戴德梁行：2024社會價值賦能商業向善報告（21頁）.pdf

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1、社 會 價 值 賦 能 商 業向善 1CONTENTS目錄摘要0406060710131415162022要點總結介紹附錄ESG 中的 S業務聯系人研究團隊聯系人社會價值 是什么?社會價值 為什么很重要?社會價值 對商業地產績效的影響社會價值 商業地產基準 房地產社會價值指數（RESVI）社會價值 商業地產最佳實踐 利益相關方識別利益相關方及其社會價值需求 商業建筑社會價值的目標和宗旨 2 戴德梁行研究部03CONTENTS社會價值 商業地產基準 房地產社會價值指數（RESVI）社 會 價 值 賦 能 商 業向善 3ESG 當中的 S，即 Social（社會），指的是一個組織滿足其利益相關方（

2、包括員工、客戶、供應商和地方社區）需求的能力，以及維護社會正義、公平和基本人權的能力。在討論全球包括大中華區的商業地產和社會問題時，社會價值是指商業建筑和場所在改善人們生活質量方面所產生的價值。商業地產的社會價值越來越受到重視，主要原因有以下幾個方面:房地產行業的貢獻和規模；新冠大流行的影響；千禧一代和 Z 世代優先考慮的問題；投資者關注的焦點。在考慮商業地產社會價值最佳實踐時，首先需要識別利益相關方及其社會價值需求。其次，需要識別利益相關方為實現和提升社會價值，所采取的措施和展開的活動。以商業辦公樓為例，有些指標（例如建筑能耗和用水量、建筑面積、空置率和平均租金）比較容易測量。然而，對于商業

3、建筑業主來說，在初期評估項目的社會價值可能會是一個比較大的挑戰。評估建筑環境中的積極社會價值，通常需要采用更復雜的方法，這與測量建筑能耗和用水量等可量化的指標不徑相同。房地產社會價值指數是一個全面的、標準化的報表工具，可以幫助全球包括大中華區的商業地產業主評估、報告和提升其運營項目所產生的社會價值。同時，該指數可以使得社會價值成果更加具體明確。從長遠來看，注重社會影響的商業地產建筑如果能夠積極創造社會價值，并且收獲良好績效，他們將在諸多方面超越同行。與此同時，越來越多的投資者將關注和青睞這類商業地產，以尋求健康的財務價值和持續的社會回報。摘要報告將先介紹 ESG 的概念，并闡明 ESG 中 S

4、 的內容概要，以及社會價值的概念。然后，報告將從商業地產的角度解釋社會價值的重要性，接著探討商業建筑利益相關方和社會價值的最佳實踐。接下來，報告還將深入研究商業地產項目的社會價值基準。最后，報告將討論社會價值對商業地產績效的影響。介紹4 戴德梁行研究部社 會 價 值 賦 能 商 業向善 5ESG 中的 SESG，是 Environmental（環境）、Social（社會）和 Governance（治理）的英文縮寫。環境、社會責任和公司治理則代表機構在提交 ESG 評估報告時，所涉及的三大主要維度（圖 1）。ESG 當中的 S，即 Social（社會），指的是一個組織滿足其利益相關方（包括員工、

5、客戶、供應商和地方社區）需求的能力，以及維護社會正義、公平和基本人權的能力。圖 1：ESG 三大維度資料來源：達沃斯論壇，戴德梁行研究部環境社會公司治理可再生燃料氣候風險溫室氣體排放能源效率水資源管理循環系統人口增長應急準備健康與安全人權工作環境員工關系包容性與多樣性對地方社區的影響道德標準與企業行為董事會多樣性與結構利益相關者參與高管薪酬股東權益6 戴德梁行研究部 是什么?為什么很重要?在討論全球包括大中華區的商業地產和社會問題時，社會價值是指商業建筑和場所在改善人們生活質量方面所產生的價值。例如，英國綠色建筑委員會（UK Green Building Council）在定義社會價值時，將關

6、注點放在與房地產利益相關方的健康、福祉以及生活質量改善方面。社會價值讓商業建筑業主、物業管理人員和租戶意識到建筑和空間所帶來的積極社會影響，同時有助于投資者將這些優勢納入其投資決策中（圖 2）。商業地產的社會價值在全球許多地區（包括大中華區）越來越受到重視，主要原因有以下幾個方面:房地產行業的貢獻和規模房地產產業鏈條長、涉及面廣。根據國家統計局的數據，2022 年房地產及相關行業占全國經濟總量的13%至 14%。此外，從房地產存量和新增供應來看，數據也相當可觀。這里以大中華區甲級寫字樓租賃市場為例，截至 2023 年底，主要城市的存量達到 7,649 萬平方米（圖 3）。預計到 2028 年，

