ICCRA：全球租賃住房REITs發展及估值邏輯報告（18頁）.pdf

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1、租賃住房 REITs 的估值首先與資產質量密切相關，物業的建成年代及翻新改造年代是覺得資產質量的關鍵。同時，資產規模增速與估值具有較強的相關性，二者相關系數高達 0.83 。值得一提的是，高成長性不僅包含了開發速度，還包括了對外并購速度。如英國估值最高的 Mountview Estates PLC ，即使在 2020 年受疫情影響的情況下，仍收購了 6 處資產，保持了資產規模的可持續性增長?？v觀全球住房租賃行業，REITs 的資產類型基本分為：租賃式公寓(含緊湊型的青年公寓、多房間的家庭公寓)、租賃式社區、學生公寓、宿舍型公寓(僅日本)、老年公寓、租賃式別墅等。從資產類型上看，不同類型物業的租

2、金坪效和運營成本均有所不同，因此， REITs 持有的資產類型不同勢必會影響其估值。同時，資產的標準化程度越高，越有利于實現較高的估值。以美國估值排在第二位的 AvalonBay Communities, Inc . 為例，AvalonBay將旗下的物業按照“7P模型”劃分為三個產品線Avalon、AVA和 Eaves by Avalon 三個產品線，分別面向高中低端三類客群。 Avalon品牌作為公司核心產品，配備高端設施服務并專注高端住宅;AVA 為靠近交通要塞及公共基礎設施的市區中小型合租公寓;Eaves by Avalon品牌主打追求性價比的郊區公寓。同時，按照美國公寓協會(NAA)在

3、 2019 年的統計數據，月租金在 1,275 美元以上的公寓為 A 及 A+ 級，月租金在 1,275 美元及以下的公寓為 B 及 B+ 級。美國 TOP 5 租賃住房 REITs 的資產組合基本定位于 B 級以上物業，以服務中高端租戶為主在美國，年齡在 33-36 歲的中高收入家庭是租金增長的最大驅動力。從全球住房租賃行業發展來看，核心城市、核心區域通常是租住需求程度最高的區域，因此，在這些區域的資產布局集中度越高，越有利于提供公司整體的收益率水平，同時也有利于提高 REITs 的估值水平。以日本估值最高的 Advance Residence Investment Corporation 為例，在東京核心 23 區布局的資產對其整體凈利潤(NOI)的貢獻度達到 68.91% 。