高力國際：西安產業園的產業變遷（6頁）.pdf

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1、 擁抱“新西安”專題產業園篇 張瀟嘉 高級經理 | 華西區研究部 自山東的自山東的羅賓羅賓，2018 年畢業于西北工業大學機械電子工年畢業于西北工業大學機械電子工程專業。由于此前在高新區軟件新城里的一家北京機電科程專業。由于此前在高新區軟件新城里的一家北京機電科技公司實習，畢業后的技公司實習，畢業后的羅賓羅賓順利的留了下來，成為了該公順利的留了下來，成為了該公司一名電子工程師，主要負責大功率司一名電子工程師，主要負責大功率 IGBT 及及 SIC 器件驅器件驅動調試與測試工作。在剛過去一年，動調試與測試工作。在剛過去一年，羅賓羅賓正式成為了一名正式成為了一名“新西安人”，是西安“搶人大戰”的碩

2、果之一?！靶挛靼踩恕?，是西安“搶人大戰”的碩果之一。羅賓羅賓的的師哥師姐們大多去了深圳這個大都市尋找工作機會，華為師哥師姐們大多去了深圳這個大都市尋找工作機會，華為曾是他們最青睞的企業。如今曾是他們最青睞的企業。如今羅賓羅賓發現身邊有越來越多的發現身邊有越來越多的同學選擇暫時留在西安?，F在同學選擇暫時留在西安?，F在羅賓羅賓習慣每天上班前先買一習慣每天上班前先買一杯杯星巴克星巴克，再穿過園區門前正如火如荼建設的地鐵六號線，再穿過園區門前正如火如荼建設的地鐵六號線圍擋，很快他就可以不用再坐公交車上班圍擋，很快他就可以不用再坐公交車上班了了。在接近兩年。在接近兩年的工作時間里，的工作時間里，羅賓羅賓

3、目睹了高新區產業園的飛速發展，目睹了高新區產業園的飛速發展，而而通過通過產業園產業園這個載體我們看到的這個載體我們看到的則是則是西安西安日新月異日新月異的產業的產業發展發展。 存檔現在：高力國際研究部為你提取，解讀西安產業園現狀 1. 整體來看，市場總存量快速攀升。整體來看，市場總存量快速攀升。 截至 2018 年末，西安市優質產業園項目總存量已超過333 萬平方米，產業園市場容量不斷擴大。且整體空置率逐步降至 20%以內。 2. 西安產業園市場的發展早于傳統寫字樓，目前西安產業園市場的發展早于傳統寫字樓，目前已形成較為成熟的辦公氛圍。已形成較為成熟的辦公氛圍。 自 2001 年西安軟件園首期

4、入市以來，產業園市場經歷 18年的發展，逐步形成城南高新區，城北經開區，西咸新區三個核心產業園聚集區域。并且為該地區后續寫字樓的開發營造了良好的商務辦公氛圍。 圖表圖表 1：全國主要城市產業園表現全國主要城市產業園表現 高力快報 西安西安 | 產業園產業園 2019 年 2 月 25 日 2 西安西安 | | 產業園產業園 | 高力國際高力國際 3. 西安成為西部地區最受優質產業園開發商青睞西安成為西部地區最受優質產業園開發商青睞的城市的城市 雖然產業園開發主要為政府主導，但西安同時也是最受優質產業園開發商青睞的西部城市，西安產業園硬件品質較高，與優質開發商的參與密切相關。以環普，騰飛為代表的

5、外資開發商更是在西安打造出了全國的標桿產業園項目。此外，開發商較高的物業自持比例也是拉升西安產業園整體品質與租金水平的重要因素。截至 2018 年末，西安市產業園平均租金錄得人民幣 1.72 元每平方米每天，與其他強二線城市處于同一水平區間。 圖表圖表 2：西安產業園開發主體類型西安產業園開發主體類型 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 4. 西安產業園市場雖經歷短期集中供應，但市場西安產業園市場雖經歷短期集中供應，但市場供需結構正逐步回歸理性。供需結構正逐步回歸理性。 2015 至 2017 三年，西安產業園新增供應錄得顯著增長，造成市場短期供過于求. 圖表圖表 3：西安產業園市

6、場存量與供應：西安產業園市場存量與供應 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 產業園子市場與寫字樓商圈雖有重疊或毗鄰，但近兩年產業園供需結構的優化使其租賃表現普遍優于乙級寫字樓 圖表圖表 4：西安產業園區域分布：西安產業園區域分布 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 圖表圖表 5：西安：西安寫字樓寫字樓區域分布區域分布 數據來源：高力國際研究部 開發商35%65%產業園開發面積占比產業園開發面積占比-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%01002003004005006007008002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

7、2014 2015 2016 2017 2018新增供應凈吸納量空置率千平方米 政府 3 西安西安 | | 產業園產業園 | 高力國際高力國際 高新和經開兩個產業園子市場同時也是西安寫字樓存量最大的兩個商圈；而西咸新區子市場則是西安正在崛起的新興寫字樓商圈。 西安產業項目的競爭優勢在于，租戶可以以低于乙級寫字樓約 15%的租金租到同等硬件品質甚至更高的辦公物業，同時享受大業主規范的租賃管理。無怪西安產業園在與乙級寫字樓的競爭中保持領先。2018 年末，西安產業園整體空置率為 19.4%，同比下降 6.4個百分點。顯著低于乙級寫字樓 33.2%整體空置率。產業園平均租金同比環比保持平穩，報 1.

