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1、中國REITs指數之不動產資本化率調研報告第五期2024年10月出版方：戴德梁行 瑞思不動產金融研究院前言2024 年上半年中國內地不動產大宗交易市場概覽新加坡、中國香港 REITs 在內地大宗交易案例分析不動產資本化率調研基本情況不動產資本化率調研成果中國內地基礎設施公募 REITs 分析目錄3491112281234562 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 3不動產投資信托基金（REITs）是不動產投融資體系中的重要金融工具，我國基礎設施公募 REITs 試點產品自 2021 年正式發行，截至 2024 年 9 月底，滬深交易所上

2、市的REITs產品共計45支，底層資產類型豐富，包括產業園區、消費基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房以及交通、能源、環保等多個行業，累計發行規模達到 1,390 億元人民幣?；A設施公募 REITs 的市場表現和資產定價已成為市場關注的焦點。2024 年 7 月，國家發展改革委發布的關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知（發改投資20241014 號，以下簡稱“1014 號文”），標志著基礎設施公募 REITs 發行進入常態化新階段。這一政策旨在通過 REITs 有效激活存量資產，促進投資的良性循環，降低實體經濟的杠桿率，化解債務風險，并提升基礎設施的專業

3、化管理水平。1014 號文在原有試點范圍的基礎上增加了養老設施、市場化租賃住房項目、園區配套服務租賃住房項目、4A 級景區及配套旅游酒店、符合條件的酒店和商業辦公用房等新領域?；A設施公募REITs已成為不動產項目定價的重要“錨”，在市場價格機制的引導下，對激發不動產投資市場活力、提升投資效率起到了積極作用。在此背景下，戴德梁行和瑞思不動產金融研究院，聯合發起了“中國 REITs 指數之不動產資本化率調查研究”，并得到了北大光華張崢教授研究團隊的支持。通過問卷調查的方式，我們邀請了不動產投資領域的眾多專業機構參與，旨在通過分析受訪者對不同城市不動產大宗交易市場的專業判斷，并結合新加坡、中國香港

4、 REITs 以及中國內地基礎設施公募 REITs 在收購內地物業時公開披露的交易信息，為不動產大宗交易和公募 REITs 資產定價提供參考基準。自 2019 年至 2023 年，我們連續發布了四期中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告，受到了國內不動產投資行業和參與機構的廣泛關注。在公募 REITs市場穩步邁入第四年之際，瑞思不動產金融研究院聯合戴德梁行，發布 2024 年度不動產資本化率調查研究結果，旨在為不動產及 REITs 市場的持續發展提供堅實的資產定價“錨”。最后，誠摯感謝參與中國 REITs 指數之不動產資本化率調研的近 97 家機構及行業專家，期待與各位保持長期合作，共

5、同推動中國不動產金融行業的研究、交流、規范與進步。前言1戴德梁行瑞思不動產金融研究院二二四年十月 4 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告關于買家類型，內資買家繼續主導市場，交易金額 515 億元，約占整體市場的 84%，雖略低于 2023 年占比，但依然延續了高位。外資買家交易金額 96 億元，占比 16%，與去年持平，但仍是近些年的低位。與外資買家交易放緩相伴隨的，是外資機構同時正在全球范圍內低價處理資產。這主要源自近年來美元利息居高不下，機構付息成本高昂，疊加部分資產收益表現放緩，LP 到期需要退出等因素。上半年境外資金買家交易金額在 20 億元以上的項目主要包括香港領展 RE

6、IT 26 億元收購上海閔行區的七寶萬科購物中心 50%股權，友邦人壽 24 億元收購北京朝陽區凱德星貿 95%股權。內資買家出現了一些新的特點。保險資金是目前市場上活躍的機構投資者，雖然陸續成交了一些物流、產業園和商業等資產/資產包，但在當前市場環境下，投資仍持有相對謹慎的態度，對資產質量要求較高。地方國有企業背景的買家占比有所提升，主要為配合其主業在一線城市收購資產自用，或幫助本地企業紓困。一些非常規的機構，如上海天主教青年會 14.9 億元收購上海美呈大廈，廣州、北京等地的村集體企業也出現配置資產的案例。延續 2023年趨勢，2024 年上半年法拍市場成為買家，尤其是民營企業、自用型買家

7、的“抄底”渠道。中國內地不動產大宗交易-投資城市分布數據來源：戴德梁行資本市場部及研究部，數據截至 2024/7/25交易額不包括土地收購和低于 1 億元的交易人民幣：億元2024 年上半年中國內地共錄得 80 宗、共計 611 億元的大宗交易，相較于 23 年上半年交易宗數及總交易額分別下探約40%-50%。平均單宗交易金額約為 7.6 億元，略低于去年平均 8.6 億元的水平。雖然市場行情出現放緩趨勢，但交易頻次優于前期預期，部分城市的平均單筆交易金額高于去年同期或全年的水平，也出現了一些新的買家類型，為市場帶來新的需求增長點。分地區看，京滬依舊是內地大宗交易的主要城市，二者的交易規模份額

8、占比超過全國的 70%。在交易規模上，北京首次超過上海，錄得交易金額 228 億元，占全國比例的 37%。上海在上半年共達成 31 宗交易，位列全國第一，但從交易規模上退居第二位，錄得交易規模206億元，占比34%。深圳與廣州交易金額縮水較大，本期兩市交易額分別為57億及56億元，深圳則是一線城市中減幅最大的，較2023年同期減少了74%的規模。二三線城市也出現了同比74%的跌幅，僅錄得成都、長沙兩地的 5 宗交易，總計金額 65 億元。中國內地不動產大宗交易市場概覽205001000150020002500300035002007200820092010 2011 2012 2013 201

9、4 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202220232024H1上海北京深圳廣州二三線城市中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 5按物業類型看，2024 年上半年仍然以寫字樓或商務園區為主力，占比約 47%，交易金額 288 億元。其次為綜合體和零售，分別占比 22%和 14%，交易額為 136 億元、86 億元。這兩類資產占比均高于前兩年，交易宗數占比也高于去年同期。公寓市場以 7%的份額、40 億元規模暫列其后，近些年，優質地段的公寓資產以其出租的穩定性越來越受到投資人的歡迎，以規模計的占比一直在節節攀升，上半年來，外資、內資以及運營商都在加

10、大尋找合適的交易標的。一定程度上反映了基礎設施公募 REITs 退出通道打開后對零售、公寓資產的流動性起到帶動作用。酒店/旅游資產上半年交易金額 32 億元，近幾年呈現持續增長。疫情之后，國內商旅需求集中爆發，大多數城市的商旅、經濟型酒店進入價量齊升的穩定營運狀態，同時位于一線城市的優質酒店，具有良好的抗通脹和收益能力，作為避險型資產，吸引了一些國企、私企和家族投資者的目光。工業物流本期交易金額 25 億元，相較于去年出現大幅的下降，2023 年以來至今的主要交易地點發生在長三角、珠三角，24 年 H1 主要交易資產為工業廠房和研發用房。2024 年 7 月底國家發展改革委發布了關于全面推動基

11、礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知（發改投資20241014 號），拓寬了產業園區、商業、租賃住房、酒店、景區等的資產范圍。公募 REITs渠道的再次擴容，將有利于提升大宗資產的流動性，有助于進一步增強內地不動產市場的投資活躍度。中國內地不動產大宗交易市場-資金來源數據來源：戴德梁行資本市場部及研究部，數據截至 2024/7/25交易額不包括土地收購和低于 1 億元的交易人民幣：億元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0500100015002000250030003500內資外資內資占比外資占比6 中國 REITs 指數之不動產資本化

12、率調研報告2024H1 中國內地不動產大宗交易市場-物業類型（按交易額）歷年中國內地不動產大宗交易市場-物業類型（按交易額）數據來源：戴德梁行資本市場部及研究部，數據截至 2024/7/25交易額不包括土地收購和低于 1 億元的交易人民幣：億元0500100015002000250030003500寫字樓/商務園區零售綜合體工業物流酒店/旅游地產公寓數據中心其他寫字樓/商務園區47%零售14%綜合體22%工業物流4%酒店/旅游地產5%公寓7%其他1%寫字樓/商務園區零售綜合體工業物流酒店/旅游地產公寓數據中心其他中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 72024 年上半年，北京大宗交易

13、市場共成交 20 宗，成交總額 228 億元，位列全國交易金額第一。從成交宗數看較去年同期下降 44%，規模較去年同期下降 34%。平均每宗交易金額較去年同期增長了 24%，較去年全年增加了近20%。主要原因是出現 5 筆較大規模的交易，單筆交易成交在 20 億元以上，拉高了平均單數規模。其中，新華保險與中金資本收購北京萬達資產包達到 40 億元規模，中國人壽和太古收購頤堤港二期近 65%的股權和債權也達到 40 億元規模，成為上半年北京金額最高的兩宗交易。從成交業態上看，北京資本市場投資物業類型多元化，在本報告期內，零售物業、商務園區、寫字樓、公寓、酒店等業態均有覆蓋。其中，寫字樓與商務園區

