公募reits怎么買？8個問題講清楚

1、什么是REITs，投資的是什么?

REITs其實就是不動產信托投資基金，也有人稱之為房地產信托投資基金，但是目前我國的REITs投資的不是房地產，而是一些基礎設施領域。

2、公募REITs的投資價值

投資者可以獲得相對穩定的收益，公募REITs是強制要求分紅的，并且，收益分配比例要求不低于基礎設施項目年度可供分配金額的90%。

據招募說明書，9只產品的預計現金流分派率為4%-12%，但是要注意一下，這并不是什么兜底收益，且管理人也不保證長期按照這個比例剛性兌付。

除此之外，投資者還能夠獲得租金收入以及持有的底層資產的升值。

3、此次公募REITs項目資質質地如何?

項目準入基申報流程相當嚴格，至少要通過省級發改委、國家發改委、證監會以及滬/深交易所三個層面，并且項目要符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度等。

基礎設施項目更應該符合涉及經營資質的，經營許可或資質應合法有效;權屬清晰，資產范圍明確，且完成權屬登記;不存在限制轉讓或限制抵押、質押;不存在抵押、質押等權利限制;土地實際用途與其規劃用途及權證所載用途相符;基礎設施項目采用PPP模式的，另需滿足額外條件這6個方面。

基礎設施項目現金流應該符合近3年總體保持盈利或經營性凈現金流為正;基于真實、合法經營，價格或收費標準符合相關規定;持續、穩定，近3年未出現異常波動;符合市場化原則，不依賴于第三方補貼等非經常性收入;來源合理分散，特殊模式除外，但重要現金流提供方應資質優良，財務狀況穩健以上這些條件。

標的基礎設施和相關指標要求為預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可供分配現金流 / 目標不動產評估凈值)不低于4% ;項目運營時間原則上不低于3年?，F金流持續穩定且來源合理分散，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正;80%以上基金資產投資于基礎設施ABS. 其余投于利率債、 AAA級信用債，或貨幣市場工具;基金總資產不得超過基金凈資產的140%。其中，用于基礎設施項目收購的借款不得超過基金凈資產的20%;收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。在符合分配條件的情況下，每年不得少于1次。

基金管理人資質要求為設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，配備不能夠少于3名具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗的主要負責人員，在這當中，至少要有2名具備5年以上基礎設施項目運營經驗。

總的來說的話，基礎設施REITs項目的審批嚴格，且有非常清晰的定量指標進行約束，且對于基金管理人的要求也是較高，此次，9只項目全部都是選自中國經濟最發達的地區，質地總體來說較好。

4、9只公募REITs如何選?

首先我們在投資之前一定要對它有充分的認識，對于本次9只公募REITs來說的話，總體可以分成收費收益權類和完全所有權類兩大種類。

收益收費權類項目底層的資產主要有：收費公路、污水處理、鐵路、城市軌道交通等，這里需要注意，這個收費權是有期限的，例如，高速公路的特許經營時間還有10年，那么一般到2031年底，國家就會收回這套高速公路的收費權，者也就意味著項目結束。

但是這并不意味著本金就沒有了，項目是有存續期的，每一年是獲得分紅的。

完全所有權類項目底層的資產主要有：產業園、倉儲物流、數據中心等，注意，存續時間理論上受到土地產權的年限限制。

長期來看的話，物業的公允價值可能隨著物業經營改善而逐步提升，存在一定的增值空間

5、REITs產品到期怎樣處置?

收益收費權(特許經營權)類REITS：到期后凈值趨于零，不涉及期貨資產處置的問題。

完全所有權REITS：在到期之后，資產處置變現情況會影響到項目估值和投資周期內的收益率。

從9只REITS來看的話，完全所有權類項目大部分是通過市場化處置的方式進行。

6、REITs產品發行和普通公募的區別

公募REITs發行由向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價發售、向公眾投資者公開發售這幾個方面組成，對于戰略投資者來說，獲得的份額可能比較多，但是鎖定期也比較長，目的是吸引專業機構參與，引導長期持有。

網下發售和公眾投資者發售部分不設置鎖定期，在上市之后，可以在場內進行交易。

發行價格上并不是說普通公募的1元，而是類似于新股發行的詢價方式，就當前來說，最低的詢價區間2元附近，最高的13元附近，定價方式是采用項目未來現金流折現的方法。

配售比例上，當前9只產品網下投資者平均有效認購超7倍，最多的是蛇口項目是15倍多。

7、除此之外還有以下幾點需要關注

每個項目都有自己的特點，這個是我們需要去關注的，例如，倉儲物流類項目是不是會受到單一大客戶變動的影響，環保類項目是不是會有國家補貼政策變化的影響等。

REITs有比較長的封閉期，假如，想要推出的話，那么是不能贖回的，可以選擇在場內進行賣出，這個賣出的價格很有可能會比實際價值高，也很有可能會比實際價值低。

公募REITs產品上市首日漲跌幅限制是30%，上市首日之后，漲跌幅限制是10%。

估值頻率是半年到一年一次，場內的交易價格在估值出來的前后，很有可能會有比較大的波動。

產品交易價格存在有較高波動的可能，需要注意，REITs產品不是債券或者是銀行理財。

REITs的短期價格波動很有可能會受到市場情緒的影響，在事前給出精確預測是比較難的，這里的話，大家千萬不要以嚴重高于資產價值的價格，買入相關產品。

底層資產運營情況的可能會產生變化，很有可能會有出租率較低、租戶質量較差、租金水平不高等區域產業發展下滑的情況，當然，也可能有利好的趨向。

在20多年以前，中國首批封閉式基金上市，當時價值1元的封閉式基金，被非理性的炒到了2.4元，這之后，就又跌回1元附近，之后還出現了折價交易。

據公告，當前網下發售的份額占比16-32%，面向公眾發行的份額占比5-13% ，在產品上市之后，極端的情況之下，很有可能會存在流動性不足的可能。

項目很有可能會有擴募，底層資產也會隨之發生變化，分紅的情況也很有可能會發生變化。

8、參與之前要做什么準備

首先的話投資者一定要自身對產品有一個非常詳細的了解，建議在投資前了解標的資產的特點，投資價值、產品期限和流動性和相關風險。

每個產品，基金公司都披露了非常詳細的招募說明書和相關材料，你可以去交易所的網站下載，也可以找你的客戶經理索要。

投資者通過證券公司在場內是可以交易REITs產品的，建議各位投資者到券商開通證券賬戶。

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