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1、北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司 回歸投資本質，深入探索市場化2023年城建投融資市場總體規模7.41萬億，其中，地方政府債券4.65萬億，市場化項目2.76萬億，從融資渠道來看，地方政府發債已經成為主流，市場化項目總體規模出現一定程度的下降，以專項債為主、市場化投資為輔的城建投融資市場格局已經形成，整體呈現出穩定的、長期的發展趨勢。2023年市場化項目成交總計2.76萬億，其中特許經營項目總計7931億，同比增長31%；類PPP項目總計17525億，同比增長12%；PPP項目總計2096億，總體規模同比降幅較大，隨著政企合作新老機制的更替，城建投融資市場的投資邏輯發生了較大的轉變，未來的項目

2、將聚焦使用者付費以及有市場化收益來源的領域，從依靠政府轉為依靠市場。2023年，生態流域治理、保障房、鄉村振興、抽水蓄能、新基建、國家儲備林等熱點城建領域均有很多項目落地，熱點城建領域市場活力明顯，投資企業正處在探索和布局階段，可持續關注。Contents市 場 形 勢 總 結熱 點 行 業 解 析熱 點 政 策 聚 焦01020304發 展 趨 勢 展 望目錄壹市場形勢總結“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城建投融資市場的總體狀況政府債務管控力度不減土地及房地產市場遇冷投資邏輯發生變化政企合作新老機制更替核心區域市場競爭加劇市場化項目探索中前進市場形勢總結2023年

3、城建投融資市場整體規模下降，特別是下半年，投資企業項目拓展越來越難，主要原因在于：政府債務管控從嚴從緊；人口流向要素聚集的核心區域，市場競爭加??；土地及房地產市場遇冷等。隨著政企合作新機制的實施和城鎮綜合開發逐漸轉向城市更新、城中村改造，城建投資需要圍繞市場化方向做進一步的探索和實踐。5“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺l2023年，全國31個省、自治區、直轄市、計劃單列市及新疆生產建設兵團城建投融資項目共計7.41萬億元，2022年共計8.12萬億元，總體規模同比下降8.7%。l其中：地方政府新增債券共計4.65萬億元，市場化項目投資規模合計約2.76萬億元。從基建

4、領域的融資渠道來看，地方政府發債已經成為主流，規模是社會資本參與市場化投資項目的兩倍左右，以專項債為主、市場化投資為輔的城建投資市場格局已經形成，整體呈現出穩定的、長期的發展趨勢。市場形勢總結 21,707 30,561 45,525 43,637 47,446 46,451 32,589 31,441 40,606 33,522 33,724 27,552 -5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 55,000 2018年2019年2020年2021年2022年2023年 地方政府債券（億元）市

5、場化項目（億元）2018年-2023年城建投融資市場整體趨勢注：僅統計新增債券發行量，市場化項目暫未統計規模在1000萬以下項目城建投融資市場總體達到7萬億的規模，同比下降8.7%數據來源：財政部網站、“有例”城市開發投資決策支持平臺6“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺地方政府發債成為主流，持續為穩增長提供支撐l2023年，全國31個省、自治區、直轄市、計劃單列市及新疆生產建設兵團發行地方政府新增債券共計4.65萬億元。其中，一般債券新增0.70萬億，專項債券新增3.95萬億。l2023年上半年地方債發行規模減少，下半年有所增加，新增債券發行總規模較2022年相比下降

6、2.1%。l地方政府債券作為地方政府的融資主渠道，近年來已超過市場化渠道，2024年新增專項債的發行節奏有望提速。市場形勢總結7數據來源：財政部網站、“有例”城市開發投資決策支持平臺 8,180 9,073 9,506 7,832 7,182 7,007 13,527 21,487 36,019 35,805 40,264 39,444 -5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 2018年2019年2020年2021年2022年2023年 一般債券（億元）專項債券（億元）2018年-2023年地方政府債券規模統

7、計注：僅統計新增債券發行量“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺專項債規模略有降低，分布行業廣，經濟發達地區發行量大市場形勢總結82023年，全國發行專項債新增債券3.95萬億元，較2022年同比降低2.1%，主要分布在市政和產業園區基礎設施、棚戶區改造、醫療衛生、農林水利等領域；廣東、山東、安徽、江蘇等經濟強省發行規模較大。2023年專項債發行省份分布示意圖市政和產業園區基礎設施30%棚戶區改造9%醫療衛生7%農林水利鐵路5%軌道交通4%政府收費公路4%其他交通基礎設施4%城鎮老舊小區改造3%其他27%2023年專項債發行領域（按規模排序）南海諸島數據來源：財政部網站、

8、“有例”城市開發投資決策支持平臺注：僅統計新增債券發行量“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺PPP項目大幅減少，特許經營項目顯著增加，類PPP項目大幅增長2018年-2023年市場化投資項目（特許經營、PPP、類PPP）統計l2023年，市場化投資項目總成交約2.76萬億，項目數量1436個。其中：特許經營項目成交數量合計802個，成交規模合計約7931億；PPP項目成交數量合計127個，成交規模合計約2096億；類PPP項目成交數量合計507個，成交規模合計約17525億。l2023年同2022年相比，特許經營項目的數量和規模均大幅增長；類PPP項目數量大幅增加，整體

9、規模同比增長11.8%；PPP項目的數量和規模均大幅下降。市場形勢總結9數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺投資規模（億元）項目數量（個）05001000150020002500-5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2018年2019年2020年2021年2022年2023年特許經營規模（億元）PPP項目規模（億元）類PPP規模（億元）特許經營數量（個）PPP數量（個）類PPP數量（個）注：暫未統計規模在1000萬以下項目“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺10市場化項目行業分布特征市場形勢總結從成交項目投資規模上來看

10、，前三行業分別為交通運輸（10736億）、城鎮綜合開發（8679億）、公用事業（2917億）。從成交項目數量上來看，前三行業分別為公用事業(454個)、市政工程（273個）、城鎮綜合開發（236個）。1073686792917179416828405803240100020003000400050006000700080009000100001100012000交通運輸城鎮綜合開發公用事業水務環保市政工程農林旅游其他人居改善投資金額（億元）投資規模單位：億元4542732361291261196336050100150200250300350400450500公用事業市政工程城鎮綜合開發農林旅

11、游水務環保交通運輸其他人居改善項目數量（個）項目數量單位：個注：暫未統計規模在1000萬以下項目數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺11市場化項目地域分布特征市場形勢總結從成交項目所在行政層級上來看，項目主要分布在四線城市（及以下）、二線城市和三線城市，一線城市分布較少。從成交項目區域分布上來看，項目主要分布在華東、華中、西南地區，華南、華北、西北次之，東北地區最少。投資規模（億元）項目數量（個）投資規模（億元）項目數量（個）1477777044324747010020030040050060070080090010000200

12、040006000800010000120001400016000四線城市及以下二線城市三線城市一線城市投資金額（億元）項目數量（個）795372615619263321841144758050100150200250300350400010002000300040005000600070008000華東華中西南華南華北西北東北投資金額（億元）項目數量（個）注：暫未統計規模在1000萬以下項目數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺12市場化項目收入來源特征市場形勢總結l 市場化項目的收入來源主要包括資源性收入和經營性收入。在202

13、3年的項目中，經營性收入占比高的項目共計835個，約占總量的58%；經營性收入占比中等的項目共計388個，約占總量的27%；經營性收入占比低的項目共計213個，約占總量的15%。l 從總體上看，有經營性收入來源的項目所占的比重越來越大，未來探索市場化的方向越來越清晰。經營性收入占比較高58%經營性收入占比中等27%經營性收入占比較低15%2023年項目經營性收入占比等級劃分統計經營性收入占比較高經營性收入占比中等經營性收入占比較低序號經營性收入占比等級（高/中/低）項目數量（個）數量占比行業類型經營性收入類型1經營性收入占比較高83558%公用事業（水電氣熱）、水利、交通運輸、管網管廊、停車場

14、、產業科創、產業園等水/電/燃氣費收入、垃圾處理費收入、發電收入、停車費收入、高速公路運營費收入、廠房租賃收入等2經營性收入占比中等38827%城鎮綜合開發、城市更新、生態環境、打包建設等產業運營收入、商業租賃收入、廣告收入、物業收入、停車費收入等3經營性收入占比較低21315%農林、人居改善、教育、醫療養老等教育費用、醫療費用、林下經濟、租金收入等市場化項目經營性收入統計表注：暫未統計規模在1000萬以下項目數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺13市場化項目規模特征市場形勢總結l根據項目投資規模，將2023年市場化項目劃分為2

15、0億以下、20-50億、50-100億、100億以上四個等級，其中20億以下規模的項目最多達1157個，占整個市場化項目數量的81%。l市場化項目規模整體呈現中小型化的發展趨勢。注：暫未統計規模在1000萬以下項目投資規模（億元）項目數量（個）483142245370131271157129747601002003004005006007008009001000110012000200040006000800010000120001400020億以下20-50億50-100億100億以上投資金額（億元）項目數量（個）20億以下81%20-50億9%50-100億5%100億以上5%2023年市

