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1、2024年度房地產市場總結泉州保利和潤研究院POLY HARMONY2025年1月目錄Contents01政策異動|土地市場|商品房市場|市場展望 24年泉州市場分析&25年市場展望02土拍地圖&明細|樓市排名附件泉州市場分析及25年市場研判政策分析、一級市場分析、二級市場分析PART 01181519151212161391515100 5 10 15 20 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月泉州24年月度商品住宅月度供銷價走勢 上半年試水微松，效果不顯：放寬限購、公積金階段性支持、以舊換新、跟進517政策降低購房成本等組合拳救市，頻頻放松但力度稍弱，多為小幅的優化調整。

2、下半年強效松綁，持續營造寬松環境：松綁力度明顯加大，跟隨大市場止跌回穩，跟進926新政全面覆蓋放寬限購、限售、限價等工具，降低客戶的購房門檻，促進新一波購房需求的釋放，助力樓市回穩。5.18下調公積金5.23下調商貸利率及首付比例6.14晉江賣舊買新各地購房補貼政策松綁力度加大，全面取消四限，政策有效性時效短1.16晉江解除限售9.20石獅購房補貼備注：數據截止2024年12月31日，源于克而瑞，范圍大泉州不含安永德，商品住宅舊房成交傭金在原有傭金優惠基礎上額外享受8.5折優惠。新房享受售樓部原有優惠基礎上額外享受購房總價9.8折優惠。強化人才購房優惠：購房將享受原優惠基礎上額外總價最高9.6

3、5折優惠。2.1住房公積金支持政策繼續實施10.11全面取消限購限售限價、金融政策支持10.15公積金首付比例下調10.22商貸利率上調8.12公積金再放松購買一手商品住宅的，給予購房款總額1%的購房補貼，執行期：2024年9月20日-2025年6月30日11.29德化優化生育政策補充對生育三孩的德化縣戶籍家庭給予一次性生育補貼1萬元。對二、三孩購買商品房給與，購房總價5%-10%的優惠（最高優惠20萬）。有效期至2026年12月31日。政策土地市場微觀二手政策泉州特征24年泉州政策全面放松，跟進國家性政策從年初晉江放開限購限售，到跟進517全國性金融政策，10.11再次跟進926政策全面放開

4、四限，放寬金融政策，支持居民購房。政策調控基調持續放松，公積金、商貸首付、利率下調等，降低購房門檻，但對市場刺激力度有限。政策戶籍條件限購所有購房人群全面接觸限購：鯉城區、豐澤區、泉州開發區新出讓的房地產住宅用地項目不再執行公證搖號政策，由開發企業自行銷售，不設置購房條件。已出讓的房地產住宅用地項目根據相關文件要求，認籌總人數超過總房源套數200%的，觸發搖號銷售（原：除鯉城區、豐澤區、泉州開發區部分房源外，在泉州市全域新購買一手、二手住房不限購。認籌達120%以上進行公開搖號）限售所有購房人群自2024年10月1日起，在泉州市行政區域范圍內新購買的一、二手住房不再執行限售政策。有特定銷售要求

5、的商品住房從其規定執行。屬于改善性需求，再次新購買一手商品住房后，可將第1套取得不動產權證未滿限售年限的商品住房轉讓。（原：自2023年4月14日起，在泉州市全域新購買的一手、二手住房不限售。此前買入的被限售房源，限售年限根據購買時間分階段調整，由5年縮短至2年或1年。自2023年4月14日起，在鯉城區、豐澤區、泉州開發區新購買的二手住房，限售1年。）限貸購房情況住房公積金貸款差別化信貸政策首套/二套最低首付比例15%：自2024年10月1日起，泉州市住房商業性個人住房貸款首付比例統一調整為不低于15%，不再區分首套房和二套房。本市擁有2套或以上暫停發放貸款利率限泉州首套/二套房貸利率為3.1

6、%（LPR-50bp）。取消泉州市首套住房商業性個人住房貸款利率下限和第二套住房商業性個人住房貸款利率下限。價1）全市根據轄區內房地產市場實際情況，新出讓的房地產住宅用地在招拍掛時不再限制商品住宅、車位銷售價格。2）已出讓的房地產住宅用地根據土地出讓合同約定和相關文件要求繼續執行商品住房“限房價”要求。公積金1）首次申請公積金貸款，最低首付比例15%；第二次申請公積金貸款或購買第二套住房的，最低首付款比例20%（原30%）2）使用公積金貸款購買保障性住房的最低首付比例為15%（原20%）3）夫妻雙方最高貸款額度為100萬元；單方最高貸款額度為60萬元；二孩及以上家庭貸款額度可再另加10萬元。備

7、注：數據截止2024年12月31日政策土地市場微觀二手政策泉州一覽表 五區市場分析及25年市場研判 整體縮量明顯，樓面價持續提高：受供應節奏與大環境走冷影響，全年供銷下滑，供應89萬（環比下降21%）。共成交8幅地塊，總建約89萬（環比下降21%），成交規模連降5年。邊界收縮，洛江、臺商鄉鎮等地供應減少，集中核心板塊，樓面價持續攀升。成交均價8527元/（環比上升4%）。政府推地信心不足，節奏先慢后快：一、二季度供應緩慢，均只成交1宗地塊，核心區城東南濱江地塊由城建底價獲得，整體拉高了區域樓面價。三季度土地市場供應加速占全年7成，成交占比超6成。四季度土地市場放緩，僅供應1宗，底價成交2宗。供

8、應量縮質升，土地節奏先快后慢備注：數據截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房供應總建(萬)22326019221521511289成交總建(萬)17417018717413411289成交幅數1011141311108樓面價（元/）435742095017542469758199852718年19年20年21年22年23年24年435742095017542469758199852700100200五區19-24年土地供銷價走勢供應總建(萬)0868544051620165635成交總建(萬)041173602458101655513樓面價（元/）09579 5046 614506

9、463 8408 1663013149 8165 8179 4413成交幅數06230451114222Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4 24Q1 24Q2 24Q3 24Q4095795046614506463840816630131498165 817944130200000100200五區22-24年季度土地供銷價走勢政策土地市場微觀二手土地泉州五區特征一 聚焦核心區，邊界回收明顯：土拍聚焦核心區，東海、城東、橋南三個熱門板塊供銷6幅，占比75%；外圍臺商、經開區域持續斷供，邊界回收明顯。房企拿地愈加審慎，基本底價成交：房企預期不足拿地謹慎，品牌

10、房企和民企積極性低，成交以城建為代表的本地國企主導。多數地塊底價成交，僅鯉城萬達地塊省五建溢價1.6%獲得，為今年唯一溢價地塊。聚焦核心區、房企參拍意愿低、國企為拿地絕對主力地塊編號住宅限價成交時間區域板塊總建面積()成交總價（億元）樓板價(元/)溢價率房企豐2023-7號精裝338002024/2/22豐澤城東15.97 21131490%泉州城建集團鯉2023-10號17000（改善型22000）2024/6/27鯉城橋南4.62 3.7781651.6%省五建建設集團（泉州發展）鯉2023-8號17000 2024/7/31鯉城橋南18.27 11.4062400%泉州市第一建設豐202

11、4-3號22800（改善型29900）2024/8/2豐澤東海16.81 10.916491（住宅12679.8）0%泉州城建集團豐2022-11-1號華潤城建悅府23000 2024/08/06 豐澤東海14.37 15.827534（住宅11007）0%泉州城建集團豐2024-19號23800（改善型29900）2024/09/12 豐澤東海5.85 7.10121360%省五建建設集團（泉州發展）洛2023-6號不限價2024/10/16 洛江萬安雙陽7.42 2.5434210%泉州市開源房地產豐2023-8號2024/11/27 豐澤西湖5.45 3.145764 0%泉州市交發建設

12、工程政策土地市場微觀二手泉州五區特征二土地東海37萬地價9136元/中心板塊城東16萬地價13149元/西湖5萬地價5764元/橋南23萬地價6629元/萬安雙陽7萬地價3421元/洛江城區經濟開發區洛陽板塊白沙板塊高鐵新區板塊張板板塊湖東學園板塊金融商務區板塊百崎湖板塊惠安縣城板塊備注：數據截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房，地價為綜合樓面價無成交5-10萬方10-20萬方20-30萬方30萬方以上24年五區土拍分布圖表：五區24年土地成交明細表品質住房強制入市、土拍規則放松、限價延續雙軌制 支持房企打造好房子，促進市場供應質量提升：市區第四代住宅正式推出及精裝交付重回市場，

