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1、i調整方向、強化基礎，全球房地產行業向新而生2024年商業地產行業展望：年商業地產行業展望：強基固本強基固本 向新而生向新而生德勤金融服務業研究中心德勤金融服務業研究中心目錄目錄02.主要觀點03.重新穩固發展基礎04.經濟放緩隱憂進一步影響行業收入和支出07.市場預期發生結構性變化16 .制定可持續發展戰略，推進低碳轉型20.厘清稅惠政策，實現利潤提升23.混合辦公與運營轉型28.提高房地產行業技術能力32.為未來商業地產奠定堅實基礎33.尾注主要觀點主要觀點 多數受訪者將減少開支作為當務之急；多數受訪者將減少開支作為當務之急；營收預期降至營收預期降至2018年調研開始以來最年調研開始以來最

2、低水平低水平。員工和辦公空間開支縮減是首要舉措。受訪者指出受訪者指出，房地產基本面中最為房地產基本面中最為疲弱的指標當屬資本成本和資本可疲弱的指標當屬資本成本和資本可用性用性。約半數受訪者預計資本成本（50%）和資本可用性（49%）將在2024年進一步惡化，2023調研持此觀點的受訪者占比分別為38%和40%。許多房地產公司在環境許多房地產公司在環境、社會和公司社會和公司治理治理（ESG）合規方面準備不足合規方面準備不足。近六成受訪者稱公司缺乏滿足合規標準所需數據、流程和內部控制措施。為化解技術債務為化解技術債務，房地產公司應大房地產公司應大力提升技術能力力提升技術能力。61%的受訪者坦言公司

3、核心技術基礎設施仍依賴傳統系統，但近半數受訪者亦表示正著力推進系統現代化改造。多數受訪者計劃通過外包提升效率多數受訪者計劃通過外包提升效率。主要目標在于借助外包獲得技術能力以期優化流程并提升運營敏捷性和韌性。2重新穩固發展基礎重新穩固發展基礎各位同仁：展望2024年，多重挑戰和期望轉變疊加的困局料將持續，但全球房地產行業有望通過穩固根基重獲發展動力。新冠疫情后，人們工作方式和辦公模式發生深刻變化，加之地緣政治局勢難料、金融市場動蕩等因素，2024年對于房地產企業的恢復和重振至關重要。市場對于房地產行業健康狀況和發展前景看法不一，房地產行業領導者需要強化基礎，同時重塑房地產所有權和投資模式，積極

4、尋求新發展。未來12至18個月非常重要。為重新定位，房地產公司需在厘清關鍵事項的同時重新調整戰略，而這需要與以往截然不同的行動方針。2024年的商業地產展望旨在幫助領導者強基固本強基固本，向新而生。本文中，我們針對提升業務效率和可持續發展為領導者提供建議，包括：主動調整房地產投資組合結構和采取風險緩釋措施，推進綠色行動和脫碳舉措以及借助稅收激勵創造價值，推動運營和技術轉型。本報告基于德勤一年一度的全球房地產行業展望調研編寫，探討北美、歐洲和亞太地區房地產業主和投資者最關心的問題。調研結果得到德勤房地產行業客戶和德勤中國行業專家和研究領導人的支持，他們結合親身體驗和洞察，給出切實可行的建議。我們

5、希望本報告能為您2024年的戰略規劃提供有益啟發。歡迎隨時與我們聯系深入探討。羅遠江房地產行業全國主管合伙人德勤中國3經濟放緩隱憂進一步經濟放緩隱憂進一步影響行業收入和支出影響行業收入和支出2023年調研顯示，營收預期連續第二年下降：六成受訪者預計2023年營業收入將下降，而2022年這一比例為48%。這一情緒在歐洲（66%）、北美（60%）和亞太（53%）受訪者中均十分明顯（圖1）。有鑒于此，參與調研的首席財務官計劃繼續削減開支。兩年以前，僅有6%的受訪者有此打算，2023年，這一比例仍為6%，而今，多達四成受訪者表示將在2024年進一步削減開支。用人（49%）和辦公空間（46%）開支縮減是

6、首要舉措。進入2024年，全球經濟體仍將面臨多重阻力：俄烏沖突持續、極端氣候災害頻發、移民問題亟待解決、中國房地產行業持續低迷。1但針對2023年年初銀行業動蕩的積極政策回應、消費者需求穩健以及能源和食品價格企穩，似乎已經緩解了一些緊張情緒。德勤2024年全球房地產行業展望調研表明，無論哪種經濟預測最終變為現實，在2024年及更遠的將來，對經濟狀況的擔憂將是影響全球房地產領導者決策的主要因素。此次調研面向11個國家開展，共有來自大型房地產公司和投資公司的750位首席財務官及其直接下屬接受調研（請參閱邊欄“調研方法”）。全全球范圍，盡管預警信號已持續數月，不確定因素揮之不去，但在一些明朗條件支持

7、下，各經濟體尚能保持平穩運行。4調研方法調研方法勤金融服務業研究中心邀請全球大型房地產公司和投資公司共計750位首席財務官及其直接下屬參與此次調研。受訪者分享對于2024年所在企業前景以及人才、運營和技術相關計劃的看法，以及未來12至18個月的投資重點和結構調整規劃。受訪者來自三個地區：北美（美國和加拿大）、歐洲（英國、法國、德國、荷蘭和西班牙）以及亞太（澳大利亞、日本、中國大陸和新加坡）。本次調研涵蓋資產管理規模不低于5,000萬美元的房地產企業，調研于2023年6月開展。圖1各地區大部分受訪者均預計各地區大部分受訪者均預計2023年營業收入將降低年營業收入將降低與2023年同期相比，您對2

8、023年最終確認的營業收入有何預期？減少減少不變不變增加增加2022北美北美2023注：由于經過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。結果以2023年房地產行業展望調研數據為參照進行比較。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研43%13%44%60%4%36%52%11%37%66%7%27%49%13%39%53%7%40%2022歐洲歐洲20232022亞太亞太20235全球來看，利率上升和資本成本增加是受訪者最關心的問題，二者在影響公司未來12至18個月財務業績的宏觀經濟因素中位居前列。在所有選項中，利潤上調排位上升最快，在上年基礎上躍升10位，2024年位

9、居第三（見圖2）。在2024年調研新入圍選項中，資本成本在全球排名第五，在三個地區中的兩個都位列前三。新增的大量贖回/短期流動性問題在亞太地區最受矚目，名列第一。全球受訪者都對網絡風險越發擔憂，認為它最有可能影響財務表現，尤其是在歐洲，近半數受訪者選擇此選項（見圖2）。這也不難理解，隨著建筑中越來越多采用智能技術，房地產行業現在面臨資產層面的脆弱性。2圖2宏觀經濟因素和網絡風險是宏觀經濟因素和網絡風險是2024年的首要關注點年的首要關注點下列哪項因素對所在公司未來12至18個月的財務業績構成最大威脅？地區2023調研排名調研排名2024調研排名調研排名234567812131412345678

10、12131415北美北美歐洲歐洲亞太亞太網絡風險網絡風險117氣候相關監管行動233利率上調利率上調745高通脹持續359資本成本資本成本468供應鏈中斷894區域政治不穩定1122大量贖回/短期流動性問題1371資本可用性61111氣候變化91010技術迭代加速1486匯率波動51315員工留任101214稅收政策變化121413人才聘任151512注：受訪者可選擇多個選項?？瞻讏A圈代表相應選項未納入2023調研。結果以2023年房地產行業展望調研數據為參照進行比較。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研111096市場預期發生結構性變化市場預期發生結構性變化經濟增長

11、放緩預期之下，貸款機構也趨于審慎。美聯儲2023年4月調查顯示，正在收緊商業按揭貸款放貸標準的銀行比例高達67%，作為對照，在2021年年底計劃放松標準的銀行比例僅有9%。4一些貸款機構甚至完全撤出房地產貸款市場，到2023年，房地產各細分市場貸款機構已大量減少。5面對貸款標準收緊、貸款機構減少以及借貸成本上漲，商業地產買家在2024年或更難以獲得購房資金。截至2023年報告編制期間，全球房地產銷量下降59%，其中美國下降63%、歐洲下降62%，亞太下降50%。6美國有近9,000億美元的貸款將在未來兩年內到期，7鑒于當前借貸成本普遍高漲且貸款機構厭惡風險，這類按揭貸款到期后或面臨續貸難題。單