16、場化項目規模特征按數量統計20億以下20-50億50-100億100億以上數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺l2023年，特許經營項目成交數量合計802個，成交規模合計約7931億。l與2022年相比，特許經營項目的數量和規模均大幅增長，整體規模同比增長31%。特許經營項目數量和規模均大幅增長，整體規模同比增長31%市場形勢總結14數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺2018年2019年2020年2021年2022年2023年特許經營數量（個）247366399488526802特許經營規模（億元）4431,1701,8

17、973,7756,0567,931 443 1,170 1,897 3,775 6,056 7,931-5050150250350450550650750850-1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2018年-2023年特許經營項目發展趨勢特許經營規模（億元）特許經營數量（個）投資規模（億元）項目數量（個）注：暫未統計規模在1000萬以下項目“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺特許經營項目行業分布特征市場形勢總結15數據來源：“有例”城市開

18、發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目15從成交項目投資規模上來看，前三行業分別為交通運輸（3145億）、公用事業（1565億）、城鎮綜合開發（1087億）。從成交項目數量上來看，前三行業分別為公用事業(369個)、市政工程（197個）、水務環保（78個）。314515651087789688436134870500100015002000250030003500交通運輸公用事業城鎮綜合開發市政工程水務環保農林旅游人居改善其他投資金額（億元）投資規模單位：億元369197786134292014050100150200250300350400公用事業市政工程水務環保農林旅游其他

19、交通運輸城鎮綜合開發人居改善項目數量（個）項目數量單位：個“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺類PPP項目數量大幅增加，整體規模同比增長11.8%市場形勢總結16數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺l2023年，類PPP項目成交數量合計507個，成交規模合計約17525億。l與2022年相比，類PPP項目數量大幅增加，整體規模同比增長11.8%。l類PPP項目單體項目規模趨于小型化。l類PPP項目，屬于政府引入市場化資金，采用授權開發、投資人+EPC、投建運營一體化及其他市場化創新模式實施的項目。2018年2019年2020年2021年2022年2023年類PPP

20、數量（個）651593596535367507類PPP規模（億元）3,1676,18416,21716,40915,67017,525 3,167 6,184 16,217 16,409 15,670 17,525 0100200300400500600700-2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2018年-2023年類PPP項目發展趨勢類ppp規模（億元）類ppp數量（個）投資規模（億元）項目數量（個）注：暫未統計規模在1000萬以下項目

21、“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺類PPP項目行業分布特征市場形勢總結17數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目17從成交項目投資規模上來看，前三行業分別為城鎮綜合開發（7293億）、交通運輸（6850億）、公用事業（1262億）。從成交項目數量上來看，前三行業分別為城鎮綜合開發（198個）、交通運輸（72個）、公用事業(68個)。729368501262992439302224163010002000300040005000600070008000城鎮綜合開發交通運輸公用事業水務環保其他市政工程農林旅游人居改善投資金額（億元）

22、投資規模單位：億元19872685440382017020406080100120140160180200城鎮綜合開發交通運輸公用事業農林旅游水務環保市政工程其他人居改善項目數量（個）項目數量單位：個“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺市場形勢總結18數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺l2023年，PPP項目成交數量合計127個，成交規模合計約2096億。l與2022年相比，PPP項目整體規模和數量均大幅下降，其中數量同比下降79%，規模同比下降83%。lPPP項目規模和數量均大幅下降的主要原因是2023年3月份以來，PPP項目處于停滯狀態，隨著政企合作新機制的

23、出臺，傳統的PPP項目不再開展。2018年2019年2020年2021年2022年2023年PPP數量（個）231013441159760597127PPP規模（億元）28,97824,08722,49213,33811,9982,096 28,978 24,087 22,492 13,338 11,998 2,096 020040060080010001200140016001800200022002400-5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2018年-2023年PPP項目發展趨勢pp

24、p規模（億元）ppp數量（個）投資規模（億元）項目數量（個）注：暫未統計規模在1000萬以下項目PPP項目規模和數量均大幅下降“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺PPP項目行業分布特征市場形勢總結19數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目19從成交項目投資規模上來看，前三行業分別為交通運輸（742億）、市政工程（591億）、城鎮綜合開發（299億）。從成交項目數量上來看，前三行業分別為市政工程（38個）、交通運輸（18個）、城鎮綜合開發（18個）。742591299180113915427010020030040050060070

25、0800交通運輸市政工程城鎮綜合開發農林旅游水務環保公用事業其他人居改善投資金額（億元）投資規模單位：億元381818171498505101520253035404550市政工程交通運輸城鎮綜合開發公用事業農林旅游其他水務環保人居改善項目數量（個）項目數量單位：個“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺熱點行業2023年，城鎮綜合開發、交通運輸、公用事業三個領域占市場化項目投資規模的81%，以這三個成交規模較大、市場熱度高、專業性強的熱點領域為例，解析2023年行業的市場情況。20重點行業解析數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目市

26、場規模8679億元，總體規模較2022年同比增長2.4%，以類PPP模式為主，包括片區新城、城市更新、產業園等行業。城鎮綜合開發市場規模10736億元，總體規模較2022年同比下降25.2%，大項目主要集中在高速公路領域。交通運輸市場規模2917億元，總體規模較2022年同比增長7.9%，項目逐漸向特許經營模式轉化。公用事業“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺l2023年城鎮綜合開發項目的成交規模約8679億元，成交數量共計236個。其中：類PPP項目成交198個，投資額約7293億元；特許經營項目成交20個，投資額約1087億元；PPP項目成交18個，投資額約299億

27、元。7,293 1,087 299 020406080100120140160180200010002000300040005000600070008000類ppp特許經營ppp2023年城鎮綜合開發項目體量統計投資規模（億元）項目數量（個）城鎮綜合開發：類PPP模式為主，總體規模略有增長21數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目重點行業解析央企66.21%地方國企25.90%民企7.89%2023年城鎮綜合開發項目企業類型統計央企地方國企民企l2023年成交的城鎮綜合開發項目中：央企成交87個項目，投資額約5746億元；地方國企成交72個項目，投資額約

28、2248億元；民企成交77個項目，投資額約685億元。l城鎮綜合開發項目以其獨特性，形成了以央企為主，地方國企為輔，民營企業適度參與的格局?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城鎮綜合開發項目區域分布情況l2023年城鎮綜合開發項目投資規模前三名為浙江省、山東省、河南??；成交數量前三名為廣西壯族自治區、湖北省、云南省。l從成交項目區域分布上來看，項目主要分布在華東地區，華中地區次之，西北地區最少。1356113110338166285583923743563190510152025303540450200400600800100012001400浙江省山東省河南省江蘇省

29、湖北省遼寧省福建省廣西壯族自治區廣東省安徽省2023年城鎮綜合開發項目按規模統計前十省份規模（億元）數量（個）22重點行業解析數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目華東49%華中22%華南9%西南8%東北7%華北5%2023年城鎮綜合開發項目按區域劃分華東華中華南西南東北華北西北“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺232023年城鎮綜合開發項目二級行業分布情況二級行業項目規模（億元）項目數量（個）片區新城433666城市更新275153產業園121835其他37382合計8679236城鎮綜合開發領域二級行業分布情況數據來源：“有

30、例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目重點行業解析2023年成交的城鎮綜合開發項目中：l片區新城項目成交66個，投資額約4336億元，占比約50%；l城市更新項目成交53個，投資額約2751億元，占比約32%；l產業園項目成交35個，投資額約1218億元，占比約14%；l其他項目包括土地整理等成交82個，投資額約373億元，占比約4%。片區新城50%城市更新32%產業園14%其他4%2023年城鎮綜合開發項目二級行業按規模統計片區新城城市更新產業園其他“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺央企61.79%地方國企33.57%民企4.64%2023

31、年片區新城項目企業類型統計央企地方國企民企l2023年成交的城鎮綜合開發項目中：片區新城項目的成交規模約4336億元，成交數量共計66個。l其中：類PPP項目成交51個，投資額約3441億；特許經營項目成交10個，投資額約690億；PPP項目成交5個，投資額約205億。344169020505101520253035404550550500100015002000250030003500類PPP特許經營PPP2023年片區新城項目體量統計投資規模（億元）項目數量（個）l2023年成交的片區新城項目中：央企成交34個項目，投資額約2679億元；地方國企成交25個項目，投資額約1456億元；民企成

32、交7個項目，投資額約201億元。城鎮綜合開發片區新城24重點行業解析數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺23633652305101520253035404550020040060080010001200140016001800200022002400類PPP特許經營PPP2023年城市更新項目體量統計投資規模（億元）項目數量（個）城鎮綜合開發城市更新25重點行業解析數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目l2023年成交的城鎮綜合開發項目中：城市更新項目

33、的成交規模約2751億元，成交數量共計53個。l其中：類PPP項目成交43個，投資額約2363億；特許經營項目成交6個，投資額約365億；PPP項目成交4個，投資額約23億。央企67.95%地方國企23.26%民企8.80%2023年城市更新項目企業類型統計央企地方國企民企l2023年成交的城市更新項目中：央企成交22個項目，投資額約1870億元；地方國企成交18個項目，投資額約640億元；民企成交13個項目，投資額約242億元?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺11256529051015202530020040060080010001200類pppppp特許經營2

