MSC咨詢：2024物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼研究報告（39頁）

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1、?ESG?2024 年 8 月MSC咨詢季刊洞察20241.以ESG，構建物業服務企業的下一個核心競爭力2.物業服務ESG，為未來而卷3.物業服務企業邁向ESG升級的實戰指南序調研目標及范圍說明結尾615283437內容物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 2當前，國內商業領域正面臨一系列挑戰，房地產市場從快速增長轉向平穩發展，新增供應減少，市場需求增長放緩，物業服務企業進入存量競爭時代，物業行業亟需尋找新的差異化競爭優勢。存量時代物業競爭趨勢下，擁有獨特的差異化優勢將成為企業突出重圍、在競爭中脫穎而出的關鍵，引入 ESG 標準無疑是推動行業可持續發展的重要方向。新時代下企業可以把握外部

2、趨勢，從定位自身 ESG 目標出發，選擇適合自身的發展路徑，以ESG驅動企業整體品牌升級和服務能力升級。轉變是挑戰，更是機遇。序物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 3進入到 21 世紀，各國人民遭受到極端氣候變化的負面影響，各國政府均意識到保護地球生態的必要性與急迫性。我國作為世界最大的發展中國家，近年來積極協同世界各方進行環境保護工作，在推進全球生態環境治理及可持續發展等方面有著舉足輕重的影響力。隨著碳達峰、碳中和的持續推進，我國碳交易市場規模不斷擴大，在眾多的產業中，房地產和建筑行業作為碳排放的大戶，對實現十四五的減排號召和2030年碳達峰目標的重要性不言而喻。綠色建筑作為地產及建

3、筑業打造出的重要綠色產品，能最大限度地節約資源，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間，對于低碳社會建設、實現可持續發展具有重要意義。物業服務作為地產業高度相關的行業，也作為國民經濟中不可或缺的重要一環，關系到民生基本住房品質保障，關系城市基本社區單元管理。物業服務行業從增量向存量市場競爭轉化過程中，物業服務 ESG 是探索多元、差異化競爭優勢的重要手段，它能夠通過更多元的價值維度框架，深度識別和洞察整個價值鏈相關者的需求和機遇，最終幫助物業項目實現與相關方形成更良好的互動關系。對企業而言，ESG 不僅是監管機構的要求和高層管理者價值觀的體現，也已成為影響投資者決策的因素之一。在國際物業服務企業

4、不斷提升 ESG 可持續發展競爭力的當下，我國物業管理行業整體ESG實踐水平尚在起步階段，在雙碳政策目標下貫徹 ESG 可持續發展理念變得極為迫切和重要，而企業仍存在眾多疑題：n對企業而言 ESG 或可持續發展是什么？n針對物業服務的 ESG 是什么n哪些物業 ESG 舉措是最適合企業的？n企業的物業服務面對的實際使用者和外部相關方有哪些？n哪些物業 ESG 舉措能回應他們的需求和期待？n除了回應需求外，企業是否可以創造傳統物業服務不能提供的額外價值，從而創造額外收益？n本文將以辦公物業市場為例，深入探討如何通過 ESG 實踐引領物業行業走向可持續發展的新路徑。調研目標及范圍說明物業服務ESG

5、：物業存量競爭時代的突破密碼 4在第一章中將詳細解析物業服務 ESG 的核心知識，以及該項目在國內外的發展趨勢：n存量競爭時代企業新的競爭趨勢是什么？n物業服務 ESG 是什么，意味著哪些方向，行業內在比拼哪些方向？nESG 的國際趨勢是什么樣的？第二章我們將為大家講解物業服務行業相關者有哪些，并分享物業服務同行發展現狀：nESG對物業服務來說有什么必要性？n物業服務行業的其他企業是怎么做的？n企業如何傳遞 ESG 理念？第三章將聚焦戰略路徑解讀，分析物業服務企業該如何進行 ESG 升級：n企業如何選擇適合自身的發展路徑？n有什么優秀的行業標桿案例，值得參考和學習的經驗是什么？主要研究方法：n

6、文獻綜述n桌面調研n專家訪談n政策研究n案例分析物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 51.以ESG，構建物業服務企業的下一個核心競爭力物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 6物業存量競爭時代新機遇存量時代的物業競爭趨勢根據國家統計局數據顯示，2019 年至 2022 年，全國辦公樓竣工面積從 3923 萬平方米穩步減少至2612 萬平方米，累計降幅達 33%。與此同時，開工面積也從 7083 萬平方米逐年滑落至 3180 萬平方米，累計跌幅高達 55%。這一系列數據清晰地表明，全國辦公市場的增量正在迅速減少，預計未來年均增長將控制在 3000 萬平方米以內。在寫字樓增量市場不斷萎

7、縮的背景下，中國辦公物業市場的競爭態勢愈發激烈。眾多上市物業企業紛紛將目光投向了辦公物業市場，試圖尋找新的增長點。辦公物業市場規模的龐大無疑為這些企業提供了廣闊的空間，其整體規模達到千億級別，并預計在未來幾年內持續增長。據預測，到 2025 年，辦公物業的營收規模有望達到 1419 億元，管理面積也將大幅增至 16.7 億平方米。然而，盡管多數上市物業企業（約96%）已積極布局辦公物業市場，但大多數企業還未將辦公物業作為獨立業務板塊進行深耕。這導致市場占有率相對較低，尚未出現顯著的行業龍頭。面對這樣的市場格局，國內外物業公司、合資企業和外資設施管理公司等多方勢力紛紛加入競爭，使得市場競爭愈發激

8、烈。在這樣的競爭環境中，成功把握市場機遇并非易事。由于市場準入門檻和運營難度較高，并非所有企業都能輕松應對。因此，擁有獨特的差異化優勢將成為企業突出重圍、在競爭中脫穎而出的關鍵。圖12018-2022 年全國辦公樓開工和竣工面積資料來源：國家統計局100020003000400050006000700080000388438846102610239233923708370833042304266036603337633765223522326122612318031802018201820192019202020202021202120222022竣工面積竣工面積開工面積開工面積物業服務ESG

9、：物業存量競爭時代的突破密碼 7面積/萬平米差異化方向：市場選擇結果反映出對于可持續的認可根據仲量聯行于 2021 年出版的評估辦公樓宇凈零排放和 ESG 的價值（Valuing Net Zero&ESGfor Offices）白皮書，綠色物業因其優越的區位條件、完善的物業設施與管理，在質量上具備顯著優勢，從而有利于實現溢價。白皮書特別針對北京、上海、廣州、深圳、成都這五個城市的成熟商辦區域進行了詳細調研。數據顯示，截至 2021 年上半年，綠色認證項目的租金普遍比非綠色認證項目高出 10%13.3%不等。此外，強勁的租賃需求、穩定的租戶結構以及較高的租金也影響著綠色商業地產項目的售價。仲量聯

