德勤：物業行業專題報告(40頁).pdf

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1、物業行業專題報告 中國高管薪酬研究中心， 管理咨詢 （上海） 有限公司 2020年6月 2 Brochure / report title goes here | Section title goes here 版權及免責聲明 2 報告導讀 3 一、中國物業行業發展態勢 4 二、中國物業行業組織發展趨勢 12 三、中國物業行業股權激勵趨勢 20 高管薪酬研究中心簡介及聯系方式 29 物業行業專題報告 | 版權及免責聲明 2 版權及免責聲明 本研究成果屬于管理咨詢(上海)有限公司(簡稱“”)版權所有，未 經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制和發布。如引用發 布，需注明出處為，且不得

2、對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修 改。保留對任何侵權行為和有悖報告原意的引用行為進行追究的權利。 本研究報告數據來源于樣本公司公開披露的招股說明書、年度報告等公告 資料，部分數據源自國家統計局等公開渠道，詳見報告相關頁面具體標注。 本研究內容及觀點僅供交流與參考，因依賴本研究成果所導致的任何錯誤、 損失，均不負責，亦不承擔任何法律責任。 此書面材料為管理咨詢(上海)有限公司(簡稱“”)所有。在獲得書面同意之前，這一書面材料的任何部分 都不可被復制、影印、或以電子版本方式進行復制等。 3 物業行業專題報告 | 報告導讀 報告導讀 中國物業行業發展態勢 中國物業管理市場呈現出巨大發展潛力，物

3、業行業企業增值服務收入增長顯著；在競爭 格局上TOP100企業市場集中度增強，獨立 第三方物業企業與地產集團拆分物業企業走 差異化發展路徑；同時物業行業資本運作趨 勢明顯，物業企業現上市與收并購熱潮 中國物業行業股權激勵趨勢 傳統的薪酬激勵機制對物業企業發展所需的 核心人才吸引力與綁定性不足，越來越多的 物業企業探索股權激勵機制。物業企業上市 前后股權激勵計劃根據上市前后時點和激勵 路徑的不同通常有多種規劃情形。 中國物業行業組織發展趨勢 行業標桿企業紛紛向智慧化、跨界化、生態 化轉型升級，傳統組織架構面臨挑戰，能否 成功構建適應未來發展的組織能力，成為物 業企業決勝未來的關鍵 4 物業行業專

4、題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 一、中國物業行業發展態勢 5 物業行業專題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 物業行業整體發展現狀分析 物業管理市場存量與增量并存，未來擁有萬億級市場容量 中國國家統計局數據顯示，2015-2019 年中，新開工房屋面積（含住宅、辦公 樓、商業用房等）呈持續上升趨勢。隨 著中國城市人口及人均住房面積增長、 居民對生活及工作環境面積的需求增 加，以及國務院關于加強和完善城鄉 社區治理的意見等相關優惠政策的出 臺，物業管理市場呈現出巨大發展潛力。 中國指數研究院數據顯示，2015-2018 年中國TOP100物業管理公司合同儲備 項目面積均值逐年提升，2018

5、 年中國 社區增值服務市場規模約為9,220.90 億 元，按照10%的增長率計算，到2025 年 市場容量預計達1.80 萬億元，中國物業 管理行業迎來黃金發展期。 圖1： 2015-2019年地產開發企業新開工房屋面積 資料來源： 中國國家統計局 圖2： 2015-2018 年TOP100物業企業儲備面積增長情況 資料來源： 中國指數研究院 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 2015年2016年 2017年2018年 2019年 住宅新開工房屋面積別墅、高檔公寓新開工房屋面積 辦公樓新開工房屋面積商業營業用房新開工房屋面積 其他用途新開工房屋

6、面積 單位：萬平方米 154,454 166,928 178,654 209,342 227,154 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 2015年2016年2017年2018年 合同儲備項目面積均值合同儲備項目面積均值增長率 單位：萬平方米 6 物業行業專題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 物業行業競爭格局分析 TOP100市場集中度增強，頭部效應顯現；獨立第三方物業與地 產集團物業差異化發展 碧桂園服務 新城悅 佳兆業物業 地產集團物業公司 獨立第三方物業公司 長城物業 港聯不動產服務

7、重慶新大正 依托地產開發帶來的資源優勢，承接優質項目；強化市場拓展能力，開 拓第三方市場；開展高質量并購，實現高效擴張。 通過技術賦能，延展公共資源與資產管理服務，利用大數據創新業務， 承接公眾、醫院、學校等多種服務業態，積極開拓全國市場。 圖3： 2015-2018年百強企業管理規模與市場份額變化情況 資料來源： 中國指數研究院 單位：十萬平方米，個 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2015201620172018 管理面積

