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1、亞洲不動產投資信托基金2023REITS研 究 報 告2 戴德梁行CONTENTS01020304亞洲 REITs 市場概覽中國內地基礎設施公募 REITs 市場亞洲 REITs 市場的發展對中國內地基礎設施公募 REITs 市場的借鑒附錄2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 3 EXECUTIVE SUMMARY戴德梁行很榮幸連續第八年發布亞洲不動產投資信托基金(RE-ITs)研究報告。本期報告介紹了 2023 年亞洲各地區 REITs 市場的最新發展情況及中國香港、新加坡持有內地資產分析，以及中國內地基礎設施領域不動產投資信托基金（“基礎設施公募REITs”）市場的表現，

2、并分析了亞洲 REITs 市場的發展經驗對中國內地公募 REITs 市場的借鑒。截至 2023 年 12 月 31 日，亞洲市場上活躍的 REITs 共計 225 支；總市值達 2,521 億美元，同比下降 7%，其中日本、新加坡、中國香港三地 REITs 市值合計占比超八成。分派收益率從高到低依次為中國香港(8.5%)、新加坡(7.1%)、日本(4.5%)，而杠桿率從高到低依次為日本(45%)、新加坡(38%)、中國香港(30%)。2023 年受到全球貨幣政策持續緊縮的影響，亞太 REITs 市場股價表現低迷。其中，新加坡上市 REITs 綜合收益率表現優于中國香港和日本，市場指數年綜合收益

3、率達 7.0%，而中國香港、日本REITs 市場指數年綜合收益率分別為-23.0%和-0.3%。截至 2024 年 4 月底，新加坡和中國香港共有 17 支 REITs 持有位于中國內地 134 處物業。2023 年兩地 REITs 在內地的交易活躍度低，僅一處商業物業出售。2024 年 2 月，領展完成七寶萬科廣場余下的 50%權益收購。2023 年，中國內地基礎設施公募 REITs 市場出現了回調并維持震蕩態勢，2024 年春節后市場迎來反彈。至 2024 年 4 月 30 日，市場共有 36 支產品，其中不動產權類產品 21 支，收費收益權產品 15 支，總發行規模為 1,184 億，總

4、市值達到 1,059 億元，相較于 2022 年末上漲了 25%，市值提升顯著受到 2024 年初首批消費基礎設施項目落地影響。最后，本報告通過分析亞洲成熟 REITs 市場的發展經驗，探討對中國內地公募 REITs 市場發展的借鑒。中國內地公募 REITs 市場可以借鑒亞洲市場發展的諸多經驗，結合內地市場的特點和發展階段，制定有中國特色的戰略和措施，推動 REITs 市場健康可持續發展。*本次報告亞洲市場研究對象主要包括日本、新加坡、中國內地、中國香港、中國臺灣、泰國、印度、馬來西亞和韓國，數據截止時點為 2023 年12 月 31 日。*中國內地基礎設施公募 REITs 市場數據截止時點為

5、 2024 年 4 月 30 日4 戴德梁行根據戴德梁行的統計，截至 2023 年 12 月 31 日，亞洲市場上在活躍REITs 產品共計 225 支，總市值為 2,521 億美元，同比 2022 年末下降 7%。日本、新加坡和中國香港作為早期引入 REITs 的成熟市場，在亞洲市場中仍占據主導地位，市值位列前三，合計占亞洲市場規模超八成。同時，中國內地、印度、泰國等亞洲新興 REITs 市場也在不斷發展，為亞洲 REITs 市場注入了新的活力。亞洲 REITs 最初集中在購物中心、寫字樓等傳統商業不動產領域，隨著市場的不斷創新和多元化，REITs 市場逐漸涉及公寓住宿、工業地產、醫療地產、

6、數據中心等多個領域，以滿足投資者日益多樣化的需求。2023 年，受全球緊縮貨幣政策、地緣政治沖突、經濟增長疲軟等多重影響，亞洲 REITs 二級市場股價普遍下跌，REITs 的發行熱度降低，新加坡和中國香港市場REITs收并購內地資產的活動大幅減少。盡管如此，中國內地公募 REITs 依然活躍，共有 5 支新產品入市。在此背景下，工業/物流和公寓住宿 REITs 因具備較好的抗風險性而持續受到青睞，并在 2023 年取得了良好的表現。相比之下，辦公類 REITs 受經濟環境和辦公方式轉變的影響，表現依然不佳。截至 2024 年 3 月，美聯儲重申今年預計降息三次，而日本結束長達 8 年的負利率

7、，同時宣布放棄收益率曲線控制（YCC）政策?；仡櫤笠咔闀r期，REITs 市場表現受各國政府及央行政策的影響明顯，未來應密切關注全球各個經濟體利率政策變化給 REITs 市場帶來復雜的影響。01亞洲 REITs 市場概覽2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 5 截至 2023 年 12 月 31 日，亞洲市場共有 225 支活躍的REITs產品，比2022年末增加了5支。在此期間，中國內地、印度、韓國和菲律賓共新上市 9 支產品，日本市場有 3 支REITs 因合并減少。另外，泰國和中國臺灣各退市了 1 支。新增的 REITs 產品主要集中投資于辦公、零售、物流及基礎設施等領域

8、。繼 2019 年 Embassy Office Parks 成為印度首家進行IPO 的不動產信托基金后，2023 年，黑石旗下的 Nexus Select Trust 也成為印度首個公開上市的零售不動產投資信托基金。其投資組合涵蓋位于 14 個城市的 17 個城市購物中心，以及兩個酒店資產和三個辦公資產。黑石這類基金管理機構作為發行主體，對中國內地公募 REITs 的發展有借鑒意義。日本市場延續了新加坡市場的發展趨勢，在日本 REITs 市場持續不穩定的背景下，2023 年 3 月，MORI TRUST吸收了 MORI TRUST Hotel；同年 11 月，日本不動產管理公司 Kenedi

9、x 旗下的 Kenedix Residential、Kenedix Retail 和 Kenedix Office 三 支 REITs 合 并 為 Kenedix REIT。此次日本市場的合并偏向將單一資產合并為綜合資產類型的 REITs，合并的主要原因在于管理人對日本寫字樓市場的波動以及對日本央行未來貨幣政策變化導致的長期利率上升的擔憂。在辦公市場表現不佳的背景下，韓國 REITs 市場新增兩支以辦公資產為主的 REITs，分別為韓華 REIT 及三星 FN REIT。同時，為應對高利息和國內外市場的不確定性導致的不動產市場發展停滯，2023 年韓國兩次修訂房地產投資公司法。此外，2024

10、年 1 月修訂相關法案，允許產業園、廠房等類型的項目通過不動產信托基金進行流通，這一新規定將于 7 月開始實施，旨在豐富 REITs 市場，為投資者提供多樣化選擇，也展示了韓國在應對不動產市場挑戰時的積極態度。2023 年末，亞洲 REITs 市場總市值為 2,521 億美元，同比 2022 年末下降 7%。其中新加坡、印度、馬來西亞、韓國及菲律賓市場規模上升，其他亞洲市值規模均存在一定程度的縮減。市值規模增幅最大的為印度市場，同比上漲31%；市值規模壓縮最大的市場為中國臺灣市場，同比下降28%，其變動主要受 REITs 產品入市及退市活動的影響。中國香港、日本市場市值規模變動分別為-13%及

11、-9%，較2022 年末對美元匯率變動分別為 9%及-7%，因此中國香港市值萎縮主要受估價下跌的影響，日本市值下跌主要受日本匯率的影響；2023 年，新加坡市場表現較好，市值規模增幅為 4%，是前三大市場中唯一市值上升的市場。數量市值（億美元）市值占比日本581,094.343.4%新加坡40758.030.1%中國香港11210.18.3%中國內地29115.94.6%印度497.23.9%泰國2859.12.3%馬來西亞1863.12.5%韓國2357.52.3%菲律賓842.31.7%中國臺灣623.70.9%合計2252,521.2100%亞洲各大交易所 REITS 總市值來源：彭博數

12、據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理日本新加坡中國香港中國內地印度泰國馬來西亞韓國菲律賓中國臺灣43.4%30.1%8.3%4.6%3.9%2.3%2.5%2.3%1.7%0.9%6 戴德梁行隨著全球經濟的深度融合，亞洲 REITs 市場不僅受到本地經濟基本面的影響，還受到國際宏觀經濟環境及全球金融政策的共同影響。2023 年，為了應對通脹壓力，全球多個主要經濟體采取了緊縮貨幣政策，尤其是美聯儲自 2022 年啟動的加息周期，至今已經歷 11 輪加息，顯著提高了資本市場的融資成本。受全球加息周期、通脹壓力、地緣政治緊張局勢以及疫情后對部分行業（如酒

13、店、零售）的持續影響，亞洲 REITs 二級市場股價普遍下跌，部分底層資產運營困難，收益未達到預期。這導致投資者信心下降，REITs 的發行熱度降低，全球經濟增長放緩也減少了對亞洲 REITs 底層資產的需求。在此背景下，亞洲 REITs 市場規模出現調整，IPO 活動除中國市場外普遍放緩。亞洲 REITs 市場發展歷程 2001-2023-50 100 150 200 250 300 350十億美元2002 年新加坡首支 REIT 凱德商用新加坡信托在新加坡交易所主板上市2008 年受金融危機影響，亞洲 REITs 整體市值有所回落2020 年受 2020 年新冠疫情影響亞洲 REITs 整

14、體市值有所回落2023 年受美國加息影響，亞洲 REITs 市值持續回落2021 年中國內地首批基礎設施公募 REITs 上市2011 年韓國首支REIT 上市2019 年印度首支REIT 上市泰國首支REIT 上市2014 年2001 年日本首兩支REITs 在東京交易所發行來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理亞洲 REITs 市場經過 20 多年的發展，數量從 70 支增長至 225 支，總市值由 2001 年的 171 億增長至 2,521 億美元。隨著亞洲新興 REITs 市場的崛起，日本、新加坡及中國香港三地市場份額略有下降，

