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1、大中華區研究部中國生命科學政策導向及產業園研究報告2024.6目錄摘要報告介紹生命科學相關政策生命科學行業宏觀驅動因素生命科學行業動態生命科學行業地產市場及前景展望要點總結業務聯系人研究部聯系人040506090821353638生命科學行業正在不斷發展。該行業發展得到了諸多因素支持。其中，較為重要的四個因素包括利好政策、行業發展、人口增長以及創新水平提升。政策我國在生命科學領域已經出臺了一系列的政策。值得注意的是，“十四五”規劃指出，要構建強大的公共衛生體系，建設全民醫療保障規劃，以及推動中醫藥高質量發展等。生命科學行業發展現今，在全球范圍內進行比較時，中國的生物制藥業在基因工程和創新藥物研

2、發方面的成熟度，已經達到甚至超過了許多其他成熟市場國家的水平。此外，2021年全國衛生總費用達到7.6萬億元。根據弗若斯特沙利文（Frost&Sullivan）預測，2027年全國衛生總費用將穩定增長至13.0萬億元，實現9.5%的復合年增長率。人口結構中國的人口結構正朝著有利于生命科學企業的方向發展。隨著人們年齡的增長，通常需要提高個人的醫療保健水平。依據瀚亞投資（中國）的數據，到2035年，中國的老齡人口（60歲及以上）預計將達到4.09億，占全國總人口的28.5%。據聯合國估計，到2050年，中國的老年人口比例將可能超過勞動年齡人口。生命科學研究和創新科研創新水平是在一個地區包括生命科學

3、在內的任何行業領域培育新商業機會的關鍵。大學及其培養的畢業生為科研創新奠定了堅實的基礎。此外，用于研發新產品的資金同樣重要。在生命科學領域，從創新藥到創新醫療器械都可以稱之為新產品。如果這些新產品具有開創性，那么它們就能推動產品創新。中國現已成為全球最重要的生物制藥市場之一。通過投資相關研發，中國正不斷努力在藥品和醫療設備質量上取得更大突破。以上四個方面以及其他因素不僅將推動中國生命科學產業內商機涌現，還將積極影響國內對生命科學相關商業地產的需求，尤其是本報告所提及的五個城市市場。摘要4 戴 德梁行研究部中國的生命科學市場正在飛速發展。許多相關主題、話題和問題值得企業、投資者和開發商納入考慮。

4、我們將在本報告中剖析以下四個關鍵點：中國生命科學相關政策；中國生命科學行業宏觀驅動因素；中國生命科學行業動態；中國生命科學行業地產市場及前景展望。報告介紹行 業 微 探：中 國 生 命 科學領域 5我國在生命科學領域已經出臺了一系列的政策，其中部分較為重要的政策包括：中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要（簡稱“十四五”規劃）已經推動了以下幾個方面的發展：構建強大的公共衛生體系；全民醫療保障規劃；推動中醫藥高質量發展。為建立起強大的公共衛生體系，“十四五”規劃指出，強化重大疾病防控，推動城鄉社區醫療衛生服務體系高質量發展。主要政策政策無疑是企業制定商業戰略時重

5、點考慮的因素，尤其在中國市場。國內生命科學企業需要時刻關注新頒布的醫療相關政策，以把握新政帶來的商機。本章節將探討：現行的主要政策；過去兩至三年頒布的一些政策。生命科學相關政策“十四五”規劃6 戴德梁行研究部“健康中國2030”規劃綱要 提出在2020年至 2030年期間實現的目標包括：優化多元辦醫格局；發展健康服務新業態；積極發展健身休閑運動產業；促進醫藥產業發展?！敖】抵袊?030”規劃綱要 提出，要努力實現從以治病為中心向以健康為中心轉變，從以“治已病”為中心向以“治未病”為中心轉變，強調：全面推進控煙履約；超重、肥胖人口增長速度明顯放緩；廣泛開展全民健身運動；實施慢性病綜合防控戰略（圖

6、1）。近年，我國發布若干生命科學相關政策。其中，值得注意的是，國家發改委于2022年5月10日發布了“十四五”生物經濟發展規劃。這是中國首部生物經濟五年規劃，其中涉及的重點內容如下：健康中國2030近期相關政策在擴大醫保定點覆蓋范圍方面，加強醫療保障基金使用常態化監管，健全多層次醫療保障制度體系，建立醫療保障待遇清單制度，完善公平適度的待遇保障機制。在中醫藥領域，發揮中醫藥在治未病、重大疾病治療、疾病康復中的重要作用;加強中藥資源保護與利用、加強道地藥材生產管理、提升中藥產業發展水平、加強中藥安全監管；推動中醫藥海外本土化發展,促進產業協作和國際貿易。圖8：健康中國2030十五項行動資料來源：

7、健康中國行動推進委員會辦公室，戴德梁行研究部行 業 微 探：中 國 生 命 科學領域 7表1：近年生物醫藥領域相關國家級政策資料來源：相關政府網站，戴德梁行研究部此外，近年我國頒布的其他生物醫藥領域相關國家級政策見（表1）。高通量基因測序、合成生物、生物檢測、細胞治療、免疫細胞治療、中醫藥治療等方面將成為行業創新增長點。推動基因檢測、生物遺傳等先進技術與疾病預防深度融合,開展重大疾病早期篩查。進一步健全藥品和醫療器械優先審批政策，鼓勵新藥境內外同步研發申報。大力開發分子診斷、化學發光免疫診斷、即時即地檢驗等先進診斷技術和產品，發展高端醫學影像等診斷裝備。推動生物醫藥發展，拓展智能手術機器人、數