10、行的研究進一步揭示，上述五個城市中，綠色認證辦公樓的平均售價比非綠色認證辦公樓高出8.9%14.4%不等。值得一提的是，LEED 認證建筑因其優質的樓宇質量及品牌租戶對綠色建筑認證的需求，獲得了更高的市場認可。這使得 LEED 認證項目通常能夠實現更高的出租率和更低的空置率：其出租率往往超出平均水平 20%以上，而空置率則比非認證項目低 4%。圖2租戶目前對具備綠色認證的辦公樓物業有何看法資料來源：世邦魏理仕研究部在租金相近的情況下，有意愿搬遷至該辦公樓中有意愿為搬遷至該類辦公樓并支付租金溢價認為其他建筑屬性如區位、設施更重要，但偏好綠色樓宇不確定/不關注圖3對目前所在項目的業主對樓宇進行升級

11、改造，租戶是否愿意支出一定費用資料來源：世邦魏理仕研究部不愿意可以考慮尚不確定47%47%50%50%21%21%20%20%3030%13%13%16%16%3%3%28%28%38%38%34%34%物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 8如何理解物業服務ESG在物業存量競爭日益激烈的今天，我們識別到引入 ESG 標準是推動行業可持續發展的重要方向和機遇。物業服務 ESG 是什么？物業服務 ESG 是指在物業維護和運營中加入對環境、社會和經濟影響的考量，旨在追求經濟價值、環境與社會資源保護之間的平衡。在物業服務行業從增量向存量市場競爭轉化過程中，物業服務 ESG 是探索多元、差異化競

12、爭優勢的重要手段，它能夠通過更多元的價值維度框架，深度識別和洞察整個價值鏈相關者的需求和機遇，最終幫助物業項目實現與相關方形成更良好的互動關系。圖4已在房地產策略中實施ESG相關事項的企業占比資料來源：世邦魏理仕研究部物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 90%15%30%45%60%75%注重員工健康采用本地供應商或進行可持續采購資源利用或減少浪費計劃可再生能源利用租用綠色認證樓宇在租賃盡職調查中涵蓋綠色要素污染減排計劃進行能源審計設定零碳目標0246810121416受訪企業占比受訪企業占比2023/左軸2022/右軸同比提升百分點/右軸物業服務 ESG 意味著哪些方向？行業內在比拼

13、哪些方向？我們對環境、社會和經濟三個層面進行了綜合考量，并將這些考量體現在可被察覺到的物業服務價值中，基于此，我們提煉了以下三個價值維度（方向）：低碳和氣候變化、環境和資源、人與社區。低碳和氣候變化n提升氣象災害應對能力n適應環境監管和政策n提升能源效率n優化廢棄物管理環境和資源n提升水資源利用效率n優化室內外環境n提升生態和環境友好程度人與社區n保障人身安全n促進人文關懷物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 10國際綜合趨勢在可持續發展和氣候變化的大背景下，投資者、國際組織、政府和領域專家均對物業服務 ESG 提出了直接要求與預期。行業協會機構的推動：REITs 融資體系n新業態：將氣

14、候變化風險納入考量新業態：將氣候變化風險納入考量戴德梁行聯合中金公司構建基礎設施 ESG 評價體系 助力中國公募 REITs 常態化發展調研報告指出：基礎設施投資運營與 ESG 管理理念高度契合，一方面，兩者都十分重視長期因素，基礎設施項目運營周期通常長達數十年，受氣候變化、氣候災害等長期因素影響更大，ESG 理念可以發揮正向價值。另一方面，基礎設施項目具有保障民生、涉及眾多利益相關方的特點，ESG 強調與利益相關方的溝通，做好 ESG 有助于與利益相關方建立良好關系，提升項目透明度和運營穩定性。n新手段：采用環境管理系統新手段：采用環境管理系統（EMSEMS）評估環境績效評估環境績效Nare

15、it（全國房地產投資信托協會）在房地產投資信托基金如何制定行動和影響的環境目標報告中稱，98%的 Nareit 成員向 GRESB（全球房地產可持續性標準）表示他們有關于環境問題的政策，100%的報告者都在積極利用數據或環境管理系統積極監測能源和水的消耗。Nareit 的成員在環境問題方面表現出顯著的活躍性也展示了房地產投資信托基金行業對于全球環境保護挑戰的積極響應和責任感。n新成效：為企業帶來財務效益與更高的社會價值新成效：為企業帶來財務效益與更高的社會價值通過提升房產對投資者和租戶的吸引力，綠色建筑實現了比傳統建筑高出 23%的入住率，租金收入增加了 8%，并且在銷售時實現了高達 31%的

16、溢價。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 11國際組織的倡導：國際組織的倡導聯合國一份報告指出，全球約 56%的人口居住在城市，預計到 2050 年將上升到 70%，對可持續城市的推動力（SDG 11）為在城市一級推進氣候行動提供了重大挑戰和機會。n聯合國聯合國2121 世紀章程世紀章程第七章要求：第七章要求：為所有人提供適當的住所改善人類住區管理促進可持續土地使用規劃和管理促進環境基礎設施的綜合提供：水、衛生、排水和固體廢物管理促進人類住區的可持續能源和運輸系統促進災害易發地區的人類住區規劃和管理促進可持續建筑行業活動促進人力資源開發和人類住區發展的能力建設n聯合國環境規劃署表示當前

17、可持續城市工作的主要領域是：聯合國環境規劃署表示當前可持續城市工作的主要領域是：涵蓋所有部門的城市的可持續消費和生產路線圖通過政策、技術和融資進行上游干預，以減少和管理污染和浪費物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 12海外政府政策的要求n美國美國華盛頓特區：2018 年，華盛頓特區頒布清潔能源總括修正案，規定低于一定能源門檻的商業和多戶建筑必須在五年合規期內將其性能提高 20%，或采取其他規定性措施。佛羅里達州：允許地方轄區為達到特定能效門檻的建筑物降低地方財產稅稅率。舊金山市：2019 年，舊金山市通過可再生能源法要求面積超過 50.000 平方英尺的私人商業建筑必須100%由可再生