15、但依舊是亞洲最大的三個市場，占亞洲總市值的八成。2023 年新加坡 REITs 市場表現亮眼，市場份額較 2022 年有所增大。中國內地、印度等亞洲新興地區也有所發展。新興市場的崛起，不僅為亞洲市場注入了新的活力，也為全球投資者提供了更多的選擇。亞洲 REITs 市場份額比例變動 2001-20230%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%日本新加坡中國香港其他地區來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 7 8 戴德梁行截至 2023 年 12 月 31 日，亞

16、洲市場上共有 225 支在活躍 REITs，其中數量最多的為包含多種物業類型的綜合型 REITs，共有 86 支；其次為工業/物流、辦公、住宿及零售物業 REITs，分別為 37、30、27、24 支。除此之外，基礎設施、可持續、醫療健康和數據中心領域的 REITs 則分別占 10、5、4 和 2 支。對比 2022 年，綜合型 REITs 依舊是占比最高的REITs 類別，因投資于不同的業態資產組合，綜合型 REITs 有利于分散底層資產的市場風險；此外，工業/物流和公寓住宿 REITs 持續更受青睞，較好的抗風險性使它們在 2023 年取得了較好的表現。辦公類 REITs，受經濟環境及辦公

17、方式轉變的影響，到目前為止股價依然表現承壓。亞洲各物業類型 REITs 分類住宿辦公零售數據中心工業/物流醫療健康綜合可持續基礎設施來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理日本、新加坡和中國香港 REITs 市場表現分析日本、新加坡和中國香港三地 REITs 市值占亞洲市場整體比重超八成，因此本章節著重對該三地進行分析。本報告主要參考在中國香港、新加坡和日本上市的 REITs 公布的年度財務報告及彭博數據庫，選取杠桿率、分派收益率、綜合收益率以及市凈率四個財務指標進行分析，以幫助我們了解不同市場以及各物業類型 REITs 的財務表現。目前，

18、日本共有 58 支 REITs、新加坡共有 40 支 REITs、中國香港共有 11 支 REITs。日本市場 REITs 數量為 58 支，較 2022 年減少 3 支，總市值下降約 9%，其中匯率對規模的影響為 7%，因此整體市場規模變動主要由匯率影響。2023 年 3 月，日本不動產資產管理公司 Kenedix 旗下 Kenedix Residential、Kenedix Retail 和 Kenedix Office 合并為 Kenedix REIT，此舉豐富了 REITs 資產持有的多元化。事實上，REITs 合并在新加坡 REITs 市場上并不罕見。2019 年，星獅物流工業與商產

19、信托合并為星獅物流商產信托；2020 年的凱德商用新加坡信托（CMT）和凱德商用產8637302724105420102030405060708090100來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 9 日本、新加坡和中國香港市場各物業類型 REITs 數量來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理261092551968852243121051015202530綜合辦公工業/物流零售酒店公寓醫療健康數據中心日本新加坡中國香港業信托（CC

20、T）合并為凱德綜合商用信托（CICT），一舉成為新加坡市值第一大的 REIT；2021 年豐樹商業信托（MCT）和豐樹北亞商業信托組建為新的豐樹泛亞商業信托（MPACT），旨在獲得更高的流動性。此次日本的合并的特點在于將投資于不同業態的 REITs 合并為綜合的REITs，既擴大了規模，又增強了資產多元性，進而提升產品的規模效應，降低融資成本，提高流動性。同時，合并也有利于分散風險，提高投資組合的穩定性。截至 2023 年 12 月 31 日，新加坡市場活躍的 REITs 產品共 40 支，較上年無變化，總市值較上年上漲 4%。新加坡市場資產收購速度較往年有所減緩，2023 年間，共 11 支

21、REITs 收購了約 36 億新元資產，較 2022 年大幅下降。分物業類型來看，物流、零售及數據中心類型的資產在 2023年備受青睞；分地區來看，日本資產備受投資人青睞。盡管全球主要經濟體紛紛加息以應對通貨膨脹，但日本仍維持著相對較低的利率水平，這使得日本資產在收益率方面具有競爭力。同時，在全球金融市場波動性增加的背景下，日本資產的穩定性有助于降低投資組合的風險。通過將部分資金投入日本市場，投資者可以實現資產的多元化配置，從而降低單一市場或資產類別的風險敞口。這對于那些尋求長期穩健增長的投資者來說尤為重要。中國香港活躍的 REITs 數量較 2022 年無變化，市場規模下降。為進一步提高市場

22、競爭力，中國香港特區政府財政司宣布，不動產投資信托基金(REITs)單位轉讓和期權莊家進行證券經銷業務將獲豁免繳付印花稅。這一政策調整預計將為 REITs 市場帶來實質性利好。首先，豁免印花稅將降低 REITs 單位轉讓和期權交易的成本，從而提高市場的流動性。這將吸引更多的投資者參與 REITs 市場，推動市場規模的擴大。其次，政策調整有望提振投資者信心。降低交易成本和提高市場流動性將有助于提升 REITs 的投資吸引力，進而促進投資者對REITs市場的信心恢復。最后，政策調整還有助于提升 REITs 市場的國際競爭力。降低交易成本將使中國香港REITs市場在全球范圍內更具吸引力，吸引更多國際

23、資金流入。2024 年 4 月，中國證監會發布了 5 項資本市場對港合作，其一便是將 REITs 納入滬深港通，此舉在豐富滬深交易品種的同時，也為內地和中國香港投資者提供更多的投資選擇，進一步增強兩地資本市場的協同發展。2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 9 10 戴德梁行10 戴德梁行日本新加坡中國香港杠桿率來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理資產負債比率本報告中的資產負債率（杠桿率）為總負債與總資產之比。中國香港和新加坡目前規定類似，REITs 的總負債（直接或通過 SPV）比率不得超過總資產價值的 50%。日本

24、REITs 則沒有負債比率限制，但規定只能向有資質的機構投資者借貸。合理的融資安排能降低資金成本、優化資本結構，實現資產的增值和收益的最大化。不合理的融資策略與結構可能會對 REITs 的財務狀況產生負面影響。過度依賴短期高風險融資、資本結構失衡等問題，都可能使REITs 在面臨市場波動時陷入困境。特別是在全球經濟體加息的環境下，利率的上升會顯著增加 REITs 的財務費用，進而壓縮利潤空間，甚至導致虧損。日本 REITs 市場平均杠桿率較 2022 年基本持平，為44.7%。由于日本 REITs 沒有負債比率的限制，因此杠桿率明顯高于其他兩個市場。具體而言，日本 REITs 高于50%的有

25、5 支產品，其中有三支均為公寓類 REITs；杠桿率低于 40%的有 6 支，其中杠桿率最低的 REITs 為酒店類型的 REITs-Ooedo Onsen，杠桿率為 31.3%。45%38%30%新加坡 REITs 市場平均杠桿率為 38.0%，中位數為38.1%，較去年有所升高，低于監管要求但高于中國香港市場平均水平。新加坡杠桿率高于 40%的有 10 支產品，其中凱德綜合商業信托（CICT，綜合）和 SUNTEC REIT（綜合）的底層資產主要為辦公和商業，大部分位于新加坡本地。杠桿率低于 30%的有 1 支產品，砂之船（奧萊零售）；MANULIFE US REIT（辦公），Digita

26、l Core REIT（數據中心）杠桿率在 2023 年有較大上升，分別上升了 13.5%、8.2%。MANULIFE US REIT 是作為首個在亞洲上市的純美國辦公 REITs，受美國辦公市場影響，2023 年末的資產價值大幅下降，使得資產負債率上升。2023 年，中國香港 REITs 市場平均杠桿率為 30.2%，較去年有所上升，中位數為 25.3%。其中杠桿率大于 40%的有兩家，分別是富豪產業信托（酒店）和越秀房托（綜合）。資產負債率上升幅度最大的 REITs 為春泉產業信托，較 2022 年上升 8%。2022 年起，美國進入加息進程，港元跟隨加息進程，相對應，中國大陸采取量化寬松

27、的貨幣政策，人民幣利率走低，因此多支中國香港 REITs 產品積極采取利率對沖計劃來降低融資成本以及利率波動帶來的風險。2023 年，越秀房托通過自貿區債券、人民幣貸款等方式，引入低成本人民幣融資，人民幣融資占比由年初6%上升至 39%，實現債務結構的持續優化。2023 年，春泉產業信托延長其對沖安排，年底受利率對沖計劃保障或按相對穩定的中國貸款市場報價利率計息的借貸比例約為 99.5%，較 2022 年底的 77.0%大幅上升，大幅降低利率波動對春泉產業信托的影響。2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 11 2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 11 分物

28、業類型資產負債比率各業態杠桿率來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理46%46%41%40%41%51%48%39%43%36%37%36%38%36%32%26%34%24%43%0%10%20%30%40%50%60%綜合辦公工業/物流零售酒店公寓醫療健康數據中心日本新加坡中國香港由于日本 REITs 的杠桿率上無限要求，因此多數物業類型下的平均杠桿率為三地最高。分物業類型看，公寓類REITs 杠桿率最高，平均杠桿率高達 51%；零售、酒店、工業/物流杠桿較低，分別為 40%、41%及 41%。新加坡 REITs 市場中，受辦公物業市

29、場表現不佳的影響，物業估值降低，辦公類 REITs 平均杠桿率升高，達 43%，其他資產類型平均杠桿率均處于整體平均水平左右。在中國香港 REITs 市場中，酒店類型 REITs 僅富豪產業信托 1 支，杠桿率最高，達 43%。富豪產業信托目前已投資位于中國香港的 9 處酒店物業，過高的杠桿使基金面臨較大的財務費用壓力。與新加坡市場不同，中國香港市場中零售及辦公類型的 REITs 杠桿較低，分別為 24%及26%。分派收益率分派收益率對比-REITs vs.10 年期政府債券注：平均分派收益率計算不含分派收益率超過 20%及無分派收益率數據的 REITs10 年期政府債券利率為 2023 年全