8、字療法、粒子放療等先進治療技術臨床應用。推動中醫藥傳承創新發展。1.前沿生物技術創新2.推動醫療健康產業發展3.完善市場準入政策AAABCD發布日期發布部門文件名稱2021.12.22工信部、發改委等多部門“十四五”醫藥工業發展規劃2021.12.30國際藥監局“十四五”國家藥品安全及促進高質量發展規劃2022.04.27國務院“十四五”國民健康規劃2023.03.23中共中央、國務院關于進一步完善醫療衛生服務體系的意見2024.02.01國家衛健委2024年國家醫療質量安全改進目標2024.04.02國家藥監局關于進一步加強醫療器械注冊人委托生產監督管理的公告8 戴德梁行研究部圖2：全球醫藥

9、市場收入（2001-2023年）億美元資料來源：Statista，戴德梁行研究部縱觀全局，近年來全球的藥品和醫療器械市場已經大大擴展。最近，這種增長受到了新冠疫情和對相關疫苗、藥品和醫療器械及設備的需求刺激。未來，鑒于新冠肺炎引發的民眾對生命科學重要性的更多認知，世界各地人均收入的增加，更多的生命科學科學家和專業人員，以及更多的科技參與和整合，我們預計全球制藥和醫療器械市場將進一步增長（圖2）。中國的宏觀經濟在生命科學行業的發展和業務增長中起著至關重要的作用。本章節中，報告將主要聚焦以下幾點：中國生命科學行業增長；中國人口結構；與生命科學相關的公民消費能力；生命科學行業宏觀驅動因素 國家醫療保

10、險覆蓋；國內生命科學研究和創新。生命科學行業增長02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 9制藥業的前五大國家分別是美國、中國、日本、德國和法國。近年來，中國的制藥市場規模穩步增長（圖3）。隨著中國生命科學領域的進一步成熟，全球制藥和醫療器械市場的持續增長只會對中國的生命科學領域產生積極的連鎖反應?，F今，在全球范圍內進行比較時，中國的生物制藥業在基因工程和創新藥物研發方面的成熟度，已經達到甚至超過了許多其他成熟市場國家的水平。例如，自2017年，中國國家藥品監督管理局（簡稱NMPA，前身為中

11、國食品藥品監督管理總局（CFDA）成為國際人用藥品技術要求協調委員會（ICH）的成員之后，越來越多的國內創新藥物的商業權利對外許可（License-out）交易達成。據日經亞洲報道，2023年中國在中國開展業務的國內外大型生命科學企業都認識到了中國經濟增長和生物制藥行業業務擴展的潛力。過去，中國大多數生命科學企業已經充分認識到相關的商機，確保在中國建立正確的研發、制造、銷售、分銷和服務平臺，以便在任何時候都能為企業及其客戶提供最優質的服務。例如疫苗制造商莫德納公司（Moderna Inc），據新華社報道，該公司已簽署了一項戰略合作協議，旨在享有在中國研究和開發mRNA藥物的機會。展望未來，中國

12、將有可能在疾病預防基礎設施上投入更多的資金。其他改進將可能集中在以患者為中心的生命科學產品、設備、系統和流程、社區醫療、醫療保險和生命科學技術上。2021年：7.6萬億元2027年：13.0萬億元圖3：各國生物醫藥市場規模（2022年）圖4：中國衛生總費用（2021年和2027年）資料來源：Statista，戴德梁行研究部資料來源：中商產業研究院，戴德梁行研究部美國中國日本德國法國意大利英國加拿大西班牙巴西市場份額42.6%7.6%4.5%4.0%2.8%2.4%2.3%2.0%1.9%1.9%生物醫藥許可輸出交易數量超80筆，創歷史新高。其中，近20筆交易的金額超過10億美元。此外，2021

13、年全國衛生總費用達到7.6萬億元。根據弗若斯特沙利文（Frost&Sullivan）預測，2027年全國衛生總費用將穩定增長至13.0萬億元，實現9.5%的復合年增長率（圖4）10 戴德梁行研究部長期來看，中國生命科學行業將持續增長，不僅是受益于政策和宏觀經濟因素，有利的人口結構、日益增長的公民消費能力以及更廣泛的醫療保險覆蓋范圍也逐漸顯現正向影響。中國的人口結構正朝著有利于生命科學企業的方向發展。隨著人們年齡的增長，通常需要提高個人的醫療保健水平。依據瀚亞投資（中國）的數據，到2035年，中國的老齡人口（60歲及以上）預計將達到4.09億，占全國總人口的28.5%。據聯合國估計，到2050年

14、，中國的老年人口比例將可能超過勞動年齡人口（圖4）。圖6：中國的年齡金字塔（2050年）資料來源：聯合國人口司，戴德梁行研究部圖5：人工智能在中國醫療健康領域中的市場規模（億美元）（2022年和2030年）資料來源：insights10，戴德梁行研究部復合年均增長率：46.72%5.520222030F119.1人口：1,312,636,3242050人口結構此外，以患者為中心的醫院醫療和家用醫療產品、設備成像和信息技術（IT）可能會增加。在不久的將來，隨著人工智能（AI）在中國醫療體系中越來越重要，這些產品、設備和技術將進一步與AI相結合，以進一步確保在中國實現有效的患者診斷（圖5）。男性女

15、性行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 1 1隨著中國經濟增長和人口老齡化，其醫療支出的增長也使中國的生命科學領域企業受益。從2010年開始，此項支出占生產總值的比例在中國連年持續增長。依據中國衛生健康委員會數據，在2022年，全國衛生總費用占GDP的比重是7.05%（圖7）。中國居民的可支配收入也在增加。隨著可支配收入的增加，公民個人將更愿意花錢在自己及家人的健康支出上。依據中國衛生健康委員會數據，在2022年，人均衛生總費用達6,010元（圖7）根據IQVIA Institute的預測，中國藥品支出到2027年將超過1,940億美元（圖8）。圖7：中國的衛生總費用（2012-2022