12、看2023年到期的貸款，商業抵押擔保證券（CMBS）和貸款抵押債券就占一半以上。82023年6月，CMBS債務拖欠率大幅上升28個基點，達到3.9%。9年下調營收預期、采取更多開支削減措施和加強業務運營之外，絕大多數受訪者表示未來12至18個月內，空置率、租賃活動和租金增長等租賃基本面也將惡化（見圖3A）。一些受訪者認為房地產資本市場接近觸底，預計房地產價格和交易活動繼續下行的受訪者比例與2023調研持平。2024年，基本面預期變化最大的當屬資本可用性和資本成本（見圖3B）。預計資本成本狀況惡化的受訪者比例從2023調研的38%升至2024調研的50%，預計資本可用性惡化的受訪者比例則從202

13、3調研的40%升至2024調研的49%。各大央行為降通脹頻頻加息，貸款機構亦紛紛收緊信貸標準，上述預期或許是對此的側面反映。全球利率上漲帶來融資成本增加。截至2023年第二季度，美國商業按揭貸款平均利率超過6.6%，比之2022年年初時的3.8%接近翻番。32024年調研結果表明，大多數受訪者（達到2018年調研開始以來最高比例）預期房地產行業基本面將會惡化。除連續第二7圖3A更多受訪者預計房地產行業基本面將達調研開始以來最差水平更多受訪者預計房地產行業基本面將達調研開始以來最差水平未來12至18個月，房地產行業基本面變化預期惡化不變改善資本成本資本成本50%27%23%資本可用性資本可用性4

14、9%29%35%30%40%32%34%30%40%32%35%31%35%22%房價房價空置率空置率37%29%租賃活動租賃活動交易活動交易活動34%27%租金水平租金水平注：由于經過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。房地產行業展望調研始于2018年。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研89圖3B更多受訪者預計房地產行業基本面將達調研開始以來最差水平更多受訪者預計房地產行業基本面將達調研開始以來最差水平與2023調研相比最值得注意的變化料將惡化料將惡化料將不變料將不變料將改善料將改善0%資本成本資本成本資本可用性資本可用性空置率空置率租賃活動租賃活動-14

15、%-14%-20%-24%5%14%9%1%12%11%12%9%資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研圖4受訪者更看好數字地產和獨戶租賃受訪者更看好數字地產和獨戶租賃/建房出租類地產建房出租類地產對房地產業主和投資者而言，未來12至18個月以下哪類資產的風險調整投資機會最具吸引力？23456789111012131420232024 資產類型資產類型11數字地產數字地產2獨戶租賃獨戶租賃/建房出租類地產建房出租類地產3養老地產4物流和倉儲地產5生命科學/生物科技地產6工業地產7郊區寫字樓8自助倉儲地產9多戶住宅10 市區寫字樓11社區零售地產12酒店/住宿類地產13商

16、業中心14學生公寓注：受訪者可選擇多個選項。結果以2023年房地產行業展望調研數據為參照進行比較。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研在2024調研中，不屬于“四大核心”（寫字樓、零售地產、工業地產和多戶住宅）的替代型資產機會有所增加；其中有三類現已成為受訪者的五大首選目標。獨戶租賃（SFR）和建造租賃（BTR）類住宅上升五位，排名第二，緊隨其后的是養老地產（第三）和生命科學地產（第五）。從北美排名來看，自助倉儲地產的排名同比增幅最大，從第14位躍升六位，位居第八。以下是未來一年各類地產市場預期的具體變化：隨著房地產業主和投資者認真考量經濟增長乏力態勢以及房地產基本面

17、預期變化，最受青睞的房地產類型正在改變。針對未來12至18個月內哪類資產的風險調整投資機會最具吸引力，數字地產（即數據中心和基站）在三個地區都名列榜首（見圖4）。自2023年起，郊區和市區寫字樓排名均大幅下降，這反映出企業持續努力應對混合辦公趨勢。從全球排名來看，市區寫字樓從2023調研的第一跌至2024調研的第十。郊區寫字樓也下降五位，位居第七。10寫字樓寫字樓現狀現狀遠程辦公在各行業蔚然成風，對寫字樓需求造成沖擊。盡管自2020年以來僅美國就新增200多萬室內辦公崗位，但寫字樓市場仍減少近兩億平方英尺的辦公空間，10且資產價值同比均降近10%。11到2023年年初，受經濟不確定性增加影響，

18、商業空間租賃人簽訂新租約態度謹慎。這導致全球寫字樓空置率超過15.6%，其中北美（上升53個基點）和亞太（上升42個基點）的季度升幅最為顯著，歐洲（上升10個基點）次之。12由此引發全球寫字樓總市值下降4.5%，其中北美降幅最大（5.9%），其次是亞太（3.4%）和歐洲（2.0%）。13然而，凡事皆有例外。隨著人們日益重視辦公空間品質，樓齡新的優質辦公樓資產表現繼續大幅領先。14據估計，設計用于承載混合辦公空間的新建項目已吸納超過1億平方英尺的閑置空間。盡管由于投資活動減少，多地市場在價格發現方面仍舉步維艱，但優質資產和劣質資產之間的價值差距已明顯擴大。15展望展望在2023年年初我們對全球各

19、地的寫字樓利用率已有較為實際的初步預判。平均而言，美國寫字樓利用率穩定在疫情前水平的50%以下，歐洲為70%-90%，亞太為80%-110%。16全球地區差異與居住習慣、通勤時間和勞動力市場的不同有關。17寫字樓業主和投資者都應認識到，混合辦公將長期存在，并正在改變寫字樓的使用和價值，因而估值策略也應相應調整。新冠疫情使寫字樓租戶有近三年的時間充分審視辦公空間需求，如今他們更加明白多大的空間可滿足自身所需。世邦魏理仕（CBRE）最近的寫字樓租戶調研顯示，六成美國受訪者認為其辦公空間利用率已達穩定狀態，而在2022年預計達到穩定狀態的受訪者為43%。18預計利用率將進一步提高的受訪者主要來自目前

20、利用率最低的公司，71%的受訪者預計公司辦公空間利用率將在2024年上半年達到穩定狀態。寫字樓市場面臨重新調整，這與區域購物中心數年前的情況類似。19據房地產服務公司戴德梁行（Cushman&Wakefield）估測，美國存量寫字樓中有近60%需要重新投資或升級，另外20%則需要大修才能投入使用。20當前階段，寫字樓業主和投資者應切實考慮如何處理表現不佳的資產，可對其進行適應性再利用、改建以滿足高品質辦公需求或達到可持續建筑標準；或者，如果改建不具成本效益，直接拆除。正如我們在德勤2023金融服務業預測中所談到的，如果寫字樓市場基本面進一步惡化，加之多戶住宅市場持續穩定，到2027年，寫字樓改

21、建為住宅不失為一個廣泛可行的選擇。21在香港，通關及疫情之后營商環境好轉，但由于全球經濟低迷和融資成本較高，跨國公司對擴張計劃成本開支持審慎態度，因此企業成本控制及不斷上升的空置率造成寫字樓租金收入持續承壓。2024年，隨著海外及中國內地需求增長，租戶重返市場，有望扭轉租金下行壓力。零售地產零售地產現狀現狀在2023年年初消費者信心回落接近歷史低位后，近期零售地產市場呈現上行趨勢。在美國，隨著抑制通貨膨脹舉措顯現成效，七月消費者信心指數連續第二個月上升。22德勤消費者狀態追蹤系列調研顯示，全球消費者財務狀況持續改善。截至2023年6月底，只有35%的受訪者認為自身財務狀況在過去一年有所惡化，較

22、2月（41%）減少。23盡管經濟指標反映出的市場健康狀況存在一定差異，但在近年行業轉型和優質地段大型零售商整合推動下，零售租戶需求得以保持增長勢頭。市場調研機構Coresight Research數據顯示，2022年美國新開門店比關閉門店多出1,500家，截至2023年報告編制期間，這一數字接近1,000家。24北美、歐洲和亞太的租賃活動總體保持積極態勢。2511展望展望盡管過去一年多家知名零售商申請破產，市場租賃需求仍然旺盛，業主對快速招租并提高租金保持樂觀。26市場韌性不僅體現在零售商本身挺過疫情時期后普遍運營更加穩健、財務狀況得到改善，還反映出零售地產發展平穩，供需平衡態勢良好。27其他

