《建筑材料行業專題報告：保障房專題報告系列一踐行新時代保障促需求-240531（32頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《建筑材料行業專題報告：保障房專題報告系列一踐行新時代保障促需求-240531（32頁）.pdf（32頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 建筑材料/行業專題報告/2024.05.31 請閱讀最后一頁的重要聲明！踐行新時代，保障促需求 證券研究報告 投資評級投資評級:看好看好(維持維持)最近 12 月市場表現 分析師分析師 畢春暉 SAC 證書編號：S0160522070001 相關報告 1.上海地產新政出臺，繼續看好地產鏈修復行情 2024-05-28 2.建材行業策略周報 2024-05-20 3.建材行業策略周報 2024-05-12 保障房專題報告保障房專題報告系列一系列一 核心觀點核心觀點 14 號文發布，建立號文發布，建立租售并舉租售并舉新模式：新模式：保障性住房是指政府為特定家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住

2、房。從“94 房改”以來，“配售、配租、改造、租售并舉”輪番占主導，隨著 14 號文的發布，新一輪保障性住房規劃建設啟動。新規明確 1）將住房困難且收入不高的工薪收入群體納入保障房體系；2）支持常住人口 300 萬以上的大城市率先探索實踐保障房建設；3）構建“剛需有保障、改善有商品”新模式，建立租購并舉的住房制度?！笆奈濉睍r期，全國初步計劃建設籌集保租房近 900 萬套，預計可解決 2600 多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資 3 萬億元左右。他山之石下政府主導是核心，我國保障房發展空間他山之石下政府主導是核心，我國保障房發展空間較大較大：從海外保障房經驗來看，新加坡住房保障體系由政府

3、主導，政府建立中央公積金制度，完全主導組屋的融資渠道，同時政府可強制征收土地以建公共房屋，組屋市場封閉管理，準入和退出都有明確限制。中國香港住房保障呈現“雙軌制”，中國香港房委會全面統籌公屋建設和維護，中國香港政府通過向房委會提供低價/免費土地、向房委會提供低息/無息貸款、向低收入群體提供補貼金等方式支持公屋。土地的分配、流轉、管理及維護制度完善。綜合而言，政府主導是核心。2020 年中國內地、中國香港、新加坡保障房覆蓋比例約在 7%/46%/79%，我國保障房在管理結構、資金體系、準入退出等各項制度方面均有較大發展空間。新開工承壓背景下，新開工承壓背景下，保障房拉動的建材需求有望對沖部分影響

4、保障房拉動的建材需求有望對沖部分影響：我們預計在保租房、配售型保障房、公租房、共有產權房建設的帶動下，2024-2025年均保障房開工面積有望達到 1.34 億方。保障房建設有望帶動防水/涂料/管材行業擴容，我們預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動防水/涂料/管材市場規模約 82/76/17 億元。保障房所拉動的建材需求可以對沖部分新開工面積減少所影響的建材需求。從當前測算的情況來看，保障房新開工可拉動的防水、涂料、PVC 管材大約占各板塊規模 4.1%/6.4%/1.1%。我們假設 2024 年地產新開工面積同比減少 20%，則分別影響防水、涂料、PVC 管大約 116/108/2

5、4 億元的規模，而保障房的拉動下可對沖一部分建材下行需求，我們預計 2024 年新開工影響疊加保障房拉動，防水/涂料/PVC 管市場規模約變動-34/-32/-7 億元。投資建議：投資建議：保障性住房建設加快推進，制度日益完善，有望直接帶動防水、涂料、PVC 管材等開工施工端建材的增量需求，同時配售型保障房也有望帶動涂料、PPR 管材、板材、瓷磚、門窗五金、安全門木門等竣工端建材的需求。同時，隨著消防安全重要性的進一步提升，消防報警相關產品需求也有望得到拉動。建議關注東方雨虹，偉星新材，北新建材，三棵樹，兔寶寶，青鳥消防。風險提示：風險提示：宏觀環境波動風險、行業競爭加劇、應收賬款風險 -26

6、%-18%-11%-4%4%11%建筑材料滬深300上證指數 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 2 行業專題報告/證券研究報告 1 踐行新時代，新一輪保障房規劃建設進行時踐行新時代，新一輪保障房規劃建設進行時.5 1.1 保障房是什么？保障房是什么？.5 1.2“配售、配租、改造、租售并舉配售、配租、改造、租售并舉”輪番占主導輪番占主導.5 1.3 新房改制度下，住房需求得到滿足、存量資源得到盤活新房改制度下，住房需求得到滿足、存量資源得到盤活.10 2 他山之石看今朝，政府主導是核心他山之石看今朝，政府主導是核心.11 2.1 新加坡體系：配售為主，政府主導各項政策支持新加坡

7、體系：配售為主，政府主導各項政策支持.11 2.2 中國香港體系：公屋中國香港體系：公屋+私宅并行，制度較為完善私宅并行，制度較為完善.16 2.3 政府主導為核心，我國各項制度仍有較大發展空間政府主導為核心，我國各項制度仍有較大發展空間.20 3 我國保障房建設能夠拉動多少建材需求？我國保障房建設能夠拉動多少建材需求？.22 3.1 35 城率先探索，多數完成超城率先探索，多數完成超 60%的十四五規劃目標的十四五規劃目標.22 3.2 預計預計 2024-2025 年均保障房開工面積為年均保障房開工面積為 1.34 億方億方.24 3.3 保障房建設有望帶動防水保障房建設有望帶動防水/涂料

8、涂料/管材行業擴容管材行業擴容.26 3.3.1 預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動防水市場規模約年均保障房開工可拉動防水市場規模約 82 億元億元.26 3.3.2 預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動涂料市場規模約年均保障房開工可拉動涂料市場規模約 76 億元億元.27 3.3.3 預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動年均保障房開工可拉動 PVC 管市場規模約管市場規模約 17.2 億元億元.28 3.4 保障房拉動的建材需求有望對沖部分新開工承壓影響保障房拉動的建材需求有望對沖部分新開工承壓影響.29 4 投資建議投資建議.31 5 風險提示風

9、險提示.31 圖圖 1.新一輪保障性住房建設概況新一輪保障性住房建設概況.5 圖圖 2.保障房體系發展歷程保障房體系發展歷程.6 圖圖 3.2000 年后經濟適用房投資、新開工占比逐漸減少年后經濟適用房投資、新開工占比逐漸減少.7 圖圖 4.廉租房廉租房/公租房占租賃住房戶數比重增加公租房占租賃住房戶數比重增加.7 圖圖 5.經適房經適房/兩限房占購房戶數的比例減少兩限房占購房戶數的比例減少.7 圖圖 6.2013 年后棚戶區改造加速推進年后棚戶區改造加速推進.8 圖圖 7.2020 年以來新開工老舊小區累計數量持續增加年以來新開工老舊小區累計數量持續增加.8 圖圖 8.2009-2023 年

10、保障性安居工程開工數量（萬套，不完全統計）年保障性安居工程開工數量（萬套，不完全統計）.9 圖圖 9.2008-2018 年棚改安置房開工數量占絕大多數年棚改安置房開工數量占絕大多數.9 內容目錄 圖表目錄 bU9WfVbZ9WaVaYfVbRbPbRtRnNsQsOfQoOoQeRpPqN7NoOwPMYmPrMuOsPqO 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 3 行業專題報告/證券研究報告 圖圖 10.新一輪保障性住房體系主要解決新市民、工薪收入群體等的住房需求新一輪保障性住房體系主要解決新市民、工薪收入群體等的住房需求.10 圖圖 11.2020 年較多常住人口年較多常住人

11、口 300 萬以上城市七普人均住房建筑面積低于全國平均水平萬以上城市七普人均住房建筑面積低于全國平均水平.10 圖圖 12.當前我國商品住宅庫存處于較高水平當前我國商品住宅庫存處于較高水平.11 圖圖 13.建屋發展局成立后，新加坡保障房建設明顯提速建屋發展局成立后，新加坡保障房建設明顯提速.12 圖圖 14.組屋人口比例目前仍維持在組屋人口比例目前仍維持在 70%以上以上.12 圖圖 15.新加坡住房保障體系主要由政府主導，以配售型保障房為主新加坡住房保障體系主要由政府主導，以配售型保障房為主.12 圖圖 16.新加坡政府國家發展部通過設置新加坡政府國家發展部通過設置 HDB 主導保障房建設

12、主導保障房建設.13 圖圖 17.中央公積金制度保障組屋制度長期穩定發展中央公積金制度保障組屋制度長期穩定發展.13 圖圖 18.組屋建設量和需求量趨勢大部分年份匹配組屋建設量和需求量趨勢大部分年份匹配.15 圖圖 19.組屋建設量在大部分年份能滿足組屋建設量在大部分年份能滿足 60%以上的購買和租賃需求以上的購買和租賃需求.15 圖圖 20.中國香港保障房體系歷經多年發展走向成熟中國香港保障房體系歷經多年發展走向成熟.17 圖圖 21.2022 年約年約 47%中國香港家庭居住于保障房中國香港家庭居住于保障房.17 圖圖 22.中國香港房委會是公營房屋計劃主要推行機構中國香港房委會是公營房屋