14、的占比仍然最高，上半年規模達 50%，優質商業物業因 REITs 通道開放而受到追捧，占比從 2023 年的 12%上升至 2024 年上半年的 19%。險資買家出手相較活躍，24 年上半年險資在北京共完成7 宗交易，約占同期總交易宗數的 35%，合計投資金額約154 億，約占同期總交易金額的 68%。除上述新華保險、中國人壽、友邦保險的收購案例外，大家保險接連完成了華聯（回龍觀、亦莊）70%股權收購、云河硯公寓 2 宗交易，中國人壽以 12 億元收購華潤理想國康養公寓，以及平安不動產拿下了綠城沁園辦公資產。展望未來 2-3 個季度，隨著賣家持續下調優質資產的售價預期，利率的持續下行，核心資產

15、將更具有投資價值。除保險資金的機構投資者外，為配合主營業務需求或抄底以完成避險資產配置的多元化投資主體將繼續持續入場，優質商業、酒店類資產受到多類買家關注，可發行基礎設施公募 REITs 的資產業態也將繼續受到投資人重點關注。上海 2024 年上半年完成 31 宗交易，領先全國其他城市，總交易規模 208 億元。與北京表現相反，上海 24 年上半年的成交宗數較去年同期下降 34%，規模較去年同期下降42%，達五年內新低，平均單筆交易金額較去年同期降低了 10%，較去年全年降低了近 20%，呈現出“多單、價低”的特征，單筆交易額的中位數在 3.2 億元。單筆最高交易額來自財通證券 27.18 億

16、元收購浦東新區富匯廣場。賣家主要為內資開發商，出售資產以緩解資金壓力。買家則主要為自用目的的傳統行業及個人。24 年上半年，自用型買家共成交 12 單，占總成交半數以上，主要包括辦公、廠房、公寓住宅資產。自用型買家交易金額也大幅上漲，成交金額 75 億元，占比 36%，高于 23 年全年的 21%。金融企業一直是自用型優質辦公的投資主力，此外能源、原材料、制造業及個人買家也在疫情之后不斷涌現，積極布局一線城市，抄底上海的核心物業。盡管受大量新增面積以及低吸納影響，上海辦公/研發業態總體交易額縮減，但 24 年上半年該類業態仍占據了總交易的 54%。除財通證券拔得辦公交易頭籌及上海天主教青年會出

17、手外，山西某民營企業購得浦東新區花旗銀行大廈 6 個樓層，中國信達以 11.3 億元成功拍得三和大廈，債權轉股權持有資產。商業板塊因有大體量七寶萬科廣場的交易，成交額升至第二，占比 14%。此外，公寓/住宅、酒店類資產也受到投資人的追捧，合計占總交易額的22%。典型案例如廣東某投資公司 12 億元購入雅詩閣衡山服務公寓。預計 24 年下半年，得益于上海在中國經濟的重要位置，來自全國的有自用需求的企業和私人投資者將繼續投資辦公、酒店類項目。外資買家仍會保持謹慎態度，但一些外資基金的折價項目有望成交，同時法拍項目占比有望繼續增加。上半年開始實施的“滬規劃資源用 202451 號文”加強了產業用地股

18、權交易的監管，對未來工業類項目的交易或有一定影響。北京：險資相較活躍，成為市場中流砥柱上海：自用型買家活躍，抄底核心物業2024 上半年中國內地一線城市大宗交易市場分析8 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告24 年上半年廣州大宗交易宗數 7 筆，交易規模約 56 億元。宗數相較去年同期下降了 42%，交易規模下降了 59%，平均每筆交易金額 8 億元，較去年同期下降 29%，較去年全年下降12%。業態方面，24年上半年成交有綜合體、辦公、商業和工業，酒店和公寓未有成交。較大的交易如荔灣區碧桂園白鵝潭國際金融中心（綜合體）部分股權轉讓。廣州上半年 7 宗交易買家均為內資，外資雖未有交

19、易，但仍在持續關注物流及社區商業項目。國企投資占比較前兩年進一步上升到 75%，民企及私人投資者比重縮減。出于對本地市場的熟悉與投資前景的看好，一些有投資及穩定分紅需求的村集體經濟組織積極抓住資產價格松動的投資機會，獲取優質物業。同時法拍數量及關聯交易占比在增多，1季度科學城（廣州）投資集團有限公司，以起拍價 4.03 億元競得廣州富力地產旗下旗下在黃埔的一處占地面積約 15 萬平方米的工業項目，競拍要求競買人在競得標的后須引入從事新能源、電動汽車及電動汽車零部件制造的高新技術企業，引入的企業在黃埔區內納統的達產年產值不低于 200 億元，年進出口額不低于人民幣 250 億元，以及引入企業 5

20、 年內投入不少于 30 億元的固定投資等條件。表現出政府平臺公司通過物業配置以更好地為本地產業進行招商引資的趨勢。未來三年廣州全市還將有 73.1 萬平方米的甲級寫字樓、130.6 萬平方米的優質購物中心將陸續完成建設并投入市場使用。競爭擴大的背景下，資產價格或將進一步下調，疊加考慮當前的低息金融環境，投資門檻的降低有望促使包括企業及私人買家在內的內資投資者重新考慮資產配置。廣州：法拍與關聯交易占比增加，紓解問題資產2024 年上半年，深圳共完成 17 筆大宗交易，累計 56.6億元規模，表現較為低迷，未能延續 2023 年熱度。2023年全年深圳總計 51 筆大宗交易，實現交易規模 414

21、億元，僅辦公/商務園區和工業兩類資產就達成224億元交易量。相較 23 年上半年，24 年交易總量同期減少了 74%，創下自 2016 年以來上半年成交金額的最低值。以住宅和寫字樓為代表的資產價格持續回調，市場各方保持關注的同時，大宗買賣的實際成交節奏緩慢，市場彌漫觀望情緒。從投資方角度來看，受到資產價格連續回調的影響，投資型買家仍謹慎觀望，上半年投資型交易金額僅占比10.4%；市場仍以自用型交易為主，占比達到 65.3%。以房企為代表的資產持有方加緊去化存量物業，刺激部分以自用為主的買家擇機收購優質資產。與此同時，自用型買家也表現得務實、謹慎，成交呈現以小面積、低總價為主的特點，平均每單僅為

22、 3.4 億元，同比下降了 60%。除傳統實業企業自用外，本期出現一宗長三角區域政府來深購置核心區域甲級寫字樓用作“科創飛地”，表明深圳的民營經濟活力、科技創新動能、戰略性新興產業集群以及核心區資產當前的價格水平對具有強烈招商引資需求和穩健財力的外地政府具有堅實的吸引力。從資產類別看，24 年上半年寫字樓成交金額占全部資產類型的 44.6%，工業類資產成交金額占比為 21.7%，均為自用型交易。自 2023 年初以來酒店及旅游行業迎來恢復性增長，主要酒店集團均在 2023 年實現了營收、利潤和門店數量的顯著增長，帶動酒店類物業投資和租賃需求活躍，尤其中高端酒店品牌積極拓展深圳市場。酒店類交易額

23、在本季占比升至第二位，達 14.5%。主要成交案例為某實業公司通過司法拍賣渠道以 4.19 億元競得位于羅湖區的新都酒店整棟物業。以房企為代表的資產持有方加緊去化存量物業，為在激烈競爭中促成交易，深圳未來資產價格仍將承壓。在寫字樓租金下行、空置與未來供應量走高的背景下，具有相對穩定收益的酒店類資產仍將持續受到市場青睞，同時物流、產業園、商業、公寓及保租房項目仍是市場關注的熱門板塊。與此同時，位于核心區、運營成熟穩定的優質資產依然稀缺。年中深中通道的開通，將不斷加速珠三角東西兩岸的融合，更加頻繁的兩岸往來將刺激兩地資金的流動，預計以自用為目的買賣仍將是大宗交易的主流。深圳：低總價自用型交易主導上

24、半年大宗物業買賣市場中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 930%22%8%27%14%7%56%28%1%5%3%辦公工業物流酒店零售商業綜合體服務式公寓數據中心59%14%22%5%14%38%29%19%一線主要二線二線三四線新加坡、中國香港 REITs 在內地大宗交易案例分析3截至 2024 年 9 月，新加坡和中國香港共有 17 支REITs 持有位于中國內地的物業，其中新加坡 11支，占新加坡交易所上市 REITs 及商業信托總數的26%；香港 6 支，占香港港交所上市 REITs 總數的55%。近兩年來，兩市 REITs 在內地的收并購表現冷淡，除凱德中國信托（CLCT

25、）于 2024 年 1 月 23 日公告出售北京凱德雙井購物中心，以及領展房產基金（Link REIT）于 2024 年 2 月完成上海七寶萬科廣場余下的 50%權益收購外，2024 年 1-9 月再無其他收購及出售項目。當前，17 支新加坡和中國香港 REITs 共持有 134 處位于中國內地的不動產項目，其中中國香港 REITs持有內地不動產項目 37 處，新加坡 REITs 持有內地不動產項目 97 處。從城市偏好看，香港 REITs 偏好布局一線城市，資產占比 59%，表現出對城市能級的要求更高；新加坡 REITs 偏好布局主要二線*及其他二線城市，合計占比約為 67%，對于資產投資回

26、報有更高的要求。分業態來看，中國香港 REITs 的資產類別較少但更為均衡，集中分布在辦公、工業物流、零售和綜合體上，再加少量的酒店物業。其中招商局商業房地產投資信托是持有內地辦公資產最多 REITs，共有 5 處，集中在深圳、北京一線城市；領展為港交所 REITs 最大內地零售資產買家，持有 6 處位于一線城市的零售資產。新加坡市場類別更為多元化，但集中度更高，超過 80%的比例投向了工業物流和零售資產，其余少量分散在辦公、服務式公寓、數據中心以及綜合體。其中豐樹物流信托在工業物流領域遙遙領先，在 27 個城市持有 43 處物流資產，CLCT 持有 9 處零售資產，是新交所 REITs 最大

