《房地產行業：基于上市保障房REITs項目財報的深度研究保障房項目收益率與運營成本和收儲價格的關系-240814（23頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業：基于上市保障房REITs項目財報的深度研究保障房項目收益率與運營成本和收儲價格的關系-240814（23頁）.pdf（23頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分、保障房項目收益率與運營成本和收儲價格的關系保障房項目收益率與運營成本和收儲價格的關系 -基于上市保障房基于上市保障房 REITsREITs 項目財報的深度研究項目財報的深度研究 房地產/公募 REITs 2024 年 8 月 14 日 評級：增持（維持）評級：增持（維持）分析師：由子沛分析師：由子沛 執業證書編號：執業證書編號：S0740523020005 Email： 分析師：陳希瑞分析師：陳希瑞 執業證書編號：執業證書編號：S0740524070002 Email： 分析師：分析師：侯希得侯希得 執業證書編號：執業證書編號

2、：S0740523080001 Email： 分析師：分析師：李李垚 執業證書編號：執業證書編號：S0740520110003 Email： 基本狀況基本狀況 上市 REITs 數 40 行業總市值(億元)1151.33 行業流通市值(億元)584.95 Table_QuotePic 行業行業-市場走勢對比市場走勢對比 相關報告相關報告 Table_Summary 公募公募 REITsREITs 行業研究報告行業研究報告-2024082024081 14 4 2021 年以來，隨著保租房提出和相關政策推動，住房租賃行業快速發展，2023 年7 月，黨中央在政治局會議中首次提出房地產市場供求關系

3、發生重大變化，繼 2024年 4 月 30 日中央政治局會議首次提出“消化存量房產”后，7 月 30 日，中共中央政治局會議再次提出堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，保障房收儲及保障房 REITs 成為市場的關注點，目前 5 單已上市保租房 REITs，其中有 4 單披露過年報，具體情況：紅土創新深圳人才安居紅土創新深圳人才安居 REIT 資產為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館 4 個保租房項目，分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區。紅土深安居 REIT 運營穩健，出租率維持高位。2023 年租金收入為 5403 萬，總成本 2995萬，其

4、中折舊攤銷金額約 2160 萬，占總成本 72%，若以商品房計價該項目價值約 85億，其對應商品房租售比為 0.64%。中金廈門安居保租房中金廈門安居保租房 REITREIT 資產為園博公寓項目、珩琦公寓項目 2 個保租房項目，位于廈門市集美區。中金廈門 REIT 收入穩中有升，出租率維持高位，2023 年租金收入為 7685 萬，總成本為 5139 萬，其中折舊攤銷 3167 萬元，占總成本 62%，若以商品房計價該項目價值約 63 億，其對應商品房租售比為 1.22%。華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 資產為文龍家園項目,熙悅尚郡項目 2 個保租房項目，分別位于北京市海淀區和

5、朝陽區。華夏北京保障房 REIT 收入穩健，出租率維持高位。2023年租金收入為 7301 萬，年總成本為 4408 萬，其中折舊攤銷 2360 萬元，占總成本54%，若以商品房計價該項目價值約 85 億，其對應租售比為 0.86%。華夏華潤有巢華夏華潤有巢 REITREIT 資產為有巢泗涇項目、有巢東部經開區 2 個保租房項目，位于上海市松江區。華潤有巢 REIT 收入穩健，出租率維持高位但有所波動。2023 年租金收入為 7841 萬，全年總成本為 7570 萬，其中 4325 萬為折舊攤銷，占總成本的57%。若以商品房計價該項目價值約 46 億，其對應租售比為 1.71%。投資建議：投資

6、建議：二十屆三中全會與 730 政治局會議對地產表述均重點強調了加大保障性住房建設和供給，在政策支持商品房收儲用作保障房的背景下，我們預計一二線城市將穩步開展庫存收儲工作，建議重點關注一線城市的地方國企及優質央企，如城投控股、城建發展、華發股份、招商蛇口、金地集團、華潤置地、中國海外發展等。風險提示：風險提示：二級市場價格大幅波動風險；研究報告中使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時的風險；相關支持政策調整風險。75%95%115%135%REITs指數上證指數 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -2-行業行業深度深度報告報告 內容目錄內容目錄 1.保障房收

7、儲情況概述保障房收儲情況概述.-5-2.紅土創新深圳人才安居紅土創新深圳人才安居 REIT.-7-3.中金廈門安居保障房中金廈門安居保障房 REIT.-12-4.華夏北京保障房華夏北京保障房 REIT.-15-5.華夏基金華潤有巢華夏基金華潤有巢 REIT.-18-6.投資觀點投資觀點.-22-7.風險提示風險提示.-22-rVgZzQmMxOaYfV7NdNaQtRqQmOqMjMrRyQfQqRqN9PqRpOxNsRmPNZqNrP 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -3-行業行業深度深度報告報告 圖表目錄圖表目錄 圖表圖表 1 1：517517 地產新政

8、后中央對收購存量房的提及情況匯總地產新政后中央對收購存量房的提及情況匯總.-5-圖表圖表 2 2：517517 新政后各地新增收儲情況新政后各地新增收儲情況.-5-圖表圖表 3 3：地產類結構性貨幣工具發放情況：地產類結構性貨幣工具發放情況.-7-圖表圖表 4 4：紅土創新深圳人才安居：紅土創新深圳人才安居 REITREIT 底層資產概況底層資產概況.-8-圖表圖表 5 5：保利香檳苑位置圖：保利香檳苑位置圖.-9-圖表圖表 6 6：鳳凰公館位置圖：鳳凰公館位置圖.-9-圖表圖表 7 7：安居百泉閣位置圖：安居百泉閣位置圖.-9-圖表圖表 8 8：安居錦園位置圖：安居錦園位置圖.-9-圖表圖表

9、9：紅土創新紅土創新 REITREIT 底層收入底層收入情況（萬元）情況（萬元）.-10-圖表圖表10：紅土創新紅土創新 REITREIT 底層資產底層資產出租率情況出租率情況.-10-圖表圖表11：紅土創新紅土創新 REITREIT 成本成本情況（萬元）（年度）情況（萬元）（年度）.-11-圖表圖表 1212：紅土創新深圳人才安居：紅土創新深圳人才安居 REITREIT 租售比情況租售比情況.-11-圖表圖表 1313：中金廈門保障房：中金廈門保障房 REITREIT 底層資產概況底層資產概況.-12-圖表圖表 1414：園博公寓及珩琦公寓位置圖：園博公寓及珩琦公寓位置圖.-13-圖表圖表1