23、類型地產近年供應端均出現高速增長，而零售地產新建開發項目仍相對較少，原因在于新建項目受限以及2010年代后期大面積關店造成的拆遷。電子商務有望助推零售地產增長。六成零售地產高管預計，加強數字商務服務將是最大的機會，28但電子商務已從疫情最嚴重階段的高速增長轉至正常增長。運用數字技術升級現有門店可助力零售商取得更大發展。零售商如能在最后一英里配送、全渠道物流和電子商務方面繼續發力，就能開啟零售租賃新時代。業主應積極吸引這類零售商入駐。29在中國，2024年經濟增長將推動消費需求加快釋放，多元化消費場景提升項目吸引力，帶動商業地產估值提升。消費REITs落地將推動商業地產開啟輕資產運營。長期來看，

24、中國超大規模市場及消費升級趨勢背景下，消費、長租及物流領域均為未來商業地產的重點領域。依托內地旅客回歸帶動的消費需求增強，香港零售物業市場也將持續改善。工業地產工業地產現狀現狀隨著電子商務和第三方物流不斷發展，加之為加強供應鏈和國內制造業投資大量涌入回流產業，工業地產需求持續旺盛，對存量土地的爭奪愈演愈烈。疫情期間，消費品支出強勁，將倉儲和制造空間需求推向新高。2021年，吸納量比2015-2019年平均水平翻了一番，2022年，吸納量比既往平均水平高出60%以上。30為滿足這一需求，計劃在2023年年底前開建項目數量創歷史紀錄。盡管如此，一些市場仍然供應緊張，空置率幾乎不足1%。由此推動租金

25、持續增長：到2023年年中，北美同比增長18.6%，歐洲同比增長10.8%，亞太同比增長6.4%。312024年中國內地經濟加快復蘇帶動貿易增長，物流和倉儲市場未來前景有望持續改善。展望展望為解決嚴重的供需失衡問題，計劃新修工業建筑數量創下歷史記錄。監管激勵也有所助益，如通脹削減法案和為芯片生產創造有益的激勵措施法案（CHIPS Act）推出的能源稅收抵免和減稅措施；其他舉措包括轉向采用運輸和能源新技術，以及將全球供應鏈近岸化，以提高運營響應速度。32但這一建設熱潮也面臨兩大威脅：第一，缺乏建筑用地，尤其是“巨型地塊”，即占地1,000英畝以上、交通便利、靠近熟練勞動力市場的地塊；第二，缺乏完

26、備的能源基礎設施支持建筑施工。33巨型地塊是為滿足單個建設單位需求而定制設計。這類地塊通常開發較快，在具有時效性的稅收優惠政策刺激下尤為如此。巨型地塊使用人更青睞可即刻動工的地塊，但在美國，這樣的地塊只剩二十幾處。34對于芯片制造商和電動汽車電池廠等需要大量電力供應的工廠來說，可選地塊更加稀缺。想要找到各項條件完備的新地塊并破土動工難上加難。因此，開發商因項目時間延長面臨高額成本，隨之導致租金上漲。3512住宅住宅現狀現狀加息之后，疫情期間的售房熱潮逐漸冷卻，一些房價調控措施也落地實施。然而，盡管房價下降，房貸成本上漲以及購房資金匱乏使買房活動受限。36因此，疫情期間興起的多單元出租物業需求熱

27、潮持續升溫。2019年以來，美國大部分市場的住宅租金增長超過20%。37近期，有報告根據常見按揭結構、家庭收入、央行政策等區域差異，將全球發達地區住房市場分為三類：早期調整者、躲過沖擊者和緩慢行動者。38加拿大和澳大利亞屬于早期調整者陣營：疫情期間，這些國家信貸成本較低，購房者更易獲得資金，借助可調整利率抵押貸款購房。自那以后，這些國家也經歷了迄今最為劇烈的價格調整。美國和法國則屬于躲過沖擊的一類：2008年次貸危機后，許多美國家庭都以長期固定利率貸款購得房屋；而在法國，家庭債務很少。39與全球其他國家或地區相比，這兩個市場2023年尚未出現房價普遍大幅下跌。在英國和德國，房價波動才剛開始。價

28、格才初現漲勢，購房需求即減弱，引起開發商擔憂。40展望展望貸款負擔能力或將是影響全球住房市場的根本問題，尤其對租房者和首次購房者而言。市政府和聯邦政府如何應對這一問題，對于平衡住房供需至關重要。推行優惠用地政策（如允許在一個地塊上修建更多單元樓）或實施財政激勵措施（如提供低息貸款或減稅）等都大有裨益。41但截至目前，地方管理僵化導致這類措施尚未得到廣泛采用。42由于建筑成本上漲以及難以獲得開發融資，全球許多地區的新建經濟適用房供應仍然受限。美國的住宅建筑市場預計有望在2025年反彈，預測顯示屆時每年將新增約150萬套住房。43在全球住宅市場陷入供需失衡時，多單元出租物業仍可為無購房能力的群體提

29、供居所。44由于消費者繼續租房居住等待購買機會，多單元出租物業需求或仍保持強勁。2024年，中國房地產市場投資持續下降，房地產高風險的債務化解成為關鍵問題；為此中國政府支持各類房企在資本市場融資、并適時調整購房政策，有望提振市場情緒和激發居民購房需求。酒店地產酒店地產現狀現狀疫苗普及和旅行限制放寬推動酒店行業穩步回暖。疫情后，得益于受抑度假需求的釋放，美洲和歐洲平均客房收益分別超過疫情前水平14%和13%，但亞太還未恢復，仍比疫情前水平低7%。45酒店運營商越發憂心于“質量成本”問題：需要提供頂級服務卻面臨持續的人員短缺和供應鏈限制。46到2022年年底，酒店勞動力僅為疫情前水平的84%，物業

30、成本上漲，融資渠道受限，必需的翻新工程一拖再拖，業主和經營者想要升級酒店也心有余而力不足。47所有這些，加之服務成本增加，或將導致消費者質疑所付房費是否物有所值。展望展望全球酒店需求即將全面復蘇，但隨著休閑旅游的再次興起，人們對酒店服務也有了更高期望。13此前，由于疫情、通貨膨脹或勞動力短缺等因素，消費者在酒店價格和體驗上不會過于較真，但現在，這樣的日子已一去不返。48在財務不穩定的情況下，客戶對價格越發敏感，酒店運營商應盡力滿足客戶對體驗的期望，否則將面臨客戶流失。酒店行業雖在復蘇，商務旅游業務恢復仍相對滯后。雖然商務旅客數量不及休閑旅客，但歷來對酒店利潤的貢獻更大。49如果各類企業的商務旅

31、游支出在2024年年底時恢復到2019年水平，那么在扣除通脹因素后，市場商務旅游支出可能僅比疫情前少10%到20%。50美國和歐洲的復蘇軌跡相似：預計到2023年年底，這兩個市場的商務旅游支出將僅達到疫情前水平的三分之二，到2024年年底或2025年年初，才能全面恢復到2019年水平。51替代型資產：數字地產、養老替代型資產：數字地產、養老地產和生命科學地產地產和生命科學地產數字地產數字地產管理大規模算力基礎設施的超大規模運營商在2022年再次主導數字地產需求。自2022年開始，此類企業開始擴張進入二級市場和新興市場。但在一些發達地區，土地供應有限以及電力成本增加限制了它們的擴張計劃。在歐洲，

32、由于地緣政治不穩，當地數字地產一直受城市電價波動影響。以2022年為例，電力成本中位數上漲16%。52隨著數據中心地產網絡進一步擴展以滿足日益增長的數字服務需求，光纖密度和質量以及云計算可用性或成為新設施選址的關鍵驅動因素。53獨戶租賃獨戶租賃/建房出租類地產建房出租類地產獨戶物業租金增長已然放緩。負擔能力的下降導致租戶可用資金減少，無法應對多方面的成本上漲。雖然近來租金增長趨于平緩，而非下降，但自疫情爆發以來26%的租金增長率很可能成為新的基線。54另一方面，建房出租類住宅市場仍然欣欣向榮。瞄準這一市場的開發商正是利用了人們既需要私人住宅又希望等待塵埃落定后再購買的心理。55在歐洲，期望在傳

33、統多戶住宅之外尋求更多住宅類投資機會的投資者已轉向這類利基租賃市場。英國一直是主要目標市場；截至2023年6月，英國吸收資本已超過35億美元，在全球排名第二，僅次于美國。56養老地產養老地產人口老齡化帶來的長期需求將推動養老地產持續發展。全球老年人口正以史上最快速度增長，老齡人口占比增幅也是如此。在2015至2050年間，全球60歲以上人口的比例預計將從12%增至22%，接近翻番。到2030年，每六人中就有一人年屆六十。57該領域的收入機會預計在未來五年將增長6.5%以上，但由于運營成本增加和勞動力短缺，實際增速或低于預測。58從長遠看，增加住房供應以及提供多樣化的產品組合，例如活力老年社區或

