仲量聯行：ESG對中國物流地產的影響-綠色倉儲共贏未來（2022）（32頁）.pdf

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1、評估咨詢服務部綠色倉儲，共贏未來ESG對中國物流地產的影響中國|2022年9月執行摘要0301中國物流地產市場格局日趨成熟，競爭愈烈0502 ESG助力物流地產降本增效0903 ESG助力物流倉儲企業創造社會價值1504 租戶調研1605業主之聲2206ESG助力物流地產融資，構筑可持續發展未來3007ESG助力物流地產推動社會環境共贏發展32目錄ESG對中國物流地產的影響白皮書|3ESG是Environment（環境）、Social（社會）和 Governance（治理）的縮寫。環境因素（Environment）是指企業在生產制造的過程中對環境的影響程度；社會因素（Social）是指企業所承

2、擔的社會責任，以及如何處理企業與人之間的關系；治理因素（Governance）主要指公司如何自我治理與監管。自2016年巴黎協定生效以來，ESG在全球的認可度逐漸提升，海外資本首先響應，國內各市場主體也逐漸體現出對ESG原則的接納與擁抱。ESG原則指導下，投資人或是融資方對物流地產產生的新要求，將會推動物流倉儲行業鏈條的各個環節向ESG的方向發生轉變。投資端、融資端、開發商、持有方、運營方、租賃方等將聯動起來，將ESG的理念貫穿于物流地產的開發設計、建造、運營、退出等各個環節。由此，ESG理念將會切實塑造物流倉儲產業鏈和供應鏈的發展方向。對于投資者而言，ESG代表了一種篩選標準或者投資策略，隨

3、著越來越多大型投資者加入國際性責任投資相關組織，ESG原則在投資決策中的重要性與日俱增。對于企業而言，ESG可以幫助企業本身和利益相關者了解企業如何管理與環境、社會和治理因素相關的風險和機遇。ESG原則能夠指導企業降低運營成本、找到新的商業機遇、打開新市場、提升綜合風險管理能力。在這次的白皮書中，我們結合中國物流地產市場現狀，梳理了物流倉儲企業踐行ESG的相關舉措，展現了租戶對于ESG的看法和態度，分析了ESG措施在投融資中發揮的重要角色，并邀請業主分享各自的ESG戰略和行動。我們發現：投資人，尤其是境外投資人，已經將ESG融入投資決策中；不少物流倉儲企業積極踐行ESG原則，尤其注重倉儲設施的

4、節能減排，將屋頂光伏、電力存儲、水循環系統等實際運用于物流地產的建設和運營中；同時，租戶對于ESG舉措的接納度較高，對于ESG相關的實踐行動有迫切需求。隨著相關政策的出臺，企業積極踐行ESG舉措，不僅僅能夠實現降本增效，更能促進企業融資，助力企業發展?，F在，我們邀請您進入綠色倉儲，共贏未來ESG對中國物流地產的影響 正文，深入了解上述發現。執行摘要ESG原則指導下，投資人或是融資方對物流地產產生的新要求，將會推動物流倉儲行業鏈條的各個環節向ESG的方向發生轉變。投資端、融資端、開發商、持有方、運營方、租賃方等將聯動起來，將ESG的理念貫穿于物流地產的開發設計、建造、運營、退出等各個環節。由此，

5、ESG理念將會切實塑造物流倉儲產業鏈和供應鏈的發展方向。4|綠色倉儲，共贏未來ESG對中國物流地產的影響白皮書|501我國物流地產市場 日趨成熟，競爭愈烈6|綠色倉儲，共贏未來物流行業作為現代商業活動的重要橋梁，連接著社會經濟的各個部分，伴隨著國民經濟的不斷發展，物流地產也日趨成熟，競爭也愈發激烈，逐漸形成了分化的格局。截止2021年底，在仲量聯行臻量研究院監測的45個城市中，一線城市的高標倉租金中位數達到1.6元/平方米/天；二線城市的高標倉租金中位數租金為1.01元/平方米/天；三線城市的高標倉租金中位數僅為0.81元/平方米/天；而衛星城由于區位優勢，可以承接來自一線城市的外需求，所以高

6、標倉租金中位數可以達到1.19元/平方米/天。進入2022年上半年，一線城市和衛星城市的租金仍持續上漲，尤其是衛星城市的租金上漲動力明顯，而二三線城市的租金則明顯承受壓力。由此可見，中國物流地產高標倉市場分化明顯。租賃市場分化格局形成隨著市場成熟度的不斷提高，競爭將日漸激烈，中國物流地產也將呈現更多元化的格局，向著更加細分的領域發展。圖 1中國高標倉租金分化圖（元/平方米）0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80三線城市二線城市衛星城市一線城市21Q4租金22Q2租金租金口徑：含管理費不含稅，不考慮免租期的租金中位數。來源：仲量聯行臻量研究院ESG對中國

7、物流地產的影響白皮書|7不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤空間和更長的投資回收期，對于計劃入市的投資人而言，如何加強運營管理、實現降本增效，從而提升租金收入、增加投資收益，將會成為其下一個退出周期內面臨的主要挑戰。在這樣的情況下，物流倉儲企業運營管理的重要性日益凸顯。低碳運營，實現降本增效，將成為物流地產新的增長點。圖 2上海物流及辦公板塊資本化率走勢自2020年以來，隨著電商行業的持續發展，制造業的穩步增長，以及疫情對于醫藥醫療、生鮮冷鏈等行業的推動，疊加中國主要城市辦公樓板塊進入供應周期的影響，中國物流地產受到了越來越多投資人的青睞。投資交易市場的競爭加劇，在一定程度推高了物流資產成交價

