仲量聯行：2018年亞太區酒店投資概覽(12頁).pdf

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1、2018年9月 酒店及旅游地產投資咨詢部，亞太區 仲量聯行 酒店及旅游地產投資咨詢部，亞太區 仲量聯行 酒店投資概覽 02 I JLL TOP 10 十大單體酒店交易 美元 美元 美元 美元 北京海潤艾麗華酒店及服務公寓 中國，北京 當地貨幣 當地貨幣 當地貨幣 當地貨幣 16 億人民幣 490 萬人民幣765,000 美元 2.42 億美元 154 間客房 曼谷艾迪遜精品酒店 泰國，曼谷 67 億泰銖 4,360萬泰銖 2.02億美元 130萬美元 皇后大道中338號 中國，香港 11億港幣 1,770萬港幣 1.43億美元 230萬美元 287 間客房 首都酒店 韓國，首爾 1,400億韓

2、元 4.88億韓元 1.26億美元 439,000美元 316 間客房 交易價格 交易價格 交易價格 交易價格 平均每間客房交易價格 平均每間客房交易價格 平均每間客房交易價格 平均每間客房交易價格 62 間客房 酒店投資概覽 I 03 844 間客房 貝爾城市酒店 澳大利亞，墨爾本 1.57億澳元 186,000澳元 1.19億美元 141,000美元 287 間客房 博多 S-PERIA 酒店 日本，福岡 90億日元 3,140萬日元 8,100萬美元 282,000美元 221 間客房 濟州島肯辛頓酒店 韓國，西歸浦市 1,170 億韓元 5.29億韓元 1.05億美元 476,000美

3、元 94 間客房 香港晉逸海景精品酒店 中國，香港 8.1 億港幣 860萬港幣 1.03億美元 110 萬美元 88 間客房 吉山酒店 韓國，首爾 980億韓元 11 億韓元 8,800萬美元 998,000美元 216 間客房 東京灣宜必思尚品酒店 日本，浦安 90億日元 4,200萬日元 8,300萬美元 382,000美元 美元 美元 美元 美元 美元 美元 當地貨幣 當地貨幣 當地貨幣 當地貨幣 當地貨幣 當地貨幣 交易價格 交易價格 交易價格 交易價格 交易價格 交易價格 平均每間客房交易價格 平均每間客房交易價格 平均每間客房交易價格 平均每間客房交易價格 平均每間客房交易價格

4、平均每間客房交易價格 04 I JLL 截至 2018 年 9 月 超過 20,000 間客房 11 個國家 101 筆酒店交易 酒店投資概覽 I 05 亞太區 $256,900 亞洲 $270,900 澳大拉西亞 $191,200 總投資額 每間客房平均售價 5.2 億美元 4.5 億美元 0.7 億美元 注：所有貨幣以美元為單位。 數據來源：仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部 亞太區亞洲澳大拉西亞 06 I JLL 酒店投資概覽 截至 2018 年 9 月，亞太區酒店交易總額達 52 億美元。雖然今年前九個月有更多酒店資產易手，但每筆交易的 規模與去年相比大幅縮減。此外，每間客房平均售價也低

5、于去年同期水平。 酒店投資概覽 I 07 在亞洲交易的酒店資產中，大約 70% 位于中國、日本 和韓國，且最終被當地投資者購得。盡管交易市場由 當地投資者主導，但是我們也發現外國投資者在日本 和韓國市場的投資也日益活躍。 在 2018 年的前九個月中，私募股權基金和房地產公司 成為交易量占比最高的投資方，分別在酒店市場注入 了 16 億美元和 15 億美元資金。 在一些重要門戶市場，例如新加坡，酒店業主都以長 期持有的態度對待資產，因此投資機會十分稀缺。鑒 于新加坡酒店的業績表現整體處于上升態勢，尤其是 奢華酒店，投資者對新加坡市場的興趣會持續升溫， 這將繼續推高資產售價。 同樣地，新西蘭市場

6、的穩健態勢也意味著資產交易不 會太多。奧克蘭和昆士蘭的投資表現強勁，因而這兩 個區域仍然是開發商的重點關注地區。 截至 2018 年 9 月，中國的酒店資產交易量略高于亞洲 投資總額的四分之一。北京海潤艾麗華酒店及服務公 寓的出售是今年前三季度的最大交易， 總交易額達 2.42 億美元，每間客房平均售價為 765,000 美元。另一個 值得關注的交易是騰飛酒店信托（A-HTRUST）將北京 三元橋諾富特酒店和宜必思酒店以 1.86 億美元的價格 出售給華住酒店和 TPG 資本的一家合資公司。這一收 購價與該資產的最近一次估值相比，溢價高達 100%， 也超過了 2012 年的首次收購價的 1.