34、高端養老機構，有利于提高養老地產利潤率。生命科學地產生命科學地產生命科學地產在疫情最嚴重階段曾實現指數級增長，但進入2023年以后，增長逐漸平穩，不過空間需求仍超過疫情前水平。59最近的經濟不利因素，特別是銀行業的不景氣，使得一些風投機構暫停對生命科學公司的投資，但投資水平仍比疫情前高出約15%。60隨著創紀錄數量的新建物業投入使用，預計空置率會有所上升，但或仍遠低于長期平均空置率，從而進一步推動租金增長。盡管如果金融市場出現動蕩，公共和私人資本流入可能再次面臨考驗，但市場對藥品潛在需求的長期信心應會推動生命科學物業使用者在未來數月保持樂觀。6114行動建議行動建議房地產市場的發展之路歷來崎嶇

35、，部分領域現在可能面臨新的期望和現狀。展望未來，房地產領導者應著力緩解風險并加強運營和管理韌性。房地產公司的投資領導人可基于資本結構、投資者期望和風險承受能力，選擇保守型或主動型策略。保守型保守型 替代資金來源：替代資金來源：在充滿風險的資本市場環境中銀行拒絕借貸，房地產公司可使用夾層資本和優先債填補由此造成的短期可用資本空缺。專注優質租戶專注優質租戶/優化租戶組合：優化租戶組合：業主將租金漲幅和通貨膨脹掛鉤有利于維持現金流，但同時必須考慮租戶關系管理。業主/投資者應與租戶進行溝通，確保滿足其需求。也可借此契機與信用良好的租戶簽約，確保穩定的租戶群體。風險管理：風險管理：業主和開發商的貸款違約

36、會影響員工保留和股東價值，會增加企業面臨的各種風險。保持耐心保持耐心，充分審慎：充分審慎：利率上漲已然影響資產定價。房地產領導者必須在項目選址和資產質量方面更加謹慎，以確保短期穩定和長期績效。主動主動型型 議價能力：議價能力：傳統貸款正在收緊。債務投資可用于獲取房地產投資機會，并提供比傳統資金來源更多的期限靈活性。通過替代型資產實現多樣化：通過替代型資產實現多樣化：對于那些希望部署資本的投資者而言，通過投資非傳統房地產使投資組合多樣化，可確保穩定收益。調研顯示，未來12至18個月業主和投資者的五大首選目標中，有四項都不屬于傳統核心資產類（寫字樓、零售地產、工業地產和多戶住宅）。風險管理：風險管

37、理：對股東和投資者透明坦誠可以建立或加強信任，這包括對市值調整抱合理預期。購買機會：購買機會：潛在的資產貶值可能帶來哪些購買機會？負債少、資金充足的業主/投資者中，有的在過去三到四年已為潛在的經濟衰退籌謀良久，現在可能正在尋找切入點。在國債收益下降的環境下，明智的投資者需要填補市場空缺，這也為有意進軍房地產市場獲得收益的投資者帶來契機。行業領導者觀點：選址和多功能區域的行業領導者觀點：選址和多功能區域的重要性重要性“位置毫無疑問是關鍵的決定性因素。我們看看中央商務區和郊區資產在選址建成后的區別。通常情況下，當今中央商務區附近區域的空置率上升時，反觀那些更開闊、更貼近自然且配套設施完善的區域，樓

38、宇租賃活動反而增加，入住率也在提高。在人口密集的市中心之外有很多充滿活力的多功能區域，由于其區位理想，租賃活動非?；钴S，租戶群體也十分多元?！?2Howard Hughes Corporation辦公室主任辦公室主任John Saxon15制定可持續發展戰略，制定可持續發展戰略，推進低碳轉型推進低碳轉型將可持續發展作為保值工具行業領導者觀點：將可持續發展充分融入資產行業領導者觀點：將可持續發展充分融入資產組合策略組合策略“我們一直在對寫字樓進行投資，ESG始終是我們策略的核心原則。我們為大樓制定了年度資本支出預算，其中包括持續升級改造，一以貫之地滿足相關標準。我認為未來綠色能源將大行其道。在一

39、些難以直接獲得綠色能源的社區，就從別處采購，現在已經實踐一段時間了。我們的目標是實現資產組合的全面綠色化，計劃到2025年達到范圍1和范圍2凈零排放，并已制定相應實施戰略?！?4BXP首席財務官首席財務官MikeLaBelle在寫字樓從收購到出售的整個投資生命周期內，都應考慮管理資本支出，以便緩解物理風險和轉型風險。業主和投資者應思考如何利用資本支出降低氣候風險并構建韌性。采用過時機械系統的寫字樓業主可能會發現運營成本攀升、難度加大，在監管更加嚴格的情況下還可能會面臨違規處罰。預測顯示，歐洲近76%的寫字樓如不進行升級，將在2030年面臨淘汰風險。65約一半的受訪者認為投資可持續房地產的最大實

40、質風險是維持未充分考慮氣候相關風險的房地產資產的估值。寫字樓運營的可持續性寫字樓運營的可持續性部分全球最大商業區2050年前的建設規劃已完工約八成。這讓存量建筑的碳排放監控和減排成為脫碳關鍵。66不斷趨緊的監管迫使房地產領導者采取行動，在更大范圍密切關注能效和排放。悉尼市議會規定，從2023年1月起，澳大利亞全國建筑環境評級系統對新建商業建筑的最低能源要求為5.5（0為最不具可持續性，6為最具可持續性），目標是到2026年實現凈零排放。67過去幾年，大型房地產公司的領導者都在逐步減少碳足跡，例如安裝清潔、高效的設備（如熱泵），采用新興數字化解決方案（如物聯網、人工智能應用）等。16據樓齡和位置

41、調整后，租金溢價也介于3%到4%之間。63投資者越來越重視房地產的可持續發展，并根據其報告指標的全面性和可驗證度做出投資決策。房房地產行業的分化日益加劇。在美國，具備可持續發展資質的房地產資產等同于優質甲級寫字樓，年租金高出31%。根租戶空間的數據追蹤和報告也很重要。范圍3排放涉及非房地產公司所產生或控制的間接排放，包括租戶空間的排放。成功的可持續發展戰略應涵蓋綠色租賃條款，包括租賃區域分表計量、客戶能源披露和用于能效提升資本支出的成本分攤。綠色租賃不是挑戰，而是機會。全生命周期碳排放評估應成為標準全生命周期碳排放評估應成為標準全生命周期碳排放（WLC）是指樓宇在完整生命周期內排放的碳總額。為

42、實現凈零目標，應將全生命周期碳排放評估納入建筑設計和規劃階段，并貫穿整個生命周期。建筑隱含碳計算器（EmbodiedCarbon in Construction Calculator）68或結構碳工具（The Structural Carbon Tool）69等建筑材料數據庫可以評估隱含碳排放并優化材料使用以減少建筑碳足跡。采用創新型建筑材料，例如智能玻璃、低碳替代性材料（如工程木材或交叉層壓木材）和低排放水泥，有利于減少碳排放。美國多州已開始推行隱含碳相關的采購政策。2022年，加拿大溫哥華也通過了一項計劃，到2030年將大型新建樓宇的隱含碳排放量減少40%。70歐盟71和英國72正將注意力

43、轉向全生命周期碳排放。根據預測，到2060年需新建約2.6萬億平方英尺住房，以滿足不斷增長的全球人口的居住需求。73到2025年，新建筑每年將產生超過22億噸的廢棄物，74其中75%以上會送到填埋場處理。75對于存量建筑，世界各地的城市都傾向于改造翻新而非拆除重建，76這樣可以保留和使用原始建筑部件，而非直接廢棄。例如，美國一些領先機構制定了一系列全生命周期碳排放目標，以便發展更可持續的業務。BXP已為所有新建和翻新項目設定了最低75%的建筑和拆除廢棄物轉用率目標，77而Kilroy Realty則為新建項目設定了到2030年減少30%隱含碳的目標。78許多房地產公司缺乏滿足合規要求的內部控制