10、5：中金廈門保障房中金廈門保障房 REITREIT 底層收入情況底層收入情況（萬元）（萬元）.-13-圖表圖表16：中金廈門保障房中金廈門保障房 REITREIT 底層資產底層資產出租率情況出租率情況.-13-圖表圖表17：中金廈門保障房中金廈門保障房 REITREIT 成本成本情況（萬元）（年度）情況（萬元）（年度）.-14-圖表圖表 1818：中金廈門保障房：中金廈門保障房 REITREIT 租售比情況租售比情況.-14-圖表圖表 1919：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 底層資產概況底層資產概況.-15-圖表圖表 2020：文龍家園位置圖：文龍家園位置圖.-15-圖表圖表

11、 2121：熙悅尚郡位置圖：熙悅尚郡位置圖.-15-圖表圖表22：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 底層資產營業收入情況底層資產營業收入情況（萬元）（萬元）.-16-圖表圖表23：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 底層資產底層資產出租率情況出租率情況.-16-圖表圖表24：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 成本成本情況（萬元）（年度）情況（萬元）（年度）.-17-圖表圖表 2525：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 租售比情況租售比情況.-17-圖表圖表 2626：華夏基金華潤有巢：華夏基金華潤有巢 REITREIT 底層資產概況底層資產

12、概況.-18-圖表圖表 2727：有巢泗涇位置圖：有巢泗涇位置圖.-18-圖表圖表 2828：有巢東部位置圖：有巢東部位置圖.-18-圖表圖表29：華潤有巢華潤有巢 REITREIT 底層資產營業收入底層資產營業收入情況（萬元）情況（萬元）.-19-圖表圖表30：華潤有巢華潤有巢 REITREIT 底層資產底層資產出租率情況出租率情況.-19-請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -4-行業行業深度深度報告報告 圖表圖表31：華潤有巢華潤有巢 REITREIT 成本成本情況（萬元）（年度）情況（萬元）（年度）.-20-圖表圖表 3232：華夏基金華潤有巢：華夏基金華

13、潤有巢 REITREIT 租售比情況租售比情況.-20-請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -5-行業行業深度深度報告報告 1.保障房收儲情況概述保障房收儲情況概述 2023 年 7 月，黨中央在政治局會議中首次提出房地產市場供求關系發生重大變化，根據上海易居房地產研究院中國百城住宅庫存報告，2023 年底中國地產庫存周期為 22.4 個月，僅次于 2012 年 2 月的歷史峰值 22.8 個月。在房地產庫存高企的背景下，繼 2024 年 4 月 30 日中央政治局會議首次提出“消化存量房產”后，5 月 17日全國切實做好保交房工作視頻會議上提出“商品房庫存較多城

14、市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，同時中國人民銀行也宣布設立保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，以地方國企作為收購主體的存量房收儲正式開啟。6 月 20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。6 月 12 日，央行在濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作，全國 200 多個城市視頻參會。7 月 30日，中共中央政治局會議再次提出，“堅持消化

15、存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。來源：中國建設報、第一財經、金融時報、中國經營報、中泰證券研究所 存量房收儲政策發布后，各地方政府均積極響應。截至 7 月底，據不完全統計，已有約 30 城出臺政策鼓勵收儲去庫存，包含廣州、蘇州、武漢、常州、重慶、貴陽、惠州、貴陽、惠州、贛州、深圳等地。圖表圖表 1 1：517517 地產新政后中央對收購存量房的提及地產新政后中央對收購存量房的提及情況匯總情況匯總 時間時間 會議會議/政策政策 內容內容 2024 年 6月 7 日 國常會 加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障“住房供應體系 2024 年 6月 12 日 央行召

16、開保障性住房再貸款工作推進會 支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，深刻認識房地產工作的人民性、政治性 2024 年 6月 20 日 住房城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議 推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作 2024 年 7月 30 日 政治局會議 堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房 圖表圖表 2 2：517517 新政后各地新增收儲情況新政后各地新增收儲情況 開始時間開始時間 城市城市 內容內容 2024/5/30 廣州增城 擬公開購買商品房作為廣汕鐵路項目的安置

17、房。2024/6/1 河南濟源 積極引導區管國有企業和社會資本方作為投資主體，分期購買一定數量的存量商品房，用作保障性租賃住房、人才房。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -6-行業行業深度深度報告報告 2024/6/3 蘇州 堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用于職工租住。2024/6/6 江山 鼓勵國企酌情以合理價格收購房地產企業已建成存量商品房，用作保障性租賃住房、配售型保障房、人才公寓等，加快解決新市民、青年人等群體臨時住房困難問題。鼓勵國企積極對接銀行，以申請

18、專項貸款和發行債券的形式籌措收購資金。2024/6/6 武漢東湖高新區 支持區屬國有企業積極爭取國家保障性住房再貸款，以合理價格收購存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房，逐步提高住房保障水平。2024/6/13 淮南 探索試點國有企業收購空置商品住房用于保障性住房，推動金融機構積極運用保障性住房再貸款資金予以支持。對國有企業收購”房源超市“二手住房的，金融機構給予”收購貸“裝修貸”和預期租金收益組合貸款等支持。2024/6/14 常州 屬地政府可根據各自保障性住房的需求和供給缺口的摸排情況，以需定購，組織國有企業收購商品住房用作保障性住房。2024/6/17 重慶 落實重慶市租賃住房貸款支

19、持計劃試點工作方案，批量收購存量住房用作租賃住房，全年收購商品房約 4200 套、30 萬平方米。2024/6/17 貴陽 鼓勵國有企業以合理價格按照以需定購”原則收購商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推進未建成交付安置房清零。支持非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位，向屬地政府申請改造為酒店式寫字樓、酒店式公寓等新興業態。2024/6/17 惠州 擬由政府選定的專業化國有企業作為收購主體，以合理價格收購在惠州市行政區域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。征集范圍包括惠州市域內 7 個縣(區)中心區域內已建成未出售的商品房房源。2024/6/17 貴陽 鼓勵國有企