13、計劃主要推行機構.18 圖圖 23.中國香港公營房屋制度資金體系完善中國香港公營房屋制度資金體系完善.18 圖圖 24.中國香港政府多途徑物色土地保障土地供應中國香港政府多途徑物色土地保障土地供應.19 圖圖 25.中國香港公營房屋各環節均有相應的配套制度中國香港公營房屋各環節均有相應的配套制度.19 圖圖 26.中國內地城鎮家庭保障房覆蓋比例較低中國內地城鎮家庭保障房覆蓋比例較低.20 圖圖 27.全國有全國有 35 個擁有個擁有 300 萬以上常住人口的城市萬以上常住人口的城市.22 圖圖 28.截至截至 2024 年年 1 月底月底 19 城披露城披露 2024 年配售型保障房建設任務，

14、共超年配售型保障房建設任務，共超 10 萬套萬套.24 圖圖 29.北京十四五保障性住房建設分類北京十四五保障性住房建設分類.25 圖圖 30.上海十四五保障性住房建設分類上海十四五保障性住房建設分類.25 圖圖 31.廣州十四五保障性住房建設分類廣州十四五保障性住房建設分類.25 圖圖 32.深圳十四五保障性住房建設分類深圳十四五保障性住房建設分類.25 圖圖 33.杭州十四五保障性住房建設分類杭州十四五保障性住房建設分類.25 圖圖 34.南京十四五保障性住房建設分類南京十四五保障性住房建設分類.25 圖圖 35.2023 年我國房屋新開工面積年我國房屋新開工面積 9.54 億方同比億方同

15、比-21%.29 圖圖 36.2022 年我國規模以上防水企業主營業務收入年我國規模以上防水企業主營業務收入 1192 億元，同比有所下降億元，同比有所下降.30 圖圖 37.2022 年我國建筑涂料市場規模年我國建筑涂料市場規模 1189 億元，同比有所下降億元，同比有所下降.30 圖圖 38.2022 年我國塑料管道產量年我國塑料管道產量/銷量均有所下滑銷量均有所下滑.30 表表 1.保障房相關政策法規保障房相關政策法規.6 表表 2.新一輪保障房相關政策法規新一輪保障房相關政策法規.8 表表 3.組屋房型越小政府補助比例越高（組屋房型越小政府補助比例越高（2022 年）年）.14 謹請參

16、閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 4 行業專題報告/證券研究報告 表表 4.新加坡土地征收法規定政府可強制征收土地以建公共房屋，同時也保障被征地業主的部分新加坡土地征收法規定政府可強制征收土地以建公共房屋，同時也保障被征地業主的部分權益權益.14 表表 5.新加坡組屋購買申請條件較為嚴格新加坡組屋購買申請條件較為嚴格.16 表表 6.中國香港住房保障計劃針對性強中國香港住房保障計劃針對性強.17 表表 7.中國香港地區申請公屋、居屋者須符合月收入限額和資產凈值限額條件中國香港地區申請公屋、居屋者須符合月收入限額和資產凈值限額條件.19 表表 8.中國內地、中國香港、新加坡保障房制度對

17、比中國內地、中國香港、新加坡保障房制度對比.21 表表 9.重點重點 35 城保障性租賃住房籌集數量以及十四五規劃目標完成比例城保障性租賃住房籌集數量以及十四五規劃目標完成比例.22 表表 10.十四五時期主要城市共有產權房和公租房年均開工面積統計十四五時期主要城市共有產權房和公租房年均開工面積統計.26 表表 11.預計預計 2024-2025 年均保障性住房開工面積為年均保障性住房開工面積為 1.34 億方億方.26 表表 12.預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動防水市場規模約年均保障房開工可拉動防水市場規模約 82 億元億元.27 表表 13.預計預計 2024-2025

18、 年均保障房開工可拉動涂料市場規模約年均保障房開工可拉動涂料市場規模約 76 億元億元.28 表表 14.預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動年均保障房開工可拉動 PVC 管材市場規模約管材市場規模約 17.2 億元億元.29 表表 15.保障房可拉動保障房可拉動 4.1%/6.4%/1.1%的防水的防水/涂料涂料/PVC 管材需求管材需求.31 表表 16.保障房所拉動的建材需求可以對沖新開工面積減少所影響的建材需求保障房所拉動的建材需求可以對沖新開工面積減少所影響的建材需求.31 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 5 行業專題報告/證券研究報告 1 踐行新時代

19、，新一輪保障房規劃建設進行時踐行新時代，新一輪保障房規劃建設進行時 1.1 保障房是什么？保障房是什么？保障性住房是指政府為特定家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，這保障性住房是指政府為特定家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房，存在特定的銷售對象、銷售種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房，存在特定的銷售對象、銷售體系以及管理模式。體系以及管理模式。目前，新一輪保障性住房規劃建設啟動。目前，新一輪保障性住房規劃建設啟動。2023 年 8 月國務院審議通過關于規劃建設保障性住房的指導意見（國發【2023】14 號文），指出“在大

20、城市規劃建設保障性住房，加大保障性住房建設和供給”，提出要加快建立一種“保障+市場”的房地產業發展新模式。目前保障性住房建設可分為配租型和配售型兩種，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障房按保本微利原則配售。圖1.新一輪保障性住房建設概況 數據來源：新華社，思南縣人民政府，贛縣區人民政府，財通證券研究所 1.2 “配售、配租、改造、租售并舉”“配售、配租、改造、租售并舉”輪番占主導輪番占主導 從“94 房改”以來，保障房已有近 30 年的歷史，“配售”、“配租”、“改造”、“租售并舉”4 種類型保障房輪番占主導地位。根據側重點不同，將保障房歷史大致分為 4 個階段：謹請參閱尾

21、頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 6 行業專題報告/證券研究報告 圖2.保障房體系發展歷程 數據來源：中國政府網，北京市人民政府，思南縣人民政府，財通證券研究所 表1.保障房相關政策法規 時間 發布機構 政策法規 主要內容 1994 年7 月 國務院 國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定 各地人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，加快解決中低收入家庭的住房問題。1998 年7 月 國務院 國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知 建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，最低收入，家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、

22、租賃市場價商品住房。2006 年5 月 國務院 國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 加快城鎮廉租住房制度建設。規范發展經濟適用住房。2007 年8 月 國務院 國務院關于解決城市低收入家庭 住房困難的若干意見 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2008 年12 月 國務院 國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見 加大保障性住房建設力度。爭取用 3 年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。2011 年9 月 國務院 國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見 大力推進以公共租賃住房

23、為重點的保障性安居工程建設。2013 年7 月 國務院 國務院關于加快棚戶區改造工作的意見 加快推進各類棚戶區改造，重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區、三線企業集中地區的棚戶區改造，穩步實施城中村改造 2013 年12 月 住建部、財政部、發改委 關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知 從 2014 年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。2014 年8 月 國務院 國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知 有效解決棚戶區改造中的困難和問題，進一步加強棚戶區改造工作。2015 年6 月 國務院 國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建

24、設有關工作的意見 加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，加快配套基礎設施建設，擴大有效投資，推動經濟社會和諧發展 2020 年7 月 國務院 國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見 大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件 數據來源：中國政府網，北京市人民政府，財通證券研究所 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 7 行業專題報告/證券研究報告 第一階段：第一階段：1994-2007 年，經濟適用房為主，廉租房等為輔。年，經濟適用房為主，廉租房等為輔。1994 年國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定提出建立“具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系”，并要求每年新建總量

25、中經濟適用房占比要達到 20%以上。1998 年國務院進一步深化城鎮住房制度改革，經濟適用房成為多層次住房供應體系的主要類型。廉租房概念也在 1998 年被提出，但由于缺乏資金來源進展緩慢。2003 年國務院提出“逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”，經濟適用房降溫。圖3.2000 年后經濟適用房投資、新開工占比逐漸減少 數據來源：Wind，財通證券研究所 第二階段：第二階段：2008-2013 年，保障房建設提速，廉租房、公租房等配租型為主年，保障房建設提速，廉租房、公租房等配租型為主。國務院 2006 年發文加快廉租房建設，2007 年國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見明確

26、“廉租住房制度為重點”。2008 年國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見要求加大保障性住房建設力度，廉租房、棚戶區改造、經濟適用房共同發力，保障房提速明顯。2011 年，國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見 發布，“大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設”，公租房成為新重點。圖4.廉租房/公租房占租賃住房戶數比重增加 圖5.經適房/兩限房占購房戶數的比例減少 數據來源：國家統計局第五次、第六次、第七次人口普查，財通證券研究所 數據來源：國家統計局第五次、第六次、第七次人口普查，財通證券研究所 0%5%10%15%20%25%19971998199920002

27、001200220032004200520062007200820092010經濟適用房投資額占住宅投資額比例經濟適用房新開工面積占住宅新開工面積比例0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200020102020廉租房/公租房其他住房0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200020102020經適房/兩限房公房商品房 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 8 行業專題報告/證券研究報告 第三階段：第三階段：2014-2021 年，棚戶區改造為主，舊改接力。年，棚戶區改造為主，舊改接力。2013 年國務院關于加快棚戶區改造工作

28、的意見就提出“加快推進各類棚戶區改造”。2014-2015 年國務院連續發文加強、加快棚戶區改造，計劃在截至 2014 年底全國共改造各類棚戶區住房 2080 萬套、農村危房 1565 萬戶的基礎上，2015-2017 年分別增加 1800 萬套、1060 萬戶。2020 年，國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見發布，力爭到“十四五”期末基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，經摸底涉及老舊小區約 22 萬個。圖6.2013 年后棚戶區改造加速推進 圖7.2020 年以來新開工老舊小區累計數量持續增加 數據來源：Wind，財通證券研究所 數據來源：中國政府