18、電力供電。n英國英國能源性能標準：依據能源利用、水耗、空氣和水污染問題、室內環境質量等來評價建筑性能，并頒發相應的能源性能證書?？沙掷m住宅標準：要求到 2030 年，英國所有新建住宅必須達到零碳住宅的標準，該標準涉及能源與二氧化碳排放、水、地表徑流、廢棄物、污染、健康與舒適性、管理、生態這 8 個維度。n日本日本2024 年 4 月開始，日本將正式實施建筑物銷售和租賃節能性能標識制度。出售者和出租者(包括轉租公司)，有義務對建筑物的節能性能進行標識。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 13國際案例相關方的需求催生了多種物業服務 ESG 實踐，也同時推動著物業資產的收益提升。nWashR

19、EITWashREIT：展示城市生態系統中的可持續實踐：展示城市生態系統中的可持續實踐WashREIT 與當地城市有機園藝先驅 Love&Carrots 合作，在位于白宮附近的標志性辦公樓陸軍海軍俱樂部大樓的屋頂上安裝了一個 700 平方英尺的高架花園和一個蜂箱。這些花園里種植的農產品出現在陸軍海軍俱樂部餐廳的菜單上。此外，他們還與當地公司 Compost Crew 合作，將兩噸食物和其他有機廢物用于合成，并將其作為有機土壤歸還陸軍海軍俱樂部花園。通過與可持續性組織的當地伙伴合作，以及吸引租戶和供應商的定期活動，陸軍海軍俱樂部花園成為WashREIT 致力于城市建筑環境可持續發展的象征，并激發

20、了整個組織的其他社區園藝和堆肥工作。由于其在可持續發展領域中的努力，WashREIT 在華盛頓特區被公認為可持續發展的領導者，被授予2019 年地區可持續發展獎，并被指定為綠色租賃領導者，以及連續四年獲得 GRESB 綠星評級。nSimonSimon PropertyProperty：通過電動汽車基礎設施減少排放：通過電動汽車基礎設施減少排放繼制定并實現積極地減少排放、能源、水和廢物的五年目標后，西蒙最近再次宣布，公司正在根據基于科學的目標倡議制定 2035 年目標，并致力于到 2035 年實現積極的脫碳水平，以支持防止持續氣候變化的全球目標。Simon在所有相關物業安裝了電動汽車充電站（EV

21、C）。截至2019年底，Simon 已在美國 115 處房產安裝了 740 多臺 EVC，包括 3 級快速充電和特斯拉站。該倡議提升了Simon 作為創新開發商、運營商和業主的聲譽，同時為客戶和員工提供了重要的便利設施。nBrookfieldBrookfield PropertiesProperties：結合技術創新與人員參與來提高能效：結合技術創新與人員參與來提高能效Brookfield 在 Stonestown Galleria 進行了一系列裝備升級，包括將節能技術融入暖通空調設備、收集能源實時分析以及垂直運輸現代化。為了確保新技術和系統的順利接收與采用，他們特別注重與當地運營商的合作，通

22、過提供培訓和教育來增強理解和操作能力。這一系列努力取得的成效顯著。自 2014 年以來，Brookfield 在 Stonestown Galleria 的能效提升項目已取得了超過 14%的回報。具體成果包括：電網購買的電力減少了 83%，顯著降低了能源消耗；安裝了 3900 多塊太陽能電池板，每年能夠發電 150 多萬千瓦時，實現了清潔能源的有效利用；1800多個燈具升級為 LED，提高了照明效率，同時降低了能耗；此外，還成功將 54%的廢物從垃圾填埋場轉移，實現了 30%的有機廢物和 25%的混合廢物回收，顯著減少了環境負擔。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 142.物業服務ES

23、G，為未來而卷新時代下ESG之于物業服務企業的必要性物業服務利益相關者有誰？他們之間有怎樣的聯系？為了澄清機遇，首先需明確物業服務的關鍵相關方。以辦公樓宇/辦公園區為例，業主、租戶、開發者是核心相關方，它們之間的關系可以用下圖表示：圖5核心相關方之間的關系資料來源：MSC 咨詢分析政府（外部）樓盤開發者社區（外部）物業服務企業物業服務企業資產持有者（業主）意見反饋，支持運維意見反饋，支持運維基礎服務基礎服務+增值服務增值服務維持標準，提升價值維持標準，提升價值擇取擇取+確立標準確立標準服務提升樓盤價值服務提升樓盤價值支付費用，確保運維支付費用，確保運維政府監管政府監管遵守法規遵守法規支付租金獲

24、取空間支付租金獲取空間提供商業活動空間提供商業活動空間政府制定保障法規，開發者獲取基礎服務及扶持滿意度影響聲譽及銷售滿意度影響聲譽及銷售遵守法規提供使用者滿意的建筑設計和設施，使用者反饋影響開發者聲譽提供使用者滿意的建筑設計和設施，使用者反饋影響開發者聲譽社區提供支持社區提供支持，物業公司物業公司維持秩序及社區環境維持秩序及社區環境政府提供必要的公共服務及基礎設施，業主遵守法規寫字樓的運營對周圍社區有直接影響，包括經濟貢獻和環境影響建造質量良好的寫字樓空間建造質量良好的寫字樓空間實際使用者（業主、租戶）物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 16政策引導驅動業主、開發商對物業服務提出更高要

25、求政府對于房地產和物業管理領域的政策倡導和要求，會直接影響開發商和業主的行為和需求。這些政策通常旨在推動行業向更高的環保標準、能源效率和可持續性發展。當政府提出這些要求時，開發商和業主會相應地尋求符合這些新標準的物業服務，以滿足政府的法規和市場的期望。這種轉變對物業服務企業來說，既是挑戰也是機遇。它要求物業服務企業適應新的市場需求，提供更加綠色、低碳和可持續的服務。同時，這也為物業服務企業提供了創造額外客戶價值的機會。通過提供符合政府倡導和市場需求的服務，物業服務企業不僅能滿足基本的物業管理需求，還能幫助業主提升物業的價值，吸引租戶，并確保物業的合規性。這樣，物業服務企業就能在市場中建立差異化