30、年平均利率來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理8.5%7.1%4.5%3.7%3.0%0.6%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%中國香港新加坡日本分派收益率10年期政府債券4.8%4.1%3.9%我們把分派收益率定義為過去 12 個月的股息（過去一年的總派息額）與REITs的股票市價（2023年12月31日的價格）之比。截至 2023 年 12 月 31 日，新加坡 REITs 平均分派收益率為 7.1%，同比 2022 年末下降了 60bps；日本 REITs 平均分派收益率為 4.5%，

31、較 2022 年末略高出 30bps；中國香港平均分派收益率為 8.5%，較去年大幅提升了60bps。分派收益率的提高一方面與經營有關，另一方面與 REITs二級市場價格相關。2023 年，受復雜宏觀環境的影響，中國香港、日本、新加坡的股價指數呈現進一步下滑趨勢。其中，2023 年中國香港 HSREIT 指數跌幅超 20%，2023 年 10 月底首次跌破 3,000 點，股價下跌是中國香港平均分派率大幅提升的最主要原因。12 戴德梁行通過REITs分派收益率與10年期政府債券利率的利差對比，不僅揭示了市場對風險與回報的預期，還反映了宏觀基本面的變動對 REITs 市場的影響。2023 年新加

32、坡政府債券利率相較于 2022 年有所下降，REITs 市場分派收益率的也有所下降，兩者之間的利差在過去一年中所有壓縮。2023 年中，新加坡市場經歷了利率的起伏變化。在大部分時間里十年期政府債券利率呈現出上升趨勢，而從 11 月開始情況發生了轉變，新加坡政府債券利率開始下降，這一趨勢一直持續到年底，使得利率達到了一個相對較低的水平。中國香港利率市場與新加坡利率市場類似，2023 年也經歷了先上升后下降的趨勢。中國香港 2023 年平均十年期政府債券利率為 3.7%，REITs 市場的分派收益率與年平均十年期政府債券的利差高達 4.8%。由于日本高度依賴商品進口，受國際能源、商品價格上漲，日元

33、貶值的多重影響，自 2022 年起遭遇了輸入性通脹。在此背景下，日本央行（BOJ）針對收益率控制曲線（YCC）政策進行了一系列調整。2022 年 12 月，BOJ 將 10 年期國債利率的波動區間設定為 0.5%；隨后在 2023 年 7月，這一區間被調整至 1.0%。同年 10 月，BOJ 再次修訂了 YCC 政策，將原本的 1%絕對上限改為參考上限，從而允許長期利率在特定情況下超越 1%。到 2024 年 3 月，BOJ 決定徹底放棄 YCC 政策，不再堅持 0%的 10 年期國債收益率目標，并同時結束了負利率政策。此外，BOJ還取消了購買日股 ETF 和 REIT 的計劃。這一系列利率政

34、策的調整導致 2023 年末日本 10 年期政府債券利率相比2022 年末有所上升。盡管如此，由于 REITs 市場的分派收益率也有所提升，兩者之間的利差在過去一年中仍然呈現出擴大的趨勢。2023 年三地的 REITs 市場與政府債券利率之間的利差動態反映了市場的復雜性和多樣性，也反映出不同市場環境下投資者對風險與回報的預期和選擇存在的顯著差異。中國香港和日本市場利差的擴大為投資者提供了有吸引力的投資機會，同時也體現出市場的波動性；新加坡市場利差的下降，反映出市場的穩定性和投資者的謹慎樂觀態度。分物業類型分派收益率各物業類型分派收益率來源：彭博數據庫、港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站

35、，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理4.8%4.5%4.2%4.8%4.2%4.1%4.6%7.0%10.9%6.9%6.1%6.5%6.8%5.6%8.6%10.5%11.0%7.3%1.6%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%綜合辦公工業/物流零售酒店公寓醫療健康數據中心日本新加坡中國香港從三地分物業類型分派收益率來看，辦公類型的 REITs 仍然是平均分派收益率最高的物業類型，但較去年有所下降。此外，三地零售類型 REITs 平均分派收益率較去年有所下降，酒店類型分派收益率較去年有所上升。公寓、工業/物流、綜合及醫療健康等物業類型平均分派收益率較為穩定，具有良好的抗

36、風險性。日本在2023年5月將COVID-19調整為“第五類傳染病”，經濟活動逐漸從疫情中恢復，同時日元的疲軟促進了入境旅游需求的增加，酒店整體運營情況較上年同期有所恢復，因此酒店 REITs 分派收益率由 2022 年末的 2.4%上升至4.2%。2023年，日本公寓REITs分派收益率最低，為4.1%。零售及綜合 REITs 分派收益率最高，為 4.8%。2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 13 新加坡 REITs 市場中，2023 年辦公 REITs 分派收益率雖與去年同期相比下降，但絕對值依舊很高，為 10.9%，且兩支主要投資于美國辦公市場的 REITs（MANU

37、LIFE US REIT及 PRIME US REIT），由于分派率高于 20%，因此并未納入計算范圍。在新交所現有的 6 支辦公 REITs 中，Keppel REIT（辦公）得益于新加坡辦公物業在 2023 年下半年的租金及出租率的良好恢復，表現亮眼；數據中心 REITs 分派收益率最低，為 5.6%。2023 年，中國香港酒店 REITs 分派收益率最低，為 1.6%；工業/物流 REITs 最高，為 11.0%，但由于中國香港市場每個類型產品數量較少，因此分派收益率情況受單支產品影響較大，可能無法充分反映出物業類型對于分派收益率的影響。與去年相比，除酒店類REITs分派收益率有所降低，

38、綜合類分派收益率與去年持平，其他物業類型分派收益率均有所上升。綜合收益率下文選取了 Tokyo SE REIT Index、iEdge S-REIT Index、Hang Seng REIT Index 分別代表日本、新加坡、中國香港REITs 市場價格變動情況。2023 年，受宏觀環境影響，三大指數呈現波動態勢，除新加坡市場外，日本及中國香港兩地較 2022 年末均有不同程度的下滑，其中中國香港市場波動最大。亞洲主要 REITs 市場指數綜合回報率新加坡 REITs 市場分版塊總回報率來源：新交所網站、戴德梁行北京估價及顧問服務部整理來源：新交所網站，基于當地貨幣(不受匯率影購)日本 新加坡

39、中國香港代表指標：Tokyo SE REIT Index代表指標：iEdge S-REIT Index代表指標：Hang Seng REIT Index2023：-0.3%2023：7.0%2023：-23.0%2022：-4.8%2022：-11.9%2022：-23.7%2021：20.0%2021：6.2%2021：0.1%2020：-13.4%2020：-2.2%2020：-13.5%2019：26.5%2019：27.4%2019：7.0%19.4%11.3%7.1%2.7%-0.5%-10.6%-24.2%-40%-20%0%20%40%特殊（數據中心）工業物流健康醫療酒店綜合零售

40、辦公2023 年，東京交易所 REITs 綜合收益指數（TSEREIT TRI）全年 TRI 下跌幅度較上年收窄，僅為-0.3%。新加坡 iEdge REITs 綜合收益指數（iEdge S-REIT TRI）2023 年為 7.0%。根據新交所發布的數據，分物業類型來看，2023 年數據中心、工業/物流、健康醫療及酒店綜合回報率為正，其中，數據中心總回報高達 19.4%，工業/物流 11.3%，健康醫療 7.1%。2023 年，中國香港恒生 REITs 綜合收益指數（HSRE-IT TRI）延續了 2022 年的下跌態勢，全年綜合收益率為-23.0%。零售辦公14 戴德梁行14 戴德梁行分物

41、業類型平均市凈率我們把市凈率定義為每基金單位市價（2023 年 12 月 31日的市價）與每基金單位資產凈值（2023 年 12 月 31 日的每基金單位資產凈值）的比率。若該比率大于1則為溢價，小于 1 則為折價。2023 年末，三大 REITs 市場均呈現出較資產凈值折價的情況。2023 年末，日本 REITs 市場市凈率同比 2022 年有較大的下降，為 0.90，市凈率集中在 0.8-1.0 之間。在 47 支REITs 中，市凈率低于 0.7 的 REITs 僅 4 支，其中最高倍數為綜合領域的 Tokaido REIT，主要投資東海道地區的工業、物流、基礎設施等物業，市凈率倍數達到

42、 1.11 倍；最低市凈率依舊為酒店領域的 REITs-Ooedo Onsen，市凈率為 0.65。各業態市凈率來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理日本新加坡中國香港市凈率來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理平均市凈率0.360.780.90新加坡市場平均市凈率較去年無變動，為 0.78，其中市凈率低于 0.5 的共有 8 支產品，低于 0.2 的有 3 支產品。市凈率最高的依舊為醫療健康領域的 PLife REIT，市凈率為1.6 倍，是亞洲最大的上市醫療健康 REIT，截至

43、2023 年12 月 31 日，總投資組合規模為 63 個物業，多數物業位于日本；市凈率最低的為零售領域的大信商業信托，市凈率僅有 0.1 倍，主要投資于粵港澳大灣區的零售物業，由于采取了激進的收購政策，形成了高風險的財務結構，導致償付能力不足，受債務違約事件的影響，目前已被提出清盤呈請。中國香港 REITs 市場長期存在折價，但受今年市場進一步下跌的影響，平均市凈率進一步下降。統計顯示，中國香港 REITs 首次公開發行（IPO）時平均市凈率為 0.91，截至 2023 年 12 月 31 日，平均市凈率下降至 0.36 倍，即REITs 在二級市場的交易價格僅為其賬面凈資產的 36%，較去

44、年的 45%出現進一步下跌。領展（零售）作為亞洲最大的不動產信托基金，市凈率最高，為 0.62 倍，匯賢產業信托（綜合）為市凈率最低的REITs產品，為0.28倍。0.90 0.89 0.91 0.94 0.90 0.94 1.05 0.80 0.47 1.06 0.63 0.70 1.25 1.10 0.34 0.33 0.50 0.48 0.15 -0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40綜合辦公工業/物流零售酒店公寓醫療健康數據中心日本新加坡中國香港2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 15 2023 年，受市場環境影響，多數物業類型下的 R

