1、“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺四川云南兩省綜合開發及水利工程投資業務市場機會研究主講人：臧夢陽 業務總監2023.12北 京 榮 邦 瑞 明 投 資 管 理 有 限 責 任 公 司“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市更新是未來城市建設的主戰場，對企業而言也是一個極為重要的投資市場。近年來，全國范圍內城市更新相關表態和政策數量持續增加，這一趨勢凸顯了城市更新在擴大內需、推動城市高質量發展方面的重要性。榮邦瑞明借助專業的大數據分析系統和豐富的行業積累，深入研究了全國21個超大特大城市在2022年至2023年間社會資本參與投資的城市更新項目中

2、標數據，并對其進行了深度分析，致力于為投資者提供準確、有價值的參考信息，以幫助投資者在這一重要市場中做出明智的決策。前言“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2主要市場表現超大特大城市作為全國城市更新的主戰場，是城市更新投資機會的重要來源。本次研究以21個超大特大城市中社會資本參與投資的城市更新項目為對象（全文簡稱“超大特大城市的城市更新投資項目”），經分析，呈現以下幾方面特征：（1）過去兩年投資規模達到五千億，引入社會資本的投資項目數量達到95項；2023年投資規模達到3626億元，同比增長153%；（2）城市方面，上海、天津、廣州等在投資額和項目數量上處于領先地位；（

3、3）項目類型方面，片區更新和城中村項目占據主導地位；中標企業中，央企和地方國企占主導地位；（4）預計企業可參與的投資內容轉向有機更新和二級為主，百億級大項目比重將降低；市場化方式平衡項目將成為企業投資的重要考量。21個超大特大城市位置分布“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺32022-2023年，全國21個超大特大城市的城市更新投資項目市場累計投資逾五千億項目數量94項投資規模5042億元1415億元，39項3626億元，55項2022年2023年2022年、2023年超大特大城市的城市更新投資項目情況1.城市更新市場蓬勃發展：持續投資助力城市轉型說明：披露投資額的項目

4、數量為說明：披露投資額的項目數量為7676個，其余項目未公布個，其余項目未公布隨著城市化進程的加速推進，城市更新投資項目市場在過去兩年持續呈現出強勁增長的態勢。據數據顯示，從2022年到2023年，社會資本參與的21個超大特大城市的城市更新投資項目市場規模達到5042億元，項目數量達到94項。而在2023年，這一市場表現更為亮眼，全年項目數量達到55項，同比增長41%，全年投資規模更是達到3626億元，同比增長高達156%。區域分布城市名單華北地區北京市、天津市華東地區南京市、濟南市、上海市、杭州市、青島市華中地區武漢市、鄭州市、長沙市華南地區廣州市、深圳市、東莞市、佛山市東北地區沈陽市、大連

5、市、哈爾濱市中西部地區西安市、重慶市、昆明市、成都市“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺42.城市更新投資：投資規模存在區域差異項目集中于華東、華中、華北、華南地區，華東投資額最大投資額最大 2440億 項目平均投資 174億元華東地區最大投資項目 600億元上海市唐鎮小灣村暮二村等地塊“城中村”改造項目2440億元952億元917億元608億元136億元3億元18個18個15個33個8個1個華東地區華中地區華北地區華南地區中西部地區東北地區投資額（億元）華南地區項目數量最多 33個2022-2023年分區域城市更新投資項目情況華東地區以2440億的投資額成為全國城市更

6、新投資的領頭羊，與該地區經濟發展水平和城市化程度密切相關。尤其值得一提的是上海市的唐鎮小灣村暮二村等地塊“城中村”改造項目，投資規模達到了600億元，顯示出投資企業對上海城市更新項目的信心。華南地區則以33個項目數量最多，反映了該地區城市更新需求的迫切性和廣泛性。華南地區作為經濟發達地區，城市更新項目數量的增加與城市人口密度增加、城市功能提升等因素密切相關。不同地區在城市更新投資上呈現出不同的特點和優勢，這為未來城市更新投資政策的制定和實施提供了重要參考和借鑒。深入理解各地區的投資格局，有助于更好地促進城市更新工作的開展?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺52022-

