物流園區

物流園區能夠將不同類型的物流設施、運輸方式以及物流產業聚在一起，使其集中在同一個園區當中。因此，物流園區一定要具備較大的規模，并要擁有組織管理和經濟開發這兩種功能。在物流園區中，通過對企業各項經營活動的組織，能夠有效滿足人們的各種消費和生活需求，讓企業和地區組織得到更好的生產

根據中國《物流園區分類與規范基本要求》(GB/T21334-2017)：“物流園區是為實現物流設施集約化和物流運作共同化，或基于城市物流設施空間布局合理化目的而在城市周邊等區域，集中建設的物流設施群以及眾多物流業者在地域上的物理集結地

在2006年新修訂的中華人民共和國國家標準《物流術語(GB/T18354)》中，對物流園的概念做了較全面的解釋：物流園是指為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。國內物流園主要具備土地規模、物流設施、進入企業及標準(或規則)、物流功能和服務、運營主體、投資主體等要素；表現出多模式運輸手段的集合、多狀態作業方式的集約、多方面運行系統的協調、多角度城市需求的選擇、多體系服務手段的配套等特征，其多種服務手段的配套是物流組織和物流服務的重要功能特征。

(1)物流園區不同于物流企業的單一主體，而是由多個主體共同構成，這些主體可以提供的物流服務不盡相同，集中組合起來可以使園區提供多樣化而完整詳盡的物流服務，服務不完全相同但卻具備一定的關聯性，較大的物流用地同時也擴大了業務服務范圍與規模；

(2)物流園區作為城市物流產業發展的樞紐區域，不僅承擔著物流運送中心節點的作用，同時也承擔著園區經濟開發的使命，因此物流園區需要設置如信息管理中心等與區域物流發展相匹配的基本設施；

(3)物流園區在提供傳統物流企業可提供的物流服務之外，還緊密聯結了上下游產業，作為媒介降低了關聯活動的運作成本，提升了關聯產業的生產效率，延伸關聯企業服務功能，進一步適應消費者日益豐富的消費需求

(一)參照國家標準(GB/T21334-2017)《物流園區分類與規劃基本要求》中以依托對象為分類依據，將物流園區劃分為五種類型的物流園區

(1)貨運服務型：依托空運、水運或陸運節點(樞紐)而規劃建設的；為大批量貨物分撥、轉運提供配套設施；主要服務于區域性物流轉運及運輸方式的轉換。(備注：空港物流園區依托機場，以空運、快運為主，銜接航空與公路轉運；港口物流園依托海港或河港，銜接水運、鐵路、公路轉運；陸港物流園依托公路樞紐或者鐵路場站，銜接公路與鐵路轉運)

(2)生產服務型：依托經濟開發區、高新技術園區、工業園區等制造業集聚園區而規劃建設；為生產型企業提供一體化物流服務；主要服務于生產企業物料供應、產品生產、銷售和回收等。

(3)商貿服務型：依托各類批發市場、專業市場等商品集散地而規劃建設；為商貿流通企業提供一體化物流服務及配套商務服務；主要服務于商貿流通業商品集散。

(4)口岸服務型：依托對外開放的海港、空港、陸港及海關等特殊監管區域及場所而規劃建設；為國際貿易企業提供國際物流綜合服務；主要服務于進出口貨物的報關、報檢、倉儲、國際采購、分銷和配送、國際中轉、國際商品展示等。

(5)綜合服務型：具備兩種及以上服務功能的物流園區。

(二)從物流園區經營形態上劃分，有生產型、倉儲型、配送型、服務型、綜合型等五種形態。

(1)配送型的物流園區

配送型的物流園區，是以配送為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。城市物流、跨區配送、干線物流等配送集散地，都屬于配送型物流園區。當然，有以城市配送為主的，有以農村配送為主的，有以河流配送為主的，有以航空配送為主的…應以自身核心業務界定。

(2)倉儲型的物流園區

倉儲型的物流園區，是以倉儲為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。如對果蔬行業來講，大型中央倉庫、周轉倉庫、分銷倉庫等集散區域，都屬于倉儲型物流園區，如蔬菜周轉集散區域、果品倉儲集散區域，北京四道口冷凍倉庫即屬此類。倉儲型物流園區是由大型倉儲設施集合而成的。