26、的競爭優勢，從而創造額外的客戶價值。n具體有哪些相關政策具體有哪些相關政策？節能率限制指標寫字樓需符合建筑節能與可再生能源利用通用規范的節能降碳目標。新建居住建筑和公共建筑平均設計能耗水平應在 2016 年執行的節能設計標準的基礎上分別降低 30%和 20%。嚴寒和寒冷地區居住建筑平均節能率應為 75%；其他氣候區居住建筑平均節能率應為 65%；公共建筑平均節能率應為 72%。碳排放限額國家碳排放限值，樓宇需減碳運行在2022 年度北京市重點碳排放單位名單中發現，909 家重點碳排放單位里涉及物業管理、物業服務的公司超過 120 個，其中大部分公司管理物業為寫字樓、酒店、商業綜合體等。無障礙建

27、設正式立法，將影響無障礙通行、公共無障礙服務多個領域2023 年 9 月 1 日，中華人民共和國無障礙環境建設法正式實施，其中提出，新建、改建、擴建的居住建筑、居住區、公共建筑、公共場所、交通運輸設施、城鄉道路等，應當符合無障礙設施工程建設標準。各級人民政府及其有關部門應當為殘疾人、老年人獲取公共信息提供便利。公共服務場所應當為殘疾人、老年人提供無障礙服務。n除了上述政策外除了上述政策外，還有一些綠色建筑相關的法規和標準也值得關注還有一些綠色建筑相關的法規和標準也值得關注。綠色建筑評價標準規范和引導了中國綠色建筑的發展，從無到有，從單體到規?；l展，并與國際主要的綠色建筑評價體系接軌；綠色建筑

28、標識管理辦法則規范了綠色建筑標識的管理，通過星級認定激發企業的積極性，促進綠色建筑的高質量發展；十四五建筑節能與綠色建筑發展規劃也提出了多項重要措施，包括提升綠色建筑的發展質量、提高新建建筑的節能水平、加強既有建筑的節能綠色改造、推動可再生能源的應用、實施建筑電氣化工程等重點任務。同時，該規劃還提出要健全法規標準體系、落實激勵政策保障、創新工程質量監管模式等保障措施，以推動建筑行業的綠色發展和可持續發展。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 17企業對辦公選址的考量影響寫字樓業主對物業服務的期待在社會可持續理念和政策監管（以雙碳和 ESG 為首）的影響下，企業在選擇辦公地點時，除了考慮傳

29、統的因素如地理位置、交通便利性、租金等，還會更加注重辦公場所的可持續性。例如，企業可能會關注寫字樓的能源效率、碳排放情況、是否采用了可再生能源等。此外，企業還可能關注寫字樓是否符合其自身的 ESG 標準，包括環境友好程度、社會責任履行情況、公司治理結構等。這些新的考量因素會影響企業的選址決策，進而影響寫字樓的市場需求和租賃情況。當越來越多的企業開始重視這些因素時，寫字樓業主也會感受到市場的變化，進而，這種選址考量會影響其對物業服務的期待。因為寫字樓業主會希望他們的物業能夠吸引并留住這些注重可持續性的企業租戶。因此，他們會對物業服務企業提出運營、維護和服務相關的新需求，期望物業服務企業能夠提供符

30、合可持續理念的服務，例如綠色清潔、節能維護、環保宣傳等，以提升寫字樓的整體可持續性和吸引力。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 18物業服務同行發展現狀對物業服務ESG的重要性達成共識之后，要如何將機遇轉化為實踐呢？可以先看看同行在怎么做。據公開披露信息可知，行業相關方普遍都有節能、降碳、健康安全、以人為本等方面的舉措嘗試，部分競爭者已經在其 ESG 戰略中明確了物業服務 ESG 的重要性。表1同行現狀分析資料來源：MSC 咨詢分析物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 19提出ESG戰略并與業務(物業服務)相融合有明確的物業服務ESG議題及目標清晰的行動計劃有具體舉措或項目實施物

31、業服務ESG理念對外表達碧桂園服務碧桂園服務保利物業保利物業華潤萬象生活華潤萬象生活綠城服務綠城服務雅生活服務雅生活服務萬物梁行萬物梁行凱德凱德（物業部分物業部分）永旺株式會社永旺株式會社太古地產太古地產（物業部（物業部分）分）瑞安新天地瑞安新天地強調低碳環保議題強調低碳環保議題強調低碳環保議題強調低碳環保議題為了更深入地了解這一趨勢，我們特別掃描了市面上部分頭部房地產企業和物業服務企業，收集了這些企業公開披露的在物業服務ESG層面的嘗試和成果數據，并做出了如下整理（數據統計截至2024 年 1 月）：表2企業公開披露的在物業服務 ESG 層面的嘗試和成果數據資料來源：MSC 咨詢分析物業服務

32、ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 20基礎物業管理（維護、保潔、基礎物業管理（維護、保潔、保安、綠化、客服等）保安、綠化、客服等）運營運營（招商管理、租戶管理等）（招商管理、租戶管理等）增值與其他服務增值與其他服務提升氣象災害提升氣象災害應對能力應對能力適應環境監管和適應環境監管和政策政策提升能源效率提升能源效率優化優化廢棄物管理廢棄物管理提升水資源提升水資源利用效率利用效率優化優化室內外環境室內外環境提升生態和提升生態和環境友好程度環境友好程度保障人身安全保障人身安全促進人文關懷促進人文關懷太古地產：太古地產：智能減廢先導計劃瑞安新天地：瑞安新天地：綠色公約不再使用一次性塑料制品及減少水電

33、消耗裝修和租賃期間采用可持續的做法，包括減少廢棄物及水電消耗華潤萬象生活：華潤萬象生活：Mama care 認證母嬰室凱德地產凱德地產：樂坊購物中心屋頂花園種植了70多種植物，有助于緩解夏季的城市熱島效應華潤萬象生活：華潤萬象生活：極端天氣預報與安全管理注意事項，制定惡劣天氣救援預案瑞安新天地：瑞安新天地：上海智創天地 WORKXCAMP 露營辦公空間瑞安新天地：瑞安新天地：促進餐飲租戶提供綠色菜單，提供健康及可持續的消費選擇凱德地產：凱德地產：樂坊購物中心屋頂安裝高效節水設施，預計節水率達到55%瑞安新天地：瑞安新天地：武漢企業天地1號，在節能措施、租戶合作、日常運營中融入低碳理念，幫助入駐

34、企業實現約223千克、平方米的年度碳減排目標保利物業：保利物業：開展人與自然 藝趣和諧露營寫生親子公益活動等生物多樣性宣傳活動保利物業：保利物業：店鋪裝修指引手冊并納入商業租賃協議，在裝修設計、施工材料進場、竣工驗收等環節作出綠色環保要求瑞安新天地：瑞安新天地：定期檢查天花板、墻壁、地板、設備等，防止霉菌產生和水汽泄露永旺：永旺：開發可持續且具備防災能力的基礎設施碧桂園服務：碧桂園服務：零碳社區建設，推進社區減碳雅生活服務：雅生活服務：防汛應急管理關注氣候議題關注氣候議題關注人和社區關注人和社區關注資源和環境關注資源和環境基于行業相關方舉措的初步分析，物業服務 ESG 舉措可以被總結出兩種不同