34、023年產業園項目體量統計投資規模（億元）項目數量（個）城鎮綜合開發產業園26重點行業解析數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目央企88.98%地方國企5.88%民企5.14%2023年產業園項目企業類型統計央企地方國企民企l2023年成交的產業園項目中：央企成交22個項目，投資額約1084億元；地方國企成交7個項目，投資額約72億元；民企成交6個項目，投資額約63億元。l2023年成交的城鎮綜合開發項目中：產業園項目的成交規模約1218億元，成交數量共計35個。l其中：類PPP項目成交30個，投資額約1125億；PPP項目成交3個，投資額約65億；特許

35、經營項目成交2個，投資額約29億?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺6850314574201020304050607080010002000300040005000600070008000類PPP特許經營PPP2023年交通運輸項目體量統計投資規模（億元）項目數量（個）交通運輸：類PPP模式為主，總體規模同比下降25.2%27數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目重點行業解析l2023年交通運輸項目的成交規模約10736億元，成交數量共計119個。其中：類PPP項目成交72個，投資額約6850億元；特許經營項目成交29個，投資

36、額約3145億元；PPP項目成交18個，投資額約742億元。地方國企65.47%央企34.39%民企0.14%2023年交通運輸項目企業類型統計地方國企央企民企l2023年成交的交通運輸項目中：地方國企成交60個項目，投資額約6502億元；央企成交50個項目，投資額約3674億元；民企成交9個項目，投資額約561億元。l未來交通建設依然是重點領域，投融資能力和技術實力強，有運營能力的企業將進一步受益?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺華中34%西南26%華東18%華南11%華北7%西北4%2023年交通運輸項目按區域劃分華中西南華東華南華北西北東北交通運輸領域項目區域

37、分布情況3029144211736826604773593423203020510152025300500100015002000250030003500湖北省云南省四川省廣東省浙江省安徽省廣西壯族自治區河南省湖南省江蘇省2023年交通運輸項目按規模統計前十省份規模（億元）數量（個）28重點行業解析l2023年交通運輸項目投資規模前三名為湖北省、云南省、四川??；成交數量前三名為湖北省、廣西壯族自治區、云南省。l從成交項目區域分布上來看，項目主要分布在華中地區，西南地區次之，東北地區最少。數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目“有略”片區開發策略管理平臺“

38、有例”城市開發投資決策支持平臺156512629105010015020025030035040002004006008001000120014001600特許經營類pppppp2023年公用事業領域項目體量統計投資規模（億元）項目數量（個）公用事業：特許經營模式為主，總體規模同比增長7.9%29數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目重點行業解析l2023年公用事業項目的成交規模約2917億元，成交數量共計454個。其中：特許經營項目成交369個，投資額約1565億元；類PPP項目成交68個，投資額約1262億元；PPP項目成交17個，投資額約91億元。

39、地方國企45.10%央企28.00%民企24.83%外資企業2.07%2023年公用事業領域項目企業類型統計地方國企央企民企外資企業l2023年成交的公用事業項目中：地方國企成交186個項目，投資額約1315億元；央企成交28個項目，投資額約817億元；民企成交223個項目，投資額約724億元；外資企業成交17個項目，投資額約60億元。l公用事業領域形成了以地方國企為主導，央企和民企為輔，外資企業適度參與的格局?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺西南27%華東16%華中15%華北15%西北15%華南10%東北2%2023年公用事業項目按區域劃分西南華東華中華北西北華南

40、東北公用事業領域項目區域分布情況317298294235209181181162148124010203040506070050100150200250300350山西省寧夏回族自治區云南省四川省貴州省湖南省山東省廣東省湖北省廣西壯族自治區2023年公用事業領域項目按規模統計前十省份規模（億元）數量（個）30數據來源：“有例”城市開發投資決策支持平臺注：暫未統計規模在1000萬以下項目重點行業解析l2023年公用事業項目投資規模前三名為山西省、寧夏回族自治區、云南??；成交數量前三名為貴州省、云南省、四川省。l從成交項目區域分布上來看，項目主要分布在西南地區，華東地區次之，東北地區最少?！坝新浴?/p>

41、片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2023年中標項目59個，投資額約為1358億元，以生態修復和流域河道為主，單體項目規模在10億以下的居多。新基建生態流域治理國家儲備林保障房抽水蓄能鄉村振興2023年中標項目14個，投資額約為142億元，有1個80億以上的大項目，其余單體項目規模均在25億以下。2023年中標項目17個，投資額約為490億元，單體項目規模在30億以下的居多。2023年中標項目12個，投資額約為921億元，單體項目規模較大，平均在80億以上。2023年中標項目196個，投資額約為656億元，以充電基礎設施為主，單體項目規?？傮w呈現小型化，絕大多數項目規模均在1

42、0億以下。2023年中標項目39個，投資額約為422億元，除一個項目達70億外，其余單體項目規?？傮w均在30億以下。l 2023年，生態流域治理、保障房、鄉村振興、抽水蓄能、新基建、國家儲備林等熱點城建領域均有很多項目落地，熱點城建領域市場活力明顯，可持續關注。熱點城建領域落地項目增多，仍處在探索和布局階段31數據來源于“有例”城市開發投資決策支持平臺市場形勢總結注：暫未統計規模在1000萬以下項目“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺2023年市場特征解讀市場形勢總結l城 鎮 綜 合 開 發 項 目 在2023年的城建投資市場中仍占據較大份額。l城鎮綜合開發以片區新城、

43、城市更新為主，城市更新規模占比32%。未 來 城市更新、城中村改造將成為城綜熱點。城 市 更 新、城 中 村 改 造有 望 成 為 城 綜 熱 點l核心區域成為投資熱點，成交項目主要分布在華東（3 1%）、華 中（25%）等地區。l投資人在項目選擇時越來 越 注 重 地 區 G D P、人口流入、產業基礎等關鍵要素。人 口 流 動、要 素 聚 集 的核 心 區 域 成 為 投 資 熱 點l市場化項目中交通運輸、市政工程兩大行業是成交項目類型中的主力。l交通運輸、市政工程兩大行業的中標單位仍以央企為主，未來央企將持續占據主導地位。交 通 運 輸、市 政 工 程 仍然 占 據 較 大 市 場 份

44、額l隨著115號文等政策的出臺，未來的政企合作項目均須采取特許經營的模式實施。l未來有經營性收益的項目將受到重點關注，如公路、鐵路、交通樞紐、公共事業、新基建等。政 企 合 作 新 舊 機 制 演 變，特 許 經 營 項 目 將 持 續 增 長32貳熱點政策聚焦“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺熱點政策聚焦34政府工作報告政府投資：擬安排專項債券3.8萬億元鄉村振興：加強耕地保護，加強農田水利和高標準農田等基礎設施建設綠色轉型：加強流域綜合治理，加強城鄉環境基礎設施建設，持續實施重要生態系統保護和修復重大工程中央一號文件堅持不懈把解決好“三農”問題作為全黨工作重中之重

45、中央財經委員會會議堅持三次產業融合發展；堅持推動傳統產業轉型升級，加快建設以實體經濟為支撐的現代化產業體系中央政治局召開會議/建科202330號1.要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產2.住房城鄉建設部扎實有序推進城市更新工作，創新城市更新可持續實施模式中央政治局會議規劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設江蘇省國土空間規劃批復機構改革以來第一個獲批的省域國土空間規劃，8月以來廣東、海南、江西、山西、山東、福建、安徽、湖南省域國土空間規劃陸續獲批復發展保障性租賃住房；實施城市更新行動；建

46、設宜居宜業的美麗村鎮住房和城鄉建設工作會議發改社會2023699號優化產教融合合作模式。支持和規范社會力量興辦職業教育，通過企業資本投入、社會資本投入國辦函2023115號關于規范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見；聚焦使用者付費中央經濟工作會議實施政府和社會資本合作新機制；加快推進三大工程2023年城建領域政策重要政策方向之一為構建房地產發展新模式，年內中央及各部委已有一系列關于“三大工程”政策文件出臺，隨著2024年“1+N”政策體系的配套落地細則陸續出臺，“三大工程”建設或將成為未來一段時期城建領域發展重心?！耙粠б宦贰眹H合作高峰論壇以市場化、商業化方式支持共建；深化綠色基建、綠色

47、能源、綠色交通等領域合作發改投資20231004號要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產2023年政策熱點回顧“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺35關注地方重點行業規劃情況，探尋項目機會l通過抓取2023年72個重點城市開展招標編制規劃的線索梳理，可以識別地方政府今年主要開展的規劃工作集中在新區開發、園區、城市更新、樞紐開發、城中村，園區行業主要包括工業及制造業、特色產業、農林牧漁及加工等。l地方政府開展的各項規劃編制工作，延續了以往的發展基調，同時也有望在后續引申出更多的項目機會。72個重點城市分行業前期規

48、劃編制招標情況熱點政策聚焦“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺36熱點政策聚焦政企合作新機制：聚焦“使用者付費”重要政策重要政策l關注點1：有收益的基礎設施和公共服務設施項目將全部使用特許經營模式，對于社會資本的激勵機制從“重施工“轉向“重運營“。l關注點2：聚焦使用者付費背景下，更多如體育、旅游等具備經營性的準公益性項目，以后可以通過采取特許經營模式實施；合作期滿移交至政府方。l關注點3：特許經營期限原則上不超過40年，投資規模大、回報周期長的特許經營項目可以根據實際情況適當延長。l關注點4：積極支持符合條件的特許經營項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs

49、）。重要政策影響關于規范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見(國辦函【2023】115號)基礎設施和公用事業特許經營管理辦法（修訂征求意見稿）關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見政企合作新機制關注項目自身收益情況，采用特許經營模式，增加“旅游”“體育”等經營性行業領域?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺37中央層面首提保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。穩步推進保障性租賃住房、公租房和棚改安置房等建設。三大工程建設市場龐大，未來有望獲得金融部門中長期資金支持。熱點政策聚焦住房保障：“構建房地產發展新模式”“三大工程”關于加快發展

50、保障性租賃住房的意見 （2021）關于規劃建設保障性住房的指導意見 國發202314號國務院關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見（2023.7.21）重要政策影響l關注點1：城中村改造，解決城中村公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落實、環境臟亂差、社會治理難等突出問題，推動城市高質量發展。l關注點2：保障性住房，加快解決工薪收入群體住房困難，穩定工薪收入群體住房預期，努力讓城市居民實現安居樂業，推動城市高質量發展。l關注點3：“平急兩用”公共基礎設施，是在公共基礎設施建設中和設計思路上，將平時使用和應急使用有機結合，打造兼具日常運營、應急響應能力的基礎設施系統

51、，更好統籌發展和安全。l關注點4：保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造是促進房地產發展模式轉型的重大民生工程，又有利于拉動城建領域房地產相關投資?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺38以城市體檢發現出來的問題為重點實施城市更新，有利于系統治理城市問題；用好各類資金加強項目建設，進一步提高投資精準性有效性。熱點政策聚焦城鄉建設：“城市體檢”“因城施策”“城鎮開發邊界底線”住房建設部關于全面開展城市體檢工作的指導意見關于扎實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）關于做好城鎮開發邊界管理的通知（試行）住建部

52、關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（2021年）發改委“十四五”新型城鎮化實施方案（2022年）住建部關于扎實有序推進城市更新工作的通知 （2023年）發改委相關會議、文章精神l關注點1：將城市體檢發現的問題作為城市規劃建設治理的重點。l關注點2：加力提效用好2023年增發1萬億元國債、中央預算內投資、地方政府專項債券等政府投資，支持交通基礎設施、能源、農林水利、區域協調發展、現代化產業體系、關鍵核心技術攻關、新型基礎設施、節能減排降碳、災后恢復重建和提升防災減災救災能力、安全能力建設等領域。l關注點3：城鎮開發邊界外不得進行城鎮集中建設，不得規劃建設各類開發區和產業園區，不得規劃

53、城鎮居住用地。l關注點4：自然資源部建議取消土地拍賣中地價限制，取消遠郊區容積率1.0限制等。重要政策影響“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺39水利建設投資主要在流域防洪工程體系建設、國家水網重大引調水和重點水源工程建設、河湖生態環境復蘇、以及水文基礎設施、智慧水利等其他項目。熱點政策聚焦水利建設：“國家水網建設”“水土保持”“小流域綜合治理”國家水網建設規劃綱要中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于加強新時代水土保持工作的意見2023年水利部開展水利基礎設施建設進展和成效新聞發布會華北地區地下水超采綜合治理實施方案 （20232025年）“十四五”重點區域地下水超采綜合治

54、理方案l關注點1：對有發電、供水等經營收益的水庫和引調水工程，探索和規范推行項目法人招標、政府和社會資本合作等模式，積極引導社會資本依法合規參與工程建設運營。l關注點2：實施城市更新行動，推進城市水土保持和生態修復，強化山體、山林、水體、濕地保護，保持山水生態的原真性和完整性，推動綠色城市建設。l關注點3：在大江大河上中游、東北黑土區、西南巖溶區、南水北調水源區、三峽庫區等水土流失重點區域全面開展小流域綜合治理。l關注點4：持續在長江上中游、黃土高原、東北黑土區和南水北調水源區等重點區域實施國家水土保持重點工程。重要政策影響“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺40進一步

55、提高鄉村振興產業發展扶持力度，倡導縣域發展“數字經濟”，鼓勵社會資本參與農村人居環境整治、基礎設施等領域建設。熱點政策聚焦鄉村振興：“數字經濟+”“人居環境整治”“鄉村基礎設施”中共中央 國務院關于做好2023年全面推進鄉村振興重點工作的意見農業農村部關于落實黨中央國務院2023年全面推進鄉村振興重點工作部署的實施意見2023年數字鄉村發展工作要點關于培育傳統優勢食品產區和地方特色食品產業的指導意見鄉村振興用地政策指南（2023年）l關注點1：夯實鄉村數字化發展基礎，發展縣域數字經濟。l關注點2：中央財政銜接推進鄉村振興補助資金用于產業發展比重提高到60%以上。l關注點3：補齊必要的農村人居環

56、境整治和小型公益性基礎設施建設短板。主要包括水、電、路、網等農業生產配套設施，以及垃圾清運等小型公益性生活設施。l關注點4：支持鄉村振興重點幫扶縣所在省份，優先按照東西部協作和對口支援關系開展增減掛鉤節余指標跨省域調劑。優先保障安置補償、拆舊復墾、基礎設施和公共服務設施建設、耕地保護、高標準農田建設、生態修復及農業農村發展建設等。重要政策影響叁熱點行業解析城中村改造城市更新特色產業園存量資產盤活01城中村改造核心觀點：從“積極穩步推進”到“積極推動”地方政策支持 北京市第二道綠化隔離地區減量提質規劃（2021年2035年）關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見（上海市）廣州市城中

57、村改造條例（草案修改稿征求意見稿）深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（20192025）深圳市2023年度城市更新和土地整備計劃 青浦區“兩舊一村”城市更新改造資金額度管理辦法（試行）廈門市城中村現代化治理三年行動方案（2023-2025年）“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城中村改造前期機會43熱點行業解析基于榮邦瑞明對重點城市的大數據機會挖掘和動態篩選，2023年下半年重點城市開展前期階段可研及建議書、勘查等城中村項目共142個。從項目分布區域來看，主要集中在魯豫皖、粵桂瓊等區域，其中周口市已開展前期工作項目的數量最多為24個，其次為洛陽市16個，鄭州市14個。

58、項目業主：一般為地方住建部門或城建類國有平臺公司。項目特點：以市場化為主，資金來源更加多元化，城中村土地歸集體所有，項目通常涉及土地性質專用，具有改造周期長、推進流程復雜的特點。因此在超大城市推進城中村項目內驅動力較強。工作階段勘察/勘測建議書/可行性研究初步設計/概算實施方案數量（個）51001324前期工作項目按數量排名前二十城市前期工作項目階段分布“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城中村改造項目計劃44熱點行業解析l 根據各城市政府網站發布的相關資料，已經至少有14個城市（上海、廣州、深圳、重慶、成都、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、青島、濟南、長沙、昆明）披露了

59、城中村改造計劃，大致估計有超過3000個城中村，改造面積約13.4億平方米，總投資額或達8.2萬億元。預計后續會有更多城市推出相應的城中村改造計劃或措施。城市提出時間文件/會議城中村改造計劃上海2023.4上海市房管局局長王楨l 2023年將啟動“城中村”改造項目10個，改造老舊村(居)民房屋面積不少于130萬平方米，受益村(居)民不少于4000戶。l 2023-2025年計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。至2023年底，浦東新區計劃完成中心城區街道范圍內“城中村”點位改造；至2025年底計劃完成中環線內“城中村”點位改造、基本完成外環線范圍內“城中村”點位改造

60、。廣州2023.1廣州市高質量發展大會l 2023年，廣州市計劃推進127個城中村改造項目，包括49個續建項目、20個新開工項目和58個前期項目，預計完成固定資產投資983億元，占全年城市更新固定資產投資目標的49%。l“五年行動方案”要求，推進含三年實施計劃在內的183條城中村改造，力爭到2025年底前，納入“三年實施計劃”的83條城中村基本完成回遷安置房建設，其余100條城中村回遷安置房開工建設?！笆旮脑煲巹潯憋@示，廣州十年推進含五年行動方案在內的約400條城中村改造，力爭到2030年底前，納入“五年行動方案”的183條城中村基本完成回遷安置房建設。深圳2023.2深圳市住建局深圳市城中

61、村保障房規?；焚|化改造提升指引l 城中村居住用地綜合整治分區劃定規模為5502公頃。2023年，深圳市啟動了城中村保障性住房規?；焚|化改造提升行動，計劃在2023年推進4.9萬套(間)城中村規?；焚|化改造提升項目。l 啟動首批40個城中村統籌規劃和整治提升試點。完成20個城市第六立面改造提升試點項目。新開工建設60個項目，建設籌集16萬套(間)等?！笆奈濉逼陂g，深圳將建設籌集保障性租賃住房不少于74萬套(間)。2023-2025年，深圳將建設籌集保障性住房不少于46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。預計到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的2