29、網，住建部，Wind，財通證券研究所 第四階段：第四階段：2021 年以后，保障房制度租購并舉。年以后，保障房制度租購并舉。2021 年，國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見提出“需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”，配租型保障房重回主導地位。2023 年住房保障體系得到進一步深化。2023 年國發 14 號文關于規劃建設保障性住房的指導意見發布，標志著新一輪“房改”開啟，構建“剛需有保障、改善有商品”新模式。配售型保障房也成為重點，最終目的是建立租購并舉的住房制度。表2.新一輪保障房相關政策法規 時間 發布機構 政策法規 主要內容 2021 年7 月

30、 國務院 國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見 擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。2022 年3 月 國家發展改革委 2022 年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務發改規劃2022371 號 以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。2023 年1 月 城鄉建設部 全國住房和城鄉建設工作會議 大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360 萬套

31、（間）。積極發揮住房公積金作用，推進住房公積金數字化發展。2023 年3 月 證監會 關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房 REITs 發行-50%0%50%100%150%200%250%01002003004005006007002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018棚戶區改造住房建設計劃（萬套）YOY（右軸）0%20%40%60%80%100%120%010000200003000040000500006000020192020202120

32、222023新開工老舊小區數（個）老舊小區改造累計進度（右軸）謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 9 行業專題報告/證券研究報告（REITs）常態化發行相關工作的通知 2023 年7 月 中央政治局會議 中央政治局會議 適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設 2023 年8 月 國務院 關于規劃建設保障性住房的指導意見（國發202314號文）落實中國式現代化總要求，用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房，加大保障性住房建設和供給。加快解決工薪收入群體住房困難。2023

33、 年9 月 中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰 規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議 保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程，要堅持規劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理把握建設節奏。2023 年11 月 中國人民銀行 2023 年第三季度中國貨幣政策執行報告 落實好房地產“金融 16 條”，加大對城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房建設等金融支持力度。2024 年1 月 中國人民銀行、金融監管總局 中國人民銀行、國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的意見 金融支持住房租賃市場發展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，

34、圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃住房供應。數據來源：中國政府網，國家發展改革委，住建部，思南縣人民政府，財通證券研究所 從中央政府官網披露數據來看，從 2008 年到 2018 年，全國城鎮保障性安居工程合計開工約 7000 萬套，其中公租房（含廉租房）1612 萬套、經濟適用住房 573 萬套、限價商品住房282萬套、棚改安置住房4522萬套，分別占比23%/8%/4%/65%。住建部表示，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近 900 萬套，預計可解決 2600 多萬新市民、青年人的住房困

35、難，可完成投資 3 萬億元左右。2021-2023 年已完成保租房開工建設和籌集 547 萬套，完成十四五目標 61%左右，同時完成棚改 444 萬套。圖8.2009-2023 年保障性安居工程開工數量（萬套，不完全統計）圖9.2008-2018 年棚改安置房開工數量占絕大多數 數據來源：中央人民政府官網，發改委，住建部，審計署，央視網，中國財經報，經濟觀察網，wind，財通證券研究所 數據來源：中央人民政府官網，財通證券研究所 020040060080010001200經濟適用房、限價商品房保障性租賃住房公租房、廉租房棚改23%8%4%65%公租房（含廉租房）經濟適用房限價商品房棚改安置房

36、謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 10 行業專題報告/證券研究報告 1.3 新房改新房改制度制度下，住房需求得到滿足、存量資源得到盤活下，住房需求得到滿足、存量資源得到盤活 14 號文的發布標志著我國住房保障制度進入新的發展階段，其存在以下影響：號文的發布標志著我國住房保障制度進入新的發展階段，其存在以下影響：1）擴充我國住房保障體系。）擴充我國住房保障體系。原有保障性住房體系主要面向中低收入、低收入家庭，收入財產有標準限制，且經濟適用房等保障房還存在城鎮戶口限制，因而存在一些戶籍、收入不符合條件，且無法負擔商品房的住房困難群體。2021 年國辦發 22號文提出了保障性租賃住房

37、，保障對象擴大至“新市民、青年人”；2023 年 14 號文“拓展配售型保障性住房的新路子”，將住房有困難且收入不高的工薪收入群體納入保障房體系，最終實現“政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求”的租購并舉的住房制度。圖10.新一輪保障性住房體系主要解決新市民、工薪收入群體等的住房需求 數據來源：中國政府網，財通證券研究所 2）緩解區域層面住房供給結構性短缺。）緩解區域層面住房供給結構性短缺。我國住房供給呈現結構性差異，常住人口超過 300 萬的大城市人均住房面積大多低于全國平均水平，部分城市人均住房建筑面積低于 30 平方米。14 號文明確支持這些常住人口 300 萬以上的大城市率先探索實

38、踐保障房建設，有利于這些大城市擴大住房供給，緩解結構性短缺。圖11.2020 年較多常住人口 300 萬以上城市七普人均住房建筑面積低于全國平均水平 數據來源：國家統計局七普數據，各省市人民政府、統計局七普數據，財通證券研究所 34.89 32.28 21.56 41.96 30.15 41.67 35.45 39.68 46.16 39.65 36.14 34.92 41.39 43.15 35.20 42.10 41.95 34.19 41.59 45.5543.7539.1736.9141.0628.7246.8934.7543.5642.2641.7605101520253035404

39、550人均住房建筑面積（平方米/人）全國人均住房建筑面積（平方米/人）謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 11 行業專題報告/證券研究報告 3）盤活存量住房資源。）盤活存量住房資源。當前我國商品住宅庫存較高，2017 年后呈現上升趨勢，截至 2023 年底狹義庫銷比達 1.86 年，為 2011 年以來最高水平。大規模新建保障房將影響商品房需求，不利于緩解供給過剩。14 號文明確指出“要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房?！蹦壳耙延谐鞘虚_始著手盤活存量，如福州市 2023 年 12 月 27 日印發關于利用存量住房籌集盤

40、活為保障性租賃住房實施細則（試行），提出符合條件的存量住房可以裝修改造后盤活為保障性租賃住房。圖12.當前我國商品住宅庫存處于較高水平 數據來源：Wind，財通證券研究所 注：狹義庫銷比=商品住宅待售面積/當年商品住宅現房銷售面積 2 他山之石看今朝，政府主導是核心他山之石看今朝，政府主導是核心 2.1 新加坡體系：配售為主，政府主導各項政策支持新加坡體系：配售為主，政府主導各項政策支持 新加坡住房保障體系主要由政府主導，以配售型保障房為主。新加坡住房保障體系主要由政府主導，以配售型保障房為主。促進建設期（1960-1965）：新加坡政府成立初期住房短缺問題嚴重，1960 年政府成立建屋發展局

41、（HDB）致力于解決住房問題，經過幾年租賃住房嘗試后 HDB 于1964 年正式提出“居者有其屋”政策，確立了租售并舉的保障房形式。政策完善期（1966-1973）：在“居者有其屋”基礎上，新加坡政府陸續完善了土地政策、公積金政策、組屋轉售政策等，建立了組屋建設資金體系和退出方式，為新加坡組屋的長遠發展打下基礎。覆蓋擴大期（1974-1990）：1974 年居住在組屋的新加坡家庭比例約 42.7%，隨住房短缺問題基本解決，HDB 開始重視組屋質量，不再建設一房式和二房式，轉而以四房式和五房式組屋為主，并擴大組屋覆蓋人群，將中等收入群體納入保障范圍。0.77 1.07 1.26 1.72 1.7

42、5 1.26 0.97 1.08 1.23 1.42 1.39 1.69 1.86 0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002011201220132014201520162017201820192020202120222023狹義庫銷比（年）謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 12 行業專題報告/證券研究報告 全面發展期（1991 至今）：1990 年居住在組屋的新加坡家庭比例已接近 85%，HDB開始著重于居民生活環境的改善，陸續推出“選擇性重建計劃”、“組屋更新計劃”、“鄰里重建計劃”等政策，并優化組屋供給采取“以需定建”模式

43、，新加坡組屋全面發展。圖13.建屋發展局成立后，新加坡保障房建設明顯提速 圖14.組屋人口比例目前仍維持在 70%以上 數據來源：HDB 年報，wind，財通證券研究所 數據來源：wind，HDB 年報，財通證券研究所 圖15.新加坡住房保障體系主要由政府主導，以配售型保障房為主 數據來源：HDB 年報，新加坡保障性住房發展經驗及對我國的借鑒（惠博等，2011），新加坡公共住房政策可以移植到中國嗎?以廣州為例（魏宗財等，2015），新加坡保障性住房政策研究及借鑒（李俊夫，2012），住房市場的政府干預:來自新加坡的啟示（王松濤等，2008），財通證券研究所 新加坡公共住房政策的特征包括以下幾個