7、5 倍。據仲量聯行 了解，該資產包中一家酒店極有可能將被改造為辦公 用途。 韓國在這一時期內交易源源不斷，主要集中于首爾。 外國投資者在韓國市場的活躍度也日益升高，而騰飛 酒店信托收購首爾東大門 KY 西來得酒店更充分的顯示 了這一趨勢。 在泰國易手的酒店資產位于曼谷和普吉島，這兩個地 區也是泰國最活躍的投資市場。2018 年在泰國的最大 宗交易是出售給泰國皇權國際集團的曼谷艾迪遜精品 酒店，總交易額為 2.02 億美元，每間客房平均售價達 130 萬美元。 在日本的酒店資產交易則以位于札幌、東京、大阪和 福岡的租賃型有限服務式酒店為主。這些資產通常出 售給偏好穩定收益的機構投資者。日本房地產

8、投資信 托基金（REITs）在 2018 年相對活躍，投資金額占總 交易量的近五分之一。 在澳大利亞，今年前九個月的交易量相對較弱，這在 很大程度上源于機構級存量供應有限。不過，投資者 對悉尼和墨爾本的興趣仍然不減。在這段時期內，酒 店資產交易額大約為 6.71 億美元，預計 2018 年全年交 易額將接近 8 億美元。這一時期內的最大交易為一筆 跨境交易，投資基金 Elanor 投資集團以 1.19 億美元將 墨爾本貝爾城市酒店出售給基匯資本 Gaw Capital。 雖然交易額與去年同期相比有所下滑， 美元利率上升也影響了部分交易，但投 資者仍然能持續獲取價格合理的融資渠 道及市場中大量的

9、資產，因而將繼續推 動當地及跨境交易的達成。 “ 08 I JLL 在香港，投資者更偏向于經濟型、中端和獨立經營酒 店，主要因為與其他商業資產相比，這些資產的每平 方英尺價格更具吸引力。此類酒店交易預計將持續進 行，不過與 2017 年相比節奏將更為緩慢。 除在兩年內被拍賣兩次的圣淘沙艾美酒店之外，新加 坡的酒店資產仍然被業主密集持有，因此，公開出售 的投資機會十分有限。此外，由新加坡市區重建局 （URA）的政府售地計劃（GLS）出售的兩個酒店地塊， 預期將吸引大量投資者關注。 第一個酒店地塊位列政府“正選名單”，地處客納街沿 線， 預期可建 390 間客房。 作為 10 年內第一個位列 “正

10、 選名單”的酒店地塊，行業專家預計這塊地將迎來激 烈競爭。第二個地塊是位列“備售名單”的新開發土地 （White Site），位于濱海灣，預期可建 540 間客房。 從全年來看， 2018 年的總交易額預計將低于 2017 年。 盡管交易量有所降低，高凈值人士、私募股權公司和 自營酒店業主對酒店資產的需求仍然高漲。 隨著越來越多機構級資產進入市場，交易勢頭預計將 在 2018 年底至 2019 年初走強。 在國際及區域酒店管理公司和積極的私募股權公司的 推動下，合并及收購活動在 2019 年將主要通過場外 交易和結構化交易延續。 面對中國政府就控制債務風險所實施的政策和措施， 中國的投資市場有

11、所降溫。 在融資成本上升的形勢下， 境內投資者的態度更為謹慎；相反的，外國投資者趨 于活躍， 并在密切關注不良資產的收購機會。 除此之外， 在政府鼓勵發展長租公寓市場的局勢下，投資者逐漸 的將注意力轉向收購表現不佳的酒店資產，并將其改 造為長租公寓。 同樣地，外國投資者對韓國市場的興趣預計也將繼續 升高。隨著酒店運營表現的回暖市場氣氛樂觀，預計 將吸引更多酒店投資活動。 隨著越南旅游市場的蓬勃發展，國際投資者對該地區 市場的興趣預計將保持高漲。由于胡志明市和河內的 市中心土地的稀缺，開發商正將目光轉向一線和二線 的沿海城市。 在泰國投資市場在主要由國內需求驅動的同時，政府 也通過投資促進委員會