20、業以合理價格按照以需定購”原則收購商品房用作保障性住房、安置房，大力推行”房票”安置，加快推進未建成交付安置房清零。2024/6/24 江門 擬由市、縣兩級國有企業作為收購主體，以合理價格收購(以同地段保障性住房重置價格為參考上限)在我市相應行政區域內征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。2024/6/26 柳州 市屬國有企業作為收購主體，以合理價格收購房地產企業已建成存量商品房用作配售型和配租型保障性住房。2024/7/1 四川遂寧 2024 年 7 月 1 日起至 2027 年 12 月 31 日止，船山區、各市直園區在摸清保障性住房需求底數的基礎上，可選擇地方國有企業，自主決策市場化收

21、購已建成未出售商品房用作保障性住房。2024/7/2 成都 在售人才公寓被收購，根據項目實際銷售情況，將剩余未售房源統一出售給相關企業用作保障性住房。2024/7/3 徐州 不再新建安置房。鼓勵國有企業收購存量商品住房用作安置房、公租房和人才房。2024/7/4 南寧 由市人民政府選定的市屬國有企業作為收購主體實施收購已建成存量商品房用作配售型保障性住房或保障性租賃住房工作。2024/7/4 連云港 對有積壓的房地產開發企業，尤其是因房屋銷售困難導致瀕臨爛尾的樓盤，由政府出面收回部分房屋作為置換房源。2024/7/5 昆明 按照“以需定購、雙方自愿”的原則，由國有企業收購已建成未出售的存量商品

22、住房用作保障性住房，解決工薪收入群體、引進人才的住房問題。2024/7/10 云南德宏 依法合規用好保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購房地產企業已建成未出售商品住房用作配售型和配租型保障性住房。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -7-行業行業深度深度報告報告 來源：YY 評級、中指研究院、深圳安居集團公眾號、中泰證券研究所 然而從現有數據來看，2024 年二季度，央行共發放保障性住房再貸款資金 121 億元，不再公布“租賃住房貸款支持計劃”這一類貨幣工具的使用情況。其余地產類結構性貨幣工具使用情況均不理想，二季度 PSL 凈歸還 5,455 億元。

23、整體收儲推進節奏較為緩慢。收儲過程中存在的首要難點，就是部分城市的租金回報率偏低，成本與收益不匹配，導致項目推進有一定難度，租金可能無法覆蓋項目前期投入的利息支出及后期的運營維護成本。來源：YY 評級、央行、中泰證券研究所 有鑒于此，本文通過對已上市的保租房公募 REITs 財報的研究，從財務角度詳細分析了當前保租房 REITs 項目的租金收益率、出租率以及運營成本率等指標，在此基礎上，基于不同的收儲價格折扣測算了各個保障房項目的潛在租金回報率。從測算結果可以看出，如考慮運營成本和資金成本，一二線城市大致以周邊二手房市場價 4-6折收儲用作保障房可基本滿足成本與收益的匹配。2.紅土創新深圳人才

24、安居紅土創新深圳人才安居 REIT 2024/7/19 山東濰坊 按照“市場化、法治化”和雙方自愿原則，現面向濰坊市中心城區征集已建成未出售商品住房用作保障性住房房源。2024/7/26 贛州 支持收購庫存商品房。支持縣(市、區)收購庫存商品房，用作返遷房、保障性住房、人才住房、周轉房等。2024/7/26 廣東省 積極穩妥有序推進收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。全面把握收購已建成存量商品房用作保障性住房政策，堅持以需定購、自主決策，堅持規范實施、防范風險，用好金融支持政策;有序推進收購已建成存量商品房用作保障性住房相關工作。各城市要抓緊完善工作機制,組建工作專班，抓緊出臺收購和配售租

25、賃的定價機制和管理辦法等政策文件，推動條件成熟的項目盡快落地。2024/8/7 深圳 深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，征集深圳市（不含深汕特別合作區）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。圖表圖表 3 3：地產類結構性貨幣工具發放情況：地產類結構性貨幣工具發放情況 類型類型 額度額度(億元億元)20242024 年年 6 6 月末月末 20242024 年年 3 3 月末月末 20232023 年年 1212 月末月末 環比(億元)發放量(億元)發放量(億元)發放量(億元)保障性住房再貸款 3,000

26、 121 121-租賃住房貸款支持計劃 1,000-20 0 抵押補充貸款 -5,455 28,245 33,700 32,522 保交樓貸款支持計劃 86 55 141 86 56 房企紓困專項再貸款 800 0 209 209 0 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -8-行業行業深度深度報告報告 紅土創新深圳人才安居 REIT 基礎設施資產為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目 4 個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區。項目建筑面積合計 13.47 萬平方米，共 1,830 套保障性租賃住房及其配套。圖表

27、圖表 4 4：紅土創新深圳人才安居：紅土創新深圳人才安居 REITREIT 底層資產概況底層資產概況 項目名稱項目名稱 保利香檳苑保利香檳苑 鳳凰公館鳳凰公館 安居百泉閣安居百泉閣 安居錦園安居錦園 所在地所在地 廣東省深圳市大鵬新區 廣東省深圳市坪山區 廣東省深圳市福田區 廣東省深圳市羅湖區 具體交通具體交通位置位置 項目位于深圳市大鵬新區，坐落于大鵬辦事處鵬飛路南側。項目周邊設有黃岐塘村等多個公交站，有 M423 路等多路公交車；北臨鵬飛路，鄰近坪西路等主要出行道路。項目周邊公共交通條件良好，自駕出行較為方便。項目位于深圳市坪山區碧嶺街道，坐落于碧沙北路以西龍勤路以南。項目臨近規劃中的 1

28、4號線地鐵站；周邊設有碧桂園鳳凰公館站、龍勤碧沙路口、湯坑小學等多個公交站，有 833路、E20 路、M368 路、M564 路、E22 路等多路公交車；緊鄰坪山大道，鄰近龍勤路、碧沙北路等主要出行道路。項目交通便利，公交、自駕出行方便。項目位于深圳市福田區安托山片區，地處僑香三道與安托山六路交匯處。項目鄰近地鐵 2 號線與 7 號線，距安托山站約 200 米，距僑香站約 800 米，距深康站約900 米。項目位于深圳市羅湖區筍崗片區，地處田西路與寶田路交匯處以東。項目鄰近 7 號線，距筍崗站約 400米；周邊設有梨園路、人才大市場、筍崗街道辦等多個公交站，有多路公交車經過；北距泥崗東路約50

