《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》解讀及全文一覽

2022-03-04 11:19:18 作者：-YANYI 1697

近期，為進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持，銀保監會、住建部近日聯合印發《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。

銀保監會、住建部有關部門負責人介紹，《指導意見》堅持以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提、以多方協同為保障，提出以下要求：

一是發揮各類機構自身優勢。國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信托公司等，要充分發揮優勢，立足自身業務特點，加大保障性租賃住房金融支持力度。

二是把握保障性租賃住房融資需求特點。銀行保險機構根據自持類和非自有產權類保障性租賃住房特點，分別提供與需求相契合的金融支持，探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式。

三是建立完善內部機制。銀行保險機構要加強組織領導，優化金融服務組織架構，完善激勵約束機制，提升保障性租賃住房金融服務專業化能力和水平。

四是加強風險管理。遵循審慎穩健和安全性原則，做好融資主體準入管理，把控好項目風險，加強項目后續跟蹤管理，嚴守風險底線。

同時，《指導意見》對各地也提出要求：

一是推動保障性租賃住房相關配套措施盡快落地。各地要盡快出臺發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

二是加強保障性租賃住房項目監督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。

三是做好項目準入管理。各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。

“銀保監會多措并舉，引領銀行保險機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，進一步加強對保障性租賃住房發展的金融支持。一是支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。二是保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。三是加強風險管控，防范好相關金融風險?！鄙鲜鲐撠熑苏f。

《指導意見》的發布和實施，是牢牢堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，緩解新市民、青年人住房困難的重要舉措。下一步，銀保監會、住建部將聯合推動相關措施落地實施，形成支持保障性租賃住房發展的合力，促進房地產業良性循環和健康發展。

中國銀保監會、住房和城鄉建設部有關部門負責人就《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》答記者問

一、《指導意見》的出臺背景?

黨中央、國務院高度重視解決新市民、青年人等群體住房困難問題。習近平總書記指出，要高度重視保障性租賃住房建設?！笆奈濉币巹潓⑶袑嵲黾颖Ｕ闲宰赓U住房供給作為“十四五”時期住房建設的重點任務。2021年6月，國務院辦公廳印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)，其中明確要求進一步加強金融支持。

為深入貫徹黨中央、國務院關于發展保障性租賃住房的決策部署，加大對保障性租賃住房發展的金融支持，助力擴大保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，中國銀保監會、住房和城鄉建設部聯合印發了《指導意見》。

二、《指導意見》對銀行保險機構提出了哪些要求?

《指導意見》堅持以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提、以多方協同為保障，提出以下要求。一是發揮各類機構自身優勢。國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信托公司等，要充分發揮優勢，立足自身業務特點，加大保障性租賃住房金融支持力度。二是把握保障性租賃住房融資需求特點。銀行保險機構根據自持類和非自有產權類保障性租賃住房特點，分別提供與需求相契合的金融支持。探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式。三是建立完善內部機制。銀行保險機構要加強組織領導，優化金融服務組織架構，完善激勵約束機制，提升保障性租賃住房金融服務專業化能力和水平。四是加強風險管理。遵循審慎穩健和安全性原則，做好融資主體準入管理，把控好項目風險，加強項目后續跟蹤管理，嚴守風險底線。

三、《指導意見》對各地提出了什么要求?

《指導意見》對各地提出以下要求。一是推動保障性租賃住房相關配套措施盡快落地。各地要盡快出臺發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。二是加強保障性租賃住房項目監督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。三是做好項目準入管理。各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。

四、《指導意見》在金融監管方面有哪些支持措施?

銀保監會多措并舉，引領銀行保險機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，進一步加強對保障性租賃住房發展的金融支持。一是支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。二是保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。三是加強風險管控，防范好相關金融風險。

中國銀保監會　住房和城鄉建設部關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見(全文)

各銀保監局，各省、自治區、直轄市住房和城鄉建設廳(委、管委)，新疆生產建設兵團住房和城鄉建設局，國家開發銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產管理公司、金融資產投資公司、理財公司，各保險集團(控股)公司、保險公司、保險資產管理公司、養老金管理公司：

為深入貫徹黨中央、國務院關于發展保障性租賃住房的決策部署，落實好《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)要求，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持，現提出以下意見。

一、總體要求

(一)指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會及中央經濟工作會議精神，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系，加大對保障性租賃住房建設運營的支持力度。

(二)基本原則

——以人民為中心。切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務院的重大決策部署，是“十四五”時期住房建設的重點任務。銀行保險機構要切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。