44、部分：1）管理結構：政府主導解決住房難題）管理結構：政府主導解決住房難題 新加坡政府國家發展部通過設置 HDB 主導保障房建設，HDB 根據政府的建屋計劃具體實施，進行包括征用土地、設計建造、出售管理等保障房相關事宜。HDB內部構建了清晰的管理體系，董事會主席下設 CEO 統籌建筑、房地產、公司幾個板塊，每個板塊又由對應的副 CEO 直接負責。新加坡政府還設立了市鎮委員會負責組屋日常管理工作，彌補 HDB 在響應居民需求時的低效，并邀請居民參與市鎮委員會會議，在政府主導保障房體系的同時保證了公眾參與。9.10%23.20%34.60%46.80%67.00%81.27%84.99%0%10%2

45、0%30%40%50%60%70%80%90%01000020000300004000050000600007000080000新加坡建筑統計（棟）居住在HDB組屋人口比例（右軸）建屋發展局成立建屋發展局成立0%20%40%60%80%100%1960196419681972197619801984198819921996200020042008201220162020居住在HDB組屋的人口比例 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 13 行業專題報告/證券研究報告 圖16.新加坡政府國家發展部通過設置 HDB 主導保障房建設 數據來源：HDB 年報、官網，新加坡保障性住房政策研究

46、及借鑒（李俊夫等，2012），新加坡公共住房政策可以移植到中國嗎?以廣州為例（魏宗財等，2015），財通證券研究所 2）財政措施：中央公積金制度）財政措施：中央公積金制度是是組屋長期穩定發展的關鍵組屋長期穩定發展的關鍵 1955 年新加坡政府建立中央公積金制度，完全主導組屋的融資渠道。一直以來，新加坡公積金制度覆蓋范圍逐步擴大，1968 年以來市民可提取公積金來支付購買公共住房的月供貸款，1981 年起市民可提取公積金支付自己購買私營房屋的按揭貸款，1989 年起公積金可用于投資私人物業。中央公積金來源于政府，政府每年向 HDB 發放建屋發展貸款并提供部分財政津貼，HDB 把公積金歸集起來后，

47、除留足會員提款外，其余全部用于購買政府為組屋建設貸款而發行的債券，等于在資金方面間接支持了組屋建設。此外，當市民用公積金購買組屋使得更多款項轉入政府手中，為組屋建設提供了資金保障。政府補貼下，租房方面，組屋房租一般占住戶家庭收入的 4%-15%，遠低于市場水平；購房方面，政府根據家庭收入確定組屋價格，確保目標人群能夠負擔得起，實施戶型越小金額越高的補助，為中低收入群體創造購房條件。圖17.中央公積金制度保障組屋制度長期穩定發展 數據來源：淺談境外公共租賃房融資比較及啟示（2011，宋金璐），財通證券研究所 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 14 行業專題報告/證券研究報告 表3

48、.組屋房型越小政府補助比例越高（2022 年）組屋房型組屋房型 最低售價（最低售價（$）最高售價（最高售價（$）HDB 假設的補助金（假設的補助金（$）兩房 84,000 184,000 80,000 三房 175,000 269,000 75,000 四房 248,000 418,000 60,000 五房 366,000 595,000 45,000 數據來源：HDB 年報，財通證券研究所 注：售價為 BTO 模式下含裝修（如有）的組屋價格 3）土地政策：政府可強制征收土地以建公共房屋）土地政策：政府可強制征收土地以建公共房屋 1966 年，新加坡政府發布 土地征用法，明確政府可以低于市價

49、的價格強制征用土地，用以建造低于私人開發商價格的組屋，且政府有權調整被征用土地的補償價格，價格規定后將不受市場影響。2007 年土地征用法修正，規定新加坡政府須以土地當日市場價值征地，但不得考慮土地增補改建支出，此舉保障被征地業主的部分權益。表4.新加坡土地征收法規定政府可強制征收土地以建公共房屋，同時也保障被征地業主的部分權益 年份年份 新加坡土地征收法修訂內容新加坡土地征收法修訂內容 1966 土地征收發頒布，政府可以低于市價的價格強制征用土地，用以建造組屋，且政府土地價格規定后不受市場影響 1973 修訂法案，規定政府征地價格為立法當天的市值，或按照土地憲報公布之日的市值支付補償費，兩者

50、取其低 1988-1995 多次修訂法案，提高政府征地價格，規定政府須以某個特定時間的土地市值進行征收 2007 修訂法案，規定政府征地須以土地現行市值征收，但仍以未開發的地價征收，不得考慮土地增補改建支出 2014 規定受分批收購影響的業主將獲得所收購土地市值補償的全部收益，同時精簡土地征收過程 數據來源：中共中央黨史和文獻研究院，新加坡組屋政策的成功之道與題外之意兼談對中國保障房政策的啟示（謝寶富，2015），新加坡土地征收法律制度研究（熊欣葉，2019），財通證券研究所 從建設路徑來看，新加坡政府對組屋按需建設，避免供需差異下的價格波動。從建設路徑來看，新加坡政府對組屋按需建設，避免供需

51、差異下的價格波動。過去，新加坡組屋為先建后售模式，但供過于求的問題隨之出現。2001 年起，新加坡政府提出組屋按需建設，以 BTO（Build-to-Order）模式為主導，即市民可以對擬建設的組屋提出購買申請，HDB 評估需求決定是否興建，并可按實際需求調整建屋計劃，這樣即避免了供需差異大導致的價格大幅波動，也可讓市民提前確定組屋地點和類型，獲得最大的保障。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 15 行業專題報告/證券研究報告 圖18.組屋建設量和需求量趨勢大部分年份匹配 圖19.組屋建設量在大部分年份能滿足 60%以上的購買和租賃需求 數據來源：HDB 年報，財通證券研究所 數

52、據來源：HDB 年報，財通證券研究所 注：組屋建設滿足的需求比例=組屋建設量/（組屋租賃需求+組屋購買需求）4）銷售政策：組屋市場封閉管理，準入和退出都有明確限制）銷售政策：組屋市場封閉管理，準入和退出都有明確限制 新加坡政府規定了組屋的購買標準、價格及補貼等，按照公平原則進行合理分配。購買購買/租賃標準：租賃標準：一般按照購房者的收入水平劃分，低收入者可廉價租房、中等收入者可廉價購房，其首付金額以及還款方式都有所不同，充分保障不同人群的租房以及購房需求。購買購買/租賃價格：租賃價格：1）規定組屋售價以不同層次購買者 4-6 年家庭收入之和來確定，虧損部分由政府補貼；2）規定不同購買者的家庭月

53、收入上限，比如政府制定了不同收入水平居民的購屋準入政策，并隨著生活水平的提高調整收入頂限。以單身人群購買兩房組屋為例，20 世紀 70 年代組屋購買標準在月收入在 1500 新元以下，80 年代提高到 2500 新元，目前放寬至 7000 新元，對 7000 新元以上的高收入家庭須自行購買商品房。組屋市場封閉管理，準入和退出都有明確限制。組屋市場封閉管理，準入和退出都有明確限制。準入方面，法律規定一個家庭同時只能擁有一套政府組屋，且一個人一生只有兩次購買組屋機會；退出方面，法律規定居民在組屋住不滿 5 年不得轉賣組屋，5 年后想轉賣組屋時需要繳納 10%-15%的附加費。轉賣組屋的市場價約為新

54、組屋的 2-3 倍，而私人住宅市場價格約為新組屋的 4-6 倍，這意味著已無須住房保障的高收入群體才有能力退出組屋市場。封閉管理、有限流轉的組屋運行模式在保證組屋保障性的同時，也抑制了通過交易組屋套利的行為。0510152025303540組屋租賃需求（萬戶）組屋購買需求（萬戶）組屋建設量（萬戶）0%20%40%60%80%100%120%組屋建設滿足的需求比例 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 16 行業專題報告/證券研究報告 表5.新加坡組屋購買申請條件較為嚴格 單身或與其他單身人士共同 55 歲及以上中老年 情侶和家庭 未婚夫妻 已婚夫婦 單身人士+兄弟姐妹 多代家庭 每

55、月收入上限（新元）2 房 7000 14000 7000 3 房/7000 或 14000 4 房/14000 21000 5 房/14000 21000 數據來源：HDB 官網，財通證券研究所 注：收入要求為所有居住者總收入 2.2 中國香港中國香港體系：公屋體系：公屋+私宅并行，制度較為完善私宅并行，制度較為完善 中國香港中國香港保障房體系起源于保障房體系起源于 20 世紀四五十年代的住房緊缺問題，歷經世紀四五十年代的住房緊缺問題，歷經 60 多年的多年的管理機構、政策調整，形成了如今以配租型公屋為主的住房保障體系。管理機構、政策調整，形成了如今以配租型公屋為主的住房保障體系。從發展過程來

56、看，可以主要分為四個階段：起步過渡階段（起步過渡階段（1953-1971）：）：1953 年石硤尾寮屋區發生大火后，政府以救災目的興建徙置大廈安置災民并開始修建廉租屋，此后救災計劃逐漸向長期過渡，開始服務部分貧困群體。大規模建屋階段（大規模建屋階段（1972-1986）：）：隨經濟增長，原有的徒置樓和廉租屋無法滿足居住需求，中國香港政府 1972 年提出“十年建屋計劃”，保障房建設進入大規模建屋階段。期間政府還陸續提出“居者有其屋計劃”、“私人機構參與居屋計劃”等，加快了公屋的輪轉和建設，至 1981 年公共房屋住房人口達 200 萬，約占當年中國香港總人口 40%。長遠發展階段（長遠發展階段

