貝殼研究院：2020新青年居住消費趨勢報告（31頁）.pdf

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1、2020新青每 居住消費趨勢報告 。 貝殼研究院 引言 何謂新青年？魯迅先生曾對新青年提出期待，“愿中國青年都擺脫冷氣，只是向上走，不必聽 自暴自棄者流的話。能做事的做事，能發聲的發聲。有一分熱，發一分光?！?新京報官方微博于2019年9月發起過#你心中新青年的標準是什么#的話題，答案莫衷一是，我 們既可以從思想狀態進行界定，新青年應該是目標明確，積極向上，努力進取的群體；也可從 生理狀態上進行界定，新青年應該是健康強壯的群體。在日常生活中，我們更習慣用年齡段對 人群進行劃分，比如作為計劃生育后一代，經歷過社會大變革，而今已經成為壯年，成家立業 的80后。又比如出生在1990-1999年，生長

2、在互聯網時代，更“自我”，同時“富有朝氣，勇 于擔當”的90后。 從年齡上看，最早的一批90后已經步入而立之年，他們也正從80后手中接過“接力棒”，成為 社會的中堅力量。體現在消費力上，也是如此，根據商務部研究院2020年12月9日發布的 2020年中國消費市場發展報告顯示，當前我國 90/00后人口規模達 3.4 億人，在總人口中占 比接近四分之一，伴隨90后開始成為社會中堅力量、具有穩定的收入，00后逐步走向職場，新 生代消費群體購買力日益增強，開始成長為消費市場主力。 作為新一代消費群體，90后表現出如下特點： 1、獨生子女一代，喜歡弘揚自我個性、信息和知識接觸來源廣，是有自我主見的新一

3、代群體； 2、父母普遍是60、70后，經過20-30年的財富積累，有些家庭已經購置了房產； 3、大部分處于剛結婚或準備結婚的階段。 無論是在精神狀態，還是在生理條件上，90后都比較符合新青年的標準，本報告就將90后定義 為新青年群體，嘗試從多個維度解讀該群體的居住消費行為習慣。 pOoRqQnQyRoPsNmNsPmRpRbRaO8OsQpPpNnNeRmNpNiNnPxPaQmNpMNZpOnQwMrNsN 目錄 contents PART1 城市居住自由篇 PART2 新青年租賃趨勢篇 PART3 城市群住房消費趨勢篇 PART4 獨居新青年生活真相調查篇 PART5 新青年客群分析篇 P

4、ART6 后記 城市居住自由篇 PART 1 新青年購房壓力呈現什么趨勢？ 新青年購房壓力是增加了，還是降低了？筆者統計了2017年-2020年22個城市新青年薪酬及二 手套均成交價格，計算各年22城市（考慮到數據可獲得性及城市級別，挑選部分代表城市）的 房價收入比。整體對比發現，2017年22城市新青年家庭房價收入比均值約為8.22，中位值約為 7.64，相同計算條件下，2020年分別為7.82與6.7，也就是說，整體趨勢看，新青年的購房壓力 是在下降的。但城市間分化現象比較明顯，尤其是房價相對高企的城市，無論是客觀數據上，還 是主觀感受上，購房壓力均相對較大。比如在深圳及長沙置業的新青年而

5、言，購房壓力存在明顯 差異。 同時，細分到年份變化發現，受到2020年疫情影響，部分樣本城市薪酬環比有所下降，同時多 城市成交套均成交總價略微上漲，導致2020年相較于2019年有上揚趨勢。隨著疫情逐步受到控 制，以及在“房住不炒”大環境下，筆者預計2021年房價收入比會成下降趨勢。 “為實現居住自由而奮斗” 01 02 012345 如圖1所示，30個樣本城市中，北京、深圳及上海套均總 價明顯高于其他樣本城市，其中，如果新青年計劃在北京 置業，按照筆者測算，套均總價約為402萬，按照首付 35%測算，等額本息及現行利率計算方式，每月月供約為 1.35萬，上海月供約為1.19萬，深圳月供約為1

6、.41萬，對 比白領平均薪酬，均無法負擔。同時，以重慶、長沙及沈 陽為代表的城市總價相對較低，對于新青年而言，壓力較 小。從城市級別看，一線城市套均總價約為332萬，新一 線約為134萬，二線約為128萬，一線與其他級別城市的 差異明顯。新一線城市中，杭州、南京、蘇州等長三角城 市總價較高，沈陽、長沙及重慶相對友好。 假設月供占收入的比例在30%-50%為安全區間，即新青年家庭收入的3 到5成用于支付房貸，如圖2所示：貝殼研究院按照30城市當下最低首 套比例，商業貸款形式且最長貸款周期，在現行利率情況下，測算出了 新青年家庭收入安全區間。結果可見，30樣本城市中，北京、深圳、上 海及廈門月供均

