2020年美國日本澳大利亞基建REITs發展現狀產業市場研究行業報告（40頁）.docx

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1、2020 年深度行業分析研究報告內容目錄1. 美國基建 REITs 發展情況61.1. 美國基建 REITs 市場情況：市值占比最大，泛基建領域 REITs 數量多61.2. 美國基建和泛基建 REITs 一覽：無線通信設施、數據中心受到追捧91.3. 美國基建和泛基建 REITs 案例分析111.3.1. 美國電塔：轉型基建 REITs 市場反應正面，發展穩健111.3.2. 大眾倉儲：公募 REIT 上市后迎來大發展成為行業龍頭151.3.3. 易昆尼克斯：轉型數據中心 REIT 享受稅收優惠，更專注于主業182. 日本基建 REITs 發展情況212.1. 日本基建 REITs 發展情況

2、：新生事物，交易所單列，目前規模較小212.2. 日本基建及泛基建 REITs 一覽：主要以太陽能電站、物流設施 REITs 為主242.3. 日本基建和泛基建 REITs 案例分析252.3.1. Ichigo-green：REIT 助力集團公司再生資源業務持續拓展252.3.2. GLP J-REIT：第三方物流快速發展背景下順勢上市283. 澳大利亞基建 REITs 發展情況313.1. 單列為基礎設施基金，市值普遍較大313.2. Transurban Group：高速公路運營商，增長穩健334. 國外基建及泛基建 REITs 發展啟示354.1. 新型基建領域更受追捧，后續再融資更輕

3、松354.2. 國外高速公路 REIT 很少，高速公路運營是否是好 REITs 產品？384.3. 倉儲、醫療保健等泛基建 REIT 經驗成熟可借鑒，純基建 REIT 案例較少394.4. 基建 REIT 平均收益率普遍優于股票平均水平，對投資者較有吸引力41圖表目錄圖 1：美國上市 REITs 市值情況6圖 2：美國上市 REITs 市值分布（單位%）6圖 3：REITs 指數和標普 500、羅素 2000 指數收益比較6圖 4：FTSE 全美 REITs 指數分紅收益率和美國 10 年期國債比較8圖 5：股利支付率8圖 6：股利收益率8圖 7：美國電塔的鐵塔分布12圖 8：美國電塔業務存在

4、一定規模經濟效應12圖 9：美國電塔財務指標13圖 10：美國電塔市盈率通道13圖 11：美國電塔前十大股東14圖 12：公司存儲空間分布15圖 13：大眾倉儲典型的倉儲空間15圖 14：大眾倉儲資本開支方向16圖 15：大眾倉儲市盈率通道16圖 16：Equinix 年報18圖 17：Equinix 在環境方面的貢獻18圖 18：Equinix 財務數據19圖 19：Equinix 市盈率通道19圖 20：J-REIT 市場規模和只數21圖 21：東證 REIT 指數和 TOPIX 指數走勢21圖 22：J-REIT 股利收益率比較22圖 23：J-REIT 的只數分布23圖 24：日本基礎

5、設施 REIT 和 J-REIT 的區別23圖 25：Ichigo-green 組織結構25圖 26：Ichigo-green 發電設施分布26圖 27：Ichigo-green 股價表現27圖 28：Ichigo-green 分紅情況27圖 29：GLP J-REIT 股權結構圖28圖 30：GLP J-REIT 物業分布28圖 31：GLP J-REIT 的物流租出率和租金水平29圖 32：GLP J-REIT 股價表現30圖 33：GLP J-REIT 分紅情況30圖 34：GLP J-REIT 前十大股東30圖 35：A-REIT 個數和市值31圖 36：Infrastructure

