【研報】房地產經紀行業系列專題三：地產與證券對比基于經紀傭金率視角-210131（28頁）.pdf

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1、20212021年年1 1月月3131日日 請務必閱讀正文后免責條款 房地產經紀系列專題三房地產經紀系列專題三 地產與證券對比地產與證券對比基于經紀傭金率視角基于經紀傭金率視角 證券研究報告證券研究報告 行業評級：行業評級： 地產地產強于大市（維持）強于大市（維持） 非銀非銀強于大市（維持）強于大市（維持） 核心觀點核心觀點 2 近年國內地產經紀傭金率穩步提升，與部分國家傭金下行存在反差。近年國內地產經紀傭金率穩步提升，與部分國家傭金下行存在反差。2014-2019年國內地產經紀平均傭金率從2.0%升至2.4%，其中存量 房從2.1%升至2.5%、新房從1.9%升至2.3%；目前各地傭金率呈現

2、分化，區間分布在1%-4%，多數城市為2%-3%。從國際經驗看，隨著互聯 網普及、行業競爭加劇等，2002-2015年31個國家與地區二手房平均傭金率從4.2%降至3.5%，與國內傭金率近年上行存在反差；盡管美 國傭金率達5.5%，但更多源于特殊歷史緣由、難成標桿，包括MLS房源壟斷地位、買賣經紀人制度、政策對傭金競爭限制等。 內外因素推動證券經紀傭金率持續下降，業務逐步轉型流量入口。內外因素推動證券經紀傭金率持續下降，業務逐步轉型流量入口。2002-2019年證券經紀行業傭金率從監管層所設3上限持續降至 0.29。從外部因素看，主要因2002年以來政策松綁（傭金定價市場化與開戶政策放開），疊

3、加2014年前后互聯網券商入場、憑借極低 的邊際獲客成本壓降傭金率；從內部因素看，服務高度同質化、邊際成本低以及盈利模式多樣是證券公司增加通道供給、推動傭金率下 行的實質條件。隨著傭金率下行、經紀收入對市場成交量彈性下降，證券經紀業務逐漸向流量入口轉型。 地產經紀與證券同途殊歸，低傭金模式難以走遠。地產經紀與證券同途殊歸，低傭金模式難以走遠。不同于證券公司通過壓降傭金快速崛起、推動行業傭金率下行，主打低傭金、去門店 化的地產中介O2O平臺以失敗告終，且2014年以來行業傭金率持續上行，主要因：1）不同于證券經紀高度同質化，房產交易天然存在信 息不對稱問題，房源、客源與經紀人能力差異決定地產中介服務亦存在差異；2）地產經紀機構低傭金獲客所需資金投入大，且難以通 過去門店化、培養用戶習慣降低成本；3）地產中介收入高度依賴交易傭金，裝修等衍生服務短期業績貢獻有限。展望未來，地產經紀 行業格局趨穩