13、強制住房品質提升。南濱江、橋南、東海等地塊均可做第四代住宅。同時要求用于建設住房戶型面積144以上，其中180以上的不少于50%的改善型住宅。南濱江、東海地塊精裝交付，由有住房到住好房進行轉變。（南安、永春、石獅等地均推出第四代住宅，推動品質改善住房加速建設。）限價延續雙軌制，繼續優化土拍規則，市區開啟不限價時代：限價延續設置雙軌制，改善性住房在限價基礎上上浮不超過30-50%。市區不再限制觸頂搖號，土拍規則改為競現房+價高者得。下半年豐澤和洛江地塊均開始不設置限價，自17年土拍限房價后首次取消，自此開啟不限價時代。（新政規定：全市根據轄區內房地產市場實際情況，新出讓的房地產住宅用地在招拍掛時

14、不再限制商品住宅、車位銷售價格。）區域項目產品限價是否入市城東城建南濱江豐2023-7號泉州首個第四代住宅，住房戶型面積144以上，其中180以上的不少于50%，同時全項目采取全裝修交付（裝修標準不低于3K）33800（精裝）否東海華潤城建悅府東海首個第四代住宅，130-2024房、143以上為第四代23000（毛坯）12月開盤城建豐2024-3號不低于30%的商品住房（整棟）采取全裝修交付（裝修標準2/3/5K)、要求做第四代住宅144以下22800/144以上29900（毛坯）否省五建豐2024-19號不低于30%的商品住房(整棟)采取全裝修交付，（裝修標準2/3/5K)144以下2380

15、0(毛坯)，144以上29900元/(毛坯)否橋南省五建鯉2023-10號戶均144以上，其中180以上的不少于50%的改善型住宅、可做第四代144以下17000/144以上22000（毛坯）否泉州一建鯉2023-8號可做第四代住宅17000（毛坯）否特征三政策土地市場微觀二手泉州五區土地限房價、競地價、價高者得不限地價、不限房價、價高者得限房價、限地價、競現房銷售嚴格放松放開24年土拍規則變化城建南濱江豐2023-7號、城建豐2024-3號華潤城建悅府、省五建鯉2023-10號、泉州一建鯉2023-8號、省五建豐2024-19號洛2023-6號、豐2023-8號表：五區第四代及改善地塊明細容

16、量緊縮四連降，下探新低，供銷相對平衡，成交價達歷史新高 年度供銷價下滑3成創新低：24年供應55萬（環比下降23%）。成交為50萬（環比下降25%），容量持續縮減，為近10年新低。市場維持供求平衡態勢，成交均價19588元/（環比上升35%）。月度受應市場波動大，四季度多項政策加持成交翹尾：受新項目供應影響，呈現結構性突漲突降。上半年一二季度多項目入市加持，熱點項目搖號售罄，助推成交高位。下半年三季度傳統淡季，少量項目入市加推。四季度受各項政策支持加碼，國慶熱銷帶動，整體成交量有所回升，達年度最高。年底受華潤首開集中備案，成交翹尾，整體月均去化量與上半年持穩。供應（萬）135147135240

17、1651932061277255成交（萬）1061951812321921802051636750總額（億元）1061961862792152172482359798均價（元/）993010047 10260 12000 11218 12087 12115 14490 14523 1958815年16年17年18年19年20年21年22年23年24年99301004710260120001121812087 1211514490 1452319588050001000015000200002500005010015020025030015-24年泉州五區商品住宅供銷價分析供應（萬）359601

18、0050279成交（萬）653533431468總額（億元）1110695776371117月均成交4.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.2均價（元/）19491 20410 16674 17774 18002 22830 18325 19919 20441 20196 19176 212881月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000200003000002468101214161824年泉州五區商品住宅月度供銷價分析政策土地市場微觀二手泉州五區成交走勢市場備注：數據截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅東海多盤助推豐澤逆襲榜首

19、，鯉城退出熱銷，其余區域持續低位 豐澤成交走高超2倍，其他區容量下滑超7成：豐澤區多項目同步推出，東海、城東板塊主力供應板塊，助力豐澤成交逆襲首位，容量占比79%。鯉城區在23年集中推售后，24年僅一盤在售，退出熱銷舞臺。臺商無新盤供應，多項目尾盤續銷，持續以價換量，供銷價均下滑，熱度維持低位。洛江配套欠佳，各項目低位緩慢走量。東海熱度強勢回歸，城東退居二線：熱度維持在市區核心區，東海板塊24年7盤推售，多項目取得亮眼表現，熱度遠超其他板塊，成交占比過半。城東板塊三足鼎立，中海、國貿、保利多盤在售，但熱度不及東海，退居二線。橋南板塊僅一盤在售，難以支撐。其余板塊未有起色。供應 62504224

20、46431343495995622029411612007200成交 59484611383116173365688791733345195117020價格131813881560203219571017124312711369154610851095110712641113934010551047896894339570894310751132113620豐澤2122232420鯉城2122232420臺商2122232420洛江2122232420經開212223241318613880156062032319574101741243612710154691085910958 110701

21、2640111359340105511047089689433957089431075711327113600 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20-24年五區商品住宅供銷價走勢環比+238%環比-82%環比-84%環比-72%政策土地市場微觀二手泉州五區市場區域分析橋南板塊12%中心板塊0%西湖板塊0%城東板塊25%東海板塊54%萬安雙陽板塊1%洛江城區板塊1%羅馬河市板塊1%經濟開發板塊0%臺商投資板塊6%橋南板塊中心板塊西湖板塊城東板塊東海板塊萬安雙陽板塊洛

22、江城區板塊羅馬河市板塊經濟開發板塊臺商投資板塊24年五區各板塊成交占比東海多項目首開表現亮眼，其余板塊項目開盤轉順銷，打折潮盛起 東海區域項目表現亮眼，其余新項目開盤去化不佳：自年初水墨觀海、萬科四期后，泉州市區多個新盤入市，認籌量均未達到總房源數的1.2倍，無需公證搖號由開發商自行銷售。從高峰期瘋狂的“千人搖、萬人搖”，回到“開盤轉順銷”正常速度，市場格局轉變明顯。年末華潤城建悅府憑借第四代住宅和高性價比首推售罄為下半年開盤增加亮點。限價形同虛設，城東橋南項目開盤降價為常態，市場進入新一輪降價潮：開盤9折/92折、開盤前啟動分銷或開盤后立馬開分銷等優惠不斷加碼。各項目也不再頂著限價銷售，開發

23、商開始卷價格、卷優惠、卷分銷，利用簡單粗暴的“促銷手段”吸引眾多客戶買單。市場新房“價格戰”愈演愈烈，成交價遠低于限價。數據范圍：泉州五區，截止2024年12月31日數據；數據口徑：保利和潤研究院海西整理，含項目首開及加推，除安置商品房0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%01000200030004000500060007000800020上20下21上21下22上22下23上23下24上24下開盤推量開盤去化率年平均去化率表：五區2024年主力項目開盤分析表開盤時間片區項目總套數認籌數(組)去化率限價(元/m)近6月備案(元/m)2024/1/24東海城建水墨觀

24、海6825400組(搖號)100%20500203042024/1/31城東國貿天琴樾287近400組(搖號)23%24980188782024/3/22東海萬科城市之光4001277組(搖號)85%（返場去化100%）18000179912024/4/13城東中海臻如府335約55組（未到搖號標準）12%23000183002024/4/13城東國貿天琴樾（加推改善型產品）103未到搖號標準21%37470293532024/4/13江南國貿江南璟上358約230組（未到搖號標準）51%17000153772024/6/28東海瓏璽臺178160+組（未到搖號標準）44%1800018426

25、2024/6/22東海保利天瓚135未到搖號標準89%29900291072024/11/30東海晉悅萬祥瑞景灣280自行組織開盤29%22000217562024/12/25東海華潤城建悅府220自行組織開盤100%2300022517政策土地市場微觀二手泉州五區市場開盤分析圖：泉州五區住宅開盤走勢圖五區19588元/改善住宅時代來臨，核心區優質項目成交表現亮眼：改善產品180以上占比17%（上漲15%），300萬以上產品占比23%，（上漲20%），成為市場新寵。主要集中在東海板塊，由保利天瓚、東海瓏璽臺、城建水墨觀海、泉州悅府四個項目貢獻近9成。改善型樓盤托舉帶動新房價格：180以上成交均