16、年）資料來源：中國衛生健康委員會,戴德梁行研究部人均衛生支出衛生總費用占GDP比重0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002012 est.2013201420152016201720182019202020212022圖8：中國藥品支出（2013-2027年）資料來源：IQVIA Institute，戴德梁行研究部2013 2014 2015 2016 2017仿制藥非處方藥及其他預測藥品支出（億美元）非原研品牌藥原研藥9301,0501,1301,2301,3101,3101,5501,

17、5701,6301,6601,6901,7501,8201,8701,94020001500100050002018 2019 2020 2021 20222023 2024 2025 2026 20275年CARs3.1%5.7%0.7%2.3%4.3%5年CARs5.0%10.1%1.5%2.8%8.5%5年 CARs9.6%12.2%9.1%7.8%11.2%與生命科學相關的公民消費能力元2012估計值12 戴德梁行研究部國家醫療保險覆蓋生命科學研究與創新國家醫保覆蓋面不斷擴大也為生命科學企業帶來更多商機。作為“健康中國2030”行動計劃的一部分，中國希望到2030年能基本實現健康公平。

18、在過去的10多年里，中國已經開始了重大的醫療改革，其中一個主要目標是將醫療服務擴展到國家的城市中心以外。在本世紀初，中國只有不到三分之一的人口能夠獲得醫療保險。而現在，幾乎100%的人都有了醫療保險（圖9）?？蒲袆撔滤绞窃谝粋€地區包括生命科學在內的任何行業領域培育新商業機會的關鍵。大學及其培養的畢業生為科研創新奠定了堅實的基礎。此外，用于研發新產品的資金同樣重要。在生命科學領域，從創新藥到創新醫療器械都可以稱之為新產品。如果這些新產品具有開創性，那么它們就能推動產品創新。本章節將涵蓋以下內容：中國生命科學相關院校；中國生命科學研發開支。未來，無論是公共支出還是個人支出，醫療保險市場都將繼續增

19、長。圖9：全國醫療保險基金收支情況（2017-2023年）資料來源：國家醫療保障局，戴德梁行研究部0.00.51.01.52.02.53.03.52017201820192020202120222023萬億元全國基本醫療保險（含生育保險）基金總收入全國基本醫療保險（含生育保險）基金總支出行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 1 3高等院校根據Statista的數據，2020年，中國公立學院和大學的總數為2,738所。其中1,270所為高校，1,468所為高職院校。中國通常將大學分為兩種，一種是提供四年制學士、碩士和博士學位課程的大學，另一種是提供三年制實用學位課程的高等職業學院。除了這兩

20、種普通高等教育機構，中國的學生還可以在公立成人教育機構、公立機構提供的在線和自學課程以及私立學院和大學中獲得學位。為了創建更多的世界一流大學，進一步實現國家高等教育體系的現代化，中國推出了一系列舉措，包括統籌推進“雙一流”建設（表2）。城市院校名稱北京北京大學清華大學中國科學院大學北京協和醫學院上海復旦大學上海交通大學同濟大學廣州中山大學深圳香港中文大學（深圳）中國科學院深圳理工大學/中國科學院深圳先進技術研究院南方科技大學南京南京大學中國藥科大學杭州浙江大學武漢武漢大學華中科技大學合肥中國科學技術大學成都四川大學蘇州新加坡國立大學（蘇州）研究院南京大學蘇州高新技術研究院表2：2024年中國內

21、地生命科學領域部分重要高校（順序不分先后）資料來源：戴德梁行研究部14 戴 德梁行研究部中國如今已經成為世界上最重要的生物科技市場之一。通過對相關研發的投資，中國近幾年已經在藥品和醫療設備的創新上取得不少重大突破（圖10）。展望未來，隨著中國在產品和技術上不斷取得突破，將開辟新的商業渠道，增加研發支出，進一步推動生命科學創新。研發開支圖10：中國內地創新藥和創新醫療器械上市數量（2018-2023年）資料來源：中國國家藥品監督管理局，戴德梁行研究部010203040506070201820192020202120222023創新藥創新醫療器械行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 1 5中

22、國的生命科學產業正在迅速發展，持續變化不斷。本章節中，我們將聚焦以下方面最新動態：行業投融資；行業并購；醫藥魔方數據顯示，2023全年中國生命科學/醫療健康行業中，一級市場共發生1,647起投融資個案。2023年融資金額總計829.2億人民幣（圖11）。圖11：中國醫療健康領域一級市場投融資概況（2022-2023年）融資個案數融資金額（億人民幣）資料來源：醫藥魔方，戴德梁行研究部人民幣 億元生命科學行業動態 行業創新；行業許可引進/輸出交易。行業投融資22413719713311119019818916410914018816211915612611115313816213111212914

23、8184.182.1130.689.161.3121.3100.3131.689.471.969.1143.598.254.863.576.653.989.764.286.466.751.959.464-200-150-100-50050100150200250050100150200250300350400450融資事件數融資金額（億人民幣）16 戴德梁行研究部就國內各地區而言，2023年江蘇、廣東和上海的融資個案最多，分別為366、257和244起。在總投資額方面，江蘇、上海和廣東三個區域占大頭，分別吸引了173.68、171.70和130.95億元的投資額（表3）。2023年，全球藥企并

24、購個案數量同比大幅提升。值得注意的是，被收購方主要位于美國，個案數量和金額占比分別為63%和90%（圖12）。2023年，美國錄得88筆交易，總價值1,393億美元；中國在交易數量上排名第二；總投資額排名第二的為愛爾蘭（圖13）。行業并購表3：國內醫療健康融資個案數和總金額前五的地區（2023年）圖12：全球藥企并購數量及總金額（2019-2023年）資料來源：醫藥魔方，戴德梁行研究部資料來源：MedAlpha數據庫，戴德梁行研究部國內醫療健康融資個案數TOP5地區國內醫療健康融資總金額TOP5地區TOP5地區醫療健康融資個案數合計占比80%TOP5地區醫療健康融資總金額合計占比81%排名江蘇