8、72 元每平方米每天。 圖表圖表 6：西安產業園憑借“高性價比”，搶占了更多市場西安產業園憑借“高性價比”，搶占了更多市場份額份額 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 5. 產業園穩健的需求，離不開西安近年主導產業產業園穩健的需求，離不開西安近年主導產業發展的支撐發展的支撐 多數由政府主導開發運營是產業園與寫字樓最大的不同。因此產業辦公項目的需求客戶更聚焦，是當地發展戰略新興產業，以及政府招商引資的核心載體。高力國際研究部統計數據顯示，西安產業園前五大租戶，分別是軟件及信息服務，電子制造，裝備制造，生產性服務業以及新能源企業。幾乎匹配了西安“3+1”產業導向中的高新技術產業，以及先

9、進制造業的核心產業類型，且以上幾類企業在產業園的聚集效應已初步顯現。 圖表圖表 7：西安產業園五大核心租戶西安產業園五大核心租戶 數據來源：高力國際研究部 圖表圖表 8：西安西安產業園產業園子市場子市場租戶特征租戶特征 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 產業園產業園 乙級寫字樓乙級寫字樓 總存量 （萬平方米） 333.6 518.3 空置率 19.4% 33.2% 租金 （人民幣每平方米每天） 1.72 2.13 4 西安西安 | | 產業園產業園 | 高力國際高力國際 回顧過往：過去是一面鏡，通過2017，2018 年西安產業園需求增長的故事，以此為鏡折射我們對未來市場的預期

10、1. 西部最強科教實力成為以高新軟件園為首的產西部最強科教實力成為以高新軟件園為首的產業園發展的堅強后盾業園發展的堅強后盾； 西安的教育資源，只能用藏龍臥虎來形容，放眼整個中西部地區也只有武漢能與其比肩。我們先來看一組數據。西安共有 63 所高校，其中本科院校比重高達 66.7%，985/211 院校就有 7 所，并且理工類大學占了 4 所（西北工業大學，西安交通大學，西安電子科技大學，長安大學）。為電子信息，裝備制造產業在西安的發展儲備了大量人才以及科研力量。相比“一線城市”，更低成本的高素質人才，也是自 2000 年初開始，以西安產業園能夠成功吸引大量國內外知名應用軟件開發，集成電路設計與

11、測試，軟件服務外包企業入住的重要因素， 圖表圖表 9：中西部城市高?？蒲袑嵙Ρ戎形鞑砍鞘懈咝？蒲袑嵙Ρ龋?017 年）年） 西安 成都 重慶 武漢 高校數量 63 56 65 84 本科高校數量 42 27 25 46 本科高校占比 66.7% 48.2% 38.5% 54.8% 985/211 高校數量 7 5 2 7 R&D 占 GDP 比重 4.82% 2.38% 1.87% 2.34% 數據來源：各市統計局，高力國際研究部 2. 高?？蒲性核?，以及早期軟件園帶來的產業基高?？蒲性核?，以及早期軟件園帶來的產業基礎，奠定了如今“礎，奠定了如今“3+1”（”（高新技術產業，高新技術產業，

12、先進制先進制造業造業，商貿物流業商貿物流業+文化旅游業文化旅游業）產業格局的發展基）產業格局的發展基礎礎； 說到戰略新興產業的發展，縱觀全國，眾多二線城市扎堆發展信息技術，高端裝備制造，新能源，新材料，生物醫藥，文化旅游等新興產業，產業路徑重合度較高。而高力國際認為在這波二線城市產業同質化競爭中，西安 “3+1”產業發展規劃具備強大現有基礎，且發展資源充沛。那么西安發展高新技術產業（電子信息，互聯網），以及先進制造業（新能源汽車，軍工，航空航天，新材料）的基礎是什么？是自 2001 年 9 月西安軟件園投入運營以來，高度聚集的軟件以及服務外包企業，為西安植入的高新技術產業發展的基因；是西安軍工