57、（1987-2000）：）：隨居民對住房需求發生變化，中國香港保障房的重心也逐漸向鼓勵居民自置居所轉移。中國香港政府以 1987 年宣布的“長遠房屋策略”為綱領，陸續提出“夾心層住屋計劃”、“租者置其屋”計劃等，有針對性地緩解不同類型居民購房壓力?？沙掷m發展階段（可持續發展階段（2001 至今）：至今）：進入 21 世紀，中國香港受金融危機影響經濟低迷，為防止公營房屋對房地產市場的沖擊，中國香港居屋建設一度暫停，后中低收入家庭住房問題重新出現，2011 年中國香港政府宣布重啟“居者有其屋”計劃，可持續發展階段成為了中國香港公營房屋的主題。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 17

58、行業專題報告/證券研究報告 圖20.中國香港保障房體系歷經多年發展走向成熟 數據來源：香港住房保障體系的綜述及評估（代懋等，2016），香港保障房供應體系發展沿革和趨勢研究（溫禾等，2014），全方位的香港住房保障（趙婷婷，2011），論我國城鎮住房保障制度建設-香港住房保障政策與模式的啟示（李小蘭，2007），財通證券研究所 表6.中國香港住房保障計劃針對性強 年份年份 計劃計劃 主要內容主要內容/目的目的 1961 廉租屋計劃 興建廉租屋為居住環境過差的家庭提供居所 1972 十年建屋計劃 10 年時間解決 150 萬居民住房問題 1976 居者有其屋計劃 以遠低于市場的價格鼓勵中低收入家

59、庭和原公屋租戶購買居屋 1978 私人機構參與居屋計劃 房委會與私人機構建房相結合，加快房屋建設 1987 長遠房屋策略 盡量減少公屋需求和供應，鼓勵居民自購政府居屋或私人樓宇 1993 夾心階層計劃 面向中等收入階層，通過政策傾斜使房價在可負擔范圍內 1997 居屋第二市場計劃 提高房屋流轉速度 1998 租者置其屋計劃 公屋租戶可以低價購買自住的公屋 1999 長者安居樂計劃 為中等收入老年人提供醫療健康、社交、康樂一體化服務 2011“新”居者有其屋計劃 4 年內提供約 17000 個公屋 數據來源：香港住房保障體系的綜述及評估（代懋等，2016），香港保障房供應體系發展沿革和趨勢研究（

60、溫禾等，2014），全方位的香港住房保障（趙婷婷，2011），論我國城鎮住房保障制度建設-香港住房保障政策與模式的啟示（李小蘭，2007），財通證券研究所 中國香港中國香港保障房體系呈現基本穩定的“雙軌制”，政府和私人開發商提供住房比例保障房體系呈現基本穩定的“雙軌制”，政府和私人開發商提供住房比例相近。相近。中國香港保障房種類齊全，根據居民的租住、購買、中轉需求提供對應的公屋、居屋、臨時房屋，2022 年居住在這三種類型房屋的中國香港家庭分別占比30.67%、15.59%、0.75%，合計 47%的中國香港家庭住房居住于保障房。圖21.2022 年約 47%中國香港家庭居住于保障房 數據來源

61、：Wind，財通證券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022公營租住房屋資助出售單位私人永久性房屋臨時房屋 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 18 行業專題報告/證券研究報告 中國香港保障房政策的特征包括以下幾個部分：1）管理結構：）管理結構：中國香港中國香港房委會全面統籌公屋建設和維護房委會全面統籌公屋建設

62、和維護 中國香港房委會 1973 年成立，負責制定和推行供應房屋計劃，規劃、興建、管理和維修保養各類公屋，以達成政府為低收入家庭解決住房問題的政策目標。房委會的主席由房屋局局長直接擔任，成員包括 23 名官方或非官方委員，并下轄房屋署作為其執行機構。房委會的決策公開透明，1991 年起向公眾開放會議聽取公眾意見，并根據居民的實際需求不斷改進完善，使得中國香港公屋制度可以持續健康發展。圖22.中國香港房委會是公營房屋計劃主要推行機構 數據來源：香港房委會年報，財通證券研究所 2）資金體系：）資金體系：政府資金政府資金從各方面從各方面支持支持房委會，保障房委會，保障公屋公屋可持續發展可持續發展 中

63、國香港政府資金方面支持公屋的方式主要包括：1）向房委會提供低價或免費土地；2）向房委會提供低息或無息貸款；3）向低收入群體提供資金優惠、購房補貼。除了政府方面的支持外，公屋管理機構房委會還可以通過經營獲得經常性收入，實現以房養房，保障公屋制度可持續發展。圖23.中國香港公營房屋制度資金體系完善 數據來源：香港住房保障體系的綜述及評估（代懋等，2016），淺談境外公共租賃房融資比較及啟示（宋金璐，2011），財通證券研究所 3）土地來源：政府通過劃撥方式提供土地）土地來源：政府通過劃撥方式提供土地 中國香港土地資源緊張，而土地是中國香港政府支持公屋建設的重要途徑。為保證土地資源持續穩定供應，中國

64、香港政府強調“中長期土地規劃”，通過現有土地 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 19 行業專題報告/證券研究報告 改造、變更土地用途、開拓未開發土地等多途徑物色房屋用地并做好土地儲備，實際劃撥時各機構層層審查決定土地用途。根據中國香港房委會 22/23 年報，政府覓得的土地可供之后 10 年興建 36 萬個公營房屋單位。圖24.中國香港政府多途徑物色土地保障土地供應 數據來源：廣州保障性住房的困境與出路與香港的比較研究（魏宗財等，2015），全方位的香港住房保障（趙婷婷，2011），財通證券研究所 4）銷售政策：分配、流轉、管理及維護制度完善）銷售政策：分配、流轉、管理及維護制

65、度完善 公屋、居屋分配采用輪候制、抽簽制，保證分配的公平公正。房屋流轉是運轉體系的難點，為合理有效分配公屋，將公屋從已經不需要它的租戶中回收并分配給真正需要的公民，中國香港房委會推出“富戶政策”，即減少對收入改善租戶的房屋補助以及衡量租戶租住資格兩種方式并行，以達到流轉目的。圖25.中國香港公營房屋各環節均有相應的配套制度 數據來源：香港住房保障體系的綜述及評估（代懋等，2016），財通證券研究所 表7.中國香港地區申請公屋、居屋者須符合月收入限額和資產凈值限額條件 公屋公屋 月收入限額（港幣）月收入限額（港幣）資產凈值限額（資產凈值限額（$）家庭人數 一般家庭 非親屬關系之長者住戶 一般家庭

66、 非親屬關系之長者住戶 1 12,940/286,000/2 19,730 23,680 387,000 774,000 3 24,740 29,690 505,000 1,010,000 4 30,950 37,140 590,000 1,180,000 5 37,740 45,290 655,000 1,310,000 6 44,620 53,540 709,000 1,418,000 7 48,970 58,760 757,000 1,514,000 8 54,770 65,720 792,000 1,584,000 9 60,430 72,520 877,000 1,754,000 1

67、0 及以上 65,950 79,140 945,000 1,890,000 居屋居屋 月收入限額（月收入限額（$）資產凈值限額（資產凈值限額（$）1 31,000 735,000 2 及以上 62,000 1,470,000 數據來源：中國香港房委會官網，財通證券研究所 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 20 行業專題報告/證券研究報告 2.3 政府主導為核心，我國各項制度仍有較大發展空間政府主導為核心，我國各項制度仍有較大發展空間 對比來看，我國保障房仍有較大發展空間。對比來看，我國保障房仍有較大發展空間。根據七普及 wind 披露的 2000-2020 數據，中國內地、中國

68、香港、新加坡幾個地區保障房覆蓋比例變化不大，其中新加坡基本在八成左右，中國香港接近五成，而中國內地城鎮的保障房覆蓋率持續不足一成，未來發展空間較大。圖26.中國內地城鎮家庭保障房覆蓋比例較低 數據來源：國家統計局人口普查，Wind，財通證券研究所 注：中國城鎮統計比例包括經濟適用房/兩限房/廉租住房/公租房 我國內地和中國香港地區、新加坡的保障房制度存在以下不同之處：1）管理結構）管理結構 不同于新加坡和不同于新加坡和中國香港中國香港設有專門的保障房管理機構，我國保障房管理權較分散。設有專門的保障房管理機構，我國保障房管理權較分散。新加坡和中國香港均呈現城市特征，在管理上具有便利，二者分別設置

69、了建屋發展局、房委會這樣的專業機構集中保障房各項管理權限，確保保障房建設發展有效進行。而我國幅員遼闊人口眾多，保障房管理分散，各城市人民政府對保障房問題負主體責任，國務院、住建部等部門則主要通過政策進行指導。實際執行時，各城市人民政府再分配任務到各區人民政府和住房主管部門，層層細化推進實施，這種模式可以保證保障房建設，但也容易出現后期管理上的問題。2）資金體系）資金體系 三者在資金來源方面比較類似，新加坡資金體系可持續性較強。三者在資金來源方面比較類似，新加坡資金體系可持續性較強。資金來源上，政府都采取了類似的財政補助搭配貸款的方式，區別在于新加坡建立中央公積金制度支持了組屋長期穩定發展，中國