62、6%。重慶2023.5重慶市住房城鄉建委l 到2025年，全市將實施城鎮棚戶區(危舊房)改造三年行動計劃，預計改造棚戶區8.3萬戶。成都2022.6成都市“十四五”城市建設規劃l 十四五時期實現城中村改造約束性指標6800戶。2022-2025年計劃推進31片城中村改造。2023年用好城中村改造引導資金池，改造城中村 2448戶、棚戶區3062戶、老舊院落616個，加裝電梯1500臺,涉及居民7萬余戶。超大特大城市已發布的城中村改造計劃相關表述統計表“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城中村改造項目計劃45熱點行業解析城市提出時間文件/會議城中村改造計劃武漢2023/6

63、2023年度中心城區城市更新及房屋征收計劃的通知l 2023年武漢市按照重點更新單元整體更新一批、重點項目區域成片改造一批、其他更新項目加快實施一批的原則，全面推進41處基礎設施落后、城市治理重點點位的征收騰退和城中村改造。東莞2023/6東莞市城中村改造工作動員部署會l 2023年，劃定城中村型村莊242個，同步鋪開4個街道和28個鎮的城中村改造。主城區的南城、東城、萬江、莞城是這輪城中村改造的重點區域，其中12條城中村作為首批試點改造項目要率先動起來。另外，其他28個鎮也要各自確定2條城中村同步鋪開。西安2021/11西安市城市更新辦法l 2023年查過88個村莊涉及遷徙，征地面積數萬畝。

64、13個城中村利用政府財政資金組織實施。杭州2023/5杭州市政府辦杭州市人民政府辦公廳關于全面推進城市更新的實施意見l“十四五”期間，城中村改造和拆遷安置房項目建設計劃總投資600億元，努力打造“六有”宜居小區，完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，改造老舊小區900個，約2800萬平方米。佛山2023/5佛山市“三舊”改造專項規劃（2021-2035年）l 2023年，推進實施首批10個城中村全面改造試點項目。青島2023/32023年青島市“城市更新和城市建設”攻堅行動主題系列發布會（第七場）l 2023年計劃推進城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元。其中：新啟動項目

65、19個，計劃年度完成投資31億元，惠及居民1.46萬戶；續建項目66個，計劃年度完成投資144億元。l 計劃改造城鎮老舊小區1108 個、30萬戶；啟動改造城中村81個、5.5萬戶，重點推進市北區、李滄區、嶗山區范圍內的27個城中村、2.4萬戶改造工作。力爭通過三年攻堅行動，市南區、市北區、李滄區、嶗山區(建成區)2000年以前建成的老舊小區和現有城中村改造基本完成。濟南2022/12濟南市人民政府辦公廳濟南市城市更新專項規劃（2021-2035年）l 到2025年，計劃實施63個舊村莊改造(包含55個城中村和8個城邊村)，涉及建筑面積約 933萬平方米，居民約3.01萬戶。長沙2023/8全

66、市城中村改造工作專題會議l 2021-2025，納入城市更新改造對象的城中村主要為在城市集中建設區范圍內，布局散亂、條件落后的地區，六區一縣范圍內現狀有城中村 74處，占地面積約為15.54平方公里。昆明2023/2昆明市住房和城鄉建設局局長陳紹波 l 2023年啟動44個城中村改造,完成 641個老舊小區改造。續上表：“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城中村是指農村村落在城市化進程中，空間上已經處在城市建成區范圍內或者邊緣地帶，失去或基本失去耕地，但是并未徹底完成拆遷轉居，仍然保留了部分集體用地和集體經濟組織的村莊。p 城中村的特點一是人口倒掛現象嚴重二是違建大量出

67、現，安全隱患很大三是城市管理和村鎮管理銜接不暢p 城中村改造難點一是城中村不能簡單地一拆了之，這些村已經事實上承擔了一定的城市服務功能二是要兼顧農民利益和農村集體經濟組織的可持續發展三是這些城中村在過去的征地拆遷過程中，權屬土地已經支離破碎，可用的建設用地指標十分有限熱點行業解析46城中村改造實施難點“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城中村改造實施要點47熱點行業解析 城中村改造改什么？改造要點改造內容改造方式1.政府主導投資改造；2.政府主導，村集體引入合作主體改造類型1.整村拆除重建；2.局部整治提升為工業園區改造、保障住房建設；3.村集體及物業所有人自行建設改造

68、內容征地拆遷、保障房建設、環境改善、基礎設施完善、產業導入資金來源多渠道籌措改造資金，鼓勵和支持民間資本參與1.城中村項目的安置方式、征拆安置規模、征拆成本風險控制2.土地權屬有無歷史遺留問題 3.項目土地價格評估、土地出讓方式 4.建設成本價格評估 5.涉及回購資產，回購主體的信用風險和資金實力 6.政策適用條件與政策成熟度城中村改造有哪些關注風險？“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺48長周期、漸進式改造，成熟一個、實施一個，與保障性住房建設結合，未來可持續運營。城中村改造實施要點城中村改造怎么改？加強全市域、分區域的規劃統籌，從城市整體利益平衡出發謀劃實施項目，避

69、免過度依賴單一地塊增容來實現項目資金平衡熱點行業解析“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺49城中村改造典型案例熱點行業解析項目交易結構及回報機制青浦區華新鎮政府華新鎮集體資產經營有限公司中交城市投資控股有限公司競爭性磋商新增收入地方留存中交新鳳溪城市建設發展有限公司公服設施建設安置房建設出資(10%)財政局實施 出資(90%)基礎設施建設土地出讓收入合作路徑資金路徑撥付策劃規劃設計產業導入稅務局凈地定向拿地二級開發授權類型項目內容項目名稱華新鳳溪城中村改造項目投資規模約330億元人民幣項目所在省市上海市青浦區行業類別城中村改造中標企業中交城市投資控股有限公司合作模式TO

70、D一體化建設鳳溪項目02城市更新核心觀點：鼓勵社會資本投資方向包括舊城改造、城市有機更新等領域 天津市城市更新行動計劃（20232027年）重慶市城鎮住房發展“十四五”規劃（20212025年）的通知 北京市城市更新條例 北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)上海市城市更新行動方案（20232025年）南京市城市更新辦法 西安市城市更新辦法 廣州市城市更新專項規劃（2021-2035 年）關于實施城市更新行動的指導意見（江蘇?。╆P于全面推進城市更新的實施意見（杭州市）地方政策支持“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺工作階段勘察/勘測建議書/可行性研究初步設計/概

71、算實施方案數量（個）59114549261城市更新前期機會51l基于榮邦瑞明對重點城市的大數據機會挖掘和動態篩選，2023年下半年，重點城市共開展早期規劃、策劃、可研等前期工作的城市更新項目1990個（不包含城中村改造），其中老舊小區改造項目1587個，非老舊小區改造的城市更新項目403個。l項目主要集中在重慶、黑龍江、廣東等地區。l按類型來看，主要包括老舊小區改造項目、棚戶區改造項目、配套基礎設施項目、房建項目、其他市政工程等。l從前期工作的階段來看，處于立項階段可行性研究882個，建議書262個；初步設計及概算492個；實施方案61個，主要為相關前期規劃方案的編制。l項目業主一般為地方政府

72、的住建、自然資源和規劃部門以及土地整備中心等行政事業單位或地方平臺公司。熱點行業解析前期工作項目數量城市排名前期工作項目階段分布“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺52城市更新主要模式政府主導政府與市場化合作市場主導p 由政府直接組織，掌握控制權，如政府征收收儲模式p 投資規模小、利潤微薄的項目多由政府主導實施p 政府引導，市場多元主體參與p 以市場為主導，政府為指導委托代建特許經營投資人+EPCEPC+O城市更新基金房地產企業主導物業權利人主導城市更新實施要點城市更新項目資金來源多樣，從主導方式來看主要分為政府主導、政府與市場化合作、市場主導。l從資金來源的角度看，城

73、市更新項目資金來源有財政資金及地方政府發行債券籌集的資金、自有資金以及其市場化融資獲得的資金。l市場化融資包括銀行貸款、非銀金融機構借款或投資、債券融資等，還可以項目為融資主體進行市場化融資，例如資產支持證券、REITS 等，項目融資的特點在于，其更關注項目未來現金流產生能力和項目資產的價值。熱點行業解析“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺53城市更新典型案例熱點行業解析類型項目內容項目名稱濟南市歷城區洪樓廣場片區城市更新項目投資規模312億元項目所在省市山東省濟南市行業類別城市更新中標企業中國能源建設集團華東建設投資有限公司中國能源建設集團江蘇省電力設計院有限公司中國

74、能源建設集團江蘇省電力建設第一工程有限公司中國葛洲壩集團三峽建設工程有限公司中國能源建設集團東北電力第三工程有限公司中能建城市投資發展有限公司合作方式采用“一二三級聯動”模式項目交易結構及回報機制濟南市歷城區人民政府山東歷城城發集團有限公司中國能建集團華東建設投資有限公司聯合體公開招標中能建（濟南）城市發展有限公司二級開發征拆安置房建設改造類 股權轉讓（80%）基礎設施建設老舊小區改造產業策劃產業載體運營授權征拆安置類 開發類 運營類 土地出讓收入項目公司二級開發收入產業運營收入濟南市歷城區壹城投資運營有限公司保留（20%）備注：項目公司濟南市歷城區壹城投資運營有限公司成立于2023年4月，并