8、均值在管項目數量均值市場份額 28.42% 29.44% 32.42% 38.85% 236.15 154 272.51 166 316.38 178 371.81 192 市場集中度持續增強 2018年，TOP100物業公司市場份額達到38.85%，平均在管項目為192個，較上一年均進一步增長，行業集中度呈現快速上升趨 勢。前十位物業公司企業管理面積均值，是TOP100企業均值的6.43 倍，頭部效應顯著。 圖4： 地產物業與第三方物業差異化發展路徑 7 物業行業專題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 物業行業收入結構分析 服務模式創新， 增值服務收入增長顯著 TOP100物業公司著力提升管

9、理規模的同 時，正打破傳統物業服務邊界，挖掘服 務價值，推動營收穩步增長。2018年增值 服務收入均值1.73 億元，占比19.51%，其中 非業主增值服務占比達45.60%，主要包 括案場服務、顧問服務、工程服務；業主 增值服務為為54.50%，空間運營、房屋 經紀和電商服務占比位列前三。 圖5：2017-2018年TOP100物業企業收入情況 資料來源： 中國指數研究院， 咨詢整理分析 圖7：2018年TOP100物業企業基礎物業收入分布 圖6： 2018年TOP100物業企業增值服務收入分布 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,00

10、0 9,000 10,000 20172018 基礎物業服務收入均值 增值服務收入均值 81.8% 80.49% 18.2% 19.51% 單位：萬元 1% 2% 2% 2% 4% 5% 5% 6% 8% 10% 14% 14% 18% 0%5%10%15%20% 汽車服務 家居服務 社區教育 養老服務 家政服務 社區金融 其他服務 電商服務 房屋經紀 空間運營 顧問咨詢 工程服務 案場服務 非業主 增值服務 業主 增值服務 46% 20% 14% 7% 5% 3%3% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 住宅物業 辦公物業 商業物業 產業園區 其他類型 學校物業 醫院物業 公

11、眾物業 8 物業行業專題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 物業行業資本運作趨勢（1/2） 抗周期屬性助推物業企業上市熱潮，大型物業公司收并購活躍 圖8：2014-2020年物業企業上市時間軸（截至2020年4月5日） 2014年以來物業企業現上市熱潮 地產行業逐步進入下行周期后，物業 管理行業因具備較強的抗周期能力，逐 步受到資本青睞。對接資本市場可為物 業企業在拓展市場、吸引人才、提升技 術與服務能力方面提供有利支撐。 自2014年彩生活赴港上市開啟物業企 業上市熱潮后，截至目前共有22家物 業公司登陸港股，3家物業公司登陸A 股（南都物業、新大正、招商積余）。 地產集團拆分旗下物業公司赴

12、港股上市 為一大趨勢。 2019年大型物業公司收并購活躍 在行業集中化發展過程中，小型物業公 司擁有較強的地區市場經驗和政府資 源，但融資能力與技術能力有限，而近 年來在資本市場較為活躍的大型物業公 司擁有較強的資金與規模優勢，紛紛通 過并購中小型物業公司的方式實現市場 拓展。2019年，物業企業共發生22起 并購案，總金額超44億元。 獨立物業公司 地產集團拆分物業公司 浦江中國 201491022016 7012 201851022020 彩生活 興業物聯 燁星集團 綠城服務 祈福生活服務 南都物業 雅生活 碧桂園服務 新城悅服務 佳兆業美好 永升生活服務 中海物業 中奧到家 奧園健康 濱

13、江服務 藍光嘉寶服務 和泓服務 新大正 鑫苑服務 銀城生活服務 招商積余 保利物業 寶龍商業 時代鄰里 9 物業行業專題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 企業簡稱被收購企業名稱收購金額 （萬元）收購股權比例 雅生活服務 中民物業156,00060% 新中民物業不超過50,00060% 廣州粵華物業19,53451% 哈爾濱景陽物業11,38860% 青島華仁物業13,35889.66% 碧桂園服務 港聯不動產服務37,540100% 嘉凱城集團物業19,000100% 北京盛世物業9,000100% 元海資產物業10,000100% 聯源物業13,600100% 佳兆業美好 江蘇恒源物業3,

14、41651% 嘉興大樹物業3,65860% 永升生活服務青島雅園物業36,20055% 圖9：2019部分上市物業公司收并購交易情況 資料來源： 中國指數研究院， 咨詢整理分析 10 物業行業專題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 物業行業資本運作趨勢（2/2） 物業企業上市多以紅籌上市為主要路徑，同時上市前股權激勵計 劃的激勵載體通常會體現在不同的持股路徑中 物業企業上市通常有兩種路徑： “H股上市”指國內注冊的企業實體直接赴香港上市。 “紅籌上市” 指國內企業通過搭建海外架構作為上市主體，收購/控制國內企業的資產/權益，在國外證券交易所上市。本次 調研的物業企業多采用此種方式。 上市前股權