25、 廣東 上海 浙江 北京 12345366257244236209地區2023年排名江蘇 上海 廣東 浙江 北京 12345173.68 171.70 130.95 92.18 82.91 地區2023年(億元)總金額（億美元）并購數量991151191181402,065 1,170 755 914 1,555 05001,0001,5002,0002,50002040608010012014016020192020202120222023總金額（億美元）并購數量行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 1 72023年，根據國家藥品監督管理局統計顯示，藥品注冊申請申報量持續增長，全年審結

26、各類注冊申請15,713件，同比增加28.80%。全年批準上市1類創新藥 40個品種、罕見病用藥45個品種、兒童用藥產品92個品種（表4）。圖13：主要國家藥企并購數量及總金額（2019-2023年）表4：2023年國家藥監局批準的創新藥（部分）資料來源：MedAlpha數據庫，戴德梁行研究部億美元資料來源：國家藥品監督管理局發布的 2023年度藥品審評報告 和 2023年度醫療器械注冊工作報告，戴德梁行研究部行業創新在本章節中，報告將簡要概述以下兩方面的近期概況：藥品類創新；藥品類創新序號藥品名稱上市許可持有人藥品類型適應癥1阿基侖賽注射液復星凱特生物科技有限公司治療用生物制品新增適應癥為一

27、線免疫化療無效或在一線免疫化療后12個月內復發的成人大B細胞淋巴瘤。2伊基奧侖賽注射液南京馴鹿生物醫藥有限公司治療用生物制品用于治療復發或難治性多發性骨髓瘤成人患者3納基奧侖賽注射液合源生物科技（天津）有限公司治療用生物制品適用于成人復發或難治性 B細胞急性淋巴白血病。細胞急性淋巴白血病。4谷美替尼片上海海和藥物研究開發股份有限公司化學藥品用于治療具有間質-上皮轉化因子（MET）外顯子14跳變的局部晚期或轉移性非小細胞肺癌。5索卡佐利單抗注射液兆科（廣州）腫瘤藥物有限公司治療用生物制品適用于既往接受含鉑化療治療失 敗的復發或轉移性宮頸癌患者的治療。醫療器械創新。7080728188131011

28、8110102030405060708090100201920202021202220231,336 1,106 510 512 1,393 98311188163092781502004006008001,0001,2001,4001,6002019202020212022202318 戴德梁行研究部2023年，國家藥監局共批準創新醫療器械61個，比2022年增加6個。其中，在全球率先批準通過破壞交感神經治療肺動脈高壓的一次性使用環形肺動脈射頻消融導管上市，單光子發射及X射線計算機斷層成像系統、腹腔內窺鏡單孔手術系統、顱內取栓支架等產品技術達到國際領先水平（表5）。國內大部分行業創新在已建立

29、的生命科學園中或計劃在即將完工的生命科學園區中進行。上?？禈蚯嗥稚茖W園就是這樣一個園區（圖14）。表5：2023年中國獲批創新醫療器械產品名單（部分）資料來源：國家藥品監督管理局發布的 2023年度藥品審評報告 和 2023年度醫療器械注冊工作報告，戴德梁行研究部醫療器械類創新序號產品名稱注冊人注冊證號1單光子發射及X射線計算機斷層成像系統北京永新醫療設備有限公司國械注準202330616282冠狀動脈CT血流儲備分數計算軟件上海博動醫療科技股份有限公司國械注準202332104503一次性使用環形肺動脈射頻消融導管無錫帕母醫療技術有限公司國械注準202330120114腹腔內窺鏡單孔手術

30、系統深圳市精鋒醫療科技股份有限公司國械注準202330117535髖關節置換手術導航定位系統杭州柳葉刀機器人有限公司國械注準20233011155圖14：上?？禈蚯嗥稚茖W園重要事件時間表資料來源：戴德梁行研究部康橋醫療健康產業設施平臺成立預計完工開工建設主體封頂，首批意向入駐企業正式簽約2020年2024年6月2023年11月2023年12月行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 1 9據醫藥魔方報道，2023年，中國生命科學許可引進/輸出（License-in/out）交易共240筆，較2021年增長50%。其中，中國許可輸出交易（License-out）交易（中國企業進行藥物早期研

31、發，然后將項目授權給海外藥企做后期臨床研發和上市銷售）共70筆，總交易價值超過350億美元。而中國許可引進（License-in）交易（包括國外許可引進和國內企業引進藥物或技術）共170筆，比2021年增長32%，比2022年增長58%（圖15）。中國許可引進/輸出模式熱度升高。過去三年，中國研發投入保持高速增長，增速超過了全球平均水平。中國企業在一些藥物項目上，進度處于全球領先地位，前景尤為可觀。不少海外企業愈發關注中國企業產品，對該方面交易充滿信心。行業許可引進/輸出交易圖15：中國生命科學行業許可引進/輸出交易資料來源：醫藥魔方，戴德梁行研究部1286617042487002040608

32、0100120140160180202120222023許可引進交易許可輸出交易20 戴德梁行研究部報告最后一章節中，我們將概述中國近期主要企業設立/規模拓展動態，并深入剖析中國內地核心城市市場的生命科學相關寫字樓市場，包括以下五個城市：北京；上海；深圳；北京2022年8月北京諾誠健華醫藥科技有限公司（以下簡稱“諾誠健華”）舉行創新藥基地開工儀式。諾誠健華創新藥基地總占地面積105畝，總建筑面積超過10萬平方米，將用于建設公司總部大樓、創新藥研發中心和大分子生產基地，以支持公司不斷增長的業務需求。2024年3月恒瑞醫藥北方運營總部和產業化基地項目開工儀式在北京經濟技術開發區（北京亦莊）舉行。這