8、格，資本化率穩中有降。以上海市場為例，近幾年上海大宗物流交易的資本化率有持續下行趨勢。根據臻量資產管理平臺的數據顯示，上海物流板塊資本化率與上海中央商務板塊辦公物業的資本化率之間的差距不斷縮小。2012年上海物流板塊資本化率較上海CBD辦公板塊資本化率高200個bps以上，此后兩者之間的差異不斷縮小，預計到2022年底兩者之間的差距將縮窄至小于50個bps。根據國際慣例，一座城市的物流板塊資本化率一般較同一城市的辦公板塊資本化率高50-100個bps之間不等，因此預計未來我國物流板塊收益率繼續下行的空間有限。投資市場競爭激烈上海物流板塊資本化率上海CBD辦公板塊資本化率0%1%2%3%4%5%

9、6%7%8%20122013201420152016201720182019202020212022F*備注：2022F*為預測值來源：仲量聯行臻量研究院為了降低能源費用，推進低碳發展，高標倉的各類市場參與者做出了不懈努力，主要從高標倉的建設入手，實現降本增效。8|綠色倉儲，共贏未來ESG對中國物流地產的影響白皮書|9隨著現代物流業的高速發展，物流地產成為現代供應鏈體系的重要組成部分。租戶不僅僅追求倉庫的儲物功能，更追求倉儲運轉效率，自動化倉庫、數字月臺、遠程信息處理系統、智能閘道等技術，已經成為租戶選擇倉庫時的重要考量?，F代物流業的高速發展，對物流地產的倉儲環境和運營能力提出了新的要求，對能

10、源的依賴度也大幅提升。提升能源效率，優化倉儲過程中產生的各項費用，降低碳排放量，提升能源供給的穩定性等等，都將成為租戶選擇倉庫時的考慮因素。ESG相關措施能夠有效實現節能減排，助力降本增效，許多租戶也愿意為帶有ESG元素的倉庫支付一定溢價。高標倉的運營中，高昂的能源費用一直是租戶面臨的一大難題，也是業主方無法實現將本增效的一大障礙。另外，近年來，全國和世界范圍內都出現了階段性電力供應緊張的情況，對倉儲設施的業主和租戶而言都帶來了不小的挑戰。為了降低能源費用，高標倉的各類市場參與者做出了不懈努力，主要從高標倉的建設入手，踐行可持續發展相關措施，實現降本增效，主流措施包括：02ESG助力物流地產降

11、本增效為了提升能源利用效率，降低能耗成本，許多高標倉開始利用太陽能電力，鋪設屋頂光伏。光伏的鋪設需要考慮面積、日照方向、區域氣候、用電要求等等，大部分的高標倉屋頂面積較大且呈水平面、能夠無阻擋地全方位接受日照，這些特征讓絕大部分高標倉都適合安裝屋頂光伏系統（屋頂太陽能板）。屋頂光伏通過SolarSmart解決方案，安博(Prologis)為客戶建造、運營和維護屋頂太陽能系統。截至2021年底，安博(Prologis)在全球的發電量為285兆瓦，是美國太陽能光伏發電量排名前三的公司。10|綠色倉儲，共贏未來ESG對中國物流地產的影響白皮書|11開發商自持模式 在開發商自持模式下，物流地產業主在自

12、有倉庫屋頂投資安裝太陽能電池板，產生的電力首先用于滿足倉庫自身運營和倉庫租戶的需求，多余電力出售給電網。這種模式下，倉庫業主不僅可通過收取租戶電費和銷售電力獲得收入，而且可省去倉庫用電成本，降本增效。此外，雖然我國2021年全面取消光伏度電補貼，實現平價上網，但仍有地方為發展區域光伏產業設有地方性補貼，或可成為屋頂光伏另一收入來源。屋頂光伏的運營有三種主流模式：自持運營、租賃模式以及購電協議模式。對于高標倉的運營方來講，裝設屋頂光伏不僅可通過收取租戶電費和銷售電力獲得收入，而且可省去倉庫用電成本，降本增效。屋頂光伏運營商以優惠租金甚至免費租用倉庫屋頂，而倉庫業主會獲得優惠電價。由于全國取消光伏

13、度電補貼后，光電上網電價和煤電上網電價相同，普遍低于市場銷售電價，屋頂光伏運營商可實現更多利潤。同時，高標倉的各類市場參與者用電成本降低，且可通過收取倉庫租戶電費賺取電費差價。整體而言，高標倉的屋頂以及建筑物在可持續方向上的改造，不僅有利于實現ESG目標，也幫助高標倉的運營方從收入端和成本端降本 增效。純租賃模式與開發商自持模式不同，純租賃模式下，倉庫業主直接將空置屋頂出租給屋頂光伏運營商賺取租金收入，并不參與光伏發電的投資和運營，屋頂光伏產生電力全部出售給電網。一般屋頂租賃期限在20-25年之間，與太陽能設施的壽命相匹配。純租賃模式下，倉庫業主可獲得額外的屋頂租金收入，而倉庫運營成本端基本不

14、受影響。購電協議模式PPA（Power Purchase Agreement）購電協議模式或可稱為開發商自持模式和純租賃模式的結合。倉庫業主將屋頂出租給屋頂光伏運營商投資安裝太陽能電池板，并與其簽署購電協議，確保屋頂光伏發電首先滿足倉庫自身和租戶的電力需求，然后再將余電出售給電網。在這種模式下，屋頂光伏運營商以優惠租金甚至免費租用倉庫屋頂，而倉庫業主會獲得優惠電價。由于全國取消光伏度電補貼后，光電上網電價和煤電上網電價相同，普遍低于市場銷售電價，故較于純租賃模式，屋頂光伏運營商可實現更多利潤。同時，倉儲業主用電成本降低，且可通過收取倉庫租戶電費賺取電費差價。PPA模式作為一個“雙贏“的模式，在