45、EITs 呈現下降趨勢，辦公、酒店及零售 REITs 市凈率呈現較大幅度的下降，數據中心 REITs 市場表現優異，市凈率上升。從絕對值來看，醫療健康及數據中心 REITs 市凈率最高。截至 2023 年 12 月 31 日，日本醫療健康 REITs 市凈率降幅最大，但卻是日本唯一市凈率倍數大于 1 的領域，辦公型 REITs 市凈率雖較 2022 年穩定，但依然是市凈率最低的領域。工業/物流、零售、公寓、酒店、綜合類型REITs 的市凈率均有不同程度的下降。新加坡醫療健康、數據中心及零售類型物業市凈率呈現上升趨勢，其中數據中心類型市凈率上升幅度最大，該類型產品新加坡目前有 2 支，吉寶數據中

46、心 REIT 相較更受到市場的認可，市凈率在 1.4；Digital Core REIT 資產位于美國和加拿大，2022 年由于債務問題，以及美國硅谷銀行倒閉事件引發市場對其租金穩定性的擔憂，市凈率下跌至 0.7。為解決承租人破產問題，DC REIT 最近宣布了一系列協議，其中包括一項于 2024 年 1 月以 1.6 億美元出售硅谷兩處設施的協議，此次出售完成后，該 REIT 的預估總杠桿率預計將從 2023 年 12 月的 40.5%降至 33.5%。截至 2023 年 12 月 31 日，DC REIT 的投資組合入駐率為97.0%，加權平均租賃期約為 2.8 年，2023 年市凈率上升

47、至 0.8。中國香港市場表現最好的 REITs 是領展（零售），截至2023年末，市凈率為0.62，其次為順豐房托（工業/物流），市凈率為 0.50；折價最多的為富豪產業信托（酒店），市凈率僅為 0.15。新加坡、中國香港 REITs 持有內地物業情況分析30%22%8%27%14%7%56%28%1%5%3%辦公工業物流酒店零售商業綜合體服務式公寓數據中心60%16%19%5%14%40%27%19%一線主要二線二線三四線中國香港新加坡中國香港新加坡截至 2024 年 4 月，新加坡和中國香港共有 17 支 REITs持有位于中國內地的物業，其中新加坡 11 支，占新加坡交易所上市 REIT

48、s 及商業信托總數的 26%；中國香港 6 支，占港交所上市 REITs 總數的 55%。17 支新加坡和中國香港 REITs 共持有 134 處位于中國內地的不動產項目，其中一線城市資產為 36 處，占比約為27%，主要二線城市*45 處，占比約為 33%，其他二線資產 33 處，占比約為 25%，三四線城市 20 處，占比約為15%?？傮w來看，投資于二線城市的資產占比接近 6 成，側面反映了兩地 REITs 在綜合考量資產穩定性及收益性下的資產偏好。分市場看，中國香港持有內地不動產項目 37 處，其中一線2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 15 16 戴德梁行2023

49、年持有內地物業的海外 REITs 財務危機頻發。大信商用信托（DRT）作為首個在新交所上市的商用信托，在 2023 年1 月發生了貸款違約，從而引發積蓄已久的財務危機。據 DRT2022 財務報告披露，負債權益比率為高達 65%，目前大信面臨多筆展期債務，包括為收購大信溢彩薈、遠洋新都匯等借下的離岸債券1及在岸債務1，分別為4.3億新元及4億元人民幣、為收購順德新城及譚北新城欠下的 1.342 億新元的離岸債務 2 及 4.78 億在岸債務 2、為收購斗門新城的欠下的 1.06 億新元離岸債務 3 及 5 億在岸債務 3。面對激進擴張政策而導致的巨大到期債務，DRT 目前已被提起清盤呈請。無獨

50、有偶，2023 年，運通網城發生財務危機，不動產管理公司將運通網城信托旗下的富洲電商、富恒倉儲和恒德物流三個資產在未取得運通網城房產信托管理公司的知情和同意的情況下進行了抵押，引發訴訟。運通網城房產信托的股價在2023 年 8 月由于財務已自愿停牌，截至 2023 年底，總杠桿率升至 58.3%，目前仍未恢復交易，直至財務狀況改善。城市資產為 22 處，占比約為 60%，主要二線城市 6 處，占比約為 16%，其他二線資產 8 處，占比約為 19%，三四線城市 2 處，占比約為 5%，中國香港市場更偏好于投資一線城市資產。新加坡持有內地不動產項目 97 處，其中一線城市資產為 14 處，占比約

51、為 14%，主要二線城市 39 處，占比約為 40%，其他二線資產 26 處，占比約為 27%，三四線城市 18 處，占比約為 19%，新加坡市場對于內地投資更偏向于二線城市資產，對于資產投資回報有更高的要求。分業態來看，工業物流是兩地主要投資內地的資產類型，共計 62 處，占比達 46%，其次為零售及辦公，分別投資了 37 處及 18 處。在中國香港市場中，辦公類資產是持有數量最多的資產類型，共持有 11 處，招商局商業房托持有內地辦公資產最多 REIT，共有 5 處，集中在深圳、北京一線城市；僅次于辦公資產，持有內地零售資產 10 處，領展為港交所 REITs 最大內地零售資產買家，收購了

52、 6 處位于一線城市的零售資產。在新加坡市場中，工業物流是持有數量最多的資產類型，共計 54 處，占總持有數量的五成，其中豐樹物流信托是新交所持有工業物流資產數量最多的 REITs，共持有 27 個城市的共計 43 處物流資產；零售是持有內地資產數量的第二大資產類型，共計 27 處，其中凱德中國信托持有共持有 9處零售資產，是新交所 REITs 最大內地零售資產買家。2019 年以來，中國香港 REITs 內地零售物業收并購/上市交易共 6 單，大宗交易主要集中在 2019 年、2021 年。新加坡 REITs 內地零售物業收并購共 8 單，大宗交易主要集中在 2019 年、2020 年。凱德

53、中國信托為新交所REITs最大內地零售資產買家，其收購主要集中在新一線、二線城市購物中心資產。在過去幾年中，新加坡、中國香港兩地交易內地資產的活躍度呈現下滑趨勢，2023 年無收購內地物業情況，僅有一宗出售交易，即凱德中國信托（CLCT）于 2023 年 12月 6 日公告將以 8.42 億人民幣出售北京凱德 Mall雙井項目，并于 2024 年 1 月 23 日發布成交公告。此次出售預計將產生 6.9 億人民幣的凈收益，將會用于加強 CLCT 的資產負債表，為資本回收和投資組合重組計劃提供更大的靈活性。CLCT 的零售中，凱德七寶、雙井及凱德埃德蒙頓資產土地剩余年期均小于 20 年，其中凱德

54、七寶剩余租期不足一年，已于 2023 年 3 月停止運營，因此本次出售有利于提升 CLCT 的資產收益結構。*主要二線城市：杭州、成都、西安、武漢、天津、蘇州、重慶、南京、長沙七寶萬科廣場位于中國上海市閔行區七寶鎮，于 2016 年建成。它由 148,852.84 平方米的零售面積以及 1,477 個停車位組成，是萬科商業體系營收常年排名第一的優質商業項目。2021 年，領展成功收購了七寶萬科廣場 50%的權益，延續了其對于商業地產專注于一線城市核心區位稀缺資產的收購策略。收購完成后，萬科旗下的印力集團繼續負責廣場的運營管理工作，保證了商業項目的穩定運營。直至2024 年 2 月，領展再次出手

55、，完成了七寶萬科廣場余下的 50%權益收購，成為目標公司唯一持有人，彰顯了領展對七寶萬科廣場商業價值的認可。值得關注的是，歷經三年，同一交易對手方的同一物業在兩次交易中，資產定價下降了 18.8%。據領展收購公告中披露，2023 年該項目總營收近 5 億元，較 2021 年 4.3億元提高 16.9%；項目運營穩定，長期維持了約 95%的出租率；賬面資產估值由 65.8 億元上升至 70.6 億元，上升了 7.3%。然而，2024 年七寶萬科廣場的交易定價低于帳面資產估值，交易定價比估值折價 26.3%。通過收入推算得出，資產交易定價的凈 Cap Rate 由 2021 年的 4.8%上升至

56、2024 年 6.5%以上的水平。這在一定程度上反映了當前投資人對于零售大宗交易要求回報率有所提高，同時折射出流動性危機下賣方急于出售優質資產的策略調整?？偟膩碚f，七寶萬科廣場的權益交易案例展示了商業地產市場的復雜性和多變性。領展收購七寶萬科廣場20212024交易內容50%股權50%股權資產估值（億元）65.870.6資產定價（億元）6452建筑面積（萬平方米）14.914.9折合建筑面積單價（元/平方米）27,00022,000折合商業建筑面積單價（元/平方米）43,00035,000凈 Cap Rate*4.8%6.5%-7%備注：*凈 Cap Rate 為推測值數據來源：領展公告，戴德

57、梁行北京估價及顧問服務部2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 17 18 戴德梁行18 戴德梁行中國內地基礎設施公募 REITs 市場歷經三載發展，自啟航以來已呈現出鮮明的成長軌跡。2022 年市場快速擴容，投資情緒高漲，然而進入 2023年卻出現了回調并維持震蕩態勢，2024 年春節后市場迎來反彈，這種階段性的波動與市場成長初期狀態吻合，與亞洲成熟 REITs 市場初期的發展歷程相似。截至 2024 年 4 月末，中國內地基礎設施公募 REITs 市場已成功上市 36支產品，其中不動產權類產品 21 支，收費收益權產品 15 支。市場整體發行規模突破千億大關，達 1,184