27、內地零售資產買家。新加坡和中國香港 REITs 在內地的大宗交易活躍期主要在 2019-2021 年，彼時尚有年均 20 多筆的交易宗數，到 2022 年已經減少到 8 宗，2023 年至今除領展的一筆股權收購外，暫無任何實際購入發生。實際上，隨著全球經濟基本面承壓以及持續高企的美元利率，新加坡和香港 REITs 兩市近兩年大宗交易數量也在走低，全球化收購也在放緩。以新加坡為例，2021 年共有 24 支 REITs 進行了資產收購，實際對價超 127 億新元，2022 年共 20 支進行資產收購，實際對價超 70 億新元，到 2023 年只有 11 支宣布收購資產，實際對價逾 30 億新元。

28、可見不僅在內地市場，在全球的收購活躍度也在走低。2024 年上半年交易頻次有所增加，共 10 支宣布收購資產，但實際對價僅在 16 億新元多，單筆交易規模驟減。領展收購上海七寶萬科廣場余下的 50%權益存在歷史的延續性與現實的必然性，既有領展一貫 100%持有資產的運營戰略需求，也能窺見在當下時點房地產開發商不惜出售優質資產來換取現金流的迫切需求。2021 年領展從 GIC 手中收購了上海七寶萬科廣場 50%的權益，估值 65.8 億元，最終交易對價 64 億元；2024 年收購剩余 50%的權益時，因項目運營中國香港數據來源：戴德梁行北京估價及顧問服務部整理中國香港新加坡新加坡10 中國 R

29、EITs 指數之不動產資本化率調研報告持續穩定、收益良好，賬面資產估值上漲到 70.6 億元，但最終對價 52 億元，折價 26.3%。這在一定程度上反映了當前投資人對于零售大宗交易要求回報率有所提高，同時折射出流動性危機下賣方急于出售優質資產的策略調整?？偟膩碚f，七寶萬科廣場的權益交易案例反映了當前商業地產市場的復雜性和多變性。新加坡REITs是亞洲最具有活力的市場之一，具有高度的分布國際化、業態多元化的特征，除傳統領域外，目前在醫療養老、物流倉儲、數據中心等新興領域不斷拓展，與中國內地的發展趨勢具有高度的一致性，新加坡領先的 REITs 基金也在高度關注內地市場經濟活力與物業運營水平，隨時

30、調整其資產組合。中國內地市場是中國香港REITs的重倉地區，同時有多支REITs的發行人為內地本土企業，與內地市場存在更為密切的關聯。2024 年 4 月 19 日，中國證監會宣布將內地和香港符合資格的 REITs 納入滬深港通標的，擬總體參照兩地股票和 ETF 互聯互通制度安排，將內地和香港合資格的 REITs 納入滬深港通標的，進一步豐富滬深港通交易品種。聲明次日，港交所REITs 集體上漲，顯示出打通兩市 REITs 的投資通道，對提振香港 REITs 市場的積極作用。預計這一政策一方面將會吸引更多投資者進入 REITs 市場，對香港 REITs 和內地 REITs 的資產配置和投資策略

31、產生積極的影響。此外，在近年高利率的環境下，海外REITs平臺裝入資產難度上升，激發發行人考慮在兩岸建立多個REITs平臺的發展戰略。如招商局集團通過在中國內地、中國香港建立多個 REITs 平臺，實現了資產的多元化配置和資本運作的靈活性。2019 年，招商局商業房托基金在香港聯合交易所上市，募資25.65億港元，資產包括深圳蛇口的甲級寫字樓、產業園和商業綜合體等。2021 年，招商蛇口產園 REIT 在深交所上市，募資 20.79 億元人民幣。此外，招商蛇口租賃住房 REIT 也在 2024 年成功募集資金，使得招商局旗下在兩個市場擁有三個 REITs 平臺，分別關注商辦、產業園和租賃住房三

32、個細分領域。這種多平臺戰略不僅為招商局提供了更多的選擇機會，還有助于根據市場條件和項目特性匹配最合適的發行場所，從而獲取更優惠的資金成本和靈活的資產組合配置。順豐控股也是多 REITs 平臺戰略的踐行者。2021 年，順豐在香港交易所上市，成為香港首個以倉儲物流為主的 REIT，資產包括香港、佛山和蕪湖三個中國內地項目。2024 年 9 月，順豐在深交所正式申報了倉儲物流 REIT，資產位于深圳、武漢和合肥。多平臺建設給發行人提供了更多的選擇機會，可以根據市場的利率水平、區域市場的營商環境、不同市場投資人需求、不同項目的退出條件等為其匹配更為合適的發行場所，有利于發行人獲取更為優惠的資金成本，

33、靈活搭配其資產組合并建立戰略性的企業資本運作路徑。本期調研基本情況介紹4第五期中國 REITs 指數之不動產資本化率調研以問卷的形式邀請不動產投資領域的專業機構與行業專家參與調研，通過分析受訪者對于不同城市各類資產在大宗交易市場中的專業判斷，為建設中國 REITs 資產定價體系提供合理的基準指數。本期調研于2024年第三季度完成，期間收到了97份不動產投資機構的問卷反饋。受訪機構包括境內外房地產基金公司、保險機構、開發商、新加坡及中國香港上市 REITs 管理人等，其中不動產私募基金、險資、開發商、占比約 42%、15%及 16%，內外資占比約4:1；從對投資期限的要求來看，受訪機構的持有資產

34、時間3年以下、3-6年、6-9年、9年以上的受訪機構分別占到1%、52%、21%及 26%。第五期資本化率調研問卷共設置四大類問題，包含機構背景調查、投資偏好調查、資本化率調查和公募 REITs 預期投資回報率調查。機構背景調查主要了解受訪者所在機構過往投資的項目類型、業態、城市等；投資偏好調查主要了解受訪者在未來一年對于不同城市、資產類型的投資關注度與偏好；資本化率調查主要了解受訪者所認可的不同資產類型在大宗交易市場中的資本化率合理水平；基礎設施公募 REITs 投資回報率調查主要了解受訪者認可的不同公募 REITs 產品類型在二級市場中的派息率合理水平?？紤]到不動產大宗交易市場中買賣雙方對

35、于資產價格的不同預期，問卷設置了買方、賣方、二者兼有共三類角色，受訪者可從買方、賣方視角分別填寫各類資產合理的資本化率區間，最終取雙方意見重合部分作為調研結論。本次調研問卷在資產類型包含甲級寫字樓、商務園區、購物中心、社區商業、奧特萊斯、酒店、長租公寓/服務式公寓、倉儲物流、工業廠房、數據中心十種資產類型。本次調研中，商務園區主要指產業辦公園區，用于滿足產業租戶對科研、辦公空間的使用需求，倉儲物流主要指高標物流，工業廠房主要指標準廠房和多層廠房，用于滿足中小工業企業集聚發展和外來工業投資項目生產經營空間的使用需求?？紤]到北京、上海甲級寫字樓市場特點，在研究這兩座城市甲級寫字樓資本化率時細分至核

36、心商圈與非核心商圈兩個維度。根據定義，北京甲級寫字樓核心商圈包含國貿、金融街、東二環、燕莎及中關村，上海甲級寫字樓核心商圈包含陸家嘴、人民廣場、南京西路、徐匯核心、竹園、新天地、長寧中山公園及虹橋經濟開發區。深圳甲級寫字樓核心商圈包含福田、南山、羅湖。廣州寫字樓核心商圈包含珠江新城、體育中心。酒店、長租公寓/服務式公寓以北京、上海、深圳、廣州、三亞、其他重點旅游城市、主要二線城市共七個維度開展調研；購物中心、社區商業、奧特萊斯以北京、上海、深圳、廣州、新一線城市、主要二線城市共六個維度開展調研，零售資產的新一線城市指成都、杭州、南京、武漢、成都、西安。倉儲物流、數據中心、工業廠房則以一線城市、

37、環京區域、環滬區域、大灣區（不含廣深）、成渝區域、華中區域共六個維度開展調研。中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 11資本化率Cap Rate=運營凈收益 NOI當期資產價值不動產資本化率調研成果5投資機會關注度投資人聚焦一線城市及周邊區域，產業穩健性驅動投資趨勢從城市維度來看，北京、上海各類資產受投資人關注的比例最高，體現了市場對北、上兩座城市的投資偏好；其次為深圳與廣州，再其次為主要二線城市。宏觀經濟形勢不確定性，以及租賃市場與運營基本面弱化的背景下，多數投資人傾向于選擇市場更為穩健的一線城市作為首要投資目的地以降低投資風險。非一線城市因其經濟的快速發展和相對較高的投資收益率，

38、正逐漸成為投資者的新焦點。杭州、成都、蘇州、大灣區（廣、深除外）及南京等城市因其獨特的經濟優勢和產業發展潛力，成為非一線城市中最受關注的投資目的地。約 64%的受訪者選擇了杭州作為投資目的地，首要考慮投資的比例為 27%，遠超成都的 18%及蘇州的 22%。過往幾年，杭州穩居非一線城市關注度首位，與杭州各產業發展較為均衡密不可分。無論是第三產業和消費支撐的杭州商辦資產，或是第二產業支撐的杭州工業資產，均在全國大宗交易市場上表現出色。此外，大灣區的發展也受到了廣深兩地外溢需求的推動，尤其是近年來跨境電商的興起，促進了大灣區物流租賃需求的增長，使得該區域的倉儲物流投資機會成為投資者關注的熱點。除了