70、香港則通過信托基金等方式實現“以房養房”。我國保障房資金對地方政府依賴程度較高，且各地具體情況不盡相同。3）土地來源）土地來源 5.96%6.52%7.22%49.31%47.19%46.04%87.97%82.35%78.69%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200020102020中國城鎮家庭居住保障房比例香港家庭居住保障房比例新加坡家庭居住保障房比例 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 21 行業專題報告/證券研究報告 三者具有相似的土地制度，在保障房土地供給上具有相似性。三者具有相似的土地制度，在保障房土地供給上具有相似性。中國內地、中國

71、香港和新加坡均采取土地公有制，政府在保障房建設時都在土地方面給予了大力支持，主要通過劃撥的方式提供低成本甚至免費土地。不同于市場出讓，我國的政府劃撥主要適用于國有單位和非營利性事業單位，沒有使用期限限制，根據中國城鎮保障性住房建設政府投入價值測算以 2009-2015 年安居工程為例（宮兵、姚玲珍，2018），政府通過土地劃撥形成的隱性支出大幅超過顯性財政支出或稅收優惠。4）準入退出機制）準入退出機制 新加坡和新加坡和中國香港中國香港地區在管理制度上較清晰，懲罰手段較嚴格地區在管理制度上較清晰，懲罰手段較嚴格。準入方面，我國采取三級審核、兩級公示、多部門協查等方式審查，社區居委會、市區兩級政府

72、進行協作核查申請人相關信息，其中主要依靠居委會入戶調查申報人在社區的居住、收入、生活情況。除了準入外，后續管理、退出也由社區委員會負責具體工作，對弄虛作假等情況，各地出臺罰款等措施。新加坡和中國香港保障房體系相對封閉，兩地區的政府和機構可以動態預測保障房需求，這使得設置清晰的制度和標準變得可行，實施懲罰也更有信服力，新加坡和中國香港對騙取保障房行為都有 6 個月監禁的嚴懲。表8.中國內地、中國香港、新加坡保障房制度對比 項目 中國內地 中國香港 新加坡 管理結構 主導機構 政府主導 管理機構 住房改革與發展司、住房保障司、公積金監管司多頭管理，城市人民政府負主體責任 設置房屋委員會&房屋署負責

73、 建屋發展局全權負責 資金體系 資金來源 1）中央補助，2）地方專項債，3）利用公積金發放開發貸 房委會為主體，1）政府資助，2）低息或無息貸款，3）市場化經營的經常性收入，4）信托基金等“以房養房”政府津貼、中央公積金 土地來源 土地來源 劃撥、利用存量、變更土地用途 政府提供免費土地 政府提供低價土地 準入退出機制 準入 三級審核、兩級公示、多部門協查 有明確收入、資產規定，采取輪候或抽簽的方式 資格審查嚴格，有明確月收入規定 銜接-臨時房屋滿足過渡需求-退出 各地出臺相關政策規定收入標準 設置嚴格標準，并要求每兩年申報資產和收入情況 組屋在取得產權后一段時間不能出租或出售 懲罰 罰款、取

74、消資格、一段時間禁止申請保障房 設置“特遣隊”調查家庭情況，處罰嚴厲，弄虛作假可能被監禁 6 個月，罰款 2 萬港元 弄虛作假行為監禁 6 個月，罰款 5000 新元 數據來源：思南縣人民政府，淺談境外公共租賃房融資比較及啟示（宋金璐，2011），保障房的準入與退出制度研究:一個國際比較的視角（張琪，2015），財通證券研究所 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 22 行業專題報告/證券研究報告 3 我國保障房建設能夠拉動多少建材需求？我國保障房建設能夠拉動多少建材需求？3.1 35 城率先探索，多數完成超城率先探索，多數完成超 60%的十四五規劃目標的十四五規劃目標 關于規劃建

75、設保障性住房的指導意見明確指出，支持城區常住人口關于規劃建設保障性住房的指導意見明確指出，支持城區常住人口 300 萬以萬以上的大城市率先探索實踐，符合條件的共上的大城市率先探索實踐，符合條件的共 35 個城市。個城市。根據第七次人口普查數據，常住人口 300 萬以上的城市包括北上廣深圳 4 個一線城市，重慶、成都、天津、武漢、西安、杭州、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、福州、長春、南昌等 27 個二線城市，以及東莞、佛山、無錫、常州等 4 個三四線城市。圖27.全國有 35 個擁有 300 萬以上常住人口的城

76、市 數據來源：澎湃新聞，財通證券研究所 各城市紛紛響應政策，加大保障房的供應力度。各城市紛紛響應政策，加大保障房的供應力度。目前，各城市根據當地實際情況，完善“保障+市場”的住房供應體系，相應制定十四五保障房規劃以及 2024-2025 年保障住房發展年度計劃。截至 2023 年底（部分城市為年中），24 個統計城市中 16個完成了超過 60%的十四五規劃目標，顯示住房保障體系日益完善，新市民、青年人和一線務工人員等租房需求以及多樣化住房需求逐步得到滿足。表9.重點 35 城保障性租賃住房籌集數量以及十四五規劃目標完成比例 2023 年底累計年底累計 籌集數量（萬套）籌集數量（萬套）2023

77、年新年新 籌集數量（萬套）籌集數量（萬套）十四五規劃十四五規劃 籌集數量（萬套）籌集數量（萬套）2024 規劃規劃 籌集數量（萬套）籌集數量（萬套）截至截至 2023 年底年底完成規劃比例完成規劃比例 北京 17.64（截至 2023/6）8.2 40 7 44%深圳*84 18.9 74 10 114%廣州 36 7.65 66 1 55%上海 46.6 8.1 47 8 99%重慶 26.4 8.4 40-66%成都 17.4（截至 2023/10）6.1 25 3 70%天津-1.4 10-武漢-5.86 25-西安 12.29（截至 2023/6）2.3 30 0.5 41%杭州 23

78、.2 8.7 30 6 77%05001000150020002500北京上海廣州深圳重慶成都天津武漢西安杭州南京沈陽青島濟南長沙哈爾濱鄭州昆明大連南寧石家莊廈門太原蘇州貴陽合肥烏魯木齊寧波福州長春南昌東莞佛山無錫常州城區人口（萬人）一線城市二線城市三四線城市 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 23 行業專題報告/證券研究報告 南京-8.5 12.5 0.74-沈陽 8.5-13.5 0.72 63%青島 10.54（截至 2023/8）3.5 21-50%濟南-3.56 20.5 1.5-長沙 23.87(截至 2022 年初)-15-159%哈爾濱-0.62 3 0.6-鄭

79、州-1.24 20 1.5-昆明 5.02 2.06 6 0.92 84%大連 1.5 0.6 4.1 0.9 37%南寧 8.9 1.8 8-111%石家莊 3.4（截至 2023/7）-8 1.5 43%廈門 11.8-21-56%太原 3.69-4.5-82%常州 5.3-6 0.98 88%貴陽 3.62 2 6 1.2 60%合肥-15 0.3-新疆-4.1 11.91（2022-2024）-寧波 13.5（截至 2023/6）5 21.3 3 63%福州 13.64 2.35 15 1 91%長春-1 3 1.9-南昌-1.68 8-東莞 5.45 2 1015 2 44%佛山-2

80、.1 11 3（2024-2025 年）-無錫 6（截至 2023/11）-8-75%蘇州 13.6 3.6 20-68%數據來源：住建部，各城市政府官網及公眾號，遼寧、廣西住建廳，杭州、石家莊、寧波、無錫、昆明、廈門、東莞、蘇州住建局，合肥財政局，沈陽、青島、太原、常州、貴陽日報，長沙晚報，中國經濟網，江蘇省委新聞網，天津文明網，中房網，昆明新聞，財通證券研究所 注：深圳為所有保障房數量 配租型保障房仍為主導，配售型保障房重要性提升。配租型保障房仍為主導，配售型保障房重要性提升。2023 年 8 月 14 號文的發布標志著一類配售型保障房的誕生，截至 2024 年 1 月 30 日，北上廣深

81、、西安、福州等 19 個城市已經披露了 2024 年配售型保障房建設任務，合計超過 10 萬套。從數量上看，福州、西安以及 4 個一線城市均計劃于 2024 年籌建超過 1 萬套配售型保障房，其余大多城市籌建數量在 0.2-0.6 萬套之間不等，租購并舉的住房制度持續貫徹。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 24 行業專題報告/證券研究報告 圖28.截至 2024 年 1 月底 19 城披露 2024 年配售型保障房建設任務，共超 10 萬套 數據來源：各省及城市政府官網，財通證券研究所 3.2 預計預計 2024-2025 年均年均保障保障房開工面積為房開工面積為 1.34 億

82、方億方 保租房：保租房：住建部表示，十四五時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近 900萬套，2021-2023 年已完成保租房開工建設和籌集 547 萬套，完成十四五目標 60%以上。我們假設 2024-2025 年進度相同，則預計年均需要完成 177 萬套保租房開工建設。公租房：公租房：從主要城市十四五規劃來看，公租房僅占所有建設住房套數的較少部分，北京、廣州、深圳、杭州分別建設公租房 6/3/6/3 萬套，占規劃總套數的6%/2%/6%/2%，4 城年均開工1.2/0.6/1.2/0.6 萬套。從公租房和保租房的比重來看，公租房占保租房的 5%-15%。因此，我們假設全國范圍內公租房