6、Funds 個數和市值31圖 37：各類 A-REITs 占比32圖 38：TCL 公司未來新修建公路進度33圖 39：新冠疫情影響公司收費公路車流量34圖 40：TCL 公司股價表現34圖 41：美國電塔有效稅率、經營活動產生現金凈流量36圖 42：美國電塔資產負債率36圖 43：美國電塔股價走勢（2012.1.1 至今）36圖 44：易昆尼克斯有效稅率37圖 45：易昆尼克斯資產負債率和增發情況37圖 46：易昆尼克斯股價表現（2015.1.1 至今）37圖 47：TCL 營業總收入（百萬美元）39圖 48：TCL 運營公路數量39圖 49：我國高速公路里程（萬公里）39表 1：美國上市泛

7、基建 REITs 各板塊收益率（%）7表 2：可作為基礎設施 REITs 的領域9表 3：美國上市基礎設施 REITs 一覽9表 4：美國上市自助倉儲 REITs 一覽10表 5：美國上市醫療保健 REITs 一覽10表 6：美國上市數據中心 REITs 一覽11表 7：美國上市工業物流 REITs 一覽11表 8：主要客戶和區域占比12表 9：公司分紅情況和財務情況14表 10：大眾倉儲分紅情況17表 11：大眾倉儲前十大股東17表 12：Equinix 分紅派息情況20表 13：Equinix 前十大股東20表 14：基礎設施類別22表 15：日本基礎設施 REITs 明細24表 16：泛

8、基建領域 J-REIT 信息25表 17：Ichigo-green 前十大股東27表 18：GLP J-REIT 財務情況29表 19：基礎設施基金公司情況32表 20：TCL 目前收費公路情況33表 21：TCL 公司財務和分紅情況35表 22：TCL 公司前十大股東35表 23：各國泛基建 REITs 小結40表 24：我國發行的類 REITs 產品401. 美國基建 REITs 發展情況1.1. 美國基建 REITs 市場情況：市值占比最大，泛基建領域 REITs 數量多美國是 REITs 的發源地，始于 20 世紀 60 年代。截至 3 月 31 日，在美國上市的 REITs 市值 共

9、計 9931 億美元，持有相關物業價值約 2 萬億美元。其中，基礎設施 REITs 市值占比最大， 目前占 18.96%，市值 1883 億美元。由于我國近期出臺的關于推進基礎設施領域不動產 投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知中在基礎設施覆蓋的領域中也提到了倉儲物 流、信息網絡、新興產業、特色園區等泛基建領域，所以如果把美國上市 REITs 中工業倉 儲物流、自助倉儲、醫療保健、數據中心也作為泛基建領域，則整個基建領域上市 REITs 市值 5365 億美元，占比 54.02%，比例和市值都非常之高。圖 1：美國上市 REITs 市值情況圖 2：美國上市 REITs 市值分布（單位%

10、）資料來源：NareitREITWatch，注：截至 2020 年 3 月 31 日資料來源：NareitREITWatch，注：截至 2020 年 3 月 31 日美國上市 REITs 的市場表現跑贏了標普 500 和羅素 2000 指數，據 Nareit 統計，1990 年至 今年 3 月 31 日 FTSE 全美 REITs 指數漲幅 1695%，而標普 500 漲幅 1467%，羅素 2000 漲幅 1099%。但也要看到受到疫情影響指數回撤也很大，2020 年前三個月 FTSE 全美 REITs 指數 已下跌 23.44%，而后兩者分別下跌 19.60%和 30.61%。圖 3：RE

11、ITs 指數和標普 500、羅素 2000 指數收益比較資料來源：Nareit, FactSet.、從泛基建的各個板塊指數收益率表現來看，醫療保健板塊收益率近年跑輸了 FTSE 全美 REITs 指數，私人倉儲收益率時好時差，自 2012 年起，工業物流、基礎設施、數據中心收 益率絕大多數時候跑贏 FTSE 全美 REITs 指數。表 1：美國上市泛基建 REITs 各板塊收益率（%）年份醫療保健私人倉儲工業物流基礎設施數據中心FTSE Nareit All REITs200151.8643.247.4215.520024.820.5617.325.22200353.5938.1433.133

