【研報】房地產經紀行業系列專題之三：物管or經紀？跨界競爭誰主沉浮-20200814（21頁）.pdf

《【研報】房地產經紀行業系列專題之三：物管or經紀？跨界競爭誰主沉浮-20200814（21頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《【研報】房地產經紀行業系列專題之三：物管or經紀？跨界競爭誰主沉浮-20200814（21頁）.pdf（21頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 證券研究報告 請務必閱讀正文之后的免責條款 物管物管 or 經紀經紀？跨界競爭，跨界競爭，誰主沉浮誰主沉浮 房地產經紀行業系列專題 之三2020.8.14 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點核心觀點 陳聰陳聰 首席基地產業分析 師 S1010510120047 張全國張全國 地產分析師 S1010517050001 聯系人：李金哲聯系人：李金哲 物業物業管理管理龍頭和龍頭和房地產經紀房地產經紀龍頭龍頭，在在拓展業務版圖方面各具優勢拓展業務版圖方面各具優勢。在在未來未來幾年，幾年， 各大各大企業企業可能可能積極積極培養專業能力，形成培養專業能力，形成跨界跨界競爭，競爭，分割占據分割占據房地

2、產服務垂直細房地產服務垂直細 分賽道的市場份額。分賽道的市場份額。 跨界競爭，誰主沉??？跨界競爭，誰主沉??？房地產經紀行業試圖向外拓展賽道，這在時間上和版圖 上， 同物業管理公司拓展增值服務的努力有重疊。 物業管理行業的增值服務版圖 通常包括長租、家政、零售、廣告、裝修、和房屋經紀，而經紀行業也試圖向資 產管理、長租、裝修、物業管理等領域拓展。 物業管理龍頭的長處和弱點。物業管理龍頭的長處和弱點。品質物業管理龍頭公司依托日常高頻的服務，在 封閉的小區，和大量業主產生良性互動，不僅可以妥善運用小區的公共空間，更 以經年累月的努力， 贏得了口口相傳的美譽度。 但物業管理龍頭的存量市占率很 低，布局

3、分散，基礎服務風格又偏于被動，這明顯影響了部分增值服務的展開。 房產經紀龍頭的長處和弱點。房產經紀龍頭的長處和弱點。房產經紀龍頭區域集中，市占率高，主動撮合的 經營風格有利于多元化業務展開。但房產交易單筆金額龐大，頻次很低，經紀公 司位于小區圍墻外， 只和個別小區業主連接深入， 品牌歷史口碑積累也相對薄弱。 在跨界競爭中，兩者都可能找到適合自身的多元業務領域。在跨界競爭中，兩者都可能找到適合自身的多元業務領域。我們認為，物業管 理公司更加適合從事和用戶口碑密切相關， 和小區所處場所密切相關， 和基礎服 務連接緊密的業務。例如，廣告、充電樁、美居、社區餐飲、社區旅游、早教等， 都可能是物業管理公

4、司適合開展的增值服務。 經紀行業龍頭可能適合高規模經濟 門檻，高資金流動的業務，長租、金融等業務可能比較適合經紀業務龍頭。家裝 等業務，則有待兩個行業的大公司積極探索，尋求新的盈利模型。 風險提示：風險提示：從低頻到高頻，房屋經紀公司新業務拓展緩慢的風險。 跨界交鋒，期待混業龍頭崛起?？缃缃讳h，期待混業龍頭崛起。我們認為，空間相關的泛服務市場正在經歷前 所未有的跨界競爭。 由于經紀行業和物管行業在管理風格、 服務頻次等諸多領域 差異過大， 兩個行業的龍頭可能競爭多于合作。 但和房屋相關的生活服務市場足 夠廣闊， 也足以誕生多家成功的企業。 我們看好物業管理公司開拓增值服務業務 的努力，推薦綠城