7、2023年，全國21個超大特大城市城市更新項目市場累計投資逾五千億項目數量95項投資規模5056億元3.城市實施進展：各地競相掀起城市面貌改造城市名稱投資額（億元）項目數量（個）上海市15278天津市91613長沙市6697濟南市5323廣州市36612鄭州市28210深圳市24019杭州市2362青島市1435昆明市966重慶市3922022-2023年部分超大特大城市的城市更新投資項目情況具體城市方面：一線城市如上海、天津、廣州等在投資額和項目數量上處于領先地位，與其經濟實力和城市規模密切相關。二線城市如長沙、鄭州等也展現出了相當規模的投資，顯示了其對城市更新的重視和決心。深圳在項目數量上

8、居于領先地位，反映了其在城市更新領域的創新和活力。而投資額相對較低的情況與深圳偏重工改類項目有關。城市更新投資潮帶動了各地城市面貌的改造和提升，為城市可持續發展奠定了堅實基礎。未來，隨著城市化進程的深入和城市更新政策的持續推進，相信各地將會進一步加大對城市更新的投入，實現城市發展的新跨越?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺63.城市實施進展：主要實施的項目類型存在明顯差異2022-2023年不同城市的城市更新投資項目情況（億元）不同城市，主要項目類型不同以投資額來進行分析，超大特大城市中，具備明顯的項目類型特點：上海市以城中村項目為主；天津市以棚改項目為主；長沙市以片

9、區更新和舊城改造為主；濟南市以片區更新為主；廣州市以舊城改造和城中村為主；深圳市以片區更新（主要為“土地整備利益統籌項目”）和工改為主。020040060080010001200140016001800上海市 天津市 長沙市 濟南市 廣州市 鄭州市 杭州市 深圳市 青島市 昆明市 重慶市城中村工改舊城改造棚改及其他片區更新“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺74.中標數據分析：項目業主類型分布較為均衡2022-2023年超大特大城市的城市更新投資項目業主類型2022-2023年超大特大城市的不同城市更新項目類型情況按項目數量進行統計，超大特大城市的城市更新投資項目，政府

10、部門、地方平臺和地方集體企業分別占據了相當比例。地方平臺占比35%，主要作為片區更新項目的項目業主；地方集體企業占比28%，主要作為城中村項目的項目業主；政府部門占比37%，主要作為舊城改造等其他項目的項目業主。37%35%28%政府部門地方平臺地方集體企業業主類型方面：“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺84.中標數據分析：項目類型以片區更新和城中村改造為主2022-2023年超大特大城市的不同城市更新項目類型情況片區更新和城中村改造是投資額最大和項目數量最多的兩類項目，投資額占總體投資的比例都達到了36%。這表明在城市更新領域，針對片區整體進行更新和改造以及對城中村

11、的改造是當下重點和主要方向。此外，百億級的超大項目投資額約3633億元（其中片區更新1585億元、城中村1317億元），項目數量16個，投資額占整體市場比例為72%。18431825652563158242415191205101520250200400600800100012001400160018002000片區更新城中村棚改及其他舊城改造工改投資額（億元）項目數量（個）項目類型方面：“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺94.中標數據分析：中標企業類型，央企與地方國企主導地位凸顯中標企業類型：按投資額統計，超大特大城市的城市更新投資項目，央企占比51%，地方國有企業

12、占比 40%，兩者合計占比91%，是城市更新投資市場的絕對主力。說明：超大項目指投資額大于100億元的城市更新項目2022-2023年超大特大城市的城市更新投資項目中標人情況2577.4451%2042.0840%230.775%191.314%央企地方國企民營企業外企“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺104.中標數據分析：不同項目類型中標人分布存在差異中標企業類型：不同項目類型的企業中標額情況說明：超大項目指投資額大于100億元的城市更新項目16324855335453143111459218014020040060080010001200140016001800片

13、區更新城中村棚改及其他舊城改造工改央企地方國企民營企業外企按照不同項目類型來看，中標企業差異化明顯：片區更新類，央企中標額1632億元，占該類比重為88.57%，處于絕對領先地位；城中村類，地方國企中標額1114億元，占該類比重為61.02%，明顯高于央企的比重26.59%；棚改及其他類，地方國企中標額592億元，占該類比重為90.72%，處于絕對領先地位；舊城改造以央企為主，地方國企為輔；工改項目中標人較為均衡。單位：億元“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺115.重點城市的城市更新平臺公司統計部分重點城市的城市更新平臺公司情況為支持、統籌城市的城市更新項目的實施，大

