產創新、創新驅動的一系列轉變。在此過程中，深圳的產業園項目跟隨著本地產業發展的需求與腳步，同樣“推陳出新”，從早期的純生產型園區，逐步衍生出兼具生產、研發、實驗、辦公的綜合型產業園項目?，F階段，深圳的產業發展正加快向以科技為核心的全面協同創新轉變，并愈發依靠技術進步和創新發展驅動。但是，深圳高標準產業園體量有限、分布不合理的潛在問題與深圳產業創新轉型的“新常態”難以匹配，深圳產業空間載體需要快速調整以滿足本地產業新的發展訴求。16產業與產業空間，“向

31、上突破”之路深圳作為粵港澳大灣區的創意創新中心，具有科技研發與產業創新能力強、各類創新主體有活力、金融支撐體系完整、成熟等優勢，在大灣區建設國際科技創新中心過程中具有顯著的引領作用。然而，受限于深圳土地要素供給緊缺的問題，以及市內傳統產業空間載體效率較低的現實，設計和建設新一代產業空間載體以實現土地集約化和產業集群化，或將成為新興產業發展的一大助力。深圳產業發展對產業載體提出新需求0317產業與產業空間，“向上突破”之路深圳GDP戰略性新興產業增加值戰略性新興產業增加值占GDP比重產業基礎與發展趨勢進入21世紀以來，深圳依托過去模仿創新奠定的產業鏈分工體系和研發能力，在一系列戰略性新興產業領域

32、形成了較強的自主創新能力。2009年，深圳市政府更是立足已有的產業和技術基礎，率先于全國制定出臺一系列戰略性新興產業振興發展規劃及配套政策。根據2018年深圳對戰略性新興產業的劃分3，深圳主要的戰略性新興產業包括新一代信息技術產業、數字經濟產業、高端裝備制造產業、綠色低碳產業、海洋經濟產業、新材料產業和生物醫藥產業等七個細分產業領域。這七大戰略性新興產業以研發為主導、技術創新為驅動，有較高的產業附加值。如圖13所示，近年來深圳戰略性新興產業增加值占GDP比重穩步提升，到2022年已經占深圳GDP的40%以上，戰略性新興產業正逐步成為驅動深圳經濟高質量發展的重要動能引擎。未來深圳產業空間載體的設

33、計與建設中，戰略性新興產業的角色越來越重要。3 即深圳市政府于2018年印發的 深圳市關于進一步加快發展戰略性新興產業的實施方案。深圳產業發展潛力與制約因素圖 13.深圳戰略性新興產業增加值注：從2018年起，深圳發布戰略性新興產業新口徑數據，因此2018年及之后年度數據與20102017年數據不可比。數據來源：深圳市統計局020102011201220132014201520162017201820192020202120225,00010%0%10,00020%15,00030%20,00040%25,00050%30,00035,000億元（人民幣）%18產業與產業空間，“向上突破”之路

34、深圳土地資源開發現狀結合上述數據可以看出，在保證經濟與社會可持續發展的前提下，深圳可供開發的增量土地資源已經基本見頂。但是，本地產業發展與轉型依然無比需要土地這一基本生產要素的支撐，此類訴求已經與深圳開發用地窘迫的現狀形成了明顯的沖突、甚至“難以為繼”的矛盾。在此情況下，在空間上將產業鏈上下游進行垂直化布局，以優化存量產業空間和提升存量土地，尤其是工業土地的投資、利用效率，將深圳的城市產業空間的“存量”變為“增量”的“垂直工廠”舉措，已是“箭在弦上”。圖 14.中國部分城市市區及建成區面積數據來源：住房和城鄉建設部，2022年城市建設統計年鑒市區總面積建成區面積建成區面積占市區總面積比重深圳市

35、土地緊缺的問題由來已久。當前，深圳市面積僅為1997.47平方公里（未包含深汕特別合作區），顯著小于其余三個一線城市。具體而言，深圳土地總面積僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%，轄區內土地資源較為有限。除了土地面積小以外，深圳的土地開發程度過高也是深圳土地問題的一大體現。根據第三次國土調查結果顯示，深圳市陸域開發強度4已經達到50%，遠超30%國際警戒線。如圖14所示，深圳市建成區面積占市區面積的比例在全國各個主要城市以及粵港澳大灣區內地九市之中，已處于第一梯隊且顯著高于其他城市，僅略低于東莞。而深圳市基本生態控制線范圍內的土地面積則為974.5平方公里5，占全市面