29、0 米，鄰近梨園路、寶安北路、寶崗路和梅園路等主要出行道路。項目周邊公共交通便利，駕車出行便捷。用地性質用地性質 二類居住用地/商業 二類居住用地/商業 二類居住用地/商業 二類居住用地/商業 用地期限用地期限 70 年（2016 年 12 月 14日至 2086 年 12 月 13日）70 年（2016 年 12 月 14日至 2086 年 12 月 13日）70 年（2018 年 6 月 26日至 2088 年 6 月 25日）70 年（2018 年 4 月 28日至 2088 年 4 月 27日）資產范圍資產范圍 項目包括保利香檳苑 1棟、2 棟兩棟建筑物中的相應物業，建筑面積16,45

30、7.28 平方米，保障性租賃住房位于每棟住宅樓的 2 至 22 層，共 210 套物業。項目包括鳳凰公館 1 棟B 座、2 棟 A 座兩棟建筑物中的相應物業，建筑面積共計 51,553.87平方米，保障性租賃住房位于每棟住宅樓的 2至 51 層，共 666 套物業。項目包括百泉閣 A 棟、百泉閣 B 棟兩棟建筑物，均為地上 37 層的高層住宅塔樓，保障性租賃住房位于每棟住宅樓 3 至 37 層，共計 594套物業；配套商業設施，位于每棟住宅樓 1層；地下車庫，共計294 個車位 項目包括安居錦園一棟建筑物，為地上 46層的高層住宅塔樓，保障性租賃住房位于建筑物 5 至 46 層，共計 360

31、套物業；地下車庫共計 216 個車位，地上 5 個，地下211 個。建設內容建設內容和規模和規模 已出租住房及配套商業建筑面積 16,457.28 平方米 已出租住房及配套商業建筑面積 50,669.91 平方米 已出租住房及配套商業建筑面積 38,924.77 平方米 已出租住房及配套商業建筑面積 26,713.38平方米 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -9-行業行業深度深度報告報告 紅土深圳紅土深圳安居安居 REIT4REIT4 個底層資產為所在區核心區域，個底層資產為所在區核心區域，其中安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目 4 個

32、保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區。其中安居百泉閣項目、安居錦園項目位于深圳市市區核心位置，保利香檳苑項目和鳳凰公館項目位置較為偏遠。項目所在地處核心商務區域、新興金融產業帶、文旅產業帶、城市重點項目規劃區域，人才住房需求可觀，周邊交通便利，生活基礎設施齊全，居住條件成熟。決算總投決算總投資資 3.621 億元 34.1518 億元 4.5 億元 2.7 億元 運營開始運營開始時間時間 2020 年 7 月 2020 年 11 月 2022 年 1 月 2021 年 11 月 來源：紅土深圳安居 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 圖表圖表 5 5：保利香檳苑

33、位置圖：保利香檳苑位置圖 圖表圖表 6 6：鳳凰公館位置圖：鳳凰公館位置圖 保利香檳苑項目位于深圳市大鵬新區，坐落于大鵬辦事處鵬飛路南側。項目周邊設有黃岐塘村等多個公交站，有 M423 路等多路公交車；北臨鵬飛路，鄰近坪西路等主要出行道路。項目周邊公共交通條件良好，自駕出行較為方便。來源：百度地圖、紅土深圳安居 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 鳳凰公館項目位于深圳市坪山區碧嶺街道，坐落于碧沙北路以西龍勤路以南。項目臨近規劃中的 14 號線地鐵站；周邊設有碧桂園鳳凰公館站、龍勤碧沙路口、湯坑小學等多個公交站，有 833 路、E20 路、M368路、M564 路、E22 路等多路公交車；緊鄰

34、坪山大道，鄰近龍勤路、碧沙北路等主要出行道路。項目交通便利，公交、自駕出行方便。來源：百度地圖、紅土深圳安居 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 圖表圖表 7 7：安居百泉閣位置圖：安居百泉閣位置圖 圖表圖表 8 8：安居錦園位置圖：安居錦園位置圖 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -10-行業行業深度深度報告報告 來源：百度地圖、紅土深圳安居 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 來源：百度地圖、紅土深圳安居 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 紅土深安居紅土深安居REITREIT運營穩健，運營穩健，出租率維持高位出租率維持高位。自上市以來每季度租金穩定在

35、1350萬元左右，可供分配金額平均約 1300 萬元，出租率維持在高位，基本實現滿租。2024年 1 季度，項目完成總收入 1363 萬元，其中保障房性租賃住房租金收入 1277 萬元，配套商業租金收入 42 萬元，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館項目出租率分布為 98.28%、97.75%、98.63%、98.91%。圖表圖表9：紅土創新紅土創新 REITREIT 底層底層收入收入情況情況（萬元）（萬元）圖表圖表10：紅土創新紅土創新 REITREIT 底層資產底層資產出租率情況出租率情況 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 02004006008001

36、00012001400160022Q423Q123Q223Q323Q424Q1營業總收入EBITDA可供分配收入95%96%97%98%99%100%22Q423Q123Q223Q323Q424Q1安居百泉閣安居錦園保利香檳苑鳳凰公館項目 安居百泉閣項目位于深圳市福田區安托山片區，地處僑香三道與安托山六路交匯處。項目鄰近地鐵 2 號線與 7 號線，距安托山站約 200 米，距僑香站約 800米，距深康站約 900 米。項目周邊交通便利，地鐵、公交及自駕出行均較為方便。安居錦園項目位于深圳市羅湖區筍崗片區，地處田西路與寶田路交匯處以東。項目鄰近 7 號線，距筍崗站約400 米；周邊設有梨園路、人