12、8.47200420.9629.734.130.4120051.7926.5515.418.29200644.5540.9428.9234.3520072.13-24.820.38-17.832008-11.985.05-67.47-37.34200924.628.3712.1727.45201019.229.2918.8927.58201113.6335.22-5.167.28201220.3519.9431.2829.9120.142013-7.069.497.44.83.21201433.3231.442120.1527.152015-7.2540.652.643.741.542.292

13、0166.41-8.1430.7210.0426.419.2820170.873.7420.5835.3828.439.2720187.582.94-2.516.99-14.11-4.1201921.213.748.7141.9544.2128.07資料來源：NareitREITWatch，從分紅收益率來看，FTSE 全美 REITs 指數的分紅收益率絕大部分時間也要比無風險收益率（美國十年期國債）要高，平均來看高出 0.5%-1%。圖 4：FTSE 全美 REITs 指數分紅收益率和美國 10 年期國債比較資料來源：Nareit, FactSet.、各板塊的股利支付情況和股利收益情況來看，股

14、利支付率普遍超過 50%。不同于美國稅法 要求的應稅收入 90%以上應該分紅的概念，Nareit 用的口徑為支付的股利/營運現金流（FFO）。一般 FFO 的數據要大于應稅收入，而且目前有些公司虧損或者處于資不抵債的情 況也會影響股利支付率，所以部分行業股利支付率低于 90%?；A設施、物流倉儲、自動 倉儲、醫療保健、數據中心的股利支付率分別為 51.6%、59.0%、80.4%、95.1%、67.8%，股 利收益率分別為 1.55%、2.05%、2.74%、3.50%、2.12%。和股價的收益率正好相反，醫療保 健、自助倉儲的股利收益率要好于其他泛基建類。圖 5：股利支付率圖 6：股利收益率

15、資料來源：NareitREITWatch，注：截至 2020 年 3 月 31 日資料來源：NareitREITWatch，注：截至 2020 年 3 月 31 日美國基礎設施 REITs 的發展時間不算很長，2007 年，美國國內稅務局在給美國電力基礎設 施聯盟的批復函（PLR200725015）中確認了基礎設施可以成為 REITs 的適格投資對象，這 一批復函確立了 REITs 投資基礎設施項目的合法地位，由此開啟了 REITs 投資基礎設施的 序幕?；A設施 REITs 若要享受 REITs 的稅收優惠待遇，也要滿足美國國稅局的相關要求。即（1） 將 75%以上的總資產投資于不動產相關領

16、域；（2）75%以上的營業收入來自于不動產租金、 轉讓所得或者抵押貸款利息；（3）年末必須將 90%以上的應稅收入分配給股東。所以，批無論在物理上還是在功能上都不可分割，需要滿足第一條對投資領域的要求；第二，資產 的用途只能是被動地運輸或儲存產品，并不涉及相關產品的生產或加工過程，需要也滿足 第二條關于收入比例的要求。所以，總結下來可以作為基礎設施 REITs 的資產見下表。在基礎設施 REITs 出現之前，這 類資產多以主導型有限合伙基金（MLPs）形式出現。這類產業基金目前有較多能源油氣公 司，目前也可以選擇轉換為 REIT 形態，來獲得一些結構上和法律上的優惠。REITs 相對于 MLP

17、s，因為有強制分紅（90%應稅收入要求分紅）的要求和股權比例（股權結構分散，前 五大股東持股比例不超過 50%）的限制，治理結構上更透明，資本市場的關注度更高。表 2：可作為基礎設施 REITs 的領域可以作為基礎設施 REITs 的資產地上儲存罐、液化天然氣接收站、公路、地下儲藏、配 電系統、風力發電、電網、無線通信設施不可以作為基礎設施 REITs 的資產貨運駁船、鐵路機車、卡車需要依據實際情況認定的基礎設施 REITs 的資產鉆井平臺、油氣集輸系統、管道資料來源：PROSKAUER ROSE LLP、1.2. 美國基建和泛基建 REITs 一覽：無線通信設施、數據中心受到追捧目前美國上市