26、價可達2.36萬，五區均價1.96萬，較180以下產品均價高出30%。其中保利天瓚均價2.75萬，悅府2.45萬，改善樓盤整體托舉新房市場價格。多項目含大平層產品，同時未來競爭壓力增大：未來改善型產品從規劃上強勢要求配置，疊加早期未推庫存，多項目含大平層產品在售或待入市，整體競爭壓力增大。主要集中在市區核心區東海、城東、江南板塊。微觀透析一政策土地市場微觀二手泉州五區改善產品成為市場新寵，180/300萬以上產品均上漲明顯，大平層產品托舉市場價格高20%高30%180以上23598元/鯉2023-10號南濱江2023-7號清源瑧悅國貿天琴樾金紫荊山莊萬科城市之光二期瓏璽臺云璽臺萬科城灣壹號上實

27、海上海待售在售鯉2023-8號省五建2024-19號城建2024-3號華潤城建悅府25年市區新房改善型產品分布圖4%2%3%9%7%19%9%17%7%23%16%6%11%17%14%18%8%3%2%4%-70%30%-70%-50%-30%-10%10%30%50%100萬元以下100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250-280萬元280-300萬元300萬元以上23-24年五區總價段占比情況對比2023年2024年微觀7%2%13%11%17%17%15%2%17%13%6%8%16%27%7%19%0%3%-70

28、%30%-70%-20%30%90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年五區面積段占比情況對比2023年2024年剛改占比45%剛需占比21%初改/改善占比34%下降6%下降6%上升11%剛需占比18%下降33%剛改占比35%下降5%初改/改善占比47%上升38%180以下18133元/改善產品均價托舉市場微觀透析二政策土地市場微觀二手微觀泉州五區成交集中在130-140&250-280萬產品，其次為180-200&300萬以上產品 成交面積段分析：市場需求以中高面積產品為主，100以下剛需產品逐漸退出市場。1

29、20-140剛改/初改面積段青睞度較高占比34%，主要為城建水墨觀海、國貿江南璟上、保利隆恩百宏清源瑧悅貢獻。其次剛需產品100-120，主要以萬科城市之光、城建水墨觀海為主力成交。受核心區改善項目集中供應，180-200產品成交較好，占比9%，以保利天瓚、東海瓏璽臺貢獻為主。成交總價段分析：市區為剛改、改善客戶主陣地，低總價產品市占低。中高總價產品開始顯露，隨著市區改善項目供應，主力300萬以上產品占比23%，保利天瓚、泉州悅府、城建水墨觀海為主。其次200-230萬之間產品占比19%，萬科城市之光、城建水墨觀海、國貿江南璟上為主。備注：數據截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅面

30、積/總價段100萬元及以下100-120萬元 120-150萬元 150-180萬元 180-200萬元 200-230萬元 230-250萬元 250-280萬元 280-300萬元 300萬元及以上匯總占比90以下83331015162477%90-100371810110672%100-1104193216558149191045613%110-120291015104024622637811%120-130383625941877914226560517%130-14013514755122314584862717%140-16011537287312315815755615%160-

31、1801352562%180-2001342903079%200-22010161632%220-25078782%250以上21521544%合計158621073222586723156092488433594/占比4%2%3%9%7%19%9%17%7%23%100%/表：2024年泉州五區住宅成交面積段&總價段交叉分析微觀透析三政策土地市場微觀二手微觀泉州五區 19年正式啟動精裝推售，集中試點臺商投資區：泉州精裝交付政策自2019年正式實施，執行精裝交付的樓盤主要集中在臺商投資區，如美的云璽臺、保利時光印象、中海學府世家等，在19-21年期間推出，22年后無精裝交付的土地推出。24年重

32、啟精裝交付土拍要求，集中在東海、南濱江核心區域：24年再次推出土拍精裝交付要求，南濱江、東?；盍^，均集中在熱門核心板塊。隨著消費者對居住品質要求的提高，精裝交付能夠更好地滿足市場需求，提高開發商競爭力，提高住房品質，適應市場趨勢。項目土拍時間首開時間精裝標準限價金茂陽光城檀悅2018/03/282018/102000毛坯11000、精裝13000泉州星河城2018/03/282018/102000毛坯11000、精裝13000美的公園天下2019/02/212019/122000毛坯11000、精裝13000龍湖春江悅茗2019/07/242020/042000毛坯11000、精裝13000

33、力高大港樾瀾山2019/08/192020/112000毛坯9000、精裝11000保利時光印象2020/01/082020/082000毛坯10000、精裝12000南飛鴻樂薈港2020/02/142021/102000毛坯10500、精裝12500陽光城公園壹號2020/07/032021/092000毛坯9900、精裝11900美的云璽臺2020/12/022021/052000毛坯12500、精裝14500中海學府世家2021/03/102021/122000毛坯12500、精裝14500表：臺商投資區歷年精裝交付項目表：24年豐澤區精裝推出項目項目土拍時間精裝要求限價豐2023-7號

34、2024/2/22 項目采取全裝修交付 裝修標準不低于3K精裝33800豐2024-3號2024/8/2 不低于30%的商品住房（整棟）采取全裝修交付 裝修標準2/3/5K毛坯22800豐2024-19號 2024/09/12毛坯23800裝修標準可選檔位（2/3/5k）限價不再區分精裝、毛坯可分樓棟精裝交付，非全盤交付要求調整：精裝重回市場，增強品質住房，提高開發商競爭力，適應市場趨勢備注：數據截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅政策土地市場微觀二手微觀泉州五區城建水墨觀海-東海中央活力區首個商品房、開局炸場首開售罄、最后一個千人搖號項目基本情況：2022年12月29日，城建底價

35、競得，總建21萬，毛坯限價20500 元/，配備商業綜合體、7幢辦公、12幢住宅。住宅規劃12棟23-26層，涵蓋110-185三-五房剛改、改善產品共758套。營銷亮點：水墨觀海為城建地產“水墨系”定位為高端住宅品牌，是東?；盍^首個商品房，首發搖號住宅項目，擁有明顯的區位價值。也是24年泉州市區最后一個千人搖號售罄項目，房票、高層次人才、剛需&非剛需，合計認籌近6000組，剛需非剛需認籌比高達11.9，創造多個歷史性成績。全年18.39億，穩居大泉州一季度、半年度、三季度以及全年商品住宅金額榜冠軍。取地時間營銷中心開放取證房票選房高層次人才選房剛需非剛需認籌開盤售罄2022年12月29日2

36、023年9月16日2023年12月12日2024年1月5日2024年1月9日2024年1月10日2024年1月24日1月5日152套房票房源全部售罄，去化率100%。152套房票房源報名超286張房票，同時高溢價購買房票獲取選房資格，創下房票報名新高。1月9日76套高層次人才房源全部售罄，去化率100%。76套高層次人才房源報名超300組，創下高層次人才報名新高。1月10日啟動認籌，合計認籌超5400組，其中剛需認籌約3200+組，非剛需認籌約2000+組，創下24年認籌數最高。1月24日選房售罄，項目剛需與非剛需合計454套，認籌比11.9，為近兩年最高。亮點項目一政策土地市場微觀二手微觀泉

37、州五區保利天瓚-首個純改善項目、半年清盤、新房價格天花板、超出均線41%基本情況：2023年10月31日，山西星河房地產溢價15%搖號競得，總建6萬，容積率3，毛坯限價23000 元/。項目用于建設改善型住房，單套房屋建筑面積不低于180，銷售價格在“限房價”23000元/(毛坯)基礎上上浮不超過30%。規劃6棟22-25層住宅，193-351四房純粹大平層，僅270席。社區配置酒店式藝奢豪門、精裝雙入戶大堂和風雨歸家連廊等，匠造“雙軸、七庭、十八園一街”氣質園林。營銷亮點：保利天瓚泉州第一個保利天字號產品，從2024年3月的宣傳，6月開盤，12月收官，僅僅半年時間售罄。全新豪宅作品，成為了泉