83、占保租房建設套數的 10%，預計 2024-2025 年我國公租房有望實現年均開工 17.7 萬套。共有產權房：共有產權房：十四五時期，北京、廣州、深圳、杭州分別建設共有產權房 6/3/8/3萬套，占規劃總套數的 6%/2%/7%/2%。南京安置房及共有產權房合計建設 17 萬套，占規劃總套數的 22%。上海建設保障性產權房 23 萬套，占規劃總套數的 22%。北上廣深杭 5 城年均開工 1.2/4.6/0.6/1.6/0.6 萬套?；谥饕鞘心昃_工數據，我們假設 2024-2025 年我國共有產權房有望實現年均開工 10 萬套。00.20.40.60.811.21.42024年配售型保障

84、房籌建規劃數量（萬套）謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 25 行業專題報告/證券研究報告 圖29.北京十四五保障性住房建設分類 圖30.上海十四五保障性住房建設分類 數據來源：北京市人民政府，財通證券研究所 數據來源：上海市人民政府，財通證券研究所 圖31.廣州十四五保障性住房建設分類 圖32.深圳十四五保障性住房建設分類 數據來源：廣州市人民政府，財通證券研究所 數據來源：深圳市人民政府，財通證券研究所 圖33.杭州十四五保障性住房建設分類 圖34.南京十四五保障性住房建設分類 數據來源：杭州市人民政府，財通證券研究所 數據來源：南京市人民政府，財通證券研究所 40%6%6%

85、48%保租房共有產權房公租房其他40%22%38%保租房保障性產權房商品房46%2%2%50%保租房共有產權房公租房商品房55%7%6%32%保租房共有產權房公租房商品房22%2%2%14%59%保租房共有產權房公租房安置房商品房17%22%61%公租房、保租房安置房、共有產權房商品房 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 26 行業專題報告/證券研究報告 表10.十四五時期主要城市共有產權房和公租房年均開工面積統計 北京 上海 廣州 深圳 杭州 共有產權房開工面積（萬套/年）1.2 4.6 0.6 1.6 0.6 公租房開工面積（萬套/年）1.2-0.6 1.2 0.6 數據來源

86、：各市人民政府官網，財通證券研究所 注：假設十四五期間每年開工面積相同 配售型保障房：配售型保障房：截至 2024 年 1 月底統計 19 個城市預計于 2024 年建設超過 10 萬套配售型保障房，且數據仍在持續更新中。由于配售型保障房是 2023 年以來的政策導向，我們假設其余 16 城有望在 2024 年平均開工 2000 套，則 2024 年有望實現配售型保障房合計開工 14 萬套。綜合來看，我們預計在保租房、配售型保障房、公租房、共有產權房建設的帶動下，2024-2025 年均保障房開工面積有望達到 1.34 億方。表11.預計 2024-2025 年均保障性住房開工面積為 1.34

87、 億方 2024-2025 年均保障性住房開工數量（萬套）套均面積（平方米）2024-2025 年均保障性住房開工面積（萬方）保租房 177 60 10590 公租房 18 50 883 共有產權房 10 90 900 配售型保障房 14 75 1047 合計 218 13420 數據來源：中央政府官網，北京住房和城鄉建設委員會，澎湃新聞，財通證券研究所 3.3 保障房建設有望帶動防水保障房建設有望帶動防水/涂料涂料/管材行業擴容管材行業擴容 3.3.1 預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動防水市場規模約年均保障房開工可拉動防水市場規模約 82 億元億元 我們分屋頂、地下室、外墻

88、、室內 4 大場景來預測保障房開工可拉動的防水市場規模：屋頂：根據以往保障房樓層數，我們假設新建保障房平均層數為 20 層，則 1.34 億方建面對應屋頂面積約為 671 萬方。根據住建部 2022 年 10 月發布的建筑與市政工程防水通用規范，一級屋面應進行不少于 3 道防水做法，假設 3 道均為防水卷材，則在屋頂場景下保障房可拉動防水約 10 億元的市場規模。地下室：新建住宅項目的地下室面積占總建面 10-30%，由于保障房銷售對象的限制，我們合理假設保障房地下室面積占比 10%。根據建筑與市政工程防水通用規范，一級地下室應進行不少于 2 道防水做法，假設 2 道均為防水卷材，則在地下室場

89、景下保障房可拉動防水約 13 億元的市場規模。外墻：外墻面積占總建面約 30%，同時根據建筑與市政工程防水通用規范，一級磚砌外墻應進行不少于 2 道防水做法，一級混凝土外墻應進行不少于 1 道防水 謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 27 行業專題報告/證券研究報告 做法，平均為 1.5 道。我們預計外墻場景下保障房可拉動防水約 23 億元的市場規模。室內：室內面積占總建面約 50%，同時根據建筑與市政工程防水通用規范，一級樓地面應進行不少于 2 道防水做法，一級墻面應進行不少于 1 道防水做法，平均為 1.5 道，則在室內場景下保障房可拉動防水約 35 億元的市場規模。因此我們

90、預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動防水市場規模約 82 億元。表12.預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動防水市場規模約 82 億元 防水卷材防水卷材 屋頂：地下室：建筑面積（萬方）13420 建筑面積（萬方）13420 屋頂面積（萬方）671 地下室面積占建面比例 10%防水卷材層數（層）3 防水卷材層數（層）2 防水卷材使用量（萬方）2013 防水卷材使用量（萬方）2684 防水卷材單價（元/平，含施工）50 防水卷材單價（元/平，含施工）50 保障房對應新增防水卷材規模（億元）10 保障房對應新增防水卷材規模（億元）13 防水涂料防水涂料 外墻：室內：建筑面積（萬方

91、）13420 建筑面積（萬方）13420 外墻防水施工面積占建面比例 30%室內防水施工面積占建面比例 50%防水涂料層數（層）1.5 防水涂料層數（層）1.5 外墻防水施工面積（萬方）6039 室內防水施工面積（萬方）10065 防水涂料單價（元/平，含施工）38 防水涂料單價（元/平，含施工）35 保障房對應新增防水涂料規模（億元）23 保障房對應新增防水涂料規模（億元）35 保障房對應新增防水總規模（億元）保障房對應新增防水總規模（億元）82 數據來源：住建部，福州市政府公眾號，天府住房通，第一現場，新聞透視，中國建筑防水雜志，家居雜壇，AT 建筑技藝，昊士立漆，17house，財通證券

92、研究所 3.3.2 預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動涂料市場規模約年均保障房開工可拉動涂料市場規模約 76 億元億元 我們分內墻、外墻 2 大場景來預測保障房開工可拉動的涂料市場規模：內墻：內墻涂刷面積=(建筑面積*80%-10/平均每戶面積*建筑面積)*3，80%為實際利用率，同時廚房、衛生間一般采用瓷磚、鋁扣板，該部分面積大約在 10 平?；诖?，保障房對應新增內墻涂料規模為 56 億元。外墻：外墻面積占總建面約 30%，計算得出保障房對應新增外墻涂料規模約 20 億元。因此我們預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動涂料市場規模約 76 億元。謹請參閱尾頁重要聲明

93、及財通證券股票和行業評級標準 28 行業專題報告/證券研究報告 表13.預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動涂料市場規模約 76 億元 內墻涂料內墻涂料 外墻涂料外墻涂料 建筑面積（萬方）13420 建筑面積（萬方）13420 內墻涂料涂刷面積（萬方）25497 外墻涂料涂刷面積（萬方）4026 內墻涂料單價（元/平，含膩子粉、打磨、涂刷）22 外墻涂料單價（元/平）50 保障房對應新增內墻涂料規模（億元）56 保障房對應新增外墻涂料規模（億元）20 保障房對應新增涂料規模（億元）保障房對應新增涂料規模（億元）76 數據來源：新浪家居，房天下，17house，昊士立漆，涂料市場公眾號

94、，財通證券研究所 3.3.3 預計預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動年均保障房開工可拉動 PVC 管市場規模約管市場規模約 17.2 億元億元 我們分落水管、冷凝管、電力套管 3 大品類來預測保障房開工可拉動的 PVC 管市場規模：落水管：每根落水管平均可排約 200 平的屋面雨水，計算得出保障房對應的屋頂面積需要 3.35 萬根落水管。同時，保障房樓層數大多為 19-26 層不等，層高平均約 2.8 米，每根落水管長度約 63 米。則保障房對應新增 PVC 落水管規模 0.4 億元。冷凝管：據華亞東營塑膠有限公司公眾號顯示，120 平住宅對應空調冷凝管材管件約 800 元，則保障

95、房對應新增 PVC 冷凝管規模約 9.4 億元。電力套管：據住范兒官網顯示，100 平住宅大約對應電線電纜 700 米；同時據 1kV及以下配線工程施工與驗收規范，管內電線的總截面面積不應大于導管內截面面積的 40，且電線總數不宜多于 8 根，我們合理假設一根 PVC 電力套管平均可容納 6 根電線電纜。則保障房對應新增 PVC 電力套管規模約 7.8 億元。因此我們預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動管材市場規模約 17.2 億元。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 29 行業專題報告/證券研究報告 表14.預計 2024-2025 年均保障房開工可拉動 PVC 管材