15、激勵計劃通常設立信托或 BVI公司作為激勵載體，并體現在海 外架構中；具體視購股權、股份獎勵 計劃等不同激勵形式而異 圖10：紅籌上市直接持股結構示意圖圖11：紅籌上市VIE架構示意圖 創始人 投資人BVI公司 開曼公司 （上市主體） 香港公司 境內運營 實體 創始人 投資人BVI公司 員工持股/ 股權激勵 平臺 開曼公司 （上市主體） 香港公司 境內運營 實體 境內持股 股東 WFOE 境外 境內 境外 境內 員工持股/ 股權激勵 平臺 11 物業行業專題報告 | 一、中國物業行業發展態勢 物業行業發展趨勢對企業組織與人才帶來的挑戰 行業集中度不斷增加、以客戶為中心提供物業相關多元化全面 服

16、務、借助信息技術發展提速的行業環境對物業公司組織與人 才提出挑戰 挑戰點一：傳統組織架構無法支撐多元業態 物業公司傳統架構通常按照產品或區域劃分，隨著越來越多的 物業公司打破服務邊界，挖掘增值服務，傳統架構日益表現出 協同困難、創新與孵化缺失、決策鏈條過長等問題，難以承接 公司多元業務發展模式。 基于國際五大行發展經驗，國內物業公司已開始介 入租售、咨詢、案場業務，并向零售、養老、早教 等增值服務布局。未來還可借鑒北美物業領先者First Service Corporation的業務模式，延伸至地產下游的 裝飾裝修、衣櫥定制、地板鋪裝等消費領域，實現服 務類型的多元化拓展 地產集團物業公司 行

17、業集中化趨勢持續 大型物業管理公司通過內生增長及并購中小型物業管 理公司積極加速擴張，不斷擴大在管物業管理規模， 市場份額預計將持續提高。 挑戰點二：內部人才儲備與培養難以滿足企業擴張需求 物業公司傳統架構通常按照產品或區域劃分，隨著越來越多的 物業公司打破服務邊界，挖掘增值服務，傳統架構日益表現出 協同困難、創新與孵化缺失、決策鏈條過長等問題，難以承接 公司多元業務發展模式。 信息技術成為重要驅動力 物聯網、AI技術、云計算、智能終端和其他信息技術 的應用將加速實現生活服務的數字化、自動化、現代 化，有利于物業公司降低成本、提高服務質量。與此 同時，政府部門對智慧社區的發展表現出積極的支 持

18、態度。 挑戰點三：傳統薪酬激勵機制對復合型人才的吸引與綁定性不足 物業行業原有的建筑、水電、綠化等傳統人才已無法滿足當下 需求，具備信息技術、公共關系管理、金融、社區運營等知識 的復合型專業人才成為物業企業發展需要的稀缺資源，傳統薪 酬激勵機制亟待更新以便更好地吸引與綁定人才，助力公司長 期發展。 圖12： 12 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 二、中國物業行業組織發展趨勢 13 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 近3年來，物業行業頭部企業的戰略思 路呈現顯著的共性特點： 戰場擴大：從住宅到商業、公建、市 政，從城市到鄉鎮，從一二線城市到 全國化布局，從傳

19、統四保到一體化整 合服務，從國內到海外 戰術革新：投資并購、產業合作、政 企呼應、行業聯盟、分拆上市 戰斗升維：專業化、數字化、智能 化、中臺賦能、生態構建 圖13：行業發展關鍵詞 物業行業競爭的下半場，行業標桿企業紛紛啟動了從 傳統物業服務向智慧化、跨界化、生態化的轉型升級 投資并購社區生態城市服務科技驅動跨界合作 圖14： 資料來源： 研究 通過內涵生 長、外部合作 等方式發力商 寫、政企物業 拓展城市空間 業務“物業城 市” 持續進行數字 化變革，多維 升級傳統物業 管理模式 以物業服務為中 心，構建一個具 有極強業務延展 性的資產與生活 服務平臺 進軍產業服務 與城市綜合服 務領域 數