58、 億元，總市值達到 1,059 億元，相較于2022 年末上漲了 25%，市值提升顯著受到首批消費基礎設施項目落地影響。從 REITs 數量來看，中國內地占據亞洲 REITs 市場總數量已超過15.5%，而從 REITs 市值來看，占比也提升至 5.7%以上，這一占比的提升彰顯了中國內地基礎設施公募 REITs 市場快速發展的勢頭。自 2023 年 1 月起至 2024 年 4 月末，中國內地基礎設施公募 REITs 市場邁入了新的發展階段，共有 12 支產品成功上市。其中，不動產權類產品占據 7 支、收費收益權類產品占據 5 支。值得一提的是，基礎設施類型也在這一時期實現了進一步的拓展，由原

59、先的七大類擴展至八大類?，F有類型涵蓋了產業園區、倉儲物流、工業廠房、保障性租賃住房、清潔能源、高速公路和生態環保，以及新增的消費基礎設施。這些新增的產品和類型不僅豐富了 REITs 市場的投資選擇，更為中國內地基礎設施公募 REITs 市場的進一步成熟奠定了堅實的基礎。展望未來，隨著市場的不斷發展和完善，我們有理由相信，中國內地基礎設施公募 REITs市場將迎來更加廣闊的發展前景，為中國經濟的持續增長注入新的活力。中國內地基礎設施公募 REITs 市場022023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 19 中國內地基礎設施公募 REITs 重要事件2023 年 3 月，國家發展改革委

60、與中國證監會發布通知，將消費基礎設施納入 REITs 發行范圍。截至 2024年 4 月末，已有 4 支消費基礎設施 REITs 項目正式上市，包括華夏華潤商業 REIT（購物中心）、嘉實物美消費 REIT（社區商業）、華夏金茂商業 REIT（購物中心）和中金印力消費 REIT（購物中心）；另外 2支也獲得了交易所的受理，即華夏首創奧特萊斯 REIT（奧特萊斯）、華安百聯消費 REIT（購物中心）。消費基礎設施 REITs 啟航，開啟了商業不動產公募 REITs 新篇章，對零售資產打通“投融管理”閉環具有重大意義，也標志著中國內地公募 REITs 市場的重要進展。2023 年 6 月，首批 4

61、 支不動產權類擴募項目成功上市，擴募規模達 46 億元，涵蓋物流及產業園領域。這4 支項目分別為中金普洛斯 REIT（倉儲物流）、紅土鹽田港 REIT（倉儲物流）、華安張江光大 REIT（產業園區）和博時蛇口產園 REIT（產業園區）。截至 2024 年 4 月末，另有 2 支收費收益權類擴募項目在申報中，分別是中航京能光伏 REIT（清潔能源）和富國首創水務 REIT（生態環保）。參照海外成熟 REITs市場經驗，REITs 項目可通過擴募等方式，提升產品規模，分散風險，提高交易流動性。其中，華安張江光大 REIT 在擴募期間遭遇重要承租方退租挑戰，但經過信息披露透明化等積極應對方式，擴募最

62、終平穩推進。此事件為 REITs 市場建設、信息披露提供了寶貴經驗。資產類型擴容：4 支消費基礎設施 REITs 上市REITs 擴募：首批 4 支不動產權類擴募項目落地在2023年REITs市場震蕩回調的背景下，監管部門與滬深交易所出臺一系列舉措以促進投資者結構多樣化。包括推出與 REITs 相關的指數、指數基金及 ETF 產品，積極推動 FOF 投資 REITs，同時鼓勵社?；?、養老金、企業年金及公募基金等機構投資者參與 REITs 投資。此外，監管推動內地與中國香港 REITs 市場互聯政策研究，深化立法研究，這些政策有利于提升 REITs 市場流動性和專業化發展。2024 年 2 月

63、，中國證監會發布指引，明確基礎設施 REITs 的權益屬性。該指引規定，原始權益人在合并財務報表時，應將其他投資方持有的基礎設施 REITs 份額列為權益項。對于其他投資方而言，其對 REITs的投資應被視為權益工具投資。符合會計準則相關要求的投資機構，預計對于 REITs 的投資將會被指定為FVTOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益）分類。這意味著 REITs 在二級市場的價格波動將不會直接影響投資機構的凈利潤，而是反映在投資機構的所有者權益中，REITs 分配的股利收入則計入投資機構的利潤表。指引的推出，有助于緩解投資機構對于二級市場價格波動對其經營業績影響的擔憂，同時也為投資機

64、構提供了更符合其投資目的和業務模式的會計處理方式。投資者多樣化：推動 FOF、養老金等機構投資 REITs明確基礎設施 REITs 的權益屬性：緩解投資機構的投資考核壓力20 戴德梁行20 戴德梁行產業園區工業廠房倉儲物流保障性租賃住房生態環保清潔能源高速公路消費類基礎設施產品發行規模從產品數量來看，截至 2024 年 4 月 30 日，中國內地基礎設施公募 REITs 市場中上市產品數達到了 36 支。產品上市速度在 2023 年明顯放緩：從 2021 年 11 支上市，2022 年市場火熱，共有 13 支上市，到 2023 年市場遇冷全年僅有 5 支上市、4 支擴募，再到 2024 年 1

65、-4 月市場股價回暖，共有 7 支上市。從產品數量變化來看，發行速度受到了二級市場股價波動和投資情緒變化的影響。從產品規模來看，總發行規模達 1,184 億元，平均每支發行規模約為 33 億元。今年新增 7 支不動產權類產品的平均發行規模為 27 億元，此數據高于往年同期，主要由于首發規模最大的華夏華潤商業 REIT（消費基礎設施，69 億元）上市，其規模已接近當前總發行規模最大的不動產權項目中金普洛斯 REIT（倉儲物流，72 億元）。此外，新增的 5 支收費收益權類產品平均發行規模約為 34 億元，較往年同期有所降低，這主要受到往年高速公路 REITs 發行規模和數量較大，而 2023 年

66、高速公路 REITs 發行放緩的影響。分業態看，產業園區 REITs 的發行規模仍占不動產權類產品的首位，但其占全市場規模比例僅為 15%，相較于去年的 16%略有下降。這主要是由于產業園區 REITs 受二級市場股價波動影響，發行速度有所放緩，同時消費基礎設施的加入也稀釋了產業園區 REITs 在發行規模中的占比。而高速公路仍為收費收益權產品中占比最高的業態，占全市場發行規模的 41%。來源：Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理此外，從發行認購情況來看，近期發行項目呈現折價的趨勢，與2022年普遍溢價發行的行情相比，市場情緒明顯回落。從認購比例來看，2024 年一季度期間發行的 REI

67、Ts 的戰略配售認購比例明顯提升，網下及公眾發售占比明顯下降，表明二級市場募資難度提升，這一數據的詳細分析將在后文展開。發行概況2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 21 截至2024年4月30日，國內已發行36支基礎設施公募REITs，總市值達到1,059 億元。其中，不動產權REITs 市值478億，占比 45%；收費收益權 REITs 市值 581 億，占比 55%。中國內地基礎設施公募 REITs 市場從股價表現來看，截至 2024 年 4 月 30 日，全市場REITs 股價較發行價的平均跌幅為 4.9%（算術平均數，下同）。分產品類型看，不動產權 REITs 經歷

68、了 4.5%的下跌，而收費收益權 REITs 則經歷了 5.5%的下跌，顯示出市場不同產品類型的明顯分化表現。若對比歷史峰值，全市場平均跌幅在 17.4%，不動產權 REITs 跌幅比收費收益權 REITs 更大，分別為 21.6%和 12.1%。分業態看，截至 2024 年 4 月 30 日，工業廠房、保障性租賃住房、清潔能源類表現較為穩定，股價平均較發行價仍保持溢價，分別為 5.5%、6.4%和 10.4%，體現這類業態在經濟增長承壓環境下的經營韌性和抗風險性。產業園區 REITs 和高速公路 REITs 股價平均較發行價跌幅較大，跌幅分別為 17.9%、13.6%，主要由于這兩類底層資產

69、運營受到經濟下行的影響較為明顯，如產業園區 REITs 底層資產的出租率下跌、租金下降等趨勢影響了市場投資者信心。而倉儲物流 REITs 在 2023 年也經歷了較大幅度下跌，股價平均較發行價跌幅在 6.1%，主要由于物流資產供應量上升，租金下跌，給二級市場股價帶來較大的沖擊。與亞洲成熟 REITs 市場對比，中國內地基礎設施公募 REITs產業園 REITs 與亞洲成熟 REITs 市場中的辦公 REITs，都表現出較大的價格回撤，其內在原因具有相似性。中國內地市場辦公資產供過于求，加之經濟下行導致辦公租賃需求減少；而海外市場則主要受居家辦公趨勢的影響，使得租賃需求出現萎縮。市值與股價表現2

70、023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 21 -0.1%0.1%0.3%0.5%0.7%0.9%1.1%1.3%1.5%-200 400 600 800 1,000 1,200REITs市值（億元）成交金額/總市值占比來源：Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理日首批 9 支REITs 上市首批保障性租賃住房 REITs、清潔能源 REITs 上市首批 4 支不動產權類擴募項目落地首批 4 支消費基礎設施REITs 上市22 戴德梁行22 戴德梁行中國香港和新加坡目前規定類似，REITs 的總負債比率不得超過總資產價值的 50%。日本 REITs 則沒有負債比率限制，但規定只

71、能向有資質的機構投資者借貸。中國內地則有明確限制：基金直接或間接對外借入款項，應當遵循基金份額持有人利益優先原則，不得依賴外部增信，借款用途限于基礎設施項目日常運營、維修改造、項目收購等。中國內地公募 REITs 的杠桿率上限為 28.57（即基金總資產不超過基金凈資產的 140）。截至 2024 年 4 月末，中國內地基礎設施公募 REITs 市場已經發行上市的 36 支 REITs 中僅 8 支使用外部融資杠桿（其中，華安張江光大 REIT 的首發外部借款金額已在擴募時還清），大部分杠桿率在 20%以下，相比日本平均45%、中國香港平均 30%、新加坡平均 38%的杠桿率，中國內地公募 R