96、市場規模約 17.2 億元 PVC 落水管落水管 屋頂面積（萬方）671 一根落水管對應屋頂排水面積（平方）200 需要落水管數量（萬根）3.35 平均落水管長度（米）63 落水管使用長度（萬米）211 PVC 落水管價格（元/米）20 保障房對應新增 PVC 落水管規模（億元）0.4 PVC 冷凝管冷凝管 建筑面積（萬方）13420 120 平住宅對應空調冷凝管材價格（元）800 保障房對應新增 PVC 冷凝管規模（億元）9.4 PVC 電力套管電力套管 建筑面積（萬方）13420 100 平住宅對應電線電纜長度（米）700 一根 PVC 電力套管平均可容納電線電纜數量（根）6 PVC 電力

97、套管價格（元/米）5 保障房對應新增 PVC 電力套管規模（億元）7.8 保障房對應新增保障房對應新增 PVC 管規模（億元）管規模（億元）17.2 數據來源：福州市政府公眾號，天府住房通，中國建筑科學研究院建筑防火研究所，弱電智能網，第一現場，新聞透視，人民網、新華網，CBI 建筑網，住范兒，愛采購，京東，華亞東營塑膠有限公司公眾號，財通證券研究所 3.4 保障房拉動的建材需求有望對沖部分新開工承壓影響保障房拉動的建材需求有望對沖部分新開工承壓影響 2023 年我國房屋新開工面積 9.54 億方，同比下降 21%。若保障房年均建筑面積約為 1.34 億方且均計入新開工，則占 2023 年新開

98、工面積的 14%左右。因此，假設保障房如期按照十四五規劃持續進行，則可拉動不小的地產新開工。2024 年 1-3月我國房屋新開工面積 1.73 億方，繼續同比下降 28%。圖35.2023 年我國房屋新開工面積 9.54 億方同比-21%數據來源：國家統計局，財通證券研究所-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%051015202519992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024M1-3中國房屋新開工面

99、積（億方）YOY（右軸）謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 30 行業專題報告/證券研究報告 從建材板塊來看，從建材板塊來看，2023 年防水、涂料、管材等行業規模和需求均有不同程度的下年防水、涂料、管材等行業規模和需求均有不同程度的下滑?；?。從 2022 年防水、涂料、管材的市場規模數據來看，同比均有所下滑。2023 年，房地產市場修復節奏緩慢，建材需求也呈現波動。防水方面，據 中國建筑防水，2023 年 1-10 月，規模以上防水企業的主營業務收入為負增長；涂料方面，據中國涂料工業協會，2023 年我國涂料企業主營業務收入 4044.8 億元，同比下降 4.5%；管材方面，根

100、據金聯創塑料，2023 年管材市場供需壓力凸顯，整體需求波動。圖36.2022 年我國規模以上防水企業主營業務收入 1192億元，同比有所下降 圖37.2022 年我國建筑涂料市場規模 1189 億元，同比有所下降 數據來源：中國建筑防水協會，中國防水報道，雨中情招股書，財通證券研究所 數據來源：涂界，財通證券研究所 圖38.2022 年我國塑料管道產量/銷量均有所下滑 數據來源：中國塑料加工協會，智研咨詢，華經產業研究院，第一財經，財通證券研究所 保障房所拉動的建材需求可以對沖部分新開工面積減少所影響的建材需求。保障房所拉動的建材需求可以對沖部分新開工面積減少所影響的建材需求。從當前測算的情

101、況來看，保障房新開工可拉動的防水、涂料、PVC 管材大約占各板塊規模的 4.1%/6.4%/1.1%。假設 2024 年地產新開工面積同比減少 20%，則分別影響防水、涂料、PVC 管大約 116/108/24 億元的規模，而保障房的拉動下可對沖一部分建材下行需求，預計 2024 年新開工影響疊加保障房拉動，防水、涂料、PVC管市場規模大約變動-34/-32/-7 億元。02004006008001000120014002016201720182019202020212022我國規模以上防水企業主營業務收入（億元）0200400600800100012001400160020202021202

102、2我國建筑涂料行業市場規模（億元）0200400600800100012001400160018002016201720182019202020212022我國塑料管道產量（萬噸）我國塑料管道銷量（萬噸）謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 31 行業專題報告/證券研究報告 表15.保障房可拉動 4.1%/6.4%/1.1%的防水/涂料/PVC 管材需求 當前市場規模 保障房可拉動的建材需求 增量需求占比 防水 約 2000 億元 82 億元 4.1%涂料 約 1200 億元 76 億元 6.4%PVC 管材 約 1500 億元 17 億元 1.1%數據來源：涂界，華經產業研究院，

103、廣東塑交所，前瞻產業研究院，財通證券研究所 表16.保障房所拉動的建材需求可以對沖新開工面積減少所影響的建材需求 假設假設 2024 年新開工面積同比減少年新開工面積同比減少 20%假設保障房新增假設保障房新增 1.34 億方億方 預計預計 2024 年建材行業規模變動年建材行業規模變動 對防水行業的影響（億元）116 拉動防水行業需求（億元）82 防水行業變動（億元）-34 對涂料行業的影響（億元）108 拉動涂料行業需求（億元）76 涂料行業變動（億元）-32 對 PVC 管行業的影響(億元)24 拉動 PVC 管行業需求(億元)17 PVC 管行業變動（億元）-7 數據來源：涂界，華經產

104、業研究院，廣東塑交所，前瞻產業研究院，財通證券研究所 4 投資建議投資建議 保障性住房建設加快推進，制度日益完善，有望直接帶動防水、涂料、PVC 管材等開工施工端建材的增量需求，同時配售型保障房也有望帶動涂料、PPR 管材、板材、瓷磚、門窗五金、安全門木門等竣工端建材的需求。同時，隨著消防安全重要性的進一步提升，消防報警相關產品需求也有望得到拉動。我們建議關注：防水龍頭東方雨虹，管材零售龍頭偉星新材，石膏板龍頭北新建材，消防報警龍頭青鳥消防，板材龍頭兔寶寶，建筑涂料龍頭三棵樹，安全門龍頭王力安防，五金龍頭堅朗五金，瓷磚龍頭蒙娜麗莎，木門龍頭江山歐派。5 風險提示風險提示 宏觀環境波動風險：宏觀

105、環境波動風險：房地產行業影響著建材行業短期和長期發展，未來可能存在國內經濟恢復不及預期、房地產市場宏觀調控及行業景氣度影響，導致行業內企業經營受到不利影響的風險。行業競爭加?。盒袠I競爭加?。耗壳胺浪?、涂料、管材行業集中度較低，部分區域性市場競爭較為激烈，建材龍頭品牌在市場拓展、產品競爭力及占有率保持上具有一定風險。應收賬款風險：應收賬款風險：近年來，我國建材行業龍頭企業市場覆蓋范圍的不斷擴大、客戶數量持續增加，企業工程端規模不斷擴大，應收賬款隨之攀升，未來存在因應收賬款發生壞賬影響行業內企業經營業績的可能。謹請參閱尾頁重要聲明及財通證券股票和行業評級標準 32 行業專題報告/證券研究報告 分析

106、師承諾分析師承諾 作者具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，并注冊為證券分析師，具備專業勝任能力，保證報告所采用的數據均來自合規渠道，分析邏輯基于作者的職業理解。本報告清晰地反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響，作者也不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。資質聲明資質聲明 財通證券股份有限公司具備中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。公司評級公司評級 以報告發布日后 6 個月內，證券相對于市場基準指數的漲跌幅為標準：買入：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅大于 10%；增持：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅

107、在 5%10%之間；中性：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在-5%5%之間；減持：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅小于-5%；無評級：由于我們無法獲取必要的資料，或者公司面臨無法預見結果的重大不確定性事件，或者其他原因，致使我們無法給出明確的投資評級。A 股市場代表性指數以滬深 300 指數為基準；香港市場代表性指數以恒生指數為基準；美國市場代表性指數以標普 500 指數為基準。行業評級行業評級 以報告發布日后 6 個月內，行業相對于市場基準指數的漲跌幅為標準：看好：相對表現優于同期相關證券市場代表性指數；中性：相對表現與同期相關證券市場代表性指數持平；看淡：相對表現弱于同期相關證券市場代

108、表性指數。A 股市場代表性指數以滬深 300 指數為基準；香港市場代表性指數以恒生指數為基準；美國市場代表性指數以標普 500 指數為基準。免責聲明免責聲明 本報告僅供財通證券股份有限公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。本報告的信息來源于已公開的資料，本公司不保證該等信息的準確性、完整性。本報告所載的資料、工具、意見及推測只提供給客戶作參考之用，并非作為或被視為出售或購買證券或其他投資標的邀請或向他人作出邀請。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報

109、告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司通過信息隔離墻對可能存在利益沖突的業務部門或關聯機構之間的信息流動進行控制。因此，客戶應注意，在法律許可的情況下，本公司及其所屬關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券或期權并進行證券或期權交易，也可能為這些公司提供或者爭取提供投資銀行、財務顧問或者金融產品等相關服務。在法律許可的情況下，本公司的員工可能擔任本報告所提到的公司的董事。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。本報告僅作為客戶作出投資決策和公司投資顧問為客戶提供投資建議的參考?？蛻魬敧毩⒆鞒鐾顿Y決策，而基于本報告作出任何投資決定或就本報告要求任何解釋前應咨詢所在證券機構投資顧問和服務人員的意見；本報告的版權歸本公司所有，未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、發表或引用，或再次分發給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。信息披露信息披露