38、州乃至整個福建豪宅榜單上不可忽視的當紅之作。首次開盤的7億熱銷，一舉刷新了泉州純粹大平層豪宅的首開記錄，全年15.8億，連續7個月霸榜泉州180以上大平層豪宅成交總價、成交面積、成交套數三大榜單。同時憑一己之力拉高泉州市區成交均價，備案均價27538元/，高于五區均價41%，新房主力在售中的價格天花板。取地時間入市雙展廳開放異地營銷中心開放開盤實景展示區開放收官2023年10月31日2024年3月30日2024年4月13日2024年5月1日2024年6月23日2024年8月24日2024年12月29日151天165天236天189天亮點項目二亮點項目三政策土地市場微觀二手微觀泉州五區華潤城建悅

39、府-市區首個在售四代宅、137天開放展示區、一期220套首推售罄基本情況：2024年8月6日，城建底價競得，總建20萬，毛坯限價23000 元/。由城建集團與華潤置地共同打造，規劃有萬象商業+四代生態住宅+五星級酒店+寫字樓等多元業態于一體的綜合體項目。住宅規劃15棟25-32層，涵蓋130-330天空平墅產品，共902套。其中163以上為第四代住宅。營銷亮點：華潤置地引入旗下高端“悅系”泉州悅府，打造東海及市區首個入市的高端四代住宅產品，社區配套下沉式會客廳、泳池、架空層泛會所等。配套齊全，產品新穎，涵蓋范圍廣，市場接受度高。取地到開放實景展示區僅不足5個月。商業地塊，將落地泉州首座華潤萬象

40、商業，引入【萬象匯】超級IP。12月25日一期220套住宅及240個車位雙雙售罄，12月熱銷金額8個億，榮登大泉州12月面積、金額、套數三大冠軍。取地時間入市異地營銷中心開放取證實景展示區&樣板房開放開盤2024年8月6日2024年9月20日2024年10月1日2024年12月19日2024年12月21日2024年12月25日45天56天137天141天135天倒掛紅利消失，二手房成交量遠超新房，豐澤區仍為成交主力 量漲價跌，倒掛消失，二手成交量遠高于新房：24年五區二手掛牌庫存1.9萬套，新增掛牌量1.6萬套（環比上升1.4倍）。二手成交套數約8560套，是新房成交套數2.38倍。二手成交均

41、價1.71萬元/（環比下降11%），掛牌均價1.95萬元/（環比持平），以價換量明顯，一二手倒掛消失。豐澤區仍是二手主力成交，其余區域成交量一般：豐澤作為泉州中心市區熱門板塊，2024年二手住宅成交超4500套，較23年上漲6%。主要依靠東海、城東兩大高價值板塊，憑借地段佳、配套優、次新小區品質較優等優勢，在二手房市場中關注度高，同時限售放開，以價換量明顯，帶動整體交易活躍度。鯉城2024年二手住宅成交1800余套，較2023年成交有所回落。臺商投資區近兩年大批量交房，早期投資需求旺盛，新政取消限售后，成交量有所釋放，較23年成交量上漲1倍。政策土地市場微觀二手二手二手走勢0500010000

42、150002000025000050001000015000200002500023.12345678910111224.12345678910111223-24年五區成交掛牌量價走勢掛牌套數成交套數二手掛牌均價二手成交均價一手成交均價0200040006000800010000120002019年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年五區二手成交占比豐澤鯉城洛江臺商開發區泉州五區備注：數據截止2024年12月31日；一手數據源于克而瑞，口徑為普通住宅,別墅，二手數據源掛牌于貝殼外網（住宅+別墅），成交套數源于住建局，均價源于脈策24年市區掛牌套數24年市區成交套數64

43、09套+3%+19%1.39萬套房企推貨謹慎，供銷持穩，核心區熱門板塊改善產品帶動維持成交均價供應潛力值測試顯示，按照目前待入市及主力在售量與23年土地入市率及各項目供應系數計算，在市場穩定情況下，25年預計將有50萬供應，結合24年各個性質的的開盤去化率、供求比、月均流速等計算，25年整體中性成交量約為55萬左右，環比微升；城東、東海核心高價項目增加，帶動價格提升，外圍持續以價換量，整體價格持平，預計25年成交均價2萬元/，環比持穩。展望25年供銷價預判725567501454319588200000501001502002502011年2012年2013年2014年2015年2016年20

44、17年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年泉州市區2011-2025年市場供銷價走勢供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元/)泉州五區主力供銷東海板塊、城東，臺商區庫存高去化緩慢 以東海為主力成交，城東維持第二：東海量穩價微降：目前25年主力在售盤僅2盤（華潤城建悅府、瑞景灣），城建及省五建雙盤推出，預計整體與24年持穩。天瓚項目備案基本結束，價格回歸區域限價2.3萬以下。城東量穩價微漲：25年主力去化清源瑧悅進入尾盤，中海國貿穩步去化，城建雙盤低位維穩，城建南濱江地塊預計入市熱銷，精裝及第四代產品價格帶動區域價格微漲；鯉城橋南量漲價穩：25年國貿

45、江南璟上預計下半年進入尾盤，新增一盤可能會量漲價穩。土地端供銷平衡、樓面價/溢價維持現狀或小幅上升：25年預計仍聚焦核心區，或將推出優質地塊帶動土地市場，前期本地國企開發緩慢較難短時間內全部推出，整體推盤量有所下滑。展望25年市場競爭備注：數據截止2024年12月31日；扣除尾盤、死盤東海板塊24年在售3個庫存65萬城東板塊24年在售4個庫存37萬西湖板塊24年在售1個庫存38萬橋南24年在售1個庫存27萬洛江城區板塊在售1個庫存8萬中心板塊24年在售0個庫存1.6萬經濟開發區臺商投資區24年在售4個庫存72萬25年市區核心板塊容量分布圖泉州五區板塊24年總存量（萬）在售庫存預計成交量預計去化

46、周期城東板塊37 16 17 17 東海板塊65 8 20 9 豐澤北峰38 5 1 50 橋南板塊27 4 12 24 中心板塊2 0 0 0 洛江城區板塊8 8 1 24 洛江羅馬河市29 4 1 21 萬安雙陽板塊33 3 1 22 臺商投資區72 14 313 總計311 64 55 13 表：庫存明細表 晉江市場分析及25年市場研判備注：數據截止2024年12月31日，扣除安置房供應總建(萬)372911483105391525335287257149176237130213成交總建(萬)361809952403541635335272245143169217123185成交總價（億

47、元）379352574205876754690916573成交幅數184151528178626241919191917樓面價1084114857310422100125096323102794306932155305418553063932溢價率11%6%0%17%5%49%81%29%50%52%61%18%5%15%2%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年3793525742058767546909165731084114857310422100125096323102794

48、306932155305418553063932010002000300040005000600002004006008001000晉江10-24年土地供銷走勢供應量增質減，節奏先松后緊，四季度供應狂飆，占全年供銷9成 整體量增質減，樓面價回落明顯：供應總建213萬（環比上升63%），成交總建185萬（環比上升86%），綜合成交樓面價3932元/（環比下降27%），主要為鄉鎮地塊供應較多，拉低樓面價。房企拿地謹慎，溢價率僅2%（環比下降13%），為近10年最低。上半年供應停滯，下半年提速：24年上半年供銷低位，僅供應1宗商品宅，位于外圍安海鎮，總建28萬方，素質較差，無人報名流拍。下半年三季度

49、供應提速，成交2宗8萬方；四季度供應狂飆，成交占比超全年9成。時間成交總建 成交幅數樓面價平均溢價率拿地房企一季度無成交二季度無成交三季度8.17 21267 0%個人+本土國企四季度176.63154055 2%民企+本土國企合計184.817 3932 2%/晉江土地市場微觀二手土地土地供銷價走勢表：晉江24年季度土地成交表 政府回收長期未開發土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出讓未進行開發地塊，主要位于環住城區域。提高地價、取消限價重新拍賣，旨在迎合市場合理銷售定價。做大資產，回收成本，同時可按照新規做第四代住宅試點。土拍市場低迷，推地謹慎，無優質地塊提振市場：市區供應逐年下滑，無優