72、EITs 杠桿率較低。2023 年期間，中國內地經歷多次降息，從 2023 年年度報告可以看出，各項目外部借款利率均有所下降，這有利于降低 REITs 的財務成本，增厚分派收益率，提升投資者收益。此外，在 2024 年新發行的消費基礎設施板塊，使用外部融資杠桿的案例更普遍。4 支上市項目中有 2 支采用了杠桿，分別是中金印力商業 REIT 和華夏華潤商業 REIT，這2 支的杠桿率分別為 15.0%和 14.2%，值得注意的是，這兩單項目的整體發行規模也較大，表明中國內地基礎設施公募 REITs 市場正在積極增厚投資回報效益，也預示著市場在利用外部融資杠桿方面逐步走向成熟。從分派收益率角度看，

73、收費收益權項目分派收益率往往高于不動產權類項目，主要由于資產剩余收益年限的差異。收費收益權項目由于其資產剩余年限短的特點，除分派收益率外還應關注其收費收益權期限內的 IRR 水平。以下統計分為兩個口徑，首發預計分派收益率指招股書公布的預計上市首年分派收益率，當前分派收益率則由 2023 年實際每股派息/2024 年 4 月 30 日股價得出。根據戴德梁行統計，已發行的 21 支不動產權 REITs 首年預計分派收益率平均約為 4.5%，而 2023 年 1 月至 2024 年4 月新發的5 支項目平均約為5.2%，比往年有所提升，其主要原因是新上市的消費基礎設施首年預計分派收益率較高；15 支

74、收費收益權公募 REITs 首年預計分派收益率平均為 8.4%。杠桿率分派收益率2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 23 當前分派收益率與二級市場股價波動之間存在一定的關聯性。截至 2024 年 4 月 30 日，21 支不動產權 REITs 的當前分派收益率平均約為 4.8%，較平均首年預計分派收益率 4.5%提升 30bps，主要由于市場對于該類產品熱度趨于理性，二級市場價格表現有不同幅度的回落。而 15 支收費收益權 REITs 的當前分派收益率則平均在 8.7%的水平。分資產類型看，產業園區REITs 當前分派收益率為4.9%，相較于首發預計分派收益率 4.5%提升

75、了 40bps，體現了其股價受到產業園運營狀況下行而下跌的影響。工業廠房、保障性租賃住房板塊則表現出較強的抗風險屬性，首發預計分派收益率與當前分派收益率之間的差距并不顯著。而倉儲物流板塊在 2023 年呈現出較大幅度的股價下跌，雖在 2024 年初企穩回升，但當前 4.8%的平均分派收益率，與首發預計分派收益率 4.1%相比仍有較大的提升。生態環保和清潔能源板塊，作為新興的經濟增長點，一直備受投資者青睞，當前分派收益率相較于首發預計分派收益率分別下降 0.8%和 1.8%。相比之下，高速公路 REITs 受到宏觀環境變動影響更明顯，其股價也因此有較大的下跌，當前分派收益率相較于首發預計分派收益

76、率上升1.5%。來源：Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理中國內地基礎設施公募 REITs 分派收益率2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 23 4.5%4.5%4.1%4.0%5.5%8.6%10.3%7.6%4.9%4.6%4.8%4.2%5.5%7.8%8.5%9.1%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%首發預計分派收益率當前分派收益率24 戴德梁行通過 REITs 分派收益率與 10 年期國債利率的利差對比，能看到宏觀基本面變動對 REITs 的影響。國債收益率走高往往是在貨幣緊縮時期，市場預期悲觀，REITs 價格下跌，需要提供更高的分

77、派收益以滿足投資者的要求回報。在原始權益人及其關聯方持有比例方面，不動產權類項目的原始權益人及其關聯方所持有的份額約占總體的 33%，而特許經營權類項目這一比例達 46%，反映出不動產權類項目發行人對于權益性融資有著更高的需求。不動產權類項目中的工業廠房類和倉儲物流的原始權益人及關聯方的持有份額更是低至 25%以內。2024 年首次發行消費類基礎設施的原始權益人自持比例為各板塊最高，超過 50%。若對比內地原始權益人在新加坡、中國香港發行 REITs 項目自持比例（約在 40%-50%），則基本持平，這一趨勢體現中國內地基礎設施公募 REITs 現階段募資難度較大。根據各項目招募說明書及年報數

78、據統計分析，我們發現，截至 2024 年 4 月末，中國內地基礎設施公募 REITs 市場平均原始權益人及戰略配售合計占比達到了 70%，這一比例略高于 2022 年底的 67%。這一方面受到高占比的消費基礎設施 REITs 影響；另一方面，自 2023 年以來，新上市項目的原始權益人持股占比均高于 2022 年底同類型項目的平均水平。這一趨勢側面反映出，自 2023 年以來，市場募集資金難度有所增加。根據各項目 2023 年年度報告，各類型項目原始權益人及其關聯方持有份額占比與發行初期基本無變化，部分項目原始權益人在上市后采取了增持措施，這一點有助借于增強公募REITs 的投資者信心。中國內

79、地不動產權 REITs 的利差低于亞洲三大成熟 REITs 市場，這主要有三大因素，一是由于美國加息導致中國香港和新加坡兩地 REITs 市場股價處于折價狀態，其分派收益率保持在較高水平；二是由于中國內地不動產權 REITs 較少使用杠桿撬動分派收益率，而海外則更常使用杠桿來提升分派收益率；三是由于中國內地不動產權 REITs 的業態類型和海外成熟市場不盡相同，中國內地以工業廠房、倉儲物流、保障性租賃住房為主，而海外更多是商辦業態。國家或地區分派收益率十年期政府債券收益率利差中國內地不動產權類4.9%2.7%1.2%中國香港8.5%3.7%4.8%新加坡7.1%3.0%4.1%日本4.5%0.

80、6%3.9%來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理注：中國香港、新加坡、日本 REITs 分派收益率為 2023/12/31 時點數，中國內地不動產權 REITs 分派收益率為2024/4/30 時點數，十年期政府債券收益率為 2023 年全年平均數分派收益率對比-REITs vs.10 年期政府債券投資人結構2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 25 在機構投資人持有比例方面，中國內地公募市場中機構投資人持有比例相對較高，截至 2023 年末約為 92%，而這一比例在海外成熟 REITs 市場大約在 80%-90%。與

81、 2022 年底相比，收費收益權類項目及本身具有一定抗風險性的工業廠房、保障性租賃住房項目的機構投資人持有比例基本不變或有小幅下降。倉儲物流板塊因個別項目基本面變動，導致二級市場短期震蕩，使得機構投資人持有比例有小幅調整。值得關注的是，生態環保類項目個人投資人比例高于平均水平，且該比例呈上升趨勢，2023 年底相較 2022 年底由 23%增至 26%?？傮w來看，中國內地基礎設施公募 REITs 市場正展現出積極的發展態勢。隨著市場規模的不斷擴大和產品種類的日益豐富，中國內地基礎設施公募 REITs 在經歷了初期的波動和調整后，市場正逐步走向成熟和穩定。展望未來，隨著市場環境的不斷優化和政策的

82、持續支持，公募 REITs 有望在推動國內基礎設施建設、優化資源配置等方面發揮更加重要的作用。同時，市場也需要不斷規范和創新，以適應經濟環境的變化和滿足投資者的多元化需求。投資人持有比例分析來源：各項目招募說明書及 2023 年年度報告，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%產業園區工業廠房倉儲物流保障性租賃住房消費類基礎設施清潔能源生態環保高速公路原始權益人及關聯方其他戰略投資者網下機構投資者公眾投資者94%96%94%95%97%74%94%94%96%93%95%97%77%95%50%60%70%80%90%100%產業園區工

83、業廠房倉儲物流保障性租賃住房清潔能源生態環保高速公路2023年底機構投資者比例2022年底機構投資者比例來源：各項目招募說明書及 2023 年年度報告，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理26 戴德梁行盡管與亞洲成熟的 REITs 市場相比，中國內地公募 REITs 市場還處于初期發展階段，但僅通過三年的發展，中國內地公募 REITs 市場便成為亞洲第四大市場，這無不展現其發展潛力。本節主要通過分析日本、新加坡和中國香港三個亞洲成熟 REITs 市場的發展特點，從物業類型多元化、REITs數量與規模、投資方向多元化、有效利用杠桿、利率影響、發行主體等方面，探討其對中國內地公募 REITs 市場發展

84、的借鑒。亞洲REITs市場的發展對中國內地基礎設施公募REITs 市場的借鑒032023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 27 中國內地日本新加坡中國香港首次公開發行時間2021200120022005數量36584011市值（億美元）1461,094758210杠桿率較少使用杠桿45%38%30%分派收益率不動產權類 4.9%收費收益權類 8.7%4.5%7.1%8.5%市凈率不動產權類 0.95收費收益權類 1.050.900.780.36流動性（日均換手率）0.30%0.33%0.25%0.06%物業類型工業/物流、零售、保租房、收費收益權綜合、辦公、工業/物流、零售、酒店

85、、公寓、醫療健康綜合、辦公、工業/物流、零售、酒店、醫療健康、數據中心綜合、辦公、工業/物流、零售、酒店、中國內地公募 REITs 市場 VS 亞洲前三大 REITs 市場備注：中國內地數據截至 2024 年 4 月 30 日，2024 年 4 月 30 日美元/離岸人民幣匯率為 7.25，日本、新加坡及中國香港數據截至 2023 年 12 月 31 日。來源：彭博數據庫，港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站、Wind，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理1、推動物業類型的多元化亞洲 REITs 市場展現了物業類型多元化的發展趨勢，從日本、新加坡和中國香港三地來看，綜合、辦公、工業/物流、零