20、字化布局，為 生活服務賦能， 助力“未來社 區”戰略 城市共生計劃 保持高質量規 模發展 深度挖掘社區 增值服務增長 空間 “AI+社區” 2019年更名 為“碧桂園智 慧物業服務” 全鏈條資源整 合，實現全業態 管理、全生活 場景、全生命周 期服務覆蓋，形 成多元化“品牌 樹”體系 圍繞“空間” 內核，做服務 集成商，以科 技驅動物業 管理 打造空間的制 造和管理的 能力 打造進一步洞 察客戶能力 打造服務集成 能力 著力打造“物 業管理發展” 與“社區生態 建設”雙主航 道的發展模式 融匯互聯網思 維、物聯網技 術與社區生態 運營，促成物 業服務企業轉 型升級一體化 解決方案 物業服務體驗

21、 提升：更智慧 化的連接，更 高品質的服 務，更科技的 生活方式 2018年華潤物 業更名為“華 潤物業科技” 戰 略 方 向 發 力 方 向 “住宅商企， 兩翼齊飛” “全周期社區 生活服務整合 運營商” “空間即服務”“悅 +” 戰略： 以“智慧服務 生活”為品牌 理念，整合資 產托管、智慧 物聯、平臺創 新等戰略業務 “創造生活的 美好” “大物業” ： 全域物業 全業態物業 全民物業 全技術物業 全價值物業 “科技化+人 性化”雙驅動 發展 萬科物業綠城服務碧桂園服務保利物業龍湖物業長城物業華潤物業科技 14 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 面對新戰略帶來的顛覆式的

22、行業變革，傳統組織 架構面臨重重挑戰 微觀層面，物業服務的范圍從傳統物 業“四?！毖诱怪羾@著社區用戶的 深層次需求的全生命周期服務。 宏觀層面，物業服務場景從住宅或 商企的單一場景延展至衣、食、 住、行、學、商、娛、醫等城市生 活全場景覆蓋。 業務領域的顛覆 原有業務邊界變得模糊化，業務領域 無限延伸 面對顛覆性的行業變革 物業行業傳統組織模式的困境： 協同困境：傳統架構往往按產品或區 域劃分，但全新的業務模式轉為圍繞 客戶和場景開展，跨區域、跨條線、 跨業務單元的協同任務成倍增加，組 織原有的權責邊界和組織壁壘成為了 協同的阻礙，組織效率往往被消耗在 反復溝通和責任推諉中。 創新困境：一方

23、面新業務發展缺乏責 權明確的組織單元承載，另一方面傳 統物業內部運營的流程與機制，難以 支持在創新孵化中的方向把控、資源 調配和關鍵業務決策。 決策困境：在業務升級轉型的背景 下，客戶界面的需求和反饋變得越發 多元和復雜，傳統組織架構下權利集 中在高層，決策鏈條長，難以做到及 時響應。 圖 16：物業行業常見的兩種組織架構模式 金字塔型架構 總部 大區 城市 項目/片區 矩陣型架構 總部 大 區 / 城 市 項目/片區 借助信息技術發展，商業模式從傳 統的對“物” 的打理，向線上線下 結合的“資產”與“社群”價值運 營方向發展。 從傳統的通過物業服務獲取價值，探 索更多元的價值來源，借助產業鏈

24、生 態合作，使“空間”“流量”“連 接”“活動”都成為可挖掘的全新利 潤增長點。 商業模式的轉型和組織效率提升的 雙重要求下，互聯網、人工智能、 物聯網等技術已在行業龍頭企業的 運營管理中得到廣泛應用。 通過信息化平臺將“人與物” “物與物”之間的屏障打通，力求 實現信息的高速傳遞或決策的及時 判斷。 通過“資產”與“社群”價值運營，布局產 業鏈生態，以連接創造價值 業務運營管理與數字化技術深度融合 運營管理的顛覆商業模式的顛覆 圖15： 事業群 事業部 15 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 能否成功構建適應未來發展的組織能力， 成為了物業企業決勝未來的關鍵 未來的物業企業

25、需要具備哪些全新 組織能力？ 在競爭的全新戰場，能否在當下 充分激活組織，快速構建適應未 來發展的組織能力，成為了物業 企業決勝未來的關鍵因素。 基于對戰略的分析發現，在數字 化轉型浪潮影響下，線上和線下 的融合連接已經成為了物業行業 發展的新引擎，因此對未來的物 業企業的組織能力也提出了全新 的要求。 對于物業企業來說，需要在組織 中植入駕馭數字化變革的敏捷組 織基因，包括客戶中心、敏捷靈 活、高效協同、持續創新、開放 共享和技術卓越，這些組織能力 過去往往被人們認為是互聯網公 司才需要具備的。 從內向型的關注轉變成外向型的 關注，更關注客戶的場景化需求 和企業當前在產業鏈生態系統里 面扮演