15、三種屋頂光伏商業模式中最為常見。綠色建筑設計與施工：2025年起逐步實現建筑過程碳中和。截止2021年底，安博(Prologis)在全球的發電量為285兆瓦，美國太陽能光伏發電量排名前三。使用LED照明的設施，節能60%-80%左右。預計在2025年，安博(Prologis)將實現旗下全部項目均使用LED照明系統。安裝電動汽車充電樁，計劃提供具有10兆瓦充電能力的充電站。屋頂安裝白色反光表面，減少因使用電器而產生的碳排放量。2021年，白色反光表面在安博園區的覆蓋率達47%。12|綠色倉儲，共贏未來在高標倉建筑內儲存有價值的電力，以便能在能源缺乏或者電力需求超過可再生技術的能力時釋放 電力，保

16、障租戶的用電需求，對于租戶來說至關 重要。隨著電子商務、線上生鮮等行業的高速發展，分撥中心、冷庫等設施需要保持不間斷的高效運轉以滿足消費者的要求，在這種情況下，高標倉特別是冷庫的備用電力儲備就顯得尤為重要。目前，許多國內外的大型物流園、轉運中心等都已經在探索新型儲能、微電網等技術，在電力供應緊張的時段保障設施持續運行。布局儲能系統，也能夠在供電中斷時提供必要的備用電源，以保護場地免受停電、電壓下降或者其他電力質量問題的影響。布局儲能系統，還能夠減少能源費用和削峰。除了提升場地充分利用可再生能源的能力，降低能耗成本，電池還允許在一天中最昂貴的用電時間放電，從而讓用戶無需在這些時段支付峰值價格，通

17、過“削峰”進一步降低用電成本。儲能系統普洛斯旗下的普楓新能源正在探索儲能領域的投資和合作，開拓“光伏+儲能”新場景。南方電網廣西南寧供電局與壯寧冷藏公司簽署基于智能用電管理的分布式儲能示范工程建設合作協議。南寧市壯寧食品冷藏有限責任公司項目，第一期擬完成用戶側儲能核心技術研究，建設投產250千瓦/500千瓦時磷酸鐵鋰電池儲能示范工程，將提高農產品冷鏈物流企業智能用電、安全用電水平，用科技創新助推現代農業高質量發展。ESG對中國物流地產的影響白皮書|1314|綠色倉儲，共贏未來雨水收集和循環利用系統也能夠降低倉儲園區的用水消耗，是倉儲設施降低費用、減輕環境影響的一大發展方向。雨水回收利用系統，是

18、將園區雨水進行收集之后，經過對雨水處理后達到符合非飲用的使用標準，以滿足園區綠化澆灌、道路沖洗、清潔用水等需求。利用大面積的屋頂、空地面積等，架設雨水收集系統，能夠幫助物流倉儲園區減少40%-50%對自來水供應的依賴；水循環系統也能夠減少對排水系統的負荷，通過將徑流水導入水箱進行循環利用，特別是在澇季，能夠減少暴雨、洪水對于園區的影響。目前，普洛斯和宇培運營的多個物流園都已經建設了雨水回收系統，我們相信，這也是未來物流園踐行ESG的又一大趨勢。倉儲設施業運用智能電表、水表等設備，幫助租戶提升倉儲效率。智能電表和水表能夠承擔原始電能數據采集、計量和傳輸的任務，能夠為用戶提供更加詳細的用電信息，幫

19、助用戶管理用電量，以達到節省電費和減少排放溫室氣體的目的。目前，國內已有不少物流園區在使用智能電表系統，提升園區電力使用效率和質量的同時，也大大節省了抄表、統表的人力和時間，幫助物流園區降本增效。水循環利用智能電表普洛斯寶山物流園打造雨水回收系 統，實 現 再 灌 溉，同 時 采 用“海綿城市”和高效節水技術，如針對園區的大面積綠化帶，采用自動噴淋灌溉，節約水資源，全年減少市政用水量約3,500噸。安博法國 Moissy II DC 1項目不再使用天然氣，而是通過安裝屋頂太陽能板、利用地熱進行供暖等方法，應用了安博(Prologis)創新性的可持續發展解決方案。整體來講，仲量聯行持續對中國境內

20、的多個高標倉做了典型性分析，綠色建筑或者是具有凈零碳設施的設備的高標倉，更容易吸引和穩定租戶，甚至可以獲得租金溢價。安博法國 Moissy II DC 1項目普洛斯寶山物流園ESG對中國物流地產的影響白皮書|1503ESG助力物流倉儲企業創造社會價值近年來，歐美國家的物流企業先后出現了人員短缺問題，特別是卡車司機的缺乏，給物流企業的發展帶來了不小的困境，保障員工福利，留住人才，也成為境外物流企業實現社會價值、提升公司治理水平的重要舉措。在我國，物流倉儲企業也特別注重保障員工權益，改善工作環境，鼓勵員工進行終身學習，積極開展崗位培訓等，在提升員工素質的同時，豐富員工生活，增加員工和公司之間的溝通

21、和交流。安博(Prologis)總部數年來一直致力于通過社區勞工計劃（CWI）和道路交通安全教育培訓項目為物流行業的從業人員提升職業技能和職業素養。普洛斯西安環普國際科技園入駐了各行業研發領軍企業，服務超過3萬名高科技產業人才，引進170余家軟件和信息技術服務類企業以及40余家配套商業客戶，為西北地區高科技發展提供動能，為了提高園區年輕、活力、創新的氛圍，園區通過改造升級和運營優化，滿足高知創新人才對智能化、人性化和綠色可持續辦公的空間的需求。另外，安博(Prologis)、普洛斯等都已經通過多種方式保障司機安全，更好地幫助卡車司機提升業務能力、提供安全保障。作為當地社會生活的重要參與者，物流