39、前五位非一線城市外，合肥、無錫等城市在集成電路、新能源產業領域的快速擴張，創造了穩健的產業經濟發展趨勢和良好的投資環境，逐漸進入不動產投資者的視野。對不動產投資機會關注度-商辦住類非一線城市投資機會受關注度前八位12 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告0%5%10%15%20%25%30%杭州成都蘇州大灣區南京武漢西安重慶首要關注其次關注次要關注0%10%20%30%40%50%60%70%北京上海深圳廣州主要二線城市長租公寓/服務式公寓購物中心商務園區甲級寫字樓奧特萊斯社區商業酒店百貨商場長租公寓/服式公寓因其穩定的市場需求和政策支持，成為不動產投資的熱點。在交易活躍度方面，上海

40、在長租公寓和服務式公寓的交易量上獨占鰲頭，北京緊隨其后。主導大宗交易的投資方主要是國有資本和外資私募基金。調研顯示，受訪者對于長租公寓/服務式公寓投資機會呈現了明顯的城市偏好，其中北京、上海位于第一梯隊?？紤]投資北京和上海長租公寓/服務式公寓的投資人超過六成，近四成受訪者考慮投資深圳、廣州的該類投資機會，該業態也為北京、上海商辦住業態中最受投資人關注的一類。此外，對比疫情前，投資人對酒店業態的信心有所增強，考慮投資北京和上海酒店的投資人超約占兩成。2021 年國家發改委將保障性租賃住房納入公募 REITs 試點，截至 2024 年 9 月，已有 5 單保障性租賃住房 REITs 成功發行，并有

41、 1 單產品獲批，底層資產分布在北京、上海、深圳和廈門。2024 年，1014 號文將公募 REITs 常態化發行范圍拓寬至市場化租賃住房領域，不止保租房、公租房，更增加了由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目。公募REITs的引入有利于實現長租公寓/服務式公寓的“投融管退”，從而帶動其交易關注度的提升。從投資者類型來看，險資機構、不動產私募基金為長租公寓/服務式公寓投資的主力軍。險資偏好有穩定現金流、成熟度高、風險低的核心型/核心增值型資產，調研顯示，近乎所有險資受訪者均表示對長租公寓/服務式公寓具有投資意愿。長租公

42、寓/服務式公寓因其租金收益較為穩定、運營難度相對較小、資產流動性較好、對沖通脹等因素，是眾多投資人資產配置中必不可少的一部分。同時，對于不動產私募基金來說，將商業物業改造為長租用途（即“商改租”）所帶來的增值型策略（value-add）的投資機會，也是吸引這些機構參與長租公寓和服式公寓投資的重要因素。這種策略不僅能夠為投資者帶來潛在的高回報，還能通過物業改造和升級來提升資產價值，從而實現資產的長期增值。甲級寫字樓和商務園區的機構關注度下滑，以及交易活動向自用買家傾斜，表明市場正在經歷結構性變化。本次調研顯示，約 41%、34%的受訪者表示會考慮北京、上海甲級寫字樓的投資機會，而對于深圳和廣州的

43、甲級寫字樓，僅有 11%和 6%的受訪者表示將考慮投資，該比例與往年約八成的關注度相比，顯著降低。而對商務園區，約 44%的受訪者表示會考慮北京、上海商務園區的投資機會，而對于深圳、廣州市場，該比例約 20%。與往年不同，今年受訪機構對商務園區比對甲級寫字樓的關注度更高，主要由于投資機構更關注產業對辦公需求的支撐，且在當前企業普遍降本增效的環境下，企業更傾向于選擇租金更低的商務園區，甲級寫字樓更容易面臨退租的沖擊。當前經濟環境下，機構投資人與自用買家對辦公物業的投資邏輯有明顯差異，市場從前幾年以機構投資者為主，轉變為當前以自用買家為主。近幾年來，全國甲級寫字樓、商務園區市場面臨供應過剩的問題，

44、導致租金增長下降情況，同時，由于經濟形勢的不確定性，企業對辦公空間的需求也在縮減，這使得尋求穩定租金收益的機構投資者表達更審慎的投資態度。但與此同時，自用買家，尤其是那些尋求穩定辦公環境和長期資產持有的企業，更傾向于直接購買甲級寫字樓、商務園區。這些買家通常更注重物業的長期價值和戰略適配性，而不是短期的市場波動。雖然市場整體面臨挑戰，但自用買家的活躍為市場提供了新的視角和機遇。長租公寓/服務式公寓受投資人青睞，酒店關注度有所反彈甲級寫字樓、商務園區的機構關注度下滑，交易以自用買家為主中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 1314 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告購物中心

45、、奧特萊斯、社區商業關注度顯著提升隨著疫情影響的減退和消費基礎設施公募 REITs 的陸續上市，投資者對零售物業的興趣顯著回升，恢復至疫情前的信心水平。北京和上海的零售不動產尤其受到投資者的青睞，顯示出市場對這兩大一線城市的偏好。從資產類型來看，投資關注度按業態排名：購物中心奧特萊斯社區商業百貨商場。購物中心是所有零售細分業態中投資人較為青睞的投資標的，主要考慮到購物中心運營、建設較為標準化，交易流動性相比其他細分業態更高，考慮投資北、上、深、廣、新一線城市購物中心的受訪者比例分別為55%、55%、47%、43%及44%。奧特萊斯作為購物中心的一個細分市場，對運營商的專業能力要求更高，其在中產

46、階級規模擴大和消費下行壓力下展現出的抗周期性，以及首個奧特萊斯 REIT 的成功上市，使其在北京和上海受到超過 30%的受訪者關注。社區商業指服務于特定社區居民的日常生活需求，規模體量相對較小的商業項目，因其消費需求的穩定性和公募 REITs 政策的支持而受到投資者的明顯偏好，北京和上海的社區商業吸引了約30%的受訪者關注。2023 年 3 月份，國家發展改革委發布的關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知明確，貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施公募

47、REITs。截至 2024 年 9 月，已有 7 單消費基礎設施公募 REITs 成功發行，底層資產分布在北京、上海、杭州、成都、青島、武漢、長沙和濟南。此前，投資者對零售物業的投資熱情主要集中在一線城市。隨著公募 REITs 的推出，預計將顯著增加投資者對新一線及二線城市零售物業市場的興趣，從而提高這些城市零售物業交易的活躍度和市場流動性。這一變化不僅為投資者提供了更多元化的選擇，也為非一線城市的零售物業市場注入了新的活力。工業類資產投資機會關注度0%10%20%30%40%50%60%70%80%數據中心物流倉儲工業廠房中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 15本次問卷調查深入探

48、究了參與者對工業資產投資傾向的看法。調查結果顯示倉儲物流領域的投資關注度有所減退，而數據中心、工業廠房的投資關注熱度則顯著提升。投資人對不同細分業態的區域選擇也有明顯差異，在四個主要的一線城市中，北京關注度最高的工業類資產為數據中心，而上海關注度最高的則為工業廠房，深圳和廣州關注度最高的為倉儲物流資產。工業廠房本次問卷調研中，工業廠房的投資關注度顯著提升，投資關注度按區域排名：上海及環滬區域 北京及環京區域 大灣區 成渝和華中區域，近五成受訪者考慮投資上海的工業廠房資產，環滬區域的比例也達三成。工業廠房資產在市場低迷時表現出色，主要歸因于以下幾個因素：（1）穩定的租賃需求：制造業租戶對工業廠房

49、的需求通常穩定且持續，由于他們在裝修和設備上的高額投資，以及租金在整體生產成本中所占的較小比例，使得這些租戶更傾向于長期租賃，從而降低了續租風險和現金流的波動性。這種特性賦予了工業廠房資產較強的抗周期能力。（2）經濟轉型的推動：隨著經濟的轉型升級，市場對高標準工業廠房的需求日益增長。同時，工業用地的供應相對緊張，這使得工業廠房資產成為投資者眼中的熱門選擇。2022 年，臨港創新產業園 REIT、東久新經濟 REIT 上市，其底層工業廠房資產分別為上海 3 處以及環滬 3 處用于生產加工的單層標準廠房，上市以來底層資產經營表現穩定，二級市場股價表現優異。2024 年 9 月，中金聯東科創 REI

50、T 獲批，底層資產為北京 3 處用于生產及研發試驗的多層標準廠房，公募 REITs 退出渠道的建立給一級市場投資人傳遞信心。在私募交易市場上，太平洋保險投資金地商置位于上海的 4 處標準工業廠房，申萬宏源與東久新宜發起總投資規模 5 億人民幣的智能制造基礎設施園區基金。公募和私募交易均表現活躍，表明投資人對工業廠房資產的信心充足，基礎設施公募 REITs 的推出以及已上市項目的優質表現對工業廠房大宗交易市場流動性提升產生積極影響。數據中心隨著大模型和云計算需求的激增，數據中心作為關鍵的基礎設施，正迅速成為投資者關注的焦點。當前，投資關注度按區域排名：北京及環京區域 上海及環滬區域 大灣區 成渝