37、才大市場、筍崗街道辦等多個公交站，有多路公交車經過；北距泥崗東路約 500米，鄰近梨園路、寶安北路、寶崗路和梅園路等主要出行道路。項目周邊公共交通便利，駕車出行便捷。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -11-行業行業深度深度報告報告 紅土深安居紅土深安居 REITREIT 成本成本主要為主要為折舊攤銷折舊攤銷。2023 年全年總成本 2995 萬，其中折舊攤銷金額約 2160 萬，占比 72%，如果從實際發生成本看，其主要為管理人報酬和營業稅金及附加，為 478 萬和 243 萬，分別占比 16%、8%，其運維成本率（扣除折舊攤銷后的總成本除以收入）為 15%。

38、圖表圖表11：紅土創新紅土創新 REITREIT 成本成本情況情況（萬元）（萬元）（年度）（年度）來源：Wind、中泰證券研究所 注：2022 年報告期為 2022 年 8 月 22 日-2022 年 12 月 31 日 紅土深安居紅土深安居 REITREIT 租售比為租售比為 0.60.64 4%。2023 年租金收入為 5403.45 萬，保利香檳苑、鳳凰公館、安居百泉閣、安居錦園周圍房價約 2.5 萬/平米、3.0 萬/平米、9.5 萬/平米、4.0 萬/平米，推測該項目價值約 85 億，其對應商品房租售比為 0.64%，若考慮商品房收儲作為保障房出租，按照原價的 8 折、6 折、4 折

39、、2 折收儲，其租售比分別為 0.80%、1.07%、1.60%、3.20%。05001,0001,5002,0002,500營業成本稅金及附加管理費用財務費用管理人報酬托管費其他費用2022年2023年圖表圖表 1212：紅土創新深圳人才安居：紅土創新深圳人才安居 REITREIT 租售比情況租售比情況 項目名稱項目名稱 保利香檳苑保利香檳苑 鳳凰公館鳳凰公館 安居百泉閣安居百泉閣 安居錦園安居錦園 所在地所在地 廣東省深圳市大鵬新區 廣東省深圳市坪山區 廣東省深圳市福田區 廣東省深圳市羅湖區 建設內容和規模建設內容和規模 已出租住房及配套商業建筑面積16,457.28 平 已出租住房及配套

40、商業建筑面積 50,669.91 平 已出租住房及配套商業建筑面積 38,924.77 平 已出租住房及配套商業建筑面積26,713.38 平 周圍房價周圍房價 約 2.5 萬/平米 約 3.0 萬/平米 約 9.5 萬/平米 約 4.0 萬/平米 對應商品房估值對應商品房估值 約4.11 億 約15.47 億 約50.93 億 約14.05 億 租金收入租金收入 5403.45 萬 租售比（以商品房租售比（以商品房價格收儲）價格收儲）0.64%請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -12-行業行業深度深度報告報告 3.中金廈門安居中金廈門安居保障房保障房 REIT

41、 中金廈門安居保障性租賃住房 REIT 基礎設施資產為園博公寓項目、珩琦公寓項目 2 個保障性租賃住房項目，位于廈門市集美區。項目建筑面積合計 19.86 萬平方米，共 4665 套保障性租賃住房及其配套。圖表圖表 1313：中金廈門：中金廈門保障房保障房 REITREIT 底層資產概況底層資產概況 項目名稱項目名稱 園博公寓園博公寓 珩琦公寓珩琦公寓 所在地所在地 廈門市集美區商業核心區 廈門市集美區珩琦二里 具體交通位置具體交通位置 周邊有 IOI 棕櫚城、世貿璀璨天城、云城萬科里、華僑大學。附近有公共交通BRT1 號線產業研究院站，地鐵六號線（在建），過杏林灣大橋即是杏林灣商務運營中心。

42、珩琦公寓位于集美區珩琦二里，為地鐵 1 號線上蓋的租賃社區，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。用地性質用地性質 保障性租賃住房（公寓）保障性租賃住房（公寓）用地期限用地期限 70 年（2016 年 9 月 10 日 至 2086 年 9 月 9 日）70 年（2016 年 9 月 10 日 至 2086 年 9 月 9 日）資產范圍資產范圍 園博公寓共計 2,614 套房源，總建筑面積為 112,875.18 平方米。由 5 棟鋼混結構建筑物組成，共計 2,051 套房源,總建筑面積為 85,678.79 平方米。建設內容和規模建設內容和規模 已出租住房及配套商業建筑面積112222.38 平方米

43、已出租住房及配套商業建筑面積 84913.69 平方米 決算總投資決算總投資 -竣工竣工/運營時間運營時間 2020 年 3 月 2020 年 3 月 來源：中金廈門安居 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 中金廈門中金廈門 R REITEIT 公寓公寓處于集美區商業核心區，處于集美區商業核心區，園博公寓周邊有眾多購物中心、大型樓盤，毗鄰華僑大學，交通便利，為地鐵六號線（在建），BRT1 號線經過站點；珩琦公寓位于集美區珩琦二里，為地鐵 1 號線上蓋的租賃社區，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地，區域內小區樓盤較多，居住聚集度較高。項目為地鐵 1 號線上蓋的租賃社區，區域內公交班次較多，輻射范圍廣，

44、且緊鄰廈門北站。租售比（租售比（8 8 折收儲）折收儲）0.80%租售比（租售比（6 6 折收儲）折收儲）1.07%租售比（租售比（4 4 折收儲）折收儲）1.60%租售比（租售比（2 2 折收儲）折收儲）3.20%來源：紅土深圳安居 REIT 募集說明書、紅土深圳安居 REIT2023 年年報、中泰證券研究所 注：周邊房價數據可能存在樣本偏差，僅供參考 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -13-行業行業深度深度報告報告 圖表圖表 1414：園博公寓：園博公寓及及珩琦公寓珩琦公寓位置圖位置圖 來源：中金廈門安居 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 中金廈門中金

45、廈門 REITREIT 收入穩中有升收入穩中有升，出租率維持高位，出租率維持高位。2024 年一季度底層資產租金收入達到 1954 萬元，可供分配金額 1425 萬元，出租率為 99.40%。項目租戶結構穩定，其中個人租戶占比 92.11%，企業租戶占比 7.89%?；A設施資產保持平穩運營，租金收繳率保持 100%?；A設施項目租金保持穩中有升，截至 2024 年 3 月 31 日在租租約的平均單價為 33.24 元/平方米/月。圖表圖表15：中金廈門保障房中金廈門保障房 REITREIT 底層收入情況底層收入情況（萬元）（萬元）圖表圖表16：中金廈門中金廈門保障房保障房 REITREIT