36、積約48.76%，接近深圳市總面積的一半。4 即城市建設用地占城市總面積的比例。5 根據深圳市政府2005年11月份實施的基本生態控制線管理相關規定。東莞深圳合肥長沙成都福州上海廣州南京惠州江門武漢杭州珠海肇慶中山佛山10%1,0000%020%2,00030%3,00040%5,00050%4,00060%6,0007,0008,0009,000平方公里4%5%5%9%10%11%11%12%13%18%20%24%27%37%38%48%49%19產業與產業空間，“向上突破”之路新興產業發展催生新型產業園需求傳統低容積率、功能單一、缺乏全產業鏈配套的產業空間載體難以滿足新興產業的需求。標準

37、多樣化、產品功能復合化、有完善產業供應鏈協作配套的新一代產業園將成為承載未來深圳產業高質量發展的重要載體。圖 15.主要新興產業全流程生產環節的空間硬件需求 新興產業 新一代信息技術生物醫藥及 醫療器械新能源汽車相關的細分行業/產品舉例 中央處理器(CPU)、儲存芯片、智能傳感器生物藥品制造、基因工程藥物、高值醫用耗材、體外診斷產品動力電池、電動機、電控系統產業園2.5標準以上的項目硬件配置研發設計試制試驗輕型生產實驗研究小試、中試生產研發設計試制試驗輕型生產高區層高4.5-5.4m4.5m4.5-5.4m4.5m承重*0.3-0.8t/0.5t/0.5t/0.5t/平面布局無特殊要求無特殊流

38、線預留安裝廢水處理設備條件無特殊流線垂直貨運配置中型承重貨梯以及客梯中型承重貨梯中型承重貨梯中型承重貨梯中區層高4.5-6m可兼容可兼容6m可兼容4.5-6m承重*0.65-1.2t/0.65-1.5t/0.65-1.5t/平面布局端部預留吊裝口，結合布置輔助空間預留安裝廢水處理設備條件無特殊流線垂直貨運配備不少于兩臺大型貨梯大型承重貨梯大型承重貨梯層高6-8m6-8m可兼容可兼容8-10m低區承重*1-2t/首層2t/，其余1t/2.5t/常見平面/產線布局以“一字型”布局為主，端部布置輔助空間，最小兩跨進深，可布置至少一條連續生產線及其交通空間組合式布局無特殊流線垂直貨運配備不少于兩臺大型

39、貨梯，宜設置不少于一臺載重1.6t以上客梯大型載重貨梯大型承重貨梯采 用 計 算 機軟 件 進 行 電路功能仿真、布 局 布 線 模擬 對 環 境 要求寬松靈活。光刻等工藝精度達亞微米至納米級別，對建筑的防震動要求高。防 止 微 生 物污 染 的 無 菌工 藝 需 實 驗室 滿 足 環 境潔凈度指標，醫 療 器 械 行業 對 于 建 筑的 防 震 動 性能 亦 有 一 定要求。藥品冷凍干燥、存儲轉移等工藝使用的凍干機、液氮罐等設備有層高與承重要求。防止微生物污染的無菌工藝需十萬級潔凈廠房。醫療器械行業對于建筑的防震動性能有一定要求。采 用 計 算 機軟 件 進 行 整車 數 字 化 仿真 對

40、環 境 要求寬松。整 車 試 驗 有較 高 的 貨 運和承重要求，但 試 驗 規 模小。汽 車 生 產 沖壓、焊接、組裝 等 工 序 對貨 運 與 承 重要求高。不適用生產關鍵環節設備或工藝的特殊要求資料來源：仲量聯行研究部整理備注*：各行業的承重要求按照行業普遍需求進行估算，但不同企業主體的相關需求可能存在個體差異。20產業與產業空間，“向上突破”之路產業空間載體硬件需求新興產業發展催生的新型產業園需求，貫穿研發、試制試驗、生產等全流程生產環節，在空間硬件設計建設上，新型產業園需要充分考慮層高、載重、平面布局和垂直貨運等設計要求。為滿足研發和試制試驗的需求，需要較高的層高用以容納先進設備和實