33、是今年的北京市重點項目之一，占地面積近10萬平方米，總建筑面積約28萬平方米。該項目建成后，恒瑞醫藥在心血管疾病等領域還將有更多創新藥在北京基地研發申報以及產業化，并致力于將北京亦莊項目打造成恒瑞又一個國際化的創新和產業化基地。生命科學行業地產市場及前景展望 廣州；蘇州。相關企業設立/規模拓展行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 2 1上海2021年1月上藥生物醫藥產業基地項目位于張江科學城核心區域張江路92號，占地面積約15萬平米，地上總建筑面積約30萬平米，總投資金額高達80億元，預計于2027年建設完成。其中，一期項目已于2021年1月開工。項目聚焦抗體與疫苗、細胞治療、基因治療三

34、大方向，將以最先進的科學技術打造全國領先的生物醫藥創新產業集群。2023年11月全球制藥巨頭企業之一美國莫德納公司在中國首個藥廠美德納中國研發生產總部項目在滬開工建設。該項目落地莘莊工業區，工業用地面積269.58畝，總投資約人民幣36億元，是截止目前全國生物醫藥領域最大投資額的標桿性外資項目。2023年12月長春高新金賽藥業全球科創總部及研發中心在張江科學城上海國際醫學園區舉行開工及奠基儀式。項目總投資約18億元，將聚焦兒童健康、抗衰老、抗腫瘤和女性健康四大管線方向，未來將布局涵蓋制劑、特醫食品、醫療器械和體外診斷試劑（IVD）等多種產品類型。2023年6月先聲藥業（中國）研發中心舉行開工儀

35、式，該項目位于虹橋國際中央商務區（閔行部分）。項目由研發總部、區域營銷總部、部分職能總部和生活配套等四大功能組成，預計將于2026年初建成投入使用。北京、上海、深圳、廣州和蘇州市場北京生命科學類產業園市場分析（2024年第一季度）資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部地圖1：北京主要生命科學產業聚集區昌平海淀經濟技術開發區大興22 戴德梁行研究部北京市場簡介根據 北京市 十四五”時期高精尖產業發展規劃，北部地區重點布局昌平區、海淀區，南部地區重點布局大興區、北京經濟技術開發區。北部的海淀、昌平發揮中關村科學城和未來科學城在醫藥健康基礎研究和前沿技術方面的科研優勢，形成對產業發展的有

36、力支撐。南部的經濟技術開發區、大興在土地規劃利用中，引導企業和項目集中布局，提升高端制造業聚集優勢。整體上，北部昌平、海淀依托頂尖院校及科研機構資源，在生命科學的創新研發領域具備顯著優勢，吸引眾多國內外頭部企業聚集。南部大興和亦莊兼顧研發與生產功能，建立了較為完整的生命科學產業鏈條。表6：北京市場存量、空置率和租金注：僅統計進入運營穩定期的成熟項目。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部產業集聚區名稱生命科學產業園存量（萬平方米）平均空置率（%）租金報價范圍（元/平方米/天）昌平中關

37、村生命科學園34.93.17%3.5-8.0經濟技術開發區62.349.37%2.5-3.5大興生物醫藥基地69.288.52%2.0-2.8表7：北京近年入市的部分重點項目項目名稱所屬產業組團建筑面積（平方米）竣工時間國際精準醫學加速中心昌平中關村生命科學園10,000 2021年華潤生命科學園（二期）大興生物醫藥基地56,700 2023年第三季度藥谷一號大興生物醫藥基地118,543 2023年第二季度（改造完成）首藥控股新藥研發與產業化基地經濟技術開發區37,400 2023年第四季度聯東U谷高端生物技術創新產業園經濟技術開發區30,658 2023年第二季度表8：北京近期代表性租賃活

38、動企業名稱細分領域進駐項目承租面積（平方米）諾誠健華CXO（醫藥外包）北大醫療產業園9,200保諾科技（北京）有限公司化藥及原材料創新大廈8,800映急醫藥技術（北京）有限公司醫療器械及耗材聯東U谷大興生物醫藥科技產業園8,000北京泛生子基因科技有限公司醫療器械及耗材北大醫療創新谷7,000百濟神州CXO（醫藥外包）生命科學園醫藥科技中心5,000行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 2 3北京市場發展趨勢展望上海生命科學類產業園市場分析（2024年第一季度）根據 北京市促進未來產業創新發展實施方案，北京面向未來生命健康和醫療需求，在海淀、石景山、通州、昌平、大興、平谷、密云、經開區等

39、區域，重點發展基因技術、細胞治療與再生醫學、腦科學與腦機接口、合成生物等細分產業。表9：北京市場未來供應項目資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部組團名稱未來供應重點項目昌平中關村生命科學園生命谷國際精準醫學產業園經濟技術開發區亦莊生命健康產業區生物醫藥標準廠房大興生物醫藥基地聯東U谷大興生物醫藥企業港2號園地圖2：上海主要生命科學產業聚集區北上海生物醫藥高端制造集聚區張江生物醫藥創新引領核心區南虹橋智慧醫療創新試驗區東方美谷生命健康融合發展區臨港新片區精準醫療先行示范區金海岸現代制藥綠色承載區24 戴 德梁行研究部上海市場簡介上海