46、底層資產底層資產出租率情況出租率情況 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 0500100015002000250022Q423Q123Q223Q323Q424Q1營業總收入(萬元)EBITDA可供分配收入95%96%97%98%99%100%22Q423Q123Q223Q323Q424Q1園博公寓珩琦公寓 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -14-行業行業深度深度報告報告 中金廈門中金廈門 REITREIT 成本成本主要為長期待攤費用主要為長期待攤費用。2023 年期總成本為 5139 萬，其中營業成本 3167 萬元全為折舊攤銷費用

47、，占總成本比 62%。如果從實際發生成本看，其主要為管理人報酬和營業稅金及附加，為 1276 萬和 406 萬，分別占比 25%、8%。其運維成本率（扣除折舊攤銷后的總成本除以收入）為 26%。圖表圖表17：中金廈門保障房中金廈門保障房 REITREIT 成本成本情況情況（萬元）（萬元）（年度）（年度）來源：Wind、中泰證券研究所 注：2022 年報告期為 2022 年 8 月 22 日-2022 年 12 月 31 日 中金廈門保障房中金廈門保障房 REITREIT 租售比為租售比為 1.22%1.22%。2023 年租金收入為 7685.30 萬，園博公寓、珩琦公寓園周圍房價約 3.5

48、萬/平米、2.7 萬/平米，推測該項目價值約 63 億，其對應商品房租售比為1.22%，若考慮商品房收儲作為保障房出租，按照原價的8折、6 折、4 折、2 折收儲，其租售比分別為 1.53%、2.04%、3.06%、6.12%。圖表圖表 1818：中金廈門保障房：中金廈門保障房 REITREIT 租售比情況租售比情況 項目名稱項目名稱 園博公寓園博公寓 珩琦公寓珩琦公寓 所在地所在地 廈門市集美區商業核心區 廈門市集美區珩琦二里 建設內容和規模建設內容和規模 已出租住房及配套商業建筑面積112222.38 平方米 已出租住房及配套商業建筑面積 84913.69 平方米 周圍房價周圍房價 約 3

49、.5萬/平米 約 2.7萬/平米 對應商品房估值對應商品房估值 約 39.51 億 約 23.30 億 租金收入租金收入 7685.30 萬 租售比租售比（以商品房價（以商品房價格收儲）格收儲）1.22%租售比（租售比（8 8 折收儲）折收儲）1.53%租售比（租售比（6 6 折收儲）折收儲）2.04%租售比（租售比（4 4 折收儲）折收儲）3.06%05001,0001,5002,0002,5003,0003,500營業成本利息支出稅金及附加管理費用管理人報酬托管費其他費用2022年2023年 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -15-行業行業深度深度報告報告

50、 租售比（租售比（2 2 折收儲）折收儲）6.12%來源：中金廈門安居 REIT 募集說明書、中金廈門安居 REIT2023 年年報、中泰證券研究所 注：周邊房價數據可能存在樣本偏差，僅供參考 4.華夏北京保障房華夏北京保障房 REIT 華夏北京保障房 REIT 基礎設施資產為文龍家園項目,熙悅尚郡項目 2 個保障性租賃住房項目，分別位于北京市海淀區和朝陽區。項目建筑面積合計 11.28 萬平方米，共 2168 套保障性租賃住房及其配套。圖表圖表 1919：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 底層資產概況底層資產概況 項目名稱項目名稱 文龍家園文龍家園 熙悅尚郡熙悅尚郡 所在地所在

51、地 北京市海淀區 北京市朝陽區 具體交通位置具體交通位置 坐落于北京市海淀區文龍家園一里，資產范圍為東至后屯東路、南至世華龍樾、西至后屯路、北至西小口路 坐落于北京市朝陽區朝陽北路 82 號院，資產范圍為東至綠地、南至北京市第八十中學管莊分校（匯星校區）、西至富華家園，北至朝陽北路。用地性質用地性質 二類居住 D1 地塊公共租賃住房用地 公共租賃住房用地 用地期限用地期限 70 年（土地使用權終止日期為 2080 年 10 月 21日）70 年（土地使用權終止日期為 2083 年 11 月 14日）資產范圍資產范圍 公租房住宅樓等 5 項（公共租賃住房），共有可出租房間 1,396 間，其中大

52、套型 560間、中套型 836 間。熙悅尚郡共有可出租房間 772 間，其中大套型 106 間、中套型 112 間、小套型 554 間。建設內容和規建設內容和規模模 已出租住房及配套商業建筑面積 76564.72 平方米 已出租住房及配套商業建筑面積 36231.58 平方米 決算總投資決算總投資 57.1 億元 運營開始時間運營開始時間 2015 年 2 月 2018 年 10 月 來源：華夏北京保障房 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 華夏北京華夏北京 REITREIT 底層資產底層資產文龍家園、熙悅尚郡項目文龍家園、熙悅尚郡項目分別地處海淀區位于北五環西分別地處海淀區位于北五環西小口

53、區域、朝陽區東五環青年路小口區域、朝陽區東五環青年路，項目周邊優質小區眾多，生活基礎設施配套齊全，交通上臨近地鐵站，公交站臺與線路眾多，出行便利，有利于吸引地鐵沿線的辦公客群和對交通便利有較大需求的租戶群體。圖表圖表 2020：文龍家園位置圖：文龍家園位置圖 圖表圖表 2121：熙悅尚郡位置圖：熙悅尚郡位置圖 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -16-行業行業深度深度報告報告 來源：百度地圖、中泰證券研究所 來源：百度地圖、中泰證券研究所 華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 收入收入穩健穩健，出租率維持高位，出租率維持高位。2024 年一季度項目租金

54、 1821萬元、可供分配金額 1344 萬元，出租率總計 94.95%。北京保障房項目由所在行政區域的住房保障部門統一組織開展配租及躉租工作，按公示后的配租名單進行后續的選房和簽約。2024 年一季度，其中，文龍家園項目租金定價為 52 元/月/平米，可出租面積為 76,564.72 平米，租率為 94.72%，報告期內租金收繳率為 96.82%；熙悅尚郡項目租金定價為 65 元/月/平米，可出租面積為 36,231.58 平米，出租率為 95.43%。圖表圖表22：華夏北京華夏北京保障房保障房 REITREIT 底層資產營業收入底層資產營業收入情況情況（萬元）（萬元）圖表圖表23：華夏北京華