26、什么樣的角色 客戶中心 擁抱市場變化并及時作出判斷， 內部組織架構、業務流程、運作 機制可以及時作出敏捷響應和靈 活調整 敏捷靈活 打破原有組織壁壘，從任務、產 品、市場、客戶和運營等不同角 度的需求出發，積極、高效的協 同合作，并使用數字化平臺促進 協作文化和開放交流 高效協同 敏銳且精準地把握市場與客戶的 潛在需求，運用跨界思維和互聯 網思維模式，不斷突破傳統物業 模式的瓶頸，開創全新的業務領 域并快速實現產品化 持續創新 充分整合內部資源（人才、運營支 持能力、市場機會、數據等）， 并通過既定的規則在組織內部 協調配置，通過開放共享釋放 組織動能 開放共享 具備一定的技術實力，可以將傳

27、統物業服務與數字化技術有機結 合，實現技術賦能，有效促進商 業模式研發、提升運營效率，并 以數據分析輔助戰略決策 技術卓越 16 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 站在變革的十字路口，未 來的物業企業需要什么樣 的組織？組織實施哪些變 革才能幫助構建適應未來 發展的組織能力？ 基于調研分析和項目實 踐，我們從組織架構、組 織治理及組織文化三個方 面，總結了物業行業組織 敏捷轉型的關鍵思路。 探索物業行業組織敏捷轉型 物業行業組織敏捷轉型的 關鍵思路 組織治理 未來的組織治理有哪些關鍵控制點？ 組織文化 未來的組織需要具備哪些新的管理理念？ 組織架構 未來的組織架構要怎么變？

28、17 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 物業企業的組織敏捷轉型的關鍵思路組織架構 組織敏捷轉型的要求下，物業企業 需要能夠根據產品、市場、客戶或 運營的需求，快速從各個組織匯集 人才組建臨時性的團隊，并授權這 些團隊根據企業的總體戰略自主設 定團隊目標并做決策。這些團隊是 虛擬化的，在團隊任務完成后，團 隊成員將回歸原組織或被分配至新 的虛擬團隊。 未來組織設計的關鍵將會是組織 的“變”與“不變”的問題：哪些 職能需要構建跨部門的敏捷團隊？ 哪些職責應該維持原狀？ 構建跨邊界的虛擬團隊 標桿實踐 中航物業在其總部平臺構建“產品特種 分隊”和“品質特種分隊”兩大跨部門 柔性組織

29、，促進實現高效跨部門協作。 物業業務領域的擴大化，不僅促使 了組織的演進，也使一線關鍵崗位 角色的重塑成為必須關注點。以項 目經理為例：作為商業生態和客戶 界面的關鍵觸點，承擔的職責不僅 是完成常規工作任務，還包括了客 戶突發問題解決、客戶需求反饋、 業務交叉銷售、線上業務引流等更 多復合性職責，對其責權的劃分也 提出了新的要求。 物業企業需要基于自身戰略需要， 厘清銜接客戶與外部生態的關鍵崗 位，并從角色、職責、授權、協同 等角度思考如何重塑。 賦予關鍵崗位更多可能 標桿實踐 萬科物業結合其“睿服務”物業管理 體系，推出“?！惫芗医巧?，作為在 原有管家崗位基礎上的升級轉型，其 角色定位為站在

30、客戶視角挖掘和響應 客戶的多元化需求。 傳統組織架構模式強調邊界清晰，組織 內部的各類資源往往被封閉在各個“部 門墻”內部，流動困難。需要通過資 源的高效整合，打造公司級的“賦能平 臺”，通過資源共享，創造價值的最大 化，包括： 渠道共享：充分利用物業項目以及 項目上的資產、資源、客戶作為各 產品共同的業務渠道入口。 數據共享：以數據信息的共享打破 組織間壁壘，并促進實現決策的實 時化、科學化。 人才共享：構建“高潛人才池”并 促進人才在組織內部流動。 打造資源整合的賦能平臺 標桿實踐 龍湖物業自2014年開始建設研發其 自主設計的科技物業系統，并逐步在 項目運營管理中進行落地推廣，目前 已覆

31、蓋所有項目的運營管理和共享服 務，實現功能及數據的全面打通。 圖17： 18 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 物業企業的組織敏捷轉型的關鍵思路組織治理 在物業組織敏捷化轉型的過程中，組織內部可能呈現出虛實結合、靈活多變和縱橫交錯的網絡狀結構，其 運作模式的最大難點在于如何使這些各自運作的小團隊力出一孔、共同向著統一的戰略愿景邁進？ 在組織轉型的關鍵期，明確的戰略是激活和引領整個組織變革的基石，擔當起組織前進的燈塔和標尺責任。 物業企業必須確保組織內部從最高領導團隊到一線項目的管家、部長都能夠對組織的戰略目標有清晰的理 解，通過清晰的目標和共同的愿景牽引各級組織/團隊間的自發

