世邦魏理仕：未來辦公新常態-2021中國區寫字樓租戶調查（23頁）.pdf

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1、空間變革 盡管各城市出現零星爆發的病例， 但商務活動整表現穩定并保有增 長勢頭。 60%的受訪企業計劃在未來三年 增加員工人數。其中，半數企業 預計每年增長10%。 49%的受訪企業預計在未來兩年 提升人均辦公面積，遠高于亞太地 區平均水平。 更為重視物業組合與租賃 條款的靈活性靈活性 經濟 穩步復蘇穩步復蘇 租賃需求租賃需求 持續活躍 辦公室配置辦公室配置 需求變化 樓宇健康樓宇健康 關注度提升 企業保持擴張意愿 計劃增加 員工人數 計劃增加 人均辦公面積 企業業務量基本持平或實現增長 現在 去年 健康成為租賃決策中的關鍵考量 現在 疫情前 認為樓宇內配置靈活辦公空間對租 賃決策至關重要 去

2、年 聚焦辦公場所使用效率 計劃增加 小型會議室（五 人及以下） 計劃增加 合作空間 47%的受訪企業認為樓宇健康是影 響租賃決策的重要考量。 分別有61%和53%的受訪企業計 劃未來三年在辦公場所增設新風循 環/凈水過濾系統和健身設施。 計劃未來更多地使用共享辦公的租 戶占比顯著提升。 81%的受訪企業希望獲得更為靈 活的租賃期，以符合業務發展的需 要。 現在 隨著遠程辦公的廣泛使用, 租戶更 為重視提升辦公場所的協作功能。 同時，疫情的爆發也促使租戶重新 考量辦公室的空間使用率。 世邦魏理仕研究部 空間變革 復蘇 圖表1：與疫情前相比，貴公司如何描述當前的業務量情況? 與一年前相比，企業的經

3、營狀況顯著改善。 盡管各城市出現零星爆發的病例，但商務活動整體表現穩定并保有增長勢 頭。此前，德爾塔變異病毒致使多個城市出現本土病例，各地出于防控需 要采取一定的活動限制措施，致使非制造業PMI指數于八月錄得近18個月的 歷史低值47.5。但隨著疫情得以迅速控制，服務業于九月實現強勢回彈， 當月非制造業PMI指數錄得53.2。 81%的受訪企業表示公司業務量相較疫情前水平已基本持平或實現增長, 該占比較2020年5月的租戶調查結果增長28個百分點。 分行業來看, 受疫情以及中國政府在產業創新領域持續投資的影響，科技 與生命科學行業實現高速增長。截止2021年前三季度,信息傳輸、軟件和信 息技術

4、服務業增加值同比增長19.3%，疫苗、創新藥物等生物醫藥行業也 快速增長，醫藥制造業增加值同比增長29.2%。世邦魏理仕的租戶調查結 果顯示，所有來自生命科學行業的受訪企業及54%的科技新媒體受訪企業 表示經營情況超過疫情前水平，領先于其他行業。 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 世邦魏理仕研究部 空間變革 增長勢能 基于企業持續改善的業務狀況，60%的受訪者計劃在 未來三年增加員工數量。 中國卓有成效的疫情防控措施和穩步的經濟增長進一步增強了企業擴張的 信心。60%的受訪者表示，將在未來三年增加員工數量，其中，半數企業 預計每年增長10%或更多。從

5、行業來看，科技新媒體企業的擴員意愿較強。 盡管近期市場出現科技行業整合或業務調整的案例，但科技創新作為十四 五期間重要的戰略發展方向，仍然需要更多的相關人才加入到該行業中。 從新增員工的職能來看，銷售團隊和研發部門是企業未來增員計劃的重心。 科技新媒體、金融以及專業服務業將快速增加銷售或其他前端部門的員工 人數。而70%的科技新媒體企業、50%的生命科學及制造業企業將增加更 多研發類人才。 盡管不同行業在擴張城市的選取上有所差異，但一線城市為多數企業的選 擇之一。90%的金融業受訪企業期望在北京、上海和深圳進行擴張，而科 技新媒體企業地域選擇則更廣，包括一線及二線科創型城市。制造業對上 海、深

