房地產稅試點落地，征收原因是什么？對房價影響有哪些？

10月23日，十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。房地產稅試點落地!

1、為什么要開征房地產稅?

從理論上來說，房地產稅開征乃大勢所趨。

(1)不論是什么稅種，第一大功能都是籌集財政收入。近期房地產調控強勁，土地市場遇冷，政府土地出讓收入下行迅速，以往對土地財政依賴度較高的地方，需要有新的稅種來彌補土地財政收入上的不足，籌集財政收入需要房地產稅。9月土地出讓收入增速當月同比下降11.2%，三個月持續負增長。

(2)房地產稅可以調節房地產財富的公平分配，促進共同富裕。

(3)房地產稅有利于構建地方稅體系。在營改增之后，地方政府缺乏主體稅種。當前，地方稅主要包括土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅等，這些都屬于小稅種。未來，要構建地方稅體系，房地產稅是非常好的組成部分。房地產是不動產，地方政府能夠很清楚的知道當地居民擁有哪些房產，征收多少稅率比較合適。

(4)房地產稅是直接稅，中國未來稅制改革的方向是提高直接稅的比重。

2、房地產稅開征的影響，對房價有何影響?

房地產稅和房價的邏輯鏈條相對較長，房地產稅開征對房價的影響如下：房地產稅開征，持有成本增加，投資需求降低，部分人會選擇拋售多余的房產，房產供給增加，最終導致房價下降。但是，假如持有成本低于房地產預期漲幅，那么不會改變房價大勢。

房地產稅主要是在短期內影響產權人的心理預期，房地產的價格最終取決于房地產的供需本身，也就是土地和人口，從中長期看房地產價格，要回歸房地產基本面。稅收不是萬能的，稅收調節只是價格調節工具的一部分，并非全部。

3、我國房地產稅試點的可能方向

(1)試點城市的選擇

試點城市的選擇具備四個特點，一是房價上漲較快，房價收入比偏高，二是稅收征管能力較強，三是房產產權清晰，四是共同富裕背景下率先推進省份的部分城市。

就相對房價來看，2020年排名前五的城市為深圳、三亞、上海、北京、廈門，這五城的房價收入比均高于20，這也就意味著一個家庭需要花費20多年的總收入才能夠買進一套剛需房。據Numbeo數據，排除因國內局勢混亂，導致房價收入比畸高的委內瑞拉和敘利亞的兩個首都，深圳房價收入比僅次于中國香港，位居全球前列。

2020年全國50個典型城市房價收入比排名

就房價增速來看，2009年到2020年期間，房價漲幅排名前五的城市為深圳、廣州、?？?、北京、廈門。

2009-2020年70個大中城市房價漲幅前50名

(2)為了確保房地產稅實施后可以取得較好的效果，未來可能針對存量房，而非增量住房。僅對增量住房進行征收，那么房地產稅的規模將會較小，這將難以發揮出籌集財政收入及促進公平的作用。

(3)設置免稅面積或針對首套免稅，會考慮到居民的基本住房需求，類似個稅的基本扣除額/免征額。與此同時，或對孤寡殘障等特殊人群、慈善基金等非盈利特殊組織予以一定稅收優惠。

(4)房地產稅是地方稅，中央可能會給出一定稅率區間進行指導，具體稅率由地方政府確定。

(5)先試點再總結經驗后全國推行。

近年中央對房地產稅相關表態

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