32、協同合作，而不是依賴于僵化的規則和制度。 確保戰略理解高度一致 由于傳統物業勞動密集型特點，原有的組織管控模式層級化，決策權限逐級向下遞減。而商業模式的變革 使一線員工在客戶界面會遇到更多的不確定性，層級化帶來的信息不對稱和緩慢決策會嚴重阻礙內部運營 管理效率，導致錯失商業機會。 因此，為適應全新的業務模式，需要考慮減少層級和權限為一線員工帶來的束縛，通過數字化手段進行充 分的賦能和授權以系統平臺使各個層級連接，信息穿透共享，溝通渠道多元暢通，達到輕管控、重監 控的目的。 對一線充分賦能與授權 大多數物業企業在快速構建自身數字化能力：引進數字化人才自建團隊、并購科技公司、物業企業間戰略 聯盟與

33、股權合作等。然而現實卻面臨著技術與業務的“水土不服”：原有業務團隊不理解數字化技術，同 時新引進的技術團隊不理解物業管理。雙方若不能形成合力，會消耗大量的開發成本、降低運營效率。 需要從團隊能力和業務自身特點出發，圍繞企業數字化轉型，明確從立項、規劃、開發、運營、運維等各 個關鍵環節的權責界面，推動數字化目標的實現。 厘清數字化關鍵權責界面 資源平臺的構建意味著企業需要最大限度地整合業務相關資源，形成“資源池”，并通過強大 的“資源平臺”和賦能一線的“作戰團隊”進行資源的最大化配置，實現網絡效應，提升組織效能。而資源平臺 能否實現有效運作的關鍵，在于資源配置規則的設定，即內部資源的市場化機制。

34、 內部資源市場化機制的構建，意味著厘清平臺的交易規則，一方面有利于明晰利益共享、風險共擔的合作 關系，以規則的透明化，減少組織間沖突。另一方面有利于在組織內部形成一種契約精神，落實組織之間 的角色分工，提高運營效率。 構建內部資源市場化機制 圖18： 19 物業行業專題報告 | 二、中國物業行業組織發展趨勢 物業企業的組織敏捷轉型的關鍵思路組織文化 績效觀 以客戶為中心的業績導向 將“以客戶為中心”的理念融入到組織 DNA中 績效評價中將客戶滿意或客戶體驗作為考 核的要點，不僅關注多元外部客戶（包括 2B,2C,2G）體驗，也注重內部客戶（職能 部門向業務部門的支持）滿意度 鼓勵創新，包容試錯

35、 將“鼓勵創新”從口頭理念盡可能地轉化 為企業內部一整套支持創新的工作機制 自上而下地建立包容試錯的文化氛圍，領 導者敢于承擔責任 推動員工在組織內部分享失敗經驗，由此 學習如何避免再次犯錯，進而離成功更進 一步 關注戰略長期價值貢獻 構建具有戰略導向、長遠價值理念的組織 績效文化 將短期業績評價同長期價值貢獻衡量有機 結合 使員工的個人利益與組織和客戶的長期利 益保持一致 人才觀 塑造協同作戰的團隊意識 將合作共生、協同共進等理念根植于人才 培養體系中 人才培養不僅關注單兵作戰能力，也強調 團隊協同配合能力 通過輪崗、內部人才市場等推動人才良性 流動，提升員工適應能力和協同能力 激發員工的自

36、驅力 注重激發管理者和員工個人內在的學習成 就動力 根據未來的戰略方向，儲蓄推動宏觀層面 組織能力的轉型升級和微觀層面員工個體 的持續發展 配套以能力提升為導向的學習激勵體系作 為構建學習型組織的推動力 開通面向未來的人才快車道 主動預測潛在市場和戰略變化，構建內生 為主、外招為輔的整合性人才供應模式， 聚焦資源、有的放矢地加速關鍵人才的獲 取和培養 強化注重員工體驗的人才全生命周期管 理，創造從內到外、自始至終的人才發展 氛圍 20 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權激勵趨勢 三、中國物業行業股權激勵趨勢 21 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權激勵趨勢 調研樣本 本次調研選

37、取20家由境內地產集團拆分出的赴香港上市的物業 管理企業，就其股權激勵機制進行深入解讀 代碼公司中文簡稱市值 （億港元）代碼公司中文簡稱市值 （億港元） 01778.HK彩生活46.3803316.HK濱江服務27.64 02669.HK中海物業185.3803662.HK奧園健康42.27 02869.HK綠城服務220.4806093.HK和泓服務5.48 03686.HK祈福生活服務5.2802606.HK藍光嘉寶服務56.64 03319.HK雅生活服務373.9906049.HK保利物業299.34 06098.HK碧桂園服務678.7309928.HK時代鄰里49.80 01755