14、部分超大特大城市成立了以“城市更新”為業務方向的地方平臺公司，或指定已有的注冊資本較高、城市建設管理經驗豐富的地方平臺作為城市更新項目的主導單位。北京市、上海市、重慶市、廣州市、武漢市等成立了“城市更新”的市屬或區屬平臺公司來主導城市更新項目實施，如北京豐臺城市更新集團有限公司；天津市、濟南市、南京市等指定了原有平臺公司統籌城市更新項目，如天津城市基礎建設投資集團有限公司；西安市則由市屬國企牽頭成立了城市更新專項基金，如西安財金投資管理有限責任公司。重點城市新設立或指定城市更新平臺公司，表明地方政府意識到整體統籌的重要性，正逐漸將城市更新平臺公司作為推動城市更新項目的主要抓手。城市名城市名名稱

15、名稱注冊資注冊資本（億本（億元）元）成立日成立日期期注冊地址注冊地址天津市天津城市基礎設施建設投資集團有限公司743 2004年天津市和平區大沽北路161號城投大廈西安市西安財金投資管理有限公司300 2020年西安經濟技術開發區明光路166號凱瑞B座A2401室南京市南京市城市建設投資控股（集團）有限責任公司200 2002年南京市玄武區中央路214號濟南市濟南城市發展集團有限公司150 2020年濟南市歷下區姚家街道經十路11001號上海市上海城市更新建設發展有限公司100 2018年中國（上海）自由貿易試驗區雪野路928號2215室廣州市廣州城市更新集團有限公司60 1985年廣州市荔灣

16、區花地大道中228號廣州市荔灣區宜車城汽車配件市場2層2109-72號北京市北京豐臺城市更新集團有限公司10 2023年 北京市豐臺區文體路13號重慶市重慶城投城市更新建設發展有限公司10 2020年重慶市江北區東升門路63號17-1武漢市武漢市城市更新投資有限公司10 2020年武漢市江岸區都市產業大廈中山大道1241號“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺126.城市更新融資市場變化趨勢2023年7月，國務院辦公廳印發關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見，城中村改造支持資金方面，除符合條件的城中村改造項目納入專項債支持范圍外，將設立城中村改造專項借款。截

17、至2024年2月，已有包括上海、重慶、廣州等28個城市官宣首批城中村改造專項借款獲批授信額度或已在當地實施投放，涉及城中村改造項目371個，授信金額超9200億元，放款金額近400億元?；诹私?，城中村專項貸款可用于城中村一級部分，但只能由政府平臺承接；商業銀行貸款以城中村項目二級為主，涉及保障房的按保障房貸款政策執行。故企業對于城中村項目一級部分的投資將受到很大限制；城市更新貸款政策是否會向狹義的城中村貸款政策靠攏，還有待觀察?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺13在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓

18、勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現如下特征：7.未來展望以有機更新和二級為主的城市更新將成為城市更新的主要方式百億級別的大項目比重將降低；1 1項目主要通過市場化方式平衡，需要投資企業提升資源整合能力；2 2一線及新一線城市存在拆除重建需求，重點關注城中村改造項目機會；3 3投融資體制正在朝向政府承擔公共服務、企業承擔市場項目獨立切割進行轉變。城市更新領域預計形成地方政府和地方國企主導一級部分，市場主體主導二級部分的分工局面。4 4“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺14在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”

19、兩種模式中，中央更為鼓勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現如下特征：公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺15在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現如下特征：城市機會挖掘的服務內容公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺16在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現如下特征：城市機會挖掘為企

20、業帶來的價值公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺17在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現如下特征：全流程的城市綜合開發運營服務公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺18在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現如下特征：遍布全國的服務項目公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺19在推進城市更新過程中，為了防范“過度房地產化”傾向，在“有機更新”和“拆除重建”兩種模式中，中央更為鼓勵前者。結合政策導向，未來城市更新領域投資市場預計呈現如下特征：