75、在2023年8月更名為中能建（濟南）城市發展有限公司更名占股（80%）財政局項目公司社會投資人授權合法支付03特色產業園區核心觀點：打造“專精特新”，促進產業集聚發展，賦能產業轉型升級 上海市特色產業園區高質量發展行動方案（20242026年）浦東新區推進特色產業園區高質量發展若干規定 北京市關于推動科技企業孵化器創新發展的指導意見 關于加強中關村國家自主創新示范區特色產業園建設的指導意見 關于推動特色產業園區發展的若干政策（威海市）關于印發重慶市特色產業基地創建管理辦法的通知 關于促進開發區（園區）高質量發展的實施意見（杭州）無錫市關于加快特色產業園區建設的實施意見地方政策支持“有略”片區開

76、發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺特色產業園區前期機會55熱點行業解析基于榮邦瑞明對重點城市的大數據機會挖掘和動態篩選，2023年下半年，重點城市開展早期項目可研、初步設計等前期工作共2852個。從項目類型來看，工業及制造業89個，科技服務業園區124個，農林牧漁及加工260個，物流樞紐30個，生態環保8個。項目業主：一般為地方政府平臺公司。項目特點：涉及產業培育與產業升級，對城市綜合運營能力要求高；具有強經營性，需要多方主體共同參與；依賴于政策、資金投入以及各專業化資源的共同支持；需要構建產業、城市和人口的良性循環。前期工作項目按數量排名前二十城市前期工作項目階段分布工作階段勘察

77、/勘測建議書/可行性研究初步設計/概算實施方案數量（個）241177954546“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺特色產業園區實施要點56熱點行業解析優勢特色產業集群土地增容、載體創新以四川、廣西為代表：農副產品加工；一二三產融合廣西依托林業資源開展林下經濟、國家儲備林建設。以廣東、深圳代表：提升土地容積率，建設工業大廈（工業上樓）、產業保障房廣州明確劃撥工業用地建設只租不售的標準廠房；深圳將連續五年每年提供不少于2000萬“高品質、低成本、定制化”廠房空間，同時租賃價格年漲幅5%，并控制租金35元/月/。以上海為代表：“品牌園區+特色園區”特色產業園定位為特定產業方

78、向、特優園區主體、特強產業生態；將能級較高的核心園區打造為品牌園區；對于中低能級的傳統工業園區則是尋找自身IP，發展特色產業，轉型升級為“小而美”的特色園區。特色品牌產業園產業園項目具有顯著的經營屬性，收入來源多元化，同時具備一定的可融性，因此，產業園項目仍然是市場熱點領域之一，但由于部分行業產能過剩，導致產業園載體失去稀缺性，面臨激烈的市場競爭，產業園應走特色化發展路線，將特色產業園概括為三類：“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺特色產業園區實施要點57熱點行業解析資本資金資產資源城市運營模式上市品牌土地資源文旅資源生態資源市場資源品牌資源產品價值股價增值經營價值社會

79、價值文旅體育不動產商業其他通過項目打造，沉淀為多元化的資產結構，形成可持續發展的項目體系。通過多種渠道回籠資金，獲得穩定而可持續的收入，獲取項目投資回報。讓城市運營商形成企業品牌，更好的進行資本運作，再去獲取更多的資源?；谑袌龅淖兓?，投資企業要想在未來的市場競爭中取得一席之地，則必須要升級的盈利模式，從原有的“墊資+工程施工”為主，轉向“投資運營”，形成良性可持續經營的商業模式，與城市共同成長?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺特色產業園區典型案例58熱點行業解析平臺公司社會資本金融機構項目公司市政府EPC總承包特色產業園配套基礎設施廠房、辦公及商業等招商運營授權競

80、爭方式占股80%占股20%分紅租金、銷售收入等運營開發招標融資還本付息 股權投資+EPC+O類型項目內容項目名稱 玉林市香辛料產業園項目投資規模約18億元人民幣項目所在省市廣西玉林市行業類別特色產業中標企業中化學南方建設投資有限公司合作方式股權合作+EPC+O項目交易結構及回報機制04存量資產盤活 關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見（國辦發202219號）關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知（發改辦投資2022561號）河北省發展和改革委員會關于做好盤活存量資產項目入庫儲備有關工作的通知（冀發改函 2023229號）天津市進一步盤活存量資產擴大有效投資若干措施津政辦發(2022

81、)52號 安徽省人民政府辦公廳關于印發進一步盤活存量資產擴大有效投資實施方案的通知皖政辦秘(2022)68號 陜西省人民政府辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的實施意見陜政辦(2022)29號 江西省人民政府辦公廳印發關于加快盤活存量資產擴大有效投資工作方案的通知贛府廳字(2022)100號地方政策支持核心觀點：通過整合城市運營資源，提高閑置存量資產的運營效率和變現能力，盤活低效存量資產“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺趨勢：城鎮化建設進入到存量時代70%30%加速階段后期階段起步階段城鎮化率65.22%2022年年份p 2022年底我國城鎮化率達到65.22%

82、，上海、北京、天津、廣東、江蘇、遼寧、浙江、重慶、福建等9個省份的城鎮化率超過70%，我國城鎮化進程進入中后期階段，城市發展進入到存量時代。p城市更新：城市發展逐漸從增量轉向存量更新的階段，大量城市原有舊功能區已不適應當前城市發展，需要植入新內容。p新城新區：住宅、商業等物業去化速度緩慢，地方平臺公司/一級開發企業成為市場拿地的主體，城市進入到一種內循環狀態。p產業園區：硬件供給大于軟性運營服務。大量的新城、產業園區已經初步建成，但是缺少人口和產業，不能充分發揮硬件資產的價值，亟待導入人口和產業。熱點行業解析60“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺趨勢：城建投資企業開始

83、逐步轉向城市資產運營61熱點行業解析p 伴隨著增量時代的結束，存量時代更加強調城市資產的運營，城市運營成為未來各類城市投資企業業務延伸拓展的重點領域?；肮涮捉ㄔO包 括：基 建 及 公 服 配 套 投 資基 建 設 計基 建 工 程 施 工土地整理（儲備/出入讓）包 括：策 劃/可 研 總 體 規 劃/專 項 規 劃 確 定 政 企 合 作 模 式 組 建 開 發 主 體 土 地 征 收 補 償 動 遷 安 置 及 補 償 土 地 出 讓 房地產業務包 括：房 地 產 項 目 投 資房 地 產 項 目 設 計房 地 產 項 目 施 工房 地 產 項 目 銷 售城市資產運營包 括：城 市

84、營 銷 推 廣物 業 經 營 管 理商 服、公 建 設 施 運 營基 礎 設 施 運 營公 用 事 業 運 營產 業 招 商 運 營拓展延伸“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺政策指引：存量資產盤活的方式62熱點行業解析關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見（國辦發202219號）發布后，存量資產盤活作為重要的地方紓困途徑被強調，其重點內容對于企業的資產運營和處理能力提出高標準、新要求。19號文對存量資產盤活方式的要求n 推進REITs、PPP、產權規范交易；n 鼓勵國有企業依托國有資本投資、運營公司，按規定通過進場交易、協議轉讓、無償劃轉、資產置換、聯合整合等方式，

85、盤活長期閑置的存量資產，整合非主業資產；n 吸引社會資本參與盤活城市老舊資產資源，特別是老舊小區改造等，通過精準定位、提升品質、完善用途等進一步豐富存量資產功能、提升資產效益。因地制宜積極探索污水處理廠下沉、地鐵上蓋物業、交通樞紐地上地下空間綜合開發、保障性租賃住房小區經營性公共服務空間開發等模式，有效盤活既有鐵路場站及周邊可開發土地等資產，提升項目收益水平；n 推動閑置低效資產改造與轉型，依法依規合理調整規劃用途和開發強度，開發用于創新研發、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅游、社區服務或作為保障性租賃住房等新功能?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺盤活對象：存量

86、資產的類型和范圍城市開發建設過程中形成的存量資產包括存量基礎設施和公共服務設施，也包括存量經營性資產，具體包括如下范圍：經營性或準確經營性基礎設施l交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施；l生態環保、產業園區、倉儲物流、旅游、新型基礎設施等。存量和改擴建有機結合的項目資產l綜合交通樞紐改造以及地上地下空間綜合開發；l工業企業退城進園；l污水處理廠下沉；l地鐵上蓋物業；l公共交通用地綜合開發等。長期閑置但具有較大開發利用價值的項目資產l老舊廠房、文化體育場館和閑置土地；l老舊小區、街區改造；l國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院、辦公樓等非主業資產。63熱點行業解析“有略”片區開發

87、策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺盤活原則：“盤”是方法，目標是“活”64熱點行業解析新建項目存量盤活p 存量資產盤活的運營重點在于“盤”與“活”的精準定位。p“盤”是方法，具體包括：資產改造/改建；專業市場運營資源的引入和運營模式的轉變；活用REITs等融資手段，增強資產的流動性。p“活”是目標，包括服務功能改善、變現能力提高等。人力資源資金開發建設資產運營經濟效益存量資產改造規劃方案運營策略資金資源改造資產運營經濟效益投入形成投入形成缺失或低效產出投入A投入形成B直接投入 投入產出C 包裝為融資產品/股權轉讓.盤活l提升設施硬件服務能力l提升運營水平l提升城市活力l創造現金流，提