22、倉儲企業也積極回饋社會，支持社區發展。不少物流倉儲企業都通過參與社會公益與慈善、舉辦志愿者活動等等，和社區形成了良性互動，貢獻社會價值。改善工作環境，提升員工福祉，為企業提供可持續發展動能，也日益成為物流倉儲企業踐行ESG相關舉措的重要一環。2020年新冠肺炎疫情發生以來，物流在國民生活中的重要性日益凸顯，成為支撐國民經濟運行、保障人民生活的命脈行業。作為物流行業從業者，許多企業也加入到一線，參與抗疫保供，持續保障物流及產業園的安全運營。在各地疫情封控期間，多家物流倉儲企業被納入地方疫情生活物資保障企業名單，非常時期，物流園區的高效、安全、健康運轉，是物流倉儲企業社會價值的重要體現。2022年

23、上海疫情自爆發以來，萬緯物流響應政府號召，參與保供，萬緯上海海港、南橋、新橋、新浜四個冷庫共計發出民生物資7.9萬噸，出庫近15,000次。自2013年以來，世界各地的安博員工在每年5月都會為其生活和工作所在的社區和弱勢群體提供多元化的志愿者服務，踐行社會責任。今年是第十個全球服務日（IMPACT Day），安博(Prologis)通過發起【聲動心扉，益起守護】“聲音捐贈”公益活動，這是一種創新式的無接觸志愿服務參與方式，特別是在全國疫情常態化的管理下，安博(Prologis)希望通過聲音捐贈這種特殊的志愿活動，號召安博員工、商業合作伙伴和公眾參與，讓更多的人投身到公益事業中。萬緯物流在疫情期

24、間參與保供工作16|綠色倉儲，共贏未來04租戶調研2022年上半年，臻量資產管理平臺聯合安博(Prologis)、龍地、萬緯、LOGOS四大物流地產頭部企業對210個主要租戶進行了ESG觀念及實踐調查。調查通過問卷進行，通過這次的調查結果，我們可以進一步了解ESG對租戶產生的影響，增強租戶關于ESG等可持續發展的意識，進一步協助業主方與租戶在ESG相關事宜上的溝通交流。51.7%10.0%10.0%7.5%6.5%4.0%3.0%3.0%2.0%1.5%1.0%第三方物流電商其他消費品冷鏈制造業商業和金融服務生鮮生物醫藥醫藥器械科技72.1%9.0%8.0%7.5%3.4%私營企業外商獨資企業

25、國有企業中外合資企業集體企業第三方物流和電商高標倉租戶為此次調查的主要租戶類型，其中第三方物流租戶占比52%，兩者合計占比超過調查對象的60%。大部分受訪租戶代表都為私營企業的運營管理者或者中層管理者，88%為高標倉租戶。第三方物流租戶高標倉租戶52%88%貴司所屬行業？您目前租賃的倉庫 是否是高標倉？貴司的企業性質？受訪者的職位？董事長CEO運營管理者40.3%中層管理者33.3%高層管理者14.9%其他8.0%3.5%是88.1%不是11.9%ESG對中國物流地產的影響白皮書|17在提供和接受ESG相關培訓方面，將近一半的租戶表示會在公司內部進行ESG培訓，約70%的租戶接收ESG資訊的渠

26、道較為多元，其中，公司內部分享為接收ESG信息的主要渠道。但是，也有30%的租戶表示沒有接收到過關于ESG的資訊。隨著ESG理念的逐漸普及，租戶普遍傾向于認為，ESG未來不僅將成為衡量倉庫的標準之一，而且還會成為主要標準。把ESG當作衡量倉庫的標準之一平均打分（10為最高）未來ESG會成為影響倉庫選擇的主要因素7.5分1/3的租戶33.3%15.4%14.9%11.4%11.4%10.0%1.5%1.0%0.5%0.5%0.1%108579640231超過1/3的租戶非常確定未來將會把ESG當作衡量倉庫的標準之一，平均而言，租戶給對于未來把ESG當作衡量倉庫的標準之一平均打分為7.5（10為最

27、高）。同時，有1/3的租戶認為未來ESG會成為影響倉庫選擇的主要因素,租戶給對于未來把ESG當作衡量倉庫的主要因素平均打分也為7.5（10為最高）注：平均傾向為210位受訪者得分的加權平均注：平均傾向為210位受訪者得分的加權平均貴司未來是否會把ESG當作衡量倉庫的標準之一？（0-完全不考慮，10-非常確定）貴司是否提供ESG 的培訓？您多久會接收到關于ESG的資訊（包括公司內外渠道）?您通常都會從哪里 獲得關于ESG的資訊?貴司認為ESG未來是否會成為影響倉庫選擇的主要因素？（0-完全不認為，10-完全認為）44.3%37.3%18.4%是否不知道30.3%20.9%19.9%16.0%12

28、.9%從不一次/季度一次及以上/月一次/半年一次/一年46.8%35.8%27.4%22.9%公司內部分享公司外部分享自己主動搜尋從不36.8%17.4%15.4%10.0%8.5%8.5%2.0%1.0%0.4%0.0%0.0%10857690421318|綠色倉儲，共贏未來貴司在企業戰略層面是否涉及到ESG？如果考慮部署ESG，原因是什么?（多選題）貴司是否經歷投資者要求企業提供可持續發展方案?現時您所處的倉庫運營中的環保措施對貴司的營運帶來了什么好處?（多選）現時您所處的倉庫運營中的環保措施對貴司的營運帶來了什么壞處?（多選）58.2%31.8%8.5%1.5%68.2%67.2%61.

