《【研報】交通運輸行業中國REITs市場洞察系列報告之三：鐵路篇化解融資困局激活資產潛力-210414（24頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《【研報】交通運輸行業中國REITs市場洞察系列報告之三：鐵路篇化解融資困局激活資產潛力-210414（24頁）.pdf（23頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。
1、P/FFO 和P/AFFO 是國際市場中對 REITs 最常用的估值方法REITs 常用的估值方法有三種：相對估值法(乘數法)、紅利貼現模型(DDM)、資產凈值(NAV)法。1)相對估值法。REITs 通過底層資產盈利能力獲得穩定收益，具有高分紅的特征，因此用分紅來定價是符合邏輯的。常用的估值乘數有分紅收益率(年度總分紅/當時市價)、市價/凈營運現金流(P/PPF)、市價/調整后凈營運現金流(P/AFFO)等。2)紅利貼現模型。對投資者來說，REITs 帶來的是未來一系列的分紅派息現金流，因此也可以應用紅利貼現模型，通過計算預期現金流的現值之和來估值。3)資產凈值法。以底層資產作為標定錨，有收
2、益法、市場法和成本法。由于 REITs依靠基礎資產的運營收益向投資者分紅，且基礎設施風險、年限、收益有較高的可預測性，收益法或最符合基礎設施 REITs 的邏輯。P/FFO 和P/AFFO 是國際市場中對REITs 最常用的估值方法。相對估值法(乘數法)、紅利貼現模型(DDM)、資產凈值(NAV)法都有其適用性和局限性。以相對估值法為例，由于當年的分紅是可以由管理人進行調控的，故若僅參考分紅收益率，估值無法真實反應REITs 的收益能力;AFFO 為 FFO 減去非現金租金和日常維護的必要支出和租賃費用， AFFO 比 FFO 更能精確的反映 REITs 的股利支付能力，但卻沒有統一的編制標準，FFO、 AFFO 方法能夠直觀地比較 REITs 分紅能力，但卻忽視折舊費用到運營后期，隨著年限增長資產價格會下降，忽略折舊對未來過于樂觀。
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