88、高變現能力提升改造，完善設施服務功能引入專業運營機構，填充運營內容商業模式創新“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺盤活要點：強化運營賦能，“業主重資產+運營機構輕資產”65熱點行業解析p在存量資產盤活、城市更新、城中村改造等各類存量資產盤活項目中，資產運營越來越重要，地方投融資平臺和大型建筑類投資企業，作為資產的持有方，普遍缺乏此類資產的運營經驗，如何整合專業的運營機構補充運營能力短板，成為當前一個重要的課題。01滿足政府需求投資企業需要自持運營部分資產02提高資產價值盤活在手存量的低效資產，通過專業運營提升資產的運營現金流水平03補充功能城市更新、存量資產盤活，舊村改

89、造等項目需要通過植入新的業態，充實資產的服務功能和服務價值01運營公司向輕資產轉型已成趨勢具有運營品牌的開發商、投資企業轉型輕資產，去杠桿、降風險成為當前主流02運營公司拓展市場廣度提供項目定位、運營策劃、招商、運營管理、品牌輸出等服務，獲取項目服務機會業主“重資產”運營機構“輕資產”“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺事項落實：通過明確一系列事項，引入專業運營機構66熱點行業解析確定合作模式根據項目特征和運營機構的要求，明確合作模式，如整租模式、委托管理等確定運營服務內容根據項目的實際情況，明確運營機構需要提供的服務內容。確定管理邊界業主方需要與運營公司明確各項管理職

90、能的界面。確定考核要求業主方與運營公司就項目的運營效果等方面進行考核。確定商務條件根據所選擇合作模式不同，明確合作的商務條件，例如整租模式下的固定租金或者委托運營管理模式下的收益分成亦或收入的固定比例等。篩選合作對象投資企業或平臺公司作為業主，需要根據自身的項目特點，篩選可供選擇的合作對象，并對有意愿合作的合作對象的運營能力及合作條件進行溝通和了解?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺典型模式及案例（一）：高和資本以基金方式收購星街坊購物中心67熱點行業解析模式一：基金+專業運營基金持有型輕資產模式是指，由基金持有重資產，由專業化運營企業負責實施有機更新和開展運營管理。

91、案例：高和資本通過城市更新基金收購新加坡星獅集團的星街坊購物中心，通過裝修改造提升、業態調整、提供專業服務，將星街坊購物中心從“大盒子”商業改造成為標準的寫字樓，并通過專業運營賦能，實現項目增值，并在運作上首次選擇長期持有而非散售。高和資本城市更新基金成立定位設計改造運營管理星街坊持有收購改造前“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺典型模式及案例（二）：北京越都薈委托運營項目68熱點行業解析模式二：委托運營模式l 北京越都薈為錦和商管的受托運營項目，該項目位于北京市西城區廣安方米，北京華聯委托北京錦和創力負責對該項目進行招商、出租、管理并承擔物業服務的相應職責，管理報酬按

92、實際租金超出約定最低租金部分為基礎確定。項目于2018年實現招商傭金和管理酬金收入。2019年，園區正式開業后，該項目陸續實現包括物業管理及能源等收入。項目項目地址北京市西城區廣安門外大街178、180、甲180號的北京華聯廣安門項目商業物業合作方或委托方北京華聯商業管理有限公司委托期限60個月，期滿無異議自動續期5年項目獲取及運營方式由錦和創力受托管理開始盈利時間2018年開始進行受托管理，2028年已盈利北京華聯北京錦和創力出租管理招商物業服務委托運營支付管理報酬越都薈運營管理運營收入“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺熱點行業解析序號項目內容1園區名稱金旅德必易園

93、2運營公司金旅德必3項目地址江蘇省南京市雨花臺區龍西路568號4物業出租房南京金旅投資發展有限公司5物業產權方南京金旅投資發展有限公司6租賃期限180個月南京德必南京金旅投資發展有限公司金旅德必49%51%德必集團與物業產權方合資成立運營公司金旅德必，物業產權方南京金旅投資發展有限公司持有金旅德必51.00%股權，系金旅德必的控股東；德必集團控股子公司南京德必持有金旅德必 49.00%股權，系金旅德必的少數股東。金旅德必與物業產權方南京金旅投資發展有限公司簽訂租賃協議，由金旅德必負責文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和后續運營管理。模式三：租賃運營模式l 國內首家創業板上市產業園區運營服

94、務商，作為專業致力于文創、科創企業發展的服務商，為企業提供舒適、生態、個性化的高品質辦公環境，也為入駐企業提供創業服務、品牌推廣、財務顧問、工商注冊、wehome線上服務等服務。典型模式及案例（三）：金旅德必易園租賃協議定位設計改造招商運營管理69“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺70熱點行業解析模式四：特許經營模式（TOT/ROT)，盤活存量經營性基礎設施l 某中部城市通過將當前政府相關機構運營的存量水務資產打包以TOT模式引入專業的社會資本方，獲取特許經營轉讓費，有效解決當地水源投資不足的困境，通過存量促增量的方式，有效補足水利基礎設施短板的同時，實現水務資產高效

95、運營。項目采用特許經營模式運作，市政府授權實施機構通過公開招標的方式選取社會資本，授予社會資本特許經營權。中標社會資本方與地方水投簽署投資合作協議成立獨資項目公司。由項目公司與實施機構簽署特許經營協議和委托運維協議，獲取該項目特許經營權和負責原水管網、供水配套優化項目投資建設運營，負責項目水庫日常運維。投資企業借助該模式，通過專業運營提升水務資產的運營效率，構建廠網一體化新的供水格局。交易結構圖市政府社會資本方項目公司實施機構金融機構行業主管部門政府指定部門水庫建設項目原水管網、供水配套優化項目原水和城鄉供水特許經營 授權 公開招標 出資成立 特許經營授權特許經營權評估對價 實施 授權特許經營

96、權轉讓資金融資資金業主單位運營維護投資建設運營運營監管 期滿移交典型模式及案例（四）：某市水務資產盤活肆發展趨勢展望“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺722024年，企業該如何應對市場的變化？發展趨勢展望01城鎮綜合開發轉向城中村改造和城市更新，企業如何把握市場機會？存量發展時代背景下，企業如何提高運營管理能力？專項債和特別國債持續發行，企業如何尋找合作方向？特許經營新機制下，企業如何選擇投資項目？在新基建和新領域，企業如何尋找行業機會？02030405“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺73城綜開發轉向城中村改造和城市更新，企業如何把握市場機

97、會？城中村改造和城市更新有望成為2024年城市綜合開發領域的重點投資方向，投資企業應聚焦重點城市，把握改造和投資模式，并結合主業進行資源整合。聚焦重點城市：集中于超特大城市，主要基于以下原因：一是超特大城市常住人口吸附力強，有著更好的人口支持。二是超大特大城市常住人口人戶分離比率高，大量的外來人口加大了對中心城區租購需求，形成了更強的長期驅動。根據第七次全國人口普查數據，全國有21個超特大城市，其中包括7個超大城市和14個特大城市。改造和投資模式：分為政府主導、市場化主導、混合主導等三種模式。目前已成交的城中村改造和城市更新案例中，不乏做地模式、村企合作模式、一二級聯動、一二三級聯動等模式，實

98、施模式日趨復合化，投資企業有必要結合項目特點選擇投資模式。主業與資源整合：涉及土地整理、綜合開發、產業導入、城市運營等多個環節，投資企業有必要結合自身主業要求，提前謀劃并進行資源整合。一是內部資源整合，組建綜合運營團隊，為項目提供專業化運營解決方案。二是外部資源整合，建立規劃設計、項目策劃、產業服務、物業運營等方面的合作伙伴資源庫。發展趨勢展望“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺74存量發展時代背景下，企業如何提高運營管理能力？發展趨勢展望運營能力堅持規劃引領，引入各類運營主體、專業服務機構實現專業賦能。充分利用城市開發階段形成的資源和資產，提高對城市的資本、資源、資產

99、的循環轉化利用效率，提升綜合產出效益。強化城市運營能力整合專業化經營資源和合作伙伴，做實主體身份，在完善的城市功能配套同時，并積極做好城市營銷和運營等工作，全面提升區域價值，吸引人和產業的入駐，實現區域高質量發展的目標。整合內外部資源在城市更新、樞紐綜合開發和存量資產盤活等領域借助產業導入的契機，通過整合內外部資源，創新商業模式，采用一二三級聯動開發的方式，創造項目的價值。創造項目價值投后管理及時掌握項目實施情況；預判項目實施問題，提供解決預案。過程監管在法律、財稅、投融資、規劃等方面，提供專業支持；為項目所需的金融資源、產業資源、人力資源、專業機構等牽線搭橋，為項目實施落地賦能。專業指導合同