29、2%58.7%55.2%7.0%承擔社會責任響應政府政策降低企業風險為企業未來發展打下基礎節省企業未來成本其他現在不涉及，未來將考慮建立ESG戰略現在涉及，未來將繼續執行ESG戰略現在不涉及，未來也不考慮ESG戰略現在涉及，未來將考慮削弱ESG戰略其實，由于資本對于ESG的重視，目前許多投資人已經開始對企業有ESG方面的要求，半數以上的受訪人都表示，企業經歷過投資者要求提供可持續發展方案。踐行，推行環保措施能夠給公司運營帶來長期利益，但在實行初期，也不可避免會帶來提高租金成本等問題。53%的受訪者表示，提高租金成本是目前公司實行環保措施帶來的最大問題，相關資質人員和培訓的缺失、短期資金壓力等，

30、也給公司實行環保措施帶來了一定困難。68.2%60.7%57.7%7.5%增強企業的公益和社會責任提高能源利用效率實現企業長期價值，獲得投資者青睞其他52.7%33.8%32.3%31.3%21.4%提高租金成本無法配備環保相關人員，達不到相應的環保標準環保相關的培訓，耗時耗力短期資金壓力其他54.3%30.8%14.9%是不確定否未來，ESG不僅僅將在倉庫選擇上起重要作用，許多公司也出于承擔社會責任、相應政府政策、降低企業風險等原因，積極考慮在戰略層面進行ESG部署。ESG對中國物流地產的影響白皮書|1965.2%59.7%54.2%52.2%49.8%41.8%26.4%7.5%自動化倉庫

31、數字月臺技術遠程信息處理系統智能道閘技術倉庫車隊互聯技術機器人分揀系統自動清關系統其他在選取合適的物流倉庫時，倉庫的哪些ESG表現會納入貴司的考慮當中?（多選）相對沒有加入或較少加入ESG元素的物流倉庫，您會較愿意放棄其租金優惠，而選取ESG措施較完善的物流倉庫嗎?（0-完全不愿意，10-完全愿意）那么，在選取合適的倉庫時，具體哪些ESG表現會納入公司的考量中呢？調查顯示，超過半數的受訪者都認為自動化倉庫、數字月臺、遠程信息處理系統、智能閘道技術最為重要。在面對帶有ESG元素的倉庫較高的租金時，租戶不可避免地需要在租金優惠和ESG設施之間做出選擇。租戶是否愿意為有ESG元素的倉庫支付較高的溢價

32、呢？對此，我們讓受訪者在0（完全不愿意）到10（完全愿意）的傾向中進行選擇。自動化倉庫數字月臺遠程信息處理系統智能閘道技術結果顯示，分別有1/4的受訪者對此持中立態度和完全愿意?？傮w而言，受訪者的平均傾向得分為6.5，表明目前市場對于為ESG支付溢價的意愿在中上水平。1%3%3%5%3%25%10%7%11%7%25%01234567891020|綠色倉儲，共贏未來貴司認為ESG涉及哪些方面的措施對于您的業務會有影響?（多選）貴司認為ESG所涉及上述方面的措施會增加原成本的百分之多少？各項細分ESG措施也對公司業務有不同影響，調查顯示，隱私和數據安全、垃圾處理和碳排放為對租戶業務影響最大的ES

33、G措施。當下，企業運營者和管理層也對ESG相關措施所帶來的成本增加形成了一定的估計。在調查中，我們請受訪者預估不同的ESG措施給運營成本帶來的提升。租戶認為，所有ESG相關措施都將增加租戶50%以上的成本52.2%50.2%43.8%39.8%37.3%32.8%27.9%25.9%20.4%14.4%9.5%隱私和數據安全垃圾處理碳排放清潔技術綠色建筑融資環境影響人的健康和幸福感可再生技術稅收透明度生物多樣性其他61.4%59.9%59.9%58.0%57.9%57.0%56.9%56.9%54.6%54.0%隱私和數據安全人的健康和幸福感垃圾處理綠色建筑清潔技術碳排放可再生技術稅收透明度融

34、資環境影響生物多樣性隱私和數據安全垃圾處理碳排放ESG對中國物流地產的影響白皮書|21最后，我們請受調查租戶對ESG各項措施的重要性進行排序。在倉儲租戶中，環保和可持續發展的各項措施重要性排在前列。貴司認為ESG所涉及上述方面的措施的重要性如何？（排序題）總體而言，調查結果顯示，租戶企業對ESG在物流倉儲行業中的重要性有較深刻的認識，尤其重視可持續發展、節能減排等各項措施，但是，目前租戶對于ESG相關的實踐行動仍舊滯后于意識的提升。同時，對于ESG所帶來的短期成本提升也成為了租戶現階段最關心的問題。與租戶達成共識，從綠色倉儲的角度切入，幫助租戶運用ESG降本增效、提升能源利用效率、獲得投資者青

35、睞，從而從長遠上為租戶帶來切實利益，將成為業主與租戶共同的愿景。措施排序綠色建筑1碳排放2融資環境影響3清潔技術4垃圾處理5隱私和數據安全6可再生技術7人的健康和幸福感8稅收透明9生物多樣性1022|綠色倉儲，共贏未來作為賦能產業升級的基礎設施投資商和運營商，安博(Prologis)倡導企業在發展經濟的同時，需要兼顧環境、合作方、員工和社會發展等多方面的訴求，實現環境、經濟與社會的和諧共生與共存。秉承這一理念，安博(Prologis)將ESG納入企業長遠發展戰略，重視頂層設計、構建管理架構、通過完善內部治理（G）促進環境（E）和社會責任（S），保障企業健康發展，為世界各地的社區、客戶和個人創造