55、夏北京保障房保障房 REITREIT 底層資產底層資產出租率情況出租率情況 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 報告期報告期總成本總成本主要為主要為折舊攤銷費用折舊攤銷費用。2023 年全年總成本為4408 萬，基金層面營業成本構成主要為折舊攤銷費用，為 2360 萬元，占總成本 54%。020040060080010001200140016001800200022Q423Q123Q223Q323Q424Q1營業總收入(萬元)EBITDA可供分配收入90%92%94%96%98%100%22Q423Q123Q223Q3

56、23Q424Q1文龍家園熙悅尚郡 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -17-行業行業深度深度報告報告 如果從實際發生成本看，其主要為管理人報酬 1468 萬，占比 33%。其運維成本率（扣除折舊攤銷后的總成本除以收入）為 28%。圖表圖表24：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 成本成本情況情況（萬元）（萬元）（年度）（年度）來源：Wind、中泰證券研究所 注：2022 年報告期為 2022 年 8 月 22 日-2022 年 12 月 31 日 華夏北京華夏北京保障房保障房 REITREIT 租售比為租售比為 0.860.86%。2023 年租金收

57、入為 7300.50 萬，文龍家園/熙悅尚郡周圍房價約8.5萬/平米、5.5萬/平米，推測該項目價值約 85 億，其對應租售比為 0.86%，若考慮商品房收儲作為保障房出租，按照原價的 8 折、6 折、4折、2 折收儲，其租售比分別為 1.07%、1.43%、2.15%、4.29%。圖表圖表 2525：華夏北京保障房華夏北京保障房 REITREIT 租售比情況租售比情況 項目名稱項目名稱 文龍家園文龍家園 熙悅尚郡熙悅尚郡 所在地所在地 北京市海淀區 北京市朝陽區 建設內容和規模建設內容和規模 已出租住房及配套商業建筑面積 76564.72 平方米 已出租住房及配套商業建筑面積 36231.5

58、8 平方米 周圍房價周圍房價 約 8.5萬/平米 約 5.5萬/平米 對應商品房估值對應商品房估值 約 65.08 億 約 19.93 億 租金收入租金收入 7300.50 萬元 租售比租售比（以商品房價格（以商品房價格收儲）收儲）0.86%租售比（租售比（8 8 折收儲）折收儲）1.07%租售比（租售比（6 6 折收儲）折收儲）1.43%租售比（租售比（4 4 折收儲）折收儲）2.15%租售比（租售比（2 2 折收儲）折收儲）4.29%來源：華夏北京保障房 REIT 募集說明書、華夏北京保障房 REIT2023 年年報、中泰證券研究所 05001,0001,5002,0002,5002022

59、年2023年 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -18-行業行業深度深度報告報告 注：周邊房價數據可能存在樣本偏差，僅供參考 5.華夏基金華潤有巢華夏基金華潤有巢 REIT 華夏基金華潤有巢 REIT 基礎設施資產為有巢泗涇項目、有巢東部經開區項目 2個保障性租賃住房項目，位于上海市松江區。項目可出租房間總數 2612 間，建筑面積合計 12.15 萬平方米。圖表圖表 2626：華夏基金華潤有巢：華夏基金華潤有巢 REITREIT 底層資產概況底層資產概況 項目名稱項目名稱 有巢泗涇項目有巢泗涇項目 有巢東部經開區項目有巢東部經開區項目 所在地所在地 上海市松江

60、區 上海市松江區 具體交通位置具體交通位置 東鄰上?？七_傳動系統有限公司，南臨泗博路，西臨泗聯路，北臨查袋涇。東鄰松江區新橋消防救援站，南臨書林路，西鄰新松江置業 09-10 地塊在建工程，北臨九號河河道。用地性質用地性質 租賃住房用地 租賃住房用地 用地期限用地期限 70 年（至 2079 年 6 月 3 日止）70 年（至 2079 年 6 月 3 日止）資產范圍資產范圍 項目包含 5 棟租賃住房、1 棟配套商業及物業用房、470 個車位（含 389 個地下車位及81 個地上車位）。其中 1 號樓、2 號樓、3號樓、4 號樓、5 號樓租賃住房為地上 17層，1 號樓及 6 號樓 1 層為配

61、套商業及物業用房。項目包含 4 棟租賃住房、1 棟配套商業及物業用房、553 個車位（含 353 個地下車位及200 個地上車位），1 號樓及 2 號樓租賃住房為地上 13 層，3 號樓及 4 號樓租賃住房為地上 14 層。1 號樓、2 號樓 1 層及 8 號樓 1、3層為配套商業用房。建設內容和規建設內容和規模模 土地面積 20,166.70 平方米，總建筑面積55,136.87 平方米 土地面積為 28,224.30 平方米，總建筑面積66,334.00 平方米 開開/竣工時間竣工時間 -決算總投資決算總投資 3.9227 億元 5.1963 億元 運營開始時間運營開始時間 2021 年

62、2021 年 來源：華夏華潤有巢 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 巢泗涇項目坐落于上海市松江區泗涇鎮米易路 216 弄，有巢東部經開區項目坐落于上海市松江區松江工業區 604 街坊 238/19 丘，包括對應的房屋所有權及其占用范圍內的國有建設用地使用權。圖表圖表 2727：有巢泗涇位置圖：有巢泗涇位置圖 圖表圖表 2828：有巢東部位置圖：有巢東部位置圖 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -19-行業行業深度深度報告報告 項目周邊配套較完善，生活較便利，距離松江區九亭中心直線距離約 4.6 公里，距離最近的高速公路出入口大約 3.8 公里，距離最近的地鐵

