高力國際：“搏疫”大考-新冠肺炎對中國零售物業市場的影響市場這樣說（17頁）.pdf

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1、COLLIERS INTERNATIONAL “搏疫”大考 新冠肺炎對中國零售物業市場的影響，市場這樣說 高力國際研究部 2020年2月10日 COLLIERS INTERNATIONAL 主要內容 1 總結與建議 2 調查簡介 3 零售物業業主觀點 4 租戶觀點 COLLIERS INTERNATIONAL 新冠肺炎疫情對中國線下 零售市場帶來了巨大的挑 戰。多數零售物業業主與 租戶于疫情期間損失了至 少八成的客流，眾多物業 與租戶暫停營業。餐飲、 零售、休閑娛樂類租戶客 流下降最為嚴重，其中七 成暫停營業。 在疫情壓力下，未來約 16%的租戶表示可能部分 關店，此外還有約11%的 租戶會調

2、整開店策略以控 制成本。業主應迅速充分 溝通并采取穩住租戶的措 施，同時可規避未來可能 的風險。 1. 總結與建議 為共同應對疫情，約六成 零售物業業主已發布了租 金減免政策，其中多數有 效期為0.5-1個月。 但調查顯示多數租戶希望 獲得至少1-2個月的免租 期，亦有不少租戶表示應 視疫情的發展情況而定。 業主應就此加強與租戶的 溝通。 超四成的零售物業業主與 超一半的租戶在疫情期間 加大了線上平臺投入。業 主與租戶可就此共同制定 策略，相互配合以擴大線 上銷售。 同時，近一半租戶表示加 碼線上銷售將成為未來企 業的發展策略之一。零售 物業業主應借此機會主動 進一步探索科技與應用， 從會員積

3、分與廣告向更好 的線上與線下融合體驗轉 型，并借此提升物業的線 上銷售業績，對區域經濟 做出貢獻。 超四成租戶表示未來將采 取加大營銷力度，或推出 新產品、新服務、新業態 甚至新概念店鋪等舉措拉 動業績。業主應充分利用 這一機遇： 1.短期內，在疫情結束 后增加各類營銷活動， 包括展會、折扣優惠、 Pop-up Store等手 段配合租戶展示其新 內容，使人氣快速復 蘇。 2.中長期重點關注有推 陳出新策略的租戶， 借此優化租戶組合， 提升物業競爭力。 1234 餐飲企業租戶在本次疫情 中受創嚴重，尤其大型連 鎖餐飲。我們建議餐飲租 戶在當下可與業主共同打 通線上平臺，加大外賣與 企業配餐的業

4、務，并借此 形成未來新的發展策略。 同時加強對防疫衛生工作 的宣傳，消除消費者疑慮。 此外，餐飲將是疫情結束 后消費者報復性消費的主 要業態，我們建議餐飲租 戶應提前做好準備。 由于餐飲在未來仍是剛需， 現階段的低潮應是餐飲業 投資的窗口機會。而大型 餐飲企業的暫時性受挫， 可能會形成未來中小餐飲 品牌彎道超車的機會。 5 COLLIERS INTERNATIONAL 02 本次調查簡介 COLLIERS INTERNATIONAL 零售業主 39% 零售租戶 61% 高力國際74個客戶調研：全景解讀疫情對市場的影響 新型冠狀病毒給中國零售物業市場帶來了較大沖擊，因此， 為了更全面深入地了解來

5、自市場的一線情況，高力在兩天內 完成了針對零售物業業主和租戶的共74個電話訪問。本次 調查全面清晰地展示了零售物業業主與租戶當下面臨的挑戰、 所采取的應對措施以及對未來的評判。 高力此次的調查對象來自29個零售物業業主和45個租戶， 調查涉及的城市包含北京、上海、廣州、深圳和沈陽。在調查中， 受訪者的普遍共識是：2020年零售物業市場將面臨極大的挑戰， 但這也很可能是一次向未來加速轉型的機遇。 受訪企業 類型 上海 34% 北京 22% 廣州 22% 沈陽 17% 深圳 5% 受訪企業 分布 COLLIERS INTERNATIONAL 03 零售物業業主觀點 COLLIERS INTERNA

