住房租賃

住房租賃即為擁有房屋所有權或經營權的一方借助書面合同或口頭協議交付給承租方自身住房的所有或經營權限，承租方遵循合同或口頭約定向其支付一定費用并使合同終止的關系。通常情況下，住房租賃的時間若超過半年則要簽署書面契約或是合同。住房租賃本身具有商品流通性，它的商品對應房屋的居住使用價值，交易的基礎是房屋所有權者，也就是出租人，把房子供應給承租人，得到承租人的租金的商業模式。

住房租賃涉及的合同條款如下：租賃房屋的室內面積、承租時限、承租用途、租金、室內其他設施、承租方可使用時間、維護住房的各自責任與義務、住房轉租以及違約條款等。房屋租賃合同對照住房銷售或是買賣簽訂的合同有所不同，它不是實踐性合同而屬于諾誠性合同。租賃各方互相均要承負起合理權利與應負義務，即為租賃合同也具有雙務性。出租一方讓渡房屋所有權或經營權以得到租金，承租一方支付租金與其他附加費來取得房屋所有權或經營權，所以租賃合同也具有有償性?！逗贤ā访鞔_指出，租賃期限理論上要保持不得多于20年。若期限多于二十年，則多余的年限無效。租賃期滿可以續簽或補簽，但時限仍要保持低于二十年

住房租賃關系與經營性房屋租賃、政策性租賃住房相比具有不同。住房租賃關系具有特殊性，與經營性房屋租賃相比較，前者是承租人進行住房租賃是以居住和生活為目的，后者則是承租人為了進行投資經營以獲取收入來源為目的進行租賃，并且在一定程度上承租人和出租人的經濟實力和社會地位是處于相對平等狀態。政策性租賃住房，是政府為中低收入人群提供可供租賃住房，是一種社會保障制度。政策性租賃住房其優點在于此類住房權責明確，受國家政策的宏觀調控，更容易統一管理，產生的糾紛較少。因在住房租賃關系中，承租人的經濟能力和在市場中的地位與出租人相比處于不利地位，并且此種關系更容易受到不穩定因素的影響，如市場波動、出租人追逐利益的行為等更容易引起住房租賃糾紛。針對此種特殊性的關系，需要對承租人進行傾斜性保護

(一)政府住房租賃模式

政府提供的可供市民租住的住房稱為政策性租賃住房，該模式是政府主導下的住房租賃模式。由政府作為該類住房的出租主體，具有專業性、非營利性和保障性等特征。申請主體的資格和申請的年限是有嚴格規定的，不具有可永久租賃性特征，可以說此種住房是為中低收入人群提供的一種過渡階段。但是政府提供的用于出租的住房數量不足以滿足承租人的需求。

(二)民間住房租賃模式

(1)專業組織經營模式：專業組織經營模式，是指個體將自己閑置的住房委托給專門從事住房租賃的專業組織進行經營和管理。由專業組織作為出租主體將住房出租給承租人，承租人向專業組織支付住房租金，再由該組織提供專業化運營、物業管理和服務的模式。該種模式下，住房的所有權與經營權相分離，更有利于住房租賃市場專業化發展，可以促進住房租賃市場的可持續發展。

(2)個體自營出租模式：個體自營出租，是指出租人將擁有所有權的閑置住房直接租賃給承租人使用，以獲取住房租金為目的模式。該模式是承租人與出租人直接簽訂住房租賃合同，承租人直接和出租人對接住房，出租人直接對住房進行經驗和管理。在本國住房租賃市場中，供應的主體大概占據90%以上的依舊是個體，可以說個體自營模式在租賃住房市場中占據主導位置，該種也是本文所論研究的承租人需要保護的模式^[1]。

(一)重資產運營模式與輕資產運營模式

(1)重資產運模式

重資產運營主要是通過自持物業開展租賃業務，自持物業的來源包括開發建設租賃住房或購買已經建成的物業，運營主體以政府開發平臺、房地產發開企業為主，產品通常為集中式租賃住房，也包括房地產開發企業自持存量房源轉化的租賃型養老地產、旅游地產等租賃用房。采用重資產運營模式的住房租賃項目，盈利來源以租金收益和未來資產增值為主，現金流相對穩定。但是重資產運營對資金要求相對較高，很多開發商望而卻步，通常需要擁有雄厚資金的國有企業和開發商才能參與進來。

(2)輕資產運營模式

輕資產運營主要是通過受托管理物業開展住房租賃業務，通常是住房租賃運營商通過長租方式取得住房租賃權，通過標準化改造后進行出租，并且負責租期內運營與維護的住房租賃運營模式。在輕資產運營模式下，住房租賃運營主體的成本支付主要是向住房所有者繳納的租金，收益則表現為租金差、管理費及租金收入超預期收益等

(二)集中運營模式與分散運營模式集中與分散式住房租賃運營模式主要從兩個方面進行區分：一是租賃住房地理位置的集中與分散；二是物業所有權人的集中與分散。這兩種運營模式在項目的獲取、服務的對象以及產品設計、管理運營、盈利來源和能力都有很大的不同。