63、站約 2.4 公里。項目周邊配套齊全，生活便利，距離新橋鎮居住區約 2 公里，距離松江 63 路、松江 53 路、1817 路公交車終點站約 200 米，可直達周邊工業區及商業區，項目距離新橋站高鐵站約 2 公里，可直達上海市其他中心城區。來源：華夏華潤有巢 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 來源：華夏華潤有巢 REIT 募集說明書、中泰證券研究所 華潤有巢華潤有巢 REITREIT 收入穩健收入穩健，出租率，出租率維持高位但有所波動維持高位但有所波動。2024 年一季度，項目公司整體運營情況良好，合計實現營業收入 1962 萬元、可供分配金額 1220 萬元。泗涇項目可出租房間總數 1,

64、264 間，已出租 1,193 間，出租率為 94.38%。2024 年 1 季度新增簽約合同 285 間。存量租賃合同中排名前五企業客戶合同合計 59 間，占比 4.95%，企業客戶集中度分散。東部經開區項目可出租房間總數 1,348 間，已出租 1,271 間，出租率為 94.29%。2024 年 1 季度新增簽約合同 407 間。圖表圖表29：華潤有巢華潤有巢 REITREIT 底層資產營業收入底層資產營業收入情況情況（萬（萬元）元）圖表圖表30：華潤有巢華潤有巢 REITREIT 底層資產底層資產出租率情況出租率情況 來源：Wind、中泰證券研究所 來源：Wind、中泰證券研究所 05

65、00100015002000250023Q123Q223Q323Q424Q1營業總收入(萬元)EBITDA可供分配收入90%92%94%96%98%100%23Q223Q323Q424Q1有巢泗涇有巢東部經開區 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -20-行業行業深度深度報告報告 華潤有巢華潤有巢 REITREIT 成本中成本中主要為主要為營業成本營業成本。2023 年期總成本為 7570 萬，營業成本為 5212 萬元，其中 4325 萬為折舊攤銷，占總成本的 57%。如果從實際發生成本看，其主要為管理人報酬和營業稅金及附加，為 1260 萬和 570 萬，分別

66、占比 17%、8%。其運維成本率（扣除折舊攤銷后的總成本除以收入）為 41%。圖表圖表31：華潤有巢華潤有巢 REITREIT 成本成本情況情況（萬元）（萬元）（年度）（年度）來源：Wind、中泰證券研究所 注：2022 年報告期為 2022 年 11 月 18 日-2022 年 12 月 31 日 華夏基金華潤有巢華夏基金華潤有巢 REITREIT 租售比為租售比為 1.71%1.71%。2023 年租金收入為 7841.15 萬，有巢泗涇項目、有巢東部經開區項目周圍房價約 3.5 萬/平米、4.0萬/平米，推測該項目價值約 46 億，其對應租售比為 1.71%，若考慮商品房收儲作為保障房出

67、租，按照原價的 8 折、6 折、4 折、2 折收儲，其租售比分別為 2.14%、2.85%、4.28%、8.55%。圖表圖表 3232：華夏基金華潤有巢：華夏基金華潤有巢 REITREIT 租售比情況租售比情況 項目名稱項目名稱 有巢泗涇項目有巢泗涇項目 有巢東部經開區項目有巢東部經開區項目 所在地所在地 上海市松江區 上海市松江區 建設內容和規模建設內容和規模 已出租住房及配套商業建筑面積 37365.54平方米 已出租住房及配套商業建筑面積 45882.17 平方米 周圍房價周圍房價 約 3.5萬/平米 約 4.0萬/平米 對應商品房估值對應商品房估值 約 19.30 億 約 26.53

68、億 租金收入租金收入 7841.15 萬 租售比租售比（以商品房（以商品房價格收儲）價格收儲）1.71%租售比（租售比（8 8 折收儲）折收儲）2.14%租售比（租售比（6 6 折收儲）折收儲）2.85%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002022年2023年 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -21-行業行業深度深度報告報告 租售比（租售比（4 4 折收儲）折收儲）4.28%租售比（租售比（2 2 折收儲）折收儲）8.55%來源：華夏華潤有巢 REIT 募集說明書、華夏華潤有巢 REIT2023 年年報、中泰證券研究所 注：周邊房價數

69、據可能存在樣本偏差，僅供參考 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -22-行業行業深度深度報告報告 6.投資觀點投資觀點 二十屆三中全會與 730 政治局會議對地產表述均重點強調了加大保障性住房建設和供給，在政策支持商品房收儲用作保障房的背景下，我們預計一二線城市將穩步開展庫存收儲工作，建議重點關注一線城市的地方國企及優質央企，如城投控股、城建發展、華發股份、招商蛇口、金地集團、華潤置地、中國海外發展等。7.風險提示風險提示 二級市場價格大幅波動風險；研究報告中使用的公開資料可能存在信息滯后或更新不及時的風險；相關支持政策調整風險。請務必閱讀正文之后的重要聲明部分

70、請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 -23-行業行業深度深度報告報告 投資評級說明：投資評級說明：評級評級 說明說明 股票評級股票評級 買入 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在 15%以上 增持 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在 5%15%之間 持有 預期未來 612 個月內相對同期基準指數漲幅在-10%+5%之間 減持 預期未來 612 個月內相對同期基準指數跌幅在 10%以上 行業評級行業評級 增持 預期未來 612 個月內對同期基準指數漲幅在 10%以上 中性 預期未來 612 個月內對同期基準指數漲幅在-10%+10%之間 減持 預期未來 612 個月內對同期基

71、準指數跌幅在 10%以上 備注：評級標準為報告發布日后的 612 個月內公司股價（或行業指數）相對同期基準指數的相對市場表現。其中 A 股市場以滬深 300 指數為基準；新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）為基準；香港市場以摩根士丹利中國指數為基準，美股市場以標普 500 指數或納斯達克綜合指數為基準（另有說明的除外）。重要聲明：重要聲明：中泰證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。中泰證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。本公司不會因接收人收到本報告

72、而視其為客戶。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司及其研究人員認為可信的公開資料或實地調研資料，反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響。本公司力求但不保證這些信息的準確性和完整性，且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發布時的判斷，可能會隨時調整。本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資者應注意，在法律允許的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，并可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。本公司及其本公司的關聯機構或個人可能在本報告公開發布之前已經使用或了解其中的信息。本報告版權歸“中泰證券股份有限公司”所有。事先未經本公司書面授權，任何機構和個人，不得對本報告進行任何形式的翻版、發布、復制、轉載、刊登、篡改，且不得對本報告進行有悖原意的刪節或修改。