5、服務、保利物業、招商積余、新大正、碧桂園服務和永升生活 服務。我們也看好房產經紀公司布局自身適合的長租等賽道，推薦我愛我家。 資料來源：中信證券研究部繪制 房地產房地產行業行業 評級評級 強于大市強于大市（維持維持） 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 目錄目錄 物業管理和房產經紀行業的跨界競爭物業管理和房產經紀行業的跨界競爭 . 1 物業管理行業增值服務版圖不斷擴大 . 1 房產經紀龍頭試圖進入泛服務領域 . 2 跨界競爭，誰主沉??？ . 3 物業管理龍頭的跨界優勢和弱點物業管理龍頭的跨界優勢和弱點 . 4 優點一：高頻服

6、務 . 4 優點二：圍墻之內：緊密的社區連接，公共區域利用 . 5 優點三：極具口碑的品牌影響力 . 5 缺點一：極低的存量房屋市場占有率和較為分散的城市布局 . 5 缺點二：被動服務的主業風格 . 7 缺點三：科技積累相對薄弱. 8 房產經紀服務公司的跨界優勢和缺點房產經紀服務公司的跨界優勢和缺點 . 9 優點一：較高集中度和很高的區域密度 . 9 優點二：主動撮合的主業風格 . 9 優點三：重視研發投入的歷史積累 . 10 缺點一：低頻，大額的交易. 11 缺點二：圍墻之外：更弱的社區連接，無空間利用優勢 . 11 缺點三：口碑有限的品牌影響力 . 11 未來的房地產服務業未來的房地產服務

7、業 . 12 物業管理和房產經紀各自的優勢戰場 . 12 跨界合作的機遇和難點 . 14 風險提示風險提示 . 15 跨界交鋒，期待混業龍頭崛起跨界交鋒，期待混業龍頭崛起 . 15 pOoNnQnQoMoPsOtOzRxOsR8OaOaQpNmMoMqQjMrRyQlOrQtP9PrQoRvPnPrRvPmNtQ 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 插圖目錄插圖目錄 圖 1：碧桂園服務的社區增值服務內容 . 2 圖 2：相寓在管規模（萬套） . 3 圖 3：我愛我家長租公寓業務收入 單位：億元 . 3 圖 4：一個典型的自如

8、出租房間：統一的裝修風格 . 3 圖 5：一個典型的相寓出租房間：保留原始裝修風格 . 3 圖 6：深圳萬科五園小區的樸鄰二手房專營店 . 4 圖 7：2018 年 5 月(內圈)和 2020 年 5 月(外圈)杭州市場份額比較 . 4 圖 8：小區面貌年代久遠、配套落后 . 4 圖 9：改造后小區面貌、配套完善 . 4 圖 10：保利物業 2019 年中期物業管理布局情況 . 7 圖 11：物業管理服務標榜“等待”和“迎接”的管家服務，本質是一種被動服務 . 8 圖 12：科技成果的應用、識別和推廣，需要一定的收入規模作為支撐，亦會帶來規模經濟 . 8 圖 13：經紀公司強調狼性文化，重在主

9、動服務 . 10 圖 14：某房地產經紀公司的研發投入 單位：億元 . 10 圖 15：我愛我家研發投入 單位：萬元 . 10 圖 16：某房地產經紀公司廣告開支 單位：億元 . 11 圖 17：龍湖美居業務歷程與主要服務內容 . 13 圖 18：新城悅服務“新橙居”業務合作品牌與典型案例. 13 圖 19：繼建材裝飾走向大 B 端，美居業務推動家具家電走向大 B 端 . 13 圖 20：經紀龍頭對物業管理的看法競爭對立，而非合作意識 . 14 表格目錄表格目錄 表 1：13 家上市公司基礎物業服務占營業收入比重及毛利率對比 . 1 表 2：我愛我家公司主要業務布局 . 2 表 3：物業管理四