44、許多房地產公司缺乏滿足合規要求的內部控制全球可持續發展相關法規正在完善，可能需要企業在其披露文件中填寫詳細的ESG指標，透明程度需要達到財務報告披露的級別。79調研結果顯示，59%的受訪者聲稱他們沒有遵守這些法規所需的數據、流程和內部控制，并預計需要付出巨大努力才能達到合規要求（見圖5）。歐洲公司似乎準備得更充分：54%的歐洲受訪者預計合規將是一項挑戰，而北美和亞太地區的這一比例分別為65%和58%。隨著房地產公司將可持續性表現和韌性指標納入披露范圍，確保數據完整性和內部控制責任將變得非常重要。17圖5ESG法規與合規：房地產公司是否做好準備？法規與合規：房地產公司是否做好準備？所在公司的就緒

45、度/方法我們了解最終或擬議的監管行動，但目前還不具備合規所需的我們了解最終或擬議的監管行動，但目前還不具備合規所需的數據、流程和內部控制，預計需要付出巨大努力才能實現合規數據、流程和內部控制，預計需要付出巨大努力才能實現合規我們沒有發現任何最終或擬議的監管我們沒有發現任何最終或擬議的監管行動會影響我們的業務或報告范圍行動會影響我們的業務或報告范圍3%21%我們認為最終或擬議的監管行動不會對我們的我們認為最終或擬議的監管行動不會對我們的報告范圍產生重大影響，因此并不準備強化相報告范圍產生重大影響，因此并不準備強化相關報告能力關報告能力59%17%我們已了解最終或擬議的監管行我們已了解最終或擬議的

46、監管行動，并已做好合規準備，或不認動，并已做好合規準備，或不認為需要付出巨大努力來實現合規為需要付出巨大努力來實現合規資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研行動建議行動建議為提升施工、運營和處置的可持續性，房地產公司領導者應考慮：開展重要性評估開展重要性評估。識別可能影響運營業績的業務優先事項，以實現可持續發展目標。根據企業可持續發展報告指令，在歐盟市場運營的房地產公司將在2024年開始根據其重要性報告非財務信息。80超過46%的受訪者表示其已開展重要性評估，另有40%表示計劃在明年進行。采用全面可驗證的可持續性指標采用全面可驗證的可持續性指標。衡量和評估溫室氣體排放和

47、總體建筑性能以及整合氣候創新結合新技術和創新業務解決方案、旨在減少碳排放的變革模型應成為房地產保值的戰略重點。調研發現，45%的受訪者認為投資于物聯網設備/智能技術以控制和監控消耗是與可持續發展相關的首要戰略。投資可持續性風險管理測量能力投資可持續性風險管理測量能力。房地產公司應開展綜合場景分析并測試資產類別的就緒度和長期韌性。例如，可以考慮由于熱浪、大火、干旱、暴風雪或洪水帶來的額外制冷、制熱成本的影響。轉型風險可能涉及碳定價方面的巨額支出，高能耗和依賴化石燃料的企業在未來可能受此影響。44%的受訪者表示，很有可能在未來12至18個月投資與物理風險和轉型風險相關的風險管理測量能力（見圖6）。

48、加速轉向清潔能源解決方案加速轉向清潔能源解決方案。成功的脫碳戰略離不開清潔能源。寫字樓占全球能源消耗的30%至34%。812021年，房地產行業占全球能源相關排放的26%，其中8%來自寫字樓使用的化石燃料（直接排放）82，19%來自寫字樓的電能和熱能消耗（間接排放）。房地產行業計劃到2030年減少50%以上的碳排放（平均每年減少9%），到2050年完全實現凈零目標。8338%的受訪者稱其公司將在明年安裝或購買可再生能源設施。182024年商業地產行業展望圖6領導者考慮采取一系列可持續發展措施領導者考慮采取一系列可持續發展措施所在公司未來12至18個月最有可能采用的可持續發展戰略舉措？開展或評估

49、以脫碳作為投資戰略關鍵要素的資本項目開展或評估以脫碳作為投資戰略關鍵要素的資本項目34%將抵御物理風險和轉型風險的氣候韌性納入房地產開發或再開發活動將抵御物理風險和轉型風險的氣候韌性納入房地產開發或再開發活動43%投資與物理風險和轉型風險有關的風險管理測量能力，包括氣候相關場景的輔助分析能力投資與物理風險和轉型風險有關的風險管理測量能力，包括氣候相關場景的輔助分析能力44%設定脫碳目標設定脫碳目標25%利用稅收抵免或激勵措施等稅收策略利用稅收抵免或激勵措施等稅收策略32%參與可再生能源信用額和參與可再生能源信用額和/或碳抵消額交易或碳抵消額交易35%投資數據管理工具，以計算溫室氣體排放、水和廢

50、棄物投資數據管理工具，以計算溫室氣體排放、水和廢棄物36%安裝或采購風能和太陽能等可再生能源設備安裝或采購風能和太陽能等可再生能源設備38%投資物聯網設備投資物聯網設備/智能技術以控制和監控消耗智能技術以控制和監控消耗45%注：受訪者可選擇多個選項。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研19厘清稅惠政策，實現利潤提升厘清稅惠政策，實現利潤提升利用稅收抵免和激勵提高投資回報 通脹削減法案通脹削減法案清潔能源稅收抵免和激勵措清潔能源稅收抵免和激勵措施施。2022年通脹削減法案規定，按普遍薪資標準對從事高能效商用建筑設施施工（或安裝作業）的工人和技工支付薪資，并使用合格學徒制

51、的納稅人可享受額外稅收抵免和加計扣除。對于在2023年1月29日或之后開工的設施施工或安裝項目，上述關于薪資和學徒的規定于2023年1月29日生效。通脹削減法案補充、完善和新增了針對清潔能源投資或生產的多項抵免，其中有部分還可轉讓，因此房地產投資信托基金（REIT）等企業將比以往更易獲得這些稅收抵免。該法案還擴大了某些能源稅收抵免的適用范圍，并擴充了符合條件的技術類型。通脹削減法案為商用建筑能效升級提供激勵措施，或有助降低新建施工及改造項目中能效提升相關成本，并增加此類項目的能效提升需求。綠色協議工業計劃（綠色協議工業計劃（The Green Deal Industrial Plan）。）。2

52、023年年初，歐盟委員會正式提出綠色協議工業計劃，提議在2025年前放寬國家援助規定，允許歐盟各國政府補貼對可再生能源或脫碳項目的投資；84確保為關鍵氣候技術企業加快許可審批，并建立歐洲主權基金來投資新興氣候技術。部分資金將來自歐盟8,720億美元疫情復蘇基金所余部分。全球最低稅率實施全球最低稅率實施展望展望2021年年末，全球超過135個國家同意經濟合作與發展組織（“經合組織”）提出的針對大型跨國公司的15%全球最低稅率（也稱支柱二方案）。85各成員國可自行決定是否將此框架納入國內立法。免稅或稅收優惠是否會取消或減少，一半以上的房地產業主和投資者認為這是最令人擔心的稅政潛在變化（見圖7）。這

53、一問題是歐洲受訪者（56%）和北美受訪者（47%）的首要擔憂，是亞太受訪者（47%）的第二大擔憂。平均來看，該項是首要關注點，選此項的受訪者比例較2023調研高10%。在亞太，半數受訪者認為轉讓定價/利潤分攤的變化是其最關注的稅政變動。這些結果凸顯出稅收激勵在支持企業鞏固財務狀況方面的重要作用，對于優先享受稅收抵免和激勵的企業尤為如此。以下舉措預計將在未來數月對房地產公司產生影響：預預計2024年房地產企業仍將著力縮減開支，企業稅務領導人正加緊探索節稅辦法，以支持利潤提升。受訪者越發關心相關20圖7房地產公司首席財務官最擔心失去免稅待遇和稅收優惠房地產公司首席財務官最擔心失去免稅待遇和稅收優惠

54、所在公司最擔心以下哪項潛在稅政變動？取消或減少免稅取消或減少免稅/稅收優惠稅收優惠（折舊費用、利息費用扣除等）（折舊費用、利息費用扣除等）50%轉讓定價轉讓定價/利潤轉移利潤轉移稅率上調稅率上調執法自動化執法自動化透明度和披露要求提高透明度和披露要求提高全球最低稅率實施全球最低稅率實施注：受訪者可選擇多個選項。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研。2146%41%41%40%34%然而，不管納入國內立法與否，該項規定勢必影響大型跨國公司運營。在2023年年初86以及七月，經合組織相繼發布技術指引旨在協助成員國政府和納稅人實施此項規定，一些國家預計將在2024年開始實施