100、簽訂后，投前投后一道系統梳理實施風險，查缺補漏，并提出預案；對實施過程中的重大問題，指導項目公司妥善解決。問題處置“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺75專項債和特別國債持續發行，企業如何尋找合作方向？政府債券作為帶動擴大有效投資、穩定宏觀經濟的重要手段，是2024年積極財政政策“加力提效”的重要發力點之一，投資企業應重點關注專項債和特別國債的區域聚焦和領域聚焦。01 聚焦區域 據統計，國內有12個重債省市（青海、甘肅、寧夏、貴州、云南、廣西、黑龍江、吉林、遼寧、內蒙古、天津、重慶）被嚴格要求控制債務增量和新增投資，即新增債務僅能用于借新還舊、不能再用于項目建設。202

101、3年12月份召開的中央經濟工作會議提出“經濟大省要真正挑起大梁”，為穩定全國經濟作出更大貢獻，這或意味著經濟大省將在“穩基建”上承擔更多責任。02 聚焦專項債領域 據統計，2023年專項債投向規模較大的領域分別為市政產業園區及物流冷鏈、交通基礎設施、社會事業、保障性安居工程、農林水利。據了解，2024年專項債投向整體保持10大領域不變，但一些細項發生變化，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房2個投向。此外，專項債作資本金領域新增供氣、供熱2個領域至15個。03 聚焦特別國債區域和領域 2023年10月份召開的全國人大常委會通過了國務院關于增加發行特別國債的議案，規模約1萬億元，其中20

102、23年約5千億（已于當年12月下達兩批項目清單）、2024年約5千億。根據安排，特別國債將重點用于京津冀等區域和災后恢復重建等八大領域，包括支持京津冀等開展災后恢復重建、以海河、松花江流域等北方地區為重點的骨干防洪治理工程，東北地區和京津冀受災地區的高標準農田建設等。發展趨勢展望“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺76特許經營新機制下，企業如何選擇投資項目？作為政府與社會資本合作的新機制，特許經營受到了市場的高度關注，除關注項目本身的經營屬性和項目質量外，對新機制的項目清單，央企、地方國企、民企有必要在深入理解總體原則、執行要求、分類考量等要求的前提下聚焦項目。合作要求

103、1.項目聚焦于有收益性的使用者付費項目；2.項目實施模式多元化，可根據項目具體情況，確定項目的投融資模式，如：直接授權、EOD、城市更新；3.理解項目清單的含義，其不是絕對、是一種政策體現：鼓勵民營企業參與、創新?？傮w要求1.守正創新，堅持做難、做正確的事；2.做到五個統一，即統一思想、統一認知、統一概念、統一政策、統一標準；3.充分理解新機制，PPP是倡導公共部門和私人機構以合作伙伴的關系提供公共產品和公共服務的一種實踐理念；4.明確中央和地方、地方政府內部的職責分工；5.明確適用范圍，所有基礎設施和公用事業領域的政府和社會資本合作項目。1.出臺相應的支持政策，論證項目實施的可行性、緊迫性；

104、2.對一些需要政府資金支持的項目，可以在建設期通過各類政府財政性投資資金予以支持，限于建設期；3.政府對特許經營項目的補貼應是行業通行的補貼，不可以是僅針對單個項目單獨給予的補貼，限于運營期。政府補貼發展趨勢展望“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺77在新基建和新領域，企業如何尋找行業機會？隨著城建新領域不斷涌現，投資企業尤其是央企有必要按照“六個著力”重點工作要求，從落實國家重大戰略、布局優化結構調整、發揮有效投資關鍵作用出發，加大產業鏈強基補短、基礎設施建設、能源資源保障、新產業新技術新業態投資，尋找新基建等領域機會。發展趨勢展望“有略”片區開發策略管理平臺“有例”

105、城市開發投資決策支持平臺78發展趨勢展望業態分散，單一投資小，商業模式多元化，市場格局基本形成。新基建重資產、偏運營，未納入基建板塊，建筑類央企大項目機會少。清潔能源具有一定的公益性，可通過一二三產聯動實現，市場機會較多，單體規模較小。鄉村振興具有公益性，生態與經濟效益不匹配，管轄權不統一，存在大項目機會。生態環保新領域項目普遍具有重運營、趨于專業化和前景廣闊等特點，尚未形成固定的行業市場和準則，需各大央企和投資機構結合自身的戰略，找準方向和定位，培育市場運作能力，擴大行業發展空間。傳統項目偏少，增量空間有限，創新科技投入大，市場風險高。能源存儲投資規模較大、建設周期長、盈利能力弱，受國債資金

106、支持，未來落地機會較多。水利工程在新基建和新領域，企業如何尋找行業機會？“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺79針對市政公用等傳統強運營領域，企業應結合新機制的要求，堅持創新，以專業化路線為基礎，提高運營能力和技術研究能力等，建立具備市場優勢的品牌戰略。針對傳統的大型建筑企業和綜合性投資公司，應聚焦城市更新、城中村改造、特色產業園區等領域，脫離政府財政支持，按照市場化的方式進行項目的包裝策劃，延伸價值鏈。未來的城建項目將依托于市場收益，應從投資的角度，分析項目的合作邊界、投資內容、收入的可現實性、風險控制措施，判斷項目可行性，建立符合項目自身的審核標準。未來城建投資項目

107、對招商運營工作的要求越來越高，投資企業應做好運營資源整合工作，從計劃管理、資金統籌、招商服務、資源嫁接等方面做好招商運營管理工作。深耕細分領域探索市場化路徑回歸投資視角培育企業品牌提高運營管理能力針對新領域的投資機會挖掘，應抓住行業特點，結合自身的企業發展定位，進行長線的戰略安排，通過傳統基建與新概念、新基建的結合，挖掘市場潛力，樹立行業地位。發展趨勢總結發展趨勢展望“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺榮邦瑞明 讓合作更簡單 項目機會挖掘項目投后管理投融資顧問城市運營服務公司介紹“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺立足于豐富的行業咨詢經驗，將大數

108、據技術應用于城市建設領域，為投資、建設、運營、新基建類的企業客戶，提供行業機會研究、項目早期機會線索挖掘等服務，幫助客戶全面、及時掌握市場發展趨勢和項目拓展機會。服務內容公司簡介城市機會挖掘的服務內容81“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺企業構建的市場拓展機制，是一個三位一體的拓展網絡，包含的項目拓展渠道：政府端：項目線索機會市場端：關系渠道網絡策劃端：項目落地模式策劃三位一體的市場拓展體系如何發揮三位一體構架作用有助于解決總部的市場職能，更好地布局整體市場拓展的方向?？?部 層 面-集 合 分 析有助于解決一線市場拓展機會的廣度和深度，充分發揮地方的業主關系網絡，推

109、動項目快速成型和落地。一 線 層 面-拓 展 抓 手0 1 項 目 機 會 線 索政府規劃項目立項項目前期工作0 2 市 場 拓 展 的 網 絡區域的指揮部業主網絡代理伙伴0 3 項 目 落 地 模式 策 劃項目評估項目策劃項目投標工程拓展人經常遇到的問題有效項目信息獲取速度慢，從而影響自身的戰略調整;項目線索不成熟，孵化周期長，精力耗費多;項目信息真實性存疑，無法持續跟進；公司簡介82城市機會挖掘為企業帶來的價值“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺機會挖掘投前決策支持投后綜合開發過程管理城市運營資源整合城市大數據企業投資戰略研究城市發展戰略研究服務行業：投資EPC服務

110、對象：市場化投資企業片區劃定資源統籌方案設計招商引資采購談判政府項目選址投資評估方案設計決策支持合作推進企業設計開發策略制定總體開發計劃項目中期評估項目績效評價項目過程管理產業導入運營合作伙伴篩選 運營資源整合規劃 運營合作模式設計 城市運營資源管理 運營能力建設大數據投資決策支持平臺城市數據項目數據企業數據決策支持EP矩陣GIS綜合開發運營服務平臺GIS空間技術綜合開發在線模型投融資規劃方法方法論技術層面服務層面針對城市綜合開發項目，提供涵蓋從機會挖掘、投前決策支持、投后開發過程管理咨詢到運營資源整合的全流程服務，以基于大數據的投資決策方法和GIS+綜合開發運營服務平臺，構建專業的綜合開發項

111、目投資運營評估體系，助力政府和企業打造綜合開發項目標桿。公司簡介83全流程的城市綜合開發運營服務“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺遍布全國的服務項目公司成立以來，陸續在全國 27 個省、自治區、直轄市的 200 多個市、縣、區、鎮實施了上千個咨詢服務項目，服務項目的總投資額超萬億元。公司簡介84“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺編寫人員：編寫人員：胡胡 銘銘張曉旭張曉旭 技術指導：技術指導：陳陳 民民盧望高盧望高 彭彭 松松耿盼盼耿盼盼陳非遲陳非遲李二峰李二峰劉曉艷劉曉艷童楠楠童楠楠于于 洋洋85編寫人員和技術指導PPP有例微信公眾號榮邦瑞明微信公眾號整合智慧 科技 資本 推 動 城 市 科 學 發 展地 址：北京市東城區左安門內大街10號院3-201電 話：010-85879580 郵 編：100061 傳 真：010-85879881榮 邦 瑞 明 官 網：“有例”城市開發投資決策支持平臺：“有略”片區開發策略管理平臺：