7、市場還將迎來近 2,729 萬平方米的新增供應。而這些優質商業辦公樓的主要使用者（包括入駐公司、員工、客戶、其他用戶和訪客等）都能夠 從社會價值標準和規范中獲益。圖 2：商業地產社會價值基本成果圖 3：大中華區甲級寫字樓租賃市場存量和新增供應情況（2004 年2023 年）資料來源：戴德梁行研究部社 會 價 值 賦 能 商 業向善 7資料來源：戴德梁行研究部利益相關方承載社會價值的建筑改善利益相關方的健康、福祉以及生活質量010,000,00020,000,00030,000,00040,000,00050,000,00060,000,00070,000,00080,000,0002004 2

8、005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023新冠大流行的影響新冠大流行在許多層面改變了世界的運作方式，包括大中華區的商業地產行業。例如，目前的商業辦公空間更加重視用戶的健康與福祉，通過注入巨大的精力和投資在辦公空間的規劃、設計和運營等方面，以提升用戶的工作效率和生活質量（圖 4）。圖 4：后疫情時代員工對辦公空間的新期待資料來源：Asus，戴德梁行研究部靈活辦公和高效工作靈感和創意空間新常態下員工對辦公空間的期待有效的互動和參與協作與獨立之間的平衡千禧一

9、代和 Z 世代優先考慮的問題從不同代際的角度來看，社會影響在全球年青一代（千禧一代和 Z 世代，當然也包括了大中華區的年青一代）中占據重要位置，成為他們優先考慮的問題。根據 Medium 在 2018 年的調查數據顯示，在選定調研國家中，80%的千禧一代表示他們更希望為具有社會責任感且符合自己價值觀的雇主工作。如今，隨著社會責任感意識的提升，這一比例可能會更高（圖 5）。與此同時，雇主們也希望竭盡所能確保提供的社會服務（包括租賃或自持的商業辦公空間）都能夠增加社會價值。80%的千禧一代他們更希望為具有社會責任感且符合自己價值觀的雇主工作。8 戴德梁行研究部圖 5：選定調研國家中千禧一代擇業優先

10、考慮的問題（2018 年）資料來源：戴德梁行研究部社 會 價 值 賦 能 商 業向善 9投資者關注的焦點如今隨著社會價值意識的增強，全球包括大中華區商業地產的投資者（尤其是高凈值的年輕投資者）的目標不僅僅是追求利潤的最大化，更多的是希望將其投資效益與社會價值聯系起來，從而實現商業地產的可持續發展。商業地產的可持續發展不僅可以為投資者帶來可觀的財務回報，同時推動著社會的不斷發展和進步。目前，尋求經濟和社會雙重回報的投資者越來越青睞于能夠承載社會價值的商業地產項目，這類項目的主要優勢包括：增強身心健康，提高生活質量；宜居宜業；融入當地社區；提供就業機會；在經濟和環境方面具有可持續性；提供歸屬感、認

11、同感和舒適感；具有包容性，促進不同人群之間有意義的接觸；保護當地文化和遺產（圖 6）。圖 6：承載社會價值的商業地產主要優勢資料來源：戴德梁行研究部增強身心健康，提高生活質量融入當地社區在經濟和環境方面具有可持續性具有包容性，促進不同人群之間有意義的接觸保護當地文化和遺產宜居宜業提供就業機會提供歸屬感、認同感和舒適感增強身心健康，提高生活質量融入當地社區在經濟和環境方面具有可持續性具有包容性，促進不同人群之間有意義的接觸保護當地文化和遺產宜居宜業提供就業機會提供歸屬感、認同感和舒適感1 0 戴 德梁行研究部首先，識別利益相關方及其社會價值需求。其次，識別利益相關方為實現和提升社會價值，所采取的