51、和華中區域，具體到城市層面，考慮投資于北京、上海、深圳、廣州數據中心的受訪者比例分別為 45%、36%、29%和 25%。調研顯示，不動產私募基金是關注數據中心投資機會的主力軍，此外，近八成險資受訪者均表示對數據中心具有投資意愿。從區域和城市差異而言，投資關注度與國內互聯網企業算力需求的分布密切相關。華北地區之所以成為數據中心投資的熱點，主要得益于其能源優勢和適宜的氣候條件，這些因素有助于降低數據中心運營的能源成本。此外，多數互聯網企業的研發總部設在北京，使得北京及其周邊地區成為數據中心租賃的熱門區域。從城市級別來看，一線城市及其周邊的數據中心投資機會尤其受到投資者的青睞。這一方面是因為這些地

52、區的數據中心更接近終端用戶，能夠提供更低的網絡延遲；另一方面，由于一線城市對新增能耗指標的嚴格控制，數據中心的稀缺性成為了投資者決策時的重要考量。工業類資產：倉儲物流關注度下降，數據中心、工業廠房關注熱度提升 養老設施項目：一線城市投資關注度較高根據 1014 號文，基礎設施公募 REITs 的資產類型范圍增添了養老項目。本次問卷調研中，養老設施的投資關注度主要集中在一線城市，尤其是北京、上海，約 31%、29%受訪者表示考慮這兩個城市的養老設施投資機會，深圳、廣州的關注度比例則接近兩成。投資關注度按區域排名：北京、上海 廣州、深圳 長三角 珠三角 環渤海。當前，推動養老設施發行基礎設施公募

53、REITs 還面臨一些挑戰。根據 1014 號文的規定，申請發行基礎設施公募 REITs 的養老設施必須依法登記并在民政部門備案，但這一備案申請的難度較大。其次，養老設施項目通常具有較長的投資回收周期，一般需要 5 至 8 年時間才能實現現金流的平衡，導致能夠滿足市場上投資者期望回報率的養老設施項目相對較少。16 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 倉儲物流2024年，投資人對倉儲物流業態的關注度有明顯回落，主要由于全國部分區域倉儲物流供過于求，租金和出租率均出現下滑，導致投資人對該業態的信心不足。倉儲物流業態的投資熱度呈現明顯的區域差異，投資關注度按區域排名：大灣區 上海及環滬區

54、域 北京及環京區域 成渝和華中區域。這與跨境電商在大灣區的興起，促進了大灣區物流租賃需求增長的市場情況密不可分，表明租賃市場穩定性是投資人決策的重要考量因素。過往，上海及環滬區域承載國內電商的強勁租賃需求，是投資人最熱衷的倉儲物流投資區域，然而近年隨著大體量的電商自建倉庫陸續入市，對第三方運營商的倉庫租賃造成一定沖擊，上海及環滬區域倉儲租賃市場整體呈現租金下跌的趨勢，使得投資人對上海及環滬市場表現出更審慎的投資態度。此外，數據顯示，投資者對北京及其周邊地區的投資持更加謹慎的態度，這主要是由于環京倉儲物流資產的供應過剩，市場需要較長時間來消化這些新增供應，以恢復平衡。中國 REITs 指數之不動

55、產資本化率調研報告 17投資決策因素本次調研中，我們深入探究了投資者在當前經濟環境下，對不動產資產投資決策驅動因素、風險考量因素、對未來交易復蘇的信心以及投資策略四個問題的看法。投資決策-驅動因素投資決策-風險考量因素本期調研中，受訪者普遍表達了對經濟前景以及租賃市場基本面弱化的擔憂。近八成受訪者表示，租賃市場及運營基本面的弱化，成為投資決策的最關鍵的風險因素。此外，保險受訪者較為關注合作方主體信用和債務風險。關注信貸政策變化的受訪者，以民營企業和不動產私募基金為主，而關注中美關系及地緣政治風險的受訪者，則以具有外資背景的機構為主。調研結果顯示，投資人普遍認為當前資產價格的回調帶來投資進入的潛

56、在機會。近七成受訪者表示，其投資決策驅動來自于市場價格回調至更具吸引力水平，且特殊機會/不良資產的收購潛力吸引其在市場上尋求投資標的。超過四成受訪者表示，公募REITs平臺帶來退出機會，是其投資決策的關鍵驅動力，顯示出二級市場投融管退的建立對一級市場投資流動性的影響。此外，預期投資回報率上升、穩定利率/債務融資成本降低以及自身資金配置壓力也是投資人考慮的關鍵因素。認為自身資金配置壓力為投資驅動力的受訪者主要以保險機構為主。1%8%20%29%36%43%47%67%0%10%20%30%40%50%60%70%80%政府政策利好驅動新興經濟發展帶動產業需求自身資金配置壓力債務融資成本降低預期投

57、資回報率提升公募REITs平臺帶來退出機會特殊機會/不良資產的收購潛力市場價格回調至更具吸引力水平17 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告1%9%17%28%31%40%73%76%0%10%20%30%40%50%60%70%80%匯率變動風險信貸政策變化利率變動風險中美關系及地緣政治風險合作方主體信用和債務風險政府及產業政策變動宏觀經濟不確定性租賃市場及運營基本面弱化盡管當前資產價格有所下降帶來投資進入機會，但在當前經濟環境下，本期調研受訪者普遍呈現對未來交易復蘇信心的不足，約 63%受訪者表示預計不動產交易活躍度恢復時間在 2026 年及以后，約 26%受訪者表示將在 202

58、5 年下半年恢復活躍。預計不動產交易活躍度恢復時間投資策略的選擇在當前中國經濟的多變格局中，不動產投資者的策略選擇受到市場狀況、風險承受度、預期收益和宏觀經濟走勢等多重因素的共同影響。我們的調研發現，核心增值型策略最受投資者的青睞，有 54%的受訪者表示計劃在未來采用此策略。該策略著眼于投資那些有待提升的資產，通過翻修或優化管理來增加其價值，尤其受到追求長期增值潛力的投資者的歡迎。此外，特殊機會和困境資產策略也吸引了約 47%的受訪者，顯示出在資產價格調整和房地產市場波動時期，有較高風險承受能力的投資者傾向于尋求高風險高回報的機會。在經濟不確定性增加的背景下，約46%的受訪者傾向于選擇核心型策

59、略，以追求更為穩定和低風險的投資回報。在不同機構類型的投資者中，不動產私募基金的受訪者更傾向于選擇風險和回報都相對較高的投資策略。具體來說，近七成的私募基金受訪者考慮采用特殊機會和困境資產策略，而近六成則考慮機會型策略，這反映出他們對市場復蘇期間潛在的高收益機會持積極態度。相比之下，保險機構的受訪者則更偏好穩健的投資策略，近九成考慮采用核心增值型策略，近八成考慮核心型策略，這與他們追求長期穩定回報的投資目標相一致。此外，具有境外資金背景的機構受訪者也表現出對特殊機會、困境資產策略和機會型策略的偏好。這也反映了在當前美元利率仍相對較高的時刻，外資投資者尋求較高投資回報率項目的傾向。17%21%2

60、1%43%46%47%54%0%10%20%30%40%50%60%開發策略債權策略增值型策略機會型策略核心型策略特殊機會、困境資產策略核心增值型策略63%26%8%0%20%40%60%80%2026年及之后2025年下半年2025年上半年18 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告本期調研中，我們對資本化率的定義為：資本化率=營運凈收入/物業價值。其中，營運凈收入（NOI）為預計未來第一年穩定的營運凈收入，運營凈收入對應的租金收入水平為市場租金，而非當前實際簽約租金水平；營運凈收入為物業營運收入減去營運成本，營運成本包括所有與產生營運收入必要相關的成本，不包含利息、企業所得稅、資本

61、支出、折舊與攤銷。物業價值為在當前時點市場交易的價值。本期調研分別以買方、賣方視角調研了各類資產在交易環節中合理的資本化率范圍，并取兩者重疊部分形成以下結論：各城市資產資本化率水平來源：彭博數據庫、港交所網站、新交所網站、東京證券交易所網站，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理辦公類資產城市甲級寫字樓商務園區北京（核心區）4.6%-5.6%5.2%-6.2%北京（非核心區）5.1%-6.1%上海（核心區）4.5%-5.6%5.2%-6.2%上海（非核心區）5.1%-6.1%深圳（核心區）4.9%-5.9%5.3%-6.4%深圳（非核心區）5.3%-6.3%廣州（核心區）5.0%-6.1%5.5%-

62、6.5%廣州（非核心區）5.4%-6.4%主要二線城市6.0%-7.3%6.5%-7.4%零售類資產城市購物中心社區商業奧特萊斯北京5.3%-6.4%5.6%-6.7%5.9%-6.8%上海5.2%-6.3%5.6%-6.6%5.9%-6.9%深圳5.4%-6.4%5.7%-6.8%6.0%-7.0%廣州5.5%-6.6%5.8%-6.9%6.0%-7.0%新一線城市5.8%-7.1%6.3%-7.4%6.6%-7.4%主要二線城市6.5%-7.6%6.7%-7.6%6.9%-7.7%住宿類資產城市酒店長租公寓/服務式公寓北京5.3%-6.4%4.7%-5.5%上海5.3%-6.4%4.6%-

63、5.5%深圳5.5%-6.5%4.9%-5.8%廣州5.6%-6.5%5.0%-5.8%三亞6.0%-6.8%6.1%-7.0%主要二線城市6.6%-7.5%5.6%-6.8%工業類資產城市/區域倉儲物流工業廠房數據中心一線城市5.1%-5.8%5.5%-6.1%7.2%-8.6%環京區域5.8%-6.7%6.1%-6.8%7.5%-8.8%環滬區域5.5%-6.2%5.8%-6.5%7.6%-9.0%大灣區（除廣深）5.3%-6.1%5.9%-6.7%7.6%-9.0%成渝區域5.9%-6.8%6.4%-6.9%9.0%-11.0%華中區域6.1%-6.9%6.6%-7.1%9.0%-11.