86、售及酒店 REITs 較為常見。除此之外，新加坡市場獨有的數據中心 REITs 以及新加坡及日本市場上的醫療健康 REITs 雖數量不多，但在二級市場上表現良好，尤其是數據中心，2023 年綜合回報率高達 19.4%。公寓 REITs也依靠其物業特性，幫助投資者獲得穩健收益。對比成熟市場，中國內地公募 REITs 市場的物業類型還比較單一，不動產權產品多集中在工業/物流領域，對辦公、酒店等擁有龐大存量的物業類型還未開放限制。此外中國內地擁有龐大且多樣化的底層資產，可以借鑒這一經驗，拓寬物業類型，在滿足投資者多樣化的需求的同時，盤活存量市場，提高存量市場的流動性，促進市場多元化發展。2、優化市場

87、規模和結構亞洲市場經驗表明，REITs 的數量不會無限擴張，而是通過收并購項目來擴大規模。從日本發行亞洲第一支 REITs以來，亞洲 REITs 市場已發展了 20 多年，從 REITs 數量來看，日本市場發行數量最多，為 58 支，而新加坡及中國香港 REITs 數量分別為 40 支及 11 支。中國內地 REITs 市場僅僅通過三年時間，發行了 36 支 REITs，從數量上雖已經超越中國香港市場，但從規模上對比較成熟市場有很大差距。因此中國內地公募 REITs 市場在未來的發展中，可以通過優化存量、擴大優質增量，使 REITs 市場朝著更好的方向發展。3、探索 REITs 多元化的投資方

88、向縱觀三地成熟 REITs 市場，綜合 REITs 的數量在各類型物業中遙遙領先，其分派收益率常處于中等水平。通過均衡布局不同類型的底層資產，能夠在復雜的經濟市場環境中獲得相對穩健的收益，這種風險與收益平衡，正是多元化投資策略的直觀體現。此外，在亞洲 REITs 市場，基金合并成為新的趨勢，凱德綜合商業信托、星獅物流商產信托、雅詩閣公寓信托等成功合并的案例，不僅提升了基金的管理效率和市場競爭力，更在實質上推動了 REITs 市場向更為集中和多元化的方向發展。2023 年，日本 REITs 市場因多資產類型合并而縮減了 3 支基金，這一變化無疑是對多元化投資策略有效性的有力印證。REITs 合并

89、能有效提升抗風險能力，擴大規模，進而吸引更多投資人，從而有助于被納入 REITs 指數。對于中國內地的公募 REITs 市場而言，目前多元化投資方向的探索同樣具有重要意義。從亞洲成熟市場的經驗來看，多元化投資不僅能夠提升 REITs 的市場競爭力和抗風險能力，還能為投資者帶來更為穩健和可持續的收益回報。28 戴德梁行28 戴德梁行4、利率對 REITs 價格的影響利率是影響 REITs 市場的重要因素之一。根據新加坡及中國香港兩地 REITs 指數與十年期政府債券的利率變動方向來看，利率的變動先行于 REITs 指數的變動，且利率往往對 REITs 二級市場價格形成敏感的壓力利率越高，則二級市

90、場價格走低。日本市場利率與 REITs 指數的變動方向較為復雜，原因在于日本實行的 YCC 政策及負利率政策，日本央行銀行會通過購買政府債券及 REITs 產品來是使得利率波動收到一定范圍的限制，而隨著日本利率政策的不斷變動，對 REITs 市場的影響也隨之變化，但不可否認的是，利率市場與 REITs 市場之間存在著緊密聯系。中國內地公募 REITs 市場應密切關注國內外利率動態，特別是十年期國債收益率等關鍵指標的變化，以制定合理的投資策略和風險管理措施。新加坡 iEdge S-REIT Index vs 新加坡十年期政府債券利率（%）日本 TSEREIT Index vs 日本十年期政府債券

91、利率（%）0.501.001.502.002.503.003.509001,0001,1001,2001,3001,4001,500iEdge S-REIT Index新加坡十年期政府債券新加坡三年平均十年期政府債券利率(0.05)0.150.350.550.750.951,6001,7001,8001,9002,0002,1002,2002,300TSEREIT Index日本十年期政府債券日本三年平均十年期政府債券利率2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 29 0.501.502.503.504.502,5003,5004,5005,5006,5007,500HSREIT

92、 Index中國香港十年期政府債券中國香港三年平均十年期政府債券利率5、合理利用杠桿與風險管理在杠桿的使用上，中國內地公募 REITs 市場與亞洲成熟市場相比，存在明顯差異。2023 年末日本杠桿率平均45%、中國香港平均 30%、新加坡平均 38%。將比之下，中國內地公募 REITs 目前杠桿率較低。從對杠桿的規定上對比，中國內地公募 REITs 的杠桿率上限為 28.57，這個比例低于亞洲成熟的 REITs 市場的規定。從 REITs 實際使用杠桿的情況來看，截至 2024 年 4 月末，在目前已經發行上市的 36 只 REITs 中僅 8 支使用外部融資杠桿，且大部分杠桿率在 20%以下

93、。這一定程度的限制了 REITs市場的收益，也一定程度上導致了中國內地不動產權公募REITs 收益分派率與政府債券的利差低于亞洲其他市場。在風險可控的前提下，中國內地公募 REITs 可以適度提升杠桿率，以利用杠桿來優化融資結構，降低融資成本，從而增加收益。同時應理性看待杠桿既能放大收益，也能加劇風險的雙刃劍特性。當然，這也提示我們市場必須建立完善的監管制度和風險管理體系。6、基金管理機構可作為 REITs 的發行主體在目前已發行的亞洲 REITs 中，發行的主體除了資產運營方，還包括基金管理機構，例如黑石此前便與印度本土不動產企業合作已發行了 Embassy office park，2023

94、 年旗下印度最大的購物中心運營商 Nexus 公開上市，發行了 Nexus Select Trust。目前中國內地已發行的產權類公募 REITs 發行主體多為開發商/基礎設施建設方。事實上，基金管理機構不僅擁有著豐富的底層資產資源，還具備深厚的市場洞察力及運營管理能力。隨著中國內地公募REITs 市場逐步開放和更加規范化，期待更多類型的發行主體加入 REITs 發行市場中，為中國內地公募 REITs 市場注入更多活力。綜上所述，中國內地公募 REITs 市場可以借鑒亞洲市場發展的諸多經驗，通過推動物業多元化發展、優化市場規模和結構、探索 REITs 多元化的投資方向、有效利用杠桿、豐富發行主體

95、等方面的措施，推動REITs市場進一步發展。在此基礎上，也要因地制宜，結合內地市場的特點和發展階段，制定有中國特色的戰略和措施，推動 REITs 市場健康可持續發展。香港 HSREIT Index vs 中國香港十年期政府債券利率（%）2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 29 30 戴德梁行30 戴德梁行附錄042023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 31 新加坡、中國香港 REITs 持有內地物業中國香港 REITs物業名稱城市城市級別業態春泉產業信托華貿中心寫字樓北京一線辦公惠州華貿天地惠州其他零售領展房地產投資信托領展購物廣場中關村北京一線零售領展購物

96、廣場京通北京一線零售領展企業廣場上海一線辦公七寶萬科廣場上海一線零售領展購物廣場廣州廣州一線零售太陽新天地購物中心廣州一線零售領展中心城深圳一線零售東莞沙田物流園東莞其他工業物流佛山三水樂平物流園佛山其他工業物流嘉興秀洲區物流園嘉興其他工業物流常熟興港路物流園常熟其他工業物流常熟興達路物流園常熟其他工業物流匯賢產業信托東方廣場北京一線商業綜合體成都天府麗都喜來登酒店成都主要二線酒店重慶大都會東方廣場重慶主要二線商業綜合體重慶海逸酒店重慶主要二線酒店沈陽麗都索菲特酒店沈陽其他酒店越秀房地產投資信托城建大廈廣州一線辦公財富廣場廣州一線辦公維多利廣場廣州一線零售白馬大廈廣州一線零售廣州國際金融中心廣

97、州一線商業綜合體越秀金融大廈廣州一線辦公越秀金融大廈上海一線商業綜合體武漢財富中心及星匯維港購物中心武漢主要二線商業綜合體杭州維多利商務中心杭州主要二線辦公招商局商業房地產投資信托新時代廣場深圳一線辦公數碼大廈深圳一線辦公科技大廈深圳一線辦公科技大廈二期深圳一線辦公花園城綜合商業深圳一線零售招商局航華科貿中心北京一線辦公順豐房地產投資信托佛山桂城豐泰產業園佛山其他工業物流蕪湖豐泰產業園蕪湖其他工業物流長沙空港豐泰產業園長沙主要二線工業物流中國香港 REITs 持有的內地物業一覽（截至 2024 年 4 月 30 日）來源：戴德梁行北京估價及顧問服務部整理32 戴德梁行新加坡 REITs物業名稱

98、城市城市級別業態華聯商業信托力寶廣場上海一線商業綜合體升禧環球房地產投資信托仁和春天棕北店成都主要二線零售豐樹泛亞商業信托佳程廣場北京一線辦公展想廣場上海一線辦公凱德雅詩閣信托蘇州馨樂庭星海服務公寓蘇州主要二線服務式公寓武漢馨樂庭沌口服務公寓武漢主要二線服務式公寓天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓天津主要二線服務式公寓大連盛捷天城服務公寓大連主要二線服務式公寓沈陽盛捷和平服務公寓沈陽其他服務式公寓北京華聯商業信托北京華聯萬柳購物中心北京一線零售華聯成都空港購物中心成都主要二線零售華聯大連金三角店大連其他零售華聯合肥蒙城路購物中心合肥其他零售華聯合肥長江西路店合肥其他零售華聯西寧花園店西寧其他零售中國