55、。87韓國、日本和英國已頒布支柱二方案示范法，其他司法轄區也已提交將于2024年1月1日生效的法律。根據一項歐盟指令規定，成員國需自2024年1月1日起開始實施最低稅率。88美國方面，其最新稅收調節法案（即通脹削減法案）下，全球無形資產低稅所得（“GILTI”）并未根據支柱二方案進行修改。由于美國國會兩黨立場分裂，至少在2024年大選之前，兩黨都不太可能支持國際稅制改革或對現行框架進行重大修改?？鐕臼侵е桨傅倪m用對象。該框架下的全球反稅基侵蝕規則旨在確?？鐕驹谄溟_展業務的司法轄區的有效稅率不低于15%?？鐕具m用支柱二方案的條件包括：在至少兩個司法轄區運營，且在支柱二規則生效前的

56、四個財年中，至少有兩個財年的集團合并收入不少于8.18億美元。89經合組織已發布安全港指南，可望在最初幾年減輕跨國公司的支柱二合規負擔。此外，支柱二規則中還包含針對特定投資實體的免稅條款，特別適用于房地產投資工具（REIV）和投資基金（IF）類，如房地產投資信托基金（REIT）和其他專注于房地產投資的基金。如果房地產投資工具或投資基金在投資實體持股至少95%，那么投資實體的子公司也可享受該類免稅。90還有一些因公司而異的針對持股比例下限和主要業務活動的條款，亦可能影響上述免稅資格。需要監管機構提供進一步指引，以幫助澄清定義和明確上述規定的適用性。行動建議行動建議 房地產企業稅務領導人應評估企業

57、是否有資格房地產企業稅務領導人應評估企業是否有資格享受及有機會爭取稅收抵免和激勵享受及有機會爭取稅收抵免和激勵。借力相關稅惠，企業或可部分減輕現有納稅義務，也可望開辟資金來源。企業亦可審視將于未來12至18個月內生效的新規，適當調整稅收籌劃，以充分享受稅收抵免和激勵。確定是否適用全球最低稅率標準確定是否適用全球最低稅率標準?？鐕緫_認是否有資格作為支柱二方案下的免稅實體，分析是否可借助安全港規則推遲所受影響，并為任何即將落地的15%最低稅率做好準備。值得注意的是，針對房地產投資工具的稅務處理目前尚無明確規定，不同的處理辦法將決定企業是少繳稅還是多繳稅。22混合辦公與運營轉型混合辦公與運營轉

58、型混合辦公并無普適策略“我們盡可能聘用最聰慧、最富求知欲的人才，賦予他們自主空間。早在居家辦公流行之前，我們就認識到，如果允許團隊中部分成員9:30到公司，他們會表現得更好，而且會工作到晚上8:30才下班。我只需要給他們一定自主，像老話說的，讓他們做最好的自己。我一直努力營造一種環境，在那里員工表現優異，我們互相支持，共同戰勝困難?！?3Heitman全球投資研究總監全球投資研究總監MaryLudgin摘自德勤德勤WithinWithinReachReach播客播客系列文章雖然當前沒有規范指引，但為確?；旌限k公成效，企業既需明確員工在公司長期業績中的貢獻與歸屬感，必要時又要對工作場所進行改造，

59、以便員工更好地在辦公室現場協作完成某些任務。研究表明，辦公室的主要用途是協作，因此工作場所的設計應有助于聯絡交流。94現場、虛擬或混合辦公只是工作的一個方面，企業應更加重視為員工提供完成工作所需條件，這樣才更有可能收獲預期成果。23地點，并配備適當基礎設施支持混合辦公，員工也要努力平衡兩個辦公地點的不同安排和需求。這種微妙的平衡使人疲憊，全球64%的員工表示，如果雇主只允許現場辦公，他們當即會或以后會考慮離職。91 當前，如果采取混合辦公模式，企業應當允許靈活安排，同時明確相關要求。公司高層應適時調整現場辦公的天數和相關規則。針對現場辦公的天數，以及如何安排現場辦公和在家辦公的日程以確保有效溝

60、通，同時保證員工能集中精力完成工作任務等，應聽取員工意見。來辦公室參加一整天本可以遠程進行的電話會議，可能會引起員工不滿。如果有通暢的溝通渠道以及可證明效率的定量數據，員工可能更容易接受混合辦公。德勤近期一項研究概述了企業在制定混合辦公策略時可以考慮的幾項指標，以便平衡工作效率與人才發展。具體包括辦公空間利用率、會議質量、溝通所用技術、同儕學習、團隊參與決策和長期規劃，以及部門或職能領域之間的聯絡交流等。92過過去幾年的經歷讓人們認為混合辦公或將長期存在，但“混合辦公”的意義不斷在變。公司應指導員工選擇合適的辦公行業領導者觀點：當今職場如何發揮領導力行業領導者觀點：當今職場如何發揮領導力我們的

61、調研顯示，房地產企業高管把彈性工作制（43%）和提供定期遠程辦公安排（40%）作為其聘留人才的首要舉措（見圖8）。在2023調研中，受訪者認為吸引和留任人才的三大首選舉措分別是：加強促進多元、公平和包容（41%）；職業發展加速通道（39%）；提供遠程辦公安排和提高辦公場所自動化水平（38%）。提供定期遠程辦公安排連續兩年上榜。但有趣的是，相較在2023調研中，選擇彈性工作制、技能提升加速政策以及致力踐行氣候變化倡議的受訪者比例增幅最大。企業著力重點的變化是對員工關于靈活安排和明確規則要求的回應，也表明企業在尋求技術現代化和外包某些職能的同時，希望培訓現有員工掌握新興技能。相反，改造辦公場所、獎

62、勵與表彰以及辦公場所自動化的支持率有所下降。這些舉措可能需要更多資金投入，顯示出企業希望減少支出，尤其注重用人和辦公空間開支縮減。借職能外包提高效率借職能外包提高效率變革驅動因素變革驅動因素企業在力圖完善人才體驗及改善現場辦公環境同時，也被迫轉變自身運營方式。人才短缺和缺乏敏捷基礎設施被視為成功運營的最大障礙。95但從我們的調研來看，這些優先事項或因企業實力和規模而有所不同。大多數大型房地產公司受訪者（57%）仍預計2024年將增加員工數量。這與上一年的情況大相徑庭，上一年僅29%的大型企業預計在2023年有此行動。而小型企業的情況恰恰相反：僅45%的受訪者預計在2024年增加員工數量，低于2

63、023年的53%。鑒于前面提到的收入預測不樂觀，以及受訪者預期房地產行業整體基本面惡化，企業應考量多種轉型方案，避免一味訴諸采購或裁員等常規成本削減方法。96行業領導者觀點：“贏在通勤”行業領導者觀點：“贏在通勤”“混合辦公未來將長期存在，雇主為持續吸引人才需要搭建能讓員工“贏在通勤”的辦公環境?？坎Ａ「糸g斷然行不通.更多休息空間和會議室，舒適充足的辦公桌才是加分項。辦公桌輪用制實際會導致減分?，F場辦公人數最多的日子經常會出現座位不足的情況，極大違背公司讓員工回到辦公室的初衷。鑒于辦公場所開支通常占人力成本的5%至10%，以犧牲員工體驗和專屬辦公空間為代價來縮減辦公空間費用未免得不償失?！?

64、7Seaforth Land首席執行官首席執行官Tyler Goodwin為此，大多數受訪者（61%）正考慮在未來12至18個月外包某些運營職能，以期獲得技術能力和優化流程（42%），提升運營敏捷性和韌性（39%），以及享有跨業務線綜合服務（38%）。雖然有人可能認為外包是用第三方勞動力取代部分員工的一種手段，但房地產領導者這么做似乎另有深意。調研發現，那些打算將運營外包的企業最有可能增加員工數量，不外包的企業反而最有可能減少員工數量。前者似乎在大力轉型，只是借助外包來提升能力和韌性，同時通過投資引進新人才擴展自身技能組合。24改造辦公場所改造辦公場所36%30%獎勵與表彰獎勵與表彰37%31

65、%提高辦公場所自動化水平提高辦公場所自動化水平38%32%加速職業發展通道加速職業發展通道39%36%37%36%加強促進多元、公平和包容加強促進多元、公平和包容41%37%致力踐行氣候變化倡議致力踐行氣候變化倡議34%38%加速技能提升加速技能提升/再培訓計劃再培訓計劃33%39%提供定期遠程辦公安排提供定期遠程辦公安排38%40%36%43%圖8房地產領導者最有可能通過提高職場靈活性聘留人才房地產領導者最有可能通過提高職場靈活性聘留人才所在公司未來12至18個月最有可能采取哪類行動吸引和留任人才？2023年年2024年年注：受訪者可選擇多個選項。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年