7、過萬，相應收入安全區間要求在兩萬之上。廣州月供相 對較低，房價水平處在新一線城市之列，卻擁有著一線城市配套水平， 居住友好性更好。同樣情況適用于長沙，從經濟基本面來看，長沙GDP 位居全國第十四位，是長江中游城市群中武漢外，第二個進入GDP萬億 俱樂部的城市，居民人均可支配收入居中部第一位。依靠強勁的制造業 帶動，長沙本身也擁有的豐富教育、醫療、文化資源，疊加保持較低的 房價，近兩年長沙吸納人才，人口凈流入現象明顯，2017年-2019年， 長沙新增常住人口近75萬，而持續的人口流入又會正向帶動經濟發展， 以形成良性循環。 1.1 青年群體購房壓力：一線城市壓力較大， 城市間分化現象明顯 圖1

8、：新青年城市房屋套均總價對比情況 數據來源：貝殼研究院 單位：萬元每套 0100200300400500 沈陽 長春 長沙 煙臺 大連 惠州 重慶 昆明 鄭州 西安 石家莊 成都 無錫 濟南 佛山 合肥 天津 武漢 青島 南通 東莞 蘇州 寧波 南京 廣州 杭州 廈門 上海 深圳 北京402.8 390.8 329.8 279.8 234.2 204.8 193.9 184.9 169.2 157.8 140.2 140.1 139.2 130.1 129.4 128.5 127.6 119.7 115.3 113.7 112.9 107.7 103.8 95.6 91.2 87.8 85.4

9、 85.1 76.5 75.8 沈陽 長春 長沙 煙臺 大連 惠州 重慶 昆明 鄭州 西安 石家莊 成都 無錫 濟南 佛山 合肥 天津 武漢 青島 南通 東莞 蘇州 寧波 南京 廣州 杭州 廈門 上海 深圳 北京 圖 2部分城市新青年家庭收入安全及舒適線 安全收入水平線舒適收入水平線單位：萬元每月 03 那么，從趨勢上看，新青年購房壓力是增加了，還是降低了？ 筆者統計了2017年-2020年22個城市新青年薪酬及二手套均成交價格，計算各年22城市（考慮到數據可獲得性及城市 級別，挑選部分代表城市）的房價收入比。整體對比發現，2017年22城市新青年家庭房價收入比均值約為8.22，中位 值約為7

10、.64，相同計算條件下，2020年分別為7.82與6.7，也就是說，整體趨勢看，新青年的購房壓力是在下降的。但 城市間分化現象比較明顯，尤其是房價相對高企的城市，房價脫離城市經濟基本面趨勢明顯，無論是客觀數據上，還 是主觀感受上，購房壓力均相對較大。比如在深圳及長沙置業的新青年而言，購房壓力存在明顯差異。 同時，細分到年份變化發現，受到2020年疫情影響，部分樣本城市薪酬環比有所下降，同時多城市成交套均成交總價 略微上漲，導致2020年相較于2019年有上揚趨勢。隨著疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大環境下，筆者預計 2021年房價收入比會成下降趨勢。 1.1 青年群體購房壓力：一線城市壓

11、力較大， 城市間分化現象明顯 城市2017年2018年2019年2020年 深圳 北京 廈門 上海 杭州 南京 蘇州 均值 青島 天津 武漢 合肥 石家莊 濟南 無錫 西安 成都 鄭州 煙臺 大連 重慶 沈陽 長沙 圖2：新青年城市房價收入比對比變化情況 04 所謂房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，對于住房政策的把握及供給、需求側的管理有一定指導意 義。需要說明的是，房價收入比是一個比較籠統的概念，描述的是消費者在居住方面的支付能力，但并不表示房價收 入比高了，就會降低消費者的購置意愿，反之亦然。房價受到政策、土地供給及市場預期等因素影響，進而影響到消 費者的消費傾向，而消費者預

12、期又會反過來影響房價，因此不能僅僅用房價收入比衡量房地產市場的健康狀況。 貝殼研究院曾按照30年還款期限，首套首付比例為20%-40%，首套房貸利率5.38%（2020年2月-9月均值），帶入計 算公式最終測算出全國“合理”的房價收入比范圍在5.52-7.36之間。 對新青年群體，我們用智聯招聘發布的2020年秋季求職期平均薪酬作為收入數據，按照一家兩口計算，同時不區分性 別，不計算年終獎等。據此測算出30個樣本城市的房價收入比，結果顯示，成都、鄭州、西安、武漢、合肥及青島等 12個城市在合理區間范圍，煙臺、大連、惠州等7個城市處于低位，深圳、北京、廈門等11個城市處于高位。需要說 明的是，本