41、驗室設施；針對生產環節的需求，需要更大的載重用以滿足大型設備和生產線的使用；在平面布局上，需要更合理的布局設計以最大化利用空間并提高生產效率；為方便貨物運輸和物流配送，垂直貨運系統需要實現快速、高效的貨物運輸。通過滿足這些設計要求，新型產業園能夠為新興產業提供先進、適用的空間環境，促進產業的創新和發展。高端裝備制造新興產業 增材制造精密儀器工業母機相關的細分行業 /產品舉例 3D 打印精密智能儀表及工業傳感設備數控機床及主要零部件研發設計試制試驗 輕型生產研發設計試制試驗 輕型生產研發設計試制試驗 輕型生產高區層高4.5m4.5m4.5m承重*0.5t/0.5t/0.5t/平面布局無特殊流線無

42、特殊流線無特殊流線垂直貨運中型承重貨梯中型承重貨梯中型承重貨梯層高可兼容一般標準可兼容可兼容中區承重*1.2t/平面布局無特殊要求垂直貨運大型承重貨梯層高可兼容6-8m6-8m低區承重*首層2t/，其余1t/首層2t/，其余1t/常見平面/產線布局無特殊要求端部式布局垂直貨運大型承重貨梯總承重14t不適用資料來源：仲量聯行研究部整理備注*：各行業的承重要求按照行業普遍需求進行估算，但不同企業主體的相關需求可能存在個體差異。采用計算機軟件進行3D模型設計對環境要求寬松。工業級3D打印機有層高與承重要求。采用計算機軟件進行工程制圖、機械設計對環境要求寬松。零件切削、研磨等鑄造加工工藝達亞微米級需要

43、極高的防震動能力，以及防噪能力。采用計算機進行機床力學結構等理論設計對環境要求寬松。金屬鍛壓成型等工藝環節的精密機床有較高承重和防震動要求。21產業與產業空間，“向上突破”之路小結深圳戰略性新興產業的發展需要新的產業空間載體。戰略性新興產業增加值占深圳市GDP比重已超過40%，隨著戰略性新興產業規模持續擴大，需要以高質量產業空間保障先進制造業發展，高標準優質產業園市場需求也持續上升。傳統產業園區主要是提供標準化的廠房和基礎設施，滿足企業的基本需求。而在產業園3.0時代，產業園區開始注重構建完整的產業鏈生態系統，通過引入不同環節的企業和服務提供商，形成產業鏈的完整閉環，同時根據產業的特點和需求，

44、提供功能多樣化的空間設計和布局。新型產業園不僅要提供研發、試制試驗等上游環節所需的高標準硬件設施和科研支持，還要為生產、加工、制造等環節提供先進的生產設備和工藝技術支持，更要提供物流、倉儲、配送等下游環節所需的便捷物流網絡和專業服務支持。與產業辦公項目相比，在2.0基礎上進一步完善的產業園2.5和新設計建設的產業園3.0產品通常是綜合性的產業生態系統，除了提供辦公空間、研發實驗室、生產制造設施、物流裝卸等各個環節所需的設施和服務以外，還需要提供專業化物業管理和全方位園區生活服務配套。這種綜合性設計能夠滿足產業鏈上下游的需求，縮短“研發制造”間的距離，加快技術交流、應用和迭代，促進產業的協同發展

45、。產業園2.5和3.0產品相比傳統的產業園，其核心特點在于各項功能集成度、土地利用效率更高。對于深圳來說，在土地資源有限的制約之下，建設高標準產業園3.0產品，“垂直工廠”更符合新興產業長期、可持續發展的需求。因此，新興產業所需要的新型產業空間載體的“新”不僅僅表現在硬件的“新”，更體現在其能夠滿足新興產業實現產業協作和產業鏈整合的發展需求，也同時符合深圳土地供給的現實，鞏固深圳在粵港澳大灣區先進制造業和研發中心的地位，是相對于舊有產業空間載體的一種革新式產品。產業空間載體滿足產業間協作需求隨著技術創新與工業設計的互相促進作用，前者包括云計算、大數據和區塊鏈，部分新興制造業的核心研發與試制試驗