99、運通網城房地產投資信托崇賢港投資杭州主要二線工業物流崇賢港物流杭州主要二線工業物流北港物流一期杭州主要二線工業物流富恒倉儲杭州主要二線工業物流富洲電商產業園杭州主要二線工業物流恒德物流杭州主要二線工業物流武漢梅洛特武漢主要二線工業物流砂之船房地產投資信托重慶北部新區奧特萊斯重慶主要二線零售重慶市壁奧特萊斯重慶主要二線零售合肥奧特萊斯合肥其他零售昆明奧特萊斯昆明其他零售大信商業信托大信新都匯斗門店珠海其他零售大信新都匯順德店佛山其他零售大信新都匯坦背店中山其他零售大信新都匯石歧店中山其他零售大信新都匯小欖店中山其他零售大信新都匯遠洋店中山其他零售大信悠客街溢彩薈中山其他零售吉寶數據中心信托蔚海智

100、谷數據中心江門其他數據中心蔚藍智谷數據中心 6 號江門其他數據中心蔚藍智谷數據中心 7 號江門其他數據中心新加坡REITs 持有的內地物業一覽（截至2024年4月30日）2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 33 新加坡 REITs物業名稱城市城市級別業態凱德中國信托凱德 Mall 大峽谷北京一線零售凱德 Mall 望京店北京一線零售凱德 Mall 西直門店北京一線零售廣州樂峰廣場廣州一線零售凱德廣場新南店成都主要二線零售凱德廣場學府哈爾濱其他零售凱德廣場埃德蒙頓哈爾濱其他零售凱德廣場雨花亭長沙主要二線零售凱德廣場諾和木勒呼和浩特其他零售騰飛新蘇蘇州主要二線辦公新加坡騰飛科匯

101、城西安主要二線辦公騰飛創新中心西安主要二線辦公新加坡杭州科技園一期杭州主要二線辦公新加坡杭州科技園二期杭州主要二線辦公上海奉賢物流園上海一線工業物流昆山玉山物流園蘇州主要二線工業物流武漢陽邏物流園武漢主要二線工業物流成都雙流物流園成都主要二線工業物流豐樹物流信托豐樹上海西北物流園（第一期）上海一線工業物流豐樹上海西北物流園（第二期）上海一線工業物流豐樹歐羅物流園區上海一線工業物流豐樹洋山保稅物流園上海一線工業物流豐樹美國工業村廣州一線工業物流豐樹杭州大江東產業園杭州主要二線工業物流豐樹武漢陽邏物流園武漢主要二線工業物流豐樹成都雙流物流園成都主要二線工業物流豐樹成都青白江物流園成都主要二線工業物

102、流豐樹西安配送中心西安主要二線工業物流豐樹西安灃東工業園西安主要二線工業物流豐樹武清物流園天津主要二線工業物流豐樹天津西青現代產業園天津主要二線工業物流豐樹長沙物流園（第一期）長沙主要二線工業物流豐樹長沙物流園（第二期）長沙主要二線工業物流長沙空港物流園長沙主要二線工業物流豐樹南昌物流園南昌其他工業物流豐樹濟南物流園濟南其他工業物流34 戴德梁行新加坡 REITs物業名稱城市城市級別業態豐樹物流信托豐樹鄭州國際物流園鄭州其他工業物流豐樹無錫物流園無錫其他工業物流豐樹無錫新區物流園無錫其他工業物流豐樹沈陽物流園沈陽其他工業物流豐樹青島黃島現代物流園青島其他工業物流豐樹貴州（龍里）物流園貴州其他工

103、業物流豐樹嘉興物流園嘉興其他工業物流豐樹南通崇川物流園南通其他工業物流豐樹鎮江物流園鎮江其他工業物流豐樹南通（經開區）物流產業園南通其他工業物流豐樹常熟物流園蘇州主要二線工業物流豐樹（慈溪）產業園寧波其他工業物流豐樹溫州物流園溫州其他工業物流豐樹鄭州物流園鄭州其他工業物流豐樹揚州物流園揚州其他工業物流豐樹昆明物流園昆明其他工業物流豐樹余姚 2 號物流園寧波其他工業物流豐樹西安物流園西安主要二線工業物流豐樹宜興物流園無錫其他工業物流豐樹煙臺物流園煙臺其他工業物流豐樹哈爾濱物流園哈爾濱其他工業物流豐樹余姚物流園寧波其他工業物流豐樹重慶物流園重慶主要二線工業物流豐樹天津物流園天津主要二線工業物流豐樹

104、中山物流園中山其他工業物流來源：戴德梁行北京估價及顧問服務部整理*一線城市：北京、上海、廣州、深圳*主要二線城市：指九個主要二線城市，包括杭州、南京、蘇州、重慶、成都、天津、武漢、西安、長沙*其他城市：除一線城市、主要二線城市外，中國內地其他城市2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 35 中國內地公募 REITs資產名稱城市/省份業態東吳蘇園 REIT國際科技園五期 B 區蘇州產業園區2.5 產業園一期、二期蘇州產業園區華安張江 REIT張江光大園上海產業園區張潤大廈上海產業園區博時蛇口 REIT萬融大廈深圳產業園區萬海大廈深圳產業園區招商局光明科技園科技企業加速器二期深圳產

105、業園區建信中關村 REIT互聯網創新中心 5 號樓北京產業園區協同中心 4 號樓北京產業園區孵化加速器北京產業園區華夏合肥高新 REIT高新創業園一期合肥產業園區華夏和達高科 REIT和達藥谷一期杭州產業園區孵化器杭州產業園區中金湖北科投光谷 REIT光谷軟件園武漢產業園區現代 國際設計城一期 2 棟互聯網+武漢產業園區國泰君安臨港 REIT臨港奉賢智造園一期上海工業廠房臨港奉賢智造園三期上海工業廠房國泰君安東久 REIT東久（金山）智造園上海工業廠房東久（昆山）智造園昆山工業廠房東久（無錫）智造園無錫工業廠房東久（常州）智造園常州工業廠房中金普洛斯 REIT普洛斯北京空港物流園北京倉儲物流普

106、洛斯通州光機電物流園北京倉儲物流普洛斯廣州保稅物流園廣州倉儲物流普洛斯增城物流園廣州倉儲物流普洛斯順德物流園佛山倉儲物流蘇州望亭普洛斯物流園蘇州倉儲物流中國內地公募 REITs 產品概覽（截至 2024/4/30）36 戴德梁行中國內地公募 REITs資產名稱城市/省份業態中金普洛斯 REIT普洛斯淀山湖物流園昆山倉儲物流普洛斯青島前灣港國際物流園青島倉儲物流普洛斯江門鶴山物流園江門倉儲物流普洛斯（重慶）城市配送物流中心重慶倉儲物流紅土鹽田港 REIT現代物流中心深圳倉儲物流世紀物流園深圳倉儲物流嘉實京東 REIT京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期重慶倉儲物流京東商城亞洲 1 號倉儲

107、華中總部建設項目武漢倉儲物流京東亞洲一號廊坊經開物流園廊坊倉儲物流紅土深圳安居 REIT安居百泉閣深圳保障性租賃住房安居錦園深圳保障性租賃住房保利香檳苑深圳保障性租賃住房鳳凰公館深圳保障性租賃住房中金廈門安居 REIT園博公寓廈門保障性租賃住房珩琦公寓廈門保障性租賃住房華夏北京保障房 REIT文龍家園北京保障性租賃住房熙悅尚郡北京保障性租賃住房華夏華潤有巢 REIT有巢泗涇店上海保障性租賃住房有巢東部經開區店上海保障性租賃住房國泰君安城投寬庭保租房REIT江灣社區上海保障性租賃住房光華社區上海保障性租賃住房華夏華潤商業 REIT青島萬象城青島消費基礎設施華夏金茂商業 REIT長沙覽秀城長沙消費

108、基礎設施2023 亞洲不動產投資信托基金（REITs）研究報告 37 中國內地公募 REITs資產名稱城市/省份業態嘉實物美商業 REIT物美大成路店北京消費基礎設施物美玉蜓橋店北京消費基礎設施物美華天店北京消費基礎設施物美德勝門店北京消費基礎設施中金印力商業 REIT杭州西溪印象城杭州消費基礎設施富國首創水務 REIT福永水廠深圳生態環保松崗水廠深圳生態環保公明水廠深圳生態環保中航首鋼綠能 REIT首鋼生物質北京生態環保鵬華深圳能源 REIT東部電廠一期深圳清潔能源國家電投新能源 REIT濱海北 H1鹽城清潔能源濱海北 H2鹽城清潔能源配套運維驛站鹽城清潔能源中航京能光伏 REIT榆林光伏榆

109、林清潔能源晶泰光伏隨州清潔能源嘉實中國電建清潔能源 REIT五一橋水電站甘孜州清潔能源浙商滬杭甬 REIT杭徽高速公路（浙江段）昌昱段杭州高速公路平安廣州廣河 REIT廣河高速（廣州段）廣州高速公路華夏越秀高速 REIT漢孝高速公里武漢/孝感高速公路華夏中國交建 REIT嘉通高速咸寧高速公路國金中國鐵建 REIT渝遂高速（重慶段）重慶高速公路華泰江蘇交控 REIT滬蘇浙高速公路江蘇高速公路中金安徽交控 REIT沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段安徽高速公路中金山東高速 REIT鄄菏高速菏澤高速公路易方達深高速 REIT益常高速公路湖南高速公路38 戴德梁行關于戴德梁行戴德梁行是享譽全球

110、的房地產服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球 60 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 52,000 名專業員工。在大中華區，23 家分公司合力引領市場發展。2023 年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽 或關注我們的官方微信（戴德梁行）。免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對

111、報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息，盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。戴德梁行 2024 年胡峰戴德梁行北京公司總經理北區估價及顧問服務部主管陳泓亞張丹怡張愷玲戴德梁行 REITs 研究中心主任北京估價及顧問服務部助理董事戴德梁行資產證券化業務聯系人報告編輯團隊劉慧戴德梁行北區房地產金融業務負責人北京估價及顧問服務部高級董事楊枝戴德梁行資產證券化業務負責人北京估價及顧問服務部高級董事研究報告戴德梁行大中華區更多戴德梁行官方微信掃描二維碼訂閱掃描二維碼關注