6、圳、蘇州及成都表現出較強的擴張意愿。 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 圖表2：未來三年，貴公司辦公人員數量有何變化? (以下比例為年增速) 世邦魏理仕研究部 空間變革 科技新媒體 金融業 專業服務業 制造業 生命科學 零售業 圖表4：全國寫字樓凈吸納量預測值（包含世邦魏理仕研究部追蹤的18個主要城市） 數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月 北京 上海 廣州 深圳 租戶在城市選址時呈現不同偏好，但多數優先考慮一線城市。 科技新媒體租戶在所有科創型城市均表現出強勁的擴張意愿。 杭州 蘇州 南京 天津 成都 重慶 西安 武漢 鄭州 圖表3:各行業

7、對不同城市的擴張意愿1 注釋1: 擴張意愿僅基于本次問卷調查（未來三年，貴公司在以下城市的辦公面積將如何變化？）結果得出 世邦魏理仕研究部 空間變革 疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。 不斷增長空間需求也來源于疫情后企業對降低辦公 室密度的考量。租戶調查顯示，49%的受訪企業計 劃未來兩年增加人均辦公面積，遠高于亞太區的平 均水平。 從工位面積來看，60%的中國區受訪企業認為10至 15平方米的人均面積是未來較為合適的配置。但計 劃增至人均15平方米以上的企業沒有增加?？萍夹?媒體租戶對增加人均辦公面積呈現最強的意愿 (75%) ，部分原因可歸結于當前工位面積較小。 約五分之一來自專業服務、金融

8、及生命科學行業的 受訪企業考慮減少人均辦公面積，這其中70%的受 訪者有意在辦公室中增加共享工位的設置。 受員工人數及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國 辦公面積需求預計在未來三年持續增長。82%的租 戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間 需求。由此世邦魏理仕預計，在2022至2024年間， 中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達2000 萬平方米左右。 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 圖表5：貴公司現在和兩年后的人均辦公面積有何計劃？ 世邦魏理仕研究部 空間變革 大多數城市短期內仍為租戶市場，企業因此選擇擴租或 升級的房地產策略。 世邦

9、魏理仕租戶調查顯示，計劃在現有面積進行擴租的租戶占比最高, 這印 證了租戶強勁的租賃需求及市場充沛的供應。2021年前三季度，世邦魏理仕 研究部追蹤的18個主要城市中，擴租交易的占比較2020年及2019年分別增長 12%和33%。 品質升級也是未來另一個主要趨勢。過去兩年，我們看到租戶表現出租賃高 品質新樓的強勁需求，從而帶動了大量的再中心化和核心區樓宇升級的租賃 成交,如北京國貿CBD區域。同時，如上海前灘等快速成熟的新興商務區也錄 得大量的升級類租賃交易。除了成本和可租面積充裕的因素，這一趨勢也反 映出企業與員工關注辦公場所健康的長期訴求。 世邦魏理仕預計，一線城市核心商務區的空置率已經

10、或很快降至個位數。故 此，我們建議對核心區有較強租賃意愿的租戶需要加速推進擴租整合的租賃 決策。 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 圖表6：未來三年，貴公司將優先采用下述哪些房地產策略?（最多選擇三項） 擴租和升級 世邦魏理仕研究部 空間變革 更為關注樓宇健康 全球疫情的持續讓健康安全成為長期訴求，越來越 多的租戶在選址時將樓宇健康納入考慮因素。 疫情爆發后，健康成為企業租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調查 結果顯示，47%的受訪企業認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素， 該比例較疫情前提升了28個百分點。 內外資租戶對樓宇健康的意識及關注度均有