13、次統計采用的是收入數據要比人均可支配收入偏高測算得出的房價收入比也相應普遍偏低，但城市間的分 化趨勢不變，并且對于處于職業黃金期的新青年群體而言，白領薪酬數據相對合理。 1.2 合理的房價收入比應該是多少？ 從城市群角度看，高房價收入比城市有6個位于長三 角，3個位于粵港澳，均是經濟較發達的城市群。以 長三角為例，作為中國第一大經濟圈，2019年長三角 GDP達237300億元，占我國大陸的24%。高經濟水 平帶來較高居民收入和消費水平，疊加良好的市場預 期，反映在房地產市場上，就是房價處于高企位置， 但同時也保持著較高的活躍性。根據貝殼研究院測算 的房源流動性指數看，2020年10月，上海、

14、寧波、 南通等城市房源流動性指數處于高位水平，二手房市 場活躍性較強。 所謂城市群，是城市發展到成熟階段的最高空間組織形式，是指在特定地域范圍內，一般以1個以上 特大城市為核心，由3個以上大城市為構成單元，依托發達的交通通信等基礎設施網絡所形成的空間組 織緊湊、經濟聯系緊密、并最終實現高度同城化和高度一體化的城市群體。 1.3 長三角、粵港澳城市群房價收入比偏高 圖4:國際太空站宇航員 拍攝長江三角洲城市群 的夜色（僅有上海、蘇 州以及南通、無錫、嘉 興部分地區） 長 沙 0 5 10 15 20 惠 州 沈 陽 長 春 重 慶 大 連 煙 臺 昆 明 鄭 州 成 都 西 安 無 錫 佛 山

15、濟 南 石 家 莊 合 肥 武 漢 天 津 青 島 東 莞 蘇 州 南 通 寧 波 廣 州 南 京 杭 州 上 海 廈 門 北 京 深 圳 圖3：樣本城市新青年房價收入比對比情況 高 合理 低 05 同時，貝殼研究院按照一居室整租的租金，結 合薪酬數據，測算出30城房租收入比情況，如 圖5所示，樣本城市中，只有北京、上海及深 圳的比值是超過30%。 當下，租房與買房體驗差別還是比較明顯的， 比如子女的租房入學問題等。但隨著“租售同 權”方針的實施，“租房入學”這一政策也在 逐步落地實施，但實際遇到的問題比較復雜， 比如房東是否愿意允許學位占用，入學的順位 問題等。貝殼研究院做的調研顯示，68%

16、的新 青年受訪者表示在租買選擇時，還是要買房。 但在高企的房價面前，先選擇租房，有了一定 積累后再轉買成為多數新青年的選擇。而且， 新青年家庭多數還并未生育孩子，子女教育問 題并不嚴峻，公開數據顯示，1990-2015年， 我國平均初育年齡從24.1歲推遲至26.3歲，且 推遲現象明顯。 1.4 房租收入比：租房也是一種選擇 010002000300040005000 惠州 佛山 石家莊 寧波 煙臺 重慶 昆明 東莞 長沙 南通 鄭州 廈門 武漢 合肥 濟南 成都 沈陽 無錫 西安 青島 蘇州 天津 長春 大連 廣州 南京 杭州 深圳 上海 北京 圖5：新青年租金對比情況 青年一居室租金（元每

17、月）房租收入比 39.9 35.7 35.3 29.1 25.0 24.1 21.7 20.6 20.2 20.2 20.1 20.0 18.9 18.9 18.8 18.6 18.6 18.3 17.9 17.7 17.5 17.3 17 16.8 16.7 16.6 16.6 16.2 15.4 10.7 06 為了量化分析城市居住方面的負擔情況，貝殼研究院 根據房價收入比及房租收入比建立了居住自由指標體 系，如圖6所示，具體方法可見標注，居住自由指數 越高，表示居住負擔越小，反之依然。30個樣本城市 中，青年居住自由指數排名靠前的城市包括惠州、長 沙、重慶、煙臺及沈陽等城市，這些城市居住

18、負擔相 對較小。同時，深圳、北京、上海、廈門及杭州的城 市居住自由指數偏低，以深圳為例，2020年至今，一 居室平均租金約為3693元每月，僅次于北京和上海， 同時限于高企的房價，導致測算的指數偏低，居住負 擔較大。但自由指數與房地產市場走勢并不完全相關 根據貝殼研究院測算的2020年百城置業動力指數 報告顯示（依據人口潛在需求和城市發展兩大類，共 計14個細分維度建立起百城置業動力指標），深圳置 業動力指數位居前列。在納入統計的100多個重點城 市中，深圳是典型的“移民”城市，常住人口規模及 增速在重點城市中均保持前列水平，2019年常住人口 與戶籍人口的比值達2.44，僅次于東莞，外來人口