50、質地塊推出，熱門板塊晉東僅成交1宗，聚焦環主城、郊區等地。板塊指標首次成交重拍變化新塘編號P20229號晉江市P2024-53號調整成交時間2022/08/172024/11/26時隔超2年地價2600033800限價11643無成交價2870033800獲地公司晉江市兆豐建設開發晉江市兆豐建設開發不變西園編號P2022一39 號晉江市P2024-52號調整成交時間2023/11/082024/11/26時隔一年地價5700059500限價16100無成交價5700059500獲地公司晉江新絲路文旅實業晉江新博悅地產開發（新絲路文旅）不變靈源編號P2022-34號、P2022-10號晉江市P2

51、024-51號調整成交時間2023/11/302024/11/26時隔一年地價36400、1970065400限價15423、15981無成交價38900、2100065400獲地公司晉江市芯未來開發晉江市芯科開發不變0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0222324晉江市區晉東池店環住城鄉鎮市區占比39%市區占比29%市區占比26%市區：青陽，梅嶺，西園，羅山，環主城：新塘，靈源，鄉鎮：永和，龍湖，英林，深滬，金井，內坑，安海，東石，紫帽，磁灶、晉東：陳埭，西濱，回收土地二次土拍模式推出，供應聚焦環住城、郊區晉江土地市場微觀二手土地特征一表：晉江24年

52、回收地塊二次土拍對比情況圖：22-24年各區域成交總建走勢圖房企拿地謹慎，成交分化，個別高溢價，多數底價成交 土拍兩極分化，市場仍較為低迷：供應18宗土地中，僅晉東新區、金井第四代住宅、安海學區房存在溢價，最高溢價57%。其余地塊均底價成交，占比超7成，房企參拍意愿低。均為本地民企/國企獲得：知名國央企拿地謹慎，民企拿地意愿增高，2宗溢價地塊均為民企獲得，本土國企仍為土拍市場主力。央企占比10%國企占比65%民企占比25%23年拿地企業24年拿地企業央企占比0%國企占比71%民企占比29%3279111212321197354652105101520252019年2020年2021年2022年

53、2023年2024年晉江歷年出讓商住地塊房企占比（地塊數量）本地國企外來國企央企本土民企外來民企晉江土地市場微觀二手土地特征二備注：數據截止2024年12月31日；口扣除安置房 市場表現持續低迷，成交量價齊跌：24年供應25萬（環比下滑63%）。成交45萬（環比下滑20%），供求比0.52。受晉東多盤集中供應，板塊內促銷嚴重，價格戰激烈，均價12654元/（環比下降2%）。上半年多盤供應放量，下半年供應放緩，全年成交較為穩定：一季度多盤集中供應，占全年7成。中海學仕里、晉東建發灣海、龍湖青云闕等項目集中首開，帶動一季度成交上行。二、三季度項目進入續銷期，供應放緩，僅3盤少量加推，成交量下滑明顯

54、。四季度供應再次下滑，供應不足2萬方。10月新政出臺，刺激樓市小幅反彈，年末迅速降溫，無利好釋放，成交回落。供應量腰斬，成交量價齊跌，月均去化量3.7萬方供應（萬）175121178336215246151776825成交（萬）133235185296214255229575645總額（億元）92162157290206254241627357均價（元/）6946690184879798963599391048710839129471265415年16年17年18年19年20年21年22年23年24年69466901848797989635993910487108391294712654020

55、0040006000800010000120001400005010015020025030035040015-24年泉州晉江商品住宅供銷價分析供應（萬）494202101020成交（萬）447333333644總額（億元）559434333854月均成交4.04.04.04.04.04.03.53.53.53.53.53.5均價（元/）12255 13091 12628 11370 11310 13408 11665 12512 12609 13827 13162 128181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0100002000001234567891024年泉州晉江商品

56、住宅月度供銷價分析晉江土地市場微觀二手市場成交走勢備注：數據截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅晉江土地市場微觀二手市場區域分析核心主城17%環主城3%池店20%晉東40%晉南10%晉西9%晉北1%核心主城環主城池店晉東晉南晉西晉北 市場下滑明顯，板塊間持續分化：24年各板塊之間分化加劇，核心主城、池店重啟供應，整體上漲明顯。晉東區域雖多盤在售，但整體供銷量不及去年龍湖單盤，縮量明顯。其余板塊底部摩擦，成交量不足5萬方。各板塊均價0.7-1.4萬元/，除池店外，其余板塊價格均有小幅下跌。成交核心區有所上升，晉東區域仍為主力貢獻區：24年晉江市區供應有所增加，成交環比有所回升。其中晉

57、東區域仍為市場主力，成交18萬位居榜首占比四成，但較23年市占下滑15%。池店成交9萬位列其次。市區供應量最高，供應9萬。晉東下滑明顯，但仍為成交主力，池店市區有所回升備注：數據截止2024年12月31日，核心主城：青陽，梅嶺，西園，羅山，環主城：新塘，靈源，晉南：永和，龍湖，英林，深滬，金井，晉西：內坑，安海，東石，晉東：陳埭，西濱，晉北：紫帽，磁灶0%20%40%60%80%100%2019年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年晉江城區及外圍成交占比核心主城鄉鎮板塊（晉西南北）晉江24年成交容量占比供應 68 43 92951 52 67023 5 25 47 6

58、47 11 14 5722 11 13 1019 770416 21 260成交 59 61 10 5755 58 84121 12 6 31 1867 27 11 3917 29 11 3018 15 54518 26 654價格11513111613412582094910610310210511310214414111813014614314578180998410787462468678966668778582874511110220核心主城21 22 23 2420環主城21 22 23 2420晉東21 22 23 2420池店21 22 23 2420晉北21 22 23 242

59、0晉南21 22 23 2420晉西21 22 23 241158513110116151348912553820694911062810263105321137910240144341414811801130791465014360145227810809698491073587476240686778946664687378558280745711181102270 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24年晉江商品住宅供銷價走勢環比+43%環比-43%環比+217%環比

60、+18%環比-67%環比-25%環比-85%成交量：以初改善140-160產品為主，總價150-230萬之間 初改善產品為主，主力在核心區項目：以140-160產品為主，占比達27%，以龍湖雙盤為主力（御湖境、青云闕）。其次為110-120，占比18%，龍湖青云闕、自在海等為成交主力。再次為130-140，占比15%，中海學仕里、建發泉州灣海、晉悅柏悅府為主力。其余面積段均占比10%以內。180以上占比13%，主要由龍湖華越盛天御湖境、建發泉州灣海、龍湖青云闕為主力。低總價仍是主力，集中在150萬-230萬之間：總價段230萬以內為主力，占比超8成。其中為150-180萬，占比17%，建發泉州

61、灣海、龍湖青云闕為成交主力。再者100萬以下，占比為16%，鄉鎮項目較多，整體拉低總價，以保利自在海、晉悅柏悅府力為成交主力。此外180-230萬總價段，亦有較好的成交表現，合計占比29%。300萬以上產品占比9%，由龍湖華越盛天御湖境、建發泉州灣海為主力。晉江土地市場微觀二手微觀住宅成交結構面積段/總價段100萬元以下 100-120萬元 120-150萬元 150-180萬元 180-200萬元 200-230萬元 230-250萬元 250-280萬元 280-300萬元 300萬元以上 合計占比90以下903481414%90-1003280271394%100-11092511025

62、2508%110-12014128121288858618%120-1305546423211111886%130-14079111515718233047715%140-16024858582164215186327%160-18019219283115721144%180以上135041011625427742713%匯總5143263705414304939477612793185/占比16%10%12%17%14%15%3%2%2%9%/備注：數據截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅表：2024年晉江市住宅成交面積段&總價段交叉分析晉江土地市場微觀二手微觀住宅成交結構受核心

63、區價格下行，面積剛改/初改產品有所提升，剛改總價段上升明顯 成交面積段分析：市場需求以中端面積產品為主，剛需產品逐漸退出市場。中端面積110-160仍為市場供銷主力，青睞度較高，整體持穩。其次是受核心區改善項目集中供應影響如晉東、池店等板塊，如青云闕、灣海等供應大平層，整體初改善面積持穩并小幅上升。成交總價段分析：晉江以中低總價段為主。低總價150萬以下產品占比38%，下滑5%。剛改150-230萬之間占比46%，為區域主力，連續三年上漲，由22年占比26%24年占比46%，環比23年上漲8%。高總價段產品有所下滑，占比16%，下滑3%。4%4%8%18%6%15%27%4%13%6%6%10