64、0%各城市不同資產資本化率水平中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 1920 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告甲級寫字樓 資本化率商務園區 資本化率購物中心 資本化率6.2%6.2%6.4%6.5%7.4%5.2%5.2%5.3%5.5%6.5%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%北京上海深圳廣州主要二線城市6.4%6.3%6.4%6.6%7.1%7.6%5.3%5.2%5.4%5.5%5.8%6.5%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%北京上海深圳廣州新一線城市主要二線城市5.6%6.1%5.6%6.1%5.9%6.3%6.1%6.4%7.3%

65、4.6%5.1%4.5%5.1%4.9%5.3%5.0%5.4%6.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%北京（核心區）北京（非核心區）上海（核心區）上海（非核心區）深圳（核心區）深圳（非核心區）廣州（核心區）廣州（非核心區）主要二線城市社區商業 資本化率6.7%6.6%6.8%6.9%7.4%7.6%5.6%5.6%5.7%5.8%6.3%6.7%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%北京上海深圳廣州新一線城市主要二線城市中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 21奧特萊斯 資本化率酒店 資本化率長租公寓/服務式公寓 資本化率物流倉儲 資本化率5.8%6.7%

66、6.2%6.1%6.8%6.9%5.1%5.8%5.5%5.3%5.9%6.1%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%一線城市環京區域環滬區域大灣區（除廣深）成渝區域華中區域6.8%6.9%7.0%7.0%7.4%7.7%5.9%5.9%6.0%6.0%6.6%6.9%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%北京上海深圳廣州新一線城市主要二線城市6.4%6.4%6.5%6.5%6.8%7.5%5.3%5.3%5.5%5.6%6.0%6.6%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%北京上海深圳廣州三亞主要二線城市5.5%5.5%5.8%5.8%7.0%6.8%4.7%4

67、.6%4.9%5.0%6.1%5.6%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%北京上海深圳廣州三亞主要二線城市工業廠房 資本化率數據中心 資本化率*備注：本期調研分別以買方、賣方視角調研了各類資產在交易環節中合理的資本化率范圍，并取兩者重疊部分形成以上資本化率結論。調研結果顯示，寫字樓作為國內不動產大宗交易市場中流動性最強、受關注度最高的業態，市場參與機構對它的定價已形成基本共識。投資人也往往將其作為基準，通過對比其他物業類型的資本化率來反映因業態不同所帶來的投資風險與回報要求。在一線城市中，北京和上海核心區的甲級寫字樓資本化率相對較低，分別為 4.6%-5.6%和 4.5%-5.6%

68、，非核心區的項目資本化率則高出約 50 個基點。深圳和廣州的核心區甲級寫字樓資本化率略高于北京和上海，分別為 4.9%-5.9%和 5.0%-6.1%。對于主要二線城市，受訪者對甲級寫字樓的收益要求反映了城市級別的風險溢價，資本化率范圍為 6.0%-7.3%，較北京、上海核心區資產高出約 1.5個百分點。與 2022 年相比，2024 年甲級寫字樓的資本化率區間上升了約 70-100 個基點，這反映了在經濟下行壓力和短期內供應增加的雙重影響下，投資者對甲級寫字樓市場的信心有所減弱。在資本化率的判斷上，賣方提供的區間通常比買方更高，顯示出賣方對價格心理預期的下調。這可能源于兩個原因：首先，買方目

69、前更傾向于投資最核心、最優質的寫字樓資產，并據此形成資本化率的判斷；而賣方則需要考慮更廣泛的資產定價。其次，賣方對當前寫字樓市場的供應過剩和經營挑戰有更深刻的理解，因此在資產出售價格上的心理預期有所主動調整。值得注意的是，當前甲級寫字樓市場以自用買家為主。與機構投資者不同，自用買家在投資決策時并不將資本化率作為關鍵指標，而是更關注自身的使用需求和寫字樓作為企業總部的標志性作用。這種差異反映了不同類型投資者在甲級寫字樓市場中的不同策略和考量。甲級寫字樓：機構投資人審慎觀望，資本化率有所抬升22 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告6.1%6.8%6.5%6.7%6.9%7.1%5.5%

70、6.1%5.8%5.9%6.4%6.6%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%一線城市環京區域環滬區域大灣區（除廣深）成渝區域華中區域8.6%8.8%9.0%9.0%11.0%11.0%7.2%7.5%7.6%7.6%9.0%9.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%11.0%12.0%一線城市環京區域環滬區域大灣區（除廣深）成渝區域華中區域北京、上海、深圳三地的商務園區資本化率較為接近，約為 5.2%-6.4%。特別是，一線城市的商務園區資本化率，與同一城市的非核心區甲級寫字樓資本化率較為接近，顯示因出投資者對這些區域商務園區的偏好。在當前企業普遍降

71、本增效的環境下，租金更低的商務園區承載了原來在非核心區甲級寫字樓的租賃需求。與2022年的數據相比，商務園區的資本化率區間整體上升了 40 至 70 個基點。這一變化主要是由于辦公產品供應過剩所導致的經營風險增加。此外，基礎設施公募 REITs 為產業園區資產提供了上市退出平臺，這不僅增強了市場的流動性，也拓寬了投資者對二線城市產業發展及其對商務園區經營帶動作用的認識。在主要二線城市，商務園區的資本化率位于 6.5%-7.4%，相較于同一市場的甲級寫字樓資本化率高出約 50個基點。相比 2023 年，2024 年購物中心物業資本化率有較大幅度的上升。其中，受訪者給出北京零售物業的資本化率下限相

72、比 2023 年數據率高出約 80bps，上海則高出60bps，廣深及新一線城市高出約 70-80bps。本期調研結果顯示，上海、北京整體表現韌性更強，上海、北京購物中心的資本化率在所有城市及區域中為最低且較接近，分別為 5.2%-6.3%、5.3%-6.4%，深圳、廣州則在 5.4%-6.4%和 5.5%-6.6%，比同城市的核心區甲級寫字樓高出50-80bps。在資本化率的判斷上，賣方提供的區間比買方更高，顯示出賣方對價格心理預期下調的態度。對于零售物業，新一線城市主要指成都、杭州、南京、武漢、成都、西安等。根據 2023 年調研，投資人給出新一線城市購物中心資本化率為 5.1%-6.8%

73、，而 2024 年調研顯示，投資人給出新一線城市資本化率區間為5.8%-7.1%，提升了約 70bps。而二線城市的購物中心資本化率則到達6.5%-7.6%區間。商務園區：資本化率有所抬升，與非核心區甲級寫字樓資本化率接近零售物業：資本化率抬升，奧特萊斯和購物中心資本化率差異有所縮小在經濟下行、消費增長動力不足的宏觀背景下，社區商業相比偏高奢類的零售物業，顯示出較為強勁的租賃基本面，抗風險能力強，成為投資機構關注的資產類型。本次調研發現，考慮到資產交易流動性、稀缺性等，投資人普遍認為社區商業資本化率比同城市的購物中心高出 30-40bps。在一線城市、新一線城市，近年均有成熟運營的奧特萊斯項目

74、交易案例，但交易流動性整體比購物中心更低。本次調研發現，考慮到資產交易流動性、經營難度等，投資人普遍認為奧特萊斯資本化率比同區位的購物中心高出 30-60bps，相比 2023 年調研，奧特萊斯和購物中心資本化率差異有所縮小。根據調研，投資人給出北上廣深奧特萊斯資產資本化率區間較為接近，在 5.9%-7.0%，新一線城市比一線城市高出約 70bps，在 6.6%-7.4%，二線城市則在 6.9%-7.7%。購物中心資本化率變動2021 2022 2023 2024 2021 2022 2023 2024 2021 2022 2023 2024 2021 2022 2023 2024 2021

75、2022 2023 2024北京上海深圳新一線7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%廣州中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 2324 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告在經濟波動的宏觀背景下，長租公寓/服務式公寓凸顯出較為強勁的租賃基本面，抗風險能力強，因此成為投資機構尤為青睞的資產類型。一線城市長租公寓/服務式公寓的資本化率范圍與核心區甲級寫字樓的資本化率接近，且買方與賣方給出的區間較為接近，意味著成交意愿較高。對于一線城市的長租公寓/服務式公寓資本化率，北京、上海處于同一梯隊，為 4.6%-5.5%區間，深圳、廣州則在 4.9%-5.8%區間范圍內

76、。從交易流動性來看，上海長租公寓/服務式公寓交易量最高，其次為北京，大宗交易市場主力投資機構為內資基金和外資機構。同時，一些私募基金也開始關注二線城市的機會。二線城市的資本化率較一線城市高出約 1 個百分點，反映出投資者對一線城市核心資產的偏好。長租公寓/服務式公寓：買家青睞一線城市資產，資本化率與核心區甲級寫字樓接近隨著疫情過后，國內商旅需求強勁復蘇，帶動了商務型酒店的業績反彈，價格和入住率雙雙上升。一線城市的高端酒店因其出色的抗通脹特性和收益潛力，成為了投資者的避險選擇，尤其受到國有企業、私營企業和家族投資人的關注。調研數據指出，對于機構投資者而言，一線城市酒店資產的資本化率北京和上海并列