19、大 量流入帶來的潛在購房需求較大。同時，深圳兼具戰 略定位、經濟發展、資源配套、創新能力等多維度的 優勢，城市基本面的良好發展意味著未來潛在人口住 房需求增量較大，故而城市置業動力指數保持領先地 位。 1.5 居住自由指數：哪座城市對新青年更友好？ 020406080100 深圳 北京 上海 廈門 杭州 廣州 南京 蘇州 南通 寧波 青島 東莞 天津 武漢 合肥 濟南 西安 無錫 石家莊 成都 佛山 鄭州 大連 昆明 長春 沈陽 煙臺 重慶 惠州 長沙 圖6：新青年居住自由指數對比情況 標注：指標體系建立方法： 居住自由指數 = 逆向標準化處理(2/3 * 標準化房價收入比 + 1/3 * 標

20、準 化房租收入比) 房價收入比 = 成交套均總計 / (白領平均年薪) 房租收入比 = 單間(套)均租金 / 月平均薪酬 新青年租賃趨勢篇 PART 2 蝸居的勵志青年 對于大多數群體而言，租房只是過度階段，他們最終還是會選擇買房（根據貝殼研究院調研數據 顯示，對于租買意愿的選擇，約68%的受訪青年表示一定會買房）。與買賣市場不同，租賃市場 更大程度上受到供需關系的影響，而城市基本面的不同，表現在租金上，差異性比較明顯。 07 08 2.1 新青年租賃趨勢：租金穩中有降 對于大多數新青年而言，租房只是過度階段，他們最終還 是會選擇買房（根據貝殼研究院調研數據顯示，對于租買 意愿的選擇，約68%

21、的受訪青年表示一定會買房）。與買 賣市場不同，租賃市場更大程度上受到供需關系的影響， 而城市基本面的不同，表現在租金上差異性比較明顯。首 先，從整體看，30個樣本城市2020年平均租金相較2019年 環比下降約4%，呈穩中略降趨勢。受到疫情事件影響， 2020年上半年，租賃市場需求相對疲軟，導致租金呈下降 趨勢。在畢業季熱潮影響下，租賃交易量出現小幅上漲， 之后出現回落，整體保持平穩趨勢。 分城市看，租金分化比較明顯，北京、深圳、上海三城市 套均租金均在4000元以上，其中北京2020年套均租金約為 5102元，在30個樣本城市中位居前列。以杭州、蘇州、南 京為代表的新一線城市及廈門、寧波等二

22、線城市，租金水 平也處在前列。除供需關系影響外，如深圳、杭州等，典 型的人口流入型城市，導致需求處于高位之外，城市經濟 基本面，與租金也有著強相關關系，即經濟發展水平越高 租金相應越高，典型代表如北京、上海及深圳等。 分城市級別看，如圖8所示，我們把30個樣本城市按照城市 級別進行聚合計算，平均租金呈現階梯式下降，并且一線 城市租金明顯高于新一線及二線城市。 圖7：新青年城市套均租金對比情況 套均租金（元每月）環比下降% 0100020003000400050006000 煙臺 惠州 石家莊 沈陽 南通 昆明 長春 重慶 鄭州 天津 合肥 大連 西安 長沙 濟南 無錫 青島 成都 佛山 東莞

23、寧波 武漢 廈門 南京 蘇州 廣州 杭州 上海 深圳 北京 0 1000 2000 3000 4000 5000 二線城市新一線城市一線城市 圖8：按城市級別租金對比 套均租金（元每月） 09 從單位租金看環比有什么變化？如圖9所示，30個樣本城市中，25個城市單位租金環比出現了下降，其中武漢、鄭州、 佛山、寧波等8城市環比降幅超過5%，其他城市降幅均在5%的相對合理范圍內。以上海、深圳為代表5個城市，單位租 金環比微漲，處在合理區間范圍內（我們認為變化在正負5%范圍內，屬于相對平穩的變化區間）。與買賣相比，租賃 受供需因素影響更大，受到疫情事件影響，2020年上半年租賃需求受到抑制，包括北京

24、在內的一線及新一線城市，租 金出現了短期下降。但長期看，基本面較好城市如一線及新一線憑借基礎設施、產業發展及就業機會等方面的優勢，對 人口特別是年輕高端人才會產生持續吸引力，伴隨著需求增加，租金會相應上漲或持平。 對于主流城市租賃生活的新青年而言，多數處于婚戀未育狀態，因此我們假定整租的戶型為1居及兩居，其他居室情 況不予考慮?；诖?，我們對比30城套均租賃面積，如圖10所示，19個城市租賃面積出現略微下降，其他城市略微 增長，但整體而言，增幅變化在5%范圍內，仍處于平穩狀態。就城市級別而言，一線城市中，除了上海，其他城市 租賃面積略微出現下降，新一線城市中，武漢增幅較明顯，蘇州下降較明顯，二