12、措施和展開的活動。商業地產最佳實踐利益相關方識別利益相關方及其社會價值需求在全球包括大中華區，不同商業地產項目的利益相關方都可能各不相同。常見利益相關方主要包括：接下來，在識別利益相關方的社會價值關注點和需求點時，商業建筑項目業主可以采用多種實踐方法。其中下面三種方法可以通過會議和/或調查有效推進：業主（以及其物業管理團隊、團隊員工、客戶、服務提供商、供應商和訪客）；用戶（租戶及其管理層、雇員、客戶、服務提供商、供應商和訪客）；地方社區（包括地方居民、企業、政府、警察、消防隊、慈善機構和社區團體）；廣大公眾（圖 7）。了解建筑用戶聚焦的社會價值重點領域。例如，調查并了解建筑業主管理團隊和/或租

13、戶采取的企業社會影響方法，從而知悉他們所聚焦的社會價值重點領域；了解建筑用戶參與的社會公益活動。例如，建筑業主管理團隊和/或租戶可能對社會公益活動（當地慈善活動、志愿服務、無償捐贈等）比較感興趣；了解地方社區的社會價值需求。例如，分析和思考新冠大流行對地方社區需求產生了哪些影響和變化，如技能提升、就業機會以及身心健康（圖 8）。圖 7：商業地產社會價值常見利益相關方圖 8：識別利益相關方社會價值需求的三種方法資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部業主了解建筑用戶聚焦的社會價值重點領域地方社區了解地方社區的社會價值需求了解建筑用戶參與的社會公益活動用戶廣大公眾承載社會價值的建筑承載社會

14、價值的建筑社 會 價 值 賦 能 商 業向善 11商業建筑社會價值的目標和宗旨以全球包括大中華區的商業辦公樓為例，有些指標（例如建筑能耗和用水量、建筑面積、空置率和平均租金）比較容易測量。然而，對于商業建筑業主來說，在初期評估項目的社會價值可能會是一個比較大的挑戰。然而，通過精心規劃、設計和運營工作空間和公共區域，商業辦公樓也可以產生切實可觀的社會價值成果。精心規劃、設計和運營的工作空間和公共區域通常會讓員工感到心情愉悅，在促進同事之間互動和協作的同時，也能夠集中精力完成工作。此外，良好的工作激勵和協作往往會促進知識共享，激發思維創新。而新型商業理念和產品將會推動地方經濟的發展，并創造更多的就

15、業機會，從而增強地方商品和服務的消費能力，進一步支持地方社區的發展。最后，地方社區的繁榮勢必將吸引更多的商業投資，形成良性循環和健康發展。這不僅僅利好于商業辦公樓，同時也促進整個地方社區的可持續發展（圖 9）。圖 9：商業辦公空間和公共區域社會價值的實現和提升資料來源：戴德梁行研究部精心設計和運營的辦公空間和公共區域促進工作協作 經濟增長促進就業良好的工作協作提高生產效率提高生產效率地方社區的經濟催化劑經濟繁榮進一步吸引投資 更多的就業機會增強地方社區經濟穩定更進一步說，全球包括大中華區的商業辦公樓還可以通過為地方社區活動和/或倡議提供共享空間，來實現和提升社會價值。年初，上海興業太古匯舉辦了

16、一個以可持續發展為主題的互動教育展覽。正如附錄中的案例研究 1 所示，這個名為“Re”Me 的展覽受到了地方社區和廣大公眾的歡迎，顯然也有助于進一步提升商業項目的社會價值。因此，通過回饋地方社區并與之建立穩固的橋梁，從而產生歸屬感、認同感和協作聯動，將為商業辦公樓業主、樓宇建筑和地方社區帶來正向、積極的成果。此外，商業辦公樓也可以通過提供一部分低成本辦公空間的方式，在為項目精準定位的同時，亦倡導社會公平，降低準入門檻，助推地方企業繁榮發展。通過回饋地方社區，商業辦公樓業主還可以挖掘潛在的待開發項目，并在地方規劃部門面前處于有利地位。憑借過往的良好記錄和豐富經驗，他們會發現自己更有能力參與兼顧地

17、方社區發展與商業項目效益的未來計劃。在全球包括大中華區，商業辦公樓如果能發揮其應有的作用，將成為提升城市社會價值的核心力量。隨著城市生活和工作方式的不斷變化發展，一個深思熟慮的策略，既能夠實現商業辦公樓的持續社會效益，同時又能夠適應新型的生活/工作模式，將為營造包容、開放和繁榮的城市環境提供明確的發展方向和目標。1 2 戴德梁行研究部社 會 價 值 賦 能 商 業向善 13在全球范圍內，由于社會問題的復雜性，從社會價值的角度評估建筑項目存在一定的挑戰。如前所述，評估建筑環境中的積極社會價值，通常需要采用更復雜的方法，這與測量建筑能耗和用水量等可量化的指標不徑相同。然而，隨著過去兩年創新框架和工