6、TIONAL 零售物業業主面臨極大挑戰：市場受疫情影響巨大 有65%的零售物業業主認為疫情造成商場客流下降85%或以上，其中近三成業主的商場已暫停營業。 客流量下降造成業績的大福下滑，近一半的業主認為業績下降至少七成，此外有44%的業主表示尚未核算業績損失。 疫情期間 客流同比 下降情況 疫情期間 商場業績 同比下降 情況 暫時停業/無客流 27% 90%以上 3% 約90% 14% 約85% 21% 70%-80% 7% 尚不明確 28% 基本無業績 24% 90%及以上 8% 80%及以上 12% 70%及以上 4% 50%及以下 8% 尚不明確 44% COLLIERS INTERNAT

7、IONAL 營業時間大幅縮短：除超市外，上午10點-下午6點是常態 由于配合政府防疫要求，同時客流量大幅減少，零售物業開業時間大幅縮減。未暫停營業的商場多數于下午5點-7點 結束營業。 但為滿足民眾基本生活需求，超市結束營業時間延長至晚上8點或以后。 20點 50% 22點及以 后 50% 開始營業 時間 結束營業 時間 超市結束 營業時間 10點 61% 11點 18% 暫時停業 21% 暫時停業 21% 17點或更早 7% 18點 36% 19點 11% 20點 18% 22點 7% COLLIERS INTERNATIONAL 業主已陸續出臺租金減免政策 租金減免量 租金減免 有效期 租

8、金減半 有效期 為響應政府號召，與客戶共擔損失，多數零售物業業主已出臺租金減免政策，其中大多數為減半； 租金減免有效期較多為0.5-1個月，但減半的業主傾向于給予租戶更長的有效期。 1.5個月及以上 14% 0.5-1個月 38% 小于0.5個月 3% 無減免 7% 尚不明確 38% 1.5個月及以上 34% 0.5-1個月 58% 小于0.5個月 8% 全免 17% 減半 41% 無減免 7% 尚不明確 35% COLLIERS INTERNATIONAL 當前主要應對措施為加強衛生管控與增加線上平臺投入 45% 41% 28% 24% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 加強衛生

9、管控增加線上平臺投入暫無措施加強租戶溝通 零售物業業主應對疫情主要措施 業主對客 流復蘇時 間的預期 除加強衛生管控外，約四成業主已在疫情期間采取了增加線上平臺投入的措施。 建議業主可借此機會在未來進一步加碼線上與線下融合探索，為5G與AI時代做好充分準備。 第二季度 31% 第三季度 26% 第四季度 4% 2021年 4% 無法預知 35% COLLIERS INTERNATIONAL 04 租戶觀點 COLLIERS INTERNATIONAL 租戶客流受疫情影響大，餐飲零售等最為嚴重 暫時停業/無 客流 70% 80%以上 24% 60%-80% 6% 疫情期間 客流下降 情況 餐飲、

10、零售、 休閑娛樂類 店鋪客流下 降情況 85%的租戶表示客流同比下降八成 以上，其中超60%已暫停營業。 調查顯示，餐飲、零售、休閑娛樂等業 態的租戶客流量下降最大，七成店鋪都 呈暫停營業的狀態。 我們建議餐飲租戶在現階段可與業主共 同打通線上平臺，加大外賣與企業配餐 的業務，并借此形成未來新的發展策略 。同時加強對防疫衛生工作的宣傳，消 除消費者疑慮。 此外，餐飲將是疫情結束后消費者報復 性消費的主要業態，我們建議餐飲租戶 應提前做好準備。 暫時停業/無客 流 62% 80%以上 23% 60%-80% 5% 60%以下 5% 無影響 5% COLLIERS INTERNATIONAL 租戶