25、線城市中，昆明增幅較明顯，無錫 下降較明顯。 在假設條件下，新青年家庭多是一家兩戶的生活狀態，我們據此推算新青年人均租賃面積。從結果可見，30個樣本 城市中，廈門、深圳、寧波、東莞及佛山等東南城市人均租賃面積明顯偏小，青島、石家莊及南通等城市人均居住 面積較高，但未達到35平。根據國家統計局發布數據顯示，2018年，我國城鎮居民人均住房面積已達到39平方米。 從租賃角度看，新青年家庭人均居住面積尚未達到均值，需要說明的是，由于未將單身人群納入統計，實際的租賃 人均居住面積應該高于測算值。同時，根據貝殼研究院所做的調研顯示，整租獨居的新青年受訪者中，約52.11%的 居住面積在30-60平，而合

26、租單身的新青年受訪者中，約36.25%的居住面積在30平及以下，可見，單身群體的居住 面積與租賃方式相關性較高。 2.2 新青年家庭租賃趨勢：租的更大，還是更小了？ 2.1 新青年租賃趨勢：租金穩中有降 0 20 40 60 80 100 上 海 深 圳 石 家 莊 東 莞 無 錫 廈 門 昆 明 合 肥 西 安 杭 州 南 京 北 京 成 都 南 通 廣 州 濟 南 蘇 州 長 沙 惠 州 長 春 重 慶 大 連 煙 臺 沈 陽 天 津 青 島 寧 波 佛 山 鄭 州 武 漢 圖9：樣本城市新青年租房單位租金變化情況 元每平方米每月 2019年2020年 10 020406080100 青島

27、 70.5 69.8 020406080100 蘇州 66.5 60.8 020406080100 西安 66.5 64.9 020406080100 南通 65.1 65.4 020406080100 濟南 63.6 63.9 020406080100 北京 62.2 61.6 020406080100 成都 61.8 60.9 020406080100 武漢 60.9 64.5 020406080100 煙臺 60.7 63.3 020406080100 杭州 58.9 57.3 020406080100 南京 58.7 57.4 020406080100 長沙 58.5 58.5 020

28、406080100 沈陽 58.4 57.9 020406080100 昆明 56.5 59.1 020406080100 廣州 56.4 54.7 020406080100 惠州 55.7 57.4 020406080100 佛山 55.6 53.1 020406080100 東莞 54.1 52.8 020406080100 寧波 50.2 51.7 020406080100 石家 莊 69.1 68.7 020406080100 無錫 65.1 63.2 020406080100 合肥 62.8 62 020406080100 長春 61.2 60.7 020406080100 重慶 5

29、9.2 58.2 020406080100 天津 58.7 60.1 020406080100 鄭州 57.6 58.2 020406080100 上海 56.1 56.9 020406080100 大連 55.1 54.2 020406080100 深圳 49.6 48.4 020406080100 廈門 48.6 48.4 2.2 新青年家庭租賃趨勢：租的更大，還是更小了？ 圖10：新青年主流戶型套均租賃面積 單位：平方米每套2019年2020年 11 租賃群體在租房時最關注什么？根據貝殼研究院 調研數據顯示，受訪者最關注的因素分別為交通 便利，職住距離、租金、小區配套情況及房屋室 內裝修

30、，并且影響因子的排名在各年齡段中大致 相同，也就是說，相較于租金，租客更關心的是 居住便利性。當然，租金仍是比較關鍵的影響因 子，理論上，交通越便利，距離商業區越近的小 區，租金相應越高。那么，對于樣本城市而言， 舒適的租金區間應該是多少？ 為了回答這個問題，我們首先應該回答，什么是舒適的區間，我們認為合適的租金范圍應該是租金占據房租收入在 10%-30%之間，租金過低，顯然會影響到居住品質，租金過高又會帶來沉重居住負擔（貝殼研究院調研數據顯示，8成以 上新青年可接受的房租占工資收入比重在30%以下，10-20%是新青年群體可接受房租收入比最多的區間段，占比約為 39%），據此我們根據智聯招聘

31、發布2019及2020年白領青年月薪水平，以其10%作為最低舒適線，以其30%作為最高舒 適線，即測算租金的舒適區間。同時，以最高舒適線與貝殼找房平臺新青年租賃套均總價比較，高出套均總價表示租金過 高。如表所示，2019年，30個樣本城市中，有23個處在舒適區間范圍，2020年這一數量增加到了26個，增加了3個，分 別是廣州、南京及蘇州。 2.3 租金舒適區間對比：城市數量增加明顯 表1 受訪者最關注的租賃因素占比 交通便利程度71.51% 距離公司遠近66.47% 租金65.50% 周邊配套設施48.92% 房屋室內設施41.47% 小區環境39.66% 室友/房東38.70% 戶型面積28