13、制造業全國難出其右的存量優勢。在這樣的基礎骨架下，高新技術，先進制造 2 大產業集群的成長才顯得骨肉豐滿，而非紙上談兵。 3. 政府部門針對高新技術和先進制造兩大主導產政府部門針對高新技術和先進制造兩大主導產業類型，量身定制招商路徑業類型，量身定制招商路徑； 前面我們看到了西安產業園的五大主力租戶（軟件及信息服務，電子制造，裝備制造，生產性服務業以及新能源企業），仿佛是主導產業發展的一個縮影。同時作為政府招商引資的重要載體，西安產業園過去兩年辦公需求的增長幾乎就是政策引導下的產業集聚，以及政府量體裁衣的招商引資的成果。 4. 挽弓當挽強，用箭當用長挽弓當挽強，用箭當用長，“以商招商”提升，“以

14、商招商”提升產業聚集效率產業聚集效率 雖然招商引資是每一個地方政府不可或缺的政績指標，但卻很少有能超過西安，這把招商引資當做“一號工程”來抓的城市。西安市委書記更是頻繁出現在國內外各大商會，峰會，招商推介會上。2017 年西安市新簽約引進項目超過 800 個，涉及世界 500 強企業 44 家。三星，華為，吉利，亞馬遜，以及 BATJ 四巨頭的研發，數據，應用創新中心項目齊聚西安。其中過半的招商引資項目落戶于產業園區中，產業園項目成為西安招商引資活動的重要載體。通過龍頭企業，以商招商，帶動其他中小企業聚集的招商方式可謂事半功倍。 5. 營商環境改善：“低姿態”，“店小二”，政營商環境改善：“低

15、姿態”，“店小二”，政府毫不吝嗇的展示著“求商若渴”的誠意府毫不吝嗇的展示著“求商若渴”的誠意 在營商環境的改善上，西安過去兩年著重抓住一個點，那就是行政效率。產業環境，宜居環境可能無法在短期大幅提升，而政府單位行政效率的飛躍卻是肉眼可見的。 西安從上至下，大力提倡“事不過夜馬上就辦”的態度和“一站式”服務。全市已實現超過 90%的行政審批事項 “最多跑一次”。普華永道中國聯合數聯銘品、財新智庫和新經濟發展研究院聯合發布的2018 中國城市營商環境質量報告里，西安以 83.0 的得分升至中國城市營商環境排名第六位。這樣服務至上的“店小二”精神所帶來的直接成效則是截至 2018 年 12 月 1

16、3 日，西安市新增市場主體超過 50 萬戶，同比增長 76.95%，增量和增速均居副省級城市第一。 在以上政策，產業，人才的共同作用下，西安產業園去化量自 2017 年起，錄得顯著提升。2017 年和 2018 年市場5 西安西安 | | 產業園產業園 | 高力國際高力國際 凈吸納量分別較 2016 年增長 7.5 和 3.6 倍達到了 65.0 萬和 35.0 萬平方米，平均毛收益率更是大幅優于一線城市以及其他核心二線城市。 圖表圖表 10：西安產業園新增供應以及凈吸納表現西安產業園新增供應以及凈吸納表現 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 圖表圖表 11：產業園毛收益率對比產業

17、園毛收益率對比 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 展望未來：未來是一頁紙，等待企業，高?？蒲性核?，政府去共同描繪 2018 年已經翻篇，2019 年，西安產業園雖然面臨供應量回升的壓力，但產業園需求的基本面并未受動搖。這里高力國際研究部通過回答一下幾個問題，為讀者展望西安產業園未來需求表現。 1. 第九個國家中心城市意味著什么？第九個國家中心城市意味著什么？ 2018 年 2 月，國家發改委官網發布關中平原城市群發展規劃，正式成為第九個國家中心城市。我們認為搶到國家中心城市的位置，對西安意義非凡。中國的城市等級就好比飛機艙位，獲得國家中心城市的資格就約等于拿到了頭等艙機票，意味著

18、未來這個城市有極大的可能成為第一批享受政策傾斜的城市，以及獲得更多產業，資金，人才紅利的城市。 第九個國家中心城市以及關中平原城市群發展規劃為市場傳遞了一個明確的訊息，那就是西安被定位于輻射整個西北的首位城市。如果比較經濟總量，西北排名第一的城市西安是排名第二榆林的 2.3 倍，但其對企業，人才，教育，資金等資源的吸附力將是 10 倍，甚至百倍！這就是爭搶地區首位城市的意義所在。而國家中心城市這個頭銜許諾了西安未來更加穩固的西北首位城市地位，以及與重慶，成都兩個西部核心城市相抗衡的政治基礎。 2. 西安產業園未來的需求增量潛力在哪里？西安產業園未來的需求增量潛力在哪里？ “人口大戰”正在向“人