77、，大約在 5.3%-6.4%，深圳和廣州則稍高，介于 5.5%-6.5%。調查顯示，與一線城市相比，三亞酒店的資本化率高出 50bps 左右，主要二線城市酒店的資本化率則存在 130 個基點的溢價。同一線城市中，酒店的資本化率普遍比長租公寓/服務式公寓高出 60 至 70 個基點。值得注意的是，當前市場上的酒店資產購買者主要是國有企業、私營企業和家族投資者，他們在做出投資決策時，更側重于資產的地理位置是否符合其投資策略，而非單純依賴資本化率的高低。在宏觀經濟波動和市場供應過剩的雙重影響下，倉儲物流資產的資本化率較以往有顯著上升，這反映了投資者對此類資產的信心有所減弱。最新調研數據揭示，買賣雙方

78、對一線城市高標準物流設施的資本化率預期介于 5.1%至5.8%之間。由于近年來倉儲物流資產交易活躍，過往物流資本化率已接近商務園區的水平，雖當前市場下行壓力加大，但賣方對價格的心理預期仍普遍高于買方。在一線城市周邊區域的比較中，大灣區（除廣深）的物流資產因其稀缺性而備受青睞，資本化率最低，范圍在5.3%至6.1%之間。緊隨其后的是環滬區域，資本化率為 5.5%至 6.2%。而環京區域的資本化率最高，達到 5.8%至 6.7%，與成渝區域接近。酒店：北京、上海處于同一梯隊，與長租公寓/服務式公寓的資本化率拉開較大差距倉儲物流：資本化率有所抬升，區域分化明顯，大灣區資產稀缺性凸顯本期調研顯示，一線

79、城市工業廠房資本化率區間為 5.5%-6.1%。在一線城市周邊區域的比較中，環滬區域工業廠房的資本化率最低，為5.8%-6.5%，其次為大灣區（除廣深），為 5.9%-6.7%。而環京區域的資本化率最高，達到 6.1%-6.8%。相比產品標準化程度較高的倉儲物流資產，工業廠房通常具有較高的定制化程度，也導致了在大宗交易市場上，工業廠房的流動性往往比倉儲物流更低，因此，同一城市等級下的工業廠房資本化率高出約 30-60bps，該價差相比往年有所壓縮。工業廠房：與倉儲物流資本化率價差壓縮，環滬區域受投資人青睞本期調研發現機構對于數據中心資本化率的看法仍存在明顯差異。作為不動產投資的新興業態，目前在

80、國內成熟數據中心交易案例尚不多見。并購活動主要集中在能源指標獲批初期或建設中的項目上，加之交易信息的不透明和價格構成的復雜性，導致市場缺乏統一的定價標準，這也是造成投資者看法分歧的主要原因。盡管中國內地鮮有成熟運營的數據中心進行大宗交易，但隨著數據中心資產證券化產品的出現，市場對成熟數據中心的投資熱情正在升溫。數據中心：買賣方給出資本化率區間接近，成交意愿提升 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 24中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 25本次調研中，買賣雙方提供的資本化率區間反映了他們對未來交易的心理預期。對于買方而言，投資機構對數據中心交易的要求回報率較高，這考慮到

81、了資產組合的復雜性、運營難度、市場交易的不活躍性、服務費用的下降風險以及合規風險的排查難度等因素。而賣方則基于能源指標的稀缺性和數據中心上市公司股價的高估值，對交易資產的估值預期普遍高于買方，從而導致買賣雙方在資本化率上存在差異?？傮w而言，2024 年買賣雙方對數據中心的資本化率預期趨于接近，顯示出雙方的成交意愿增強。為確保調研結果的準確性，本次調研僅考慮了具有相關投資經驗的受訪者的數據。分析結果顯示，一線城市數據中心的資本化率為7.2%-8.6%，反映出投資者對此類資產仍持謹慎態度。具體到區域，環京區域的資本化率最低，為 7.5%-8.8%，而環滬區域和大灣區（不含廣深）相近，為 7.6%-

82、9.0%，成渝和華中區域則為 9.0%-11.0%。這種區域差異主要是由于各區域數據中心需求的不同，以及互聯網企業研發總部的分布和氣候條件對能源成本的影響，使得投資者對環京區域的信心更強。此外，調研還比較了數據中心與倉儲物流、工業廠房等其他活躍交易資產的資本化率差異。數據中心的資本化率比倉儲物流高出約 2-3 個百分點，比工業廠房高出 1.7-3 個百分點。這表明，鑒于交易和運營的復雜性，以及投資者對這類資產的理解難度，數據中心的預期回報率高于那些運營簡單、交易活躍的工業類資產。隨著美聯儲在 2024 年結束連續加息周期，并在三季度開啟降息新階段，市場情緒出現轉變。特別是 9 月 19 日美聯

83、儲宣布降息 50 個基點，將聯邦基金利率目標區間從5.25%-5.5%調整至 4.75%-5.0%，這一舉措可能會對全球資本市場產生深遠影響。與此同時，中國內地的貸款市場報價利率（LPR）在 2024 年也經歷了多次下調，1 年期和 5 年期以上的 LPR 分別降至 3.35%和 3.85%，累計下調 35 個基點。歷史經驗顯示，降息通常能激發不動產市場的活力，通過減少融資成本和提升不動產的避險投資吸引力。然而，降息對中國內地不動產市場的影響需要更綜合的分析。一方面，國內經濟增長放緩，房地產、互聯網、消費等行業面臨挑戰，導致不動產行業的租賃和交易需求減少，經營基本面受到壓力。另一方面，降息可能

84、加劇全球市場對經濟放緩的擔憂，進而影響不動產價格的穩定性。本次調研顯示，對于所有業態未來一年資本化率的變化趨勢，絕大多數受訪者表達了相對謹慎的態度，在大多數城市表達了資本化率上升的展望。對于一線城市的長租公寓/服務式公寓，投資者普遍預期資本化率將保持穩定，這表明了市場對這類資產長期穩定性的認可。未來一年資本化率展望：市場持謹慎態度，投資人認可長租公寓/服務式公寓的抗風險能力未來一年資本化率變動趨勢城市/區域甲級寫字樓商務園區零售物業酒店長租公寓一線城市二線城市城市/區域工業廠房倉儲物流數據中心一線城市環京區域環滬區域大灣區成渝地區華中地區備注：代表 Cap Rate 上升、代表 Cap Rat

85、e 持平、代表 Cap Rate 下降26 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告基礎設施公募 REITs 產品投資回報率調查根據1014號文件，公募REITs現已步入常規發行階段，市場逐漸成熟，投資者對REITs的預期回報率有了更加明確的判斷。在本次調研中，我們收集了市場投資者對公募 REITs 產品投資回報率的期望?；A設施公募 REITs 市場上的投資人主要分為面向不動產行業的產業背景投資人，以及固收背景投資人兩大類，本次調研所得出的派息率預期更傾向于產業背景投資人的觀點。調研結果顯示，投資者對于保障性租賃住房的公募 REITs 產品的期望派息率最低，為 4.2%-5.1%，這反

86、映了投資者對住宿資產穩定性和抗風險能力的認可。投資人對長租公寓 REITs 產品的預期派息率為 4.4%-5.3%，比保障性租賃住房產品高出 20bps，體現投資人對底層運營更市場化、波動性更高的產品，其預期投資回報率也更高。產權類產品中，對于消費基礎設施和數據中心，投資者期望的派息率較高，為 4.8%-5.9%。數據中心屬于新型基礎設施，調研顯示受訪者對數據中心REITs 的期望派息率為 5.3%至 6.2%，普遍比物流倉儲 REITs 高出 0.5%-1.0%?？傮w而言，投資者對不同類別的公募 REITs 產品有著不同的回報率預期，這些預期反映了他們對各類資產風險和收益潛力的判斷。隨著市場

87、的進一步發展，這些預期可能會隨著市場條件和投資者情緒的變化而調整。參考全球成熟 REITs 市場的歷史表現，REITs 市場對不動產大宗交易市場亦具有價格發現以及價值長期引導的功能。我們希望在中國內地基礎設施公募 REITs 市場快速擴容之際，通過研究分析不動產大宗交易最新市場狀況，揭示 REITs 底層資產定價規律，為國內基礎設施公募 REITs 市場及基礎設施行業的長期健康發展提供有益的參考借鑒。投資人預期派息率水平REITs 類型預期派息率保障性租賃住房4.2%-5.1%長租公寓4.4%-5.3%商務園區4.6%-5.9%工業廠房4.7%-5.7%養老設施4.7%-5.8%物流倉儲4.8

88、%-5.6%消費基礎設施4.8%-5.9%數據中心5.3%-6.2%來源：戴德梁行北京估價及顧問服務部整理從城市維度來看，北京、上海各類資產受投資人關注的比例最高，體現了市場對北、上兩座城市的投資偏好；在非一線城市中，關注度最高的前 5 名城市或區域分別為杭州、成都、蘇州、大灣區（廣、深除外）及南京；資產類型的投資偏好顯示，長租公寓/服務式公寓在所有資產類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。其次為購物中心和商務園區，而甲級寫字樓的投資關注度有所下降。調研結果顯示上海、北京核心區甲級寫字樓的資本化率在所有城市及區域中為最低，分別為 4.5%-5.6%、4.6%-5.6%，長租公寓/服務式公寓

