什么是商品房？使用年限怎么算？土地使用年限到期后怎么辦？

房地產行業一直是我國國民經濟發展的重要支柱產業，能夠帶動經濟產業鏈的發展;而商品房買賣作為房地產行業中的重要組成部分，也與人民生活有著密不可分的關系;那么商品房到底是什么?使用年限又要怎么計算呢?下面的文章將對此進行簡單介紹。

什么是商品房

商品房的概念：商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(含中資、外資、合資企業)通過出讓方式取得主地使用權后建設并經營的住宅，均按市場價格進行銷售。1949年以后至改革開放前，我國在住房體制上長期實行供給制，80年代以后商品房的概念和建設才在中國出現。商品房的價格由成本、稅金、利擱、代收費用等構成，并根據所在地段、房間樓層、朝向、質量、材料等差異對每套住房間價格進行調整。

從法律角度來看，商品房是指按法律、法規及有關規定可在國內市場自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。不包括公有住房、廉租住房、經濟適用房等政府對交易有一定限制條件的房屋。商品房根據其銷售對象(境內與境外)的不同，可以分為內銷商品房和外銷商品房。

商品房的交易形式：在我國房地產市場中，商品房交易形式主要分為現房銷售和期房銷售兩種方式。

期房銷售是指在建商品房工程尚未竣工之前，開發商將其預先出售給預購方，預購方提前支付商品房房款，又稱為商品房預售;而現房銷售是指開發商將商品房建設完成后并通過各項交付標準的驗收后，再將房屋賣給購房人，購房人可以直接根據商品房的實體決定自己收否購買該商品房。

在我國，商品房預售制度是針對商品房預售交易形式而制定的制度，是由政府作為主導，為確保房地產市場健康發展，通過制定一系列的相關制度與準則，主動對商品房預售準入條件及預售操作過程監管進行政策干預。我國的商品房預售制度政策主要包括預售許可制度、預告登記制度、預售資金監管制度等。

商品房使用年限

國家發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(1)居住用地七十年;(2)工業用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(4)商業、旅游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。

商品房的使用年限則是以開發商取得土地使用權的年份來計算，如開發商于2018年拿到土地，那么這塊土地上用作住宅的商品房使用年限就是從2018年算起，2088年到期，與居民哪年購買的房屋沒有任何關系。在購買二手房時，房屋的使用年限會更少。

商品房使用年限到期后怎么辦

2021年1月1日頒布的《中華人民共和國民法典》第三百五十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

即商品房使用年限到期后可以繼續繳納土地出讓金以便獲得房屋土地使用權。

以上就是有關于商品房的定義和年限計算等相關內容的全部介紹，如果還想了解更多房地產行業相關內容，敬請關注三個皮匠報告的行業知識欄目。

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