40、重點發展生物醫藥產業已有30年時間，正全力構建“研發+臨床+制造+應用”全產業鏈。為實現世界級生物醫藥產業集群核心承載地的發展目標，上海制定了“1+5+X”生物醫藥產業園區規劃布局，各個板塊均有各自專注的細分領域，聯動并錯位發展，形成合力。根據戴德梁行持續市場追蹤，全市以生物醫藥為目標產業的園區數量已經超過90個，總體量達到782.5萬平方米。當前，上海已聚集1,400余家生物醫藥企業、100多個專業服務平臺，企業數量在全國處于領先水平。表10：上海市場存量、空置率和租金表11：上海近年入市的部分重點項目產業集聚區名稱生命科學產業園存量（萬平方米）平均空置率（%）租金報價范圍（元/平方米/天）

41、張江生物醫藥創新引領核心區91.7（張江藥谷核心區）5%4.5-7.5臨港新片區精準醫療先行示范區58.876%1.6-1.7東方美谷生命健康融合發展區20.8527%1.2-1.8金海岸現代制藥綠色承載區34.0810%0.8-1.1南虹橋智慧醫療創新試驗區34.07（閔行經濟技術開發區）18%1.6-2.4北上海生物醫藥高端制造集聚區43.7912%0.9-1.7項目名稱所屬產業組團建筑面積（平方米）竣工時間臨港生命科技園 2期臨港新片區精準醫療先行示范區308,7002019年第四季度閔虹智造源Bio Camp南虹橋智慧醫療創新試驗區133,0002022年第四季度上海金工生物醫藥產業園

42、b區金海岸現代制藥綠色承載區30,7502023年第一季度東方美谷國際醫療器械產業園東方美谷生命健康融合發展區44,7572023年第二季度國盛產投寶山藥谷北上海生物醫藥高端制造集聚區146,0002023年第二季度居里路一號張江生物醫藥創新引領核心區94,1092024年第一季度注：僅統計進入運營穩定期的成熟項目。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部行 業 微 探：中 國 生 命 科 學 領域 2 5表12：上海近期代表性租賃活動表13：上海市場未來供應項目企業名稱細分領域進駐項目承租面積（平方米）徠博科醫藥研發中心CXO（醫藥

43、外包）亞蘭德商務研發總部15,000上海藥明生基醫藥科技有限公司CXO（醫藥外包）臨港生命科技園 1期15,400邁科康創新疫苗和新型佐劑研發臨港生命科技園 2期12,700優卡迪細胞及基因治療國盛產投寶山藥谷10,000再鼎醫藥生物制藥金創大廈6,100晶泰科技AI藥物研發自貿壹號 1期3,800組團名稱未來供應重點項目張江生物醫藥創新引領核心區哈雷路899號項目臨港新片區精準醫療先行示范區臨港生命科技園 3期東方美谷生命健康融合發展區保集e藥谷南虹橋智慧醫療創新試驗區大零號灣國盛健康云城北上海生物醫藥高端制造集聚區國泰生命科技園聯東U谷海隆生命健康谷青浦生命科學園康橋青浦生命科學園上海市場

44、發展趨勢展望在“十四五”規劃中，上海計劃擴大高質量生命科學產業發展的多樣性。2021年，上海發布了 關于促進本市生物醫藥產業高質量發展的若干意見 和 上海市中醫藥發展“十四五”規劃，以進一步推動該行業的全面發展。此外，鑒于上海成熟的產業集聚以及生命科學業務進一步擴展的潛力，在不久的將來，我們將繼續看到更多與生命科學相關的房地產項目在上海及其周邊地區進入市場。最后，醫學創新研發、高端醫療設備、智能醫療、數字醫療以及人工智能的融合與應用已成為行業發展熱點，上海致力于在未來幾年內成為這些生命科學產業發展的中心市場。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，

45、戴德梁行研究部26 戴德梁行研究部表14：深圳市場存量、空置率和租金地圖3：深圳主要生命科學產業聚集區注：僅統計進入運營穩定期的成熟項目。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部組團名稱生命科學產業園存量（萬平方米）平均空置率（%）租金范圍（元/平方米/天）坪山國家生物產業基地5726%1.3-1.8光明生物醫學工程創新示范區16.6810%2.3-3.7壩光國際生物谷82.720%1.0-1.3深圳生命科學類產業園市場分析（2024年第一季度）深圳市場簡介截至2023年底，坪山全區匯聚了生物醫藥企業1,143家，生物醫藥規上企業105家，生物醫藥生產企業數量占全市四分之一。2023

46、年底，復星國際表示將在深圳坪山落地復星醫藥大灣區總部。光明區已落地全國首個合成生物重大科技基礎設施、全國首個定量合成生物學全國重點實驗室、全國最大合成生物學創新研究院、全國首個合成生物學院、全國首個國家生物制造產業創新中心、全國最大合成生物產業大會、全國首個合成生物產業專項政策，建設國際合成生物戰略發展高地。近三年深圳市新成立的合成生物企業80%落戶在光明區，現已集聚合成生物企業94家，總估值約270億元。大鵬新區正逐步落實數十家醫療器械企業遷址大鵬，將助力深圳壩光國際生物谷在醫療器械產業發展方面發揮集聚效應。大鵬新區還將聯動引進7家國家高新技術企業，推進約90個醫療器械注冊證注冊落地新區，深

47、圳國際生物谷對生物醫藥企業的“虹吸”效應有望進一步增強。光明光明生物醫學工程創新示范區寶龍寶龍生物醫藥創新發展先導區坪山國家生物產業基地壩光壩光國際生物谷精準醫療先鋒區河套深港生物醫藥創新政策探索區資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 27表15：深圳近年入市的部分重點項目表16：深圳近期代表性租賃活動資料來源：各區政府網站公開信息，戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部項目名稱所屬產業組團建筑面積（平方米）竣工時間深圳國際生物谷大鵬新區海洋生物產業園壩光國際生物谷433,0002009