11、不同程度的提升。其中，外 資租戶中的占比自35%提升至53%，中資企業中的占比由10%上升至 36%。 在未來，企業對辦公室配置的投資也將更集中于健康設施。調查結果顯 示，61%和53%的受訪企業計劃未來三年在辦公場所增加新風循環/凈 水過濾系統和健身空間。近半數的受訪企業表示將增加無接觸設施以防 止病毒傳播，如在門和按鈕上。 注釋2：數值基于過去五年的寫字樓租戶調查及中資企業租戶調查結果得出 3：數值基于2021年中國區寫字樓租戶調查結果得出 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 圖表7：租戶選址時對樓宇健康屬性及辦公場所配置的考量 把樓宇是否具備健康

12、屬性視為選址決定性因素之一的受訪者占比把樓宇是否具備健康屬性視為選址決定性因素之一的受訪者占比 疫情前2疫情后3 未來三年，貴公司對辦公室的工作環境有何期望未來三年，貴公司對辦公室的工作環境有何期望? ? 世邦魏理仕研究部 空間變革 對綠色樓宇的需求攀升 ESG被廣泛關注。租戶指定ESG戰略，將綠色樓宇納入 租賃策略。 新冠疫情的爆發對人類健康環境敲響警鐘，環境治理也將成為未來幾十年 的主要議題。ESG理念被廣泛采納，越來越多的租戶將租賃綠色樓宇納入企 業ESG計劃及房地產策略。 2020年, 57%的受訪企業傾向選擇綠色樓宇4。今年，該占比上升至93%， 而有17%的受訪企業認為是否是綠色樓

13、宇將直接影響租賃決策。 在近期實際的樓宇租賃表現上，綠色樓宇也表現出更大的租戶吸引力。世 邦魏理仕研究數據顯示，在全國主要的一二線城市，LEED認證樓宇的年去 化速率在疫情爆發后的四個季度較疫情前四個季度上升2.3個百分點，而非 LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世邦魏理仕認為，隨著更多租戶推行 ESG計劃，綠色樓宇的吸引力將進一步提升。 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 17%17% 9%9% 67%67% 7%7% 圖表8：如何看待綠色健康樓宇？ 注釋4: 2020年中國內地寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2020年4月 世邦魏理仕研究部

14、空間變革 共享辦公在租戶資產組 合中的重要性提升 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 圖表9：對使用共享辦公及商務中心的考量 世邦魏理仕研究部 空間變革 中國共享辦公市場具備 巨大的增長潛力 圖表11：2015-2021年全國主要一二線城市共享辦公運營商的租賃面積 數據來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月 自去年下半年開始，全國主要共享辦公運營商重拾擴張步伐，其中，京滬等門 戶市場成為重點擴張區域。盡管2021年共享辦公運營商的承租面積有望實現 20%的同比增長，但其在中國主要城市的平均滲透率仍低于5%，故此，未來 仍有進一步增長的潛力，我們預計未

15、來十年滲透率可提升至10%。 世邦魏理仕全球租戶情緒調查結果顯示，使用共享辦公的主要原因不僅是面臨 疫情不確定性的短期應對方案，也是企業為實現各類業務目標的長期戰略。 圖表10：使用共享辦公空間的前五大理由 數據來源：2020年全球租戶情緒調查，世邦魏理仕研究部，2020年9月 為更多移動辦公的員工在各地提供辦公空間46% 進入新市場44% 安置少量的臨時辦公人員的短期辦公空間解決方案42% 減少資本支出41% 嘗試另一種辦公場所或租賃模型38% 0 10 20 30 40 50 60 70 2015201620172018201920202021E 世邦魏理仕研究部 空間變革 租約中增設更具

16、靈活性的 條款以應對不確定性 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 圖表12：哪些租賃條款的設定對貴公司的租賃決策最具影響？ 81% 的受訪企業表示需 要更靈活的租賃期限以滿 足不同的業務目的 39% 的受訪企業認為在 合同中對提前解約權和操 作方案做出詳細約定十分 重要 20% 的受訪企業希望在 未來合同中加入疫情或其 他緊急情況的保護性條款 16% 的受訪企業認為轉 租權十分重要 世邦魏理仕研究部 空間變革 企業采用共享工位的 意愿增強 盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的 使用度也將有所增長。 盡管，大多數在中國的企業仍沿用著以隔間和會議