19、才大戰”轉變。 在第一波二線城市搶人大戰中，西安絕對是最大的贏家，憑借不斷放寬，升級的戶籍新政，以及交口稱贊的高效行政效率。西安 2018 年全年，新增戶籍人口近 80 萬人，這幾乎達到上海，深圳等一線城市在巔峰時期的常駐人口年增長水平。 但僅有量的增長還不夠。西安又效仿武漢推出針對高校生的“雙百萬”口號。即“百萬大學生留西安”“百萬校友回歸西安”。將未來“人口大戰”的工作重心將進一步轉向“人才質量”的大戰。為西安未來發展高技術產業打下了堅實的人才基礎。 01002003004005006007008002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

20、2016 2017 2018新增供應凈吸納量千平方米8.0%5.5%7.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%西安一線城市二線城市6 西安西安 | | 產業園產業園 | 高力國際高力國際 圖表圖表 12：西安大學生留存率不斷提升西安大學生留存率不斷提升 數據來源：BOSS 直聘，高力國際研究部 充分利用龐大的軍工，科研院所資源 西安擁有讓其他城市望塵莫及的軍工資源。但在西安的產業發展中，軍工資源優勢尚未得到有效開發。西安現有軍工單位超過 200 家，從業人員超過 20 萬人，是航空，航天，兵器科研院所高度聚集的城市。但這個擁有全國約四分之一軍工力量

21、的城市未能對當地的民營企業，以及高新技術的發展產生明顯帶動。針對這一情況，2018 年 9月。西安市政府常務會審議通過了西安市軍民融合深度發展專項行動計劃（20182020 年），未來我們將有望看到更多“民參軍”企業發展壯大。 西安產業園未來增量來自：高校，科研院所和企業，三者結合所帶來的產學研，軍民融合發展空間 如果說以前以高新區為基礎發展起來的軟件及信息服務，電子制造已成為產業園的存量。那么未來產業辦公的增量將極有可能來自于高校，科研院所和企業，三者結合所帶來的產學研項目。未來大學將實驗室研究成果，以技術出讓的形式轉移給企業，或者企業將相關技術項目以委托或合作開發的形式給予高校，科研院所。

22、產學研項目的增加有望提升大學研究室，企業科研機構在產業園的辦公需求。 讓人欣喜的是產學研以及軍民融合項目的發展并非將來時，而是明確的現在進行時。2018 年下半年，高力國際研究部已經觀察到諸如西工大，西北大學等高校的研究機構，實驗室入駐西安產業園。同時配合加速發展的軍民融合業務。位于高新區的軍民融合產業園項目也將于 2019年落成。 圖表圖表 13：西安產業園未來三年預測西安產業園未來三年預測 數據來源：高力國際研究部，產業及工業地產服務部 高新技術產業與高素質人才結合所產生巨大能量，帶給我們對西安產業園需求的信心。2019 年，雖然西安產業園新增供應將有顯著回升，但高力國際研究部預測，產業園

23、辦公市場在穩健需求的預期下，租金仍將保持平穩。2019 年短期上升的空置面積也將迅速被市場消化，西安產業園平均租金預計仍將保持平穩或溫和上揚。 1.011.021.031.041.051.061.070%20%40%60%80%100%201620172018應屆生留存率高學歷人才流入率30.5%31.5%35.5%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%02004006008001,0001,2001,4002019F2020F2021F新增供應凈吸納量空置率免責聲明 ：本文件由高力國際準備，僅作廣告和參考之用。高力國際未對其中的信息，包括但不限于其內容、準確性和可靠性作出任

24、何明示或默示的保證、陳述或承諾。任何有意者應自行求證信息的準確性。高力國際明確排除適用所有由本文件得出的推測或默示的條款、條件和保證，對由此引發的損失和損害亦不承擔任何責任。此出版物的版權由高力國際和/或其許可方所有。2018 更多詳情敬請聯系更多詳情敬請聯系: 李杰李杰 董事總經理 | 華北區 主管 | 估價及咨詢服務 | 中國區 +86 10 8518 1633 夏思堅夏思堅 執行董事 | 研究部 | 亞洲 +852 2822 0511 曹化行曹化行 總監 | 研究部 | 華北區 +86 10 8518 1633 *601 千平方米 免責聲明 ：本文件由高力國際準備，僅作廣告和參考之用。高力國際未對其中的信息，包括但不限于其內容、準確性和可靠性作出任何明示或默示的保證、陳述或承諾。任何有意者應自行求證信息的準確性。高力國際明確排除適用所有由本文件得出的推測或默示的條款、條件和保證，對由此引發的損失和損害亦不承擔任何責任。此出版物的版權由高力國際和/或其許可方所有。2019 更多詳情敬請聯系更多詳情敬請聯系: 孫超孫超 副董事總經理| 華西區 +8628 8658 6288 付旭付旭 副董事 | 咨詢服務部 | 西安 +8629 8668 2698 張瀟嘉張瀟嘉 高級經理 | 研究部 | 華西區 +8628 8658 6288