18、的基礎設施 REITs 一共有 6 只 REITs，其中最大的 4 只都是無線通信基礎設施 的建設和運營方。其中最大的一只是美國電塔（AMT.N），他其實早在 1998 年就已經上市， 在 2011 年時，時值 4G 通信基礎設施正在大規模建設，美國電塔資本支出很高同時稅率比 較重；但美國電塔本身是重資產運營，各項條件都符合轉換為 REITs 的要求。所以考慮到 稅率上的減免和給資本市場一個“公司在 4G 領域資本支出投資很大”的一個形象，在 2011 年時決定轉變成 REITs，并于 2011 年最后一天正式轉為 REITs。公司這一舉動也受到了資 本市場的青睞，從 2011 年的 40 美

19、元一直上漲至 2019 年的 230 美元，期間走勢非常穩健，截至 3 月 31 日市值為 963 億美元，也是美國市場市值最大的 REITs。受到行業老大美國電塔的影響，其他無線通信基礎設施建設和運營方 Crown Castle、SBA Communications 也紛紛效仿，在其后也陸續轉變成了 REITs。之前獲得批復函的電力基礎 設施行業卻沒有 REITs 上市。目前這些 REITs 除 PW.A 為信托型外，其他都是公司型 REITs。表 3：美國上市基礎設施 REITs 一覽公司名稱公司代碼上市時間市值（百萬美元）五年年化回報率%最新一年股利 收益率%資產負債率（Nareit 口

20、 徑）資產負債 率資產情況American TowerAMT.N1998/2/2796,250.6020.601.8624.5%88.7%在全美等 19 個國家擁有并運營超過 18 萬個Corporation無線和電信通信單位（美國接近 4.1 萬個，亞洲 7.5 萬個，非洲 1.8 萬個，拉丁美洲 4.1萬個，歐洲 4700 個）。CorEnergyCORR.N2007/2/28248.8-3.2116.3238.0%26.8%專注于收購美國中上游能源基建資產（管道、Infrastructure存儲槽罐、傳輸線以及收集系統等），同時與Trust, Inc.能源公司進入長期三方凈租賃。Crow

21、n CastleCCI.N1998/8/1860,033.0016.183.3228.5%73.8%擁有、租賃和經營無線基礎設備，包括信號International塔和其他結構，如屋頂(信號塔)、分布式天線Corp系統(DAS)以及各種形式的第三方信號塔下的土地權益。Power REITPW.A2011/12/219.53.81055.5%65.4%專注收購租賃予可再生能源項目的地產，諸如公共事業級太陽能發電廠，風能電廠之類低技術風險的項目相關地產。SBASBAC.O1999/6/3030,574.4018.280.5229.6%137.4%在全美、南非等 14 個國家擁有并運營無線通Comm

22、unications信相關基礎設施，包括鐵塔、樓宇屋頂等分Corp. Class A布式天線系統Uniti Group IncUNIT.O2017/2/281,164.70-9.9581.4%128.6%持有，收購，以及租賃通信配電系統，業務范圍主要在全美合計188,291.0011.135.3342.9%資料來源：NareitREITWatch， 注：截至 2020 年 3 月 31 日Nareit 公布的資產負債率口徑是負債與負債和權益市場價值之比，我們認為存在低估資產 負債率的情況。若用正常的資產負債率公式來看，這些無線通信基礎設施建設運營公司資 產負債率普遍很高，甚至有些公司已經資不抵