10、保一服的典型服務內容 . 5 表 4：碧桂園服務收購城市縱橫交易概況 . 5 表 5：以存量房角度出發的物業管理市場的主要公司的市場占有率情況 . 5 表 6：重點城市二手房經紀業務的市場占有率 . 9 表 7：某房地產經紀公司營業收入及 GTV 單位：億元 . 11 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 1 房地產經紀行業正試圖向外拓展業務版圖。這不僅意味著二手經紀不斷切入新房渠道 領域，更表現為經紀公司試圖在長租、裝修等業務領域培育能力，試圖打造泛房地產服務 平臺。這種努力，在時間上恰好和物業管理公司拓展增值服務業務版圖的

11、努力重疊。 物業管理物業管理和房產經紀和房產經紀行業行業的的跨界競爭跨界競爭 物業管理物業管理行業增值服務版圖不斷擴大行業增值服務版圖不斷擴大 物業管理龍頭不斷擴大增值服務版圖，物業管理上市公司來自于基礎服務的收入占比 不斷下降，來自于社區增值服務和非業主增值服務的收入占比越來越高。 表 1：13 家上市公司基礎物業服務占營業收入比重及毛利率對比 公司名稱公司名稱 2016 2017 2018 2019 占收入比占收入比 例例 毛利率毛利率 占收入比占收入比 例例 毛利率毛利率 占收入占收入 比例比例 毛利毛利 率率 占收入占收入 比例比例 毛利毛利 率率 綠城服務 70.4% 10.9 69

12、.3% 11.2 66.5% 11.4 63.5% 11.4 碧桂園服務 83.0% 30.3 81.5% 29.4 73.7% 31.9 60.3% 30.2 保利物業 74.8% 13.1 74.7% 13.7 68.8% 14.1 64.4% 14.2 彩生活 78.9% 35.6 75.6% 35.2 84.8% 26.1 86.9% 27.6 中海物業 91.1% 21.1 92.2% 21.3 90.1% 18.0 75.2% 16.2 雅生活服務 78.6% 24.9 68.5% 26.9 48.1% 27.4 55.2% 25.3 藍光嘉寶服務 58.0% 26.7 62.7%

13、 30.3 61.4% 28.0 54.3% 28.3 新城悅服務 69.6% 24.2 65.5% 25.3 63.7% 27.8 41.9% 28.1 永升生活服務 61.7% 14.7 65.1% 18.0 62.0% 23.7 57.0% 22.1 南都物業 79.8% 23.4 82.5% 20.4 82.8% 18.8 80.6% 19.1 中奧到家 88.1% 24.9 93.2% 30.1 92.7% 27.4 74.9% 28.4 佳兆業美好 38.8% 29.5 40.1% 31.9 42.0% 33.0 44.3% 27.3 濱江服務 66.9% 9.8 62.5% 15

14、.5 45.5% 15.6 58.6% 16.1 加權平均加權平均 74.9% 21.1 75.0% 21.6 70.6% 21.5 66.0% 21.4 資料來源：各公司公告，中信證券研究部 物業管理公司力圖構建社區和樓宇的泛生活服務平臺， 這一平臺不僅包括長租、 家政、 零售、廣告、裝修等業務，甚至也包括了房屋經紀業務。 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 2 圖 1：碧桂園服務的社區增值服務內容 資料來源：公司公告 房產經紀龍頭試圖房產經紀龍頭試圖進入泛進入泛服務領域服務領域 房產經紀龍頭也試圖依托線下經紀人資源，和業

15、主的廣泛連接，進入更廣闊的房地產 服務領域，其中部分領域和物業管理公司相重合。我愛我家的核心業務板塊就包括長租公 寓。自如作為經紀行業龍頭的兄弟公司，實際上也存在業務協同。 表 2：我愛我家公司主要業務布局 業務業務板塊板塊 業務簡介業務簡介 新房業務 代理銷售服務 為開發商提供包括銷售前臺服務、銷售后臺事務管理等代理服務 分銷業務 作為開發商的分銷渠道，為其帶來客源，向開發商收取傭金 電商業務 作為開發商的渠道分銷商、整合線下中小房地產中介機構，以線上網站及 手機 APP 平臺宣傳、線下機構帶客源現場看盤的方式，通過向樓盤提供客 源，收取渠道分銷費、向合作的其他房地產中介支付返費 顧問策劃業