32、.49% 租金支付方式25.00% 樓齡11.18% 其他1.08% 城市2019年套均租金2019年最低舒適2019年最高舒適2019年舒適區間判斷2020年套均租金2020年最低舒適2020最高舒適2020年舒適區間判斷 北京527211433430過高510211623486.9過高 深圳469610283083過高457410453135.9過高 上海430310813243過高459011233367.8過高 杭州36229732918過高35059812943.6過高 廣州29599132739過高27659232769舒適 蘇州27748522557過高23358582574.6

33、舒適 南京27038852654過高26218932678.4舒適 廈門22628712612舒適22368752625舒適 武漢21418562567舒適19748402519.7舒適 寧波20858702609舒適19528702610.3舒適 東莞20838302490舒適19778602581.5舒適 佛山20348372512舒適18578282483.1舒適 成都19508212462舒適18618232468.4舒適 青島19487762329舒適18177892367.3舒適 無錫19228022405舒適18577972390.7舒適 濟南19048032408舒適18458

34、072421.9舒適 長沙18988042411舒適17938212463.6舒適 西安18907542263舒適18257682303.1舒適 大連18647352206舒適17267362206.8舒適 合肥18458012403舒適17918012402.4舒適 天津18177772331舒適17507732318.1舒適 鄭州18137762328舒適16817702309.1舒適 重慶17248222467舒適16198062418.9舒適 長春15946972090舒適15046611982.4舒適 昆明15688292488舒適16207732319.3舒適 南通15136591

35、978舒適14796702010.3舒適 沈陽14906812043舒適14016722014.5舒適 石家莊13947172151舒適13857102129.1舒適 惠州13818692608舒適13818842650.8舒適 煙臺13607272182舒適13447032109.9舒適 表2 新青年樣本城市租賃舒適區間分布情況 12 遷徙中的新青年 PART 3 13 隨著城市化進程加速推進，城市基礎建設較高，產業布局完善，就業機會多的一線及新一線城 市人口虹吸效應明顯，同時，以大都市為核心的都市圈集聚效應明顯。 “遷徙中的新青年” 14 如圖11所示，貝殼研究院以樣本城市作為購房目的城市

36、，按照戶籍所在地聚合計算購房者來源地百分占比情況，表 現出的共同點是：交易量占比最高的仍是本地戶籍人群，即購房主力仍以本地戶籍為主。除此之外，外地引入人口 多以周邊城市為主，跨省級購房者比例并不高。以北京為例，除了北京外，保定、石家莊、唐山及天津等城市新青 年為購房主力。以廣州為例，除了廣州外，梅州及湛江等城市新青年為購房主力，其他城市表現出類似特征。 3.1 購房主力仍以本地戶籍為主 長春 沈陽 合肥 杭州 武漢北京 南京青島 西安廣州 鄭州成都 東莞惠州深圳 大連上海寧波濟南 長春大連上海寧波濟南 沈陽武漢北京南京青島 合肥西安廣州鄭州成都 杭州東莞惠州深圳 50.445.844.441.

37、139.1 38.137.835.234.734.3 28.526.222.820.919.5 19.1 7.57.4 5.2 圖11：新青年跨城購房百分占比 單位：%戶籍城市購房目的城市 15 隨著城市化進程加速推進，城市基礎建設較高，產業布局完善，就業機會多的一線及新一線城市人口虹吸效應明顯，同 時，以大都市為核心的都市圈集聚效應明顯。以都市圈核心城市深圳、廣州為例，憑借活躍的新經濟產業及寬松的人才 引進政策，吸引人口大規模流入，兩個城市2016-2019年均常住人口分別增長49.8萬、45.1萬；以杭州、成都及西安為 代表的次級都市圈核心城市為例，三個城市2016-2019年均常住人口分

38、別增長33.6萬、48.1萬、37.4萬；以北京、上海 為代表的都市圈核心城市常住人口呈微降或穩定趨勢，隨著核心城市產業資源向周邊城市輻射，人隨產業走，都市圈其 他城市呈凈流入趨勢。隨著人口流動趨勢越發明顯，我國已進入大都市圈時代，反映在房地產領域，30個樣本城市，表 現出的共同特點是本地戶籍依舊是購房主力軍，但百分占比上差異明顯。深圳作為典型的“移民”城市，同時以年輕人 口為主，城市保持較高活力，在統計周期內，本地戶籍購房者占比僅有5%左右，可以說，外來人口撐起了深圳的城市發 展。同樣，惠州、東莞、佛山等大灣區城市表現出相似特點。南通、石家莊、煙臺等城市，60%以上購房主力軍仍是本 地戶籍人