46、環節，與創新中心的物理空間距離逐漸縮短。因此，戰略性新興產業的發展需要新一代產業園能夠促進產業間協作與產業鏈上下游整合，縮短“研發制造”間的距離，從而加快技術交流、應用和迭代。產業間協作與產業鏈整合對新一代產業園提出了更多樣化的需求，人才、市場、上游供應鏈等因素也成為新興產業選址的重要因素。22產業與產業空間，“向上突破”之路04產業空間載體“向上突破”之路23產業與產業空間，“向上突破”之路大灣區現代產業體系的高質量發展中，城市間既要分工又要協作，產業鏈整合的重要性愈發顯現。產業鏈上下游的整合與產業間協作的過程，需要產業載體提供辦公、試制試驗（中試）、生產、市場銷售等不同的功能。產業園區、產

47、業辦公以及相關配套設施等多種功能的產業載體集聚形成不可分割的功能組合，能夠吸引各類新興產業的落地，促進知識與技術、信息與市場的交流共享，帶來新興產業核心技術與生產工藝轉化率的提升，從而加快產業集群的實現。貫穿生產全流程各環節，賦能產業鏈上下游縱向協作與產業間橫向協同配套的復合型新型產業園逐漸成為未來產業空間載體的發展趨勢。產業功能復合化集聚大灣區產業間協作催生新型復合產業園知識網絡引領產業集聚創新要素在新興產業中愈發重要，不同行業、不同企業在空間上的集聚加快了分散的研發與技術信息在產業間的共享交流與交換，從而形成了一個知識與技術網絡。這樣的知識與技術網絡將不同產業上下游整合為一體化的產業生態圈

48、，逐漸形成了集聚向產業鏈上游靠攏的趨勢。不同于過去產業園通常是圍繞生產環節的產業集聚，新型產業園圍繞研發和試制試驗環節，依靠知識網絡的引領形成新形態的產業集聚。6 資料來源：深圳市工業設計行業協會。深圳工業設計引領灣區創新與轉化深圳是粵港澳大灣區的創意創新中心，工業設計中心數量位居全國第一陣營6，而工業設計正是創新鏈的起點、價值鏈的源頭，并結合云計算、大數據和區塊鏈等技術賦能產品和行業。因此，對于戰略性新興產業而言，深圳絕對是其發展的沃土，此類高附加值的產業必然擁有與工業設計等生產服務類產業聚集發展、共享產業發展資源和要素，以加快研發、設計轉化為終端產品的訴求。24產業與產業空間，“向上突破”

49、之路設計標準多樣化戰略性新興產業涉及領域廣，具有復雜多樣化的特征，這決定了產業園的迭代升級沒有單一的發展路徑和統一的建設標準。優質的產業空間載體承擔了為創新企業提供高品質產業生態運營載體的重要使命，基于不同生產工藝與設備需求，客制化設計建設新型產業園的軟硬件設施或將成為未來產業空間載體核心競爭力之一。服務生態建設多元化隨著產業空間載體的硬件水平和功能定位的轉型升級，傳統產業園區單一圍繞行政審批提供的相關服務配套模式逐漸難以滿足需求，越來越需要新一代產業載體提升服務各類創新主體、聚合創新要素、延長產業鏈條等的綜合運營水平。因此，在服務內容上，要更加注重培育新興重點產業和產業鏈，提供集政務服務、政

50、策咨詢、金融支撐、技術創新支持、產品運營輔導、物業管理與生活配套服務等于一體的多元化服務生態。未來產業空間載體特征25產業與產業空間，“向上突破”之路小結未來的新型產業園將會是充分滿足戰略性新興產業發展需求的產業空間載體。而深圳作為中國產業園建設的先行者，其設計建設新型產業園的經驗和道路，會對產業轉型升級中的城市，提供產業空間與產業實現協同發展的寶貴參考與借鑒。迎難而“上”未來深圳產業空間載體發展注意點上文通過對深圳主要產業平臺的各類型存量產業園項目盤點，2.5和3.0項目占比僅達總存量10%，預示著2.5類型以下項目，將難以滿足戰略性新興行業集研發、輕生產和辦公為一體的產業空間需求。另一方面

51、，當產業園3.0產品還在發展之中，4.0項目已悄然出現。新建的坪山新能源汽車產業園作為該區重點打造的新能源汽車產業的載體配套，在硬件指標方面，低區打造了“三首層”空間，荷載2.5噸/平方米，層高最高達10米。垂直運輸方面，貨車通過坡道直達3樓運輸卸貨；并設計了2部載重達5噸的“超大汽車貨梯”，供小型汽車乘坐直上17層高樓。從市場角度而言，建設高標準產業園3.0產品能夠適應產業轉型升級的需求，符合新興產業發展趨勢，低質量產業園則面對存量和新項目的直接競爭。1增加適用配套、存量載體提質擴容2提升深圳產業空間載體的土地利用效率，實現集約化發展，最重要的是現有傳統產業空間載體的提質增效。通過對存量1.