(3)綜合型的物流園區

綜合型的物流園區，是在生產、倉儲、配送、服務等方面都涉及的物流園區，此類型物流園區在功能上沒有太多區隔，也不偏重于某一領域?，F實經濟運行，綜合型的物流園區類型較常見。

(4)服務型的物流園區

服務型的物流園區，是以服務為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。如以金融服務為主、以托運服務為主、以財務服務為主、以海關服務為主?，F實經濟運行，服務型物流園區往往要配套生產型、倉儲型、配送型的物流園區，以形成自身核心優勢，這也是物流園區戰略設計的命題。

(5)生產型的物流園區

生產型的物流園區，是以生產為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。如對餐飲行業來講，單品類生產、跨品類生產的物流集散區域，都屬于生產型物流園區，如雞類生產加工區域、蔬菜與菌菇生產加工基地、醬汁生產加工區域。生產型物流園區大多是由中央廚房、中央工廠衍變而來的。

(1)公路港模式

公路港模式是當前國內物流園區運營管理最成熟、數量占比最高的模式。其在掌握大量車源信息基礎上通過物流信息平臺實現貨源與車源結合，極大地降低了物流成本。然而在進一步擴張方面面臨資金和管控瓶頸。

(2)工業物流地產模式

其利用國外產業投資基金私募較低成本的資金用于在國內的快速擴張。

(3)電商物流園區模式

京東亞洲一號是運用該模式的典型。京東亞洲一號物流中心為京東物流服務體系的重要環節，通過高效率倉儲、分解，降低企業成本，從而給企業帶來經濟效益。在模式上通過自主購地建設并運營，在適用范圍方面主要針對面向全國進行擴張的大型電商。

(4)貨運樞紐模式

在邊境口岸、港口、鐵路貨場、機場附近，通過多式聯運，打造具有較強集散能力的貨運服務型物流園區?？梢砸劳需F路貨運站打造鐵路物流基地，然而其必須依賴特殊交通條件，很難在其他地區復制推廣。

(5)商貿物流地產模式

商貿物流地產模式是伴隨著商貿批發市場的發展而壯大起來的，通過品牌優勢低成本拿地打造商貿群，引進商戶進一步帶動配套物流園區建設。然而隨著電子商務發展，批發型貿易市場面臨萎縮。

(6)綜合服務物流園區模式

該模式能夠整合倉儲、配送、零擔物流、專線運輸、商貿交易等功能，通過相互帶動而形成較強的集聚輻射帶動能力，是一個可為城市提供綜合物流服務功能的物流園區。

現代物流園區不同于傳統物流企業，具備鮮明的特征，可以概括為系統性、派生性、競爭性。

(1)系統性代表著物流園區服務功能的多樣性、完整性、全面性，基于多方面協作實現系統性。

(2)派生性代表著物流園區受上下游產業的共同影響，與區域經濟發展一脈相承，密不可分，在需求上呈現派生性。

(3)競爭性代表著園區內物流企業的同質化競爭，但隨著園區功能劃分的進一步明確，園區內企業將逐步提升功能協作程度，優勢互補，共同進步，另外從辯證角度來看，園區內入駐企業的競爭在一定程度上為園區運營主體帶來有利之處，降低經營成本及企業進出障礙。

(1)物流及商流功能

①貨物集散功能。對各種運輸方式的到達貨物進行接收，同時完成分揀存儲，包括對于本地發出貨物的集中，并對外發送

②貨物中轉功能。擁有多種運輸方式滿足多式聯運需求，方便貨物的進出口以及跨海運輸；具有銜接干線運輸以及支線配送的功能

③配送功能。配送范圍主要覆蓋配送中心，配載中心區域物流節點等，各工商企業能夠享受到配送服務。

④流通加工功能。提供商品包裝換裝改裝條形碼印刷等服務，具有提高物流對象附加價值的作用。

⑤口岸功能。主要以監管機構設立為主，例如海關，衛檢動植物檢疫機構等，保證衛生檢疫服務的健全，受益者主要包括物流產品相關的制造廠，分銷商等。

⑥商品檢驗。主要以商品檢驗以及檢疫為主。

⑦物流信息服務。指信息技術和物流服務相結合應運而生的公共物流信息平臺的建設和運用，借助該平臺實現對于物流狀態的查詢，物流過程的跟蹤以及各類要素信息的記錄和分析，同時還支撐起物流客戶關系管理以及物流決策，便于各類單據處理，確保高效的物流工作效率。