39、口，在城市人口吸引力方面，仍有進步空間。持續的人口流入為城市經濟發展注入活力，也是房地產發展的根 基所在。從這點來看，城市間分化趨勢會進一步加劇，馬太效應明顯。 如果從人口流出角度考慮，那些人口凈流出明顯的城市居民，又到了哪里去買房？ 我們根據126個城市統計年鑒及統計公報，統計出2018-2019年度常住人口數量，以淄博、平頂山、泰安、周口及南充 為代表的城市，人口凈流出現象明顯，那么，以此為代表的城市居民，都是流向了哪里？我們從交易數據入手，試圖進 行分析。 1、人口流出以三四線城市為主。城市化進程加劇城市間分化，產業基礎薄弱的三四線城市人口流失嚴重。 以四線城市周口為例，作為有著超過11

40、00萬的人口大市，每年約有300萬的外出人口規模，是名副其實的河南人口流出 第一大市。 2、首選區域核心城市。以平頂山、南充、連云港、岳陽、周口等三四線城市為例，這些城市新青年去了哪里購房？如 表3所示，平頂山、周口等新青年首選鄭州，南充首選成都、連云港首選蘇州、岳陽首選長沙，可見這些地方城市的新 青年多會選擇一線及新一線城市。主要原因是這些城市產業基礎相對雄厚，就業機會多且相對公平，新青年為了獲得更 好的勞動報酬，無疑會將這些城市作為首選項。人隨產業走，人隨就業機會走，這是客觀存在的規律。 3、一線城市聚集效應明顯。如表3示，除了省會城市外，以北京、上海及深圳為代表的一線城市也是新青年定居的

41、熱衷 目的地。我們列舉了部分人口流出較多城市新青年熱門居住地TOP5，百分占比表示購買目的城市交易量與總交易量的比 值。統計結果發現，熱門目的城市中，一線城市均在TOP5之列，說明一線城市虹吸效應依舊明顯。 3.2 新青年跨城買房趨勢，城市間差異明顯 16 戶籍城市目的城市百分占比城市群城市級別戶籍城市目的城市百分占比城市群城市級別 淄博淄博42.9山東半島三線岳陽長沙19.3長江中游三線 淄博北京13山東半島三線岳陽深圳12.9長江中游三線 淄博青島10.4山東半島三線岳陽岳陽9.9長江中游三線 淄博濟南7.1山東半島三線岳陽廣州8.5長江中游三線 淄博上海4.6山東半島三線岳陽北京8.3長

42、江中游三線 泰安濟南22.4其他三線荊州武漢40.1長江中游三線 泰安北京15.5其他三線荊州深圳11長江中游三線 泰安青島10.5其他三線荊州北京5.6長江中游三線 泰安泰安7.4其他三線荊州廣州5.4長江中游三線 泰安天津6.2其他三線荊州杭州4.9長江中游三線 平頂山鄭州43中原四線周口鄭州36.9中原四線 平頂山北京8.2中原四線周口周口12.3中原四線 平頂山天津5.1中原四線周口杭州5.5中原四線 平頂山上海4.8中原四線周口北京5.4中原四線 平頂山杭州4.7中原四線周口天津4中原四線 南充成都68.1成渝四線錦州沈陽40.2其他四線 南充南充11.1成渝四線錦州大連21.2其他

43、四線 南充重慶6.4成渝四線錦州北京12.7其他四線 南充深圳1.5成渝四線錦州天津5.6其他四線 南充北京1.2成渝四線錦州上海2.1其他四線 連云港蘇州25其他三線張家口天津28.8京津冀四線 連云港南京18.6其他三線張家口北京24.6京津冀四線 連云港上海8其他三線張家口張家口21.8京津冀四線 連云港杭州6.3其他三線張家口石家莊3.7京津冀四線 連云港無錫6其他三線張家口廊坊3.5京津冀四線 濰坊濰坊39.4山東半島三線丹東丹東50.5遼中南四線 濰坊青島15.6山東半島三線丹東沈陽15.5遼中南四線 濰坊北京13.4山東半島三線丹東大連14.1遼中南四線 濰坊濟南6.1山東半島三

44、線丹東北京7遼中南四線 濰坊上海3.8山東半島三線丹東天津2遼中南四線 表3 部分戶籍城市新青年TOP5熱門購房目的城市及百分占比情況 獨居新青年生活真相 PART 4 17 芝加哥大學教授約翰卡喬波與人合著的孤獨一書中指出，是否獨居生活并不重要，重要的 是人們是否感覺寂寞。獨居就意味著孤獨，就意味著寂寞嗎？對于不同的年齡段人群，對此也 許會有不同的答案。 不可否定的是，獨居時代正在加速到來，2011年全球有2.77億獨居人口，相較于1996年的 1.53億人增長55%，獨居家庭的數量增長迅猛。 “獨居已經成為一種習慣” 18 租房獨居成新青年主流，房租收入比普遍在30% 以下 受制于居住成本