52、0和2.0產業園的升級改造，增加產業鏈適用性配套、提升物業管理與生活配套服務水平，促進園區各類產業整合協作、提升創新創業人才的生活品質，能夠最大效率地擴大優質產業園的供給，滿足本地新興產業研發與生產的短期規模需求。合理配置土地供給、客制化建設高標準產業園3新一代產業有獨特的設備與工藝需求，對產業鏈的整合和配套提出了更高的要求。依據不同產業的特色，通過深化土地整備和“工改工”城市更新項目，合理配置工業用地供給，客制化設計建設高標準3.0產業園區，將是深圳產業發展的長期發展目標。因地制宜建設“垂直工廠”4“垂直工廠”充分利用了城市的縱向空間以實現產業鏈布局的集約化和緊湊化，在緩解土地用地緊缺、挖掘

53、土地利用潛力的同時，還提升了畝產效益，強化了產業鏈協作。但與此同時，要認識到此類產品設計建設的高要求決定了其產品成本的提升，從經濟效益的層面綜合考慮，較高附加值的工業產業是“垂直工廠”的最佳目標客戶。26產業與產業空間，“向上突破”之路曾麗華南區研究部總監仲量聯行作者張棟磊華南區研究部高級分析師仲量聯行許佳苗華南區研究部高級分析師仲量聯行吳仲豪華南區董事總經理仲量聯行業務聯系人夏春毅深圳董事總經理仲量聯行張寧華南區產業與物流服務部總監仲量聯行古振鵬深圳產業與物流服務部總監仲量聯行李文杰深圳商業地產部總監仲量聯行吳震東高級商務運營總監仲量科技特別貢獻孟蓮客戶解決方案總監仲量科技謝正分析部總監仲量

54、科技王文銳分析師仲量科技27產業與產業空間，“向上突破”之路仲量聯行仲量聯行2023年版權所有。保留所有權利。此處所載 所有信息來源于我們認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。仲量聯行大中華區分公司北京北京市 朝陽區針織路23號 國壽金融中心8層 郵政編碼 100004電話+86 10 5922 1300成都四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵政編碼 610021電話+86 28 6680 5000 傳真+86 28 6680 5096重慶重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010電話+86 23 6370 8588 傳真+

55、86 23 6370 8598廣州廣東省廣州市 天河區珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623電話+86 20 2338 8088 傳真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000電話+86 571 8196 5988 傳真+86 571 8196 5966南京江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018電話+86 25 8966 0660 傳真+86 25 8966 0663 青島山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座23

56、08室 郵政編碼 266071電話+86 532 8446 8816 傳真+86 532 8579 5801上海上海市 靜安區石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041電話+86 21 6393 3333 傳真+86 21 6393 3080仲量聯行微信號仲量聯行小程序沈陽遼寧省沈陽市 沈河區北站路61號 財富中心A座21層 郵政編碼 110013電話+86 24 3195 8555深圳廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼 518048電話+86 755 8826 6608 傳真+86 755 2263 8966天津天津市 和平區

57、南京路189號 津匯廣場2座3408室 郵政編碼 300051電話+86 22 5901 1999武漢湖北省武漢市 硚口區京漢大道688號 武漢恒隆廣場辦公樓3908-09室 郵政編碼 430030電話+86 27 5959 2100 傳真+86 27 5959 2155西安陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065電話+86 29 8932 9800 傳真+86 29 8932 9801香港香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓電話+852 2846 5000 傳真+852 2845 9117 .hk澳門澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室電

58、話+853 2871 8822 傳真+853 2871 8800 .mo臺北臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049電話+886 2 8758 9898 傳真+886 2 8758 9899 .tw關于仲量聯行200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為 財富 500強企業，公司2022財年收入達209億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過103,000人。我們秉承“塑造房地產的未來，讓世界更美好”的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群“向光而為”。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