18、具的推出，評估社會價值的方法變得越來越清晰，例如：另外，目前還有其他可以采用的評估工具，例如房地產社會價值指數（RESVI）。房地產社會價值指數是一個全面的、標準化的報表工具，可以幫助全球包括大中華區的商業地產業主評估、報告和提升其運營項目所產生的社會價值。同時，該指數可以使得社會價值成果更加具體明確，幫助商業地產業主：商業地產基準 房地產社會價值指數（RESVI）2002年澳大利亞房地產委員會（PCA）發布了集體社會影響框架；2023 年 世界綠色建筑委員會（WorldGBC）發布了一份關于建 筑環境中社會影響的新立場文件。根據資產的社會價值成果確定財務價值；產生附加值，傳達目標和利潤；根據

19、更多數據點進行評估，并與各利益相關方合作，從而提高效率和影響力（圖 10）。圖 10：房地產社會價值指數成果資料來源：Social Value Portal、戴德梁行研究部根據資產的社會價值成果確定財務價值根據更多數據點進行評估，并與各利益相關方合作，從而提高效率和影響力產生附加值,傳達目標和利潤承載社會價值的建筑1 4 戴德梁行研究部此外，2023 年 RESVI 被 GRESB 認定為房地產評估的滿分認證，這也是 GRESB首次考慮 ESG 中 S 的認證方法。通過采用 RESVI 等評估工具，商業地產業主能夠更好地向投資者闡述他們在促進地方社區發展、維護社會公平等方面發揮的重要作用。而以

20、清晰易懂的方式評估和報告社會價值，對商業地產未來的發展亦是至關重要。實現更高社會價值的目標是美好的，但實際情況如何呢？根據社會市場基金會的研究，通過最大限度地提升商業地產的社會價值，業主可以享受高達 5%的資產市值增長。如何實現呢？回答這個問題之前，我們需要了解清楚為什么租戶會被商業建筑，這里指的是商業辦公樓所吸引。然后，我們還需要研究對于商業辦公樓業主來說，又意味著什么。對商業地產績效的影響商業辦公樓租戶商業辦公樓業主對于在任何地方（包括在大中華區）尋找可租賃辦公空間的租戶而言，在選擇商業辦公樓時需要考慮許多方面。從社會價值的角度來看，吸引和留住人才是關鍵。如前所述，具有較高社會價值的商業辦

21、公樓和工作空間能夠提升員工的好感度。這種好感因素是人才引進和留住公司的核心，并有助于提高企業的生產效率和盈利能力。因此，許多公司在租賃商業辦公空間時，都會選擇具有更高社會價值的商業辦公樓。此外，最近越來越多的公司正在追求 ESG 目標。這些以 ESG 目標為導向的公司當然也希望入駐承載更高社會價值的商業辦公樓。對于全球包括大中華區社會價值導向型的商業辦公樓業主而言，鑒于租賃需求較大，因此這類商業辦公樓能夠享受更短的空置期、更低的平均空置率、更高的平均租金和更可觀的資本價值。由此可見，綠色甲級寫字樓的社會價值普遍高于非綠色甲級寫字樓。以上海甲級寫字樓市場為例，2023 年第四季度，綠色甲級寫字樓

22、的市場平均租金比非綠色甲級寫字樓的市場平均租金高出 1.45 元/平方米/天（圖 11）。最后從長遠來看，在全球包括大中華區，注重社會影響的商業地產建筑如果能夠積極創造社會價值，并且收獲良好績效，他們將在諸多方面超越同行。與此同時，越來越多的投資者將關注和青睞這類商業地產，以尋求健康的財務價值和持續的社會回報。與房地產相關的社會價值，簡單地說，就是商業建筑和場所在改善人們生活質量方面所產生的價值。在考慮商業地產社會價值最佳實踐時，首先需要識別利益相關方及其社會價值需求。其次，需要識別利益相關方為實現和提升社會價值，所采取的措施和展開的活動。評估建筑環境中的積極社會價值，通常需要采用更復雜的方法