36、重要價值。1.強化頂層設計，構建治理架構：安博(Prologis)制定了從上到下的ESG管理架構，總體統籌ESG發展，推動ESG治理落實到運營實施層面：董事會：公司治理和提名委員會負責監督ESG；高管團隊：首席法律官領導負責ESG的團隊。投資委員會評估每項投資的ESG概況；全球ESG辦公室：負責安博(Prologis)全球ESG戰略的制定和整合。2.秉承雙碳理念，推動全價值鏈凈零碳排放：建筑和物流對全球溫室氣體排放產生重大影響，據美國能源信息署稱，全球每年47%的二氧化碳排放量來自建筑運營、材料和建筑等；28%的二氧化碳排放量來自交通運輸。安博(Prologis)持續通過投資行為促進供應鏈更加

37、環保和高效，與客戶及其他利益相關者共同開發能帶來商業價值和積極影響的園區和服務。安博(Prologis)在美國、巴西、中國、加拿大、法國和墨西哥均擁有獲得美國LEED綠色建筑認證的項目。安博(Prologis)通過以下方式優化能源并減少溫室氣體排放：綠色建筑設計與施工，為所有新開發項目和重建項目尋求可持續建筑認證，包括建造更高效的建筑和使用更低排放的材料和方法；長期投資能源相關領域包括電動汽車充電和現場太陽能，太陽能容量安裝美國排名第三；安裝LED照明，節能60%到80%，2021 LED照明覆蓋率57%，目標在2025年達到100%；提供可再生能源，如安裝電動汽車充電樁，管理約10兆瓦的電動

38、車充電容量；屋頂安裝白色或發光表面，減少空調能源消耗15%，2021年覆蓋率達47%；重視創新，開發智能建筑，如預裝互聯網和布線基礎設施、電源、數據和網絡設備、智能監控（智能電表、泵房設備、碼頭門）、員工健康監測（空氣質量、光照水平）。安博“安博(Prologis)堅信，對每件事的長遠考慮和投入將為我們帶來更大、更長遠的經濟回報和投資回報。我們所有的付出已成為現在的安博人和未來接班人的指路明燈，也必將造就未來更卓越的安博(Prologis)?！盚amid R.Moghadam（何慕德）安博Prologis CEO 05業主之聲ESG對中國物流地產的影響白皮書|23在最新對外發布的ESG報告中，

39、安博(Prologis)率先承諾，至2040年，將分為三個階段實現全價值鏈凈零碳排放：綠色建筑和運營，賦能低碳轉型2025年實現 光伏及儲能發電量達1GW2030年 實現運營凈零碳2040年 實現全價值鏈凈零碳3.回饋社會共生共享，賦能美好生活除了環境和內部治理，安博(Prologis)還將ESG理念滲透到社會層面，堅定地做對社會有益的事情。十年來，安博(Prologis)通過 Impact day（全球志愿服務日）公益活動，聯動社會慈善機構、員工及家屬，共同參與環保、健康等志愿服務。截止到2021年，全球安博人服務社區超過10,700個小時。截止到2021年，通過CWI（社區勞動力計劃）為1

40、3,000人進行了培訓，不僅為客戶及行業發展培養了人才，并為社區提供了有力的就業支持。2022年Impact day（全球志愿服務日）十周年之際，安博(Prologis)19個國家的員工通過76個志愿者項目貢獻7900多小時來服務當地社區。安博(Prologis)希望通過自身企業的影響力號召更多的人投身到公益事業，營造良好的社會氛圍。項目名稱：Dutra RJ 100項目地點：巴西里約熱內盧建筑面積：200萬平方英尺建筑特色：獲得LEED白金認證 太陽能發電能力 涼爽屋頂和淺色鋪路 LED照明 95%的建筑垃圾回收再利用 低VOC材料改善室內空氣 利用降雨進行灌溉的節水景觀 電動汽車充電站 自

41、然采光的天窗24|綠色倉儲，共贏未來萬緯物流管理理念轉換：萬緯特別成立了ESG小組，專門負責研究、制定、開展、協調ESG及碳中和工作，近日將持續完善實施統籌的相關機制。萬緯還將全面開展碳排查工作，對既有園區的碳排放量進行更加全面的排摸。另外，萬緯積極與行業權威部門合作，參與有關綠色標準編制工作，同時每季度對內部員工進行ESG培訓，向客戶倡導低碳理念?；诤暧^市場分析、行業定位分析、專業技術研判以及企業內外部的調研，結合在可持續發展方面的優劣勢分析，萬緯將碳中 和行動中的愿景設定為“成為中國領先、社會信賴的低碳倉儲 服務商”。萬緯提出了踐行ESG的”3+4+N”路徑規劃，從低碳倉儲及冷鏈服務、科

42、技賦能安全管理、提升企業管制透明性3個著力點入手，以管理理念轉換、智慧冷鏈管理、綠色建筑、零碳圈作為4個重要抓手，實際開展N個減碳行動。智慧冷鏈管理：萬緯近期將落地若干智慧園區試點項目，從設施設備、運作方式等維度出發定義新一代低碳智慧倉儲園區。萬緯通過數字化手段搭建碳管理平臺，在運營期間科學監控能耗和產能的數據，以保障園區能夠持續的低碳運營。中遠期，萬緯將繼續深化冷鏈物流供應鏈的智慧程度，并有望生產綠電碳匯，進入碳交易市場。綠色建筑：依托萬緯在冷庫行業的領軍優勢，牽頭制定綠色冷庫的標準和規則，由萬緯自主編撰的萬緯綠色冷庫產品底線標準已形成國內、國際兩個版本，能夠滿足國內外綠色冷庫產品高品質的建