64、%19%12%8%24%5%11%-70%30%-70%-50%-30%-10%10%30%50%90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年晉江面積段占比情況對比2023年2024年16%10%12%17%14%15%3%2%2%9%19%11%14%14%11%13%6%4%2%8%-70%30%-70%-50%-30%-10%10%30%50%100萬元以下100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250-280萬元280-300萬元300萬

65、元以上23-24年晉江總價段占比情況對比2023年2024年備注：數據截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅剛改占比66%剛需占比17%初改/改善占比17%下降6%上升5%上升1%剛需占比38%下降5%剛改占比46%下降3%初改/改善占比16%上升8%一二手倒掛消失，庫存存量上漲至超9千套，成交持續上漲 成交持續上漲，一二手倒掛消失：晉江掛牌庫存較為穩定，庫存套數約9000套，主要集中在晉江市區。晉江23年二手住宅成交約6300套，超過2019年以前的水平。2024年二手住宅成交約8200套，再創新高。成交均價逐漸回落，已完全低于新房價格，“以價換量”明顯。目前晉江二手成交主要集中在

66、四個區域：晉江市區的萬達板塊、寶龍板塊、池店橋南、池店南板塊，成交價格基本回落至1-2萬/。晉江二手走勢02000400060008000100001200002000400060008000100001200014000160002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-1223-24年晉江二手成交掛牌量價

67、走勢掛牌套數成交套數二手掛牌均價二手成交均價一手成交均價土地市場微觀二手二手備注：數據截止2024年12月31日；一手數據源于克而瑞，口徑為普通住宅,別墅，二手數據源掛牌于貝殼外網（住宅+別墅），成交套數源于住建局，均價源于脈策48%36%11%3%2%0%晉江主城板塊池店板塊晉西板塊晉東板塊新塘板塊晉南板塊4%15%4%3%20%13%8%6%27%安海鎮寶龍廣場陳埭鎮磁灶鎮晉江萬達池店南SM廣場紫帽鎮泉州橋南主力區域掛牌套數主力區域成交套數晉江展望25年市場預判預計25年量跌價穩微降，板塊格局不變，政策短期內維持寬松6825205645401294712657120000501001502

68、002503003504002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年晉江2011-2025年市場供銷價走勢供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元/)供應潛力值測試顯示，按照目前待入市及主力在售量與24年土地入市率及各項目供應系數計算，在市場穩定情況下，25年預計將有20萬供應，結合24年各個性質的的開盤去化率、供求比、月均流速等計算，25年整體中性成交量約為40萬左右，環比微降。主要因為熱門板塊土儲多數以城建為代表的本地國企獲得，推售節奏緩慢，預計25年僅少量2-3個盤推出，綜合評估

69、，整體去化量較24年微降。核心區推售放緩，成交以外圍鄉鎮去庫存以價換量為主，價穩微降，預計25年成交均價1.2萬元/。晉江展望25年市場預判備注：數據由保利和潤研究院海西分院整理。數據截止12月31日統計口徑：晉江。數據剔除部分尾盤項目和少量未完成備案的存量1.21.19.312.61.24.91.20.02.04.06.08.010.012.014.00.050.0100.0150.0200.0250.0300.0池店核心主城環主城近郊晉北晉東晉南晉西泉州晉江各區域庫存情況顯性庫存隱形庫存去化周期（年）圖：晉江23年12月板塊總庫存150萬以上50-100萬30-50萬30萬以下陳埭鎮梅嶺永

70、和鎮龍湖鎮青陽晉東36萬晉南145萬晉西24萬池店43萬晉北73萬核心主城27萬100-150萬庫存集中環住城近郊、晉南區域，去化周期均1年以上 全區總庫存629萬，其中顯性庫存88萬，去化周期約24個月，隱性庫存542萬。庫存主要集中在晉南五鎮及核心主城近郊，多地塊含安置部分及高鐵新區和科創新區，配套待落地，主力為本地國企待開發，后市待入市時間漫長，去化壓力較大。環主城環主城281萬 南安市場分析及25年市場研判 成交腰斬，回撤至2015年，樓面價溢價率雙線再降低：2024年南安供應41萬（環比下降68%）。成交總建41萬（環比下降66%）。成交樓面價持續均下滑，均價2246元/（環比下降5

71、%）。溢價率維持0%，土拍市場熱度延續寒冬。0溢價抄底土拍，本土企業兜底市場：6幅地塊均是0溢價成交，拿地房企以本地國企為主，外地企業難進駐，房企拿地謹慎。源昌、武夷繼續深耕市區。土拍熱度延續寒冬，國企底價托底市場備注：數據截止2024年12月31日，扣除安置房供應總建(萬)68909491201012141982381707612641成交總建(萬)1593049104631791471901374811841成交總價（億元）170512143625414313289成交幅數1905781471111696樓面價6946990971 1112 2293 1999 1716 2158 3135

72、 2615 2358 2246溢價率22%7%0%7%4%110%9%15%3%10%0.2%0%0%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1705121436254143132896946990971111222931999171621583135261523582246050010001500200025003000350040000200400南安10-24年土地供銷走勢地塊編號區域總建（萬）成交總價（億元）成交樓面價（元/）溢價率限房價（元/）房企古山村2024P01石井鎮2.90 0.21 7

73、360%不限價源昌置業福溪社區2024P04南安市區4.62 1.41 30540%中國武夷福溪社區2024P05南安市區4.48 1.37 30580%中國武夷三梅村2024P03洪梅鎮6.50 0.87 13310%新區投資建設梅新社區2024P02洪梅鎮5.45 0.51 9360%發展投資集團古山村2024P06石井鎮16.83 4.79 2847 0%能源工貿投資合計/40.779.16/0%/南安土地市場微觀土地土地供銷價走勢表：南安24年土地成交明細表 市場表現冷淡，供銷價下線下降，連降四年：24年供應22萬（環比下降62%）。成交30萬（環比下降47%）。供需逆轉，供小于求，房

74、企推貨緩慢，市場持續縮量明顯。成交均價8095元/（環比下降4%），市區無熱門高價項目帶動。月均2.5萬，成交先揚后抑制，年末翹尾：年初多盤集中供應，疊加春節返鄉潮需求釋放，上半年整體表現較好，同時核心區建發多盤加推，帶動價格和成交持穩，月均2.7萬方。下半年，各項目進入續銷階段，缺少熱盤支撐，整體成交水平低位徘徊，整體量價回落，月均2.3萬方。南安土地市場微觀市場成交走勢供銷價三線下滑，成交腰斬，市場容量連降四年備注：數據截止2024年12月31日，范圍克而瑞商品住宅供應（萬）315788210103145137715922成交（萬）437799134113134156865630總額（億元

75、）22436510389111132714724均價（元/）516055926628767279008278846683178406809515年16年17年18年19年20年21年22年23年24年5160559266287672790082788466831784068095010002000300040005000600070008000900005010015020025015-24年泉州南安商品住宅供銷價分析供應（萬）801212002113成交（萬）333322212324總額（億元）223222211223月均成交2.72.72.72.72.72.72.32.32.32.32.3

76、2.3均價（元/）8465829282398369818077067799765976958152810979431月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000012345678924年泉州南安商品住宅月度供銷價分析 市場低位，各板塊成交均不同程度下滑：2024年南安僅成交30萬，各板塊均下滑13%-58%不等。其中市區成交12萬位居榜首，占比41%，南安建發璞云、美的智慧城、南安華創和璟園成交為主。南安鄉鎮以多板塊聚集，成交9萬位列其次，占比31%，以源昌銀河天悅、坤發香檳城成交為主，但整體各鄉鎮成交不足萬方。其次為官水石，成交6萬方，占比21%，以明發商業城、官橋建發和

77、璽為主。價格市區受改善項目帶動持穩，其余板塊持穩小幅下跌：市區均價9412元/位居第一，官水石均價8344元/位列第二。南安土地市場微觀市場區域分析市區為熱點板塊，領銜市場成交，建發、明發為成交主力備注：數據截止2024年12月31日，范圍克而瑞商品住宅供應68493422115344201601838101111667100成交57623423124658231562123231591013532價格 8322 8214 9023 9387 94129676 10014 9871 9294 83445656 5957 5914 6041 63386914 7085 7264 7627 713