16、務 為開發商提供項目策劃、營銷方案等服務，收取服務費 經紀業務 二手房買賣 為業主和購房人提供信息，協助交易雙方進行看房、簽約、辦理貸款等服 務 二手房租賃 為業主和租房人提供信息，協助看房、簽約、并在租賃期內提供溝通協調 等服務 資管業務 分散式 接受業主委托處理房屋出租事宜，包括受托房屋修整、撮合實現房屋出租、 定期代收及轉付租金、后期物業管理等 整棟式 標的公司承租整棟公寓，裝修后對外出租、收取租金，同時向承租人提供 物業管理服務 資料來源：公司公告，中信證券研究部 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 3 圖 2：相寓

17、在管規模（萬套） 資料來源：公司公告 圖 3：我愛我家長租公寓業務收入 單位：億元 資料來源：公司公告 圖 4：一個典型的自如出租房間：統一的裝修風格 資料來源：自如 APP 圖 5：一個典型的相寓出租房間：保留原始裝修風格 資料來源：相寓 APP 除了長租公寓之外，我愛我家等經紀龍頭也對家裝等業務有興趣。從長租公寓出發， 家政等業務或也在經紀龍頭的考慮之列。 根據貝殼招股書的預測，包括新房和二手房在內的房屋裝修市場，2019 年規模約為 2.9 萬億，2024 年有望增長到 4.1 萬億元?？焖侔l展的住房市場也為房屋裝修等業務提供 了更多的基礎。 跨界跨界競爭，競爭，誰主沉浮誰主沉??？ 隨著

18、跨界之風加劇，物業管理和房產經紀龍頭的業務版圖逐漸產生競爭。首先，物業 管理公司本身視房產經紀為增值服務的一種。這就產生了自然的競爭，物業管理公司視中 介企業為重要競爭對手。 當然，事實上，具備線下經紀人和門店資源，房源體系的經紀行業龍頭，確實占據上 風，而物業管理公司切入經紀業務，至今并未顯出極強的戰斗力。 0 5 10 15 20 25 30 35 20152016201720182019 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 20152016201720182019 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分

19、 4 圖 6：深圳萬科五園小區的樸鄰二手房專營店 圖 7：2018 年 5 月(內圈)和 2020 年 5 月(外圈)杭州市場份額比較 資料來源：中信證券研究部攝 資料來源：杭州市住房保障和房產管理局 其次，物業管理公司和房產經紀公司一些增值服務領域是重合的。例如，長租公寓的 競爭，本身就可能是經紀業務公司旗下品牌和物業管理公司旗下品牌的競爭。 甚至，房地產經紀龍頭在股東層面也有從事物業管理的嘗試。左暉是北京愿景明德管 理咨詢有限公司的投資人，愿景明德從事城市存量更新業務，是勁松模式的發起者。老舊 小區物業管理就是愿景明德的業務之一。 物業管理物業管理龍頭的龍頭的跨界跨界優勢和優勢和弱點弱點

20、優點優點一：一：高頻高頻服務服務 物業管理是一種高頻服務。 雖然物業費的交付可能是月度， 也可能是半年度或者年度， 但物業服務的發生是高頻的。高頻的服務、互動、是開展增值服務推介的好場景。 鏈家 （貝 殼） 我愛我 家 豪世華 邦 其他 圖 8：小區面貌年代久遠、配套落后 圖 9：改造后小區面貌、配套完善 資料來源：北京規劃自然資源公眾號 資料來源：朝陽報 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 5 表 3：物業管理四保一服的典型服務內容 內容內容 具體要求具體要求 保安 配備專職的秩序維護人員，身體健康，工作認真負責并參加定期