23、債。變成 REITs 后是否對公司后續資金投融 資產生不利影響需要再探討。屬于泛基建類的自助倉儲有 6 只 REITs 上市，截至 3 月 31 日總市值為 584 億美元，其中最大的是大眾倉儲（PSA.N），其在 1984 年就已上市。自助倉儲最近五年年化回報率都不高， 甚至低于最近一年股利收益率，但之前的 1998-2001、2003-2007、2009-2016 年是他們 發展的黃金時期。這些公司的資產負債率都比較健康。表 4：美國上市自助倉儲 REITs 一覽公司名稱公司代碼市值（百萬美元）五年年化回報率%最新一年股利收益率%資產負債率（Nareit 口徑）資產負債率CubeSmart

24、CUBE.N5,155.705.954.9327.5%53.6%Extra Space Storage Inc.EXR.N12,401.9011.123.7629.1%65.8%Global Self Storage, Inc.SELF.O276.387.4146.8%-Life Storage, Inc.LSI.N4,409.104.354.5330.9%49.0%National Storage Affiliates TrustNSA.N1,755.20-4.4633.0%53.2%Public StoragePSA.N34,661.803.744.035.2%23.6%合計58,410.

25、706.314.8528.8%資料來源：NareitREITWatch， 注：截至 2020 年 3 月 31 日屬于泛基建類的醫療保健有 17 只 REITs 上市，截至 3 月 31 日總市值為 781 億美元，其中 最大的是 Welltower, Inc.（WELL.N），其在 1984 年就已上市。醫療保健 REITs 最近五年年 化回報率很多為負，但股利回報率普遍很高。這些公司的資產負債率普遍在 40%-60%之間， 比較健康。表 5：美國上市醫療保健 REITs 一覽公司名稱公司代市值（百萬五年年化回最新一年股資產負債率資產負碼美元）報率%利收益率%（Nareit 口徑）債率Car

26、eTrust REIT IncCTRE.O1,413.706.666.7628.2%38.9%Community Healthcare Trust, Inc.CHCT.N772.4-4.3620.1%37.2%Diversified Healthcare TrustDHC.O862.9-23.6716.5380.2%56.8%Global Medical REIT IncGMRE.N438.487.737.9146.5%54.3%Healthcare Realty Trust IncorporatedHR.N3,735.204.214.329.0%46.7%Healthcare Trust o

27、f America, Inc. Class AHTA.N5,255.501.325.1935.5%48.3%Healthpeak Properties, Inc.PEAK.N12,054.10-4.526.2134.8%52.5%LTC Properties, Inc.LTC.N1,227.90-2.937.3836.1%48.1%Medical Properties Trust, Inc.MPW.N8,946.5010.386.2544.2%54.2%National Health Investors, Inc.NHI.N2,176.90-1.848.9139.8%50.8%New Seni

28、or Investment Group IncSNR.N212.8-23.9520.3188.2%87.4%Omega Healthcare Investors, Inc.OHI.N6,014.80-1.2410.145.4%55.7%Physicians Realty TrustDOC.N2,625.500.536.638.6%42.3%Sabra Health Care REIT, Inc.SBRA.O2,209.30-12.9916.4852.2%42.5%1,385.9017.032.7217.2%62.8%Ventas, Inc.VTR.N9,985.30-11.3211.8355.

29、2%56.2%Welltower, Inc.WELL.N18,785.00-5.397.645.0%49.1%合計78,102.102.58.7943.3%資料來源：NareitREITWatch， 注：截至 2020 年 3 月 31 日屬于泛基建類的數據中心有 5 只 REITs 上市，截至 3 月 31 日總市值為 1044 億美元，其中最大的是 Equinix（EQIX.O），其在 2003 年就已上市，在 2015 年 1 月 1 日起正式轉變 REIT。 另外 CyrusOne 在 2013 年就已 REIT 的形式上市了。數據中心 REITs 最近五年年化回報率非 常好，很受投資

30、者青睞，這些公司普遍介于盈利和非盈利之間，市盈率較高。另一方面股 利回報率普遍一般。這些公司的資產負債率都在 50%以上。表 6：美國上市數據中心 REITs 一覽公司名稱公司代碼市值（百萬美元）五年年化回報率%最新一年股利收益率%資產負債率（Nareit 口徑）資產負債率CoreSite Realty CorporationCOR.N4,367.9023.424.2122.6%89.8%CyrusOne, Inc.CONE.O6,988.4018.493.2430.8%62.4%Digital Realty Trust, Inc.DLR.N36,441.2020.543.2322.6%53.