——以市場化為導向。充分發揮市場在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險機構要在商業可持續的前提下，在科學測算收益的基礎上，為保障性租賃住房發展提供多樣化、有針對性的金融產品和服務。

——以風險可控為前提。銀行保險機構要嚴格遵守各項監管規定，規范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調查，審慎評估風險，穩妥有序推進業務發展。有效防范金融風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監管套利。

——以多方協同為保障。各地應加快出臺發展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務平臺，加強與銀行保險機構信息共享等，為銀行保險機構支持保障性租賃住房創造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發展的合力。

二、發揮各類機構優勢，進一步加強金融支持

(三)發揮好國家開發銀行作用

國家開發銀行要立足自身職能定位，在依法合規、風險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長期信貸支持。

(四)支持商業銀行提供專業化、多元化金融服務

商業銀行要優化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等服務需求，提供專業化、多元化金融服務。農村中小金融機構要充分發揮與農村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優勢，優先支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目。

(五)引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持

支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。支持保險機構為保障性租賃住房建設運營等環節提供財產損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。

(六)支持非銀機構依法合規參與

支持信托公司等發揮自身優勢，依法合規參與保障性租賃住房建設運營。

三、把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務

(七)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款

對利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構在綜合考慮企業項目建設或購置，以及后續運營需求的基礎上，以市場化方式提供適配其融資需求的產品。

(八)穩妥做好對非自有產權保障性租賃住房租賃企業的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款，為企業盤活、改建、裝修、運營保障性租賃住房提供支持。

(九)探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式

支持銀行業金融機構針對保障性租賃住房項目特點，穩妥有序開展應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領域的合作，發揮政府性融資擔保機構增信支持作用。鼓勵保障性租賃住房項目業主在項目建設期為在建工程投保工程保險，在項目經營期為租賃經營的財產投保企業財產保險。

(十)提供多樣化金融服務

鼓勵銀行業金融機構運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構在依法合規、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)。鼓勵銀行保險機構為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業債務融資工具等債券融資提供發行便利，加大債券投資力度。

四、建立完善支持保障性租賃住房發展的內部機制

(十一)加強組織領導

各銀行保險機構要切實加強對支持保障性租賃住房業務的組織領導，結合自身發展戰略，建立健全工作機制，強化統籌安排，明確職責分工，確保各項工作落到實處、取得實效。

(十二)優化金融服務組織架構

鼓勵有條件的銀行保險機構通過成立專門服務部門、組建專營團隊、成立特色分支機構等多種形式，創新保障性租賃住房金融服務組織架構，提升保障性租賃住房金融服務專業化能力和水平。

(十三)完善激勵約束機制

銀行保險機構要完善內部績效考核，提高保障性租賃住房業務在房地產各項業務中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內部資金轉移定價優惠措施，提升業務條線和分支機構積極性。

五、堅持支持與規范并重，堅守風險底線

(十四)推動保障性租賃住房相關配套措施盡快落地

各地應盡快出臺發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

(十五)加強保障性租賃住房項目監督管理

各地要加快建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。

(十六)做好融資主體準入管理

各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。銀行保險機構要遵循審慎穩健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。不得介入已被有關部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規采取“高收低租”“長收短付”等高風險經營模式快速擴張的企業提供融資。

(十七)把控好項目風險

銀行保險機構要密切關注當地保障性租賃住房市場發展情況，科學合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現金流，合規適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面采取有效的風控措施，有效防范金融風險。針對商品房開發項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現?？顚Ｓ?。

(十八)加強項目后續跟蹤管理

銀行業金融機構要落實貸款支付和用途管理，切實防范信貸資金違規挪用于其他用途。要持續加強企業財務和運營狀況監測評估，加強租金回款監控，切實保障信貸資金安全。

六、加強支持保障性租賃住房發展的監管引領

(十九)拓寬資金來源

支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發放。

(二十)完善保障性租賃住房監管統計

銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。銀行業金融機構在計算“房地產貸款占比”指標時，將“保障性租賃住房開發貸款”“保障性租賃住房經營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產貸款余額”中予以扣除。

(二十一)加強風險管控

各級監管機構要加強業務指導和風險監測，建立健全保障性租賃住房金融風險監測和防控體系，定期監測轄內銀行保險機構支持保障性租賃住房發展情況，做到風險早發現、早預警、早處置。

中國銀保監會

住房和城鄉建設部

2022年2月16日