(1)集中運營模式

集中式是對一棟或者多棟位置及所有權人集中的房屋整體進行運營的住房租賃運營模式。

(2)分散運營模式

分散式是企業從個人等分散的主體獲得房源，通過簡單的裝修和分拆隔間后采用按間或者按套的出租方式，進行租賃活動的住房租賃運營模式

住房租賃市場發展到現在度過了三個時期：

(1)自由租賃

在該階段，房屋租賃市場的發展不受限制，市場的交易房源以私有性質居多。這是因為住房過濾理論在發揮作用。城市化進程的初期，社會化分工初現雛形，人口流動速度提高?；诖?，農村的閑散勞動力往具體地區集中流動。即住房過濾理論的典型特征。該理論針對的是收入高的群體，由于買新房被空置的二手房多用于租賃、轉讓。而一般買入二手房的人在經濟轉好之后，又對買入的二手房轉讓或者出租，賺取資金購買新的住房。就形成了層層過濾，自上而下適應了各個層次居民的需求，也就是住房的“梯度消費”表現。由于人們收入漸漸增加，經濟狀況越來越好，住房使用價值頻繁讓渡，自由房屋出租的商業模式逐漸顯現成型。自由租賃的一大特征就是出租的房屋不在政府的操控下，實現了絕對的市場主導，政府完全是放手管理。在自由租賃的后期，若還是放任自由，便可以擾亂租賃市場。

(2)社會化租賃

在進行了兩次工業革命之后，社會化分工機制更加成熟，城市化進程大步推進，發達國家的工業化也比較成熟。另外，兩次世界大戰，給世界經濟造成了重創，租賃住房的市場供應量低于市場需求。各種租賃住房供不應求的情況相繼爆發，政府出于應對上述問題的考慮，加大了關于租賃住房市場的管理與協調力度，由政府掌握宏觀調控權，保障市場租賃住房的健康發展。社會化租賃住房的內涵在于，政府積極投建政府的公租房，保障收入處于中低層級人群的住房需求，租金保證在特定的水平線下，以解決更多人群的住房居住需要?？偟膩碚f，全社會的租房相對買房更多，社會化的房屋租賃也成為市場趨勢。

(3)市場租賃和社會化租賃并行

對于社會化租賃時期，一切的住房問題均有賴于社會租賃解決。原因是各個國家重金投資社會公共住房，有效解決了國內市場住房緊缺的沖突，不過，還是沒有改善住房稀缺的源頭性問題，只依靠政府的投資，還是杯水車薪，治標不治本。就政府的公共保障住房而言，公共住房賺取的租金都在基本標準線，利用公共住房收入低效部分的投資，實際上是負債經營的形式。所有的環節運行離不開政府的投資，解決財務方面的損耗，但新建的公共住房資金依然數額巨大，純屬于增加政府管理的負擔。對于公共住房的管理和控制，基本上還是以政府干預為主，會讓政府陷入被動。所以，對于公共住房的管理，必須實現市場化租賃，租房補貼及時進行調節。

在經歷了兩次世界大戰后，各政府都在提高關于社會化租賃住房的比例，政府也在積極參與宏觀調控，保障行業的科學合法運行。在70-90年代的經驗積累上，各個國家的住房都趨于平穩均衡，市場化租賃和社會化租賃實現了同步并行發展，租房機制已經逐漸穩定下來。就國外發達國家而言，美國和英國的租賃占比超過了30%，法國的租賃住房占比最高，達到了40%。中國的經濟發展體現為地區差異，住房租賃受經濟的限制，也會呈現與經濟發展相同的特征。城市的住房租賃需求會受到多方面因素的作用，包括人口流動的數量、速度以及經濟發展效率。受不斷增長的市場需求帶動，政府主導社會化住房租賃顯然是順應趨勢之舉^[2]。

《中國住房租賃市場藍皮書2021》^[3]指出，全國租賃住房市場發展呈現出政策推動有力，供給增幅顯著、供給分布趨于均衡，職住平衡初現、保障性租賃住房主導地位不動搖，平抑租金水平效果顯著、租賃住房產品分類逐步清晰，產品多元化趨勢明顯、產品設計回歸理性，行業逐步進入標準化時代、國有企業在住房租賃行業發展的引領示范作用開始顯現、政策扶持，行業的完整商業閉環初步實現、市場需求強勁租住生活方式正在形成等八大行業特征

參考資料：

[1]李英瑞.商業銀行住房租賃業務發展策略研究——以建設銀行重慶分行為例

[2]張雅.住房租賃中承租人權益保護研究[D].安慶師范大學，2021.

[3]ICCRA：中國住房租賃市場藍皮書·2021（50頁）.pdf

住房租賃相關報告：

58安居客房產研究院：2021年住房租賃市場分析與展望（20頁）.pdf

ICCRA：全球租賃住房REITs發展及估值邏輯報告（18頁）.pdf

房地產行業：從政策、市場、人口看住房租賃市場的發展趨勢-220209（14頁）.pdf

貝殼研究院：2021蓉漂（成都）新生代住房租賃報告（27頁）.pdf

【研報】房地產行業：2020年住房租賃行業監測報告-210207（106頁）.pdf