31、8%Equinix, Inc.EQIX.O53,262.6025.371.720.0%63.1%QTS Realty Trust, Inc. Class AQTS.N3,370.7013.583.2431.5%55.2%合計104,430.8020.283.1225.5%資料來源：NareitREITWatch， 注：截至 2020 年 3 月 31 日屬于泛基建類的工業物流有 14 只 REITs 上市，截至 3 月 31 日總市值為 1073 億美元，其 中最大的是安博（PLD.N），其在 1997 年就已上市，市值占了整個物流倉儲 REITs 一半以 上。工業物流 REITs 最近五年年

32、化回報率比較好，股利回報率也不錯。這些公司的資產負 債率很少有超過 60%的，比較健康。表 7：美國上市工業物流 REITs 一覽公司名稱公司代碼市值（百萬美元）五年年化回報率%最新一年股利收益率%資產負債率（Nareit 口徑）資產負債率Americold Realty TrustCOLD.N6,519.70-2.4722.9%56.0%Duke Realty CorporationDRE.N11,901.9012.432.919.8%39.7%EastGroup Properties, Inc.EGP.N4,064.4015.302.8722.7%53.8%First Industrial

33、 Realty Trust, Inc.FR.N4,203.3012.183.0127.7%48.9%Industrial Logistics Properties TrustILPT.O1,141.40-7.5355.2%59.3%Innovative Industrial Properties IncIIPR.N1,293.50-5.279.5%26.5%Lexington Realty TrustLXP.N2,461.407.234.2335.1%45.8%Monmouth Real Estate Investment Corporation Class AMNR.N1,178.706.7

34、65.6442.3%46.0%Plymouth Industrial REIT, Inc.PLYM.N149.6-13.4471.2%64.5%Prologis, Inc.PLD.N59,174.8016.642.8920.5%33.1%PS Business Parks, Inc.PSB.N3,715.7013.423.10.0%4.1%Rexford Industrial Realty, Inc.REXR.N4,666.7023.882.115.3%27.9%STAG Industrial, Inc.STAG.N3,348.604.966.3932.6%43.2%Terreno Realt

35、y CorporationTRNO.N3,467.8021.102.0912.4%28.0%合計107,287.5013.394.5727.7%資料來源：NareitREITWatch， 注：截至 2020 年 3 月 31 日1.3. 美國基建和泛基建 REITs 案例分析1.3.1. 美國電塔：轉型基建 REITs 市場反應正面，發展穩健美國電塔（AMT.N）于 1995 年創建，最初是 AmericanRadio Systems 的子公司，后于 1998 年被拆分獨立上市。它是目前美國最大的 REITs，主要業務是向無線服務提供商、廣播電 視公司、無線數據和數據提供商、政府機構和市政當局

36、及其他行業提供空間通信站點租賃 業務，也提供頂棚通信站點和室外分布式天線系統（“DAS”）網絡租賃管理和服務。目前 在全美等 19 個國家擁有并運營超過 18 萬個無線和電信通信單位（美國接近 4.1 萬個，亞洲 7.5 萬個，非洲 1.8 萬個，拉丁美洲 4.1 萬個，歐洲 4700 個）。圖 7：美國電塔的鐵塔分布資料來源：American Tower Overview Presentation、公司的主要客戶是世界各地的電信運營商，全球各地的主要電信運營商基本都是他的主要 客戶。表 8：主要客戶和區域占比區域主要客戶和區域占比美國AT&T、Verizon Wireless, T-Mobi