35、的效果：首先首先，通過深度融合通過深度融合 ESGESG 理念來優化現有業務理念來優化現有業務，物業服務企業能夠積極回應相關者對物業企業物業服務企業能夠積極回應相關者對物業企業 ESGESG的期望與需求的期望與需求。具體舉措包括：n幫助業主應對宏觀氣候風險：通過預警、安全與應急機制提升在極端天氣下的保障能力n幫助業主/租戶應對監管：如通過低碳和節能方面的運營能力和數據能力參與業主/租戶的價值鏈減碳n支撐業主/租戶的 ESG 披露需：通過水、能源、廢棄物的管理和數據記錄支持業主/租戶的披露需求n通過高規格 ESG 服務支撐樓宇的溢價能力：如醫療級別的直飲水，立足于安全的更嚴格的保潔流程等n碳排放

36、限額其次其次，物業服務企業通過主動探索和洞察相關者的特殊需求物業服務企業通過主動探索和洞察相關者的特殊需求，能夠發現與能夠發現與 ESGESG 價值相契合的新服務價值相契合的新服務與新業務與新業務。具體舉措包括：n主動推動相關方提升 ESG 表現：如通過綠色公約、綠色租賃協議等方式約束和引導租戶n識別具體社會問題轉化為新業務：如因為公共空間中的母嬰室不足，建設高規格母嬰室服務體系n基于人/環境/樓宇空間的洞察，主動探索物業服務創新機遇：如回應開發靈活辦公的空間布置創新這些舉措的主要價值體現在多個方面：n服務能力升級n創造溢價空間n贏得社會認可n推動業務革新n建立差異化特征物業服務ESG：物業存

37、量競爭時代的突破密碼 21議題策略：從多元到聚焦華潤萬象生活以卓越的物業 ESG 表現為其長遠愿景，不斷追求在物業領域的可持續發展領先地位；萬物云則重點強調人本關懷、安全管理和低碳環保，致力于在物業服務中融入這些核心理念；而凱德物業則致力于綠色減碳，將環保與減碳作為其重要的發展戰略。從這些企業的議題和策略中，我們能夠清晰地看到物業服務行業的發展路徑，從起初的多元化探索逐漸聚焦于 ESG 的核心議題，在可持續發展道路上的不斷進步和深化。n圍繞業務全業態圍繞業務全業態，充分識別物業服務充分識別物業服務 ESGESG 機遇機遇華潤萬象生活：以全業態領先物業服務 ESG 表現為愿景的 ESG 戰略規劃

38、華潤萬象生活以成為可持續發展表現引領行業的世界一流企業為愿景，制定了以業務為核心的153 ESG 戰略規劃。在此規劃下，公司致力于完善客戶服務體系，堅持以客戶為中心，滿足物業服務民生所需，打造高品質服務。同時，公司立足城市品質生活服務平臺，發力空間運營，整合優質資源，推動形成惠及城市、社區等相關方的新局面。此外，華潤萬象生活積極踐行央企社會責任，通過開展志愿服務與社會公益活動，提升社區韌性，為社會的可持續發展貢獻力量。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 22圖6華潤萬象生活 ESG 戰略規劃資料來源：華潤萬象生活 2022 年可持續發展報告n聚焦人本聚焦人本、安全和低碳安全和低碳，通過

39、服務通過服務+科技科技 AIAI 投入提升問題解決能力投入提升問題解決能力萬物云（萬科物業）：在 ESG 策略中重點關注人本、安全和低碳萬物云（萬科物業）在其實施的 ESG 策略中，重點關注了人本、安全和低碳這三個核心議題。2021年，萬物云推出了萬物云共同發展計劃，作為其 ESG 戰略的核心部分，該計劃主要側重于以下四個方面：助力一線服務者成長：萬物云致力于提升一線服務者的技能和職業發展，例如通過萬紫千紅發展項目，幫助服務者轉崗成為技術型或社會和情感溝通型服務者。此外，公司還提供了大量培訓和教育支持，如安全培訓和學歷提升機會。AI 生命（減少服務空間內非正常傷亡）：萬物云重視客戶和員工的安全

40、，實施了包括CPR急救技能培訓、安裝自動體外除顫器（AED）等措施，以提高應急響應能力和生命挽救能力。AI 環境（建筑節能減排與社區垃圾分類）：公司通過數字化技術，推動建筑物的低碳轉型，并在全國范圍內推廣節能和節水項目，以及垃圾分類計劃。AI 社區（物業更新及與周邊社區共生）：萬物云致力于改善老舊小區的管理和更新，通過創新的城市空間服務模式，解決老舊小區管理資金不足的問題，并推動社區的可持續發展。此外，萬物云還與戴德梁行聯合成立了合資公司萬物梁行，專注于商業企業物業服務，并提出了低碳物業的理念，通過數字化手段和有效的物業管理，積極應對商業建筑碳排放。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼

41、23圖7萬物云（萬科物業）ESG 策略資料來源：萬物云 2022 年度環境、社會及管治報告n重點強調綠色發展重點強調綠色發展，在全球范圍內大力推進物業減碳在全球范圍內大力推進物業減碳凱德物業：氣候行動勢在必行，將綠色發展納入業務運營凱德集團為了實現到 2030 年綠化所有在運營的樓宇的目標，已經制定了具體的行動策略和可持續發展總體規劃。當前，其在中國的物業綠化率達 42%，而在印度與新加坡已超 80%。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 24圖8凱德物業氣候行動資料來源：Capitaland Investment Global Sustainability Report 2022物業服

42、務 ESG 理念的傳遞n具有傳播敏銳度的物業服務行業相關方們也正在通過多種渠道具有傳播敏銳度的物業服務行業相關方們也正在通過多種渠道，積極傳遞其物業服務積極傳遞其物業服務 ESGESG 理念理念企業們一般通過定期報告發布，公開物業服務的 ESG 目標和舉措，向行業內外展示其致力于可持續發展的決心和行動。同時，企業們還會在媒體平臺上發布關于物業服務 ESG 理念和成果的文章，進一步提升公眾對行業在 ESG 領域的認知和了解。此外，企業官網也成為宣傳成功案例和行業影響力的重要窗口，通過展示物業服務在 ESG 方面的卓越表現，向行業傳遞積極信號。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 25圖9相