43、造、運營需求。萬緯還將在近期對標準進行完善，在綠色冷庫的設計建造、原料采購、技術應用等全方面出具詳細的指導說明與專業闡述。因地制宜推進“零碳圈”：萬緯將根據不同地區的資源稟賦、市場條件等制定詳細的、分步驟的落地方案。目前，萬緯已確定新建項目將全部預留分布式光伏系統的安裝條件，從上海地區開始進行“零碳圈”試點，為其他地區建設提供樣本。未來，萬緯將遵從“地區先行、全局統籌”的原則，有計劃、有組織地擴大“零碳圈”范圍，最終形成全國統一的萬緯“零碳圈”。ESG小組工作匯報各部門碳中和負責人領導與推進ESG工作ESG執行小組新建項目遠期覆蓋度遠期電力預留安裝條件碳排放100%100%0ESG對中國物流地

44、產的影響白皮書|25位于上海市奉賢區的上海中車近零碳智慧示范園區，在管理理念、綠色建筑、智慧運營、近零碳四個方面都是萬緯物流的低碳園區標桿：該園區是萬緯首個完全遵循ESG理念打造的物流園區，是“零碳園區評價體系”的重要參考；園區所有倉庫建筑達到LEED鉑金認證要求，是BRE首批凈零碳建筑認證先鋒項目，萬緯三星綠色冷庫產品底線標準樣板園區；園區屋面分布式光伏設施100%覆蓋，園區實現電力近零碳排放；園區運用13項智慧產品模塊，自主研發冷鏈IoT平臺，實施監測碳排放，并能進行逐時光伏能效跟蹤萬緯上海中車物流園區26|綠色倉儲，共贏未來樂歌長期以來致力于可持續發展與運營，力爭引領區域可持續發展。樂歌

45、深刻意識到，可持續發展理念能夠在各個發展階段為物流地產賦能，我們與客戶和合作伙伴一起，將可持續發展的方略融入到物流地產管理的各個方面。為了實際將可持續發展融入到運營過程中，我們不斷對公司內外流程進行優化。通過建立排放清單等各種措施持續探索新的減排機會，樹立減排目標，為公司創設碳中和路徑。樂歌的愿景和實踐方略：成為在提供可持續的全面物流解決方案方面的市場領袖；優先考量公司運營過程中對于環境、社會、和公司治理的實際影響；直接從領導層方面對可持續發展做出戰略決策和領導；采用世界領先的可持續發展認定和披露標準。樂歌的可持續發展戰略框架：環境：致力減少環境方面的負面影響，提升公司應對環境變化的韌性。我們

46、樹立科學的減碳目標，提升能耗效率，保護生物多樣性和可再生性，我們采用GRESB、Green Star,Green Mark,LEED等全球領先的ESG原則和標準。社會：提升員工福祉，打造和社區、合作伙伴之間的良性互動。我們確保員工在健康、安全的環境中工作，持續回饋社區，提升員工多樣性。我們踐行ISO20400,UN Guiding Principle等對于公司和社會關系的國際指導原則。公司治理：我們致力在投資、運營和數據披露過程中，實行最高級別的誠信與透明度原則。我們將ESG原則融入投資決策和資產管理的過程中，嚴格執行反腐敗等各項工作倫理，提升數據透明度。樂歌樂歌致力于在環境、社會、公司治理三

47、個方面全面賦能我們的客戶與合作伙伴。ESG對中國物流地產的影響白皮書|27多年以來，樂歌也在踐行ESG領域獲得了國際認可。樂歌位于杭州、常熟、吳江、南通等地的多個物流產業園 獲得LEED銀級認證、綠色建筑標識等等。樂歌南通物流園樂歌常熟物流園28|綠色倉儲，共贏未來2020年底至2022年8月，NZAM（凈零資產管理人倡議）已有273個簽署人，管理61.3萬億美金的資產RPI（責任投資倡議）及NZAM（凈零資產管理人倡議）等可持續發展投資組織的成立，對投資人的投資策略和標的選擇形成了外在約束。近年來，各大投資人紛紛加入責任投資相關組織，表明其在投資實踐中踐行ESG的決心，從融資層面對企業提出了

48、ESG要求。050100150200250300010203040506070資產管理規模（萬億美金）簽署人簽署人資產管理規模2020年12月2021年3月2022年2月2022年8月2021年4月2021年7月2021年11月06ESG助力物流地產融資，構筑可持續發展未來來源：NZAM(凈零資產管理人倡議）ESG對中國物流地產的影響白皮書|29物流地產企業踐行可持續發策略，能夠有效減緩高標倉物業的價值貶損和折舊，穩定資本性支出。ESG措施能夠降低融資成本，幫助企業獲得更多融資手段和渠道，在高標倉的運營成本方面降低折現率和報酬率。從風險角度而言，具有可持續性措施的高標倉，折現率會相對較低，從而

49、增加投資方退出時的資產回報率。雖然目前市場上尚未有綠色的高標倉資產證券化產品，但是從最近發行的“碳中和”證券化產品看，融資票面利率低60個基點。不僅僅是債券，其他金融產品也正在為ESG開通“綠色通道”，基于對政策全面的理解和應用，綠色倉儲的開發建設和運營能夠很大程度上幫助企業獲得更優惠的融資或優先融資資格。隨著ESG理念的進一步深化，除了講述ESG故事之外，踐行ESG的能力和具體計劃也越來越成為投資人尋找標的時的考量。一項對于投資者的調研表明，2020年，約73%的資產管理者會考慮進行責任投資，要求被投資者提供項目方案、投資管理協議等，以考察被投資項目在環境、社會、公司等方面的未來考量。例如，

50、黑石明確表示將重點關注企業在碳中和、多樣性、良好公司治理方面的計劃，對于地產板塊的投資標的，黑石基金將特別注重資源管理、設立相關基準和目標、綠色租約、獲取相關證照等等。自從2016年加入巴黎協定以來，中國2030年達到“碳達峰”，2060年實現“碳中和”的承諾受到各界矚目。中國企業的ESG相關舉措，是經濟發展、跨境合作、地緣政治等多方博弈的重點，所以，在選擇中國投資標的的時候，境外資本也會特別注重投資標的ESG方面的考量。對于倉儲物流企業來說，目前投資人對ESG的關注較多地集中在減碳上。貨物的倉儲和運輸過程中會消耗大量能源，改善、降低倉儲和流轉過程中的碳足跡，也成為整個行業提升未來競爭力的重要