89、的資本化率緊隨其后，上海和北京分別為 4.6%-5.5%和 4.7%-5.5%。對于大多數資產而言，賣方對價格的心理預期明顯下降。對于一線城市，倉儲物流資產買賣雙方重合部分為 5.1%-5.8%，比往年有大幅上升；買賣雙方對數據中心資本化率的預期仍有一定差距，對于一線城市，數據中心資本化率在 7.2%-8.6%之間；工業廠房資產的資本化率區間位于倉儲物流與數據中心之間，對于一線城市，工業廠房資本化率在 5.5%-6.1%；對于未來一年資本化率的變化趨勢，絕大多數受訪者表達了相對謹慎的態度，給出上升的判斷，但對于一線城市的長租公寓/服務式公寓，受訪者普遍認為資本化率將保持穩定。對于基礎設施公募

90、REITs 產品，產權類產品中，投資者對于保障性租賃住房和長租公寓類的公募 REITs 產品期望的派息率較低，分別為 4.2%-5.1%和 4.4%-5.3%，對消費基礎設施和數據中心的預期派息率較高，分別為 4.8%-5.9%、5.3%-6.2%。123456調研總結中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告 2728 中國 REITs 指數之不動產資本化率調研報告中國內地基礎設施公募 REITs 分析6自 2021 年 6 月中國內地基礎設施公募 REITs 試點項目上市以來，時間已過三載。已發行產品已從首批的 9 單快速增長到接近 50 單，總發行規模也增加到 1,390 億元，產品

91、數量位列亞洲第二，市場規模位列亞洲第四。二級價格指數走勢經歷了初上市打新熱潮下的“一份難求”，到 2023 年 3 月開始了幾乎長達一年的趨勢性下行，直到 2024 年 2 月止跌回升，目前二級市場價格指數恢復到接近首發時的基準。2021-2022 年的二級市場價格長虹，一是由于 REITs 作為內地市場上的新生板塊以及海外驗證過的穩定性產品，具有極大的高收益潛力以及低投資風險，吸引了眾多投資人爭取配售份額給出較高的溢價；二是 2019 年是將近 10 年來各業態資產運營表現的黃金時期，當歷時 2 年疫情后，從管理團隊到投資人大都預判會迅速出現經濟的回彈，接續 2019 年的高位水平。但到 2

92、023 年之后，經濟復蘇從“強預期”轉變為“弱現實”，二級市場看空聲音出現，疊加一季度披露顯示如產業園等確實出現了運營層面的下滑，印證了此前的看空預期，恐慌情緒蔓延，REITs 二級市場從而開始掉頭下滑。2024 年 2 月，中國證監會發布的監管規則適用指引會計類第 4 號明確了 REITs 的權益屬性，投資者可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產科目，這在一定程度上緩解了二級市場波動對投資人利潤表的影響。這之后 REITs 二級市場出現了回暖，表現出市場投資人對 REITs 這類產品的再認識過程。對于股債的定性、對資產運營的理解、對投資回報與風險的要求，回歸到基于 REITs 產品的理

93、性、客觀與真實。因此可以看到，盡管部分產品 2023 年年報的資產估值都出現了調減，但并未再引發 2023 年的恐慌性下行，反而基于釋放了資產內在價值增厚投資空間而出現小幅回升。內地公募 REITs 定價過程通常經歷三個階段，發行前基于底層資產的運營預期折現后得到一個資產的估值；其后網下投資人依據該估值結果并結合自身對該資產及產品的了解和判斷給出報價區間，再由公募基金管理人和發行人確定 REITs 上市的發行價格；最后上市之后，由眾多投資人的自由買入賣出，會形成即時的二級市場價格?？梢姲l行時的資產估值是后續定價及二級價格的“基石”，而根據內地REITs指引要求的以收益法作為主要的估值方法，則反

94、映了對資產經營表現的看重，與 REITs“輕主體信用、重運營表現”的產品定性契合。因此，資本化率作為反映資產本身運營回報率的指標，將其作為參考是不動產權型基礎設施公募 REITs 產品定價中的重要一環。截至2024年9月，市場上已發行基礎設施公募REITs共45支，其中不動產類項目共27支，另有7支不動產REITs已獲批。底層資產主要為產業園區、工業廠房、倉儲物流、保障性租賃住房以及消費基礎設施?；A設施公募 REITs 底層資產估值采用收益法得出，其資產層面的資本化率可通過招股書披露的預測期首年運營凈收益（即 NOI）與資產估值之比得出。從統計數據中可以觀察到，資產的估值資本化率根據城市的不

95、同級別表現出明顯的差異，以反映各城市層級的投資風險。在產業園區 REITs 的底層資產中，一線城市的資本化率范圍是 4.4%-5.5%，而二線城市則在 4.7%-6.9%之間，二線城市資本化率的最高值比一線城市的最高值高出約 1.9 個百分點。在相同的城市層級內部，資本化率還會因項目的地理位置、空間硬性條件、運營效率和土地使用年限等因素而有所變化。不同業態在面對經濟環境變動時會產生不同的表現趨勢，此時資本化率也會因此有所調整，如近期通過的一批產業園項目，如中金聯東科技創新產業園、中金亦莊產業園、招商科創產業園等資本化率較此前有所提高，反映了監管層面壓實產業園這類資產估值的態度。中國 REITs

96、 指數之不動產資本化率調研報告 29不動產權型基礎設施公募 REITs 底層資產資本化率數據來源：基礎設施公募 REITs 招股書，戴德梁行北京估價及顧問服務部整理備注：上述統計包含截至到 2024 年 9 月 30 日，已上市的 27 支產品以及獲批的 7 支產品不動產權型基礎設施公募 REITs 底層資產資本化率一線城市（北京、上海、廣州、深圳）其他城市（蘇州、合肥、杭州、武漢、天津、南京、重慶）產業園區（12）4.4%-5.50%4.7%-6.9%一線城市（北京、上海、深圳）其他城市（廈門）保障性租賃住房（6）4.4%-4.9%5.2%一線城市（深圳）一線城市及其他城市資產包（北京、廣州

97、、杭州、蘇州、昆山、杭州、貴州、青島、江門、重慶、佛山、天津、武漢、廊坊、嘉興、南京）倉儲物流（6）4.9%-5.3%5.2%-6.1%一線城市（北京、上海）一線城市及其他城市資產包（上海、昆山、無錫、常州）工業廠房（3）5.1%-5.96%6.2%一線城市（北京、上海）其他城市（長沙、青島、杭州、濟南、武漢、成都）消費基礎設施（7）6.9%-7.4%5.4%-6.4%資產運營的復雜性同樣會影響投資者對回報率的要求。例如，在消費基礎設施領域，位于武漢、濟南的奧特萊斯項目的資本化率為 6.4%，這一比率超過了同類城市購物中心項目的水平，主要原因在于奧特萊斯主要依賴與商戶銷售額掛鉤的聯營收入，這種

98、收入模式的波動性較大，對運營的要求較高。同時，資產剩余的土地使用年限也會影響其估值。以一線城市的物美超市和百聯又一城項目為例，由于它們的剩余土地年限接近 20 年，這一因素對估值產生了顯著影響，其資本化率水平也較高。投資者在評估這類資產時，會考慮到較短剩余年限帶來的流動性差異，并要求更高的風險溢價。以上基礎設施公募 REITs 底層資產的估值情況，對一級不動產交易市場的定價提供了有價值的參考。放眼全球成熟的 REITs 市場，REITs 在不動產大宗交易市場中發揮著價格發現和長期價值引導的雙重作用。隨著中國內地基礎設施公募 REITs 市場的快速擴張，我們期望通過對不動產大宗交易最新市場狀況的

99、研究分析，揭示REITs 底層資產的定價規律。這將為國內基礎設施公募 REITs 市場及整個基礎設施行業的長期健康發展提供有力的參考和借鑒。調研及報告主要參與人員 報告編寫人員聯系人張崢楊枝劉兵楊枝張騫胡峰張騫劉慧陳妍斐陳家輝張愷玲楊蕾張愷玲朱元偉柏甜雪北大光華|張崢010 6276 戴德梁行 l 楊枝010 8519 戴德梁行 l 張愷玲010 8519 8227K瑞思研究院 l 王煜昊010 6074 0655wangyuhaochina-關于戴德梁行戴德梁行是享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設

100、有400多個辦公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2023年公司全球營業收入達95億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在可持續發展等領域表現卓越，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽或關注我們的官方微信（戴德梁行）。免責聲明 2024 戴德梁行。版權所有。本報告中所包含的信息從多個被認為是可靠的來源收集，包括由戴德梁行委托完成的報告。本報告僅供信息參考之用，其中可能包含錯誤或遺漏；本報告不對其準確性作出任何保證或聲明。本報告中的任何內容均不得被視為CWK證券未來表現的指標。您不應基于此處的觀點，購買或出售CWK或任何其他公司的證券。CWK對于基于本報告所包含的信息所購買或出售的證券，概不負責。您在瀏覽本報告時，即放棄因報告中信息的準確性、完整性、充分性或您使用報告中包含的信息而對CWK以及CWK的關聯公司、高級職員、董事、雇員、代理人、顧問和代表提出任何索賠。戴德梁行 2024年