21、培訓；能處理和應對小區公共 秩序維護工作，處理小區日常的人員、車輛進出登記管理，應對小區突發事件；正確使用各類 消防、物防、技防器械和設備，能夠掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。 保潔 公共區域的清潔衛生，包含樓內公共區域、戶外公共區域、垃圾清運等。 保綠 公共區域綠化、景觀的日常養護。包含水景、花壇、綠地、植被等。 保修 共用部分、共用設備設施日常運行、保養、維護。包含房屋結構、水電管道、公共照明、消防 設施等。 客服中心 接待業主反饋問題，24 小時手里業主報修等。 資料來源：中信證券研究部整理 優點優點二二：圍墻圍墻之內：之內：緊密緊密的社區連接的社區連接，公共區域利用公共

22、區域利用 我國的社區是圍合式的，物業管理公司可以有效利用小區的公共空間，這不僅包括利 用電梯空間做廣告，也包括用物業管理用房開展經紀業務等活動。當然，法律規定這些空 間的用益權屬于全體業主，不屬于物業管理公司，但物業管理公司的確有較大的自主權， 決定如何利用這些空間，并提取一些傭金。 物業管理公司對空間的運營，天然意味著一些增值服務的業務機會。 表 4：碧桂園服務收購城市縱橫交易概況 收購標的收購標的 城市縱橫 標的行業標的行業 城市樓宇電梯廣告（類似于分眾傳媒） 公司利潤規模公司利潤規模 公司 2018 年、2019 年除稅后凈利潤為 6667 萬、7893 萬元；業績承諾為 2020 年-

23、2022 年，承諾業績為 7501 萬元、 收購方式收購方式 全資收購，分 2 階段進行，并配合業績對賭。其中 1 階段收購城市縱橫 65%股 份，總成本不高于 5.11 億元；2 階段收購城市縱橫 35%股份，總成本依據 2022 年實現的扣非凈利潤計算，約 11-12 倍 PE。 資料來源：公司公告，中信證券研究部 優點優點三：三：極具極具口碑的品牌影響力口碑的品牌影響力 物業管理公司的品牌大多承繼自開發企業，在品牌不斷升級的過程中，形成了良好的 口碑。萬科、綠城、金地、龍湖等物業管理頭部品牌，客觀上也和開發企業持續不斷的營 建投入有關系。 缺點缺點一：一：極低極低的的存量存量房屋市場占有

24、率房屋市場占有率和和較為分散的較為分散的城市城市布局布局 相比起廣闊的存量房，甚至包括萬科物業在內的頭部物業管理公司，其市占率都是極 低的。 較低的存量房市占率在客觀限制了一些業務取得成功。 無論是房屋經紀、 電梯廣告， 還是零售配送、家政服務，都需要企業具備區域密度。對物業管理公司來說，低頭部市占 率的事實既意味著發展空間廣闊，也意味著增值服務開展存在難度。 表 5：以存量房角度出發的物業管理市場的主要公司的市場占有率情況 單位：百萬平米 公司名稱公司名稱 合約面積合約面積 在管面積在管面積 市場占有率市場占有率 萬科物業 640.0 450.0 1.21% 彩生活 562.0 359.7

25、0.96% 保利物業 498.1 287.0 0.77% 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 6 公司名稱公司名稱 合約面積合約面積 在管面積在管面積 市場占有率市場占有率 碧桂園服務 684.7 276.1 0.74% 雅生活服務 356.2 234.0 0.63% TOP5 市占率合計市占率合計 4.31% 綠城服務 445.6 212.4 0.57% 招商積余 152.7 0.41% 中海物業 - 151.4 0.41% 恒大物業 145.0 0.39% 金科智慧服務 248.6 120.5 0.32% TOP10 市