23、，這與測量建筑能耗和用水量等可量化的指標不徑相同。房地產社會價值指數是一個全面的、標準化的報表工具，可以幫助商業地產業主評估、報告和提升其運營項目所產生的社會價值。同時，該指數可以使得社會價值成果更加具體明確。從長遠來看，在全球包括大中華區，注重社會影響的商業地產建筑如果能夠積極創造社會價值，并且收獲良好績效，他們將在諸多方面超越同行。與此同時，越來越多的投資者將關注和青睞這類商業地產，以尋求健康的財務價值和持續的社會回報。要點總結圖 11：上海甲級寫字樓租金綠色甲級與非綠色甲級（2015 年第四季度2023 年第四季度）資料來源：戴德梁行研究部社 會 價 值 賦 能 商 業向善 157.00

24、7.508.008.509.009.5010.0010.50Q4 2015Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2016Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2017Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2018Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2019Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2020Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2021Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2022Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2023附錄案例研究 1興業太古匯啟動“Re”Me 可持續主題展覽 靜安區，上海1 6

25、 戴德梁行研究部通過可持續發展品牌營銷及大眾傳播講述 ESG 故事中的 Social Impact（社會影響）。摘要:社 會 價 值 賦 能 商 業向善 17概述：2024 年 1 月 29 日起，興業太古匯“Re”Me 可持續主題展覽于 LG2 層地鐵商業區正式開放。展覽圍繞“重塑自我”的理念。在新年之際，以“重啟可持續的一年”為主題背景，呼吁每一位體驗者在探索更好的自己同時，關注地球和人類的可持續發展理念。1 8 戴德梁行研究部如何完成：本次“Re”Me展覽設置了五大主題展區：Recycle循環、Reuse重用、Reduce減少、Refresh 煥新、Relax 放松，涵蓋了低碳環保、運動

26、健身、健康飲食、精神療愈等具體內容。此次展覽聯合商場內眾多品牌商家，用盲盒與互動打卡的方式，吸引觀展人了解更多項目內品牌的綠色理念與可持續發展實踐，旨在共同打造可持續生活圈。作為可持續理念宣傳展覽，展品本身也需嚴格貫徹可持續理念，本次展覽的所有陳設都可以循環使用。社 會 價 值 賦 能 商 業 向 善 19影響：此次活動不僅給體驗者傳遞了一系列實用的可持續生活指南，還打造了知識科普及品牌互動相結合的創新型可持續主題展覽。展覽從綠色建筑、低碳運營、社區活動等不同領域，全方位傳遞興業太古匯的可持續發展理念與舉措?？偨Y：ESG 是當今社會的主流趨勢，是房地產行業的關注重點，企業需要將 ESG，特別是

27、其中的社會影響與品牌價值緊密融合。精心策劃的展覽具有高度的互動性和趣味性，是房地產企業向當地社區和廣大公眾展示其如何促進可持續發展，尤其是如何提高其社會影響力的有效方式。ESG 故事中的社會影響不僅需要被行業從事者們關注，同時也需要“流行”在每個人的生活里。Matthew Clifford亞太區可持續發展及 ESG 主管黃衍維執行董事亞太區可持續咨詢服務主管大中華區估價及顧問服務部咨詢服務主管侍大衛董事總經理大中華區可持續發展服務平臺聯席主管中國區項目管理服務部主管業務聯系人20 戴德梁行研究部關于戴德梁行戴德梁行是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案

28、為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽或關注我們的官方微信（戴德梁行）。免責聲明 2024 戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認為是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息參考之用，其中可能包含錯誤

29、或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。Shaun Brodie大中華區研究內容主管李易璇臺灣研究部主管鄧淑賢香港研究部主管魏東北區研究部主管這篇報告是由戴德梁行大中華區研究內容主管 Shaun Brodie 撰寫，龐思超設計，由蔡智英分析整理，華東區研究部校對。為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立了“卓越中心”，如資本市場，工業物流，零售商業等，Shaun 主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中華區租戶研究有任何疑問，請聯系：張曉端華南及華中區研究部主管賈萱華西區研究部主管大中華區研究團隊聯系人本報告中的任何內容均不得被視為CWK證券未來表現的指標。您不應基于此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對于基于本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。掃描二維碼訂閱 戴德梁行大中華區更多研究報告