12、（BOI）來鼓勵境外資本 100% 持有不動產權，在此政策的支持下，跨境交易正逐步 增長，外國資本對泰國市場的興趣有所提升。憑借其 持續增長的入境旅游需求、穩健的酒店運營表現、逐 漸完善的基礎設施建設和穩定的政治環境，泰國預計 將成為備受青睞的投資市場。 雖然馬爾代夫在今年前九個月未有酒店交易活動，但 仲量聯行預計在未來六個月將有幾筆令人矚目的交易 達成。隨著各酒店業績的持續上升，以及維拉納國際 機場擴建所帶來的游客增長，預計未來投資者對馬爾 代夫酒店資產的投資熱情將有增無減。 在日本，面對即將開賽的 2019 年世界杯橄欖球賽和 2020 年的東京奧林匹克運動會，業主普遍采取觀望 態度，因此

13、，未來兩年里全服務式酒店的交易預計有 限。位于東京、京都和大阪的中型租賃式有限服務酒 店有望在竣工后投入市場。此外，日本投資者對境外 投資和擴張機會的興趣不斷上升，尤其是對越南、馬 爾代夫和菲律賓等新興市場的資產。 酒店投資趨勢 酒店投資概覽 I 09 澳大拉西亞 澳大拉西亞 澳大利亞 待售資產 龍思戴爾街盛橡酒店Peter Harper 維多利亞州，墨爾本 | 澳大利亞 +61 412 560 246 雷吉斯海濱大道度假酒店 Tom Gibson 昆士蘭州，凱恩斯 | 澳大利亞 +61 437 538 888 Andrew Langsford Felix by 8Hotels 新南威爾士州，

14、悉尼機場 | 澳大利 亞+61 422 577 415 Peter Harper 曼特拉柯林斯酒店 塔斯曼尼亞州，霍巴特 | 澳大利亞+61 412 560 246 10 I JLL 海濱地塊，私人島嶼 Paul Chakkrit 蘇梅島 | 泰國+66 2624 6562 拉威海灘，奢華海濱地塊 Paul Chakkrit 普吉島 | 泰國+66 2624 6562 英尼亞拉海濱別墅酒店 Paul Chakkrit 攀牙府 | 泰國+66 2624 6562 芭東文化遺址普吉島酒店 Paul Chakkrit 普吉島 | 泰國+66 2624 6562 蘋果一日酒店與嘉布琴酒店 Karan

15、Khanijou 甲米島 | 泰國+66 81 497 7566 全服務酒店 Mike Batchelor | 新加坡 +65 6494 3906 亞洲 東南亞 高端與奢華度假酒店 Nihat Ercan 南馬累環礁 | 馬爾代夫+65 6494 3933 馬爾代夫費諾爾胡酒店 Charlie MacIldowie 芭環環礁charlie.macI | 馬爾代夫 +65 6494 7074 ZilPasyon六善酒店 Nihat Ercan 費利西泰島 | 塞舌爾+65 6494 3933 奢華精品度假酒店組合 Nihat Ercan 費利西泰島 | 斯里蘭卡和印度+65 6494 3933

16、臺灣高雄宮賞藝術 大飯店 | 中國 上海新天地安達 仕酒店 | 中國 中國 全服務酒店 二世谷 | 日本 陳玲瑋 +86 21 6133 5840 陳姵君 +86 21 6133 5606 陳玲瑋 +86 21 6133 5840 Nihat Ercan +65 6494 3933 北亞 印度洋 酒店投資概覽 I 11 仲量聯行酒店及旅游地產投資咨詢部在過去的 5 年內達成的全球交易額超過 710 億美元,完成的酒店交易在咨詢行業中首屈一指。 在參與全球最具挑戰性、吸引力和盈利性的資產交易談判的同時，仲量聯行在全球超過 20 個國家的 350 人專業團隊成功完成了近 5,300 個戰略咨詢、酒

17、店評估和資產 管理的顧問服務。 我們幫助全球投資者量身制定企業戰略、資產組合最優化和實現資產價值最大化。我們被公認為全球房地產服務領域的領導者，業務覆蓋各類型與規模的酒店資產。 仲量聯行多年的酒店業務咨詢經驗和深入的行業研究使我們成為行業標桿。 我們酒店評估、經紀、資產管理和咨詢等服務覆蓋酒店資產全生命周期。我們曾在全球范圍內幫助酒店投資方、業主和管理公司實現其他同類顧問公司無以比擬的資 產最高價值。 無論您正在尋找優質酒店資產，還是準備出售現有酒店資產，我們都能以精湛的專業技能、多年行業的研究經驗和覆蓋全球的關系網絡，幫助您完成資產交易。 如需更多信息，請聯系我們。 敬請登陸 重要聯系人 Mike Batchelor 首席執行官 亞洲 Craig Collins 首席執行官 澳大拉西亞 Tom Sawayanagi 資深董事總經理 日本酒店及旅游地產投資咨詢部總監 日本 Nihat Ercan 董事總經理 投資銷售部總監 亞洲 陳玲瑋 副總裁 中國區