51、推動力之一。黑石于2021年出開啟了節能減排項目，對于所有黑石管理的資產，制定了在3年內實行范圍1和范圍2排放減少15%的目標。從這些情況我們可以看出，含有零碳、節能減排、可持續發展措施等ESG元素的資產，可以持續有效增加收入，降低運營成本和融資成本，同時提升抗風險能力和韌性，由此，提升資產整體價值。如果能夠對資產保持這這類投入和運營，資產能夠有效得到保值和增值。隨著大型國際投資人紛紛表示將ESG原則融入到投資中，對于中國的企業來說，ESG計劃對于吸引境外融資尤為重要。安博(Prologis)始終致力于可持續融資創新。在過去四年里，通過可持續建筑計劃的優勢，安博(Prologis)與其在歐洲、

52、日本、墨西哥和美國的聯合投資企業共發行16只綠色債券和三只綠色私募債券為ESG進行融資。這些產品吸引了世界各地有環保意識的投資者的廣泛關注。安博(Prologis)建立了自己的綠色債券框架以指導項目的評估和選擇，及綠色債券收益的使用和管理。與此同時，安博(Prologis)擁有并管理投資組合中多個循環信貸額度。其中包括全球信貸額度(GLOC)以及支持FIBRA、PELF和USLF運營的其他可持續性相關信貸額度。在2021年，19.36%的投資組合獲得了可持續認證。NAZM近期的階段性目標披露顯示，貝萊德表示，到2030年，公司管理的資產中75%將用于投資與ESG目標相一致的標的，這個比重目前是

53、25%。另外，在經過審慎研究之后，貝萊德還決定將停止對于收入超過25%來自于燃料煤生產的標的進行投資。2018年，貝萊德的CEO Larry Fink就在給市場的信中表明“公司策略必須表明如何達成財務上的成就。然而，如果想要達到這個目的，您就需要明白您的公司業務在社會層面所造成的影響，以及那些結構性的大趨勢-從工資增速減慢，到自動化程度的提升，到氣候變化-如何潛在地影響您的業務成長“。30|綠色倉儲，共贏未來07ESG助力物流地產推動社會環境共贏發展ESG對中國物流地產的影響白皮書|31近年來，伴隨著市場規模的不斷擴張，我國交通運輸和倉儲的需求不斷上升，國家統計局數據顯示，我國交通運輸、倉儲和

54、郵政業能源消耗量由2003年的1.28噸標準煤增長至2019年的4.39億噸標準煤，占我國能源消費總量的比例由6.5%上升至9.01%。2021年，社會物流總費用達到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%，其中，運輸費用、保管費用、管理費用分別為9萬億元、5.6萬億元、2.2萬億元。美國社會物流總費用占GDP比重約為8%，與發達經濟體相比，我國現階段物流總費用占GDP比重依然偏高，降本增效仍有空間，發展綠色物流前景廣闊。倉儲物流行業企業積極踐行ESG相關措施，也是保證居民生活質量、助力美好生活的重要一環。目前全國共有物流相關法人單位40萬家左右，從業人員超過5000萬人，通過良好的企業治理

55、和員工福祉提升，物流行業在促進就業、全民生活水平提升方面將起重要作用。尤其是新冠肺炎疫情發生以來，物流行業為保障醫療物資、生活物資流通和調用上發揮關鍵作用，在疫情常態化管控之下，ESG助力的物流行業良性健康發展，還將繼續作為國民經濟流通的血脈，保障國民經濟平穩運行。倉儲物流行業是實現企業和環境協調發展的重要推動行業。2017-2021我國社會物流總費用及其占GDP比重社會物流總費用社會物流總費用占GDP比重00204060810121416180%2%4%6%8%10%12%14%16%萬億人民幣20172018201920202021美國社會物流總費用占GDP比重約為8%左右企業踐行ESG相

56、關舉措，不僅能在長遠上助力企業發展韌性，也能促進物流倉儲企業推動環境和社會的共贏發展。氣候觀察研究數據顯示，2019年，中國的碳排放量超過120億噸，占全世界碳排放量的24.23%。電力、商品制造、森林采伐、交通工具使用、糧食生產等經濟發展過程中必不可少的領域，都會消耗地球資源、排放大量溫室氣體，成為當前氣候變化的主要動因。各環節中的企業，都有責任承擔起維護生態環境，共建美好社會的責任。來源：中國物流與采購聯合會32|綠色倉儲，共贏未來總體而言，在電子商務高速發展、區域協作日益緊密、減碳要求越發迫切的當下，快速、高效、準確履約的同時降低碳排放，是我國物流倉儲行業共同的 發展目標。這樣的發展目標

57、，要求我們在評價物流企業和項目的同時，不僅僅注重行業一貫所要求的履約和滿足消費者需求的能力，更需要切實地將企業對ESG原則的踐行納入到評價體系中?，F場可再生資源的利用、能耗和排放的監測和披露、以及更廣泛的社會環境影響，都將對物流企業的健康發展起重要作用。近年來，全球變暖的加劇和極端氣候事件的頻發，已將氣候風險傳導至市場。氣候變化及其帶來的極端天氣和自然災害造成的實際損失，增加了實體經濟的不確定性。同時，各大經濟體應對氣候風險及向低碳經濟轉型的過程中，也會因為政策變化、技術變革等引發高碳資產重新定價，為相關產業帶來風險。我們看到，物流地產的轉型之路已經開啟，如何在轉型過程中，化風險為機遇，是其在下一個十年制勝的關鍵。