37、le, Sprint，收入占比超過 89%亞洲Vodafone Idea Limited, Airtel, Reliance Jio,收入占比超過 83%非洲MTN，Airtel，收入占比超過 74%歐洲Telefonica，Bouygues，Free，收入占比超過 70%拉丁美洲Telefonica，AT&T，America Movil，收入占比超過 58%資料來源：AMT2019 年報、公司的主要業務是將擁有或者長期租賃的無線通信鐵塔以及提供無縫連接的分布式天線 系統(DAS)網絡出租給電信運營商使用，并提供一系列無線通訊覆蓋解決方案。對于公司來 說，存在一定的規模經濟效應，一座鐵塔可出租

38、給三個租戶，隨著租戶提升，投資回報率 會快速提升，如下圖所示。圖 8：美國電塔業務存在一定規模經濟效應資料來源：American Tower Overview Presentation，美國電塔早在 1998 年就已經上市，在 2011 年時，時值 4G 通信基礎設施正在大規模建設， 美國電塔資本支出很高同時稅率比較重；但美國電塔本身是重資產運營，各項條件都符合 轉換為 REITs 的要求。所以考慮到稅率上的減免和給資本市場一個“公司在 4G 領域資本支 出投資很大”的一個形象，在 2011 年時決定轉變成 REITs，并于 2011 年最后一天正式轉 為 REITs。這一轉變對于公司經營有一

39、定的變化，公司凈利率增加，公司的資本支出也比 之前更加激進。公司這十年年化收入增速達 16.2%，年化運營現金流增速達 15.2%。圖 9：美國電塔財務指標資料來源：American Tower Overview Presentation，公司轉變為 REITs 的舉動也受到了資本市場的青睞，從 2011 年的 40 美元一直上漲至 2019年的 230 美元，期間走勢非常穩健，而之前的股價橫向波動較多，也不穩定。從市盈率通 道也可以看到，公司 PE 估值常年在 50-70 倍之間。近年由于 5G 的推廣，公司從 2018 年 開始就積極向大家宣傳公司在 5G 上的投入。近年每年通過新建或并購

40、方式增加近 1 萬個 鐵塔。圖 10：美國電塔市盈率通道資料來源：wind、從公司發放股利的情況來看，每個季度股利逐季增加，非常穩定，由于每股企業自由現金 流比較高，股利支付率基本在 100%左右。但另一方面，公司的資產負債率也在逐季升高， 一方面公司加大資本開支，負債端借款開始增加，另一方面公司不斷實施股票回購，公司 的權益不斷減少。非流動資產占總資產比例在 90%以上，符合相關 REITs 的要求。表 9：公司分紅情況和財務情況財報期（單季）每股派息每股收益股利支付率每股企業自由現金流資產負債率非流動資產占總資產比例2020-03-311.08000.94114.9%1.7888.71%9

41、3.9%2019-12-311.01001.2779.5%1.6884.61%94.0%2019-09-300.95001.1384.1%2.2583.79%94.0%2019-06-300.92000.9794.8%2.4283.02%94.3%2019-03-310.90000.90100.0%3.2583.33%94.7%2018-12-310.84000.63133.3%2.9679.08%92.8%2018-09-300.79000.8395.2%1.5479.19%92.6%2018-06-300.77000.70110.0%2.6778.51%93.6%2018-03-310.7

42、5000.63119.0%0.576.71%91.9%2017-12-310.70000.51137.3%1.7276.05%93.9%2017-09-300.66000.7094.3%1.5374.45%93.9%2017-06-300.64000.8080.0%1.7374.48%94.4%2017-03-310.62000.6891.2%1.7773.44%94.7%2016-12-310.58000.48120.8%1.4873.87%94.5%2016-09-300.55000.5698.2%1.6274.31%95.5%2016-06-300.53000.37143.2%1.5574.22%95.7%2016-03-310.51000.5986.4%1.1474.13%96.2%2015-12-310.49000.49100.0%0.757