金融cmbs是什么意思？cmbs運作流程介紹

隨著房地產行業不斷發展，我國從2006年開始就已經逐步建立CMBS的法律框架；作為房地產領域中重要的融資方式，CMBS到底是什么？其參與主體有哪些？運作流程又是什么樣的？下面的文章將對CMBS進行簡單介紹。

金融cmbs是什么意思

CMBS即商業房地產抵押貸款支持證券;CMBS通常以發行方持有的商業地產為抵押，以標的商業地產未來收入(如商鋪租金、商場物業費、停車管理費等)為支付本金及利息的證券產品。不受到銀行發放的借款的條款約束，不基于發行人的主體信用，而以入池的標的資產的信用評級為依據。CMBS發行門檻較高，融資規模通常較大。

CMBS的參與主體

(1)原始權益人/售回和回購承諾人：即擁有基礎資產的所有權的實體機構，將商業物業標的資產出售給計劃管理人以獲得融資。其義務是將標的資產轉讓給SPV，并且向 SPV 收取出售 CMBS 證券的資金。

(2)計劃管理人：為資產證券化投資者服務的，對專項計劃按照約定履行管理義務的證券公司。在相關項目中占據核心地位。

(3)差額支付人：是指當標的資產的收益不足以支付中介費用、稅費、優先級證券各期的收益和未償付本金金額余額部分時，對差額部分履行補足義務的機構。

(4)托管銀行：托管銀行人一般由計劃管理人聘請。

(5)信托受托人：發行專項計劃過程中為接手信托財產并履行受托義務的專業機構。

(6)評估機構：指履行對專項計劃中的物業資產進行評估，預測其未來每期產生的現金流入，以及專項計劃發行后對標的物業資產開展跟蹤評估工作，并出具評估報告的專業機構。

(7)信用評級機構：指負責對專項計劃信用評級進行初始評估和跟蹤評估的專業機構。當專項計劃信用風險過高時出具提示性跟蹤評級報告。其義務是完整、真實地披露標的物業資產的信用等級，并對判斷資產池內標的物業資產未來的預計現金流入出現偏差的可能性。

CMBS運作流程

CMBS的交易結構是引入一個原始權益人(物業所有方)來認購信托計劃，再以信托計劃為原始權益人發放信托貸款，同時將資產池抵押給信托計劃，并將標的物業產生的未來現金流作為還款來源質押給信托計劃。之后，由計劃管理人管理SPV，原始權益人將商業物業收益權作為基礎資產轉讓至專項計劃。

專項計劃存續期間內，由資產服務機構履行資產管理義務，即負責基礎資產(商業物業)的管理及其產生的現金流的歸集。通常原始權益人同時也是資產服務機構，或者是由獨立的第三方專業機構進行協同管理。專項計劃的分配是由計劃管理人和托管銀行協作來完成的。專項計劃要求原始權益人或者其股東公司對優先級證券本金及利息的償付提供差額補足以控制不能償付的風險。

CMBS運作流程

類REITs、CMBS、CMBN區別

(1)性質：類REITs是權益類投資工具，CMBS是債權類投資工具，CMBN是債權類投資工具。

(2)交易場所：類REITs的交易場所可以是交易所和銀行間，CMBS的交易場所只能是交易所，CMBN的交易場所則只能是銀行間。

(3)融資機制：類REITs的融資機制是籌集的資金被用來購買房地產，并通過運營這些房地產獲得回報;CMBS的融資機制是原始權益人通過抵押地產所有權獲得貸款;CMBN的融資機制是原始權益人通過抵押地產所有權獲得貸款。

(4)標的資產轉讓：類REITs涉及轉讓但通常存在回購或置換安排;CMBS和CMBN不涉及轉讓。

(5)融資成本：類REITs融資成本較低(最低4%);CMBS融資成本低(最低3.3%);CMBN的融資成本也很低 (理論上是最低)。

(6)可復制性：類REITs結構復雜，設計稅務籌劃、資產重組和到期處置，標準化和可復制性較弱;CMBS和CMBN結構簡單，不涉及循環購買和期間回購，標準化和可復制性強，發行準備時間短。

以上就是有關于CMBS的定義、參與主體、運作流程及相關內容的全部介紹，如果還想了解更多金融與地產行業的相關內容，敬請關注三個皮匠報告的行業知識欄目。

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