17、室為主要格局的傳統辦 公空間5，但近期的租戶調查結果顯示，未來三年，39%的受訪企業計劃在 部分工區采用共享工位，同時有26%的受訪企業表示將全部采用共享工位 以適應ABW模式（Activity-Based Working/ABW-基于活動的辦公模式）。 內外資租戶在部分工區采用共享工位的模式上接受度較為一致（42%的外 資租戶與41%的中資租戶）。但外資租戶對于在全部工區內采用共享工位 上呈現出更高意愿。調查結果顯示，37%的外資租戶計劃未來在整個辦公 室采用共享工位以匹配ABW模式，而中資租戶選擇該項的占比僅為21%。 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年

18、12月 圖表13：未來三年，貴公司辦公場所的座位設置將會發生什么變化？ 注釋5：“未來辦公：中國外資租戶調查及辦公場所轉型概覽”，世邦魏理仕研究部，2020年11月 世邦魏理仕研究部 空間變革 聚焦協作及空間使用效率 疫情爆發后，租戶開始重新思考辦公室的功能定位，同時， 辦公空間的使用效率變得更為重要。 疫情的爆發促使遠程辦公被企業廣泛采用，租戶開始重新思考辦公室的價值與功能， 并越來越多地關注辦公室3C（collaboration, connectivity and culture）職能的打造， 即協作，連接與文化。事實表明，個人工作可以在辦公室以外的空間進行，但辦公 室對于團隊協作性的工作

19、更為高效。 圖表14：未來兩年，貴公司的辦公空間布局將如何變化？ 疫情爆發也讓租戶重新思考空間的使用效率，即打造一個既能滿足高效辦公、又能促進團 隊協作的空間。例如，隨著更多會議采取線上方式進行，人們對會議室規格的看法也隨之 改變，對小型會議室的需求出現增長。 事實上，協作區域與會議空間之間并無明確界限?？臻g布局的靈活性才是辦公場所至關重 要的特性，例如，打造一個既可用于臨時員工溝通或團隊工作，又可用來客戶洽談的協作 空間。 數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月 案例1：世邦魏理仕北京新辦公室的協作空間及小型會議室布局 世邦魏理仕研究部 空間變革 世邦魏

20、理仕基于本次租戶調查結果，從增長職能、健康關注度、租約靈活性、辦公場所靈活性及承 租能力五個核心維度對不同行業的租戶進行評分（最低為1分、最高為5分），旨在了解不同行業租 戶未來企業房地產策略中的關鍵考量因素。 不同行業租戶在房地產策略上 的主要考量 增長勢能增長勢能用于評估租戶在未 來三年的擴張潛力。 主要指標主要指標: : 未來員工人數增減計劃。 通過健康關注度健康關注度指標了解租戶 對環境和員工健康的關注程度 及具體要求。 主要指標主要指標: : 辦公室密度及疾病管控措施； 對綠色建筑的看法； 與健康相關的辦公室配置。 有鑒于靈活辦公的廣泛應用，辦 公室布局也快速變革，世邦魏理 仕通過辦

21、公場所靈活性辦公場所靈活性來探究未 來辦公室配置的主要變化。 主要指標主要指標: : 遠程辦公政策； 未來工位設置； 公共區域的布局，如：會議室。 成本成本仍是租戶的首要考慮因 素，該維度旨在評估各行業 的承租能力承租能力。 主要指標主要指標: : 未來房地產策略（例如： 樓宇品質升級或降級等） 增長勢能增長勢能健康關注度健康關注度租約靈活性租約靈活性辦公場所靈活性辦公場所靈活性承租能力承租能力 探究租戶如何通過在租約租約中增加 靈活性靈活性來應對持續的疫情和市場 不確定性風險。 主要指標主要指標: : 遠程辦公政策； 租約中對租戶權益的考量； 計劃將共享辦公納入企業房 地產組合。 世邦魏理仕