43、關方在通過報告、官網、媒體平臺等渠道向行業傳遞其物業服務ESG理念資料來源：MSC 咨詢分析通過報告通過報告公開物業服務ESG目標和舉措在媒體平臺在媒體平臺發布物業服務ESG理念和成果在企業官網在企業官網宣傳成功案例和行業影響力太古地產：宣傳標桿項目太古地產：宣傳標桿項目凱德物業：宣傳凱德物業：宣傳ESGESG最新實踐和成果最新實踐和成果萬物云：觀點網報道萬物云：觀點網報道雅生活服務：中指物業研究報道雅生活服務：中指物業研究報道華潤萬象生活：圍繞業務生態的物業服務華潤萬象生活：圍繞業務生態的物業服務ESGESG目標目標太古地產：太古地產：20232023年可持續發展報告年可持續發展報告瑞安：騰

44、訊新聞報道瑞安：騰訊新聞報道。除了傳統的宣傳渠道，各企業還充分利用微博、微信、小紅書等社交媒體平臺，以更生動、更貼近公眾的方式，向廣大用戶傳遞其物業服務 ESG 理念。這些平臺不僅能夠幫助他們擴大影響力，還能與公眾進行實時互動，收集反饋，不斷優化服務。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 26圖10行業相關方也在社交媒體渠道向公眾傳遞其物業服務ESG理念資料來源：MSC 咨詢分析n瑞安辦公：瑞安辦公：打造數字化辦公小程序，傳播ESG理念和倡議n保利物業：保利物業：搭建保利商業物業公眾號平臺，公開最新業務進展和綠色舉措n華潤萬象生活：華潤萬象生活：在小紅書宣傳各城市主題可持續生活周活動n以

45、 保 利 物 業 為 例：以 保 利 物 業 為 例：在LEED地圖小程序顯示評級建筑n永旺株式會社：永旺株式會社：夢樂城X 茶牲共同打造可持續綠色生活計畫n萬科物業：萬科物業：在廢棄物管理試點舉辦零廢棄日樓宇系列活動微信微信其他其他微博微博不僅如此，物業服務行業相關方們也在嘗試通過發布白皮書、發起倡議和參與行業聯盟等形式，面向整個行業進行倡導和引領。他們希望通過這些舉措，推動整個物業服務行業向更加環保、社會和治理友好的方向發展，共同為實現可持續發展目標貢獻力量。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 27圖11行業相關方也在社交媒體渠道向公眾傳遞其物業服務ESG理念資料來源：MSC 咨詢

46、分析物業服務企業正在通過 ESG 理念推動行業的可持續發展。然而，這一變革并非一蹴而就，需要行業各方共同努力，在戰略、管理、服務等方面不斷創新。物業服務企業應抓住機遇，積極應對 ESG 帶來的挑戰，為客戶創造更大價值，為社會的可持續發展貢獻力量。在未來的發展中，我們期待看到更多物業服務企業成為 ESG 實踐的先行者，為行業的繁榮與進步注入新的活力。成立行業聯盟成立行業聯盟編寫企業案例集編寫企業案例集發表可持續特刊發表可持續特刊低碳辦公解決方案低碳辦公解決方案：匯集各類辦公場景的綠色可持續解決方案，倡議和幫助更多企業制定全方位、個性化的低碳辦公體驗。低碳辦公聯盟：低碳辦公聯盟：通過協同合作，推動

47、第二空間的綠色可持續化發展，減少辦公空間產生的碳排放，營造綠色、舒適的辦公環境。首批聯盟成員：首批聯盟成員：ROEHL智能家居、循環派、MSC咨詢、健住社、萬物新生愛回收、KAFFTEC咖法及Interface等知名企業和機構。1010 x x1010sustainablesustainable SolutionsSolutions：在平臺賦能、鏈接、共塑企業可持續轉型的過程中，呈現更多元而富有創意的落地形式：1本線下特刊+10篇深度專欄+10條標桿企業視頻+1場線下策展，深入打造可持續網絡。WORKXWORKX連點成線：連點成線：聚焦于傳遞可持續的價值創造理念與業界和合作伙伴再次見面進行綠色

48、辦公知識點的梳理集線成面，一期一會注重可讀性，帶來方法指南講述瑞安辦公的綠色干貨方法論。WORKX2022可持續雜志榮獲 HashtagHashtag AsiaAsia AwardsAwards獎項獎項（亞洲首個針對社交媒體傳播而舉辦的權威獎項，用以表彰亞太地區內容優質且有影響力的社交媒體創作）。3.物業服務企業邁向ESG升級的實戰指南把握外部趨勢，從定位自身ESG目標出發想清楚項目目標定位在制定具體的 ESG 戰略時，為確保逐步構筑起競爭優勢，企業應對成本和精力的投入進行策略性分配，確保這些投入能夠持續產生積極效果。為此，企業需要明確自己的長期和短期目標，以確保戰略實施的連貫性和成效性。n短

49、期而言，企業可以著手打造 1 個明星項目，以構建集團 ESG 品牌影響力的基礎；同時，通過大約 10 個標桿項目來嘗試樹立 ESG 標桿，展示企業在這一領域的實力和成果。n中期目標則包括向行業展示 ESG 表現對物業項目的價值，提升整個行業對 ESG 的認識和重視；同時，企業還需要積極塑造社會影響力，向社會展示集團的可持續發展和 ESG 先進理念，塑造良好的企業形象。此外，構建物業項目 ESG 服務能力也是中期目標的重要一環，企業需要將其逐步建立為集團的差異化服務內容，以區別于競爭對手。n在長期愿景方面，企業可以致力于建立物業項目 ESG 相關的行業標準，推動整個行業向更加綠色、可持續的方向發

50、展。通過不斷的技術創新和管理優化，打造出符合 ESG 趨勢的核心競爭力，穩固行業領頭羊的地位，實現企業的長期穩定發展。不論長期、中期還是短期目標，項目核心內容始終是把握 ESG 發展趨勢機遇，以 ESG 驅動企業整體品牌升級和服務能力升級。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 29物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 30圖12物業服務企業ESG升級路徑規劃資料來源：MSC 咨詢分析項目交付模塊項目交付模塊長期目標與路徑長期目標與路徑3 3.長期愿景長期愿景建立物業項目ESG相關的行業標準，實現ESG趨勢下公司未來核心競爭力的打造，穩固行業領頭羊的地位1.1.短期任務短期任務 構建