⑧物流咨詢與培訓。和物流系統規劃設計，物流培訓以及物流項目咨詢等相關的服務。

⑨商品展示的商流功能。通過建立商品展示廳的方式展現商流功能，為商家提供貿易機會。

⑩電子商務的輔助功能。憑借自身所擁有的倉儲資源以及配送服務開展電子商務業務。

(2)經濟開發功能

①物流基礎設施項目的經濟開發功能。無論是宏觀經濟領域或是微觀經濟領域，建設基礎設施項目都能夠對經濟開發起到促進作用。建設物流園區所遵循的角度一般為區域經濟發展以及城市物流功能建設，因此通常物流園區的規模都較大。就目前情況而言，國內較大規模的物流園區其占地面積都在千畝之上，而國外一些發達國家所建立的物流園區占地面積更是達到數平方公里。正是由于其具有較大的規模以及健全的配套服務設施，對于地區的經濟增長具有良好的帶動作用。

②既有設施及資源的整合功能。由于物流園區表現出的組織規模較大以及擁有較高的物流管理水平，勢必會對現有的一些物流設施所表現出的功能進行一定的替代。不能單純的以重復建設的眼光看待物流園區，而是需要遵循科學的功能設計以及空間布局達到對于未來物流組織管理的適應，借助規?；约敖M織化經營特征，結合具體的政策對既有設施進行科學整合。除了進行整合之外，還對既有資源進行整合。資源來源于港口產業及周邊產業，同時包括政策資源以及經濟環境資源。在一定程度上物流園區可以視為周邊資源的結合體。

③完善的物流服務所支持的經濟開發功能。通常物流園區都具有較為完善的基礎設施以及較為齊全的服務功能，這使得其集中運作效率更高且成本更低，具有較高的物流服務水平，更有利于經濟發展，這體現出保稅物流園區具有的經濟開發功能^[1]。

(1)普洛斯：是全球物流地產的霸主之一，中國物流地產60%以上的市場占有率令其江湖地位穩如泰山。三核聯動的閉合循環體系和核心型物流地產基金的助力，加上其他外資所不具有的本土化基因。

(2)易商：曾經的普洛斯第一副總裁沈晉初個人創業已經初步取得成功，華平、高盛、荷蘭匯盈等超過10億美元的注資讓易商有更多擴張的底氣。

(3)蓋世理：是“物流地產中的勞斯萊斯”，業務小而精，其高品質的環保倉儲做得很有一套。但東家從沃爾瑪、迪拜世界集團道Brookfield的連續折騰，讓蓋世理也始終不能進入加速的正常軌道中，其在中國的發展不能算順利。

(4)維龍：投資意大利最大的現代物流倉儲設施提供商，目前維龍在中國各城市運營或在建的物流倉儲總建筑面積超過100萬平方米，資金充沛，一體化鏈條完整，500強客戶豐富，是不可小覷的重要外資力量。

(5)安博：是全球最大的物流地產商，在中國物流地產市場穩扎穩打，保守而謹慎的作風雖然會錯過機會，但也避免了很多的風險。目前和普洛斯、嘉民一樣，都正在重視電商業務的增強。

(6)嘉民：獲得了加拿大養老基金的支持之后，嘉民集團在中國的擴張步伐有增無減，與菜鳥網絡、宏泰集團等本土企業的創新合作值得關注。

物流園區具備多種盈利模式，支撐著園區獲得多元化的持續收入。

(1)土地增值。對于產業開發型項目而言，土地是至關重要的資源，物流用地的土地取得成本較低，項目建設完成后，投資主體通過對項目的經營運作，吸引周邊上下游企業入駐合作，不斷提升園區影響力，使得地價產生增值。