26、占率合計市占率合計 6.40% 藍光嘉寶服務 116.9 71.7 0.19% 世茂服務 100.9 68.2 0.18% 中奧到家 72.0 65.4 0.18% 永升生活服務 110.6 65.2 0.17% 南都物業 60.6 60.6 0.16% 新城悅服務 152.8 60.2 0.16% 建業新生活 57.7 57.0 0.15% 融創服務 157.7 53.0 0.14% 萬榮家 75.6 48.4 0.13% 佳兆業美好 53.8 46.2 0.12% 正榮服務 37.0 22.9 0.06% 合景悠活 29.4 21.6 0.06% 鑫苑服務 37.0 20.1 0.05%

27、金融街物業 21.4 19.9 0.05% 弘陽服務 27.6 15.8 0.04% 濱江服務 26.8 14.4 0.04% 樣本樣本公司合計公司合計 8.31% 資料來源：各公司公告，中信證券研究部 注：我們以查房的方法論測算我國城鎮存量住房規模約為 373 億平 方米（詳見中國房屋存量可能存在明顯低估 ，2019-11-5） ，以住宅的存量作為基數測算市場占有率，雖然因 為不包含公建等業態放大了分母，但是另一方面，該市場占有率仍是比物業管理協會數據更小，蓋因物業管理協 會統計采用的是會員上報數據，而忽略了大量無物業管理的老舊小區, 物業管理公司不僅市占率不高，而且區域布局分散。由于絕大多

28、數物業管理面積來自 于新房交付， 而新房交付不可能始終在特定區域開展， 故而物業管理公司的布局相當分散。 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 7 圖 10：保利物業 2019 年中期物業管理布局情況 資料來源：公司公告 缺點二缺點二：被動被動服務服務的主業的主業風格風格 物業管理公司的主要工作是解決客戶問題，而客戶問題的產生是不依賴于物業管理公 司的物業管理公司的服務經常是一種被動服務。例如，維修等服務存在，本身就是因 為設備設施需要維修，而不是因為物業管理公司希望發起維修活動。被動服務的特點也造 成了物業管理公司雖然和業主

29、互動頻繁，但在公司文化方面卻不習慣于將這種互動轉化為 創造盈利的過程。我們認為，社區增值服務需要由獨立的團隊開展，基礎服務的團隊不能 復聘，只能協同。此外，由于被動服務發生的具體時間點并不由物管公司決定，故而物業 管理公司的員工必須留有空檔時間，隨時處于響應的狀態。 絕大多數社區增值服務是一種主動服務，主動服務往往具備“狼性”的特點，講究捕捉 甚至創造客戶的需求。 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 8 圖 11：物業管理服務標榜“等待”和“迎接”的管家服務，本質是一種被動服務 資料來源：某物業管理公司官網 缺點缺點三：三：

30、科技科技積累相對薄弱積累相對薄弱 物業管理公司在科技投入方面比較有限，龍頭物業管理公司的投入規模也很難超過億 元?？萍纪度胂鄬Σ蛔?，和公司規模不大有很密切的關系。只有市占率明顯提高，科技投 入的合理性才能顯現。 圖 12：科技成果的應用、識別和推廣，需要一定的收入規模作為支撐，亦會帶來規模經濟 資料來源：中國物業管理協會，中信證券研究部 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 9 房產經紀服務房產經紀服務公司的跨界優勢和公司的跨界優勢和缺點缺點 優點優點一：一：較高較高集中度和很高的集中度和很高的區域密度區域密度 相比物業管理公

31、司，房產經紀服務公司的市占率顯然更高。而且，由于門店并不是開 發活動形成的，房產經紀公司的區域密度也是很高的。在單區域，交易市占率達到 50%以 上，且布點覆蓋 80%以上小區的龍頭經紀公司是存在的。 表 6：重點城市二手房經紀業務的市場占有率 城市城市 鏈家鏈家 德佑德佑 我愛我家我愛我家 中原中原 Q 房房網網 合富輝煌合富輝煌 易居易居 麥田麥田 樂樂有家有家 數據數據口徑口徑 北京 44.7% 11.7% 4.1% 2020M6 深圳 13.2% 8.0% 14.62% 17.7% 20.9% 2020Q2 廣州 8.6% 2.1% 1.4% 0.4% 2020M6 資料來源：北京住建

