公募REITs和一般公募基金有什么不同？

公募REITs和一般公募基金有什么不同

1、 產品形式不同

從產品結構上面來看，公募REITs采用的是公募基金+ABS的結構，項目運營管理是交給第三方來進行的，和一般的公募基金相比較起來，基金經理的重要性有所降低。

除此之外，首批公募REITs普遍表示日后假如進行擴募和收購，將保持在同一主體的同一類項目當中，這樣的產品形式決定公募在其中主動管理的幅度較小，此前的選基金就是選基金經理的思路并不適用。

從發售比例上來看，9只REITs原始權益人+戰略投資者比例基本上在55%-79%之間，剔除戰略配售之后，網下發售占比則僅在16%~32%之間，而面向公眾發行占比僅為5%~13%。

從上市交易層面上來看，公募REITs可以類比于LOF基金，不同之處在于其封閉期相當長，首批從20年到99年不等，所以，除去超長期配置類的投資者，大部分投資者的參與將以場內為主。

2、 投資標的不同

通常的公募基金實際上是底層資產組成的投資組合，通常都會受到雙十限制，所以的話，投資會比較的分散。

而公募REITs的投資就是投資的具體項目，和傳統的公募基金相比較起來會更加的集中，對于投資組合來說，非系統性風險會更強一些。

公募REITs實際更像高分紅的股票，公募REITs是權益性質、平層設計、不設“票面利率”、依賴基礎資產產生的現金流進行分紅的產品，并且有著收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%的限制。

公募REITs是將項目分離出主體，比較起來的話，具體的項目要更加的重要一些，也是我們投資分析的重點，而過去的非標項目或者是ABS項目，它的主體資質的重要性基本上都要大于項目好壞。

3、風險收益特征不同

當前，公募REITs產品，場外份額的凈值為半年公布一次，比較起來的話，基金年報會公布的戴德梁行等專業機構的估價，可參考性要更強一些。

場內價格理論來看，公募REITs產品的收益和波動都介于股票和債券之間，更類似現金流穩定，高分紅的股票。

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