66、房地產行業展望調研實施彈性工作制實施彈性工作制增加有益員工身心健康的福利增加有益員工身心健康的福利25勞動力短缺和運營成本上升使物業管理職能承壓。一些房地產公司開始借助前沿技術升級能力，如租金收取、租賃和租戶管理自動化，98幫助減少現場人員需求，并通過實時響應提升客戶滿意度。企業可選擇通過內部運營集中化或與第三方服務提供商合作來實現技術一體化管理。不少企業正著力改變各職能領域技術組織松散的局面。以下為一些住宅地產公司近期采用集中化和外包模式的案例：2021年，房地產投資信托基金Equity Residential使用人工智能驅動的房地產租賃及維護平臺處理84%的入站銷售線索，每月減少約7,50

67、0工時，帶來1,500萬美元經營凈收入。該公司還預計，利用技術并外包重復性工作，未來幾年將增加2,500萬至3,000萬美元經營凈收入。99 Gables Residential與AvalonBay Communities就支持Gables運營后臺和行政職能簽訂第三方服務協議。AvalonBay的客戶服務中心將為Gables旗下所有資產組合提供服務，幫助Gables更好地滿足日益增長的客戶服務需求。該合作關系同樣有助于AvalonBay持續對技術、流程和人員進行投資，從而為其自身資產組合提供服務。100公寓、獨戶租賃/建房出租類地產業主也利用招聘外包解決招聘需求。當拓展新市場或開發新項目時這一

68、方法尤為奏效，因為在有限時間內招聘到合適人才是成功的關鍵因素。101房地產公司的目標房地產公司的目標房地產業主和運營商日益尋求部署外包或協力外包，以期讓內部團隊專注于核心服務，從而建立競爭優勢。由于投資者要求提高透明度和開展詳盡的投資前盡職調查，交付速度和領域專精可成為租賃審計、估值和稅務等房地產職能部門的戰略性優勢。102隨著數據量增加和了解資產績效詳細信息變得日益重要，投資者意識到基于電子表格的傳統基金會計或投資估值模型存在諸多局限。行業領導者觀點：加速運營轉型行業領導者觀點：加速運營轉型“我們想利用自動化、機器學習以及人工智能等技術來代替既往常用的離岸外包及外包。我們最近成立了集中轉型辦

69、公室，下設多個部門專注于戰略績效提升，通過技術整合加快運營效率提升并推動創新?！?03世邦魏理仕集團首席運營官世邦魏理仕集團首席運營官Vikram Kohli受訪者認為未來12至18個月最有可能外包的三大職能領域分別是物業經營和管理；財務規劃和分析；風險管理與內部審計（見圖9）。其中，財務規劃和分析外包支持率的年度漲幅最大，稅務外包支持率下降8個百分點，排名從2023年的第四降至2024年的第九。職能外包有助于房地產領導者集中精力建立、維持和擴大在客戶關系、開發、收購或租賃等核心職能領域的競爭優勢。26912345678行動建議行動建議 混合辦公的策略重點在于清晰混合辦公的策略重點在于清晰、協

70、作和公平協作和公平?；旌限k公可能長期存在，員工越發希望企業就此明確要求。無論企業如何平衡在家辦公或現場辦公，務必讓管理方式和員工支持體系與現場、遠程或混合辦公安排保持一致。領導者可考慮團隊逐一重返辦公室的制度以提高靈活性，或擴大會議空間和增加工位，保障團隊成員的溝通機會。改造現場辦公環境改造現場辦公環境，增進員工聯絡與協作增進員工聯絡與協作。工位設計應有助于現場辦公的同事間自如溝通；視頻會議功能應滿足遠程辦公員工暢通交流的需求。評估職能外包如何加速實現敏捷性和可擴展評估職能外包如何加速實現敏捷性和可擴展性性?？紤]購買有助實現跨業務線整合和建立韌性的企業服務。僅僅購買第三方服務可能還不夠，還需要

71、外部團隊與內部團隊協調配合，確保企業內外數據和運營流程無縫銜接。注：受訪者可選擇多個選項，結果以2023年房地產行業展望調研數據為參照進行比較。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研272023年年2024年年912345678圖9受訪者計劃利用外包資源提升職能領域運營表現受訪者計劃利用外包資源提升職能領域運營表現所在公司未來12至18個月最有可能外包哪些職能領域以提升運營表現？物業經營和管理財務規劃和分析風險管理與內部審計資產管理租賃管理投資組合管理租賃/融資相關客戶關系管理商業地產開發稅務提高房地產行業技術能力提高房地產行業技術能力行業領導者觀點：投資技術提升競爭力

72、行業領導者觀點：投資技術提升競爭力“我們的業務模式正在發生變化。我們對標其他行業的領軍企業，努力在數據上實現突破。我們將通過人工智能整合或其他方式，推動數據貨幣化。我們正以前所未有的力度，加快技術投資，力求化解積累的技術債務。我們公司的體量和規模，將為我們帶來競爭優勢?！?06SimonPropertyGroup首席財務官首席財務官BrianMcDade正視房地產行業技術債務正視房地產行業技術債務多數房地產企業仍然依賴于傳統技術，這些技術往往用于特定的單一目的，投用已久卻早已落后。平均來看，很大比例的房地產企業仍在使用電子表格進行報告（60%）、物業評估和現金流分析（51%）以及預算編制及預測

73、（45%）。107單獨的據處理會影響業務部門之間溝通，導致流程冗余和低效，從而減緩整個企業的數據流動。傳統技術的設計初衷是節省時間或金錢，但運行和維護會產生成本，這些成本稱之為技術債務。據估計，10%到20%的新產品技術都是在化解現有的技術債務。有人認為，技術債務的成本可能高達IT支出的60%。108然而，根據仲量聯行（JonesLangLaSalle）房地產服務部的數據，實際上僅有13%的房地產公司能實現實時商業智能與分析。109由于員工代際分布、崗位設置、人才流程和文化等因素，房地產行業可能難以推進系統性的數字化應用。德勤金融服務行業研究中心的一項研究顯示：45%的房地產從業人員在55歲或

74、以上，遠超所有行業的平均水平（24%），達到銀行和保險業平均水平（22%）的兩倍；相比之下，19-24歲的僅占4%。110此外，房地產行業新員工，每10個中就有3個屬于嬰兒潮一代，而Z世代的比例不足嬰兒潮一代的三分之一。111許多新崗位要求金融、銷售或物業管理等傳統技能，而不重視數據分析、軟件開發或云計算等高級技能，這無疑加劇了員工技能與企業需求的差距。112房地產業主和投資者仍然依賴傳統技術基礎設施（見圖10）。雖然近半數傳統技術使用者計劃邁向現代化，但成功實施往往頗為復雜，并不是一鍵更新就能完成升級改造。各行業估計有高達73%的企業數據被束之高閣，房地產領導者可借此充分利用這些寶貴數據。1

75、05房房地產行業的價值擴大，目前占全球實物資產的近三分之二，但行業技術幾乎還在原地踏步。104調研顯示，全球61%的28圖10逾半數受訪房地產公司仍依賴傳統技術逾半數受訪房地產公司仍依賴傳統技術以下哪種說法最適用于所在公司的核心技術基礎設施？傳統現代化34%30%27%4%5%依賴傳統系統，難以與新興數字技術對接依賴傳統系統，可與新興數字技術對接從傳統系統過渡到現代化系統，以提高互操作性和效率大部分已轉換為現代化系統，部分尚未升級核心系統完全實現現代化，可輕松整合新興數字技術資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研挑戰現狀挑戰現狀2024年的要務是解決企業的數據孤島以及數

76、據流速下降問題。尤其是當前，企業正在修復資產負債表以避免財務不穩，核心數據更新滯后的危害不言而喻。企業應時刻保持敏捷和信息暢通，輔助領導人做出實時、基于數據的決策，從而在行業中脫穎而出。實現數據融合將進一步提升效果。整合IT、運營和客戶數據有助于最大程度地輔助決策。29數據過多同樣無濟于事，重點在于選擇合適的數據工具來提高效率。此外，還需要篩選可用于改善現狀而非驗證既有概念的數據源。這便是新興技術的用武之地。受訪者選擇感興趣的新興技術投資時，人工智能作為2023的新技術，以壓倒性優勢獲得了真金白銀的投資。72%的受訪者表示其企業正在進行人工智能解決方案的試點、早期實施或全面生產（見圖11）。隨