22、研究部 空間變革 分行業租戶得分情況 金融業 穩定的增長勢能。高度聚焦一線城市， 71%的受訪企業計劃在一線城市增加員工 人數。 較高的健康關注度。36%的受訪企業視健 康要素為選址決定性因素之一。 較高的承租能力。57%的受訪企業計劃升 級到更高品質的樓宇。 專業服務業 較高的健康關注度。所有受訪企業均表示 傾向于綠色樓宇，其中10%愿意為此支付 租金溢價。 較高的承租能力。三分之一的受訪企業將 在未來三年升級物業。 科技新媒體 強勁的擴張勢能。75%的受訪企業計劃增 加員工人數，50%的受訪企業預期年員工 人數增長率超過10%。 盡管租賃寫字樓（83%）仍是企業滿足辦 公面積增長需要的主要

23、途徑，但科技新媒 體租戶表現強勁的自建總部（50%）和購 置現樓（25%）的意愿。 尋求設施使用的靈活度，例如：約60%受 訪企業認為空調的靈活運行時間很重要。 世邦魏理仕研究部 空間變革 制造業 整合及去中心化仍是制造業主要的房地產 解決方案。70%以上的受訪企業將在未來 三年采取這兩種策略。 90%的受訪企業認為樓宇健康配置是選址 決定性因素之一，其中三分之二為外資企 業。 零售業 56%的租戶預計未來三年員工規模不變， 擴張意愿較低。 67%的受訪企業認可健康設施很重要，樓 宇健康意識較強。 更關注提前解約權（三分之一的租戶）及 轉租權（三分之一的租戶）以應對疫情給 零售業帶來的不確定性

24、。五分之一的受訪 企業考慮售后回租。 生命科學 擴張意愿強勁。75%的受訪企業計劃增加 員工人數，其中50%預計年增速高于10%。 更多的研發投入。50%的受訪企業計劃增 加的員工為研發人員。 四分之三的受訪企業計劃在未來三年內搬 遷至新興商務區。 75%的租戶計劃采用ABW模式，主要用于 銷售部門。 分行業租戶得分情況 世邦魏理仕研究部 空間變革 強勁的擴張意愿 租戶： 基于當前大部分市場空置率較高，積 極推進房地產策略，并關注某些城市 或子市場潛在的供需變化； 新租約中增加靈活性以應對預期外可 能出現的需求。 投資者： 密切關注租賃市場動向，為周期性機 會做好準備； 關注增長強勁的版塊，如

25、科技新媒體、 生命科學行業； 抓住租戶對新樓和核心商務區的升級 需求。 健康意識提升 租戶： 評估工位配置情況，必要時降低密度； 通過增加對相關設備、設施及程序的 投入來提升辦公場所的健康性； 讓企業房地產策略與ESG目標保持一致。 投資者： 考慮增加對科技的投入，如清潔機器 人、智能照明及提升租戶體驗的應用 軟件等； 增添健康設施及服務, 并考慮為樓宇 獲得LEED和WELL等認證 對租約靈活性 更高的訴求 租戶： 確定短期和長期的房地產組合增長 計劃； 考慮將靈活辦公納入房地產組合。 投資者： 在提供靈活租約和穩定租金收益之 間重新尋求平衡點； 在樓宇內配置共享辦公或裝修房。 更具靈活度和協作性的 辦公場所 租戶： 將遠程辦公納入企業房地產策略和業 務連續性計劃； 監測空間和工位的使用情況；持續改 善空間使用數據的分析能力； 重新思考辦公空間的職能，并調整個 人工區與協作空間的分配。 投資者： 考慮提供共享會議室等設施以滿足租 戶即時的業務需求； 利用內部資源或與專業運營商合作， 為租戶提供辦公場所策略，豐富收入 來源。 給租戶與投資者的建議 世邦魏理仕研究部 空間變革 2021年中國區寫字樓租戶調查 調查背景 世邦魏理仕中國區寫字樓租戶調查于 2021年7月1日啟動，8月31日截止。 累計在全國范圍內收到70份回復。 受訪企業分行業占比受訪企業分行業占比