38、.HK新城悅服務102.9209909.HK寶龍商業65.36 01995.HK永升生活服務97.2509916.HK興業物聯5.64 02168.HK佳兆業美好29.6101941.HK燁星集團5.4 01895.HK鑫苑服務6.7501922.HK銀城生活服務3.87 圖19： 注1： 市值=每股股價*總股本， 以2020年3月18日收盤價為準計算 注2： 本次調研的物業管理企業涵蓋住宅物業以及輕資產運營模式的商業管理企業 22 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權激勵趨勢 股權激勵規劃趨勢概覽 物業管理企業股權激勵計劃根據上市前后時點、激勵路徑的不同 可有多種規劃情形 圖20： 上

39、市前 股權激勵規劃 上市后 股權激勵規劃 IPO 情形一： 上市前采納購股權計劃并完成授予， 上市 后行權 情形二： 上市前公告采納購股權計劃， 上市后實 施授予 上市前購股權計劃規劃兩種情形 上市前股份獎勵計劃的股份來源以存量股份獎勵 為主： 多數案例為創始股東存量股份在上市前轉讓至持 股載體中， 于上市前或上市后完成授予 上市前股份獎勵計劃規劃 情形一： 上市前購股權計劃繼續實施 情形二： 上市后采納新購股權計劃并實施授予 上市后購股權計劃規劃兩種情形 情形一： 上市前股份獎勵計劃繼續推進實施 情形二： 上市后采納新的股份獎勵計劃， 股份來源 通常為公司從二級市場購買至信托進行獎勵實施 上

40、市后股份獎勵計劃規劃兩種情形 23 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權激勵趨勢 股權激勵趨勢關鍵發現概覽 股權激勵普及度及實施時 點分析 75%的調研企業披露有股 權激勵計劃，且股權激勵 計劃多于上市前推出 股權激勵計劃數量與激勵 工具分析 近半數的調研企業推出 超過1個股權激勵計劃， 以使用單一激勵工具為 主，其中股票標的的使用 率較高 股權激勵額度與激勵分 配分析 已披露的股權激勵計劃平 均總額度9.10%，近七成 激勵計劃總額度占總股本 比例高于5%；在激勵額 度分配上主要向公司高 管傾斜 股權激勵價格與歸屬安 排分析 超七成的調研企業股權激 勵計劃以低于IPO發行權/ 公允價格

41、的三折定價，超 六成的激勵計劃權益歸屬 時間為三年，其中上市前 股權激勵計劃權益歸屬多 與IPO掛鉤 圖21： 24 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權激勵趨勢 股權激勵普及度及實施時點分析 75%的調研企業披露有股權激勵計劃，且股權激勵計劃多于 上市前推出 本次調研的20家地產集團下屬拆分赴 港上市的物業管理企業中，共計15家 企業公告了合計23項股權激勵計劃， 股權激勵普及度為75% 在已披露的股權激勵計劃中，約70% 的股權激勵計劃為上市前推出。其 中，43%的股權激勵計劃在上市前有 實際授予，授予時點多在上市前1年 及以上 在上市后股權激勵計劃中，有企業的 操作路徑為上市前成立

42、信托（或BVI公 司），公告用以持有上市后采納的股 權激勵計劃股份，如永升生活服務、 寶龍商業 上市前采納 并授予 上市后采納 圖22： 上市前采納并授予計劃的授予時點上市前推出的股權激勵計劃上市后激勵計劃操作路徑示例 上市前6個月內 上市前6個月1年 上市前1年及以上 30% 30% 40% 43%26%30% 上市前采納 上市后授予 永升生活服務、寶龍商業 上市前均在招股說明書中 公告成立特殊目的信托公 司，以持有股份獎勵計劃 （將于上市后至少6個月 內采納）將授予合資格承 受人的股份 永升生活服務于上市后6 個月公告正式采納股份獎 勵計劃 25 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權

43、激勵趨勢 股權激勵計劃數量與激勵工具分析 近半數的調研企業推出超過1個股權激勵計劃，以使用單一激勵 工具為主；激勵計劃中從激勵標的來看，股票標的的使用率較高 從企業披露/實施股權激勵計劃的數量 來看，約47%的企業推出1個以上的股 權激勵計劃，如彩生活、綠城服務、 藍光嘉寶服務、新城悅服務等 從股權激勵工具使用的多樣性來看， 調研企業傾向于使用單一激勵 從激勵計劃中激勵標的的采納來看， 股票標的1的使用率較高，占所有計劃 中的52% 圖23：采用多個股權激勵計劃的企業數量 圖24：調研企業激勵工具使用情況統計 注1： 使用股票標的的激勵計劃涵蓋股份獎勵計劃、 高管持股計劃以及員工持股計劃 采用