77、著2023年初生成式人工智能技術的出現，全球房地產領導者似乎有意探索其在行業中的應用案例，包括物業收購或處置建議、租賃和租戶管理、物業管理、盡職調查和市場分析等的自動化。其次是數字孿生技術使用智能傳感器收集的實時數據生成樓宇的虛擬復制品，從而更好地跟蹤設施使用情況有67%的受訪者承諾投資。緊隨其后的是智能合約（63%），即存儲在區塊鏈上可自動執行的交易協議。2022年的熱門概念“元宇宙”勢頭減弱，有21%的受訪者表示對其不感興趣。不過，與2023調研相比，將元宇宙方案納入生產計劃的受訪者增加了5%。行動建議行動建議 搶奪人才先機搶奪人才先機。職場新人親睞的企業具備復雜技術能力和集成度，且有利于

78、其自身技能提升。113落后的技術能力日漸成為妨礙房地產行業吸引求職者的因素。重新評估可能性；數據變化速度超乎想象重新評估可能性；數據變化速度超乎想象。觀察其他領導者或行業先行者（即使其來自不同行業）的行動并跟隨其步伐。時刻捕捉最新和最先進的技術極大。幾年前的創意如果沒有付諸行動，現在可能已經過時了。建立相互制衡的技術決策流程建立相互制衡的技術決策流程，對選定技術提對選定技術提出更高要求出更高要求。切忌為單一職能提供通用解決方案，這正是造成巨額技術債務的根源。通過跨部門的委員會或采購團隊來引導技術采購決策。大膽接納新興技術大膽接納新興技術。承認新興技術是達成目標的合理手段，而不僅僅是一時的風尚。

79、在由人工智能、數字孿生或智能合約等概念驅動的解決方案中，結合具體需求探索實際應用的可行性。30圖11房地產公司接納新興技術的進展緩慢房地產公司接納新興技術的進展緩慢描述所在公司目前在以下方面的參與程度：不感興趣不感興趣進行研究進行研究開展試點開展試點早期實施早期實施生產計劃生產計劃14%人工智能人工智能3%25%30%28%18%10%元宇宙元宇宙21%25%26%22%15%數字孿生數字孿生8%26%30%26%20%15%用于支付的用于支付的加密貨幣加密貨幣15%23%29%21%13%智能合約智能合約9%28%12%資產代幣化資產代幣化13%29%26%20%注：由于經過四舍五入，百分比

80、之和可能不等于100%。2023年調研不包括人工智能選項。我們將此類投入大量資金的企業分為處于開展試點、早期實施和生產計劃階段。資料來源：德勤金融服務行業研究中心2024年房地產行業展望調研31為未來商業地產奠定堅實基礎為未來商業地產奠定堅實基礎32運營基礎至關重要。房地產行業環境的近期變化可能會永久改變行業發展軌跡。某些領域將呈現出與以往截然不同的基本面?？沙掷m發展是建筑整個生命周期的頭等大事，不僅為了環境保護，還事關保值增值。在在2024年，整個商業地產行業的發展都將備受矚目。行業領導者如何把握未來12至18個月的發展，對于建立穩固的長期即將出臺的稅務新規亟需應對之策?；旌限k公模式可能會繼

81、續延續，雇主應靈活調整辦公場所，幫助員工節省通勤時間。通過運營和技術轉型提高效率足以顛覆整個行業。只有領導者將這些行業變化視為新常態，企業才能把握住未來穩定發展的立足點。尾注尾注1.Ira Kalish,Global economic outlook for the week of July 24,2023,Deloitte Insights,July 24,2023.2.Sarah Borchersen-Keto,“Do smart buildings increase cybersecurity risks across a REITs portfolio?”NAREIT,June 14,

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114、30年的審計和會計經驗。在其職業生涯中，他曾與公共和私有房產業主、開發商、贊助商、管理公司及貸款機構開展合作，幾乎涉足于房地產和酒店行業的所有領域。Kathy FKathy Feucht現任德勤全球房地產行業領導人，也是一位擁有20多年經驗的審計合伙人，常駐密爾沃基辦事處。她在芝加哥和密爾沃基市場擔任客戶服務領導合伙人，主要服務于房地產和酒店行業的公共和私人客戶。Renea BRenea Burns現任德勤美國房地產行業卓越領導人，同時是一位擁有20年公共及行業會計經驗的審計合伙人，常駐休斯頓辦事處。其客戶包括上市及私營公司，例如房地產投資信托公司、業主、運營商、開發商以及房地產擔保的抵押貸款

115、或夾層貸款的投資者。Tim CTim Coy現任德勤金融服務行業研究中心商業地產行業研究主任，負責提出市場領先的洞察和行業領先理念，為德勤房地產行業業務提供支持。致謝致謝報告作者特此感謝Parul Bhargava、Jessica Domnitz和Gaurashi Sawant為本報告的編制提供的大力支持以及我們的同仁Jamie Baker、Rebecca Chapman、Tony Cocuzzo、Karen Cronin、John DAngelo、Fhernanda Del Toro Arroyo、Margaret Doyle、Peter Firth、Nathan Florio、Siobha

116、n Godley、Lize Griffiths、David Hagger、Rosie Haigh、Lynn Kawaminami、Jonathan Keith、Philip Law、Luis Lira、Marco Macagnano、Saurabh Mahajan、Michael Mueller、Catherine Nguyen、Robin Offutt、Adam Regelbrugge、Lauren Pesa、Kevin Richards、Brian Ruben、Alberto Valls和Nobuyuki Yamada提供的專業洞察和指導。聯系我們聯系我們行業領導人行業領導人羅遠江羅遠江德

117、勤中國房地產行業全國主管合伙人+852 28525658|.hk羅遠江現任德勤中國房地產行業全國主管合伙人。Jeffrey J.Smith德勤美國房地產行業領導合伙人|Deloite&Touche LLP+1 617 437 2804|Jeff Smith現任德勤全國房地產行業領導人，擁有近30年的審計和會計經驗。Kathy Feucht德勤全球房地產行業領導合伙人|Deloite&Touche LLP+1 414 977 2662|Kathy Feucht現任德勤全球房地產行業領導人兼密爾沃基辦事處審計合伙人。Renea Burns德勤美國房地產行業卓越領導人|合伙人|Deloite&Tou

118、che LLP+1 713 982 4159|Renea Burns現任德勤美國房地產行業卓越領導人兼休斯頓辦事處審計合伙人。德勤金融服務行業研究中心德勤金融服務行業研究中心Jim Eckenrode常務總監|德勤金融服務行業研究中心|Deloite Services LP+1 617 585 4877|Jim Eckenrode現任德勤金融服務行業研究中心常務總監。Tim Coy經理|德勤金融服務行業研究中心|Deloite Services LP+1 332 323 4896|Tim Coy現任德勤金融服務行業研究中心商業地產行業研究主任。參與人員參與人員編輯：編輯：Karen Edelm

119、an、Hannah Bachman、Pubali Dey和Debashree Mandal創意：創意：Jim Slaton、Molly Piersol、Harry Wedel和Pooja N.Lnu推廣：推廣：Abhijit Sahu封面設計：封面設計：Jim Slaton35與德勤洞察合作發布。關于本刊物關于本刊物本刊物中所含內容乃一般性信息，任何德勤有限公司、其成員所或它們的關聯機構（統稱為“德勤網絡”）并不因此構成提供會計、商業、金融、投資、法律、稅務或其他專業建議或服務。本刊物不能替代前述專業建議或服務，您不應依賴本刊物的內容作出任何可能影響您的財務或業務的決策或采取任何相關行動。在作

120、出任何可能影響您的財務或業務的決策或采取任何相關行動前，您應咨詢合資格的專業顧問。任何德勤網絡內的機構均不對任何方因使用本刊物而導致的任何損失承擔責任。關于德勤關于德勤Deloitte（“德勤”）泛指一家或多家德勤有限公司（即根據英國法律組成的私人擔保有限公司，以下稱“德勤有限公司”），以及其成員所網絡和它們的關聯機構。德勤有限公司與其每一家成員所均為具有獨立法律地位的法律實體。德勤有限公司（又稱“德勤全球”）并不向客戶提供服務。在美國，德勤指德勤有限公司、在美國以“德勤”的名義運營的關聯機構及其各自的附屬公司所屬的一家或多家美國成員所。根據公共會計條例及法規，某些服務并不向鑒證客戶提供。請參閱 Deloite Development LLC版權所有，保留一切權利。德勤有限公司成員所