11、普遍業績受嚴重影響，但少數可持平甚至提升 租戶營業額因疫情普遍同比下降60%-100%不等。大型 連鎖餐飲業態損失極為嚴重，如國內400多家西貝莜面村餐廳 7-8億元的經濟損失。但由于餐飲在未來仍是剛需，現階段的 低潮應是餐飲業投資的窗口機會。此外，大型餐飲企業的暫時 性受挫，可能會形成未來中小餐飲品牌彎道超車的機會。 仍有約12%的租戶業績未因疫情受影響甚至有所提升，主要 包括： 1.超市業態基本未受疫情影響，尤其線上平臺有較大增長； 2.部分服裝與兒童零售、線上教育等業態，因線上消費客群 劇增，同時通過線上廣告投放、優惠折扣與新媒體營銷等 活動措施，使營業額同比持平甚至提升。 疫情期間 租

12、戶業績 同比下降 情況 無業績 12% 60%-80% 38% 60%以下 7% 嚴重但未核算 31% 持平 2% 提升 10% COLLIERS INTERNATIONAL 業主已落實政策 20% 申請討論中 51% 準備申請/等 待政策 27% 暫未考慮 2% 2個月以上 20% 1-2個月 50% 1個月以下 15% 視疫情而定 15% 租戶希望獲得至少1-2個月的免租期 租戶租金 減免政策 落實進程 租戶希望/ 申請的免 租期 相對而言，租戶對減免租金的要求比業主政策更高，亦有不少租戶表示應視疫情的發展情況而定。業主應就此加強與租 戶的溝通。 此外，部分租戶表示給予品牌租金減免，并不能

13、很大程度緩解當前的壓力，有效增加營收是關鍵。 COLLIERS INTERNATIONAL 除租金減免外，租戶主要加碼線上以應對疫情壓力 52% 36% 9% 7% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 加大線上銷售力度暫無措施加大優惠力度其它增加防疫措施 租戶已采取應對疫情的措施 租戶對客 流復蘇時 間的預期 過半數零售品牌租戶已經開始轉型或加碼線上與新媒體銷售，零售物業業主應與租戶共同制定策略以提升線上銷售 業績，并借此機會加碼線上平臺的打造。一方面可以進一步探索科技與應用，向更好的線上與線下融合體驗轉型；另一方 面，相對租戶的線上銷售，零售物業的線上銷售業績可算入租

14、戶門店，為地方政府帶來稅收，從而更好地發展區域經濟。 相對業主，租戶對客流復蘇時間稍顯樂觀，也顯示租戶對市場復蘇的更加期待。 未受影響 3% 第二季度 40% 第三季度 17% 第四季度 7% 無法預知 33% COLLIERS INTERNATIONAL 49% 22% 18% 16%16% 11% 7%7% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 未來租戶如何調整商業策略 租戶未來策略：加碼線上、推陳出新、調整線下店布局 超四成租戶表示未來將采取加大營銷力度，或推 出新產品、新服務、新業態甚至新概念店鋪等舉 措拉動業績。業主應充分利用這一機遇： 1.短期內，在疫情結束后增加各類營銷活動， 包括展會、折扣優惠、Pop-up Store等手 段配合租戶展示其新內容，使人氣快速復蘇。 2.中長期重點關注有推陳出新策略的租戶，借 此優化租戶組合，提升物業競爭力。 近一半租戶表示加碼 線上銷售將成為未來 企業的發展策略之一。 零售物業業主應借此 機會主動進一步探索 科技與應用，向更好 的線上與線下融合體 驗轉型。 在疫情壓力下，未來約 16%的租戶表示可能部 分關店，此外還有約 11%的租戶會調整開店 策略以控制成本。業主 應迅速充分溝通并采取 穩住租戶的措施，同時 可規避未來可能的風險。 COLLIERS INTERNATIONAL