(2)租賃收入。物流園區租賃收入的獲取方式較為多元化，其中較為普遍的收入方式是建成倉儲設施的租賃收入，通過將倉庫出租給入駐客戶，獲取穩定收益。擁有鐵路專用線、運輸裝卸設備的園區還將產生設備租賃收入。隨著現代物流園區入駐客戶服務需求的多元化，越來越多的物流園區開始興建用于商品展示、辦公服務的配套用房，收取房屋租金。另外，入駐物流企業存在運輸車輛停放需求，多數園區會劃定專門區域建設停車場，收取一定的停車費。

(3)服務收入。物流園區處于上游供應企業和下游貿易企業的媒介環節，可以發揮信息中介作用，提供貨源、運輸、銷售方面的咨詢信息，合理配置貨物裝載，優化貨物運輸成本，滿足客戶運輸需求，賺得信息業務提成。同時，幫助不從事自行運輸業務的經營主體定制裝配解決方案，賺取相關收益。一些物流園區依托園區經營載體，創辦人才培訓基地，為物流從業人員提供系統化專業培訓，提升從業人員技能，收取相應的培訓費用。當園區內企業面臨資金問題時，經營主體通過引入產業發展基金等進駐園區，為入駐企業解決資金需求，收取融資中介費用。除此之外，物流園區在物業管理層面提供安全管理、網絡管理等服務，收入管理費用。

(4)投資收益。園區內入駐的大量企業從事著多種多樣的經營業務，對于有投資價值的利好業務，園區經營主體可以選擇投資，獲取投資收益^[2]。

中國物流園區大約出現于1999年，深圳市推出了平湖物流園，規劃用地14.6平方公里，成立了管委會并向社會推出。其后，許多地方政府積極規劃并建設物流園區，形成了一股園區熱。據統計，2020年我國物流園區有1802個，2015-2020年，我國物流園區個數年均增長8.3%，近年來，國家對各類園區開始整治，物流園區的建設步伐已經放慢，一批沒有經過詳細規劃的物流園區項目已被取消，總體上，我國物流園區建設呈穩步增長態勢，但增速逐漸放緩^[3]。

近幾年，我國物流園區規模不斷擴大。中國物流與采購聯合會、中國物流學會先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年組織了五次全國物流園區(基地)調查。2006年我國包括運營、在建和規劃的各類物流園區僅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增長428家。3年間，我國物流園區個數年均增長10.7%。在1638家園區中，處于運營狀態的1113家，占67.9%；處于在建狀態的325家，占19.8%；處于規劃狀態的200家，占12.2%。

而從非官方統計、從實際發展推斷來看，我國各類物流園區的數量至少在數千家!如果納入一些不完全符合園區標準的小散園區，這個數字應該有上萬家。

(1)數字轉型。充分利用各類信息技術，實現物流園區數據可采集、可錄入、可傳輸、可分析，實現一切數據業務化，打破信息不對稱和信息孤島，提升物流數字化水平，再造物流園區業務流程和運營模式。

(2)全面連接。通過信息互聯網和設施物聯網，加快園區業務線上化轉型，推動物流園區全面接入互聯網，以信息互聯、設施互聯帶動物流互聯，打造在線物流園區，助力線下物流園區創新業務開展。

(3)產業融合。通過信息互聯互通，加強物流園區與產業集聚區的融合發展，集中制造商貿業的采購、分銷、物流、維修等非核心業務在物流園區集中，提升產業服務的專業化、社會化水平，助力區域經濟價值鏈升級。

(4)平臺開發。深入推進互聯網與物流園區融合發展，推動物流園區公共信息平臺技術升級、功能升級、模式升級，打造物流園區互聯網平臺，發揮網絡效應，集聚更多物流資源和目標用戶，打破園區區域限制和分工體系，重構物流園區商業模式。

(5)智能升級。瞄準高標準倉儲設施標準，滿足高增長、高附加值物流服務需求，加快推進物流園區機械化、自動化、智能水平，提高園區整體運作效率，逐步用機器替代人，改變傳統物流園區的運作方式^[4]。

參考資料：

[1]張宇欣.天津港DG保稅物流園區布局優化設計研究

[2]師琪.GL智慧物流園經濟效益評估優化研究

[3] 鄧定喜.全國統一大市場下中國物流產業園區的發展現狀及趨勢

[4]江蘇園區.現代物流園區的現狀類型與發展前景

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