78、220年市區21年 22年 23年 24年20年官水石21年 22年 23年 24年20年南安鄉鎮21年 22年 23年 24年20年豐霞21年 22年 23年 24年8322 821490239387 94129676100149871834456565957 5914604163386914 70857264762771320 5,000 10,000 15,000 20,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24南安各板塊商品住宅供銷價走勢環比-48%環比-58%環比-13%環比-40%成交量：各板塊24年成交容量占比南安市區41%官水石21%豐霞7%南安鄉鎮

79、31%南安土地市場微觀微觀住宅成交結構成交集中110-120&60-100萬，其次為90-100&60-80萬 市場上剛需剛改客戶為主，總價承價低：集中在110-140之間，其中110-120占比最多，占比25%，以源昌銀河天悅、明發商業城、保利源昌百宏朗閱貢獻為主。此次為90-100，主力總價為60-80萬占比最多，以美的智慧城、坤發香檳城貢獻最大。面積段/總價段60萬元以下60-80萬元80-100萬元 100-120萬元120-150萬元150-180萬元180-200萬元200-230萬元230-250萬元250萬元以上合計占比90以下15840581923010%90-1004718

80、0602931613%100-1102410954518124710%110-120152512534910458225%120-13011381374425225711%130-140143465541074428212%140-150255540134214111647%150-1602887251%160-18031349824131014%180以上116557232323661607%匯總27466964429023668524024672364/占比12%28%27%12%10%3%2%2%1%3%備注：數據截止2024年12月31日；口徑為普通住宅,別墅表：2024年南安商品住宅

81、面積段與總價段交叉分析南安展望25年市場預判預計2025年成交量延續量價齊跌態勢，主要在于：政策端政策已至底部，后市趨于穩定：或將持續增加購房補貼或多孩補貼，降低購房門檻 土地端供地放緩，房企儲地意愿低：24年土地供應放緩，房企拿地意愿低，土儲存量大，預計25年推地節奏持穩，成交低位運行，延續24年土地市場低溫態勢；供應端延續去庫存為主，房企推貨謹慎：整體庫存量較大，房企推貨謹慎，市區仍為市場供應主力，鄉鎮底部摩擦；成交端低位維穩，板塊分化競爭加?。菏袌鱿滦忻黠@，區域成交維持低位運行，板塊間分化加劇，仍以市區去化為主，整體維持或將持續縮量。其余鄉鎮項目仍以去庫存為基調，低位震蕩。價格端市區改善

82、項目價格主導，整體持穩：市區改善項目主導市場供求，但整體較24年持穩。去庫存為主、市區主導市場供需、板塊分化加劇附件土拍地圖&明細|樓市排名PART 02豐澤區鯉城區洛江區附件1：2024年泉州五區土地出讓分布圖在售待售售罄地塊豐2022-11-1號項目名華潤城建悅府，城建&華潤計容總建14.37萬樓面價11007（0%）限價23000地塊豐2024-19號項目名未定，省五建計容總建5.85萬樓面價12136（0%）限價23800（改善29900）地塊豐2024-3號項目名未定，泉州城建計容總建16.81萬樓面價12680（0%）限價22800（改善29900）地塊豐2023-7號項目名未定，

83、泉州城建計容總建15.97萬樓面價13149（0%）限價精裝33800地塊洛2023-6號項目名未定，泉州開源計容總建7.42萬樓面價3421（0%）限價不限價地塊豐2023-8號項目名未定，泉州交發計容總建5.45萬樓面價5674（0%）限價不限價地塊鯉2023-10號項目名未定，省五建計容總建4.62萬樓面價8165（0%）限價17000（改善22000）地塊鯉2023-8號項目名未定，泉州一建計容總建18.27萬樓面價6240（0%）限價17000城建水墨觀海助力泉州城建霸榜冠軍，保利雙盤在售位居第二排行名稱成交金額（億元）占比成交面積(萬)成交套數（套）1泉州城建22.79 23%11

84、.128022保利發展20.46 21%8.415083國貿地產16.12 16%8.596594菲莉集團5.31 5%2.911765華潤置地4.03 4%1.791096中海宏洋3.93 4%2.211677萬科地產3.06 3%1.71378萬祥集團2.30 2%1.06919東海開發1.28 1%0.623510美的置業0.95 1%0.984表：五區2024年各房企商品住宅成交金額排行榜排行名稱板塊成交面積(萬)占比成交套數（套）成交均價（元/）成交金額(億元)1城建水墨觀海東海板塊9.0618%6732030418.39 2保利隆恩百宏清源瑧悅城東板塊6.1112%50919555

85、11.95 3保利天瓚東海板塊5.7611%2642753815.86 4國貿江南璟上橋南板塊5.0910%410159488.12 5萬科城市之光東海板塊4.8610%391179918.74 6國貿天琴樾城東板塊4.018%290219678.82 7泉州悅府東海板塊3.517%214225177.90 8東海瓏璽臺東海板塊2.645%104184264.86 9中海臻如府城東板塊1.844%141184893.39 10萬祥瑞景灣東海板塊1.062%91217562.30 表：五區2024年商品住宅成交面積排行榜 項目成交面積：TOP3為城建水墨觀海、清源瑧悅、保利天瓚憑借板塊稀缺性及產

86、品設計等優勢表現亮眼，分別市占18%、12%，11%。top3市占42%，top10市占87%，業績高度集中，項目主要集中在豐澤區東海和城東板塊。房企成交金額：TOP10市占81%，TOP3市占60%，頭部房企進一步集中。城建憑借水墨觀海和悅府躍升榜首，市占23%。保利、國貿雙盤在售，助力擠進前三。建發、江南城建無在售樓盤，退出前三行列。附件2：五區商住排行及房企排行情況備注：保利和潤研究院海西分院整理，數據范圍：泉州五區，截止2024年12月31日數據 數據口徑：普通住宅,別墅，權益排行地塊編號公告時間成交時間板塊土地用途土地面積()容積率總建面積()出讓底價（萬元）成交總價（萬元）樓板價(

87、元/)溢價率房企性質晉江市P2023-35號2024/4/82024/4/30安海純住宅1172422.4128255363700流拍晉江市P2024-32號2024/7/222024/8/15英林純住宅111662.224565210021008550%洪肇設民企晉江市P2024-17號2024/8/302024/9/24青陽純住宅215632.65571428250825014440%福建育才投資民企晉江市P202317號2024/9/202024/10/11羅山純住宅760651.398884406004060041060%晉江新絲路文旅實業國企晉江市P2023-12號2024/10/1

88、72024/11/8晉東純住宅525611.7893544300055000615528%泉州市開源置業國企晉江市P2022-13號2024/11/32024/11/26羅山商住832531.8149855540005400036030%晉江茂新置業國企晉江市P2024-51號2024/11/32024/11/26靈源商住442322.9128273654006540050990%晉江市芯科開發國企晉江市P2024-52號2024/11/32024/11/26西園商住570292114058595005950052170%晉江新博悅地產國企晉江市P2024-53號2024/11/32024/1

89、1/26新塘商住507812.4121874338003380027730%晉江市兆豐建設國企晉江市P2024-55號2024/11/182024/12/10金井商住127572.63316838306030181857%晉江駿盈置業民企晉江市P2023-4號2024/11/182024/12/10池店商住400763.2128243731007310057000%晉江市晉北建設國企晉江市P2021-51號2024/11/182024/12/10紫帽商住888871.8159997632006320039500%晉江兆瑞建設國企晉江市P2024-57號2024/11/182024/12/10安

90、海商住808271.6129323383603896030132%啟新(福建)置業民企晉江市P2023-2號2024/11/182024/12/10池店商住400142.9116041667006670057480%晉江市晉北建設國企晉江市P2022-18號2024/11/182024/12/10新塘商住768922.84218373617006170028250%晉江市芯恒開發民企晉江市P2022-12號2024/11/202024/12/11羅山純住宅566812.5141702483004830034090%晉江市坤鴻投資國企晉江市P2023-14號2024/11/222024/12/1