44、多個股權激勵計劃的企業數量1、激勵工具使用多樣性統計2、激勵計劃中激勵標的使用頻率統計 采用1個計劃 采用2個計劃 采用3個計劃 8 6 1 33% 67% 股票期權 52% 使用組合工具 （期權+股票） 使用單一工具 26 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權激勵趨勢 股權激勵計劃激勵額度與激勵分配分析 已披露的股權激勵計劃平均總額度9.10%，近七成激勵計劃總額 度占總股本比例高于5%；在激勵額度分配上主要向公司高管傾斜 在已披露的股權激勵計劃2中，平均激 勵總額度為9.10%，67%的股權激勵 計劃的激勵總額達到總股本的5%及以 上，個別企業股權激勵計劃總額達到 總股本約20%-3

45、0%，如彩生活、永升 生活服務、興業物聯 從股權激勵計劃的激勵額度分配上來 看，激勵力度主要向高管傾斜 圖25：調研企業股權激勵額度分析圖26：調研企業股權激勵額度分配情況 1、股權激勵總額度情況 2、股權激勵額度占比分析已披露的股權激勵計劃尤其是上市前股權激 勵計劃，在激勵力度上向高管傾斜 注2： 根據披露情況， 有效樣本為18個股權激勵計劃； 上市前股權激勵占總股本比例=股權激勵總額度/首次公開發行前總股本； 上市后股權激勵占總股本比例=股權激勵總額度/計劃公布時點總股本 10.00% 9.10% 7.50% 4.26% 激勵總額度 39.00% 28.00% 11.00% 22.00%

46、0-3%（不含） 3%-5%（不含） 5%-10%（不含） 10%及以上 綠城服務上市前股份獎勵計劃中，高管 人均激勵額度是其他人員近11倍 新城悅服務上市后購股權計劃中，高管 人均激勵力度是雇員的2.7倍 祈福生活服務首次公開發售前購股權計 劃中，董事、高管人均激勵額度為雇員 19倍 P75 P50 P25 平均值 27 物業行業專題報告 | 三、中國物業行業股權激勵趨勢 股權激勵計劃激勵價格與歸屬安排分析 超七成的調研企業股權激勵計劃以低于IPO發行權/公允價格的三 折定價，超六成的激勵計劃權益歸屬時間為三年，其中上市前股 權激勵計劃權益歸屬多與IPO掛鉤 在港股市場，除上市后期權計劃行權

47、 價格需遵循市價原則按照聯交所上市 規則第十七章規定的厘定基準定價 外，上市前期權計劃、上市前后限制 性股票計劃激勵價格相對靈活；71% 的股權激勵計劃3的激勵價格低于IPO 發行價/公平市價的三折，激勵性較強 約63%的股權激勵計劃4在三年內分三 批歸屬；在上市前股權激勵計劃中， 權益歸屬多與IPO掛鉤 注4：根據披露情況，有效樣本為8個股權激勵計劃 圖27：調研企業股權激勵計劃激勵價格分析 貼近于市價/溢價 一定折扣（7-9折） 較低折扣（0-3折） 無需出資/極低的名義價 圖28：調研企業股權激勵權益歸屬安排分析 14% 14% 57% 14% 一次性歸屬 25% 四年內分四批歸屬 12

48、% 三年內分三批歸屬 63% 其中，40%的激勵計劃在三年內勻速歸屬； 60%的激勵計劃在三年內分別歸屬40%、30%、30% 上市前股權激勵計劃中，權益歸屬多與IPO掛鉤，如： 綠城服務上市前股份獎勵計劃中， 所授股份均于上市日歸屬，上市后6 個月內禁售 祈福生活服務首次公開發售前購股 權計劃所授股權自上市日期滿6個月 后營業日開始行權 碧桂園服務上市前購股權計劃的股 權歸屬安排為上市當年起三年內， 分別歸屬40%-30%-30% 注3：根據披露情況，有效樣本為7個股權激勵計劃（除上市后期權計劃） 28 物業行業專題報告 | 高管薪酬研究中心簡介及聯系方式 高管薪酬研究中心簡介及聯系方式 57% 29 物業行業專題報告 | 高管薪酬研究中心簡介及聯系方式 全球網絡概覽 作為專業服務領域的先驅者，的 創始人們早在逾170年前便開始了從 業實踐。時至