48、年深圳國際生物谷大鵬新區生命科學產業園壩光國際生物谷255,0002016年大鵬新區壩光國際生物家園壩光國際生物谷139,0002022年中城生物醫藥產業園坪山國家生物產業基地120,0002022年深圳市生物醫藥創新產業園坪山國家生物產業基地300,0002023年銀星坪山生命健康產業園坪山國家生物產業基地150,0002023年衛光生命科學園一、二期光明生物醫學工程創新示范區166,8002023年 企業名稱細分領域進駐項目承租面積（平方米）華先醫藥CRO&CDMO（合同研究組織和定制研發生產機構）深圳市生物醫藥創新產業園1,800科睿馳醫療 腫瘤血管介入深圳市生物醫藥創新產業園/深圳普瑞

49、金生物藥業股份有限公司細胞與基因治療深圳市生物醫藥創新產業園2,900深圳澤醫細胞治療集團細胞與基因大鵬新區壩光國際生物家園/深信生物 mRNA技術衛光生命科學園/28 戴德梁行研究部表17：深圳市場未來供應項目深圳市場發展趨勢展望位于坪山國家級生物產業基地的深港生物醫藥產業園及生物醫藥企業加速器二期工程計劃將在2024年投入使用。三座大型以孵化、加速生物醫藥產業聚集發展的專業型產業園的入市，為片區提供充足的集基礎研發、成果轉化、臨床應用、高端制造為一體的現代國際化產業空間，助力深圳在生物醫藥各專業領域的創新及競爭力提升。位于光明生物醫學工程創新示范區的衛光生命科學園三期將提供約12萬平方米的

50、產業空間，項目所在片區內高校、科研院所和大科學裝置高度集聚，集合了一批合成生物、生物醫藥、建設基因、大分子和細胞核心技術平臺等方向的實力企業，為產學研的緊密結合提供空間載體及現實基礎。此外，深圳近期還有兩個重點生命科學相關項目。一個是位于寶龍生物藥創新發展先導區核心啟動區的深圳灣生物生態谷一期，另一個是位于河套地區的深港生物醫藥創新政策探索區的國際生物醫藥產業園。這兩個項目的竣工也將助力深圳生命科學產業蓬勃發展。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部組團名稱未來供應重點項目坪山國家生物產業基地深港生物醫藥產業園坪山國家生物產業基地生物醫藥企業加速器二期光明生物醫學工程創新示范區衛光

51、生命科學園三期寶龍生物藥創新發展先導區深圳灣生物生態谷一期工程深港生物醫藥創新政策探索區國際生物醫藥產業園行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 2 9廣州生命科學類產業園市場分析（2024年第一季度）地圖4：廣州主要生命科學產業聚集區資料來源：戴德梁行研究部中新廣州知識城廣州科學城廣州國際生物島廣州市場簡介生命科學產業是廣州市目前重點發展的戰略性新興產業之一。2017年以來，廣州市政府及各區政府陸續出臺專項政策支持產業發展，包括2017年發布的 廣州市生物醫藥產業發展五年行動計劃（2017-2021年）、2020年發布的 廣州市加快生物醫藥產業發展若干規定（修訂）、2022年出臺的 廣州

52、市黃埔區 廣州開發區加快生物醫藥產業發展實施意見細則（修訂）。目前廣州開發區的廣州國際生物島、廣州科學城、中新廣州知識城已形成了一定的產業集群，聚集生物醫藥領域各類企業近5,000家，其中世界500強企業10家，重點企業包括蔡司、費森尤斯、思拓凡、賽默飛、GE、百濟神州、諾誠健華、默克等。30 戴 德梁行研究部注：僅統計進入運營穩定期的成熟項目。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部表18：廣州市場存量、空置率和租金表19：廣州近年入市的部分重點項目表20：廣州近期代表性租賃活動產業

53、集聚區名稱生命科學產業園存量（萬平方米）平均空置率（%）租金報價范圍（元/平方米/天）廣州國際生物島45.97%3.7-5.0廣州科學城25.515%1.6-2.5中新廣州知識城36.750%1.3-2.0項目名稱所屬產業組團建筑面積（平方米）竣工時間標準產業單元四期廣州國際生物島122,3022021年邁普醫學大廈廣州科學城54,0002022年國際生物醫藥價值創新中心中新廣州知識城83,2612022年第三季度粵港澳大灣區生物安全創新港廣州科學城117,1092023年第二季度知識城創新型疫苗生產基地中新廣州知識城105,8162023年第三季度IHM粵港澳大灣區高性能醫療器械創新中心廣州

54、國際生物島55,0002023年第三季度企業名稱細分領域進駐項目承租面積（平方米）阿斯利康生物制藥標準產業單元四期17,000賽默飛N/A國際生物醫藥價值創新中心17,000威斯克生物創新疫苗知識城創新型疫苗生產基地50,000燃石醫學體外診斷、基因檢測標準產業單元四期19,000金域醫學檢驗檢測標準產業單元三期28,000行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 31表21：廣州市場未來供應項目廣州市場發展趨勢展望蘇州生命科學類產業園市場分析（2024年第一季度）廣州市戰略性新興產業發展“十四五”規劃 中廣州將構建“3+5+X”戰略性新興產業體系，生物醫藥產業作為三大新興支柱產業之一，到2

55、025年目標將實現2,100億元產值，重點發展生物藥、現代中藥、化學創新藥、高端醫療器械、干細胞與再生醫學、精準醫療、基因檢測、高端醫療、高端康養等領域。組團名稱未來供應重點項目廣州國際生物島大灣區協同創新中心廣州科學城粵港澳大灣區生物安全創新港二期中新廣州知識城生命科技港資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部地圖5：蘇州主要生命科學產業聚集區蘇州工業園區蘇州高新區吳中區資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部32 戴德梁行研究部蘇州市場簡介蘇州市生命科學產業從2006年緩慢起步后，在2010-2015年間得到快速發展，目前已經完成了“1+N”的生物醫藥布局：初步形成了以