51、集團ESG品牌影響力基礎：1個明星項目 嘗試打造ESG標桿：10個標桿項目2 2.中期目標中期目標 行業引領：向行業展示ESG表現對物業項目的價值 影響力塑造：向社會展示集團的可持續發展和ESG先進理念，塑造影響力 能力建設：構建物業項目ESG服務能力，將其逐步建立為集團差異化服務內容項目核心內容項目核心內容 把握ESG發展趨勢機遇，以ESG驅動企業整體品牌升級和服務能力升級階段一階段一 中心：如何進行企業升級以塑造中心：如何進行企業升級以塑造ESGESG標桿？標桿？階段二階段二 網絡：如何持續落地各個類型的網絡：如何持續落地各個類型的ESGESG標桿項目？標桿項目？其他標桿項目升級方案其他標

52、桿項目升級方案&實施規劃實施規劃交付物：交付物：標桿項目篩選、評估與實施規劃項目周期：項目周期：4-6周（根據業態數量）物業服務企業物業服務企業ESGESG升級支撐性工作建議升級支撐性工作建議交付物：交付物：支撐性工作建議項目周期：項目周期：1個月內物業管理物業管理ESG&ESG&行業研究行業研究交付物：交付物：行業掃描研究報告項目周期：項目周期：約8周物業服務企業物業服務企業ESGESG升級整體戰略定位升級整體戰略定位交付物：交付物：頂層設計建議項目周期：項目周期：約2周明星項目升級方案明星項目升級方案&標桿打造實施規劃標桿打造實施規劃交付物：交付物：升級方案與實施規劃項目周期：項目周期：1

53、個月內行動先行 or 策略先行？在明確目標后，企業需要據此選擇適合自身的發展路徑。常見的路徑包括行動先行與策略先行兩種模式：n行動先行行動先行強調先期投入資源進行實踐嘗試，通過實際行動（如獲取綠色認證等），應試提升樓盤的綜合表現，這有助于企業滿足政策要求，并能在市場上樹立綠色、環保的形象，吸引更多關注。n策略先行策略先行則更注重前期的全面評估與分析，以及關鍵決策的制定。它要求企業深入洞察各方利益相關者（如業主、投資者、政策制定者等）的需求，通過戰略性的規劃與服務創新，回應這些需求并創造增值。這種方式不僅能幫助企業更好地滿足市場需求，還能在競爭中脫穎而出，成為行業的破局者和引領者。最終的選擇取決

54、于企業的遠期目標。如果企業只是希望跟隨行業趨勢，那么直接開始嘗試可能是一個更為簡單的選擇。但如果企業有志于成為行業的引領者，那么就需要更加深入地理解并運用 ESG 理念，通過策略性的方式創造更大的價值?；谏鲜龇治?，我們建議企業采用策略先行的發展路徑。從外部視角看，這一方式有助于企業樹立標桿，區別于跟隨行業的姿態，并且標桿也需要戰略性的目標定義，這直接關系到各個利益相關方以怎樣的方式看待和定義企業。從內部視角看，升級的投入、特別對于存量項目的升級而言，是需要審慎思考且并不適合反復試錯的，因此如果采取行動先行，容易增加資金、執行和人力上持續投入卻并不見效果的風險。同時，堅定的策略也能帶動內部員工

55、，更有方向地跟隨和投入。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 31物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 32圖13基于研究設計ESG驅動的企業戰略分析框架資料來源：MSC 咨詢分析外因外因外部需求外部需求和機遇和機遇外部趨勢外部趨勢同行對標同行對標內因公司定位和愿景內因公司定位和愿景內因業務資源和能力內因業務資源和能力客戶客戶利益相關者利益相關者外因外因行業趨勢行業趨勢和競爭和競爭哪些ESG趨勢已經成為顯著的市場機遇和競爭維度？相關者因為哪些可持續相關需求而影響租、購房決策？國際市場有哪些可借鑒的趨勢和路徑？中國市場有哪些政策與行業趨勢？企業如何根據自身能力構建差異化的競爭優勢？同

56、行競爭帶來哪些啟示？企業戰略愿景企業戰略愿景/目標是什么？目標是什么？如何讓ESG服務從長遠的角度契合公司愿景和定位，并融入業務戰略業務范圍業務范圍資源和能力資源和能力企業的業務如何變革，以融合物業項目ESG表現的提升需要？企業的資源和能力如何發展，以支持ESG變革的切實落地？長期愿景融合長期愿景融合支撐性工作支撐性工作ESGESG驅動業務戰略驅動業務戰略的頂層設計回答的頂層設計回答落地方案落地方案ESGESG驅動企業業務和品牌升級之于公司業驅動企業業務和品牌升級之于公司業務發展的長期定位如何與愿景、戰略契合務發展的長期定位如何與愿景、戰略契合標桿項目如何選擇？如何確定升級內容？短期如何打造標

57、桿短期如何打造標桿既有業務如何優化增加哪些新業務內容、模塊，如何實現？長期如何改造業務長期如何改造業務在業務、組織、資源能力層面，需要做哪些補充和提升？為了ESG品牌和影響力打造，需要哪些放大聲量的手段？高端化創造溢價空間企業ESG披露企業碳減排企業雇主品牌存量競爭建筑減排綠色溢價策略先行主動洞察品牌策略行業標桿案例低碳辦公聯盟n20212021 年年，MSCMSC 咨詢攜手瑞安辦公咨詢攜手瑞安辦公、循環派循環派，協同各企業與機構協同各企業與機構，共同成共同成低碳辦公聯盟低碳辦公聯盟，也也是國內是國內個圍繞低碳辦公場景個圍繞低碳辦公場景、致致于通過鏈接多于通過鏈接多利益相關者倡導和踐利益相關者

58、倡導和踐低碳辦公理念的聯低碳辦公理念的聯盟盟。低碳辦公聯盟正式發布了匯集各個辦公場景解決方案和企業實踐案例的企業低碳辦公指南，旨在幫助更多企業制定全方位、個性化的低碳辦公解決方案。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 33圖14低碳辦公的N種可能封面資料來源：低碳辦公聯盟太古地產：智能減廢先導計劃，形成物業與租戶的深度互動n太古地產專為辦公室量身打造了智能減廢先導計劃太古地產專為辦公室量身打造了智能減廢先導計劃，通過引入游戲化通過引入游戲化、智能化的參與方式智能化的參與方式，鼓鼓勵辦公樓租戶及其員工積極投身于減廢挑戰之中勵辦公樓租戶及其員工積極投身于減廢挑戰之中，并實時展示各企業的減廢進

