房價影響消費嗎？房地產對居民消費的影響分析

長時間以來，房價一直是人們談論的重點，有人說房價上漲帶動消費，也有人說房價上漲增加了對消費的抑制，那么房價與消費到底是什么關系?房地產對居民消費到底有什么關系?以下將重點介紹。

1.房地產影響消費的傳導機制

房地產價格上升可以通過財富效應、流動性約束緩解效應和信心效應促進私人消費，也可以通過預算約束效應、替代效應抑制私人消費。

(1)財富效應

對于擁有房地產的消費者來說，房地產價格上漲帶來凈財富的增加。如果家庭擁有多套房產，可以通過出售房地產的形式兌現資本收益，促進消費。消費支出需要現金流支撐。如果家庭只有一套房產，旨在終生享受其提供的服務，則房價上漲僅僅是賬面財富增值，資產負債表效應無法轉化為現金流量表效應，財富效應對消費基本無影響。

(2)流動性約束緩解效應

家庭消費時，尤其是購買金額較高的耐用消費品時，可能會受到流動性約束。消費信貸可以為家庭提供流動性，實現家庭消費的跨期配置。但是，當家庭未來收入具有較大不確定性時，貸款會受到一定限制。房地產抵押可以增進個人信用等級，緩解流動性約束。若房價上漲，消費者可以用升值的住房申請更高額度的貸款，獲得更大的流動性。若房價下跌，銀行可能出于風險管理的角度重估房價，要求借款人提供更多信貸保障，降低信貸額度，加大其流動性約束。房價上漲雖然可以緩解流動性約束。但是對于僅有一套房子的家庭而已，一般都不會賣房消費。因而，流動性約束轉化為消費增長還需要家庭收入的支撐。家庭有房無貸時，流動性約束緩解效應最大。倘若家庭只是付了首付，且購房時房價收入比較高，房地產凈值貸款雖然提高了可獲得的信貸額度，但巨大的還款壓力會使得流動性約束緩解效應降低。

(3)信心效應

由于未來可能發生失業、傷病等意外事件，家庭都需要配置一部分資產用于保險。財富增值可以增強家庭抵御風險的能力，降低預防性儲蓄，進而促進消費。

(4)預算約束效應

房價上漲使得計劃購房家庭的實際收入下降，消費預算受到影響，因而不得的降低其他消費支出。房價上漲，需要支付的首付款增加。在總收入一定的條件下，為了積累首付款，其他消費支出減少。這也可以看作是一種信貸約束。如果房租隨房價上漲，其他消費支出將受到擠壓。

2.房地產對消費的實際影響

家庭消費金融市場發展程度是決定房地產對消費的影響方向的重要因素。家庭消費金融市場發達的經濟體，在房價收入比處于合理區間時，房價上漲可以促進消費。根據美聯儲的估計，美國家庭通過資產增值抵押借款等方式進行消費的支出比例占 GDP 增長額的 50%左右。

家庭消費金融市場不發達的經濟體，房價上漲則會抑制消費。Muellbauer(2008)發現信貸市場自由化之后高房價才能促進消費，信貸市場發展滯后時高房價會抑制消費。英國和美國在信貸市場自由化之前房地產沒有財富效應，而現在住房抵押效應非常顯著，約為股市財富效應的2倍。

Aron 等(2012)發現自1980年以來，英國和美國家庭的信貸可得性經歷了巨大的變化，但日本家庭沒有。英國和美國家庭的按揭貸款約束緩解，房產財富的抵押作用由于住房凈值貸款等金融創新得到增強，平均消費傾向提高。在日本，由于沒有實現信貸市場自由化，房價對消費支出的效應仍為負。

以上簡單梳理了房地產對居民消費的影響，如果你想了解更多行業相關知識，敬請關注三個皮匠報告行業知識欄目。

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