56、蘇州工業園區為核心的區域差異化集聚區，其中蘇州工業園區已與北京中關村、上海張江共同列入國家生物醫藥行業的“第一梯隊”。蘇州生命科學產業主要包括醫療器械、化學制藥、生物制藥、現代中藥四大制造業領域，其中主要是醫療器械和化學制藥，生產總值約占全市產業總量50%左右。蘇州市在生命科學領域集聚了一批優質企業，生物藥領域集聚了信達生物、基石藥業、康寧杰瑞等高成長企業。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部注：僅統計進入運營穩定期的成熟項目。資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部表22：蘇州市場存量、空置率和租金表23：蘇州近年入市

57、的部分重點項目表24：蘇州近期代表性租賃活動產業集聚區名稱生命科學產業園存量（萬平方米）平均空置率（%）租金報價范圍（元/平方米/天）蘇州工業園區193.850%1.2-2.3蘇州高新區145.22%1.2-1.5吳中區30.20%1.2-1.5項目名稱所屬產業組團建筑面積（平方米）竣工時間陽山工業園1期一標段蘇州高新區56,3002022年第一季度吳中生物醫藥產業園一期吳中區110,000 2022年第三季度蘇州維力醫療科創園一期蘇州工業園區45,0002022年第三季度江蘇醫療器械科技產業園創新基地（四期）蘇州高新區375,0002023年第四季度蘇州生物醫藥產業園四期B區蘇州工業園區18

58、2,0002024年第一季度企業名稱細分領域進駐項目承租面積（平方米）博瑞生物醫藥(蘇州)股份有限公司醫藥原材料蘇州生物醫藥產業園一期20,777 樂明藥業化學制藥吳中生物醫藥產業園一期15,250 再鼎醫藥生物制藥蘇州生物醫藥產業園二期13,200 思道醫藥科技（蘇州）有限公司化學制藥蘇州生物醫藥產業園二期13,000 蘇州邁得諾致醫療技術醫療器械江蘇省醫療器械產業園3期12,542 行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 33展望未來，考慮到蘇州工業園區的發展成熟度，預計未來將繼續吸引生命科學相關企業入駐。同時，蘇州高新區也有望進一步發展其生命科學商業基礎設施，而吳中區總體上將持續提供

59、豐富的土地資源，為希望建設和運營自身的生命科學商業地產設施的企業提供辦公、實驗室或生產空間。蘇州市場發展趨勢展望表25：蘇州市場未來供應項目組團名稱未來供應重點項目蘇州工業園區蘇州生物醫藥產業園五期E區蘇州生物醫藥產業園六期蘇州高新區易商國際生命科學產業園創園壹號產業園吳中區吳中生物醫藥產業園二期康梧生命健康產業研發生產基地資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部，戴德梁行研究部34 戴德梁行研究部要點總結中國生命科學行業將持續增長，不僅是受益于政策和宏觀經濟因素，有利的人口結構、日益增長的公民消費能力以及更廣泛的醫療保險覆蓋范圍也逐漸顯現正向影響。以上四個方面以及其他因素不僅將推動中國生命科學產業

60、內商機涌現，還將積極影響國內對生命科學相關商業地產的需求，尤其是本報告所提及的五個城市市場。北京北京面向未來生命健康和醫療需求，在海淀、石景山、通州、昌平、大興、平谷、密云、經開區等區域，重點發展基因技術、細胞治療與再生醫學、腦科學與腦機接口、合成生物等細分產業。上海醫學創新研發、高端醫療設備、智能醫療、數字醫療以及人工智能的融合與應用已成為行業發展熱點，上海致力于在未來幾年內成為這些生命科學產業發展的中心市場。深圳專業型產業園的入市為片區提供充足的集基礎研發、成果轉化、臨床應用、高端制造為一體的現代國際化產業空間，助力深圳在生物醫藥各專業領域的創新及競爭力提升。廣州生物醫藥產業作為三大新興支

61、柱產業之一，到2025年目標將實現2,100億元產值。蘇州展望未來，考慮到其發展的成熟度，蘇州將繼續吸引與生命科學相關的企業。行 業 微 探：中 國 生 命 科 學 領域 35徐彬華東區估價及顧問服務部董事俞文佳華東區估價及顧問服務部董事張喆文華東區估價及顧問服務部助理董事36 戴德梁行研究部業務聯系人陳家輝董事總經理大中華區估價及顧問服務部主管顧悅如高級董事華東區估價及顧問服務部主管行 業 微 探：中 國 生 命 科 學領域 37陶汝鴻大中華區副總裁大中華區策略發展顧問部主管蘇智淵董事總經理中國區產業地產部主管魏超英總裁中國區項目及企業服務部侍大衛董事總經理大中華區可持續發展服務平臺聯席主管

62、中國區項自管理服務部主管李志榮環球董事大中華區副總裁大中華區資本市場部主管 38 戴 德梁行研究部關于戴德梁行戴德梁行是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請

63、瀏覽或關注我們的官方微信（戴德梁行）。免責聲明 本報告中所包含的信息從多個被認為是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息參考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。本報告中的任何內容均不得被視為CWK證券未來表現的指標。您不應基于此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對于基于本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。戴德梁行 2024年Shaun Brodie大中華區研究內容主管 華東區研究部主管李易璇臺灣研究部助理董事鄧淑賢香港研究部主管魏東北區研究部主管這篇報告是由戴德梁行華東區研究部主管及大中華區內容主管 Shaun Brodie 撰寫，沈虹騰設計，姜艷分析整理，冀楊、蔡智英和管超校對。為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業等，Shaun 主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中華區租戶研究有任何疑問，請聯系：張曉端華南及華中區研究部主管賈萱華西區研究部主管大中華區研究團隊聯系人