59、展并實時展示各企業的減廢進展，定期進行復定期進行復盤總結盤總結，以便不斷優化減廢策略以便不斷優化減廢策略。此次計劃的參與方包括太古地產的租戶（共 7 家公司）及辦公室團隊，經過大家的共同努力，每名員工的總廢棄物量減少了 16%，整體廢棄物分流率更是達到了 36%。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 34圖15智能減廢先導計劃資料來源：MSC 案例華潤萬象生活：mama care by MIXC 創造細分領域內的標桿服務體系n華潤萬象生活獨立研發了母嬰服務體系品牌華潤萬象生活獨立研發了母嬰服務體系品牌，旨在為母嬰客群提供同一水準之上的優質哺育旨在為母嬰客群提供同一水準之上的優質哺育、護理

60、及服務空間與體驗護理及服務空間與體驗。為實現這一目標，華潤萬象生活設立了 100 多項設施建造要求與服務品質標準，規范了母嬰相關的權限、主題活動及權限管理流程。這些努力取得了顯著成果，目前該母嬰服務體系已在 25 個華潤商業項目中成功落地，并促使母嬰室的使用率大幅提升，實現了 100%-200%的增長。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 35圖16mama care by MIXC全國綜合服務體系建立范圍資料來源：MSC 案例瑞安新天地：從綠色公約到深綠租賃辦公樓碳中和愿景下逐步加強物業服務方的影響力n瑞安新天地以辦公樓碳中和為長遠目標瑞安新天地以辦公樓碳中和為長遠目標，持續探索如何推

61、動租戶實施降碳節能的舉措持續探索如何推動租戶實施降碳節能的舉措。為此，公司創新性地推出了行業內首份綠色公約，以志愿性綠色倡議的形式，積極鼓勵租戶降低水電消耗，共同為環保事業貢獻力量。此外，瑞安新天地在 2022 年 11 月行業首發具有合同約束力的租賃條款，其中包含對租戶能耗內容的獎勵條款，進一步激勵租戶在能耗管理方面做出積極努力。物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 36圖17可隨時自由的靈動辦公空間資料來源：MSC 案例如何在存量時代構建差異化的競爭優勢？我們給出的回答是：物業服務企業探索綠色、低碳、可持續物業等相關概念的切入可能是一個非常值得探索的機遇點。物業服務企業探索綠色、低碳

62、、可持續物業等相關概念的切入可能是一個非常值得探索的機遇點。國內外的發展趨勢也都在不斷地印證著我們的觀點，顯示出這一路徑的重要性和必要性。理解 ESG 理念，并懂得如何將其運用于實踐中，是物業服務企業利用這一機遇破局的關鍵。物業服務企業正在通過 ESG 理念推動行業的可持續發展。然而，這一變革并非一蹴而就，需要行業各方共同努力，在戰略、管理、服務等方面不斷創新。物業服務企業應抓住機遇，積極應對 ESG 帶來的挑戰，為客戶創造更大價值，為社會的可持續發展貢獻力量。在未來的發展中，我們期待看到更多物業服務企業成為 ESG 實踐的先行者，為行業的繁榮與進步注入新的活力。在結束本次關于物業服務企業 E

63、SG 升級戰略方法論的探討之際，我們想要強調的是，物業服務企業為了在存量時代建立差異化的競爭優勢，ESG、綠色、低碳、可持續物業等相關概念的切入可能是一個非常值得探索的機遇點。企業可以因為整個行業都開始關注 ESG/可持續，選擇小步快走進行落地嘗試，也可以全面評估分析和關鍵決策之后再行動，我們建議不妨先在作出決策之前，想清楚期待在一段時間后，對公我們建議不妨先在作出決策之前，想清楚期待在一段時間后，對公眾眾/行業傳達怎樣的影響？行業傳達怎樣的影響？研究和審視先行，隨后標桿與策略并行。每個企業各有適配自身的發展路徑和發展步伐，在識別和洞察整個價值鏈相關者的需求和機遇后再做出決策會是更明智的選擇。

64、于明確的理論框架下深化綠色發展，于 ESG 理念驅動下找尋方向與未來。結尾物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 37n關于關于MSCMSC咨詢咨詢MSC是一家專注于可持續發展的咨詢公司，將可持續發展的方法論，應用于戰略與增長、管理與運營、品牌與市場、可持續發展與社會影響力，解決企業在運營過程中存在的各項挑戰，為商業創造價值，打造社會影響力。MSC獨創商業分析結合社會調研的工具和方法，融入對企業和市場的深刻洞察，將可持續發展量身定制到企業的商業戰略之中，以確保企業能夠源源不斷地獲得與穩固競爭優勢。通過8年的探索，已經服務了以百威英博、歐萊雅、百勝餐飲集團為代表的外企，國家電網、華潤集團、北

65、控集團等國企央企，騰訊、阿里巴巴、快手等民企的800多家領先企業。就單個項目而言，我們創造過上億的商業影響力，還兼顧多個充滿挑戰的跨國咨詢案。作為國內可持續發展領域的先驅探索公司，啟發與幫助企業一起探索商業發展與社會問題的邊界，將可持續去標簽化與去概念化，通過兩件事幫助企業變得可持續：在社會問題中產生商業機遇在商業邏輯中產生社會影響力n聯系我們聯系我們掃 描 上 方 二 維 碼查 看 M S C 咨 詢 公 眾 號掃 描 上 方 二 維 碼添 加 工 作 人 員 微 信物業服務ESG：物業存量競爭時代的突破密碼 38微 信|m s c w o r l d網 頁|w w w.m s c-w o r l d.c o m郵 件|c o n t a c t m s c-w o r l d.c o m 電 話|(+8 6)0 5 7 1-8 9 2 6 6 2 9 3杭 州|浙 江 省 杭 州 市 蕭 山 區 鴻 寧 路 廣 孚 聯 合 國 際 中 心 2 4 0 2 室上 海|上 海 市 虹 口 區 東 大 名 路 5 0 1 號 白 玉 蘭 廣 場 4 2 層掃 描 上 方 二 維 碼查 看 M S C 咨 詢 公 眾 號掃 描 上 方 二 維 碼添 加 工 作 人 員 微 信掃 描 上 方 小 程 序 碼查 看 M S C 咨 詢 小 程 序