91、3羅山純住宅372182.9107932391003910036230%晉江茂新置業國企晉江市P2023-15號2024/11/222024/12/13靈源商住9741329223109001090037300%晉江茂新置業國企合計956985/18480077118407266403932.022%附件3：2024年晉江土地出讓明細表金井鎮深滬鎮龍湖鎮英林鎮東石鎮安海鎮內坑鎮磁灶鎮紫帽鎮池店鎮陳埭鎮西濱鎮永和鎮靈源街道西園街道羅山街道新塘街道青陽街道梅嶺街道地塊晉北建設P2023-4號項目名/計容總建12.82萬樓面價5700（28%）地塊兆瑞建設P2021-51號項目名/計容總建16萬樓面

92、價3950（0%）地塊晉北建設P2023-2號項目名/計容總建11.6萬樓面價5748（0%）地塊兆瑞建設P2021-51號項目名/計容總建16萬樓面價3950（0%）地塊育才投資P2024-17號項目名天駿陽光里計容總建5.71萬樓面價1444（0%）地塊新博悅P2024-52號項目名/計容總建11.41萬樓面價5217（0%）地塊駿盈P2024-55號項目名/計容總建3.32萬樓面價1818（57%）地塊個人P2024-32號項目名/計容總建2.46萬樓面價855（0%）地塊啟新P2024-57號項目名/計容總建12.93萬樓面價3013（0%）地塊P2023-35號項目名/計容總建12.

93、93萬樓面價流拍地塊兆豐建設P2024-53號項目名/計容總建12.19萬樓面價2773（0%）地塊芯恒開發P2022-18號項目名/計容總建21.84萬樓面價2825（0%）地塊茂新P2023-15號項目名/計容總建2.92萬樓面價3739（0%）地塊芯科P2024-51號項目名/計容總建12.83萬樓面價5099（0%）地塊茂新P2023-14號項目名/計容總建10.79萬樓面價3623（0%）地塊新絲路P2023-17號項目名/計容總建9.89萬樓面價4106（0%）地塊茂新P2022-13號項目名/計容總建14.99萬樓面價3603（0%）地塊坤鴻投資P2022-12號項目名/計容總建

94、14.17萬樓面價3409（0%）附件4：2 0 2 4年晉江土地出讓分布圖附件5：晉江商住排行及房企排行情況龍湖雙盤成交霸榜，助力龍湖穩居房企第一排行名稱區域成交面積(萬)占比（%）成交套數（套）成交均價（元/）成交金額(億元)1龍湖華越盛天御湖境陳埭板塊6.9115%4221522310.51 2龍湖青云闕池店板塊5.6513%387146358.27 3建發泉州灣海 陳埭板塊5.3812%334149018.01 4中海學仕里羅山板塊4.189%359123455.16 5龍御君安安海板塊2.225%143126212.81 6建發和悅池店板塊2.015%169145492.93 7保利

95、湖心璞悅 陳埭板塊1.974%139136882.70 8保利自在海深滬板塊1.584%13457360.91 9晉悅柏悅府英林板塊1.584%11582231.30 10晉興御峯羅山板塊1.523%118139472.12 項目成交面積：TOP10市占74%，TOP3市占40%，頭部集中度有所下滑。龍湖雙項目位居前列，御湖境進入尾盤降低至7萬方，整體去化量差異較小。主要集中在陳埭和池店、羅山板塊，其余環主城及鄉鎮板塊項目低位運行，成交均個位數，后市競爭壓力加大。房企成交金額：TOP10市占73%，TOP3市占54%，頭部房企進一步提高。市占差距較大，僅龍湖、建發20%左右，其余公司市占率僅個

96、位數。龍湖憑借雙項目，成交14.24億，市占25%，穩居第一，遙遙領先其余房企。隨著房地產市場止跌回穩，建發保利中海等知名國央企重回榜單。備注：保利和潤研究院海西分院整理，數據范圍：泉州晉江，截止2024年12月31日數據 數據口徑：普通住宅,別墅，權益排行排行名稱成交金額（億元）占比（%）成交面積(萬)成交套數（套）1龍湖集團14.24 25%9.66282建發房產10.94 19%7.395033中海宏洋5.16 9%4.183594保利發展3.47 6%3.042305福建晉興集團2.24 4%1.621296晉江融投房地產1.32 2%0.93737晉江悅晟置業1.30 2%1.581

97、158中南置地0.93 2%0.67419中駿集團0.91 2%1.269010力標集團0.86 2%0.9986表：泉州晉江2024年各房企商品住宅成交金額排行榜表：泉州晉江2024年商品住宅成交面積排行榜地塊編號公告時間成交時間板塊用地面積()建設用地()容積率總建面積()出讓底價（萬元）成交總價（萬元）樓板價(元/)房企溢價率古山村2024P012024/07/312024/08/23石井鎮12066289582.402895821302130736南安市源昌置業發展0%福溪社區2024P042024/09/282024/10/22 南安市區18470184702.50461751410

98、0141003054中國武夷0%福溪社區2024P052024/09/282024/10/22 南安市區17922179222.504480513700137003058中國武夷0%三梅村2024P032024/09/282024/10/22洪梅鎮32506325062.0065012865086501331南安市新區投資建設0%梅新社區2024P022024/09/282024/10/22洪梅鎮21792217922.505448051005100936南安市發展投資集團0%古山村2024P062024/10/312024/11/22石井鎮60097600972.80168272479004

99、79002847 南安市能源工貿投資發展集團0%合計162853 179745040770240.77091580/附件6：2024年南安土地出讓明細表地塊古山村2024P06房企能源工貿計容總建16.83萬樓面價2847（0%）地塊梅新社區2024P02房企南安市發展投資計容總建5.45萬樓面價936（0%）地塊三梅村2024P03房企南安市新區投資建設計容總建6.5萬樓面價1331（0%）地塊福溪社區2024P05房企中國武夷計容總建4.48萬樓面價3058（0%）地塊福溪社區2024P04房企中國武夷計容總建4.62萬樓面價3054（0%）地塊古山村2024P01房企源昌置業計容總建2.

100、90萬樓面價736（0%）石井水頭官橋東田英都翔云柳城霞美溪美美林省新侖蒼金淘碼頭詩山蓬華眉山九都向陽樂峰羅東洪瀨洪梅梅山康美豐州附件7：2024年南安土地出讓分布圖整體差距較小，市場去化冷淡，TOP10進一步下滑至1.1萬方附件8：南安商住排行及房企排行情況項目成交面積：TOP10市占60%，TOP3市占25%，市場聚集度進一步下滑。無亮眼項目支持，榜首由23年建發7.5萬方下降至建發璞云3.2萬方。整體去化冷淡，TOP10由2.3萬進一步下滑至1.1萬。房企成交金額：TOP10市占78%，TOP3市占52%，頭部房企進一步集中。建發多項目持銷，遍地開花，以6.47億元市占27%領銜市場，霸

101、占榜首。源昌深耕南安穩居第二，市占17%。其余企業低位運行，市占均低于10%。排行名稱成交金額（億元）占比%成交面積(萬)成交套數（套）1建發房產6.47 27%6.074292源昌地產4.07 17%5.914203明發集團1.92 8%2.892674福建華創置業1.35 6%1.691515美的置業1.30 5%1.641496南安金座置業0.92 4%1.26957南安市霞美房地產0.73 3%0.9828福建坤木房地產0.70 3%1.131069弘橋集團0.68 3%0.614510湖北首信控股集團0.60 3%0.7943表：泉州南安2024年各房企商品住宅成交金額排行榜排行名稱

102、區域成交面積(萬)占比%成交套數（套）成交均價（元/）成交金額(億元)1南安建發璞云南安市區3.2411%259112603.65 2源昌銀河天悅羅東鎮2.318%17560011.38 3明發商業城官橋鎮2.027%18767451.36 4美的智慧城南安市區1.96%17379411.51 5建發璞玥云山南安市區1.676%86120482.01 6南安華創和璟園南安市區1.636%14780071.31 7保利源昌百宏朗閱霞美鎮1.415%13665030.92 8官橋建發和璽官橋鎮1.365%10080101.09 9金座唐道636南安市區1.264%9572770.92 10坤發香檳城洪瀨鎮1.134%10662370.70 表：泉州南安2024年商品住宅成交面積排行榜備注：保利和潤研究院海西分院整理，數據范圍：泉州南安，截止2024年12月31日數據 數據口徑：普通住宅,別墅，權益排行