32、委，深房中協，廣州房地產中介協會，中信證券研究部 注：由于各個城市二手房買賣業務 的交易方式，網簽流程，網簽滯后等因素各不相同，市場份額排行榜只公布前 10 名企業，所以市場份額不一定 絕對精準 經紀公司在市占率和區域密度上明顯領先于物業管理公司，這有效彌補了經紀公司不 能深入社區的不足。 優點二優點二：主動撮合主動撮合的的主業主業風格風格 經紀行業是一個主動提供服務的行業，具備“狼性”文化。經紀人得以比較主動安排 自己的工作時間，利用系統，撮合交易?？蛻舻姆赵V求大多數是可以預見的，經紀人不 需要預留太多的時間應對突發問題。 絕大多數社區服務（裝修，旅游，教育，家政等）都是一種主動服務，而不

33、是一種被 動響應的服務。經紀人當然也不能直接復用，但更加狼性的公司文化，也令經紀公司在業 務拓展時占據一定優勢。 實際上，物業管理公司在拓展增值服務，往往也需要自建團隊，而不能直接利用物業 管理的從業人員。 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 10 圖 13：經紀公司強調狼性文化，重在主動服務 資料來源：某經紀公司宣傳片 優點優點三：重視研發投入的歷史積累三：重視研發投入的歷史積累 相比物業管理公司，房產經紀公司的互聯網基因的確更加充分。線上撮合交易并不是 一種選擇，而是必由之路。房地產經紀公司的研發投入也持續居高不下。 圖

34、 14：某房地產經紀公司的研發投入 單位：億元 資料來源：公司公告，中信證券研究部 圖 15：我愛我家研發投入 單位：萬元 資料來源：公司公告，中信證券研究部 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2017201820192020Q1 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 20182019 房地產經紀行業系列專題之三房地產經紀行業系列專題之三2020.8.14 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 11 缺點缺點一：一：低頻低頻，大額的交易，大額的交易 經紀行業是一個低頻，大額交易的行業。這個行業的 GMV 雖然

35、高，但交易頻次卻很 少。一個家庭究其一生，都不會有多少次房屋的買賣；一個社區在很長的時間內，都不會 出現充分換手。租賃頻次略高一點，但租賃代理并非房屋經紀的重要業務組成部分。 低頻、大額的交易要切入高頻的社區服務，存在相當巨大的難度。 表 7：某房地產經紀公司營業收入及 GTV 單位：億元 業務業務 營業收入營業收入 GTV 2017 2018 2019 2017 2018 2019 新房 64 75 203 2,526 2,808 7,476 二手房 185 202 246 7,377 8,219 12,974 其他 6 10 12 241 504 827 合計 255 286 460 10

36、,144 11,531 21,277 資料來源：公司公告，中信證券研究部 缺點二缺點二：圍墻圍墻之外：之外：更更弱的社區連接弱的社區連接，無空間利用無空間利用優勢優勢 房產經紀公司的社區連接，要遠遠弱于物業管理公司。尤其是，房產經紀公司的場所 一般來自于租賃，門店租金也是房產經紀公司的重要成本之一。這些門店位于小區圍墻之 外，家政等業務銜接頗具難度，廣告等業務更是不可能展開。 缺點缺點三：三：口碑口碑有限的有限的品牌品牌影響力影響力 房產經紀的社會口碑確實不如品質物業管理公司。經紀平臺需要持續廣告投入等，才 能獲得一定的平臺美譽度。相比之下，萬科、綠城等頭部物業管理平臺，并不需要在營銷 方面付出太多。 圖 16：某房地產經紀公司廣告開支 單位：億元 資料來源：公司公告，中信證券研究部 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 201720182