45、等因素影響，租房獨居仍是90 后青年們選擇的主流居住形式，在調查中，47% 的90后受訪者當前處于租房獨居的狀態，尤其 是整租獨居最受90后城市青年歡迎。生活在城 市里，90后獨居青年們普遍可接受的房租收入 比是多少？貝殼研究院調研數據顯示，8成以上 90后獨居青年可接受的房租占工資收入比重在 30%以下，10-20%是90后獨居群體可接受房租 收入比最多的區間段。 新青年獨居原因TOP3：單身、享受自由、異地 工作 是什么讓新青年選擇了一個人生活？ 調查顯示，單身（27.63%）是獨居最主要原因 此外，享受自由（22.46%）、異鄉工作所迫（ 19.39%）、性格內向（12.63%）以及想獨

46、立 生活（10.53%）也是導致獨居的重要原因。 新青年獨居幸福感勝過孤獨感，且女性比男性更 享受獨居狀態 獨居青年究竟是“一直獨居一直爽”還是“越獨 居越孤單”呢？4成90后獨居青年（42.75%） 表示自己“經常感到幸?！?，而認為自己“經常 感到孤獨”的獨居青年占2成（26.15%），整體 上90后獨居生活的幸福感高于孤獨感，就男女 差異而言，女性獨居質量高于男性，更加享受一 個人獨居的狀態。進一步調查顯示，90后認為 獨居幸福感集中體現在“生活自由不受打擾（ 25.52%）”、“不用照顧/配合他人的生活習 慣（21.70%）”、“有獨立隱私和空間（ 21.05%）”，相比熱鬧的合租生活，

47、這屆90后 更注重個人自由和隱私，享受獨處的樂趣。 4 獨居新青年生活真相調查 您目前的居住狀況是？ 整租獨居37.02% 自有房獨居29.39% 合租隱性獨居(與陌生人合租零溝通式隱性獨居)14.12% 與熟人(熟人指朋友、同事或親人)租房12.40% 與熟人共住自有房4.01% 其他2.48% 其他父母同住0.19% 其他公司宿舍0.19% 其他宿舍0.19% 您獨居的原因是？ 單身27.63% 享受獨居自由和清凈22.46% 異鄉工作所迫19.39% 性格內向，不善于和人打交道12.63% 想獨立生活10.53% 想養寵物6.93% 其他0.26% 其他沒遇到對的人 只能當獨行俠0.09

48、% 其他學習0.09% 獨居時，您給生活幸福感打多少分？ 經常感到幸福42.75% 沒感覺31.49% 很幸福12.40% 不太幸福10.69% 不幸福2.67% 您認為獨居的好處有什么？ 生活自由不受打擾25.52% 不用照顧/配合別人的生活習慣21.70% 有獨立隱私和空間21.05% 提高獨立生活的能力15.93% 有更多時間做自己想做的事13.55% 可以隨時邀請朋友來家做客2.09% 其他0.14% 19 過半數新青年拒絕“租房結婚”，缺乏安全感是 首要原因 貝殼研究院調查顯示， 在 90 后獨居青年中，“ 接受租房結婚”和“不接受租房結婚”幾乎各占 一半，過半數90后拒絕“租房結婚

49、”，其中缺乏 安全感是首要原因； 近半數90后獨居青年接受租 房結婚，但其中21.68%人認為“可暫時性租房， 未來需要有自己的房子”，結婚成家房子仍是必 需品，不同的是從“買房結婚”到“結婚買房” 的些許轉變。 未來獨居趨勢：超7成認為獨居現象將越來越多 超6成意向“購房獨居” 無論選擇結婚還是一個人獨居生活，買房都是一 件必要的大事，對于未來獨居趨勢，貝殼研究院 數據顯示，80.73%的90后獨居青年認為獨居現 象會越來越多，63.74%的90后獨居青年認為未 來獨居生活也需要擁有一套自己的房子，選擇租 房獨居的占比僅為25.19%。此外，對于90后來說 獨居并不等于蝸居，對未來獨居理想房

50、屋面積的 調查顯示，有61.64%的90后獨居青年認為理想居 住面積應該在50平方米及以上，其中50-80平方 米大小的房子最受歡迎。 未來獨居環境：生活氣息要濃厚，大陽臺最受熱 捧 品質生活成未來獨居生活要義之一，在住房類型 選擇方面，47.99%的90后獨居青年偏好生活氣息 濃厚的小區居民房，獨居也要有煙火氣；在居住 環境方面，小區交通便利度、綠化景觀環境以及 周邊購物娛樂設施都是90后獨居青年看重的方面 在居住空間配置上，通透大陽臺、朝南落地窗保 證了居住空間的采光與審美，成為許多獨居青年 的理想選擇?！耙粋€人也要好好過”，獨居居住 環境功能空間和居住體驗一點不能少。 4 獨居新青年生活